Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Пономаревым П.Н.
при участии:
от истца: Селуянов М.В., доверенность от 05.06.2012,
от ответчика: Кабикова В.Ю., доверенность от 21.12.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7938/2013) Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.02.2013 по делу N А56-68000/2012 (судья Воробьева Ю.В.), принятое
по иску ООО "Жилой комплекс "Павловский"
к Комитету по управлению городским имуществом
об обязании подписать протокол,
по встречному иску Комитета по управлению городским имуществом
к ООО "Жилой комплекс "Павловский"
о взыскании долга,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Павловский" (адрес: 195009, Россия, Санкт-Петербург, Свердловская наб., д. 14/2, пом. 12Н, ОГРН: 1089847181841; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Россия, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561; далее - Комитет) об обязании Комитета подписать Протокол о полном выполнении Обществом обязательств по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 05.02.2004 N 00/ЗК-01974 (18) (протокол о реализации инвестиционного проекта).
Протокольным определением суда от 30.01.2013 к производству принято встречное исковое заявление Комитета о взыскании с Общества 309 303,87 руб., из которых 250 428,26 руб. - долг Ответчика по арендной плате по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 05.02.2004 N 00/ЗК-01974 (18) за период 01.01.2012 - 31.12.2012, 58 875,61 руб. - пени за просрочку уплаты арендных платежей за периоды 01.02.2012 - 28.01.2013, 11.04.2012 - 28.01.2013, 11.07.2012 - 28.01.2013, 11.10.2012 - 28.01.2013 по состоянию на 28.01.2013.
Решением от 20.02.2013 суд обязал Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга подписать Протокол о полном выполнении Обществом с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Павловский" обязательств по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 05.02.2004 N 00/ЗК-01974 (18) (протокол о реализации инвестиционного проекта). Во встречном иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неисполнение Обществом пункта 9.6 Договора, в соответствии с которым нарушение пункта 8.3 Договора влечет необходимость осуществления доплат в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры. По мнению подателя жалобы, размер доплаты (корректирующей суммы денежных средств) должен определяться как положительная разница между стоимостью права на заключение договора, рассчитанной с учетом фактической площади созданного результата инвестирования, и стоимостью права на заключение договора, рассчитанной до его заключения, исходя из указанной в договоре площади, определенных на дату согласования задания на оценку такой разницы. Также податель жалобы ссылается на наличие у Общества задолженности по арендной плате по Договору, поскольку земельный участок в силу закона не перешел в общую долевую собственность собственников помещения, фактическим пользователем земельного участка является Общество.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Комитета поддержала доводы апелляционной жалобы.
Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 05.02.2004 между ООО "Жилпромстрой" (арендатор) и Комитетом (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-01974 (18) (далее - Договор), согласно которому арендатору на праве аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером 78:16204:3001, расположенный по адресу: г. Павловск, квартал 16204-3 (восточнее дома N 1 по Слуцкой ул.) общей площадью 15 000 кв. м (далее - земельный участок).
22.10.2008 между Комитетом, ООО "Жилпромстрой" и Обществом заключено дополнительное соглашение N 02 к Договору (далее - Соглашение), в соответствии с которым ООО "Жилпромстрой" уступило Обществу свои права и обязанности по Договору в полном объеме.
Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2009 N 403 одобрена перемена лиц в обязательствах, вытекающих из договора аренды земельного участка.
В соответствии с п. 8.3 Договора существенным условием Договора является обязательство арендатора (Общества) осуществить строительство Объекта инвестирования общей площадью не более 8 120 кв. м, в том числе общей площадью квартир не более 7 182 кв. м, площадью гаражей не более 938 кв. м.
Пунктом 9.6 Договора установлено, что в случае нарушения условий п. 8.3 Договора арендатор обязуется произвести доплату в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств на развитие городской инфраструктуры в установленном порядке.
Согласно пункту 7.1.5 Договора арендодатель обязан в течение 7 (семь) дней с момента приемки законченного строительством (реконструированного) Результата инвестирования в эксплуатацию Государственной комиссией и при наличии необходимых документов, предусмотренных п. 7.2.24.2 настоящего Договора, а также при отсутствии задолженности по арендной плате и другим платежам, подписать Протокол о реализации инвестиционного проекта и выдать иные необходимые документы для подтверждения исполнения обязательств Арендатора по Договору, указанных в п. 7.2 Договора.
