Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "02" октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "09" октября 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Радзиховской В.В.,
судей: Магда О.В., Бабенко А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Савицкас Н.В.,
при участии:
от уполномоченного органа - Черепановой Т.А. - представителя по доверенности от 16.10.2012,
от администрации города Красноярска - Черкасова А.В. - представителя по доверенности от 11.04.2013 N 01-211,
конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Хорс" - Денисовой Ю.А.,
от должника (общества с ограниченной ответственностью "Хорс") - Степанова К.А. - представителя по доверенности от 25.05.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Хорс" Денисовой Ю.А. на определение Арбитражного суда Красноярского края от "26" июня 2013 года по делу N А33-15388/2011к24, принятое судьей Дорониной Н.В.,
установил:
Определением от 07.10.2011 принято к производству арбитражного суда заявление общества с ограниченной ответственностью "Хорс" о своем банкротстве.
Определением от 21.02.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения. Решением от 13.09.2012 общество с ограниченной ответственностью "Хорс" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.
Конкурсным управляющим должника утверждена Денисова Ю.А. (определение от 17.12.2012).
05.04.2013 в арбитражный суд поступило заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Хорс" Денисовой Юлии Анатольевны о предоставлении права пользования земельным участком, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. 1-я Хабаровская, кадастровый номер 24:50:0100232:774, необходимого для завершения строительства 7-ми этажного жилого дома без проведения торгов в порядке, установленном статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от "26" июня 2013 года отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника.
Не согласившись с данным судебным актом, конкурсный управляющий должника Денисова Ю.А. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда от 26.06.2013 и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что отказ банкроту в заключении договора аренды или в продаже земельного участка не имеет под собой опирающихся на закон оснований. Испрашиваемый земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, обременений у объекта недвижимости не имеется, иных лиц, оспаривающих права заявителя не имеется, правопритязания третьих лиц отсутствуют. Действуя добросовестно и разумно в интересах кредиторов и общества, в целях защиты прав участников строительства, конкурсный управляющий считает, что ООО "Хорс" является обладателем объекта незавершенного строительства расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100232:774, и имеет исключительное право на приобретение этой земли у администрации города Красноярска без проведения торгов в соответствии сто статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Определением суда от 08.08.2013 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение назначено на 17.09.2013, рассмотрение дела отложено на 02.10.2013.
Администрация города Красноярска в отзыве на апелляционную жалобу отклонила доводы конкурсного управляющего должника, изложенные в апелляционной жалобе, полагает, что отсутствуют правовые основания для возложения на администрацию города Красноярска обязанности в предоставлении должнику земельного участка. Ссылка заявителя на выдачу ООО "Хорс" в 2005 году архитектурно-планировочного задания не свидетельствует о разрешении осуществлять строительство многоэтажного дома и о выделении земельного участка под строительство. Самовольное строительство само по себе является правонарушением. ООО "Хорс" изначально зная о самовольном характере возведенной постройки, не имея никаких разрешительных документов для возведения строения и привлечения участников долевого строительства, обращаясь с данными требованиями в суд осуществляет злоупотребление своим правом, предусмотренным частью 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на портале сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации www.kad.arbitr.ru) и в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителей иных лиц, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктами 31, 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, в связи с ежегодным очередным отпуском судьи Петровской О.В. произведена ее замена в судебном составе по настоящему делу на судью Бабенко А.Н.
В судебном заседании конкурсный управляющий должника поддержал доводы жалобы.
Представитель администрации города Красноярска опроверг доводы жалобы.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.
В связи с проведением реконструкции нежилого здания в многоквартирный дом по ул. 1-я Хабаровская, 5 в Октябрьском районе г. Красноярска, с целью привлечения инвестиций, должником заключены договоры долевого участия с физическими лицами, договоры о совместной деятельности в строительстве в период со 02.02.2005 по 18.02.2005, в ходе исполнения которых должником привлечены денежные средства в сумме 78 101 270 руб.
В соответствии с определением от 21.02.2012 при банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Хорс" признаны подлежащими применению правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
По договору от 20.08.2004 общество с ограниченной ответственностью "Хорс" приобрело в собственность нежилые помещения N 1 и N 2 по адресу г. Красноярск, ул. 1-я Хабаровская, зд.5. Государственная регистрация права произведена 26.08.2004.
14.10.2004 заказчиком ООО "Хорс" получено архитектурно-планировочное задание N 20706 на разработку проекта реконструкции нежилого здания в жилые дома адрес участка: Октябрьский район, ул. 1-я Хабаровская, 5. В указанном отражены следующие требования:
Архитектурные требования- реконструкция нежилого 2-х этажного здания в жилой 3-х этажный дом с пристройкой 7-ми этажей жилого дома.
Согласование проекта- перед разработкой рабочих чертежей согласовать в КАиГ эскизный проект. Рабочий проект также представить на рассмотрение в КАиГ. Проект представить на рассмотрение в КАиГ, предварительно получив заключение государственной вневедомственной экспертизы и городских контролирующих служб в установленном порядке. Строительство без утвержденной проектной документации и разрешения архитектурно-строительного надзора запрещено.
