Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "СТАВНЕФТЬ" (ОГРН 1022601936060), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Бочарова Николая Николаевича, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТАВНЕФТЬ" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.05.2013 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Сомов Е.Г.) по делу N А63-5770/2011, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТАВНЕФТЬ" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок в размере 1 487 490 рублей 80 копеек за период с 01.07.2009 по 30.06.2011 и пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 100 503 рублей 14 копеек, начисленной за период с 16.09.2010 по 01.07.2011.
Определениями суда от 24.08.2011 (с учетом определения от 11.03.2013 о процессуальной замене) и от 19.10.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - кадастровая палата) и Бочаров Николай Николаевич.
14 ноября 2011 года производство по делу приостанавливалось до разрешения дела N А63-5682/2011. Определением от 29.12.2012 производство по настоящему делу возобновлено.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.05.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013, иск удовлетворен частично. С общества в пользу комитета взыскано 1 487 490 рублей 80 копеек основного долга и 85 027 рублей 45 копеек неустойки, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что у ответчика имеется задолженность по заключенному в установленном законом порядке договору аренды земельного участка от 14.09.2010 N 8454, на котором расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости. Общество владело и владеет всей территорией, состоявшей на кадастровом учете под кадастровым номером 26:12:010103:2. Включение части спорного участка в площадь земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:42 и последующее снятие с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:2, суд признал незаконными и разъяснил обществу право требовать восстановления кадастрового учета арендуемого земельного участка общей площадью 1 925 кв. м в рамках отдельного спора. Проверив расчет неустойки за просрочку внесения арендных платежей, суд установил его частичное несоответствие условиям договора аренды земельного участка от 14.09.2010 N 8454, исчислил пеню за период с 16.11.2010 по 01.07.2011 и уменьшил подлежащую взысканию с ответчика сумму до 85 027 рублей 45 копеек.
В кассационной жалобе общество просит решение от 16.05.2013 и апелляционное постановление от 20.08.2013 отменить, в удовлетворении исковых требований комитету отказать. По мнению подателя жалобы, судебные инстанции взыскали арендную плату по договору аренды не существующего земельного участка (с кадастровым номером 26:12:010103:2). Договор аренды спорного земельного участка, лишенного индивидуально-определенных признаков, определяющих его как объект гражданских прав, является незаключенным. Требование о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком комитетом не заявлено. Выводы судов о наличии во владении общества территории, состоявшей на кадастровом учете под кадастровым номером 26:12:010103:2, о соответствии размера арендной платы принципам экономической обоснованности и предсказуемости, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и ничем не подтверждены. Годовой размер арендной платы за спорный участок в 846 726 рублей чрезмерно завышен. Доказательства экономической обоснованности примененной судами базовой ставки арендной платы, установленной постановлением правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п, комитетом не представлены.
Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.
Обществом письменно заявлено ходатайство о проведении судебного разбирательства в отсутствие его представителя, которое судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу ответчика не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, с 06.09.2008 общество является собственником объекта недвижимости (автозаправочная станция, т. 1, л.д. 42, т. 2, л.д. 1-9).
26 апреля 2001 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке из земель населенных пунктов, площадью 1 925 кв. м, расположенном в г. Ставрополе, по проспекту Кулакова, 36 в, в квартале 608, с видом разрешенного использования - под автозаправочной станцией (т. 1, л.д. 8).
Постановлением администрации города Ставрополя от 28.07.2010 N 2119 земельному участку с кадастровым номером 26:12:010103:2 с находящимся на нем объектом недвижимости присвоен почтовый адрес: проспект Кулакова, 36. Указанный участок под автозаправочной станцией предоставлен обществу в аренду на 10 лет (т. 1, л.д. 9).
14.09.2010 комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 8454 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 1 925 кв. м, с кадастровым номером 26:12:010103:2, расположенного в г. Ставрополе, по проспекту Кулакова, 36, в квартале 608, на котором имеются автозаправочная станция и инженерные коммуникации. Стороны договорились, что условия указанного договора применяются к правоотношениям, возникшим до его заключения, с 06.09.2008 (пункт 2.1). Срок аренды участка установлен в 10 лет, с 28.07.2010 по 27.07.2020 (пункт 2.2, т. 1, л.д. 5-7).
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды земельного участка от 14.09.2010 N 8454 зарегистрирован в установленном законом порядке 21.10.2010, о чем свидетельствуют отметка на нем и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП, т. 1, л.д. 5, 43, 90).