Согласно пункту 7.2.24.2 Договора установлено, что арендатор обязан предоставить арендодателю следующие документы:
- - акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством (реконструированного) Результата инвестирования, утвержденный в установленном порядке;
- - пакет технических документов, выданный ГУ "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на законченный строительством (реконструированный) Результат инвестирования (технический паспорт, ведомость помещений, справку ПИБ по данным технической инвентаризации;
- - разрешение ГУ "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" о присвоении милицейского адреса законченному строительством (реконструированному) Результату инвестирования;
- - документы, выданные уполномоченными органами, подтверждающие исполнение Арендатором обязанностей, установленных п. 4.2 Договора, а также акты приема-передачи объектов инженерной инфраструктуры, технической документации к ним в соответствии с п. 7.2.8 Договора (при необходимости);
- - сведения, подтверждающие обеспечение содержания и эксплуатации законченных строительством (реконструированных) объектов, расположенных на Участке (договоры об эксплуатации, заключенные со специализированными организациями;
- - иные необходимые документы, в случае, если они предусмотрены в особых условиях договора.
Строительство объекта осуществлялось Обществом на основании разрешения на строительство от 20.12.2011 N 78-16292.4 с-2008.
30.12.2011 Обществом получены разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, составляющих жилой комплекс. При этом согласно указанным документам, а также справке по данным технической инвентаризации ГУП "ГУИОН" на вновь построенные здания общая площадь объекта инвестирования составила 19829,8 кв. м, в том числе общая площадь квартир 15248,5 кв. м.
В соответствии с пунктом 8.5 Договора арендатором выполнено комплексное благоустройство с озеленением прилегающей территории в объемах, согласованных в установленном порядке с администрацией, что подтверждается письмом Администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга от 05.06.2012 N 07-28-3687/12.
Во исполнение п. 7.2.24 Общество направило в адрес Комитета документы, предусмотренные пунктом 7.2.24.2 Договора.
Письмом от 21.02.2012 N 237-18/12 Комитет сообщил Обществу о том, что Протокол о реализации инвестиционного проекта (Протокол о полном исполнении обязательств по договору) может быть рассмотрен только после уплаты пени за нарушение сроков строительства, осуществления комплексного благоустройства и перечисления дополнительных денежных средств на развитие городской инфраструктуры в связи с превышением общей площади построенных объектов над площадью, установленной п. 8.3 Договора.
Письмом от 02.10.2012 N 38 Общество сообщило Комитету об оплате пеней за нарушение сроков строительства и выполнении комплексного благоустройства с озеленением прилегающей территории в объемах, согласованных в установленном порядке с Администрацией Пушкинского района, что подтверждается письмом от 05.06.2012 N 07-28-3687/12.
Ссылаясь на невыполнение Комитетом условий Договора, полагая, что действия Комитета по уклонению от оформления протокола о реализации инвестиционного проекта являются незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Комитет, в свою очередь, ссылаясь на то, что Общество в нарушение п. 3.8 Договора не выполнило принятых на себя обязательств по оплате арендуемого земельного участка по Договору, обратилось в суд со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате за период 01.01.2012 - 31.12.2012, а также пеней за просрочку уплаты арендных платежей за периоды 01.02.2012 - 28.01.2013, 11.04.2012 - 28.01.2013, 11.07.2012 - 28.01.2013, 11.10.2012 - 28.01.2013 по состоянию на 28.01.2013.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил первоначальный иск, отказав во встречном.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договора, иных оснований; должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Представленными в материалы дела документами подтверждается и сторонами не оспаривается, что денежные средства, подлежащие передаче на развитие городской инфраструктуры, размер которых согласован в пунктах 4.2 и 6.1 Договора, Обществом перечислены.
