Судебные решения, арбитраж
Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зуева А.О.,
судей: Воробьевой Н.М., Скубаева А.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ниникиной В.С.,
судебное заседание проводится с использованием систем видеоконференц-связи, при исполнении судебного поручения судьей Арбитражного суда Республики Бурятия Марактаевой И.Г., при ведении протокола совершения отдельного процессуального действия секретарем Гармаевой А.А.,
в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, находясь в Арбитражном суде Республики Бурятия, принимают участие представители: от общества с ограниченной ответственностью "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" - Очиров Сергей Эдуардович (доверенность от 07.09.2013), от открытого акционерного общества Акционерный коммерческий "БайкалБанк" - Козлов Максим Александрович (доверенность N 01-23/32 от 23.01.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 8 апреля 2013 года по делу N А10-1972/2011 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Аюшеева Е.М., суд апелляционной инстанции: Скажутина Е.Н., Клочкова Н.В., Макарцев А.В.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" (ОГРН 1090327010630, г. Улан-Удэ) (далее - ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр") обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу Акционерный коммерческий "БайкалБанк" (ОГРН 1020300003460, г. Улан-Удэ) (далее - ОАО АК "БайкалБанк") и просило обязать ответчика устранить нарушения прав собственника в части приведения земельного участка с кадастровым номером 03:24:023201:312 в первоначальное состояние, а именно:
- - изъять проложенный силовой кабель из земельного участка, находящегося в собственности истца и выровнять земельный участок;
- - демонтировать железные ворота, возведенные на территории истца, а также обеспечить беспрепятственный доступ на территорию земельного участка;
- - изъять земельный участок с кадастровым номером 03:24:023201:312 из чужого незаконного владения ОАО АК "БайкалБанк";
- - взыскать с ОАО АК "БайкалБанк" сумму неосновательного обогащения в виде платы за пользование земельным участком в сумме 3 074 700 рублей за период с 20.08.2008 по 20.08.2011.
Истцом заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части:
- - изъятия земельного участка площадью 3 177 кв. м с кадастровым номером 03:24:023201:312 из чужого незаконного владения ОАО АК "БайкалБанк";
- - изъятия кабеля из земельного участка, проложенного ОАО АК "БайкалБанк";
- - сноса забора и устранения препятствий по проходу на земельный участок в виде шлагбаума.
Производство по делу в части изложенных требований прекращено.
Таким образом, в рамках данного дела арбитражным судом рассматривались требования истца о взыскании неосновательного обогащения в сумме 3 074 700 рублей.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 8 апреля 2013 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2013 года, в иске отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, заявленные исковые требования удовлетворить.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суду следовало применить статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации и исходить из закрепленного в ней принципа платности использования земли.
В нарушение положений статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает заявитель кассационной жалобы, судебные акты не содержат конкретных дат начала и окончания течения срока исковой давности, ссылок на соответствующие доказательства, мотивов, по которым суд отклонил возражения истца относительно исчисления срока исковой давности.
ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" утверждает, что судом не дана оценка исполнению сторонами обязательств по договору на выполнение строительно-монтажных работ по объекту: "Здание административное" по улице Красноармейская, 28 от 25.06.2007.
В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель заявителя кассационной жалобы Очиров С.Э. поддержал позицию, изложенную в жалобе, представитель ОАО АК "БайкалБанк" Козлов М.А. на доводы кассационной жалобы возразил, полагая их несостоятельными.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов Арбитражного суда Республики Бурятия и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что 22.09.2009 ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" создано путем реорганизации в форме преобразования и является правопреемником открытого акционерного общества "Народные промыслы Бурятии "ГЭСЭР" (ОАО "Народные промыслы Бурятии "ГЭСЭР").
25.06.2007 между ОАО АК "БайкалБанк" (инвестор 1), ОАО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" (инвестор 2) и открытым акционерным обществом "Промгражданстрой" (подрядчик) заключен трехсторонний договор на выполнение строительно-монтажных работ, в соответствии с которым инвесторы поручают подрядчику построить объект "здание административное по ул. Красноармейская, 28", а подрядчик обязуется собственными и привлеченными силами осуществить выполнение всех работ согласно проектно-сметной документации на условиях указанного договора.
Согласно пункту 2.2 договора от 25.06.2007 вкладом ОАО АК "БайкалБанк" являются денежные средства, ОАО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" предоставляет земельный участок под строящимся объектом, а также разрешительную и проектно-сметную документацию, которую передает инвестору 1 (пункт 4.4, 4.5 договора).