05.07.2005 Комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации г. Красноярска оформлено заключение по закреплению территории N 13061, содержащее следующую информацию: объект- нежилое здание, адрес- 1-я Хабаровская, 5, целевое (разрешенное) использование- жилая территориальная зона; существующие строения- на участке расположено здание бывшего детского сада; запрещается строительство, пристройка или установка любых капитальных сооружений на закрепляемой в аренду территории без предварительного согласования с Комитетом по архитектуре и градостроительству.
На основании распоряжения администрации г. Красноярска от 13.09.2005 N 1460-недв по договору аренды земельного участка от 28.09.2005 N 2038 обществу с ограниченной ответственностью "Хорс" предоставлен в аренду земельный участок по адресу: г. Красноярск, ул. 1-я Хабаровская, 5.
Согласно указанному договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли поселений, с кадастровым номером 24:50:01 00 232:0019, в оценочной зоне 20, находящийся по адресу: г. Красноярск, ул. 1-ая Хабаровская, 5 в Октябрьском районе для использования в целях эксплуатации нежилого здания в границах, указанных в кадастровой карте участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 970 кв. м. Срок действия договора установлен с 13.09.2005 по 12.09.2015.
11.01.2007 Управлением архитектуры Администрации г. Красноярска вынесено заключение о передаче земельного участка в собственность со списком ограничений по использованию, обременений обязательствами и сервитутов. В заключении отражено следующее: заказчик - ООО "Хорс", объект - нежилое здание, адрес - ул. 1-я Хабаровская, 5, территориальная зона - жилая территориальная зона, существующие строения - на участке расположено нежилое здание, двухэтажное капитальное, заключение - управление архитектуры считает возможным продажу испрашиваемого земельного участка в собственность при соблюдении ограничений по использованию участков и сервитутов, установленных заключением, список ограничений по использованию и обременений обязательствами - использовать строение и участок согласно градостроительному регламенту в системе зонирования, без права любого строительства на участке, перестройки здания, изменения фасадов, установки рекламы без предварительного согласования с Управлением архитектуры.
Как следует из технического паспорта объекта незавершенного строительства многоквартирного жилого дома около ул. 1-я Хабаровская, д. 5 от 30.11.2009 (кадастровый номер земельного участка 24:50:0000000:0000), в том числе схематическому плану на объект, на территории, смежной зданию по ул. 1-я Хабаровская N 5 возведено кирпичное 7-ми этажное сооружение, 1 подвальный этаж, общей площадью 2 961,4 кв. м, из которой площадь квартир - 2 264 кв. м, год начала строительства - 2005, степень готовности - 53%.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 29.06.2012 N 24/12-190703, по адресу Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. 1-я Хабаровская, 5 сформирован земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100232:774 площадью 1760+/-44 кв. м с разрешенным использованием - размещение семиэтажного многоквартирного жилого дома.
Представленный межевой план (лист 6) содержит сведения о виде разрешенного использования - размещение семиэтажного многоквартирного жилого дома.
Как следует из материалов рассмотрения дела N А33-12026/2007 по иску Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, к обществу с ограниченной ответственностью "Хорс" об обязании привести нежилое здание по адресу г. Красноярск. ул. 1-я Хабаровская, 5 в первоначальное состояние в соответствии с технической документацией, в том числе, в постановлении ТААС от 15.12.2009 отражены следующие установленные судом обстоятельства:
- - Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска отказался от иска в части требования о расторжении договора аренды N 2038 и освобождении земельного участка; иск по существу рассмотрен в части требования об обязании ООО "Хорс" привести нежилое здание в первоначальное состояние;
- - ООО "Хорс" являлось собственником нежилого помещения N 1 общей площадью 502,5 кв. м и нежилого помещения N 2 общей площадью 434,2 кв. м, расположенных по ул. 1-я Хабаровская, 5 в период с 26.08.2004 по 15.05.2007;
- - разрешение на реконструкцию объекта получено не было, в связи с чем поддержан вывод суда первой инстанции (в решении от 05.08.2009) о самовольном характере постройки, созданной в результате реконструкции 2-х этажного здания;
- - в результате проведенных 05.04.2007 торгов по продаже арестованного имущества - нежилого помещения N 1 общей площадью 502,5 кв. м и нежилого помещения N 2 общей площадью 434,2 кв. м, расположенных по ул. 1-я Хабаровская, 5, победителем признан Кравченко В.А. Федеральной регистрационной службой 16.05.2007 осуществлена государственная регистрация права собственности на указанные нежилые помещения. Судом апелляционной инстанции сделан вывод, что на момент рассмотрения спора фактическим владельцем реконструированного здания является Кравченко В.А. Требование истца о приведении нежилого здания в первоначальное состояние могут быть заявлены к новому собственнику реконструированных помещений, а поскольку истец настаивал на удовлетворении требований, заявленных к ответчику- ООО "Хорс", в удовлетворении иска отказано.
В материалы дела представлены:
- - заключение Управления архитектуры Администрации г. Красноярска от 31.05.2010 N 10529 о возможности сохранения самовольной постройки следующего содержания: сохранение объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ул. 1-я Хабаровская, д. 5, возможно при условии использования в соответствии с градостроительным регламентом зоны, соблюдения предельных размеров земельного участка и предельных параметров разрешенного строительства, а также соблюдения экологических, санитарных, пожарных, строительных и иных нормативных требований и правил;
- - заключение открытого акционерного общества "Проектный, научно-исследовательский и конструкторский институт "Красноярский ПромстройНИИпроект" от 12.02.2007 по результатам обследования и оценки технического состояния строительных конструкций 7-ми этажного жилого дома по ул. 1-я Хабаровская, 5 в г. Красноярске, на предмет обследования и оценки технического состояния строительных конструкций. В указанном заключении приведена ссылка на рекомендации экспертизы рабочего проекта Отрицательного заключения 0679-6/ГГЭ-355-1/05 от 31.08.2006 Управления Главгосэкспертизы России по Красноярскому краю (стр. 5, абз. 7) по поводу недостаточности проведенных испытаний.