Обществом выполнено комплексное благоустройство с озеленением прилегающей территории в объемах, согласованных в установленном порядке с администрацией Пушкинского района Санкт-Петербурга.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что неисполнение Обществом претензии Комитета не может являться основанием для уклонения Комитета от подписания протокола о реализации инвестиционного проекта, учитывая, что документы, предусмотренные п. 7.2.24.2 Договора, Обществом предоставлены. Предъявление Комитетом к Обществу требования об осуществлении доплаты без согласования сторонами ее размера является необоснованным, поскольку ни условиями Договора, ни нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга, действовавшими на момент заключения Договора, порядок определения доплаты денежных средств на развитие городской инфраструктуры установлен не был, является обоснованным.
Таким образом, довод подателя жалобы о невыполнении Обществом пункта 8.3 Договора, так как не произведена доплата в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств на развитие городской инфраструктуры, отклоняется апелляционным судом как несостоятельный.
В силу требований ст. 3 ГК РФ нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации источником гражданского законодательства не являются.
Закон Санкт-Петербурга от 26.05.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" и принятое в соответствии с этим Законом постановление Правительства Санкт-Петербурга от 20.04.2004 N 576 "Об исчислении стоимости права на заключение инвестиционных договоров" не применимы к отношениям, возникшим из договоров, подписанных до вступления названных правовых актов в силу, на что непосредственно указано в пункте 1.5 этого постановления.
В силу статьи 8 Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных этим Федеральным законом и другими федеральными законами.
Заключенным между Комитетом и Обществом Договором также не установлен порядок определения размера доплаты.
Кроме того, первоначальная сумма денежных средств, подлежащих перечислению в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры, была установлена в п. 4.2 Договора и, следовательно, считается согласованной сторонами.
Согласно п. 10.1 Договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме случаев, касающихся изменения размера арендной платы.
При таком положении изменение размера платы, перечисляемой в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры, может рассматриваться как изменение договора. С учетом ст. 450 ГК РФ и условий Договора Комитет не обосновал право на его изменение в этой части в одностороннем порядке, в связи с чем нельзя признать обоснованным предъявление Комитетом к Обществу требования об осуществлении доплаты без согласования сторонами ее размера, а неисполнение Обществом претензии Комитета не может являться основанием для уклонения Комитета от подписания протокола о реализации инвестиционного проекта, учитывая, что документы, предусмотренные п. 7.2.24.2 Договора, Обществом предоставлены.
Довод подателя жалобы о наличии у Общества задолженности по арендной плате по Договору, является несостоятельным в связи со следующим.
Как следует из п. 1.2 Договора, арендуемый земельный участок предоставлен Обществу для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта.
Осуществление инвестиционного проекта завершено Обществом 30.12.2011, что подтверждается разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию.
18.01.2012 Общество на основании заключенных с физическими и юридическими лицами договоров передало последним по актам приема-передачи жилые и нежилые помещения в построенном и введенном в эксплуатацию здании. Указанные акты вместе с другими документами являются основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.
Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами.
С позиции гражданско-правовых отношений возникновение права собственности разных лиц на помещения влечет возникновение права собственности на общее имущество здания и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Таким образом, с момента правомерной передачи во владение и пользование иным лицам помещений исключается возможность пользования арендатором-застройщиком в соответствующих долях и земельным участком под объектом недвижимости, а при отсутствии пользования предметом аренды или его частью - плата за пользование не взимается.
В связи с тем, что 18.01.2012 Обществом в собственность других лиц были переданы помещения в построенном и введенном в эксплуатацию здании, начисление Комитетом с 18.01.2012 арендной платы за пользование земельным участком или его частью по смыслу ст. ст. 606, 614 ГК РФ является неправомерным.
Поскольку из представленных документов следует, что платежным поручением от 10.04.2012 N 114 Обществом перечислена арендная плата по Договору за период с 01.01.2012 по 17.02.2012, а также начисленные на указанную сумму пени, всего в размере 14 281 руб. 22 коп., встречный иск правомерно оставлен судом без удовлетворения.
При изложенных обстоятельствах, Обществом выполнены все обязательства, предусмотренные Договором, в силу чего требование Общества об обязании Комитета подписать протокол о реализации инвестиционного проекта заявлено обоснованно и правомерно удовлетворено судом.
Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.02.2013 по делу А56-68000/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.06.2013 ПО ДЕЛУ N А56-68000/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июня 2013 г. по делу N А56-68000/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Пономаревым П.Н.
