Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 апреля 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Холодной С.Т.,
судей Бажана П.В., Рогалевой Е.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Гараниной М.В.,
с участием:
от закрытого акционерного общества "Прокат"- Ермакова О.В., по доверенности от 10.09.2012 года,
от общества с ограниченной ответственностью "ПАРСЕЛ-инвест"- Симановских А.А., по доверенности от 11.03.2013 года, Морозов А.В., по доверенности от 17.12.2012 года,
от Министерства строительства Самарской области - Литвинова И.Г., по доверенности от 23.10.2012 года, Тамодлина О.В., по доверенности от 05.02.2013 года,
от Министерства имущественных отношений Самарской области - Вирт О.И., по доверенности от 20.12.2012 года,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании 25 марта 2013 года, в зале N 7, апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области, г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 10 января 2013 года по делу N А55-17125/2011, судья Холодкова Ю.Е.,
по заявлению закрытого акционерного общества "Прокат", (ИНН 6316010327),
к обществу с ограниченной ответственностью "ПАРСЕЛ-инвест", (ИНН 6315600429),
к Министерству строительства Самарской области,
третьи лица:
Министерство имущественных отношений Самарской области,
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,
о признании недействительным приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 25.04.2011 года N 126-п,
установил:
Закрытое акционерное общество "Прокат" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, с учетом изменений требований, принятых судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 25 апреля 2011 года N 126-п "О заключении с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 19.05.2008 года N 265, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Степана Халтурина (вдоль реки Самара), для строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 12 января 2012 года в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 03 мая 2012 года решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 20 сентября 2012 года указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Решением суда первой инстанции от 10 января 2013 года требования закрытого акционерного общества "Прокат" удовлетворены частично.
Арбитражный суд признал недействительным Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области N 126-п от 25 апреля 2011 года "О заключении с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 19 мая 2008 года N 265, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Степана Халтурина (вдоль реки Самара) для строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства", и обязал Министерство строительства Самарской области по вступлению настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов ООО "Прокат".
В части требований к ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" суд отказал.
Принимая судебный акт, арбитражный суд исходил из того, что Приказ Министерства строительства и ЖКХ Самарской области N 126-п от 25.04.2011 года является недействительным, поскольку не соответствует положениям гражданского и земельного законодательства и нарушает права ЗАО "Прокат".
В части требований к ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" суд отказал заявителю на том основании, что общество в силу главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является надлежащим заинтересованным лицом по настоящему спору, не издавало Приказ N 126-п от 25.04.2011 года.
В апелляционной жалобе Министерство строительства Самарской области просит решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении требований ЗАО "Прокат" в полном объеме, ссылаясь на то, что решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно.
Отмечает, что между министерством и ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" был заключен Договор аренды участка N 265 от 19.05.2008 г., зарегистрированный в установленном порядке.
Учитывая, что между сторонами был заключен не новый договор аренды земельного участка, а по соглашению сторон на основании Приказа N 126-п внесены изменения в действующий Договор аренды от 19.05.2008 г. N 265, в порядке, предусмотренном данным договором, что не противоречит положениям пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указывает, что ЗАО "Прокат" не представлены доказательства наличия каких-либо прав заявителя на спорный земельный участок.
Полагает необоснованным вывод суда первой инстанции о нарушении прав ЗАО "Прокат" оспариваемым приказом министерства.
Отмечает, что сторонами Договора аренды от 19.05.2008 г. N 265 являются Министерство и ООО "Парсел-инвест", при этом между указанными лицами отсутствуют разногласия и споры, как о предмете договора, так и его сроках и исполнении обязательств по нему, что подтверждается представленными в материалы дела Актом сверки по договору, а также Актом осмотра земельного участка.
Следовательно, вывод суда о прекращении обязательств по договору не подтверждается фактическими обстоятельствами дела.
С учетом указанного, оспариваемый приказ министерства соответствует требованиям закона и не нарушает права и законные интересы заявителя.
В судебном заседании представители Министерства строительства Самарской области поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.
Представитель заявителя считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве от 11.03.2013 г. и письменных пояснениях на апелляционную жалобу от 21.03.2013 г. и дополнительных письменных пояснениях от 22.03.2013 г. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Считает, что продление договора аренды ООО "ПАРСЕЛ-Инвест", которое было осуществлено в соответствии с оспариваемым Приказом, является ничем иным, как заключение нового договора аренды, при котором должны быть соблюдены все основополагающие нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
Представители общества с ограниченной ответственностью "ПАРСЕЛ-Инвест" просят решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требований ЗАО "Прокат" о признании недействительным Приказа Министерства строительства и ЖКХ Самарской области от 25.04.2011 года N 126-п "О заключении с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 19.05.2008 г. N 265, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Степана Халтурина (вдоль реки Самара), для строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства" отказать по основаниям, изложенным в отзыве от 21.03.2013 г.
Представителем ЗАО "ПАРСЕЛ-Инвест" было заявлено ходатайство об истребовании к Договору от 04.06.1998 года N 31015 (том 1 л.д. 34 - 35) плана земельного участка, которое рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и оставлено без удовлетворения как необоснованное.
Представитель Министерства имущественных отношений Самарской области считает апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области подлежащей удовлетворению. Полагает, что ЗАО "Прокат" не может ставить вопрос о признании недействительным Приказа министерства строительства Самарской области от 25.04.2011 г. N 126-п "О заключении с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 19.05.2008 г. N 265, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Степана Халтурина (вдоль реки Самара), для строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства" по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве от 24.03.2013 года.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилось, отзыв на жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило, о дне и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв с 18 марта 2013 года до 09 час. 45 мин. 25 марта 2013 года.
Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда согласно Информационному письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.09.2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации". После перерыва судебное заседание было продолжено 25 марта 2013 года в 09 час. 45 мин.