Земельный участок с кадастровым номером 03:24:023201:0263, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, уч. 28, находящийся в общей долевой собственности ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" и общества с ограниченной ответственностью "Байкал-Мост", на основании соглашения от 18.06.2008 был разделен на четыре земельных участка.
На одном из этих земельных участков, а именно участке с кадастровым номером 03:24:023201:312 площадью 3 177 кв. м, расположенном по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, 28, принадлежащем на праве собственности ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" (свидетельство о государственной регистрации права серии 03-АА N 472326 от 16.12.2008), в рамках исполнения договора от 25.06.2007 были построены два объекта недвижимости.
На основании разрешения на строительство RU04302000-215 от 26.12.2007 со сроком действия до 29.12.2009 и проектно-сметной документации на земельном участке истца осуществлено строительство двух административных зданий общей площадью 391,6 кв. м и 935,2 кв. м, которые по акту приемки выполненных работ от 20.08.2008 подрядчиком переданы ОАО АК "БайкалБанк".
Указывая на то, что ОАО АК "БайкалБанк" в течение длительного времени владеет построенными зданиями, находящимися на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке, безвозмездно пользуясь этим земельным участком, ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр", обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 301, 304, 305, 1102, пунктом 2 статьи 1103 главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (Постановление Пленума от 29.04.2010 N 10/22), Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".
При этом суд исходил из того, что взыскание с незаконного владельца неосновательного обогащения в виде стоимости пользования земельным участком в пользу собственника, который лишился права на иск об истребовании этого участка из чужого незаконного владения, невозможно, поскольку не отвечает смыслу статей 301, 303, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Четвертый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что указанные выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на неправильном применении норм материального права.
Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, иными способами, предусмотренными законом.
Один из способов защиты права собственности - право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (виндикация) предусмотрено статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 34 Постановление Пленума от 29.04.2010 N 10/22 установлено, что спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки.
Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
Как усматривается из материалов дела, между правопредшественником ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" - ОАО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр", ОАО АК "БайкалБанк" и ОАО "Промгражданстрой" заключен договор на выполнение строительно-монтажных работ по объекту: "Здание административное" по улице Красноармейская, 28 от 25.06.2007, который по своей правовой природе на основе отраженных в нем волеизъявлений сторон и сформулированных положений относится к смешанному договору, содержащему условия договора строительного подряда и договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Судами установлено, что принадлежащий истцу земельный участок был передан в качестве вклада в строящийся объект.
Таким образом, между ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" и ОАО АК "БайкалБанк" сложились договорные отношения, что исключает возможность защиты нарушенных или оспоренных гражданских прав посредством истребования имущества (земельного участка) из чужого незаконного владения.
Учитывая изложенное, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания считать истца утратившим возможность на предъявление требований о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в связи с его отказом от виндикации участка и заявлением ответчика об истечении срока исковой давности по виндикационному иску.
При этом из материалов дела не усматривается, что ответчиком заявлялось о пропуске истцом срока исковой давности именно по требованию о взыскании неосновательного обогащения, которое в свою очередь подлежит исчислению по правилам части 1 статьи 196 и статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из пояснений представителя ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр", условия договора на выполнение строительно-монтажных работ от 25.06.2007 свидетельствуют об отсутствии у истца намерений пользоваться и владеть возведенными объектами. Истец заключая указанную сделку намеревался в будущем оформить в установленном законом порядке право собственности на вновь созданное недвижимое имущество и в дальнейшем реализовать его ОАО АК "БайкалБанк".
В соответствии с пунктами 2.10, 2.11 договора от 25.06.2007 ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" в течение двух месяцев после выполнения подрядчиком работ производит регистрацию права собственности и в течение месяца после получения права собственности на построенный объект недвижимости передает его и всю проектную и разрешительную документацию по акту приема-передачи ОАО АК "БайкалБанк" или уполномоченному лицу и оформляет сделку перехода права собственности в управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия.
При рассмотрении арбитражным судом дела N А10-5046/2009 было установлено, что возведенные в рамках договора от 25.06.2007 объекты недвижимости в эксплуатации не введены.
Согласно пункту 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд"). При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 ГК РФ право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса. Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Подпунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определены принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Как следует из материалов дела и не отрицается лицами, участвующими в деле, ОАО АК "БайкалБанк" с 2008 года фактически владеет зданиями, находящимся на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке, свободно осуществляет в зданиях свою хозяйственную деятельность.
