Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Захаровой Л.А., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от истца: директора Смирнова Сергея Викторовича,
от ответчика: представителя Масляка Константина Александровича - доверенность от 20.02.2008,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытое акционерное общество "Черноерковское"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 14 июля 2008 г. по делу N А32-6032/2008-39/112,
принятое в составе судьи Колодкиной В.Г.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Террос-Агро"
к ответчику закрытому акционерному обществу "Черноерковское"
об устранении препятствий в пользовании земельным участком
и по встречному иску об обязании возвратить земельный участок,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Террос-Агро" (далее - ООО "Террос-Агро") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Черноерковское" (далее - ЗАО "Черноерковское") о нечинении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0632, расположенного в отделении N 3 ЗАО "Черноерковское" при обработке посевов, выращивании сельскохозяйственной продукции, сборе урожая (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 4 л.д. 3-4, 79, т. 6 л.д. 44-45)).
Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Террос-Агро" заключило договор аренды от 18.01.2008 года с собственниками земельных долей. 16.02.2008 года произведена государственная регистрация указанного договора, однако ответчик препятствует в использовании указанного земельного участка, осуществляет рытье канав на прилегающих дорогах и устанавливает ограждения.
ЗАО "Черноерковское" обратилось к ООО "Террос-Агро" со встречным иском об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0632, расположенный в отделении N 3 ЗАО "Черноерковское" (в редакции, принятой к производству судом первой инстанции (т. 4 л.д. 7-9, 79).
Встречные исковые требования мотивированы тем, что ЗАО "Черноерковское" использует земельный участок с момента его реорганизации в АО "Черноерковское" в 1992 году, до 1992 года земельный участок находился в пользовании правопредшественника ЗАО "Черноерковское" - госпредприятия рисосовхоз "Черноерковский". Спорный земельный участок входит в состав земельных участков, находящихся в аренде у ЗАО "Черноерковское" при множестве лиц на стороне арендодателя. ООО "Террос-Агро" пользуется спорным земельным участком без основания, поэтому должен его освободить.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14 июля 2008 г. исковые требования ООО "Террос-Агро" удовлетворены, в удовлетворении встречного иска ЗАО "Черноерковское" отказано. Исследовав обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к выводу, что ЗАО "Черноерковское", будучи арендатором спорного земельного участка, передало его по договору субаренды ООО "Террос-Агро"; доказательств расторжения договоров субаренды ответчиком не предоставлено; в связи с чем ООО "Террос-Агро" обладает правом пользования спорным земельным участком, а ЗАО "Черноерковское" незаконно чинит препятствия в пользовании.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ЗАО "Черноерковское" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска ООО "Террос-Агро" отказать, встречный иск ЗАО "Черноерковское" удовлетворить.
В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:
- - суд первой инстанции изменил основания иска, удовлетворив исковые требования на основании договоров субаренды, на которые ООО "Террос-Агро" в обоснование своих требований не ссылалось;
- - суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о действии договора субаренды: договор субаренды был заключен с 01.02.2007 до 31.12.2007; до 31.12.2007 ООО "Террос-Агро" прекратило пользоваться земельным участком, завершив уборку риса и внеся арендную плату только до 31.12.2007;
- - суд первой инстанции не сопоставил действие договора аренды, заключенного с ООО "Террос-Агро", и договоров аренды, заключенных с ЗАО "Черноерковское";
- - ответчик завладел спорным земельным участком в результате исполнения определения суда первой инстанции о принятии обеспечительных мер.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Террос-Агро" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца изложил содержание апелляционной жалобы, представитель ответчика - содержание отзыва на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения иска ООО "Террос-Агро" по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации Славянского района Краснодарского края N 883 от 15.12.1992 "О перераспределении земель, находящихся в пользовании сельскохозяйственных предприятий Славянского района" в коллективно-долевую собственность участников акционерного общества "Черноерковское" было передано 5225 га сельскохозяйственных угодий (т. 4 л.д. 19-21).
