Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - открытого акционерного общества "Новорослесэкспорт" (ОГРН 1022302377536) - Сердюк Л.А. (доверенность от 12.09.2012), в отсутствие представителей истца - администрации муниципального образования город Новороссийск (ОГРН 1032309077635), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Новорослесэкспорт" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2013 (судьи Еремина О.А., Кузнецов С.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-5614/2013, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Новороссийск (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Новорослесэкспорт" (далее - общество) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 27.04.2012 N 4700004970, общей площадью 178 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0301003:8, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Мира, 2, об истребовании из незаконного владения общества указанного земельного участка.
Решением от 30.04.2013 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что оспариваемый договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию в установленном порядке, в связи с чем, является незаключенным. Администрация не представила доказательств того, что спорный земельный участок находится в фактическом владении общества, размещения на участке принадлежащих ответчику объектов недвижимости суд также не установил.
Апелляционным постановлением от 02.08.2013 решение суда первой инстанции отменено, требования администрации удовлетворены в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что на момент заключения договора аренды объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу, на спорном земельном участке отсутствовали, и он не мог быть предоставлен обществу в аренду в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, определенный статьей 34 Земельного кодекса, при заключении спорного договора также не соблюден. Вывод суда первой инстанции о незаключенности сделки апелляционный суд признал противоречащим разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73). Указывая, что в соответствии с договором аренды земельный участок фактически передан обществу, и доказательства его возврата администрации отсутствуют, требование о возврате земельного участка подлежит удовлетворению.
В кассационной жалобе общество просит постановление апелляционного суда от 02.08.2013 отменить, решение суда первой инстанции от 30.04.2013 оставить в силе. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции вышел за пределы рассмотрения дела, истребовав по своей инициативе дополнительные доказательства, и установив обстоятельства, уже установленные судом первой инстанции (не требующие доказывания). Апелляционный суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и необоснованно оставил без внимания пояснения о том, что спорный участок является федеральной собственностью, о чем имеется вступившее в законную силу решение суда. Оспариваемый администрацией договор аренды является незаключенным в силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статьи 26 Земельного кодекса.
От администрации отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не поступил.
В судебном заседании объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) до 17 часов 30 минут того же дня (19.11.2013). После окончания перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 02.08.2013 подлежащим отмене полностью, решение арбитражного суда первой инстанции от 30.04.2013 - отмене в части, с направлением дела в соответствующей части на новое рассмотрение, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, Лубинец М.И. на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежал земельный участок с кадастровым номером 23:47:03 01 003:0008, площадью 178 кв. м, под строением (здание магазина), находящимся в г. Новороссийске, по ул. Мира, 2. Названное право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 07.07.2004 (л. д. 28).
13.07.2004 общество (покупатель) и гражданка Лубинец М.И. (продавец) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого в собственность обществу передан объект недвижимого имущества: нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Мира, 2, литера Н, общей площадью 107, 3 кв. м (л. д. 11-14). Имущество передано покупателю 13 июля 2004 года по акту приема-передачи (л. д. 15).
Переход к обществу права собственности на приобретенное нежилое помещение зарегистрирован в ЕГРП 18.11.2004 (л. д. 111-112).
26.12.2008 в ЕГРП внесена запись о прекращении права собственности общества на нежилое помещение, находящееся в г. Новороссийске, по ул. Мира, 2, ранее приобретенное им у Лубинец М.И., в связи с отсутствием (демонтажом) данного объекта (л. д. 108-109, 111-112).
06.02.2012 постановлением администрации N 712 право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 23:47:0301003:8, под строением (здание магазина), в отношении Лубинец М.И. прекращено. Земельный участок предоставлен обществу в аренду на срок 10 лет (л. д. 29).
27.04.2012 администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор N 4700004970 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым, администрация приняла на себя обязательство предоставить во временное владение и пользование, а общество - принять на условиях договора земельный участок, площадью 178 кв. м из земель населенных пунктов в черте г. Новороссийска, с кадастровым номером 23:47:0301003:8. расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Мира, 2, для эксплуатации магазина (л. д. 98-105). Пункт 1.3 договора содержит указание на передачу участка арендатору с 10.02.2012 (постановление администрации N 782.
20 ноября 2012 года, учитывая, в том числе представление прокуратуры г. Новороссийска, администрация постановлением N 7065 отменила постановление от 06.02.2012 N 712 (о предоставлении земельного участка в аренду обществу, л.д. 30-31).
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, и допущенные при предоставлении земельного участка в аренду обществу нарушения статьи 36 Земельного кодекса, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе из договора (статья 307 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса). На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Право аренды земельного участка является обязательственным, а не вещным и возникает только после заключения соответствующего договора. Непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникает не ранее заключения договора (пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее - информационное письмо N 66).