При этом ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" лишено возможности владеть принадлежащим на праве собственности земельным участком, какого-либо встречного материального предоставления за земельный участок от ОАО АК "БайкалБанк" не получает. ОАО АК "БайкалБанк" пользуется земельным участком на котором по договору от 25.06.2007 возведены объекты недвижимости безвозмездно.
Между тем, нормами действующего гражданского законодательства и обычаями делового оборота презюмируется возмездность сделок между хозяйствующими субъектами. Пунктом 4 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями.
Условия договора на выполнение строительно-монтажных работ от 25.06.2007 не предполагают безвозмездную передачу недвижимой вещи ОАО АК "БайкалБанк". Однако, ответчик использует земельный участок в отсутствие соответствующей выкупной платы и полагает, что владеет и пользуется указанным участком как своим собственным, который ему был добровольно передан по договору от 25.06.2007.
Суды, разрешая спор, не учли, что итоговым результатом исполнения договора от 25.06.2007 должен стать факт заключения между сторонами договора купли-продажи возведенных объектов недвижимости и той части земельного участка, которая занята такими объектами и необходима для их эксплуатации, где истец являлся бы продавцом, а ответчик покупателем. При этом, формирование цены при заключении подобных сделок осуществляется на основе совокупной стоимости объектов недвижимости и земельного участка.
Между тем, с учетом отсутствия факта ввода в эксплуатацию возведенных объектов, который по договору контролировал и должен был осуществить именно ответчик совместно с подрядчиком, сложившееся положение между истцом и ответчиком как участниками договора от 25.06.2007 свидетельствует о том, что действия ОАО АК "БайкалБанк" ущемляют права и законные интересы истца, фактически не позволяя ему зарегистрировать за собой право на возведенные объекты и предпринять необходимые действия по их продаже ответчику и регистрации перехода права, что в свою очередь ущемляет экономические интересы истца в части возможности получения дохода от принадлежащего ему земельного участка и указывает о недобросовестном поведении ответчика, нарушающим баланс интересов сторон.
В силу абзаца первого пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Участники гражданских правоотношений должны осуществлять свои права разумно и добросовестно (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям).
Таким образом, суды, отказывая в иске, не включили в предмет судебного исследования вопрос о законности владения ответчиком в спорный период как возведенными в рамках договора от 25.06.2007 объектами недвижимости, так земельным участком, на котором располагаются не принятые в эксплуатацию указанные объекты недвижимости; используя принцип разумности и добросовестности не дали оценки правомерности действиям каждой из сторон по исполнению договора от 25.06.2007 в целях достижения итогового результата; не установили правомерности (неправомерности) занятия ответчиком земельного участка принадлежащего истцу, а также не исследовали все условия договора от 25.06.2007 и не установили все обстоятельства, связанные с его исполнением.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что суд первой инстанции принял решение, не выполнив в полной мере требования части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возлагающей на суд обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, и норм материального права, подлежащих применению, и неправильно применил нормы материального права, а суд апелляционной инстанции не устранил допущенные нарушения.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы, содержащиеся в решении Арбитражного суда Республики Бурятия от 8 апреля 2013 года по делу N А10-1972/2011 и постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2013 года по тому же делу сделаны по неполно выясненным обстоятельствами дела, основаны на неправильном применении норм материального права, в связи с чем, на основании пункта 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты подлежат отмене.
Поскольку для правильного разрешения спора необходимо исследовать фактические обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, оценивать доказательства, а суд кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, данные недостатки обжалуемых судебных актов не могут быть восполнены на стадии кассационного производства, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.