В силу ст. 15 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Как следует из протокола N 1 общего собрания акционеров ЗАО "Черноерковское" - участников долевой собственности, 07.02.2003 года было проведено общее собрание собственников земельных долей, на котором было принято решение установить в натуре границы земельного участка, площадью 33 587 400 кв. м, расположенного в границах 1, 2, 3, 4 отделения ЗАО "Черноерковское", и выделить этот земельный участок (т. 3 л.д. 112-113).
Данной части земельного участка с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0003 был присвоен учетный кадастровый номер 001 (кадастровый план земельного участка - т. 3 л.д. 109-111).
Выделенный земельный участок был передан во временное владение и пользование ЗАО "Черноерковское" по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 01.07.2003 года (т. 3 л.д. 50-52).
В пункте 1 договора аренды от 01.07.2003 года предусмотрено, что он заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его регистрации.
Государственная регистрация договора аренды от 01.07.2003 года произведена 02.09.2003 года (т. 1 л.д. 76), следовательно довод ЗАО "Черноерковское" об окончании срока действия договора 02.09.2008 года соответствует материалам дела.
В соответствии с протоколом N 1 общего собрания акционеров ЗАО "Черноерковское" - участников долевой собственности 06.03.2004 года было проведено общее собрание собственников земельных долей, на котором было принято решение установить в натуре границы земельного участка, площадью 5 534 100 кв. м, расположенного в границах 3 и 4 отделения ЗАО "Черноерковское", и выделить этот земельный участок (т. 3 л.д. 41-42).
Данной части земельного участка с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0003 был присвоен учетный кадастровый номер 002 (кадастровый план земельного участка - т. 3 л.д. 37-39).
Выделенный земельный участок был передан во временное владение и пользование ЗАО "Черноерковское" по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 06.12.2004 года (т. 3 л.д. 20-22).
В пункте 1 договора аренды от 06.12.2004 года предусмотрено, что он заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его регистрации.
Государственная регистрация договора аренды от 06.12.2004 года произведена 15.09.2005 года (т. 2 л.д. 7), следовательно довод ЗАО "Черноерковское" об окончании срока действия договора 15.09.2010 года соответствует материалам дела.
При таких обстоятельствах, поскольку указанные земельные участки выделены из состава земельного участка, переданного в общую долевую собственность граждан в порядке приватизации сельскохозяйственных угодий и используемого ЗАО "Черноерковское" на основании договоров аренды земельных долей - пока не доказано иное, презюмируется, что ЗАО "Черноерковское" является законным владельцем спорных земельных участков (арендатором). Законность владения ЗАО "Черноерковское" может быть опровергнута путем указания на выделение спорных земельных участков в счет земельной доли в установленном законом порядке и соблюдение предусмотренного законом и договором порядка прекращения арендных отношений.
В письме от 13.05.2008 г. N 9.05./242 Управление Роснедвижимости по Краснодарскому краю сообщило, что в настоящее время кадастровый номер 23:27:02 10 000:0003 является архивным, поскольку из данного земельного участка образованы новые земельные участки (т. 4 л.д. 16).
20.03.2007 года 205 участниками долевой собственности было принято решение о выделении земельного участка площадью 830 га, расположенного в границах отделения N 3 ЗАО "Черноерковское" (протокол N 1 собрания группы участников долевой собственности от 20.03.2007 - т. 4 л.д. 25).
В связи с чем был сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0632 площадью 8 440 000 кв. м (кадастровый план земельного участка - т. 1 л.д. 43-45, схема границ земельного участка - т. 4 л.д. 35-36).
18.01.2008 года ООО "Террос-Агро" подписало договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0632, сроком на пять лет; государственная регистрация договора произведена 16.02.2008 года (т. 2 л.д. 137-160).
Сопоставив кадастровые планы частей 001 и 002 земельного участка с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0003 и схему границ земельного участка с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0632, приложение N 1 к договору субаренды на 2006-2007 годы (т. 4 л.д. 98), кадастровый план земельного участка 23:27:02 10 000:0632, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорный земельный участок 23:27:02 10 000:0632 сформирован на территории земельного участка, переданного во владение ЗАО "Черноерковское" по договорам аренды от 01.07.2003 г. и от 06.12.2004 г.
