Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 09 декабря 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Калининой Н.С., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца - ООО "ТриумфЦентр" - Романова Ю.Н., доверенность N 01/09/13-Д от 23.09.2013 г.на 1 год,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Кравец А.Г., доверенность N ДГИ-Д-143/13 от 27.02.2013 г. по 31.12.2013 г.
рассмотрев 09 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчик)
на решение от 08 мая 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Березовой О.А.
и постановление от 02 сентября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.
по иску ООО "ТриумфЦентр" (ОГРН 1027739215371)
к Департаменту городского имущества города Москвы
о взыскании убытков
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ТриумфЦентр" (далее - ООО "ТриумфЦентр") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту земельных ресурсов города Москвы, правопреемником которого в настоящее время является Департамент городского имущества города Москвы, с иском о взыскании убытков в сумме 3 472 165 руб. 53 коп.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статьи 15, 309, 310, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, договор аренды земельного участка был досрочно расторгнут вступившим в законную силу решением суда, а истцу как арендатору были причинены убытки в виде уплаченных арендных платежей, денежных средств, перечисленных в счет выкупа права на заключение договора аренды земельного участка и иных платежей, связанных с арендой земельных участков, в связи с реализацией инвестиционного контракта.
Решением от 08 мая 2013 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил частично.
Суд взыскал с ответчика в пользу истца 2 092 425 руб. 58 коп. убытков. В остальной части иска отказано.
Суд первой инстанции сделал вывод о правомерности требования истца о взыскании части уплаченной платы за право заключить договор аренды за минусом платы за право заключения договора, исчисленной пропорционально периоду действия договора аренды и фактического использования истцом земельного участка.
В остальной части иска суд отказал, посчитав, что арендные платежи уплачивались на основании договора аренды и до расторжения договора истец земельным участком фактически пользовался.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2013 года решение оставлено без изменения с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы, который полагает, что судебные акты являются незаконными и необоснованными, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, плата за заключение договора аренды была внесена до подписания договора и не регулируется условиями договора, поэтому апелляционным судом дана неправильная квалификация платы за заключение договора аренды как аванс за пользование земельным участком. Кроме того, получателем денежных средств Департамент не являлся, так как они уплачивались в бюджет города Москвы - Управлению федерального казначейства по Москве для Межрайонной инспекции МНС РФ N 40 г. Москвы.
Заявитель также указывает на то, что выкуп права аренды земельного участка является сделкой купли-продажи, где товаром выступает само право на заключение договора аренды, а продавцом согласно пункту 1 Закона города Москвы N 34 от 16.07.1997 г. является Московская городская администрация. В то же время, поскольку договор аренды земельного участка был заключен, соответственно купленное право реализовано, обязательство со стороны Администрации исполнено. При этом, денежные средства за выкуп права аренды были полностью уплачены, а результаты конкурса не аннулированы.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы, в ней изложенные, просил судебные акты отменить.
Представитель ООО "ТриумфЦентр" в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.
Представителем ООО "ТриумфЦентр" было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на кассационную жалобу.
Заслушав мнение представителя ответчика, возражавшего против удовлетворения заявленного ходатайства ввиду неполучения заблаговременно отзыва на кассационную жалобу, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, определил: в удовлетворении ходатайства отказать.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела документов, 24 сентября 2002 года между Московским земельным комитетом и ООО "ТриумфЦентр" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N М-08-018902, по условиям которого арендатору сроком на 49 лет был предоставлен в аренду земельный участок площадью 3 400 кв. м с кадастровым номером 770802004059 по адресу: г. Москва, Ангелов пер., вл. 4, для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации объекта спортивно-рекреационного назначения.
Впоследствии дополнительным соглашением от 29 ноября 2005 года к договору аренды предмет договора и целевое использование участка изменено на проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию жилого дома.
Государственная регистрация договора была осуществлена 27 декабря 2002 года.
Кроме того, на период строительства (до 31 января 2008 года) по договору от 30 марта 2007 года N М-08-507182 истцу предоставлялся в аренду земельный участок площадью 2 300 кв. м с кадастровым номером 77802004079 по адресу: г. Москва, Ангелов пер., вл. 4.
Между тем, договор от 24 сентября 2002 года N М-08-181902 расторгнут вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 21 декабря 2009 года по делу N А40-108497/09-150-810, в котором установлено, что фактически участок использовался истцом (им получена исходно-разрешительная документация, подготовлена проектная документация, заключены договоры строительного подряда и охраны объекта строительства, получены ордера на производство работ) Однако в ходе судебного разбирательства подтвержден довод ответчика о дальнейшей невозможности использования участка в предусмотренных договором целях по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает.