03.09.2010 Управлением архитектуры Администрации г. Красноярска в адрес председателя правления Некоммерческого партнерства "Высотное" направлен ответ исх. N 18187 на обращение о предоставлении земельного участка по адресу ул. 1-я Хабаровская, 5 для достройки и эксплуатации жилого дома по результатам заседания архитектурно-планировочной комиссии от 23.08.2010 протокол N 34. Согласно данному ответу многоэтажный жилой дом, возведенный в результате реконструкции нежилых помещений N 1, 2 по ул. 1-я Хабаровская, 5 в жилой трехэтажный дом с пристройкой из семи этажей является самовольной постройкой. Строительство производилось на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществляющему строительство и не отведенном для этих целей, разрешение на строительство объекта не выдавалось в установленном действующем законодательством порядке, проектная документация на строительство пристройки на рассмотрение в управление архитектуры администрации города не предоставлялось.
20.01.2011 Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска в адрес председателя правления Некоммерческого партнерства "Высотное" направлено письмо N 10/152-дг о передаче земельного участка по ул. 1-я Хабаровская, 5, в котором указано на отсутствие правовых оснований для предоставления земельного участка по ул. 1-я Хабаровская, 5 ООО "Хорс" либо НП "Высотное" для завершения строительства многоэтажного жилого дома в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса РФ. Кроме того, ООО "Хорс" не является правообладателем нежилых помещений N 1,2 по указанному адресу.
29.02.2012 Управлением архитектуры Администрации г. Красноярска исх N 741 доведены результаты повторного рассмотрения обращения по вопросу предоставления земельного участка для завершения строительства жилого дома, расположенного по ул. 1-я Хабаровская, 5. Сообщено, что предоставление земельного участка для жилищного строительства осуществляется по результатам проведения торгов, в порядке, установленном статьей 38.1 Земельного кодекса РФ. Для целей, связанных со строительством, предоставляются свободные от застройки и прав третьих лиц земельные участки, в связи с чем, предоставление рассматриваемого земельного участка для многоэтажного жилищного строительства невозможно.
Конкурсный управляющий в целях защиты прав участников строительства, оформления прав на объект незавершенного строительством и соразмерного удовлетворения требований кредиторов, обратился в арбитражный суд с требованием об обязании Администрации г. Красноярска предоставить право пользования земельным участком. Расположенным по ул. 1-я Хабаровская, 5, кадастровый номер 24:50:0100232:774 необходимого для завершения строительства 7-ми этажного жилого дома без проведения торгов в порядке статьи 38.1 ЗК РФ.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" введен в действие параграф 7 Закона о банкротстве, применимый в отношении процедуры банкротства должника - ООО "Хорс".
Пунктом 1 статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:
1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что из содержания пункта 5 указанной правовой нормы следует, что вопрос о предоставлении в пользование земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество подлежит рассмотрению по существу в деле о банкротстве.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Как разъяснено в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2010 года N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", возведение объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном под строительство такого объекта, в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возникновение права собственности на данный объект.
Судом первой инстанции установлено, что не оспаривая возведение в результате реконструкции нежилого здания объекта незавершенного строительством с признаками самовольной постройки, конкурсный управляющий в порядке пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве обратился в арбитражный суд с требованием об обязании Администрации г. Красноярска предоставить право пользования земельным участком с кадастровым номером 24:50:0100232:774 в целях завершения строительства многоквартирного жилого дома, включенного в конкурсную массу должника.
По мнению конкурсного управляющего, право на предоставление спорного земельного участка следует из выдачи Архитектурно-планировочного задания от 31.05.2005 N 10097 на разработку проекта реконструкции нежилого здания в жилые дома. В частности, как указано в заявлении, пунктом 4 Архитектурно-планировочного задания N 10097 предусмотрено выделение ООО "Хорс" земельного участка в границах участка бывшего детского сада (2500 кв. м). В дальнейшем спорный земельный участок предоставлен ООО "Хорс" в аренду (распоряжение N 1460-недв., договор аренды N 2038) с целевым использованием - для эксплуатации нежилого здания. 31.05.2010 Управлением архитектуры Администрации г. Красноярска выдано заключение N 10529 о возможности сохранения самовольной постройки. В результате межевания земельного участка под объектом (кадастровый паспорт N 24/12-190703 от 29.06.2012) сформирован земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100232:774.
Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на земельные участки, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации.
Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно, которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что права на реконструированное строение, расположенное на спорном земельном участке, не зарегистрировано, следовательно, положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации как основания для возникновения у ООО "Хорс" права на предоставление испрашиваемого земельного участка в пользование не могут быть применены.
Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства, установленного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, возможно в случаях, прямо указанных в законе, в частности, при приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации. Указанная норма неприменима в отношении самовольных построек. К настоящему делу данные случаи не относятся.