Оценив договор аренды от 18.01.2008 года, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о его ничтожности по следующим мотивам.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей. Лицами, участвующими в деле, не оспаривается соблюдение порядка выделения земельного участка. Кроме того, в материалах дела имеется акт согласования границ земельного участка, подписанный директором ЗАО "Черноерковское" (т. 4 л.д. 34).
Однако прекращение режима общей долевой собственности путем выделения земельного участка и постановки его на кадастровый учет не прекращает прав собственника на земельную долю, а преобразовывает указанное право в право индивидуальной собственности, соответственно сохраняются прежние арендные отношения (данная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.2008 по делу А53-2096/2007-С2-11).
Прекращение договора аренды возможно по основаниям, предусмотренным ст. 46 ЗК РФ.
В то же время, в материалы дела не представлены доказательства досрочного расторжения договоров аренды земельных долей от 01.07.2003 и от 06.12.2004.
Имеющееся в материалах дела уведомление о заключении договора аренды с ООО "Террос-Агро" (т. 1 л.д. 50) не может рассматриваться как основание для прекращения договоров аренды с ЗАО "Черноерковское", поскольку такое основание не предусмотрено ни законом, ни договором, а адресантом уведомления является ООО "Террос-Агро" - т.е. лицо, не являющееся участником договора аренды. ЗАО "Черноерковское" обоснованно игнорировало указанное уведомление как не имеющее правовое значение; воля собственников земельного участка (арендодателей) на расторжение (изменение) договоров аренды не выражена.
Следовательно, договор аренды от 18.01.2008 года заключен в период действия другого договора аренды того же земельного участка, а потому в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным (указанная правовая позиция высказана в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.11.2006 N 4818/06, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.03.2007 Ф08-1388/2007 по делу А18-1960/2005).
Таким образом, у истца не возникло право аренды на основании договора аренды от 18.01.2008 года.
При таких обстоятельствах довод ответчика (ЗАО "Черноерковское") об участии в договоре аренды от 18.01.2008 года лиц, доля которых не выделялась в составе частей 001 и 002 земельного участка с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0003, а потому не обладающих правом на расторжение договоров аренды от 01.07.2003 и от 06.12.2004, не исследуется судом апелляционной инстанции, как не имеющий правового значения.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что ООО "Террос-Агро" вправе использовать спорный земельный участок на основании договора субаренды, заключенного на период 2006-2007 г.
Как следует из материалов дела, ООО "Террос-Агро" на основании договоров субаренды от 01.03.2006 и 01.02.2007 года использовало часть арендованного ЗАО "Черноерковское" земельного участка площадью 1080 га (т. 4 л.д. 92, 97), предмет договора субаренды определен на проекте внутрихозяйственного землеустройства ЗАО "Черноерковское" (чертеже) (т. 4 л.д. 98).
Сопоставив проект внутрихозяйственного землеустройства ЗАО "Черноерковское" и схему границ земельного участка с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0632, кадастровый план земельного участка 23:27:02 10 000:0632, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорный земельный участок с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0632 входит в состав части земельного участка, используемой ООО "Террос-Агро" по договорам субаренды от 01.03.2006 и 01.02.2007 года. В этой части выводы суда первой инстанции являются обоснованными и соответствуют материалам дела.
В то же время, срок действия договора субаренды от 01.02.2007 определен с 01.02.2007 г. по 31.12.2007 г. Ни истец, ни ответчик не указывают на продолжение использование земельного участка по договору субаренды. Более того, из искового заявления ООО "Террос-Агро" прямо следует, что владение указанной частью земельного участка было прекращено ("ООО "Террос-Агро" до настоящего времени фактически не получило в пользование по договору аренды земельный участок" - т. 1 л.д. 7-8), ООО "Террос-Агро" не желает продолжать использовать земельный участок на основании договоров субаренды. Поэтому вывод суда первой инстанции о продолжении субарендных отношений между ООО "Террос-Агро" и ЗАО "Черноерковское" является необоснованным и противоречит материалам дела.
При таких обстоятельствах, право ООО "Террос-Агро" на использование спорного земельного участка не доказано.