По настоящему делу истец, с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявлял требования о взыскании убытков, в состав которых входит:
- - выкуп истцом права на заключение договора аренды земельного участка в сумме 89 000 долларов в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день предшествующий оплате;
- - арендная плата, вносимая арендатором ежеквартально, в период с 4 квартала 2002 года по 2 квартал 2009 года по договору аренды N М-08-018902 от 24 сентября 2002 года;
- - арендная плата, вносимая арендатором по договору аренды N М-08-507182 от 30 марта 2007 года;
- - прочие платежи, связанные с арендой земельных участков, в связи с реализацией инвестиционного контракта.
Суд первой инстанции удовлетворил требование истца только в части взыскания убытков в виде уплаченной истцом платы за право заключить договор аренды от 24 августа 2002 года N М-08-018902 в сумме 2 092 425 руб. 58 коп., то есть за период после вступления в законную силу решения суда о расторжении договора аренды.
В остальной части требований суд отказал и в суде кассационной инстанции судебные акты обжалуются только в удовлетворенной части.
В силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность решения и постановления исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Заявитель кассационной жалобы считает необоснованными и неправильными выводы судов обеих инстанций о том, что в данном случае уплаченные истцом денежные средства за выкуп права на заключение договора аренды земельного участка составляют убытки истца и подлежат взысканию с ответчика.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов обеих инстанций в части удовлетворения иска в связи со следующим.
Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
По правилам статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 названного Кодекса.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для применения гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков истцом должны быть доказаны: факт причинения убытков и их размер; вина и противоправность действий (бездействия) ответчика; наличие причинной связи между противоправным поведением ответчика и наступившим ущербом.
Согласно пункту 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Таким образом, гражданским законодательством определено, что при расторжении договора одна из сторон может требовать возмещение убытков.
Пункт 5.4 договора аренды от 24 сентября 2002 года также предусматривал право арендатора на возмещение убытков, причиненных по вине арендодателя.
Плата за право заключения договора аренды по состоянию на дату заключения договора аренды взималась в г. Москве на основании распоряжения мэра Москвы от 26.09.94 N 471-РМ "О плате за право заключения договора аренды земли в Москве", Постановлений Правительства Москвы от 13.11.2001 N 1022-ПП "Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка" и от 11.12.2001 N 1109-ПП "О сроках внесения платы за право аренды земельных участков".
Суды обеих инстанций установили, что по договору аренды от 24 сентября 2002 года N М-08-018902 участок предоставлялся истцу в аренду на 49 лет.
Плата за право заключения договора указана в пункте 1.1. договора аренды в размере 89 000 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день, предшествующий оплате.
Суды также установили, что по платежному поручению N 02 от 03.06.2002 истец перечислил плату за право заключения договора аренды в сумме 2 509 410 руб. 32 коп.
Однако, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы 21 декабря 2009 года по делу N А40-108497/09-150-810 договор аренды земельного участка N М-08-018902 от 24 сентября 2002 года был расторгнут.
В рамках рассмотрения дела N А40-108497/09-150-810 арбитражный суд установил, что между Правительством Москвы и ООО "ТриумфЦентр" был заключен инвестиционный контракт от 24.11.2004 г. N 13-001529-5801-001-00001-04, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта строительства жилого дома со встроенным физкультурно-оздоровительным комплексом и подземным гаражом стоянкой на строительной площадке по адресу: г. Москва, СЗАО, Ангелов пер., вл. 4.
Учитывая целевое назначение использования земельного участка, а также обязательства Правительства Москвы по инвестиционному контракту, Правительство Москвы в лице своих уполномоченных органов, к которым относится Департамент, обязано было произвести необходимые действия для освобождения земельного участка для нужд строительства.
Однако, как установил по делу N А40-108497/09-150-810 арбитражный суд, Департаментом не были исполнены обязательства по договору аренды земельного участка N М-08-018902 от 24 сентября 2002 года, так как земельный участок был передан с обременением правами третьих лиц и не соответствовал его описанию в пункте 1.4 договора аренды. Суд также указал о невозможности дальнейшего использования участка в предусмотренных договором целях по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает.