Действующим законодательством не предусмотрена возможность приобретения прав на земельные участки под самовольными постройками.
В материалы дела представлены доказательства того, что спорный земельный участок на основании распоряжения Администрации г. Красноярска в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предоставлен ООО "Хорс" с целевым использованием - для эксплуатации нежилых помещений, находившихся в собственности последнего.
Судом первой инстанции установлено, что правовой целью обращения конкурсного управляющего в арбитражный суд является обязание Администрации г. Красноярска предоставить право пользования спорным земельным участком с иным разрешенным целевым использованием - для завершения строительства многоэтажного жилого дома.
Часть 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает возможность предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.
В силу пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, то есть в порядке предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (часть 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).
Управление архитектуры администрации города Красноярска является органом администрации города Красноярска по осуществлению полномочий в области архитектурной и градостроительной деятельности, контроля за соблюдением законодательства Российской Федерации и иных нормативных правовых актов о градостроительстве, а также комплексным развитием подведомственной территории.
Управление осуществляет подготовку и выдачу заключений о соответствии проектной документации объектов капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка в целях выдачи разрешений на строительство указанных объектов.
В рамках регламента деятельности управление осуществляет подготовку актов о выборе земельных участков и выдачу извещений, разрешающих сбор согласований в целях подготовки актов о выборе земельных участков.
Архитектурно-планировочное задание N 10097 от 31.05.2005, на которое ссылается заявитель в обоснование своего требования, выдано на разработку проекта реконструкции нежилого здания в жилые дома.
Пункт 4 данного документа определяет границы земельного участка - бывшего детского сада в целях учета в разработке проекта ограничений, связанных с размещением магистральных линий инфраструктуры (красных линий и красных отметок). Из содержания данного документа не усматривается, что Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г. Красноярска рассматривался вопрос о согласовании предоставления земельного участка в связи с планируемой реконструкцией. Как отражено в пункте 7 архитектурно-планировочного задания, по результатам выполнения эскизного проекта, получения заключения государственной вневедомственной экспертизы и городских контролирующих служб, подлежал согласованию рабочий проект и утверждение проектной документации. "Строительство без утвержденной документации и разрешения архитектурно-строительного надзора запрещено".
Заключение о возможности сохранения самовольной постройки, выданное Управлением архитектуры администрации г. Красноярска от 31.05.2010 N 10529 содержит вывод о возможности сохранения объекта незавершенного строительства при условии использования в соответствии с градостроительным регламентом зоны (вид функциональной зоны- жилая), соблюдения предельных параметров разрешенного строительства (не установлены), а также соблюдения экологических, санитарных, пожарных, строительных и иных нормативных требований и правил. Выводы, свидетельствующие о согласовании вопроса о предоставлении земельного участка в данном документе не приведены.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что из представленных в материалы дела доказательств (в том числе - письмо Департамента Градостроительства Администрации г. Красноярска от 19.11.2012 N 16/5418-д об отказе в выборе земельного участка, материалы переписки с Управлением Архитектуры Администрации г. Красноярска) не усматривается наличие доказательств, подтверждающих основания возникновения у Администрации г. Красноярска обязанности принять решение о предоставлении спорного земельного участка ООО "Хорс" с целевым назначением - под строительство многоэтажного жилого дома в порядке, не предусмотренном действующим законодательством.
Судом первой инстанции установлено, что доводы конкурсного управляющего о принятии мер в целях оформления прав на занимаемый объектом незавершенного строительства земельный участок не подтверждаются материалами судебных разбирательств в отношении спорного объекта - оспаривая отказ Администрации г. Красноярска в предоставлении земельного участка по делу N А33-8006/2012 заявитель отказался от требования, в связи с чем производство было прекращено.
В рамках Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, на которую ссылается заявитель, пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом N 302-ФЗ 30.12.2012 определен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Данный подход сохранялся и ранее в практике правоприменения - согласно выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции и том, что сведения, отражаемые в документах кадастрового учета вносятся на основании правоустанавливающих документов и не могут рассматриваться в качестве основания установления прав обладателя земельного участка либо индивидуальных характеристик участка.
Как следует из письма ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю" от 20.05.2013 N 1-6/07665, кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100232:774 был осуществлен 29.06.2012 на основании заявления о постановке государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 15.06.2012 и межевого плана от 14.06.2012. Документы, определяющие основания установления разрешенного вида использования земельного участка как предоставленного для размещения жилого дома не представлены.
Принимая во внимание обстоятельства дела, арбитражный суд первой инстанции сделал правомерный вывод, что конкурсным управляющим не доказаны основания, свидетельствующие о наличии у Администрации г. Красноярска обязательства предоставить в пользование ООО "Хорс" спорный земельный участок с назначением - для завершения строительства многоквартирного жилого дома, поэтому отсутствуют основания для удовлетворения требования, заявленного в порядке статьи 201.8 Закона о банкротстве.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы подлежат отклонению в силу их несостоятельности по основаниям, изложенным в настоящем постановлении.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины в случае подачи апелляционных жалоб на определения, не указанные в приведенном подпункте статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, не предусмотрена.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Красноярского края от "26" июня 2013 года по делу N А33-15388/2011к24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.