Проверив материалы дела, выслушав представителей заявителя, ответчиков, Министерства имущественных отношений Самарской области, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено материалами дела общество с ограниченной ответственностью "ПАРСЕЛ-Инвест" обратилось в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта от 09 июня 2007 года.
Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области 14 февраля 2008 года был издан Приказ N 56-п об утверждении Акта о выборе и предварительном согласовании места размещения объекта, и Приказ от 16 апреля 2008 года N 165-п "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "ПАРСЕЛ-Инвест" в аренду земельного участка для строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства (том 1 л.д. 28 - 29).
Между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" был заключен Договор аренды земельного участка N 265 от 19 мая 2008 года, сроком на три года, зарегистрированный в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том 1 л.д. 62 - 66).
При этом законность процедуры выбора, предоставления, выделения и оформления земельного участка ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" была предметом судебного разбирательства в рамках арбитражного дела N А55-8624/2009.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 28 июля 2010 года по делу N А55-8624/2009 отказано в удовлетворении требований ЗАО "Прокат".
Указанный судебный акт оставлен в силе Постановлением ФАС Поволжского округа от 25 марта 2011 года по данному делу.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-9930/11 от 10 августа 2011 года отказано в передаче в Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.
Министерство строительства и ЖКХ Самарской области в соответствии с Приказом N 126-П от 25 апреля 2011 года и на основании заявления ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" приняло решение о заключении Дополнительного соглашения к Договору аренды сроком на 5 лет с 17 апреля 2011 года.
В соответствии с Дополнительным соглашением N 3 от 13 мая 2011 года, срок действия Договора аренды истекает 17 апреля 2016 года. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в органах Росреестра по Самарской области 26 мая 2011 года.
Закрытое акционерное общество "Прокат", не согласившись с изданным Приказом N 126-П от 25 апреля 2011 года, полагая, что указанный ненормативный акт нарушает его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с требованием о признании недействительным Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 25 апреля 2011 года N 126-п "О заключении с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 19 мая 2008 года N 265, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Степана Халтурина (вдоль р. Самара), для строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства".
При этом ЗАО "Прокат" не оспаривая законность предоставления участка ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" в 2008 году, однако, учитывая срочность арендных отношений, считает, что основания для продления аренды и преимущественное право у ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" отсутствовали.
10 января 2013 года Арбитражный суд Самарской области принял обжалуемое решение.
Согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.
В соответствии со статьями 29, 32 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление юридическим лицам земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органа исполнительной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом на предоставление соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Такое решение является основанием для заключения договора аренды земельного участка.
Как следует из материалов дела по истечении срока аренды, установленного Договором аренды N 256 от 19 мая 2008 года, ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" обратилось в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области с заявлением о заключении договора на новый срок.
Арбитражный суд установил, что на момент принятия Приказа от 25 апреля 2011 года N 126-п между ЗАО "Прокат" и ООО "ПАРСЕЛ-Инвест", имелся судебный спор по делу N А55-28348/2009.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01 ноября 2010 года установлено, что имеется действующий Договор аренды от 30 июня 1998 г. N 31015, заключенный с ЗАО "Прокат".
Постановлением Федерального суда Поволжского округа от 29 сентября 2011 года по делу N А55-28348/2009 ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" отказано в удовлетворении требований о признании недействительным Договора аренды земельного участка ЗАО "Прокат" от 04.06.1998 года N 31015 и дополнительных соглашений к нему.
Указанным судебным актом установлено, что постановлением Главы г. Самары от 30.05.1995 года N 678 ТОО "Прокат" предоставлен в аренду земельный участок по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, дамба у завода "Рейд", сроком на 5 лет и на основании указанного постановления главы города между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары и ЗАО "Прокат", являющимся правопреемником ТОО "Прокат", заключен Договор аренды земельного участка от 04.06.1998 года N 31015, согласно которому Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары передал ЗАО "Прокат" земельный участок площадью 10000 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, дамба у завода "Рейд", в аренду на срок с 30.05.1995 г. по 30.05.2000 г.
Соглашением от 20.10.2004 года Договор аренды земельного участка от 04.06.1998 года N 31015 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области был передан Комитету по управлению имуществом города Самары, который вступил в права арендодателя по Договору аренды земельного участка от 04.06.1998 г. N 31015 и присвоил договору N 0171983.
Письмами от 14.12.2005 г. N 15-07-15/75900, от 02.06.2006 г. N 15-07-15/34910 Комитет по управлению имуществом г. Самары сообщал об изменении арендной платы по указанному договору, а также подтвердил, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок. Между Комитетом по управлению имуществом города Самары и ЗАО "Прокат" было заключено Дополнительное соглашение от 29.11.2004 года.
В связи с внесением изменений в Закон Самарской области от 11.03.2005 г. N 94-ГД "О земле", а также принятием Постановления Правительством Самарской области от 21.06.2006 г. N 74 распоряжение земельными участками, для целей не связанных со строительством с 01.07.2006 г. стало осуществлять Министерство имущественных отношений Самарской области, которому был передан по Акту приема-передачи от 21.12.2006 г. Договор аренды земельного участка от 04.06.1998 года N 31015, с приложением всех имеющихся документов.
Министерством имущественных отношений Самарской области по результатам полученных документов был составлен Акт использования земельного участка от 05.10.2007 г., в котором установлено, что ЗАО "Прокат" с 30.05.1995 г. до момента составления акта использует земельный участок по Договору аренды от 04.06.1998 года N 31015.
Между Министерством имущественных отношений Самарской области и ЗАО "Прокат" было заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей от 05.10.2007 г. и Дополнительное соглашение от 21.11.2007 г.