При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Республики Бурятия следует учесть рекомендации, изложенные в данном постановлении; оценить условия договора от 25.06.2007 с учетом действительных намерений сторон сделки; используя допустимые и относимые доказательства по делу установить законность владения ответчиком в спорный период как возведенными в рамках договора от 25.06.2007 объектами недвижимости, так земельным участком, на котором расположены указанные объекты; после чего, определить наличие (отсутствие) оснований для взыскания неосновательного обогащения по правилам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное рассмотрение дела.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 8 апреля 2013 года по делу N А10-1972/2011 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2013 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.О.ЗУЕВ
Судьи:
Н.М.ВОРОБЬЕВА
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 28.11.2013 ПО ДЕЛУ N А10-1972/2011
Разделы:Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2013 г. N А10-1972/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зуева А.О.,
судей: Воробьевой Н.М., Скубаева А.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ниникиной В.С.,
судебное заседание проводится с использованием систем видеоконференц-связи, при исполнении судебного поручения судьей Арбитражного суда Республики Бурятия Марактаевой И.Г., при ведении протокола совершения отдельного процессуального действия секретарем Гармаевой А.А.,
в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, находясь в Арбитражном суде Республики Бурятия, принимают участие представители: от общества с ограниченной ответственностью "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" - Очиров Сергей Эдуардович (доверенность от 07.09.2013), от открытого акционерного общества Акционерный коммерческий "БайкалБанк" - Козлов Максим Александрович (доверенность N 01-23/32 от 23.01.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 8 апреля 2013 года по делу N А10-1972/2011 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Аюшеева Е.М., суд апелляционной инстанции: Скажутина Е.Н., Клочкова Н.В., Макарцев А.В.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" (ОГРН 1090327010630, г. Улан-Удэ) (далее - ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр") обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу Акционерный коммерческий "БайкалБанк" (ОГРН 1020300003460, г. Улан-Удэ) (далее - ОАО АК "БайкалБанк") и просило обязать ответчика устранить нарушения прав собственника в части приведения земельного участка с кадастровым номером 03:24:023201:312 в первоначальное состояние, а именно:
- - изъять проложенный силовой кабель из земельного участка, находящегося в собственности истца и выровнять земельный участок;
- - демонтировать железные ворота, возведенные на территории истца, а также обеспечить беспрепятственный доступ на территорию земельного участка;
- - изъять земельный участок с кадастровым номером 03:24:023201:312 из чужого незаконного владения ОАО АК "БайкалБанк";
- - взыскать с ОАО АК "БайкалБанк" сумму неосновательного обогащения в виде платы за пользование земельным участком в сумме 3 074 700 рублей за период с 20.08.2008 по 20.08.2011.
Истцом заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части:
- - изъятия земельного участка площадью 3 177 кв. м с кадастровым номером 03:24:023201:312 из чужого незаконного владения ОАО АК "БайкалБанк";
- - изъятия кабеля из земельного участка, проложенного ОАО АК "БайкалБанк";
- - сноса забора и устранения препятствий по проходу на земельный участок в виде шлагбаума.
Производство по делу в части изложенных требований прекращено.
Таким образом, в рамках данного дела арбитражным судом рассматривались требования истца о взыскании неосновательного обогащения в сумме 3 074 700 рублей.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 8 апреля 2013 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2013 года, в иске отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, заявленные исковые требования удовлетворить.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суду следовало применить статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации и исходить из закрепленного в ней принципа платности использования земли.
В нарушение положений статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает заявитель кассационной жалобы, судебные акты не содержат конкретных дат начала и окончания течения срока исковой давности, ссылок на соответствующие доказательства, мотивов, по которым суд отклонил возражения истца относительно исчисления срока исковой давности.
ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" утверждает, что судом не дана оценка исполнению сторонами обязательств по договору на выполнение строительно-монтажных работ по объекту: "Здание административное" по улице Красноармейская, 28 от 25.06.2007.
В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель заявителя кассационной жалобы Очиров С.Э. поддержал позицию, изложенную в жалобе, представитель ОАО АК "БайкалБанк" Козлов М.А. на доводы кассационной жалобы возразил, полагая их несостоятельными.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов Арбитражного суда Республики Бурятия и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что 22.09.2009 ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" создано путем реорганизации в форме преобразования и является правопреемником открытого акционерного общества "Народные промыслы Бурятии "ГЭСЭР" (ОАО "Народные промыслы Бурятии "ГЭСЭР").
25.06.2007 между ОАО АК "БайкалБанк" (инвестор 1), ОАО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" (инвестор 2) и открытым акционерным обществом "Промгражданстрой" (подрядчик) заключен трехсторонний договор на выполнение строительно-монтажных работ, в соответствии с которым инвесторы поручают подрядчику построить объект "здание административное по ул. Красноармейская, 28", а подрядчик обязуется собственными и привлеченными силами осуществить выполнение всех работ согласно проектно-сметной документации на условиях указанного договора.
Согласно пункту 2.2 договора от 25.06.2007 вкладом ОАО АК "БайкалБанк" являются денежные средства, ОАО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" предоставляет земельный участок под строящимся объектом, а также разрешительную и проектно-сметную документацию, которую передает инвестору 1 (пункт 4.4, 4.5 договора).