Председательствующий судья
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
Судьи
О.В.МАГДА
А.Н.БАБЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.10.2013 ПО ДЕЛУ N А33-15388/2011К24
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2013 г. по делу N А33-15388/2011к24
Резолютивная часть постановления объявлена "02" октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "09" октября 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Радзиховской В.В.,
судей: Магда О.В., Бабенко А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Савицкас Н.В.,
при участии:
от уполномоченного органа - Черепановой Т.А. - представителя по доверенности от 16.10.2012,
от администрации города Красноярска - Черкасова А.В. - представителя по доверенности от 11.04.2013 N 01-211,
конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Хорс" - Денисовой Ю.А.,
от должника (общества с ограниченной ответственностью "Хорс") - Степанова К.А. - представителя по доверенности от 25.05.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Хорс" Денисовой Ю.А. на определение Арбитражного суда Красноярского края от "26" июня 2013 года по делу N А33-15388/2011к24, принятое судьей Дорониной Н.В.,
установил:
Определением от 07.10.2011 принято к производству арбитражного суда заявление общества с ограниченной ответственностью "Хорс" о своем банкротстве.
Определением от 21.02.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения. Решением от 13.09.2012 общество с ограниченной ответственностью "Хорс" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.
Конкурсным управляющим должника утверждена Денисова Ю.А. (определение от 17.12.2012).
05.04.2013 в арбитражный суд поступило заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Хорс" Денисовой Юлии Анатольевны о предоставлении права пользования земельным участком, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. 1-я Хабаровская, кадастровый номер 24:50:0100232:774, необходимого для завершения строительства 7-ми этажного жилого дома без проведения торгов в порядке, установленном статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от "26" июня 2013 года отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника.
Не согласившись с данным судебным актом, конкурсный управляющий должника Денисова Ю.А. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда от 26.06.2013 и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что отказ банкроту в заключении договора аренды или в продаже земельного участка не имеет под собой опирающихся на закон оснований. Испрашиваемый земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, обременений у объекта недвижимости не имеется, иных лиц, оспаривающих права заявителя не имеется, правопритязания третьих лиц отсутствуют. Действуя добросовестно и разумно в интересах кредиторов и общества, в целях защиты прав участников строительства, конкурсный управляющий считает, что ООО "Хорс" является обладателем объекта незавершенного строительства расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100232:774, и имеет исключительное право на приобретение этой земли у администрации города Красноярска без проведения торгов в соответствии сто статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Определением суда от 08.08.2013 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение назначено на 17.09.2013, рассмотрение дела отложено на 02.10.2013.
Администрация города Красноярска в отзыве на апелляционную жалобу отклонила доводы конкурсного управляющего должника, изложенные в апелляционной жалобе, полагает, что отсутствуют правовые основания для возложения на администрацию города Красноярска обязанности в предоставлении должнику земельного участка. Ссылка заявителя на выдачу ООО "Хорс" в 2005 году архитектурно-планировочного задания не свидетельствует о разрешении осуществлять строительство многоэтажного дома и о выделении земельного участка под строительство. Самовольное строительство само по себе является правонарушением. ООО "Хорс" изначально зная о самовольном характере возведенной постройки, не имея никаких разрешительных документов для возведения строения и привлечения участников долевого строительства, обращаясь с данными требованиями в суд осуществляет злоупотребление своим правом, предусмотренным частью 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на портале сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации www.kad.arbitr.ru) и в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителей иных лиц, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктами 31, 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, в связи с ежегодным очередным отпуском судьи Петровской О.В. произведена ее замена в судебном составе по настоящему делу на судью Бабенко А.Н.
В судебном заседании конкурсный управляющий должника поддержал доводы жалобы.
Представитель администрации города Красноярска опроверг доводы жалобы.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.
В связи с проведением реконструкции нежилого здания в многоквартирный дом по ул. 1-я Хабаровская, 5 в Октябрьском районе г. Красноярска, с целью привлечения инвестиций, должником заключены договоры долевого участия с физическими лицами, договоры о совместной деятельности в строительстве в период со 02.02.2005 по 18.02.2005, в ходе исполнения которых должником привлечены денежные средства в сумме 78 101 270 руб.
В соответствии с определением от 21.02.2012 при банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Хорс" признаны подлежащими применению правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
По договору от 20.08.2004 общество с ограниченной ответственностью "Хорс" приобрело в собственность нежилые помещения N 1 и N 2 по адресу г. Красноярск, ул. 1-я Хабаровская, зд.5. Государственная регистрация права произведена 26.08.2004.
14.10.2004 заказчиком ООО "Хорс" получено архитектурно-планировочное задание N 20706 на разработку проекта реконструкции нежилого здания в жилые дома адрес участка: Октябрьский район, ул. 1-я Хабаровская, 5. В указанном отражены следующие требования:
Архитектурные требования- реконструкция нежилого 2-х этажного здания в жилой 3-х этажный дом с пристройкой 7-ми этажей жилого дома.
Согласование проекта- перед разработкой рабочих чертежей согласовать в КАиГ эскизный проект. Рабочий проект также представить на рассмотрение в КАиГ. Проект представить на рассмотрение в КАиГ, предварительно получив заключение государственной вневедомственной экспертизы и городских контролирующих служб в установленном порядке. Строительство без утвержденной проектной документации и разрешения архитектурно-строительного надзора запрещено.