Управлением федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области на основании обращения органов прокуратуры была осуществлена проверка соблюдения земельного законодательства ЗАО "Прокат" на земельном участке, расположенном по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, берег реки Самара, л/с Прокат. Актом проверки от 09.10.2008 года установлено, что земельный участок используется ЗАО "Прокат" под лодочную станцию в границах, предоставленных Постановлением администрации города Самары от 30.05.1995 года N 678 на основании Договора аренды земельного участка от 04.06.1998 г. N 31015. При этом нарушения земельного законодательства не выявлены.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что судами обеих инстанций исследован текст договора без учета указаний кассационной инстанции и без учета его реального исполнения сторонами с 1998 года и отсутствия какого-либо спора между ними по определению предмета сделки. Выводы судов о незаключенности договора аренды земельного участка от 04.06.1998 г. N 31015 являются неправомерными, поскольку обе стороны договора с 1998 года, признают его заключенным, действующим и исполняют, при этом замена арендодателя не может повлиять на права арендатора.
Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает общее правило, согласно которому изменения сторон договора аренды не является основанием для изменения его условий или расторжения договора аренды.
Согласно пункту 1 договора на условиях аренды передается земельный участок, имеющий кадастровый N 35, площадью 10000 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, дамба у завода "Рейд" (лодочная станция) на указанных в прилагаемом к договору плане земельного участка (приложение N 1).
В Договоре от 04.06.1998 г. N 31015 указано, что арендодателем в натуре переданы арендатору нанесенные на прилагаемом к договору Плане земельного участка и идентифицированы арендатором в натуре (на местности): поворотные точки территориальных границ участка; границы (оси) сервитутов, расположенных на арендованном участке, ограничивающих права арендатора; границы зон различного назначения, установленные на участке".
Указанные в судебном акте по делу N А55-28348/2009 обстоятельства имеют преюдициальное значение при рассмотрении данного дела.
Установлено, что Договор аренды земельного участка от 04.06.1998 г. N 31015, Дополнительные соглашения заключены с заявителем в соответствии с действующим на момент заключения законодательством; Договор аренды земельного участка от 04.06.1998 г. N 31015 продлен на неопределенный срок. Договор аренды земельного участка от 04.06.1998 г. N 31015 и дополнительные соглашения к нему не требуют государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним"; границы предоставленного по договору земельного участка установлены, предмет договора аренды в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации определен, изготовления кадастрового плана не требуется.
С учетом обстоятельств, установленных по делу N А55-28348/2009, определено право ЗАО "Прокат" на оспаривание и признание недействительным Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 25.04.2011 г. N 126-п "О заключении с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 19.05.2008 г. N 265, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Степана Халтурина (вдоль реки Самара), для строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства".
Оспариваемым Приказом Министерства строительства и ЖКХ Самарской области затрагиваются права и законные интересы ЗАО "Прокат" в сфере экономической деятельности по использованию представленного под лодочную станцию в 1995 году на праве аренды земельного участка, что подтверждено Постановлением полиции Средневолжского ЛУ МВД России на транспорте об отказе в возбуждении уголовного дела от 02.03.2012 г., Письмом ОП N 9 УМВД России по г. Самаре исх. 63/4190 от 10.05.2012 г., Письмом ОП N 9 УМВД России по г. Самаре исх. 63/11389 от 20.09.2012 г. в которых отражены факты препятствий в использовании ЗАО "Прокат" земельного участка, предоставленного по договору аренды (том 3 л.д. 23 - 42).
Как следует из материалов дела в соответствии с пунктом 1.2 Договора аренды земельного участка от 19.05.2008 г. N 265 участок предоставлен ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" для целей строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства.
Изменение срока аренды земельного участка является действием по его распоряжению со стороны Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в силу Постановления Правительства Самарской области от 13 июня 2006 года N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" не уполномочено распоряжаться земельными участками для целей строительства некапитальных строений и сооружений, что свидетельствует о том, что Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 25.04.2011 г. N 126-п принят с превышением установленных полномочий.
Таким образом, издавая оспариваемый Приказ, Министерство строительства нарушило права заявителя, так как предоставило земельный участок, ранее предоставленный заявителю другим уполномоченным органом власти, что свидетельствует о незаконности оспариваемого Приказа, кроме того, на спорном участке расположены объекты капитального строительства, правоустанавливающие документы на которые отсутствуют у ООО "ПАРСЕЛ-Инвест".
Министерством строительства Самарской области был представлен в материалы дела Акт осмотра земельного участка (Договор аренды N 265 от 19.05.2008 г.) от 19.12.2012 г. (том 3 л.д. 52 - 61), который не является достаточным доказательством, устанавливающим обстоятельства настоящего спора.
Так же как и представленный Министерством строительства Самарской области и ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" Акт сверки N 000000578 от 19.12.2012 г. взаимных расчетов за период с 01.01.2012 г. по 14.12.2012 г. между Министерством строительства Самарской области и ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" (том 3 л.д. 62 - 63, 67 - 68).
Суд исходил из указаний Федерального арбитражного суда Поволжского округа в Постановлении от 20 сентября 2012 года по настоящему делу о необходимости исследования включая осуществление своевременной оплаты ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" арендных платежей по договору аренды, для целей определения наличия преимущественного права ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" на заключение нового договора, то есть по состоянию на дату вынесения оспариваемого Приказа.
Однако, как установлено судом сторонами представлен Акт сверки, содержащий информацию об осуществлении платежей за иной период с 01.01.2012 г. по 14.12.2012, что не имеет отношения к предмету спора. Представленный Акт сверки не отражает обстоятельства своевременности осуществления ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" арендных платежей за период с 16.04.2008 г. по 16.04.2011 г.
Несвоевременная уплата арендных платежей, нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.
Представленный Акт сверки за указанный выше период свидетельствует о том, что ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" неоднократно нарушало сроки внесения арендной платы, которые установлены до 10 числа текущего месяца в соответствии с пунктом 4.4 Договора аренды N 265 от 19.05.2008 г.