Размер и условия внесения арендной платы стороны согласовали в разделе 3 договора аренды. Арендная плата начисляется с 06.09.2008 и вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15.03., 15.06., 15.09., 15.11 (пункты 3.3., 3.4). Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения, устанавливаются в порядке, предусмотренном действующим законодательством, и публикуются в средствах массовой информации (пункт 3.1). Расчет и размер арендной платы приведены в приложении N 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью. Годовой размер арендной платы, условия и сроки ее внесения изменяются арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством (пункт 3.5).
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.3).
Неиспользование земельного участка арендатором не является основанием для невнесения арендной платы (пункт 3.6).
08.02.2011 арендуемый обществом по договору от 14.09.2010 N 8454 земельный участок площадью 1 925 кв. м, с кадастровым номером 26:12:010103:2, с кадастрового учета снят (т. 1, л.д. 45-47).
16.12.2010 комитет (арендодатель) заключил с Бочаровым Н.Н. (арендатор) договор N 8702 аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь, по условиям которого, арендатору для продолжения строительства автомойки с центром бытового обслуживания на срок три года предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 600 кв. м, с кадастровым номером 26:12:010103:42, расположенный по проспекту Кулакова, 36в, в квартале 608. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13.01.2011 (т. 1, л.д. 149-151).
Согласно имеющейся в деле кадастровой документации участок с кадастровым номером 26:12:010103:42 сформирован частично (28 кв. м) за счет участка, переданного в аренду обществу (с кадастровым номером 26:12:010103:2, т. 1, л.д. 100, 152). Сведения об участке номер 26:12:010103:42 внесены в государственный кадастр недвижимости 22.11.2007.
20.04.2011 в ЕГРП внесена запись о праве собственности Бочарова Н.Н. на объект незавершенного строительства - автомойка с центром бытового обслуживания, литера А, общей площадью застройки 120 кв. м, степень готовности 23%, находящийся в г. Ставрополе, по проспекту Кулакова, 36в, в квартале 608 (т. 2, л.д. 82).
Полагая, что за период с 01.07.2009 по 30.06.2011 у общества образовалась задолженность по арендной плате за использование земельного участка в сумме 1 487 490 рублей 80 копеек, и неустойка за просрочку ее внесения в размере 100 503 рублей 14 копеек (с 16.09.2010 по 01.07.2011), комитет обратился с иском в арбитражный суд.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса и пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Судебные инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установили, что ответчиком не исполнено обязательство по своевременному и полному внесению платы за арендованный земельный участок в период с 01.07.2009 по 30.06.2011, и удовлетворили иск в части. Уменьшение подлежащей взысканию с ответчика суммы неустойки до 85 027 рублей 45 копеек произведено, ввиду ее перерасчета по условиям договора аренды земельного участка от 14.09.2010 N 8454 о сроках внесения арендной платы.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод жалобы о прекращении договора аренды земельного участка от 14.09.2010 N 8454 после снятия с государственного кадастрового учета (08.02.2011) являющегося предметом названной сделки земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:2, судом кассационной инстанции не принимается.
Согласно статье 11.1 Земельного кодекса земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса).
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав). Доказательства государственной регистрации прав на все земельные участки, образованные из спорного участка с кадастровым номером 26:12:010103:2, в материалах дела отсутствуют.
В силу прямого указания пункта 6 статьи 11.4 Земельного кодекса, при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков, при этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера. Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, от 13.09.2011 N 3413/11).
В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса). Доказательства реализации обществом названных прав суду не представлены и такая возможность у ответчика сохраняется.
Иные приведенные в кассационной жалобе доводы (о недоказанности экономической обоснованности базовой ставки арендной платы, установленной постановлением правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п, о фактической передаче части земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:2 площадью 28 кв. м в пользование Бочарову Н.Н.) проверены судами первой и апелляционной инстанций, результаты их судебной оценки детально отражены в решении от 16.05.2013 и постановлении от 20.08.2013.
Оснований для отмены решения от 16.05.2013 и апелляционного постановления от 20.08.2013 по доводам жалобы не имеется, поскольку они не опровергают правильности сделанных судами выводов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных судами первой и апелляционной инстанций доказательств и установленных по делу обстоятельств, что не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса). Судебные инстанции верно применили нормы материального права, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют обстоятельствам дела. На наличие в деле не исследованных судами доказательств в жалобе не указано.