05.07.2005 Комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации г. Красноярска оформлено заключение по закреплению территории N 13061, содержащее следующую информацию: объект- нежилое здание, адрес- 1-я Хабаровская, 5, целевое (разрешенное) использование- жилая территориальная зона; существующие строения- на участке расположено здание бывшего детского сада; запрещается строительство, пристройка или установка любых капитальных сооружений на закрепляемой в аренду территории без предварительного согласования с Комитетом по архитектуре и градостроительству.
На основании распоряжения администрации г. Красноярска от 13.09.2005 N 1460-недв по договору аренды земельного участка от 28.09.2005 N 2038 обществу с ограниченной ответственностью "Хорс" предоставлен в аренду земельный участок по адресу: г. Красноярск, ул. 1-я Хабаровская, 5.
Согласно указанному договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли поселений, с кадастровым номером 24:50:01 00 232:0019, в оценочной зоне 20, находящийся по адресу: г. Красноярск, ул. 1-ая Хабаровская, 5 в Октябрьском районе для использования в целях эксплуатации нежилого здания в границах, указанных в кадастровой карте участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 970 кв. м. Срок действия договора установлен с 13.09.2005 по 12.09.2015.
11.01.2007 Управлением архитектуры Администрации г. Красноярска вынесено заключение о передаче земельного участка в собственность со списком ограничений по использованию, обременений обязательствами и сервитутов. В заключении отражено следующее: заказчик - ООО "Хорс", объект - нежилое здание, адрес - ул. 1-я Хабаровская, 5, территориальная зона - жилая территориальная зона, существующие строения - на участке расположено нежилое здание, двухэтажное капитальное, заключение - управление архитектуры считает возможным продажу испрашиваемого земельного участка в собственность при соблюдении ограничений по использованию участков и сервитутов, установленных заключением, список ограничений по использованию и обременений обязательствами - использовать строение и участок согласно градостроительному регламенту в системе зонирования, без права любого строительства на участке, перестройки здания, изменения фасадов, установки рекламы без предварительного согласования с Управлением архитектуры.
Как следует из технического паспорта объекта незавершенного строительства многоквартирного жилого дома около ул. 1-я Хабаровская, д. 5 от 30.11.2009 (кадастровый номер земельного участка 24:50:0000000:0000), в том числе схематическому плану на объект, на территории, смежной зданию по ул. 1-я Хабаровская N 5 возведено кирпичное 7-ми этажное сооружение, 1 подвальный этаж, общей площадью 2 961,4 кв. м, из которой площадь квартир - 2 264 кв. м, год начала строительства - 2005, степень готовности - 53%.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 29.06.2012 N 24/12-190703, по адресу Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. 1-я Хабаровская, 5 сформирован земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100232:774 площадью 1760+/-44 кв. м с разрешенным использованием - размещение семиэтажного многоквартирного жилого дома.
Представленный межевой план (лист 6) содержит сведения о виде разрешенного использования - размещение семиэтажного многоквартирного жилого дома.
Как следует из материалов рассмотрения дела N А33-12026/2007 по иску Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, к обществу с ограниченной ответственностью "Хорс" об обязании привести нежилое здание по адресу г. Красноярск. ул. 1-я Хабаровская, 5 в первоначальное состояние в соответствии с технической документацией, в том числе, в постановлении ТААС от 15.12.2009 отражены следующие установленные судом обстоятельства:
- - Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска отказался от иска в части требования о расторжении договора аренды N 2038 и освобождении земельного участка; иск по существу рассмотрен в части требования об обязании ООО "Хорс" привести нежилое здание в первоначальное состояние;
- - ООО "Хорс" являлось собственником нежилого помещения N 1 общей площадью 502,5 кв. м и нежилого помещения N 2 общей площадью 434,2 кв. м, расположенных по ул. 1-я Хабаровская, 5 в период с 26.08.2004 по 15.05.2007;
- - разрешение на реконструкцию объекта получено не было, в связи с чем поддержан вывод суда первой инстанции (в решении от 05.08.2009) о самовольном характере постройки, созданной в результате реконструкции 2-х этажного здания;
- - в результате проведенных 05.04.2007 торгов по продаже арестованного имущества - нежилого помещения N 1 общей площадью 502,5 кв. м и нежилого помещения N 2 общей площадью 434,2 кв. м, расположенных по ул. 1-я Хабаровская, 5, победителем признан Кравченко В.А. Федеральной регистрационной службой 16.05.2007 осуществлена государственная регистрация права собственности на указанные нежилые помещения. Судом апелляционной инстанции сделан вывод, что на момент рассмотрения спора фактическим владельцем реконструированного здания является Кравченко В.А. Требование истца о приведении нежилого здания в первоначальное состояние могут быть заявлены к новому собственнику реконструированных помещений, а поскольку истец настаивал на удовлетворении требований, заявленных к ответчику- ООО "Хорс", в удовлетворении иска отказано.