Подтверждением несвоевременности оплаты арендных платежей является факт начисления пени за просрочку оплаты арендных платежей, что соответствует пункту 7.3 договора аренды и отражено в Акте сверки.
Договор N 22/К от 19.01.2011 г. на оказание услуг по подготовке документов для постановки на технический учет объектов капитального строительства в ФГУ "ЗКП" по Самарской области, а также Технические паспорта ФГУП, основанного на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации", Самарский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", на капитальные строения от 04.02.2011 г. (том 3 л.д. 78 - 124), не может быть признан доказательством осуществления ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" строительства некапитальных вспомогательных строений на территории спорного земельного участка в период с 16.04.2008 г. по 16.04.2011 г.
Объекты капитального строительства построены в 2007 г. на что указано в технических паспортах, то есть до принятия решения о предоставлении ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" земельного участка на праве аренды 16.04.2008 г. и соответственно также не могут быть признаны объектами, для целей строительства которых предоставлен земельный участок.
Таким образом, технические паспорта на объекты капитального строительства, не подтверждают доводы ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" об осуществлении деятельности по использованию земельного участка для целей строительства некапитальных вспомогательных строений.
Арбитражный суд обоснованно пришел к выводу, что, документы, представленные Министерством строительства Самарской области и ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" не подтверждают обстоятельства надлежащего исполнения ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" обязательств по Договору аренды N 265 от 19.05.2008 г. за период с 16.04.2008 г. по 16.04.2011 г. Своевременность оплаты арендных платежей, осуществление строительства некапитальных вспомогательных строений и легких конструкций на территории земельного участка по адресу: город Самара, Железнодорожный район, улица Степана Халтурина (вдоль реки Самара), и, как следствие, наличия у ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, наличие которого оспаривается в рамках заявления ЗАО "Прокат" о признании недействительным Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 25.04.2011 г. N 126-п "О заключении с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 19.05.2008 г. N 265, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Степана Халтурина (вдоль реки Самара).
Принимая судебный акт, арбитражный суд Самарской области правомерно руководствовался и обоснованно исходил из следующих обстоятельств.
В соответствии со статьями 556, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также по условиям Договора аренды земельного участка от 19.05.2008 года N 265 (пункт 2.2.) передача земельного участка арендодателем и принятие его арендатором осуществляется на основании Акта приема-передачи, подписанного обеими сторонами.
Как следует из материалов дела на момент истечения срока действия аренды 16.04.2011 г. Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области земельный участок с кадастровым номером 63:01:0107002:511 по Договору аренды земельного участка от 19.05.2008 г. N 265 не был передан ООО "ПАРСЕЛ-Инвест".
Исходя из того, что ЗАО "Прокат" с 1998 года по Договору аренды N 31015 от 04.06.1998 г. занимает, предоставленный договором аренды от 19.05.2008 г. N 265 ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" участок, соответственно ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" не могло использовать в соответствии с целями предоставления земельный участок, поэтому не исполняло надлежащим образом Договор аренды от 19.05.2008 г. N 265.
Таким образом, у общества с ограниченной ответственностью "ПАРСЕЛ-Инвест" не возникло преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии с пунктом 31 Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ (то есть с использованием преимущественного права арендатора на заключение нового договора аренды) на новый срок, является новым договором аренды.
В связи с указанным, продление договора аренды с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест", которое было осуществлено в соответствии с оспариваемым Приказом, является заключением нового договора аренды, при котором должны быть соблюдены все основополагающие нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 25.04.2011 года N 126-п не соответствует пункту 3 статьи 22, статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в части не соблюдения установленного порядка предоставления земельного участка,
Приказом от 16.04.2008 г. N 165-п участок был предоставлен ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" сроком на 3 года.
По истечении срока аренды земельного участка 16.04.2011 года обжалуемым Приказом от 25.04.2011 года N 126-п ответчиком было решено заключить дополнительное соглашение к Договору аренды, которое вносит изменения в условия указанного договора в части срока окончания аренды, а именно устанавливает срок 17.04.2016 г.
При этом решения о предоставлении ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" земельного участка на срок до 17.04.2012 г. не принималось.
Таким образом, Приказом Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области увеличило срок аренды земельного участка, без заключения нового договора, и без соблюдения процедуры предоставления земельного участка.
В соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 16.04.2008 г. N 165-п, пунктом 3.2. Договора аренды от 19.05.2008 года N 265, срок действия договора истекает 16.04.2011 года.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области N 126-п о заключении дополнительного соглашения был принят 25.04.2011 г., то есть по истечении срока действия договора аренды.
Таким образом, обжалуемый Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 25.04.2011 г. N 126-п "О заключении с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 19.05.2008 г. N 265, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Степана Халтурина (вдоль реки Самара), для строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства" не соответствует положениям пункта 1 статьи 420, статье 450, статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Срок действия Договора аренды от 19.05.2008 г. N 265, заключенного между ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, истек 16.04.2011 г.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области Приказом от 25.04.2011 г. N 126-п "О заключении с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 19.05.2008 г. N 265, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Степана Халтурина (вдоль реки Самара), для строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства" продлил срок действия договора на 5 лет, без учета положений статей 606, 607, 608, 609, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Более того, на момент принятия оспариваемого Приказа от 25.04.2011 г. N 126-п, спорный земельный участок был обременен правами заявителя, что исключает возможность его предоставления кому-либо иному.
Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
Нарушений норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемого судебного акта, являющихся в силу статей 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 10 января 2013 года по делу N А55-17125/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.Т.ХОЛОДНАЯ
Судьи
П.В.БАЖАН
Е.М.РОГАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.04.2013 ПО ДЕЛУ N А55-17125/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 апреля 2013 г. по делу N А55-17125/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 апреля 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Холодной С.Т.,
судей Бажана П.В., Рогалевой Е.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Гараниной М.В.,
с участием:
от закрытого акционерного общества "Прокат"- Ермакова О.В., по доверенности от 10.09.2012 года,
от общества с ограниченной ответственностью "ПАРСЕЛ-инвест"- Симановских А.А., по доверенности от 11.03.2013 года, Морозов А.В., по доверенности от 17.12.2012 года,
от Министерства строительства Самарской области - Литвинова И.Г., по доверенности от 23.10.2012 года, Тамодлина О.В., по доверенности от 05.02.2013 года,
от Министерства имущественных отношений Самарской области - Вирт О.И., по доверенности от 20.12.2012 года,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании 25 марта 2013 года, в зале N 7, апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области, г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 10 января 2013 года по делу N А55-17125/2011, судья Холодкова Ю.Е.,
по заявлению закрытого акционерного общества "Прокат", (ИНН 6316010327),
к обществу с ограниченной ответственностью "ПАРСЕЛ-инвест", (ИНН 6315600429),
к Министерству строительства Самарской области,
третьи лица:
Министерство имущественных отношений Самарской области,
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,
о признании недействительным приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 25.04.2011 года N 126-п,
установил:
Закрытое акционерное общество "Прокат" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, с учетом изменений требований, принятых судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 25 апреля 2011 года N 126-п "О заключении с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 19.05.2008 года N 265, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Степана Халтурина (вдоль реки Самара), для строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 12 января 2012 года в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 03 мая 2012 года решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 20 сентября 2012 года указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Решением суда первой инстанции от 10 января 2013 года требования закрытого акционерного общества "Прокат" удовлетворены частично.
Арбитражный суд признал недействительным Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области N 126-п от 25 апреля 2011 года "О заключении с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 19 мая 2008 года N 265, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Степана Халтурина (вдоль реки Самара) для строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства", и обязал Министерство строительства Самарской области по вступлению настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов ООО "Прокат".
В части требований к ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" суд отказал.
Принимая судебный акт, арбитражный суд исходил из того, что Приказ Министерства строительства и ЖКХ Самарской области N 126-п от 25.04.2011 года является недействительным, поскольку не соответствует положениям гражданского и земельного законодательства и нарушает права ЗАО "Прокат".
В части требований к ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" суд отказал заявителю на том основании, что общество в силу главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является надлежащим заинтересованным лицом по настоящему спору, не издавало Приказ N 126-п от 25.04.2011 года.
В апелляционной жалобе Министерство строительства Самарской области просит решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении требований ЗАО "Прокат" в полном объеме, ссылаясь на то, что решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно.
Отмечает, что между министерством и ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" был заключен Договор аренды участка N 265 от 19.05.2008 г., зарегистрированный в установленном порядке.
Учитывая, что между сторонами был заключен не новый договор аренды земельного участка, а по соглашению сторон на основании Приказа N 126-п внесены изменения в действующий Договор аренды от 19.05.2008 г. N 265, в порядке, предусмотренном данным договором, что не противоречит положениям пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указывает, что ЗАО "Прокат" не представлены доказательства наличия каких-либо прав заявителя на спорный земельный участок.
Полагает необоснованным вывод суда первой инстанции о нарушении прав ЗАО "Прокат" оспариваемым приказом министерства.
Отмечает, что сторонами Договора аренды от 19.05.2008 г. N 265 являются Министерство и ООО "Парсел-инвест", при этом между указанными лицами отсутствуют разногласия и споры, как о предмете договора, так и его сроках и исполнении обязательств по нему, что подтверждается представленными в материалы дела Актом сверки по договору, а также Актом осмотра земельного участка.
Следовательно, вывод суда о прекращении обязательств по договору не подтверждается фактическими обстоятельствами дела.
С учетом указанного, оспариваемый приказ министерства соответствует требованиям закона и не нарушает права и законные интересы заявителя.
В судебном заседании представители Министерства строительства Самарской области поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.
Представитель заявителя считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве от 11.03.2013 г. и письменных пояснениях на апелляционную жалобу от 21.03.2013 г. и дополнительных письменных пояснениях от 22.03.2013 г. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Считает, что продление договора аренды ООО "ПАРСЕЛ-Инвест", которое было осуществлено в соответствии с оспариваемым Приказом, является ничем иным, как заключение нового договора аренды, при котором должны быть соблюдены все основополагающие нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
Представители общества с ограниченной ответственностью "ПАРСЕЛ-Инвест" просят решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требований ЗАО "Прокат" о признании недействительным Приказа Министерства строительства и ЖКХ Самарской области от 25.04.2011 года N 126-п "О заключении с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 19.05.2008 г. N 265, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Степана Халтурина (вдоль реки Самара), для строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства" отказать по основаниям, изложенным в отзыве от 21.03.2013 г.
Представителем ЗАО "ПАРСЕЛ-Инвест" было заявлено ходатайство об истребовании к Договору от 04.06.1998 года N 31015 (том 1 л.д. 34 - 35) плана земельного участка, которое рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и оставлено без удовлетворения как необоснованное.
Представитель Министерства имущественных отношений Самарской области считает апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области подлежащей удовлетворению. Полагает, что ЗАО "Прокат" не может ставить вопрос о признании недействительным Приказа министерства строительства Самарской области от 25.04.2011 г. N 126-п "О заключении с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 19.05.2008 г. N 265, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Степана Халтурина (вдоль реки Самара), для строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства" по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве от 24.03.2013 года.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилось, отзыв на жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило, о дне и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв с 18 марта 2013 года до 09 час. 45 мин. 25 марта 2013 года.
Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда согласно Информационному письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.09.2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации". После перерыва судебное заседание было продолжено 25 марта 2013 года в 09 час. 45 мин.