при участии:
от истца: Селуянов М.В., доверенность от 05.06.2012,
от ответчика: Кабикова В.Ю., доверенность от 21.12.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7938/2013) Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.02.2013 по делу N А56-68000/2012 (судья Воробьева Ю.В.), принятое
по иску ООО "Жилой комплекс "Павловский"
к Комитету по управлению городским имуществом
об обязании подписать протокол,
по встречному иску Комитета по управлению городским имуществом
к ООО "Жилой комплекс "Павловский"
о взыскании долга,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Павловский" (адрес: 195009, Россия, Санкт-Петербург, Свердловская наб., д. 14/2, пом. 12Н, ОГРН: 1089847181841; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Россия, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561; далее - Комитет) об обязании Комитета подписать Протокол о полном выполнении Обществом обязательств по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 05.02.2004 N 00/ЗК-01974 (18) (протокол о реализации инвестиционного проекта).
Протокольным определением суда от 30.01.2013 к производству принято встречное исковое заявление Комитета о взыскании с Общества 309 303,87 руб., из которых 250 428,26 руб. - долг Ответчика по арендной плате по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 05.02.2004 N 00/ЗК-01974 (18) за период 01.01.2012 - 31.12.2012, 58 875,61 руб. - пени за просрочку уплаты арендных платежей за периоды 01.02.2012 - 28.01.2013, 11.04.2012 - 28.01.2013, 11.07.2012 - 28.01.2013, 11.10.2012 - 28.01.2013 по состоянию на 28.01.2013.
Решением от 20.02.2013 суд обязал Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга подписать Протокол о полном выполнении Обществом с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Павловский" обязательств по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 05.02.2004 N 00/ЗК-01974 (18) (протокол о реализации инвестиционного проекта). Во встречном иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неисполнение Обществом пункта 9.6 Договора, в соответствии с которым нарушение пункта 8.3 Договора влечет необходимость осуществления доплат в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры. По мнению подателя жалобы, размер доплаты (корректирующей суммы денежных средств) должен определяться как положительная разница между стоимостью права на заключение договора, рассчитанной с учетом фактической площади созданного результата инвестирования, и стоимостью права на заключение договора, рассчитанной до его заключения, исходя из указанной в договоре площади, определенных на дату согласования задания на оценку такой разницы. Также податель жалобы ссылается на наличие у Общества задолженности по арендной плате по Договору, поскольку земельный участок в силу закона не перешел в общую долевую собственность собственников помещения, фактическим пользователем земельного участка является Общество.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Комитета поддержала доводы апелляционной жалобы.
Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 05.02.2004 между ООО "Жилпромстрой" (арендатор) и Комитетом (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-01974 (18) (далее - Договор), согласно которому арендатору на праве аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером 78:16204:3001, расположенный по адресу: г. Павловск, квартал 16204-3 (восточнее дома N 1 по Слуцкой ул.) общей площадью 15 000 кв. м (далее - земельный участок).
22.10.2008 между Комитетом, ООО "Жилпромстрой" и Обществом заключено дополнительное соглашение N 02 к Договору (далее - Соглашение), в соответствии с которым ООО "Жилпромстрой" уступило Обществу свои права и обязанности по Договору в полном объеме.
Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2009 N 403 одобрена перемена лиц в обязательствах, вытекающих из договора аренды земельного участка.
В соответствии с п. 8.3 Договора существенным условием Договора является обязательство арендатора (Общества) осуществить строительство Объекта инвестирования общей площадью не более 8 120 кв. м, в том числе общей площадью квартир не более 7 182 кв. м, площадью гаражей не более 938 кв. м.
Пунктом 9.6 Договора установлено, что в случае нарушения условий п. 8.3 Договора арендатор обязуется произвести доплату в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств на развитие городской инфраструктуры в установленном порядке.
Согласно пункту 7.1.5 Договора арендодатель обязан в течение 7 (семь) дней с момента приемки законченного строительством (реконструированного) Результата инвестирования в эксплуатацию Государственной комиссией и при наличии необходимых документов, предусмотренных п. 7.2.24.2 настоящего Договора, а также при отсутствии задолженности по арендной плате и другим платежам, подписать Протокол о реализации инвестиционного проекта и выдать иные необходимые документы для подтверждения исполнения обязательств Арендатора по Договору, указанных в п. 7.2 Договора.