Таким образом, факт того, что договор аренды земельного участка N М-08-018902 от 24 сентября 2002 года был расторгнут по вине арендодателя, в связи с невыполнением Департаментом своих обязательств по договору, установлен вступившим в законную силу решением суда и имеет преюдициальное значение в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении настоящего дела.
В результате нарушения арендодателем условий договора и расторжения в связи с этим договора аренды земельного участка, ООО "Триумф Центр" лишилось возможности использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления.
Между тем, уплачивая денежные суммы за право на заключение договора аренды истец, рассчитывал на получение в пользование земельного участка сроком на 49 лет, а фактически пользование земельным участком значительно меньшее время.
Так, как установили суды обеих инстанций, договор был зарегистрирован 27 декабря 2002 года, а решение Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-108497/09-150-810 о расторжении договора вступило в законную силу 27 апреля 2010 года (через 88 месяцев после заключения (государственной регистрации) договора аренды).
Суд кассационной инстанции также принимает во внимание, что ООО "ТриумфЦентр" обращалось в арбитражный суд с иском по делу N А40-120052/11-10-1045 о взыскании с Департамента земельных ресурсов города Москвы неосновательного обогащения в связи с расторжением договора аренды земельного участка N М-08-018902 от 24 сентября 2002 года по вине арендодателя и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27 марта 2012 года в иске было отказано, однако суд указал в части взыскания сумм за право заключения договора аренды на выбор истцом ненадлежащего способа защиты и возможности обратиться за взысканием убытков, возникших в результате расторжения договора.
Судом первой инстанции по настоящему делу было рассчитано, что плата за право заключения договора, исчисленная пропорционально периоду действия договора аренды и фактического использования истцом земельного участка, составляет 416 984 руб. 74 коп.
В связи с этим, суды обеих инстанций сделали правильный вывод о возникновении у истца в связи с расторжением договора аренды земельного участка по вине арендодателя убытков в виде внесенных денежных средств в качестве платы за право на заключение договора аренды.
Помимо этого, суд кассационной инстанции учитывает правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженную в постановлении от 18 сентября 2012 года N 5081/12 о том, что в случае, если договор аренды земельного участка содержит условие о единовременном платеже, выраженном в виде платы за право на заключение договора аренды, то это является частью условий договора аренды.
Учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела и установленные по делам N А40-120052/11-10-1045, N А40-108497/09-150-810 обстоятельства, в целях правовой определенности, суды обоснованно удовлетворили иск в части взыскания с ответчика уплаченной истцом платы за право заключить договор аренды в сумме 2 092 425 руб. 58 коп., то есть уплаченной за период после вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы о расторжении договора аренды.
В связи с этим, отклоняются как несостоятельные доводы кассационной жалобы о том, что выкуп права на заключение договора аренды не является обязанностью арендатора согласно условиям договора аренды, денежные средства были уплачены до заключения договора и продавцом этого права на заключение договора аренды Департамент не выступал.
В данном случае, истец обратился с иском не о возврате перечисленных денежных средств за право на заключение договора аренды, а с иском о взыскании убытков, полученных в связи с досрочным расторжением договора аренды земельного участка по вине арендодателя, определенных в размере платы за право на заключение договора аренды за период после его расторжения.
Несостоятельным также является довод кассационной жалобы о ненадлежащем ответчике со ссылкой на указание в платежном поручении, по которому были истцом уплачены денежные средства, налоговой инспекции.
Исковые требования правомерно удовлетворены за счет Департамента, поскольку он является главным распорядителем и получателем средств бюджета (казны) субъекта РФ - города Москвы в сфере земельных отношений.
Кроме того, денежные средства за право заключения договора аренды были перечислены по тем же банковским реквизитам, которые были указаны в договоре аренды для перечисления арендной платы.
Доводы кассационной жалобы внимательно изучены судом кассационной инстанции, однако не могут быть приняты, поскольку не опровергают правильность сделанных по настоящему делу выводов судов обеих инстанций.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 08 мая 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2013 года по делу N А40-135160/12-41-1071 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 13.12.2013 N Ф05-15899/2013 ПО ДЕЛУ N А40-135160/12-41-1071
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 декабря 2013 г. по делу N А40-135160/12-41-1071
Резолютивная часть объявлена 09 декабря 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Калининой Н.С., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца - ООО "ТриумфЦентр" - Романова Ю.Н., доверенность N 01/09/13-Д от 23.09.2013 г.на 1 год,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Кравец А.Г., доверенность N ДГИ-Д-143/13 от 27.02.2013 г. по 31.12.2013 г.