Проверив материалы дела, выслушав представителей заявителя, ответчиков, Министерства имущественных отношений Самарской области, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено материалами дела общество с ограниченной ответственностью "ПАРСЕЛ-Инвест" обратилось в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта от 09 июня 2007 года.
Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области 14 февраля 2008 года был издан Приказ N 56-п об утверждении Акта о выборе и предварительном согласовании места размещения объекта, и Приказ от 16 апреля 2008 года N 165-п "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "ПАРСЕЛ-Инвест" в аренду земельного участка для строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства (том 1 л.д. 28 - 29).
Между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" был заключен Договор аренды земельного участка N 265 от 19 мая 2008 года, сроком на три года, зарегистрированный в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том 1 л.д. 62 - 66).
При этом законность процедуры выбора, предоставления, выделения и оформления земельного участка ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" была предметом судебного разбирательства в рамках арбитражного дела N А55-8624/2009.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 28 июля 2010 года по делу N А55-8624/2009 отказано в удовлетворении требований ЗАО "Прокат".
Указанный судебный акт оставлен в силе Постановлением ФАС Поволжского округа от 25 марта 2011 года по данному делу.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-9930/11 от 10 августа 2011 года отказано в передаче в Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.
Министерство строительства и ЖКХ Самарской области в соответствии с Приказом N 126-П от 25 апреля 2011 года и на основании заявления ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" приняло решение о заключении Дополнительного соглашения к Договору аренды сроком на 5 лет с 17 апреля 2011 года.
В соответствии с Дополнительным соглашением N 3 от 13 мая 2011 года, срок действия Договора аренды истекает 17 апреля 2016 года. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в органах Росреестра по Самарской области 26 мая 2011 года.
Закрытое акционерное общество "Прокат", не согласившись с изданным Приказом N 126-П от 25 апреля 2011 года, полагая, что указанный ненормативный акт нарушает его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с требованием о признании недействительным Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 25 апреля 2011 года N 126-п "О заключении с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 19 мая 2008 года N 265, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Степана Халтурина (вдоль р. Самара), для строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства".
При этом ЗАО "Прокат" не оспаривая законность предоставления участка ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" в 2008 году, однако, учитывая срочность арендных отношений, считает, что основания для продления аренды и преимущественное право у ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" отсутствовали.
10 января 2013 года Арбитражный суд Самарской области принял обжалуемое решение.
Согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.
В соответствии со статьями 29, 32 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление юридическим лицам земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органа исполнительной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом на предоставление соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Такое решение является основанием для заключения договора аренды земельного участка.
Как следует из материалов дела по истечении срока аренды, установленного Договором аренды N 256 от 19 мая 2008 года, ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" обратилось в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области с заявлением о заключении договора на новый срок.
Арбитражный суд установил, что на момент принятия Приказа от 25 апреля 2011 года N 126-п между ЗАО "Прокат" и ООО "ПАРСЕЛ-Инвест", имелся судебный спор по делу N А55-28348/2009.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01 ноября 2010 года установлено, что имеется действующий Договор аренды от 30 июня 1998 г. N 31015, заключенный с ЗАО "Прокат".
Постановлением Федерального суда Поволжского округа от 29 сентября 2011 года по делу N А55-28348/2009 ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" отказано в удовлетворении требований о признании недействительным Договора аренды земельного участка ЗАО "Прокат" от 04.06.1998 года N 31015 и дополнительных соглашений к нему.
Указанным судебным актом установлено, что постановлением Главы г. Самары от 30.05.1995 года N 678 ТОО "Прокат" предоставлен в аренду земельный участок по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, дамба у завода "Рейд", сроком на 5 лет и на основании указанного постановления главы города между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары и ЗАО "Прокат", являющимся правопреемником ТОО "Прокат", заключен Договор аренды земельного участка от 04.06.1998 года N 31015, согласно которому Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары передал ЗАО "Прокат" земельный участок площадью 10000 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, дамба у завода "Рейд", в аренду на срок с 30.05.1995 г. по 30.05.2000 г.
Соглашением от 20.10.2004 года Договор аренды земельного участка от 04.06.1998 года N 31015 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области был передан Комитету по управлению имуществом города Самары, который вступил в права арендодателя по Договору аренды земельного участка от 04.06.1998 г. N 31015 и присвоил договору N 0171983.
Письмами от 14.12.2005 г. N 15-07-15/75900, от 02.06.2006 г. N 15-07-15/34910 Комитет по управлению имуществом г. Самары сообщал об изменении арендной платы по указанному договору, а также подтвердил, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок. Между Комитетом по управлению имуществом города Самары и ЗАО "Прокат" было заключено Дополнительное соглашение от 29.11.2004 года.
В связи с внесением изменений в Закон Самарской области от 11.03.2005 г. N 94-ГД "О земле", а также принятием Постановления Правительством Самарской области от 21.06.2006 г. N 74 распоряжение земельными участками, для целей не связанных со строительством с 01.07.2006 г. стало осуществлять Министерство имущественных отношений Самарской области, которому был передан по Акту приема-передачи от 21.12.2006 г. Договор аренды земельного участка от 04.06.1998 года N 31015, с приложением всех имеющихся документов.
Министерством имущественных отношений Самарской области по результатам полученных документов был составлен Акт использования земельного участка от 05.10.2007 г., в котором установлено, что ЗАО "Прокат" с 30.05.1995 г. до момента составления акта использует земельный участок по Договору аренды от 04.06.1998 года N 31015.
Между Министерством имущественных отношений Самарской области и ЗАО "Прокат" было заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей от 05.10.2007 г. и Дополнительное соглашение от 21.11.2007 г.