Кроме того, ни в исковом заявлении, ни в ходатайствах об уточнении исковых требований ООО "Террос-Агро" не указывало на договоры субаренды как на основание возникновения права на использование спорного земельного участка. Суд первой инстанции, удовлетворив требования истца на основании договора, на который истец не ссылался, вышел за пределы заявленных требований, самостоятельно изменил фактическое основание иска. Данное нарушение норм процессуального права привело к принятию неправильного решения по делу, что в силу ч. 3 ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены решения суда первой инстанции в данной части.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Статья 305 ГК РФ позволяет использовать негаторный иск в качестве способа защиты не только собственнику, но и иному законному владельцу.
Однако ООО "Террос-Агро" не доказало наличие прав на владение (пользование) спорным земельным участком, при таких обстоятельствах в иске ООО "Террос-Агро" следует отказать. Решение суда первой инстанции в этой части подлежит отмене.
Как следует из искового заявления ООО "Террос-Агро", пояснений сторон в суде первой инстанции, апелляционной жалобы ЗАО "Черноерковское", на момент подачи иска ООО "Террос-Агро" не владело спорным земельным участком и не использовало его.
Определением от 02.04.2008 года Арбитражный суда Краснодарского края запретил ЗАО "Черноерковское" совершать действия, затрудняющие подход, подъезд к спорному земельному участку, в том числе рытье канав, установку заборов и других временных сооружений (т. 1 л.д. 2), в связи с невозможностью проезда сельхозтехники и прохода работников истца (ООО "Террос-Агро") и осуществления его уставной деятельности.
В связи с чем, ООО "Террос-Агро" в мае 2008 года засеяло спорный земельный участок сельскохозяйственными культурами (данное обстоятельство признано ЗАО "Черноерковское" в судебных заседаниях суда первой инстанции и в апелляционной жалобе - т. 6 л.д. 60).
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В связи с действием обеспечительных мер ЗАО "Черноерковское", будучи законным владельцем спорного земельного участка, испытывает ограничение в использовании спорного земельного участка, проявившееся в незаконном засеивании его истцом.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства, что ЗАО "Черноерковское" утратило владение спорным земельным участком, не может осуществлять хозяйственное господство над ним. С отменой обеспечительных мер (ч. 5 ст. 96 АПК РФ) права ЗАО "Черноерковское" на использование спорного земельного участка восстановятся в полном объеме. Поэтому оснований для удовлетворения виндикационного иска не имеется.
В данной части решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.
В то же время, если ООО "Террос-Агро" собрало урожай, засеянный им в мае 2008 года, т.е. извлекло полезные свойства из земельного участка без оснований, предусмотренных законом или договором (неосновательно временно пользовалось чужим имуществом), - то в силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ ООО "Террос-Агро" должно возместить законному владельцу земельного участка (ЗАО "Черноерковское") неосновательное обогащение в виде платы за фактическое пользование.
Поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также допущены нарушения норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения - решение суда первой инстанции подлежит отмене в части.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные при подаче апелляционной жалобы, распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям.
В силу ч. 5 ст. 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта; после вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска.
Поскольку в удовлетворении иска ООО "Террос-Агро" судом апелляционной инстанции отказано, то подлежат отмене обеспечительные меры принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.04.2008 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 июля 2008 г. по делу N А32-6032/2008-39/112 в части удовлетворения требований общества с ограниченной ответственностью "Террос-Агро" к закрытому акционерному обществу "Черноерковское" и взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины - отменить.