В материалы дела представлены:
- - заключение Управления архитектуры Администрации г. Красноярска от 31.05.2010 N 10529 о возможности сохранения самовольной постройки следующего содержания: сохранение объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ул. 1-я Хабаровская, д. 5, возможно при условии использования в соответствии с градостроительным регламентом зоны, соблюдения предельных размеров земельного участка и предельных параметров разрешенного строительства, а также соблюдения экологических, санитарных, пожарных, строительных и иных нормативных требований и правил;
- - заключение открытого акционерного общества "Проектный, научно-исследовательский и конструкторский институт "Красноярский ПромстройНИИпроект" от 12.02.2007 по результатам обследования и оценки технического состояния строительных конструкций 7-ми этажного жилого дома по ул. 1-я Хабаровская, 5 в г. Красноярске, на предмет обследования и оценки технического состояния строительных конструкций. В указанном заключении приведена ссылка на рекомендации экспертизы рабочего проекта Отрицательного заключения 0679-6/ГГЭ-355-1/05 от 31.08.2006 Управления Главгосэкспертизы России по Красноярскому краю (стр. 5, абз. 7) по поводу недостаточности проведенных испытаний.
03.09.2010 Управлением архитектуры Администрации г. Красноярска в адрес председателя правления Некоммерческого партнерства "Высотное" направлен ответ исх. N 18187 на обращение о предоставлении земельного участка по адресу ул. 1-я Хабаровская, 5 для достройки и эксплуатации жилого дома по результатам заседания архитектурно-планировочной комиссии от 23.08.2010 протокол N 34. Согласно данному ответу многоэтажный жилой дом, возведенный в результате реконструкции нежилых помещений N 1, 2 по ул. 1-я Хабаровская, 5 в жилой трехэтажный дом с пристройкой из семи этажей является самовольной постройкой. Строительство производилось на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществляющему строительство и не отведенном для этих целей, разрешение на строительство объекта не выдавалось в установленном действующем законодательством порядке, проектная документация на строительство пристройки на рассмотрение в управление архитектуры администрации города не предоставлялось.
20.01.2011 Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска в адрес председателя правления Некоммерческого партнерства "Высотное" направлено письмо N 10/152-дг о передаче земельного участка по ул. 1-я Хабаровская, 5, в котором указано на отсутствие правовых оснований для предоставления земельного участка по ул. 1-я Хабаровская, 5 ООО "Хорс" либо НП "Высотное" для завершения строительства многоэтажного жилого дома в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса РФ. Кроме того, ООО "Хорс" не является правообладателем нежилых помещений N 1,2 по указанному адресу.
29.02.2012 Управлением архитектуры Администрации г. Красноярска исх N 741 доведены результаты повторного рассмотрения обращения по вопросу предоставления земельного участка для завершения строительства жилого дома, расположенного по ул. 1-я Хабаровская, 5. Сообщено, что предоставление земельного участка для жилищного строительства осуществляется по результатам проведения торгов, в порядке, установленном статьей 38.1 Земельного кодекса РФ. Для целей, связанных со строительством, предоставляются свободные от застройки и прав третьих лиц земельные участки, в связи с чем, предоставление рассматриваемого земельного участка для многоэтажного жилищного строительства невозможно.
Конкурсный управляющий в целях защиты прав участников строительства, оформления прав на объект незавершенного строительством и соразмерного удовлетворения требований кредиторов, обратился в арбитражный суд с требованием об обязании Администрации г. Красноярска предоставить право пользования земельным участком. Расположенным по ул. 1-я Хабаровская, 5, кадастровый номер 24:50:0100232:774 необходимого для завершения строительства 7-ми этажного жилого дома без проведения торгов в порядке статьи 38.1 ЗК РФ.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" введен в действие параграф 7 Закона о банкротстве, применимый в отношении процедуры банкротства должника - ООО "Хорс".
Пунктом 1 статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:
1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что из содержания пункта 5 указанной правовой нормы следует, что вопрос о предоставлении в пользование земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество подлежит рассмотрению по существу в деле о банкротстве.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Как разъяснено в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2010 года N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", возведение объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном под строительство такого объекта, в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возникновение права собственности на данный объект.
Судом первой инстанции установлено, что не оспаривая возведение в результате реконструкции нежилого здания объекта незавершенного строительством с признаками самовольной постройки, конкурсный управляющий в порядке пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве обратился в арбитражный суд с требованием об обязании Администрации г. Красноярска предоставить право пользования земельным участком с кадастровым номером 24:50:0100232:774 в целях завершения строительства многоквартирного жилого дома, включенного в конкурсную массу должника.
По мнению конкурсного управляющего, право на предоставление спорного земельного участка следует из выдачи Архитектурно-планировочного задания от 31.05.2005 N 10097 на разработку проекта реконструкции нежилого здания в жилые дома. В частности, как указано в заявлении, пунктом 4 Архитектурно-планировочного задания N 10097 предусмотрено выделение ООО "Хорс" земельного участка в границах участка бывшего детского сада (2500 кв. м). В дальнейшем спорный земельный участок предоставлен ООО "Хорс" в аренду (распоряжение N 1460-недв., договор аренды N 2038) с целевым использованием - для эксплуатации нежилого здания. 31.05.2010 Управлением архитектуры Администрации г. Красноярска выдано заключение N 10529 о возможности сохранения самовольной постройки. В результате межевания земельного участка под объектом (кадастровый паспорт N 24/12-190703 от 29.06.2012) сформирован земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100232:774.
Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на земельные участки, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации.
Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно, которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что права на реконструированное строение, расположенное на спорном земельном участке, не зарегистрировано, следовательно, положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации как основания для возникновения у ООО "Хорс" права на предоставление испрашиваемого земельного участка в пользование не могут быть применены.
Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства, установленного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, возможно в случаях, прямо указанных в законе, в частности, при приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации. Указанная норма неприменима в отношении самовольных построек. К настоящему делу данные случаи не относятся.