В статьи 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса). С учетом того, что Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Собственник или иное лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статьи 301, 305 Гражданского кодекса). Имущество может быть истребовано от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении (пункт 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", далее - постановление Пленума N 10/22).
Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса (пункт 34 постановления Пленума N 10/22).
Виндикационный иск характеризуют четыре признака: наличие у истца права собственности на истребуемую вещь или иного права на обладание вещью; утрата фактического владения вещью; возможность выделить вещь с помощью индивидуальных признаков из однородных вещей; нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика.
Виндикационный иск представляет собой требование не владеющего вещью собственника к владеющему вещью лицу, не являющемуся собственником. Ответчиком по виндикационному требованию является незаконный владелец, обладающий вещью без надлежащего правового основания либо по порочному основанию приобретения.
Предъявляя виндикационный иск, истец должен доказать, что истребуемое имущество принадлежит ему на праве собственности, выбыло из его владения и незаконно находится во владении ответчика.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды установили, что оспариваемый договор аренды земельного участка от 27.04.2012 N 4700004970, предусматривающий срок аренды в 10 лет, в установленном законом порядке не зарегистрирован.
Вывод суда первой инстанции о том, что вышеназванный договор не заключен, в связи с чем, не может быть признан недействительным (ничтожным), является правильным.
Содержащиеся в пункте 14 постановления Пленума N 73 разъяснения о возникновении между сторонами обязательства, исключающего применение норм о неосновательном обогащении (статьи 1102, 1105 Гражданского кодекса), в случае передачи имущества собственником в пользование, и принятия его другим лицом без каких-либо замечаний, достижении и исполнении сторонами соглашения о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования, не свидетельствуют об изменении законодательно установленных правил по вопросам о заключении договоров аренды земельных участков (сроком действия один год и более) применительно к спорам о признании арендных сделок недействительными.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие внесение арендных платежей обществом во исполнение договора аренды от 27.04.2012 N 4700004970.
Вывод суда апелляционной инстанции о доказанности факта владения ответчиком спорным земельным участком, мотивированный наличием указания на его передачу обществу в договоре аренды от 27.04.2012 N 4700004970, не может быть признан обоснованным. Как видно из материалов дела, нежилое помещение магазина, литера Н, для эксплуатации которого предназначался земельный участок с кадастровым номером 23:47:0301003:8, физически отсутствует как материальный объект с 2008 года. Осуществление обществом полномочий владения и пользования в отношении участка иным способом, не обусловленным наличием на нем объекта недвижимости, из представленных в дело доказательств не следует.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска администрации в части истребования земельного участка из незаконного владения общества, исходил именно из отсутствия доказательств владения им ответчиком.
Однако, представитель общества в кассационной жалобе и судебном заседании настаивал на владении спорным участком, как составной частью другого земельного участка, площадью 42 042 кв. м, с кадастровым номером 23:47:03 01 003:0010, расположенного в г. Новороссийске, по ул. Мира, 2, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации. Суду кассационной инстанции представлена копия судебного акта по делу N А32-1884/2009 по спору между администрацией и обществом о взыскании платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:47:03 01 003:0010.
При таких обстоятельствах принятые по делу постановление апелляционного суда от 02.08.2013 и решение арбитражного суда первой инстанции от 30.04.2013 (в части) не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм материального и процессуального права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
Пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса определяет, что суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, в том числе наличие у администрации права требовать в порядке виндикационного иска передачи ей спорного земельного участка, включение его в состав используемого обществом земельного участка площадью 42 042 кв. м, с кадастровым номером 23:47:03 01 003:0010, и принадлежность названного участка Российской Федерации, при необходимости привлечь к участию в деле Российскую Федерацию в лице ее уполномоченного органа, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.
Довод жалобы о нарушении апелляционным судом процессуальных норм, выразившемся в истребовании по собственной инициативе новых доказательств, отклоняется. Принятие (истребование) судом апелляционной инстанции дополнительных доказательств не может служить основанием для отмены судебного акта (абзац 5 пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции"). Кроме того, апелляционное постановление от 02.08.2013 признано подлежащим отмене по иным основаниям.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по оплате государственной пошлины, разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 названного Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2013 по делу N А32-5614/2013 отменить.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2013 по делу N А32-5614/2013 в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 27.04.2012 N 4700004970, подписанного администрацией г. Новороссийска и открытым акционерным обществом "Новорослесэкспорт", оставить без изменения.