В иске общества с ограниченной ответственностью "Террос-Агро" к закрытому акционерному обществу "Черноерковское" об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 21:27:0210 000:632, расположенным в отделении N 3 ЗАО "Черноерковское" - отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 июля 2008 г. по делу N А32-6032/2008-39/112 оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Террос-Агро" в пользу закрытого акционерного общества "Черноерковское" 500 (пятьсот) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02 апреля 2008 года, в виде запрета закрытому акционерному обществу "Черноерковское" совершать действия, затрудняющие подход, подъезд к земельному участку с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0632, расположенному в отделении N 3 ЗАО "Черноерковское" Славянского района, в том рытье канав, установку заборов и других временных сооружений.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
Л.А.ЗАХАРОВА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.10.2008 N 15АП-5621/2008 ПО ДЕЛУ N А32-6032/2008-39/112
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2008 г. N 15АП-5621/2008
Дело N А32-6032/2008-39/112
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Захаровой Л.А., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от истца: директора Смирнова Сергея Викторовича,
от ответчика: представителя Масляка Константина Александровича - доверенность от 20.02.2008,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытое акционерное общество "Черноерковское"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 14 июля 2008 г. по делу N А32-6032/2008-39/112,
принятое в составе судьи Колодкиной В.Г.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Террос-Агро"
к ответчику закрытому акционерному обществу "Черноерковское"
об устранении препятствий в пользовании земельным участком
и по встречному иску об обязании возвратить земельный участок,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Террос-Агро" (далее - ООО "Террос-Агро") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Черноерковское" (далее - ЗАО "Черноерковское") о нечинении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0632, расположенного в отделении N 3 ЗАО "Черноерковское" при обработке посевов, выращивании сельскохозяйственной продукции, сборе урожая (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 4 л.д. 3-4, 79, т. 6 л.д. 44-45)).
Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Террос-Агро" заключило договор аренды от 18.01.2008 года с собственниками земельных долей. 16.02.2008 года произведена государственная регистрация указанного договора, однако ответчик препятствует в использовании указанного земельного участка, осуществляет рытье канав на прилегающих дорогах и устанавливает ограждения.
ЗАО "Черноерковское" обратилось к ООО "Террос-Агро" со встречным иском об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0632, расположенный в отделении N 3 ЗАО "Черноерковское" (в редакции, принятой к производству судом первой инстанции (т. 4 л.д. 7-9, 79).
Встречные исковые требования мотивированы тем, что ЗАО "Черноерковское" использует земельный участок с момента его реорганизации в АО "Черноерковское" в 1992 году, до 1992 года земельный участок находился в пользовании правопредшественника ЗАО "Черноерковское" - госпредприятия рисосовхоз "Черноерковский". Спорный земельный участок входит в состав земельных участков, находящихся в аренде у ЗАО "Черноерковское" при множестве лиц на стороне арендодателя. ООО "Террос-Агро" пользуется спорным земельным участком без основания, поэтому должен его освободить.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14 июля 2008 г. исковые требования ООО "Террос-Агро" удовлетворены, в удовлетворении встречного иска ЗАО "Черноерковское" отказано. Исследовав обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к выводу, что ЗАО "Черноерковское", будучи арендатором спорного земельного участка, передало его по договору субаренды ООО "Террос-Агро"; доказательств расторжения договоров субаренды ответчиком не предоставлено; в связи с чем ООО "Террос-Агро" обладает правом пользования спорным земельным участком, а ЗАО "Черноерковское" незаконно чинит препятствия в пользовании.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ЗАО "Черноерковское" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска ООО "Террос-Агро" отказать, встречный иск ЗАО "Черноерковское" удовлетворить.
В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:
- - суд первой инстанции изменил основания иска, удовлетворив исковые требования на основании договоров субаренды, на которые ООО "Террос-Агро" в обоснование своих требований не ссылалось;
- - суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о действии договора субаренды: договор субаренды был заключен с 01.02.2007 до 31.12.2007; до 31.12.2007 ООО "Террос-Агро" прекратило пользоваться земельным участком, завершив уборку риса и внеся арендную плату только до 31.12.2007;
- - суд первой инстанции не сопоставил действие договора аренды, заключенного с ООО "Террос-Агро", и договоров аренды, заключенных с ЗАО "Черноерковское";
- - ответчик завладел спорным земельным участком в результате исполнения определения суда первой инстанции о принятии обеспечительных мер.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Террос-Агро" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца изложил содержание апелляционной жалобы, представитель ответчика - содержание отзыва на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения иска ООО "Террос-Агро" по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации Славянского района Краснодарского края N 883 от 15.12.1992 "О перераспределении земель, находящихся в пользовании сельскохозяйственных предприятий Славянского района" в коллективно-долевую собственность участников акционерного общества "Черноерковское" было передано 5225 га сельскохозяйственных угодий (т. 4 л.д. 19-21).