Земельный участок с кадастровым номером 03:24:023201:0263, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, уч. 28, находящийся в общей долевой собственности ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" и общества с ограниченной ответственностью "Байкал-Мост", на основании соглашения от 18.06.2008 был разделен на четыре земельных участка.
На одном из этих земельных участков, а именно участке с кадастровым номером 03:24:023201:312 площадью 3 177 кв. м, расположенном по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Красноармейская, 28, принадлежащем на праве собственности ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" (свидетельство о государственной регистрации права серии 03-АА N 472326 от 16.12.2008), в рамках исполнения договора от 25.06.2007 были построены два объекта недвижимости.
На основании разрешения на строительство RU04302000-215 от 26.12.2007 со сроком действия до 29.12.2009 и проектно-сметной документации на земельном участке истца осуществлено строительство двух административных зданий общей площадью 391,6 кв. м и 935,2 кв. м, которые по акту приемки выполненных работ от 20.08.2008 подрядчиком переданы ОАО АК "БайкалБанк".
Указывая на то, что ОАО АК "БайкалБанк" в течение длительного времени владеет построенными зданиями, находящимися на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке, безвозмездно пользуясь этим земельным участком, ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр", обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 301, 304, 305, 1102, пунктом 2 статьи 1103 главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (Постановление Пленума от 29.04.2010 N 10/22), Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".
При этом суд исходил из того, что взыскание с незаконного владельца неосновательного обогащения в виде стоимости пользования земельным участком в пользу собственника, который лишился права на иск об истребовании этого участка из чужого незаконного владения, невозможно, поскольку не отвечает смыслу статей 301, 303, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Четвертый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что указанные выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на неправильном применении норм материального права.
Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, иными способами, предусмотренными законом.
Один из способов защиты права собственности - право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (виндикация) предусмотрено статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 34 Постановление Пленума от 29.04.2010 N 10/22 установлено, что спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки.
Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
Как усматривается из материалов дела, между правопредшественником ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" - ОАО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр", ОАО АК "БайкалБанк" и ОАО "Промгражданстрой" заключен договор на выполнение строительно-монтажных работ по объекту: "Здание административное" по улице Красноармейская, 28 от 25.06.2007, который по своей правовой природе на основе отраженных в нем волеизъявлений сторон и сформулированных положений относится к смешанному договору, содержащему условия договора строительного подряда и договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Судами установлено, что принадлежащий истцу земельный участок был передан в качестве вклада в строящийся объект.
Таким образом, между ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" и ОАО АК "БайкалБанк" сложились договорные отношения, что исключает возможность защиты нарушенных или оспоренных гражданских прав посредством истребования имущества (земельного участка) из чужого незаконного владения.
Учитывая изложенное, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания считать истца утратившим возможность на предъявление требований о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в связи с его отказом от виндикации участка и заявлением ответчика об истечении срока исковой давности по виндикационному иску.
При этом из материалов дела не усматривается, что ответчиком заявлялось о пропуске истцом срока исковой давности именно по требованию о взыскании неосновательного обогащения, которое в свою очередь подлежит исчислению по правилам части 1 статьи 196 и статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из пояснений представителя ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр", условия договора на выполнение строительно-монтажных работ от 25.06.2007 свидетельствуют об отсутствии у истца намерений пользоваться и владеть возведенными объектами. Истец заключая указанную сделку намеревался в будущем оформить в установленном законом порядке право собственности на вновь созданное недвижимое имущество и в дальнейшем реализовать его ОАО АК "БайкалБанк".
В соответствии с пунктами 2.10, 2.11 договора от 25.06.2007 ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" в течение двух месяцев после выполнения подрядчиком работ производит регистрацию права собственности и в течение месяца после получения права собственности на построенный объект недвижимости передает его и всю проектную и разрешительную документацию по акту приема-передачи ОАО АК "БайкалБанк" или уполномоченному лицу и оформляет сделку перехода права собственности в управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия.
При рассмотрении арбитражным судом дела N А10-5046/2009 было установлено, что возведенные в рамках договора от 25.06.2007 объекты недвижимости в эксплуатации не введены.
Согласно пункту 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд"). При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 ГК РФ право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса. Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Подпунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определены принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Как следует из материалов дела и не отрицается лицами, участвующими в деле, ОАО АК "БайкалБанк" с 2008 года фактически владеет зданиями, находящимся на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке, свободно осуществляет в зданиях свою хозяйственную деятельность.