В остальной части дело N А32-5614/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 25.11.2013 ПО ДЕЛУ N А32-5614/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2013 г. по делу N А32-5614/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - открытого акционерного общества "Новорослесэкспорт" (ОГРН 1022302377536) - Сердюк Л.А. (доверенность от 12.09.2012), в отсутствие представителей истца - администрации муниципального образования город Новороссийск (ОГРН 1032309077635), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Новорослесэкспорт" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2013 (судьи Еремина О.А., Кузнецов С.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-5614/2013, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Новороссийск (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Новорослесэкспорт" (далее - общество) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 27.04.2012 N 4700004970, общей площадью 178 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0301003:8, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Мира, 2, об истребовании из незаконного владения общества указанного земельного участка.
Решением от 30.04.2013 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что оспариваемый договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию в установленном порядке, в связи с чем, является незаключенным. Администрация не представила доказательств того, что спорный земельный участок находится в фактическом владении общества, размещения на участке принадлежащих ответчику объектов недвижимости суд также не установил.
Апелляционным постановлением от 02.08.2013 решение суда первой инстанции отменено, требования администрации удовлетворены в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что на момент заключения договора аренды объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу, на спорном земельном участке отсутствовали, и он не мог быть предоставлен обществу в аренду в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, определенный статьей 34 Земельного кодекса, при заключении спорного договора также не соблюден. Вывод суда первой инстанции о незаключенности сделки апелляционный суд признал противоречащим разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73). Указывая, что в соответствии с договором аренды земельный участок фактически передан обществу, и доказательства его возврата администрации отсутствуют, требование о возврате земельного участка подлежит удовлетворению.
В кассационной жалобе общество просит постановление апелляционного суда от 02.08.2013 отменить, решение суда первой инстанции от 30.04.2013 оставить в силе. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции вышел за пределы рассмотрения дела, истребовав по своей инициативе дополнительные доказательства, и установив обстоятельства, уже установленные судом первой инстанции (не требующие доказывания). Апелляционный суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и необоснованно оставил без внимания пояснения о том, что спорный участок является федеральной собственностью, о чем имеется вступившее в законную силу решение суда. Оспариваемый администрацией договор аренды является незаключенным в силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статьи 26 Земельного кодекса.
От администрации отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не поступил.
В судебном заседании объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) до 17 часов 30 минут того же дня (19.11.2013). После окончания перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 02.08.2013 подлежащим отмене полностью, решение арбитражного суда первой инстанции от 30.04.2013 - отмене в части, с направлением дела в соответствующей части на новое рассмотрение, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, Лубинец М.И. на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежал земельный участок с кадастровым номером 23:47:03 01 003:0008, площадью 178 кв. м, под строением (здание магазина), находящимся в г. Новороссийске, по ул. Мира, 2. Названное право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 07.07.2004 (л. д. 28).
13.07.2004 общество (покупатель) и гражданка Лубинец М.И. (продавец) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого в собственность обществу передан объект недвижимого имущества: нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Мира, 2, литера Н, общей площадью 107, 3 кв. м (л. д. 11-14). Имущество передано покупателю 13 июля 2004 года по акту приема-передачи (л. д. 15).
Переход к обществу права собственности на приобретенное нежилое помещение зарегистрирован в ЕГРП 18.11.2004 (л. д. 111-112).
26.12.2008 в ЕГРП внесена запись о прекращении права собственности общества на нежилое помещение, находящееся в г. Новороссийске, по ул. Мира, 2, ранее приобретенное им у Лубинец М.И., в связи с отсутствием (демонтажом) данного объекта (л. д. 108-109, 111-112).
06.02.2012 постановлением администрации N 712 право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 23:47:0301003:8, под строением (здание магазина), в отношении Лубинец М.И. прекращено. Земельный участок предоставлен обществу в аренду на срок 10 лет (л. д. 29).
27.04.2012 администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор N 4700004970 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым, администрация приняла на себя обязательство предоставить во временное владение и пользование, а общество - принять на условиях договора земельный участок, площадью 178 кв. м из земель населенных пунктов в черте г. Новороссийска, с кадастровым номером 23:47:0301003:8. расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Мира, 2, для эксплуатации магазина (л. д. 98-105). Пункт 1.3 договора содержит указание на передачу участка арендатору с 10.02.2012 (постановление администрации N 782.
20 ноября 2012 года, учитывая, в том числе представление прокуратуры г. Новороссийска, администрация постановлением N 7065 отменила постановление от 06.02.2012 N 712 (о предоставлении земельного участка в аренду обществу, л.д. 30-31).