В силу ст. 15 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Как следует из протокола N 1 общего собрания акционеров ЗАО "Черноерковское" - участников долевой собственности, 07.02.2003 года было проведено общее собрание собственников земельных долей, на котором было принято решение установить в натуре границы земельного участка, площадью 33 587 400 кв. м, расположенного в границах 1, 2, 3, 4 отделения ЗАО "Черноерковское", и выделить этот земельный участок (т. 3 л.д. 112-113).
Данной части земельного участка с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0003 был присвоен учетный кадастровый номер 001 (кадастровый план земельного участка - т. 3 л.д. 109-111).
Выделенный земельный участок был передан во временное владение и пользование ЗАО "Черноерковское" по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 01.07.2003 года (т. 3 л.д. 50-52).
В пункте 1 договора аренды от 01.07.2003 года предусмотрено, что он заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его регистрации.
Государственная регистрация договора аренды от 01.07.2003 года произведена 02.09.2003 года (т. 1 л.д. 76), следовательно довод ЗАО "Черноерковское" об окончании срока действия договора 02.09.2008 года соответствует материалам дела.
В соответствии с протоколом N 1 общего собрания акционеров ЗАО "Черноерковское" - участников долевой собственности 06.03.2004 года было проведено общее собрание собственников земельных долей, на котором было принято решение установить в натуре границы земельного участка, площадью 5 534 100 кв. м, расположенного в границах 3 и 4 отделения ЗАО "Черноерковское", и выделить этот земельный участок (т. 3 л.д. 41-42).
Данной части земельного участка с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0003 был присвоен учетный кадастровый номер 002 (кадастровый план земельного участка - т. 3 л.д. 37-39).
Выделенный земельный участок был передан во временное владение и пользование ЗАО "Черноерковское" по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 06.12.2004 года (т. 3 л.д. 20-22).
В пункте 1 договора аренды от 06.12.2004 года предусмотрено, что он заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его регистрации.
Государственная регистрация договора аренды от 06.12.2004 года произведена 15.09.2005 года (т. 2 л.д. 7), следовательно довод ЗАО "Черноерковское" об окончании срока действия договора 15.09.2010 года соответствует материалам дела.
При таких обстоятельствах, поскольку указанные земельные участки выделены из состава земельного участка, переданного в общую долевую собственность граждан в порядке приватизации сельскохозяйственных угодий и используемого ЗАО "Черноерковское" на основании договоров аренды земельных долей - пока не доказано иное, презюмируется, что ЗАО "Черноерковское" является законным владельцем спорных земельных участков (арендатором). Законность владения ЗАО "Черноерковское" может быть опровергнута путем указания на выделение спорных земельных участков в счет земельной доли в установленном законом порядке и соблюдение предусмотренного законом и договором порядка прекращения арендных отношений.
В письме от 13.05.2008 г. N 9.05./242 Управление Роснедвижимости по Краснодарскому краю сообщило, что в настоящее время кадастровый номер 23:27:02 10 000:0003 является архивным, поскольку из данного земельного участка образованы новые земельные участки (т. 4 л.д. 16).
20.03.2007 года 205 участниками долевой собственности было принято решение о выделении земельного участка площадью 830 га, расположенного в границах отделения N 3 ЗАО "Черноерковское" (протокол N 1 собрания группы участников долевой собственности от 20.03.2007 - т. 4 л.д. 25).
В связи с чем был сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0632 площадью 8 440 000 кв. м (кадастровый план земельного участка - т. 1 л.д. 43-45, схема границ земельного участка - т. 4 л.д. 35-36).
18.01.2008 года ООО "Террос-Агро" подписало договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0632, сроком на пять лет; государственная регистрация договора произведена 16.02.2008 года (т. 2 л.д. 137-160).
Сопоставив кадастровые планы частей 001 и 002 земельного участка с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0003 и схему границ земельного участка с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0632, приложение N 1 к договору субаренды на 2006-2007 годы (т. 4 л.д. 98), кадастровый план земельного участка 23:27:02 10 000:0632, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорный земельный участок 23:27:02 10 000:0632 сформирован на территории земельного участка, переданного во владение ЗАО "Черноерковское" по договорам аренды от 01.07.2003 г. и от 06.12.2004 г.