Согласно пункту 7.2.24.2 Договора установлено, что арендатор обязан предоставить арендодателю следующие документы:
- - акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством (реконструированного) Результата инвестирования, утвержденный в установленном порядке;
- - пакет технических документов, выданный ГУ "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на законченный строительством (реконструированный) Результат инвестирования (технический паспорт, ведомость помещений, справку ПИБ по данным технической инвентаризации;
- - разрешение ГУ "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" о присвоении милицейского адреса законченному строительством (реконструированному) Результату инвестирования;
- - документы, выданные уполномоченными органами, подтверждающие исполнение Арендатором обязанностей, установленных п. 4.2 Договора, а также акты приема-передачи объектов инженерной инфраструктуры, технической документации к ним в соответствии с п. 7.2.8 Договора (при необходимости);
- - сведения, подтверждающие обеспечение содержания и эксплуатации законченных строительством (реконструированных) объектов, расположенных на Участке (договоры об эксплуатации, заключенные со специализированными организациями;
- - иные необходимые документы, в случае, если они предусмотрены в особых условиях договора.
Строительство объекта осуществлялось Обществом на основании разрешения на строительство от 20.12.2011 N 78-16292.4 с-2008.
30.12.2011 Обществом получены разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, составляющих жилой комплекс. При этом согласно указанным документам, а также справке по данным технической инвентаризации ГУП "ГУИОН" на вновь построенные здания общая площадь объекта инвестирования составила 19829,8 кв. м, в том числе общая площадь квартир 15248,5 кв. м.
В соответствии с пунктом 8.5 Договора арендатором выполнено комплексное благоустройство с озеленением прилегающей территории в объемах, согласованных в установленном порядке с администрацией, что подтверждается письмом Администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга от 05.06.2012 N 07-28-3687/12.
Во исполнение п. 7.2.24 Общество направило в адрес Комитета документы, предусмотренные пунктом 7.2.24.2 Договора.
Письмом от 21.02.2012 N 237-18/12 Комитет сообщил Обществу о том, что Протокол о реализации инвестиционного проекта (Протокол о полном исполнении обязательств по договору) может быть рассмотрен только после уплаты пени за нарушение сроков строительства, осуществления комплексного благоустройства и перечисления дополнительных денежных средств на развитие городской инфраструктуры в связи с превышением общей площади построенных объектов над площадью, установленной п. 8.3 Договора.
Письмом от 02.10.2012 N 38 Общество сообщило Комитету об оплате пеней за нарушение сроков строительства и выполнении комплексного благоустройства с озеленением прилегающей территории в объемах, согласованных в установленном порядке с Администрацией Пушкинского района, что подтверждается письмом от 05.06.2012 N 07-28-3687/12.
Ссылаясь на невыполнение Комитетом условий Договора, полагая, что действия Комитета по уклонению от оформления протокола о реализации инвестиционного проекта являются незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Комитет, в свою очередь, ссылаясь на то, что Общество в нарушение п. 3.8 Договора не выполнило принятых на себя обязательств по оплате арендуемого земельного участка по Договору, обратилось в суд со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате за период 01.01.2012 - 31.12.2012, а также пеней за просрочку уплаты арендных платежей за периоды 01.02.2012 - 28.01.2013, 11.04.2012 - 28.01.2013, 11.07.2012 - 28.01.2013, 11.10.2012 - 28.01.2013 по состоянию на 28.01.2013.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил первоначальный иск, отказав во встречном.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договора, иных оснований; должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Представленными в материалы дела документами подтверждается и сторонами не оспаривается, что денежные средства, подлежащие передаче на развитие городской инфраструктуры, размер которых согласован в пунктах 4.2 и 6.1 Договора, Обществом перечислены.