Действующим законодательством не предусмотрена возможность приобретения прав на земельные участки под самовольными постройками.
В материалы дела представлены доказательства того, что спорный земельный участок на основании распоряжения Администрации г. Красноярска в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предоставлен ООО "Хорс" с целевым использованием - для эксплуатации нежилых помещений, находившихся в собственности последнего.
Судом первой инстанции установлено, что правовой целью обращения конкурсного управляющего в арбитражный суд является обязание Администрации г. Красноярска предоставить право пользования спорным земельным участком с иным разрешенным целевым использованием - для завершения строительства многоэтажного жилого дома.
Часть 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает возможность предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.
В силу пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, то есть в порядке предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (часть 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).
Управление архитектуры администрации города Красноярска является органом администрации города Красноярска по осуществлению полномочий в области архитектурной и градостроительной деятельности, контроля за соблюдением законодательства Российской Федерации и иных нормативных правовых актов о градостроительстве, а также комплексным развитием подведомственной территории.
Управление осуществляет подготовку и выдачу заключений о соответствии проектной документации объектов капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка в целях выдачи разрешений на строительство указанных объектов.
В рамках регламента деятельности управление осуществляет подготовку актов о выборе земельных участков и выдачу извещений, разрешающих сбор согласований в целях подготовки актов о выборе земельных участков.
Архитектурно-планировочное задание N 10097 от 31.05.2005, на которое ссылается заявитель в обоснование своего требования, выдано на разработку проекта реконструкции нежилого здания в жилые дома.
Пункт 4 данного документа определяет границы земельного участка - бывшего детского сада в целях учета в разработке проекта ограничений, связанных с размещением магистральных линий инфраструктуры (красных линий и красных отметок). Из содержания данного документа не усматривается, что Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г. Красноярска рассматривался вопрос о согласовании предоставления земельного участка в связи с планируемой реконструкцией. Как отражено в пункте 7 архитектурно-планировочного задания, по результатам выполнения эскизного проекта, получения заключения государственной вневедомственной экспертизы и городских контролирующих служб, подлежал согласованию рабочий проект и утверждение проектной документации. "Строительство без утвержденной документации и разрешения архитектурно-строительного надзора запрещено".
Заключение о возможности сохранения самовольной постройки, выданное Управлением архитектуры администрации г. Красноярска от 31.05.2010 N 10529 содержит вывод о возможности сохранения объекта незавершенного строительства при условии использования в соответствии с градостроительным регламентом зоны (вид функциональной зоны- жилая), соблюдения предельных параметров разрешенного строительства (не установлены), а также соблюдения экологических, санитарных, пожарных, строительных и иных нормативных требований и правил. Выводы, свидетельствующие о согласовании вопроса о предоставлении земельного участка в данном документе не приведены.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что из представленных в материалы дела доказательств (в том числе - письмо Департамента Градостроительства Администрации г. Красноярска от 19.11.2012 N 16/5418-д об отказе в выборе земельного участка, материалы переписки с Управлением Архитектуры Администрации г. Красноярска) не усматривается наличие доказательств, подтверждающих основания возникновения у Администрации г. Красноярска обязанности принять решение о предоставлении спорного земельного участка ООО "Хорс" с целевым назначением - под строительство многоэтажного жилого дома в порядке, не предусмотренном действующим законодательством.
Судом первой инстанции установлено, что доводы конкурсного управляющего о принятии мер в целях оформления прав на занимаемый объектом незавершенного строительства земельный участок не подтверждаются материалами судебных разбирательств в отношении спорного объекта - оспаривая отказ Администрации г. Красноярска в предоставлении земельного участка по делу N А33-8006/2012 заявитель отказался от требования, в связи с чем производство было прекращено.
В рамках Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, на которую ссылается заявитель, пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом N 302-ФЗ 30.12.2012 определен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Данный подход сохранялся и ранее в практике правоприменения - согласно выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции и том, что сведения, отражаемые в документах кадастрового учета вносятся на основании правоустанавливающих документов и не могут рассматриваться в качестве основания установления прав обладателя земельного участка либо индивидуальных характеристик участка.
Как следует из письма ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю" от 20.05.2013 N 1-6/07665, кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100232:774 был осуществлен 29.06.2012 на основании заявления о постановке государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 15.06.2012 и межевого плана от 14.06.2012. Документы, определяющие основания установления разрешенного вида использования земельного участка как предоставленного для размещения жилого дома не представлены.
Принимая во внимание обстоятельства дела, арбитражный суд первой инстанции сделал правомерный вывод, что конкурсным управляющим не доказаны основания, свидетельствующие о наличии у Администрации г. Красноярска обязательства предоставить в пользование ООО "Хорс" спорный земельный участок с назначением - для завершения строительства многоквартирного жилого дома, поэтому отсутствуют основания для удовлетворения требования, заявленного в порядке статьи 201.8 Закона о банкротстве.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы подлежат отклонению в силу их несостоятельности по основаниям, изложенным в настоящем постановлении.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины в случае подачи апелляционных жалоб на определения, не указанные в приведенном подпункте статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, не предусмотрена.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Красноярского края от "26" июня 2013 года по делу N А33-15388/2011к24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.
Председательствующий судья
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
Судьи
О.В.МАГДА
А.Н.БАБЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)