Оценив договор аренды от 18.01.2008 года, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о его ничтожности по следующим мотивам.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей. Лицами, участвующими в деле, не оспаривается соблюдение порядка выделения земельного участка. Кроме того, в материалах дела имеется акт согласования границ земельного участка, подписанный директором ЗАО "Черноерковское" (т. 4 л.д. 34).
Однако прекращение режима общей долевой собственности путем выделения земельного участка и постановки его на кадастровый учет не прекращает прав собственника на земельную долю, а преобразовывает указанное право в право индивидуальной собственности, соответственно сохраняются прежние арендные отношения (данная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.2008 по делу А53-2096/2007-С2-11).
Прекращение договора аренды возможно по основаниям, предусмотренным ст. 46 ЗК РФ.
В то же время, в материалы дела не представлены доказательства досрочного расторжения договоров аренды земельных долей от 01.07.2003 и от 06.12.2004.
Имеющееся в материалах дела уведомление о заключении договора аренды с ООО "Террос-Агро" (т. 1 л.д. 50) не может рассматриваться как основание для прекращения договоров аренды с ЗАО "Черноерковское", поскольку такое основание не предусмотрено ни законом, ни договором, а адресантом уведомления является ООО "Террос-Агро" - т.е. лицо, не являющееся участником договора аренды. ЗАО "Черноерковское" обоснованно игнорировало указанное уведомление как не имеющее правовое значение; воля собственников земельного участка (арендодателей) на расторжение (изменение) договоров аренды не выражена.
Следовательно, договор аренды от 18.01.2008 года заключен в период действия другого договора аренды того же земельного участка, а потому в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным (указанная правовая позиция высказана в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.11.2006 N 4818/06, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.03.2007 Ф08-1388/2007 по делу А18-1960/2005).
Таким образом, у истца не возникло право аренды на основании договора аренды от 18.01.2008 года.
При таких обстоятельствах довод ответчика (ЗАО "Черноерковское") об участии в договоре аренды от 18.01.2008 года лиц, доля которых не выделялась в составе частей 001 и 002 земельного участка с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0003, а потому не обладающих правом на расторжение договоров аренды от 01.07.2003 и от 06.12.2004, не исследуется судом апелляционной инстанции, как не имеющий правового значения.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что ООО "Террос-Агро" вправе использовать спорный земельный участок на основании договора субаренды, заключенного на период 2006-2007 г.
Как следует из материалов дела, ООО "Террос-Агро" на основании договоров субаренды от 01.03.2006 и 01.02.2007 года использовало часть арендованного ЗАО "Черноерковское" земельного участка площадью 1080 га (т. 4 л.д. 92, 97), предмет договора субаренды определен на проекте внутрихозяйственного землеустройства ЗАО "Черноерковское" (чертеже) (т. 4 л.д. 98).
Сопоставив проект внутрихозяйственного землеустройства ЗАО "Черноерковское" и схему границ земельного участка с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0632, кадастровый план земельного участка 23:27:02 10 000:0632, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорный земельный участок с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0632 входит в состав части земельного участка, используемой ООО "Террос-Агро" по договорам субаренды от 01.03.2006 и 01.02.2007 года. В этой части выводы суда первой инстанции являются обоснованными и соответствуют материалам дела.
В то же время, срок действия договора субаренды от 01.02.2007 определен с 01.02.2007 г. по 31.12.2007 г. Ни истец, ни ответчик не указывают на продолжение использование земельного участка по договору субаренды. Более того, из искового заявления ООО "Террос-Агро" прямо следует, что владение указанной частью земельного участка было прекращено ("ООО "Террос-Агро" до настоящего времени фактически не получило в пользование по договору аренды земельный участок" - т. 1 л.д. 7-8), ООО "Террос-Агро" не желает продолжать использовать земельный участок на основании договоров субаренды. Поэтому вывод суда первой инстанции о продолжении субарендных отношений между ООО "Террос-Агро" и ЗАО "Черноерковское" является необоснованным и противоречит материалам дела.
При таких обстоятельствах, право ООО "Террос-Агро" на использование спорного земельного участка не доказано.