Нарушения, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса для отмены судебных актов, не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на ответчика, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не имеется.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.05.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 по делу N А63-5770/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 25.11.2013 ПО ДЕЛУ N А63-5770/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2013 г. по делу N А63-5770/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "СТАВНЕФТЬ" (ОГРН 1022601936060), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Бочарова Николая Николаевича, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТАВНЕФТЬ" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.05.2013 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Сомов Е.Г.) по делу N А63-5770/2011, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТАВНЕФТЬ" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок в размере 1 487 490 рублей 80 копеек за период с 01.07.2009 по 30.06.2011 и пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 100 503 рублей 14 копеек, начисленной за период с 16.09.2010 по 01.07.2011.
Определениями суда от 24.08.2011 (с учетом определения от 11.03.2013 о процессуальной замене) и от 19.10.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - кадастровая палата) и Бочаров Николай Николаевич.
14 ноября 2011 года производство по делу приостанавливалось до разрешения дела N А63-5682/2011. Определением от 29.12.2012 производство по настоящему делу возобновлено.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.05.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013, иск удовлетворен частично. С общества в пользу комитета взыскано 1 487 490 рублей 80 копеек основного долга и 85 027 рублей 45 копеек неустойки, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что у ответчика имеется задолженность по заключенному в установленном законом порядке договору аренды земельного участка от 14.09.2010 N 8454, на котором расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости. Общество владело и владеет всей территорией, состоявшей на кадастровом учете под кадастровым номером 26:12:010103:2. Включение части спорного участка в площадь земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:42 и последующее снятие с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:2, суд признал незаконными и разъяснил обществу право требовать восстановления кадастрового учета арендуемого земельного участка общей площадью 1 925 кв. м в рамках отдельного спора. Проверив расчет неустойки за просрочку внесения арендных платежей, суд установил его частичное несоответствие условиям договора аренды земельного участка от 14.09.2010 N 8454, исчислил пеню за период с 16.11.2010 по 01.07.2011 и уменьшил подлежащую взысканию с ответчика сумму до 85 027 рублей 45 копеек.
В кассационной жалобе общество просит решение от 16.05.2013 и апелляционное постановление от 20.08.2013 отменить, в удовлетворении исковых требований комитету отказать. По мнению подателя жалобы, судебные инстанции взыскали арендную плату по договору аренды не существующего земельного участка (с кадастровым номером 26:12:010103:2). Договор аренды спорного земельного участка, лишенного индивидуально-определенных признаков, определяющих его как объект гражданских прав, является незаключенным. Требование о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком комитетом не заявлено. Выводы судов о наличии во владении общества территории, состоявшей на кадастровом учете под кадастровым номером 26:12:010103:2, о соответствии размера арендной платы принципам экономической обоснованности и предсказуемости, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и ничем не подтверждены. Годовой размер арендной платы за спорный участок в 846 726 рублей чрезмерно завышен. Доказательства экономической обоснованности примененной судами базовой ставки арендной платы, установленной постановлением правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п, комитетом не представлены.
Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.
Обществом письменно заявлено ходатайство о проведении судебного разбирательства в отсутствие его представителя, которое судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу ответчика не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, с 06.09.2008 общество является собственником объекта недвижимости (автозаправочная станция, т. 1, л.д. 42, т. 2, л.д. 1-9).
26 апреля 2001 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке из земель населенных пунктов, площадью 1 925 кв. м, расположенном в г. Ставрополе, по проспекту Кулакова, 36 в, в квартале 608, с видом разрешенного использования - под автозаправочной станцией (т. 1, л.д. 8).
Постановлением администрации города Ставрополя от 28.07.2010 N 2119 земельному участку с кадастровым номером 26:12:010103:2 с находящимся на нем объектом недвижимости присвоен почтовый адрес: проспект Кулакова, 36. Указанный участок под автозаправочной станцией предоставлен обществу в аренду на 10 лет (т. 1, л.д. 9).
14.09.2010 комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 8454 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 1 925 кв. м, с кадастровым номером 26:12:010103:2, расположенного в г. Ставрополе, по проспекту Кулакова, 36, в квартале 608, на котором имеются автозаправочная станция и инженерные коммуникации. Стороны договорились, что условия указанного договора применяются к правоотношениям, возникшим до его заключения, с 06.09.2008 (пункт 2.1). Срок аренды участка установлен в 10 лет, с 28.07.2010 по 27.07.2020 (пункт 2.2, т. 1, л.д. 5-7).
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды земельного участка от 14.09.2010 N 8454 зарегистрирован в установленном законом порядке 21.10.2010, о чем свидетельствуют отметка на нем и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП, т. 1, л.д. 5, 43, 90).