Управлением федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области на основании обращения органов прокуратуры была осуществлена проверка соблюдения земельного законодательства ЗАО "Прокат" на земельном участке, расположенном по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, берег реки Самара, л/с Прокат. Актом проверки от 09.10.2008 года установлено, что земельный участок используется ЗАО "Прокат" под лодочную станцию в границах, предоставленных Постановлением администрации города Самары от 30.05.1995 года N 678 на основании Договора аренды земельного участка от 04.06.1998 г. N 31015. При этом нарушения земельного законодательства не выявлены.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что судами обеих инстанций исследован текст договора без учета указаний кассационной инстанции и без учета его реального исполнения сторонами с 1998 года и отсутствия какого-либо спора между ними по определению предмета сделки. Выводы судов о незаключенности договора аренды земельного участка от 04.06.1998 г. N 31015 являются неправомерными, поскольку обе стороны договора с 1998 года, признают его заключенным, действующим и исполняют, при этом замена арендодателя не может повлиять на права арендатора.
Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает общее правило, согласно которому изменения сторон договора аренды не является основанием для изменения его условий или расторжения договора аренды.
Согласно пункту 1 договора на условиях аренды передается земельный участок, имеющий кадастровый N 35, площадью 10000 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, дамба у завода "Рейд" (лодочная станция) на указанных в прилагаемом к договору плане земельного участка (приложение N 1).
В Договоре от 04.06.1998 г. N 31015 указано, что арендодателем в натуре переданы арендатору нанесенные на прилагаемом к договору Плане земельного участка и идентифицированы арендатором в натуре (на местности): поворотные точки территориальных границ участка; границы (оси) сервитутов, расположенных на арендованном участке, ограничивающих права арендатора; границы зон различного назначения, установленные на участке".
Указанные в судебном акте по делу N А55-28348/2009 обстоятельства имеют преюдициальное значение при рассмотрении данного дела.
Установлено, что Договор аренды земельного участка от 04.06.1998 г. N 31015, Дополнительные соглашения заключены с заявителем в соответствии с действующим на момент заключения законодательством; Договор аренды земельного участка от 04.06.1998 г. N 31015 продлен на неопределенный срок. Договор аренды земельного участка от 04.06.1998 г. N 31015 и дополнительные соглашения к нему не требуют государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним"; границы предоставленного по договору земельного участка установлены, предмет договора аренды в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации определен, изготовления кадастрового плана не требуется.
С учетом обстоятельств, установленных по делу N А55-28348/2009, определено право ЗАО "Прокат" на оспаривание и признание недействительным Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 25.04.2011 г. N 126-п "О заключении с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 19.05.2008 г. N 265, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Степана Халтурина (вдоль реки Самара), для строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства".
Оспариваемым Приказом Министерства строительства и ЖКХ Самарской области затрагиваются права и законные интересы ЗАО "Прокат" в сфере экономической деятельности по использованию представленного под лодочную станцию в 1995 году на праве аренды земельного участка, что подтверждено Постановлением полиции Средневолжского ЛУ МВД России на транспорте об отказе в возбуждении уголовного дела от 02.03.2012 г., Письмом ОП N 9 УМВД России по г. Самаре исх. 63/4190 от 10.05.2012 г., Письмом ОП N 9 УМВД России по г. Самаре исх. 63/11389 от 20.09.2012 г. в которых отражены факты препятствий в использовании ЗАО "Прокат" земельного участка, предоставленного по договору аренды (том 3 л.д. 23 - 42).
Как следует из материалов дела в соответствии с пунктом 1.2 Договора аренды земельного участка от 19.05.2008 г. N 265 участок предоставлен ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" для целей строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства.
Изменение срока аренды земельного участка является действием по его распоряжению со стороны Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в силу Постановления Правительства Самарской области от 13 июня 2006 года N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" не уполномочено распоряжаться земельными участками для целей строительства некапитальных строений и сооружений, что свидетельствует о том, что Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 25.04.2011 г. N 126-п принят с превышением установленных полномочий.
Таким образом, издавая оспариваемый Приказ, Министерство строительства нарушило права заявителя, так как предоставило земельный участок, ранее предоставленный заявителю другим уполномоченным органом власти, что свидетельствует о незаконности оспариваемого Приказа, кроме того, на спорном участке расположены объекты капитального строительства, правоустанавливающие документы на которые отсутствуют у ООО "ПАРСЕЛ-Инвест".
Министерством строительства Самарской области был представлен в материалы дела Акт осмотра земельного участка (Договор аренды N 265 от 19.05.2008 г.) от 19.12.2012 г. (том 3 л.д. 52 - 61), который не является достаточным доказательством, устанавливающим обстоятельства настоящего спора.
Так же как и представленный Министерством строительства Самарской области и ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" Акт сверки N 000000578 от 19.12.2012 г. взаимных расчетов за период с 01.01.2012 г. по 14.12.2012 г. между Министерством строительства Самарской области и ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" (том 3 л.д. 62 - 63, 67 - 68).
Суд исходил из указаний Федерального арбитражного суда Поволжского округа в Постановлении от 20 сентября 2012 года по настоящему делу о необходимости исследования включая осуществление своевременной оплаты ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" арендных платежей по договору аренды, для целей определения наличия преимущественного права ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" на заключение нового договора, то есть по состоянию на дату вынесения оспариваемого Приказа.
Однако, как установлено судом сторонами представлен Акт сверки, содержащий информацию об осуществлении платежей за иной период с 01.01.2012 г. по 14.12.2012, что не имеет отношения к предмету спора. Представленный Акт сверки не отражает обстоятельства своевременности осуществления ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" арендных платежей за период с 16.04.2008 г. по 16.04.2011 г.
Несвоевременная уплата арендных платежей, нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.
Представленный Акт сверки за указанный выше период свидетельствует о том, что ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" неоднократно нарушало сроки внесения арендной платы, которые установлены до 10 числа текущего месяца в соответствии с пунктом 4.4 Договора аренды N 265 от 19.05.2008 г.