Кроме того, ни в исковом заявлении, ни в ходатайствах об уточнении исковых требований ООО "Террос-Агро" не указывало на договоры субаренды как на основание возникновения права на использование спорного земельного участка. Суд первой инстанции, удовлетворив требования истца на основании договора, на который истец не ссылался, вышел за пределы заявленных требований, самостоятельно изменил фактическое основание иска. Данное нарушение норм процессуального права привело к принятию неправильного решения по делу, что в силу ч. 3 ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены решения суда первой инстанции в данной части.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Статья 305 ГК РФ позволяет использовать негаторный иск в качестве способа защиты не только собственнику, но и иному законному владельцу.
Однако ООО "Террос-Агро" не доказало наличие прав на владение (пользование) спорным земельным участком, при таких обстоятельствах в иске ООО "Террос-Агро" следует отказать. Решение суда первой инстанции в этой части подлежит отмене.
Как следует из искового заявления ООО "Террос-Агро", пояснений сторон в суде первой инстанции, апелляционной жалобы ЗАО "Черноерковское", на момент подачи иска ООО "Террос-Агро" не владело спорным земельным участком и не использовало его.
Определением от 02.04.2008 года Арбитражный суда Краснодарского края запретил ЗАО "Черноерковское" совершать действия, затрудняющие подход, подъезд к спорному земельному участку, в том числе рытье канав, установку заборов и других временных сооружений (т. 1 л.д. 2), в связи с невозможностью проезда сельхозтехники и прохода работников истца (ООО "Террос-Агро") и осуществления его уставной деятельности.
В связи с чем, ООО "Террос-Агро" в мае 2008 года засеяло спорный земельный участок сельскохозяйственными культурами (данное обстоятельство признано ЗАО "Черноерковское" в судебных заседаниях суда первой инстанции и в апелляционной жалобе - т. 6 л.д. 60).
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В связи с действием обеспечительных мер ЗАО "Черноерковское", будучи законным владельцем спорного земельного участка, испытывает ограничение в использовании спорного земельного участка, проявившееся в незаконном засеивании его истцом.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства, что ЗАО "Черноерковское" утратило владение спорным земельным участком, не может осуществлять хозяйственное господство над ним. С отменой обеспечительных мер (ч. 5 ст. 96 АПК РФ) права ЗАО "Черноерковское" на использование спорного земельного участка восстановятся в полном объеме. Поэтому оснований для удовлетворения виндикационного иска не имеется.
В данной части решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.
В то же время, если ООО "Террос-Агро" собрало урожай, засеянный им в мае 2008 года, т.е. извлекло полезные свойства из земельного участка без оснований, предусмотренных законом или договором (неосновательно временно пользовалось чужим имуществом), - то в силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ ООО "Террос-Агро" должно возместить законному владельцу земельного участка (ЗАО "Черноерковское") неосновательное обогащение в виде платы за фактическое пользование.
Поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также допущены нарушения норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения - решение суда первой инстанции подлежит отмене в части.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные при подаче апелляционной жалобы, распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям.
В силу ч. 5 ст. 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта; после вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска.
Поскольку в удовлетворении иска ООО "Террос-Агро" судом апелляционной инстанции отказано, то подлежат отмене обеспечительные меры принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.04.2008 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 июля 2008 г. по делу N А32-6032/2008-39/112 в части удовлетворения требований общества с ограниченной ответственностью "Террос-Агро" к закрытому акционерному обществу "Черноерковское" и взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины - отменить.
В иске общества с ограниченной ответственностью "Террос-Агро" к закрытому акционерному обществу "Черноерковское" об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 21:27:0210 000:632, расположенным в отделении N 3 ЗАО "Черноерковское" - отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 июля 2008 г. по делу N А32-6032/2008-39/112 оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Террос-Агро" в пользу закрытого акционерного общества "Черноерковское" 500 (пятьсот) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02 апреля 2008 года, в виде запрета закрытому акционерному обществу "Черноерковское" совершать действия, затрудняющие подход, подъезд к земельному участку с кадастровым номером 23:27:02 10 000:0632, расположенному в отделении N 3 ЗАО "Черноерковское" Славянского района, в том рытье канав, установку заборов и других временных сооружений.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
Л.А.ЗАХАРОВА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)