При этом ООО "Народные промыслы Бурятии "Гэсэр" лишено возможности владеть принадлежащим на праве собственности земельным участком, какого-либо встречного материального предоставления за земельный участок от ОАО АК "БайкалБанк" не получает. ОАО АК "БайкалБанк" пользуется земельным участком на котором по договору от 25.06.2007 возведены объекты недвижимости безвозмездно.
Между тем, нормами действующего гражданского законодательства и обычаями делового оборота презюмируется возмездность сделок между хозяйствующими субъектами. Пунктом 4 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями.
Условия договора на выполнение строительно-монтажных работ от 25.06.2007 не предполагают безвозмездную передачу недвижимой вещи ОАО АК "БайкалБанк". Однако, ответчик использует земельный участок в отсутствие соответствующей выкупной платы и полагает, что владеет и пользуется указанным участком как своим собственным, который ему был добровольно передан по договору от 25.06.2007.
Суды, разрешая спор, не учли, что итоговым результатом исполнения договора от 25.06.2007 должен стать факт заключения между сторонами договора купли-продажи возведенных объектов недвижимости и той части земельного участка, которая занята такими объектами и необходима для их эксплуатации, где истец являлся бы продавцом, а ответчик покупателем. При этом, формирование цены при заключении подобных сделок осуществляется на основе совокупной стоимости объектов недвижимости и земельного участка.
Между тем, с учетом отсутствия факта ввода в эксплуатацию возведенных объектов, который по договору контролировал и должен был осуществить именно ответчик совместно с подрядчиком, сложившееся положение между истцом и ответчиком как участниками договора от 25.06.2007 свидетельствует о том, что действия ОАО АК "БайкалБанк" ущемляют права и законные интересы истца, фактически не позволяя ему зарегистрировать за собой право на возведенные объекты и предпринять необходимые действия по их продаже ответчику и регистрации перехода права, что в свою очередь ущемляет экономические интересы истца в части возможности получения дохода от принадлежащего ему земельного участка и указывает о недобросовестном поведении ответчика, нарушающим баланс интересов сторон.
В силу абзаца первого пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Участники гражданских правоотношений должны осуществлять свои права разумно и добросовестно (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям).
Таким образом, суды, отказывая в иске, не включили в предмет судебного исследования вопрос о законности владения ответчиком в спорный период как возведенными в рамках договора от 25.06.2007 объектами недвижимости, так земельным участком, на котором располагаются не принятые в эксплуатацию указанные объекты недвижимости; используя принцип разумности и добросовестности не дали оценки правомерности действиям каждой из сторон по исполнению договора от 25.06.2007 в целях достижения итогового результата; не установили правомерности (неправомерности) занятия ответчиком земельного участка принадлежащего истцу, а также не исследовали все условия договора от 25.06.2007 и не установили все обстоятельства, связанные с его исполнением.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что суд первой инстанции принял решение, не выполнив в полной мере требования части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возлагающей на суд обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, и норм материального права, подлежащих применению, и неправильно применил нормы материального права, а суд апелляционной инстанции не устранил допущенные нарушения.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы, содержащиеся в решении Арбитражного суда Республики Бурятия от 8 апреля 2013 года по делу N А10-1972/2011 и постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2013 года по тому же делу сделаны по неполно выясненным обстоятельствами дела, основаны на неправильном применении норм материального права, в связи с чем, на основании пункта 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты подлежат отмене.
Поскольку для правильного разрешения спора необходимо исследовать фактические обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, оценивать доказательства, а суд кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, данные недостатки обжалуемых судебных актов не могут быть восполнены на стадии кассационного производства, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.
При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Республики Бурятия следует учесть рекомендации, изложенные в данном постановлении; оценить условия договора от 25.06.2007 с учетом действительных намерений сторон сделки; используя допустимые и относимые доказательства по делу установить законность владения ответчиком в спорный период как возведенными в рамках договора от 25.06.2007 объектами недвижимости, так земельным участком, на котором расположены указанные объекты; после чего, определить наличие (отсутствие) оснований для взыскания неосновательного обогащения по правилам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное рассмотрение дела.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 8 апреля 2013 года по делу N А10-1972/2011 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2013 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.О.ЗУЕВ
Судьи:
Н.М.ВОРОБЬЕВА
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)