Подтверждением несвоевременности оплаты арендных платежей является факт начисления пени за просрочку оплаты арендных платежей, что соответствует пункту 7.3 договора аренды и отражено в Акте сверки.
Договор N 22/К от 19.01.2011 г. на оказание услуг по подготовке документов для постановки на технический учет объектов капитального строительства в ФГУ "ЗКП" по Самарской области, а также Технические паспорта ФГУП, основанного на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации", Самарский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", на капитальные строения от 04.02.2011 г. (том 3 л.д. 78 - 124), не может быть признан доказательством осуществления ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" строительства некапитальных вспомогательных строений на территории спорного земельного участка в период с 16.04.2008 г. по 16.04.2011 г.
Объекты капитального строительства построены в 2007 г. на что указано в технических паспортах, то есть до принятия решения о предоставлении ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" земельного участка на праве аренды 16.04.2008 г. и соответственно также не могут быть признаны объектами, для целей строительства которых предоставлен земельный участок.
Таким образом, технические паспорта на объекты капитального строительства, не подтверждают доводы ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" об осуществлении деятельности по использованию земельного участка для целей строительства некапитальных вспомогательных строений.
Арбитражный суд обоснованно пришел к выводу, что, документы, представленные Министерством строительства Самарской области и ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" не подтверждают обстоятельства надлежащего исполнения ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" обязательств по Договору аренды N 265 от 19.05.2008 г. за период с 16.04.2008 г. по 16.04.2011 г. Своевременность оплаты арендных платежей, осуществление строительства некапитальных вспомогательных строений и легких конструкций на территории земельного участка по адресу: город Самара, Железнодорожный район, улица Степана Халтурина (вдоль реки Самара), и, как следствие, наличия у ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, наличие которого оспаривается в рамках заявления ЗАО "Прокат" о признании недействительным Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 25.04.2011 г. N 126-п "О заключении с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 19.05.2008 г. N 265, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Степана Халтурина (вдоль реки Самара).
Принимая судебный акт, арбитражный суд Самарской области правомерно руководствовался и обоснованно исходил из следующих обстоятельств.
В соответствии со статьями 556, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также по условиям Договора аренды земельного участка от 19.05.2008 года N 265 (пункт 2.2.) передача земельного участка арендодателем и принятие его арендатором осуществляется на основании Акта приема-передачи, подписанного обеими сторонами.
Как следует из материалов дела на момент истечения срока действия аренды 16.04.2011 г. Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области земельный участок с кадастровым номером 63:01:0107002:511 по Договору аренды земельного участка от 19.05.2008 г. N 265 не был передан ООО "ПАРСЕЛ-Инвест".
Исходя из того, что ЗАО "Прокат" с 1998 года по Договору аренды N 31015 от 04.06.1998 г. занимает, предоставленный договором аренды от 19.05.2008 г. N 265 ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" участок, соответственно ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" не могло использовать в соответствии с целями предоставления земельный участок, поэтому не исполняло надлежащим образом Договор аренды от 19.05.2008 г. N 265.
Таким образом, у общества с ограниченной ответственностью "ПАРСЕЛ-Инвест" не возникло преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии с пунктом 31 Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ (то есть с использованием преимущественного права арендатора на заключение нового договора аренды) на новый срок, является новым договором аренды.
В связи с указанным, продление договора аренды с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест", которое было осуществлено в соответствии с оспариваемым Приказом, является заключением нового договора аренды, при котором должны быть соблюдены все основополагающие нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 25.04.2011 года N 126-п не соответствует пункту 3 статьи 22, статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в части не соблюдения установленного порядка предоставления земельного участка,
Приказом от 16.04.2008 г. N 165-п участок был предоставлен ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" сроком на 3 года.
По истечении срока аренды земельного участка 16.04.2011 года обжалуемым Приказом от 25.04.2011 года N 126-п ответчиком было решено заключить дополнительное соглашение к Договору аренды, которое вносит изменения в условия указанного договора в части срока окончания аренды, а именно устанавливает срок 17.04.2016 г.
При этом решения о предоставлении ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" земельного участка на срок до 17.04.2012 г. не принималось.
Таким образом, Приказом Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области увеличило срок аренды земельного участка, без заключения нового договора, и без соблюдения процедуры предоставления земельного участка.
В соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 16.04.2008 г. N 165-п, пунктом 3.2. Договора аренды от 19.05.2008 года N 265, срок действия договора истекает 16.04.2011 года.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области N 126-п о заключении дополнительного соглашения был принят 25.04.2011 г., то есть по истечении срока действия договора аренды.
Таким образом, обжалуемый Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 25.04.2011 г. N 126-п "О заключении с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 19.05.2008 г. N 265, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Степана Халтурина (вдоль реки Самара), для строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства" не соответствует положениям пункта 1 статьи 420, статье 450, статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Срок действия Договора аренды от 19.05.2008 г. N 265, заключенного между ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, истек 16.04.2011 г.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области Приказом от 25.04.2011 г. N 126-п "О заключении с ООО "ПАРСЕЛ-Инвест" дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 19.05.2008 г. N 265, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Степана Халтурина (вдоль реки Самара), для строительства некапитальных вспомогательных строений и элементов благоустройства" продлил срок действия договора на 5 лет, без учета положений статей 606, 607, 608, 609, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Более того, на момент принятия оспариваемого Приказа от 25.04.2011 г. N 126-п, спорный земельный участок был обременен правами заявителя, что исключает возможность его предоставления кому-либо иному.
Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
Нарушений норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемого судебного акта, являющихся в силу статей 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 10 января 2013 года по делу N А55-17125/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.Т.ХОЛОДНАЯ
Судьи
П.В.БАЖАН
Е.М.РОГАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)