Размер и условия внесения арендной платы стороны согласовали в разделе 3 договора аренды. Арендная плата начисляется с 06.09.2008 и вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15.03., 15.06., 15.09., 15.11 (пункты 3.3., 3.4). Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения, устанавливаются в порядке, предусмотренном действующим законодательством, и публикуются в средствах массовой информации (пункт 3.1). Расчет и размер арендной платы приведены в приложении N 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью. Годовой размер арендной платы, условия и сроки ее внесения изменяются арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством (пункт 3.5).
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.3).
Неиспользование земельного участка арендатором не является основанием для невнесения арендной платы (пункт 3.6).
08.02.2011 арендуемый обществом по договору от 14.09.2010 N 8454 земельный участок площадью 1 925 кв. м, с кадастровым номером 26:12:010103:2, с кадастрового учета снят (т. 1, л.д. 45-47).
16.12.2010 комитет (арендодатель) заключил с Бочаровым Н.Н. (арендатор) договор N 8702 аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь, по условиям которого, арендатору для продолжения строительства автомойки с центром бытового обслуживания на срок три года предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 600 кв. м, с кадастровым номером 26:12:010103:42, расположенный по проспекту Кулакова, 36в, в квартале 608. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13.01.2011 (т. 1, л.д. 149-151).
Согласно имеющейся в деле кадастровой документации участок с кадастровым номером 26:12:010103:42 сформирован частично (28 кв. м) за счет участка, переданного в аренду обществу (с кадастровым номером 26:12:010103:2, т. 1, л.д. 100, 152). Сведения об участке номер 26:12:010103:42 внесены в государственный кадастр недвижимости 22.11.2007.
20.04.2011 в ЕГРП внесена запись о праве собственности Бочарова Н.Н. на объект незавершенного строительства - автомойка с центром бытового обслуживания, литера А, общей площадью застройки 120 кв. м, степень готовности 23%, находящийся в г. Ставрополе, по проспекту Кулакова, 36в, в квартале 608 (т. 2, л.д. 82).
Полагая, что за период с 01.07.2009 по 30.06.2011 у общества образовалась задолженность по арендной плате за использование земельного участка в сумме 1 487 490 рублей 80 копеек, и неустойка за просрочку ее внесения в размере 100 503 рублей 14 копеек (с 16.09.2010 по 01.07.2011), комитет обратился с иском в арбитражный суд.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса и пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Судебные инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установили, что ответчиком не исполнено обязательство по своевременному и полному внесению платы за арендованный земельный участок в период с 01.07.2009 по 30.06.2011, и удовлетворили иск в части. Уменьшение подлежащей взысканию с ответчика суммы неустойки до 85 027 рублей 45 копеек произведено, ввиду ее перерасчета по условиям договора аренды земельного участка от 14.09.2010 N 8454 о сроках внесения арендной платы.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод жалобы о прекращении договора аренды земельного участка от 14.09.2010 N 8454 после снятия с государственного кадастрового учета (08.02.2011) являющегося предметом названной сделки земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:2, судом кассационной инстанции не принимается.
Согласно статье 11.1 Земельного кодекса земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса).
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав). Доказательства государственной регистрации прав на все земельные участки, образованные из спорного участка с кадастровым номером 26:12:010103:2, в материалах дела отсутствуют.
В силу прямого указания пункта 6 статьи 11.4 Земельного кодекса, при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков, при этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера. Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, от 13.09.2011 N 3413/11).
В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса). Доказательства реализации обществом названных прав суду не представлены и такая возможность у ответчика сохраняется.
Иные приведенные в кассационной жалобе доводы (о недоказанности экономической обоснованности базовой ставки арендной платы, установленной постановлением правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п, о фактической передаче части земельного участка с кадастровым номером 26:12:010103:2 площадью 28 кв. м в пользование Бочарову Н.Н.) проверены судами первой и апелляционной инстанций, результаты их судебной оценки детально отражены в решении от 16.05.2013 и постановлении от 20.08.2013.
Оснований для отмены решения от 16.05.2013 и апелляционного постановления от 20.08.2013 по доводам жалобы не имеется, поскольку они не опровергают правильности сделанных судами выводов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных судами первой и апелляционной инстанций доказательств и установленных по делу обстоятельств, что не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса). Судебные инстанции верно применили нормы материального права, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют обстоятельствам дела. На наличие в деле не исследованных судами доказательств в жалобе не указано.
Нарушения, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса для отмены судебных актов, не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на ответчика, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не имеется.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.05.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 по делу N А63-5770/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)