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, и допущенные при предоставлении земельного участка в аренду обществу нарушения статьи 36 Земельного кодекса, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе из договора (статья 307 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса). На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Право аренды земельного участка является обязательственным, а не вещным и возникает только после заключения соответствующего договора. Непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникает не ранее заключения договора (пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее - информационное письмо N 66).
В статьи 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса). С учетом того, что Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Собственник или иное лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статьи 301, 305 Гражданского кодекса). Имущество может быть истребовано от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении (пункт 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", далее - постановление Пленума N 10/22).
Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса (пункт 34 постановления Пленума N 10/22).
Виндикационный иск характеризуют четыре признака: наличие у истца права собственности на истребуемую вещь или иного права на обладание вещью; утрата фактического владения вещью; возможность выделить вещь с помощью индивидуальных признаков из однородных вещей; нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика.
Виндикационный иск представляет собой требование не владеющего вещью собственника к владеющему вещью лицу, не являющемуся собственником. Ответчиком по виндикационному требованию является незаконный владелец, обладающий вещью без надлежащего правового основания либо по порочному основанию приобретения.
Предъявляя виндикационный иск, истец должен доказать, что истребуемое имущество принадлежит ему на праве собственности, выбыло из его владения и незаконно находится во владении ответчика.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды установили, что оспариваемый договор аренды земельного участка от 27.04.2012 N 4700004970, предусматривающий срок аренды в 10 лет, в установленном законом порядке не зарегистрирован.
Вывод суда первой инстанции о том, что вышеназванный договор не заключен, в связи с чем, не может быть признан недействительным (ничтожным), является правильным.
Содержащиеся в пункте 14 постановления Пленума N 73 разъяснения о возникновении между сторонами обязательства, исключающего применение норм о неосновательном обогащении (статьи 1102, 1105 Гражданского кодекса), в случае передачи имущества собственником в пользование, и принятия его другим лицом без каких-либо замечаний, достижении и исполнении сторонами соглашения о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования, не свидетельствуют об изменении законодательно установленных правил по вопросам о заключении договоров аренды земельных участков (сроком действия один год и более) применительно к спорам о признании арендных сделок недействительными.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие внесение арендных платежей обществом во исполнение договора аренды от 27.04.2012 N 4700004970.
Вывод суда апелляционной инстанции о доказанности факта владения ответчиком спорным земельным участком, мотивированный наличием указания на его передачу обществу в договоре аренды от 27.04.2012 N 4700004970, не может быть признан обоснованным. Как видно из материалов дела, нежилое помещение магазина, литера Н, для эксплуатации которого предназначался земельный участок с кадастровым номером 23:47:0301003:8, физически отсутствует как материальный объект с 2008 года. Осуществление обществом полномочий владения и пользования в отношении участка иным способом, не обусловленным наличием на нем объекта недвижимости, из представленных в дело доказательств не следует.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска администрации в части истребования земельного участка из незаконного владения общества, исходил именно из отсутствия доказательств владения им ответчиком.
Однако, представитель общества в кассационной жалобе и судебном заседании настаивал на владении спорным участком, как составной частью другого земельного участка, площадью 42 042 кв. м, с кадастровым номером 23:47:03 01 003:0010, расположенного в г. Новороссийске, по ул. Мира, 2, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации. Суду кассационной инстанции представлена копия судебного акта по делу N А32-1884/2009 по спору между администрацией и обществом о взыскании платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:47:03 01 003:0010.
При таких обстоятельствах принятые по делу постановление апелляционного суда от 02.08.2013 и решение арбитражного суда первой инстанции от 30.04.2013 (в части) не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм материального и процессуального права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
Пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса определяет, что суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, в том числе наличие у администрации права требовать в порядке виндикационного иска передачи ей спорного земельного участка, включение его в состав используемого обществом земельного участка площадью 42 042 кв. м, с кадастровым номером 23:47:03 01 003:0010, и принадлежность названного участка Российской Федерации, при необходимости привлечь к участию в деле Российскую Федерацию в лице ее уполномоченного органа, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.
Довод жалобы о нарушении апелляционным судом процессуальных норм, выразившемся в истребовании по собственной инициативе новых доказательств, отклоняется. Принятие (истребование) судом апелляционной инстанции дополнительных доказательств не может служить основанием для отмены судебного акта (абзац 5 пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции"). Кроме того, апелляционное постановление от 02.08.2013 признано подлежащим отмене по иным основаниям.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по оплате государственной пошлины, разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 названного Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2013 по делу N А32-5614/2013 отменить.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2013 по делу N А32-5614/2013 в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 27.04.2012 N 4700004970, подписанного администрацией г. Новороссийска и открытым акционерным обществом "Новорослесэкспорт", оставить без изменения.
В остальной части дело N А32-5614/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)