Обществом выполнено комплексное благоустройство с озеленением прилегающей территории в объемах, согласованных в установленном порядке с администрацией Пушкинского района Санкт-Петербурга.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что неисполнение Обществом претензии Комитета не может являться основанием для уклонения Комитета от подписания протокола о реализации инвестиционного проекта, учитывая, что документы, предусмотренные п. 7.2.24.2 Договора, Обществом предоставлены. Предъявление Комитетом к Обществу требования об осуществлении доплаты без согласования сторонами ее размера является необоснованным, поскольку ни условиями Договора, ни нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга, действовавшими на момент заключения Договора, порядок определения доплаты денежных средств на развитие городской инфраструктуры установлен не был, является обоснованным.
Таким образом, довод подателя жалобы о невыполнении Обществом пункта 8.3 Договора, так как не произведена доплата в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств на развитие городской инфраструктуры, отклоняется апелляционным судом как несостоятельный.
В силу требований ст. 3 ГК РФ нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации источником гражданского законодательства не являются.
Закон Санкт-Петербурга от 26.05.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" и принятое в соответствии с этим Законом постановление Правительства Санкт-Петербурга от 20.04.2004 N 576 "Об исчислении стоимости права на заключение инвестиционных договоров" не применимы к отношениям, возникшим из договоров, подписанных до вступления названных правовых актов в силу, на что непосредственно указано в пункте 1.5 этого постановления.
В силу статьи 8 Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных этим Федеральным законом и другими федеральными законами.
Заключенным между Комитетом и Обществом Договором также не установлен порядок определения размера доплаты.
Кроме того, первоначальная сумма денежных средств, подлежащих перечислению в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры, была установлена в п. 4.2 Договора и, следовательно, считается согласованной сторонами.
Согласно п. 10.1 Договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме случаев, касающихся изменения размера арендной платы.
При таком положении изменение размера платы, перечисляемой в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры, может рассматриваться как изменение договора. С учетом ст. 450 ГК РФ и условий Договора Комитет не обосновал право на его изменение в этой части в одностороннем порядке, в связи с чем нельзя признать обоснованным предъявление Комитетом к Обществу требования об осуществлении доплаты без согласования сторонами ее размера, а неисполнение Обществом претензии Комитета не может являться основанием для уклонения Комитета от подписания протокола о реализации инвестиционного проекта, учитывая, что документы, предусмотренные п. 7.2.24.2 Договора, Обществом предоставлены.
Довод подателя жалобы о наличии у Общества задолженности по арендной плате по Договору, является несостоятельным в связи со следующим.
Как следует из п. 1.2 Договора, арендуемый земельный участок предоставлен Обществу для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта.
Осуществление инвестиционного проекта завершено Обществом 30.12.2011, что подтверждается разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию.
18.01.2012 Общество на основании заключенных с физическими и юридическими лицами договоров передало последним по актам приема-передачи жилые и нежилые помещения в построенном и введенном в эксплуатацию здании. Указанные акты вместе с другими документами являются основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.
Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами.
С позиции гражданско-правовых отношений возникновение права собственности разных лиц на помещения влечет возникновение права собственности на общее имущество здания и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Таким образом, с момента правомерной передачи во владение и пользование иным лицам помещений исключается возможность пользования арендатором-застройщиком в соответствующих долях и земельным участком под объектом недвижимости, а при отсутствии пользования предметом аренды или его частью - плата за пользование не взимается.
В связи с тем, что 18.01.2012 Обществом в собственность других лиц были переданы помещения в построенном и введенном в эксплуатацию здании, начисление Комитетом с 18.01.2012 арендной платы за пользование земельным участком или его частью по смыслу ст. ст. 606, 614 ГК РФ является неправомерным.
Поскольку из представленных документов следует, что платежным поручением от 10.04.2012 N 114 Обществом перечислена арендная плата по Договору за период с 01.01.2012 по 17.02.2012, а также начисленные на указанную сумму пени, всего в размере 14 281 руб. 22 коп., встречный иск правомерно оставлен судом без удовлетворения.
При изложенных обстоятельствах, Обществом выполнены все обязательства, предусмотренные Договором, в силу чего требование Общества об обязании Комитета подписать протокол о реализации инвестиционного проекта заявлено обоснованно и правомерно удовлетворено судом.
Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.02.2013 по делу А56-68000/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)