рассмотрев 09 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчик)
на решение от 08 мая 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Березовой О.А.
и постановление от 02 сентября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.
по иску ООО "ТриумфЦентр" (ОГРН 1027739215371)
к Департаменту городского имущества города Москвы
о взыскании убытков
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ТриумфЦентр" (далее - ООО "ТриумфЦентр") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту земельных ресурсов города Москвы, правопреемником которого в настоящее время является Департамент городского имущества города Москвы, с иском о взыскании убытков в сумме 3 472 165 руб. 53 коп.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статьи 15, 309, 310, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, договор аренды земельного участка был досрочно расторгнут вступившим в законную силу решением суда, а истцу как арендатору были причинены убытки в виде уплаченных арендных платежей, денежных средств, перечисленных в счет выкупа права на заключение договора аренды земельного участка и иных платежей, связанных с арендой земельных участков, в связи с реализацией инвестиционного контракта.
Решением от 08 мая 2013 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил частично.
Суд взыскал с ответчика в пользу истца 2 092 425 руб. 58 коп. убытков. В остальной части иска отказано.
Суд первой инстанции сделал вывод о правомерности требования истца о взыскании части уплаченной платы за право заключить договор аренды за минусом платы за право заключения договора, исчисленной пропорционально периоду действия договора аренды и фактического использования истцом земельного участка.
В остальной части иска суд отказал, посчитав, что арендные платежи уплачивались на основании договора аренды и до расторжения договора истец земельным участком фактически пользовался.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2013 года решение оставлено без изменения с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы, который полагает, что судебные акты являются незаконными и необоснованными, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, плата за заключение договора аренды была внесена до подписания договора и не регулируется условиями договора, поэтому апелляционным судом дана неправильная квалификация платы за заключение договора аренды как аванс за пользование земельным участком. Кроме того, получателем денежных средств Департамент не являлся, так как они уплачивались в бюджет города Москвы - Управлению федерального казначейства по Москве для Межрайонной инспекции МНС РФ N 40 г. Москвы.
Заявитель также указывает на то, что выкуп права аренды земельного участка является сделкой купли-продажи, где товаром выступает само право на заключение договора аренды, а продавцом согласно пункту 1 Закона города Москвы N 34 от 16.07.1997 г. является Московская городская администрация. В то же время, поскольку договор аренды земельного участка был заключен, соответственно купленное право реализовано, обязательство со стороны Администрации исполнено. При этом, денежные средства за выкуп права аренды были полностью уплачены, а результаты конкурса не аннулированы.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы, в ней изложенные, просил судебные акты отменить.
Представитель ООО "ТриумфЦентр" в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.
Представителем ООО "ТриумфЦентр" было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на кассационную жалобу.
Заслушав мнение представителя ответчика, возражавшего против удовлетворения заявленного ходатайства ввиду неполучения заблаговременно отзыва на кассационную жалобу, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, определил: в удовлетворении ходатайства отказать.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела документов, 24 сентября 2002 года между Московским земельным комитетом и ООО "ТриумфЦентр" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N М-08-018902, по условиям которого арендатору сроком на 49 лет был предоставлен в аренду земельный участок площадью 3 400 кв. м с кадастровым номером 770802004059 по адресу: г. Москва, Ангелов пер., вл. 4, для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации объекта спортивно-рекреационного назначения.
Впоследствии дополнительным соглашением от 29 ноября 2005 года к договору аренды предмет договора и целевое использование участка изменено на проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию жилого дома.
Государственная регистрация договора была осуществлена 27 декабря 2002 года.
Кроме того, на период строительства (до 31 января 2008 года) по договору от 30 марта 2007 года N М-08-507182 истцу предоставлялся в аренду земельный участок площадью 2 300 кв. м с кадастровым номером 77802004079 по адресу: г. Москва, Ангелов пер., вл. 4.
Между тем, договор от 24 сентября 2002 года N М-08-181902 расторгнут вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 21 декабря 2009 года по делу N А40-108497/09-150-810, в котором установлено, что фактически участок использовался истцом (им получена исходно-разрешительная документация, подготовлена проектная документация, заключены договоры строительного подряда и охраны объекта строительства, получены ордера на производство работ) Однако в ходе судебного разбирательства подтвержден довод ответчика о дальнейшей невозможности использования участка в предусмотренных договором целях по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает.
По настоящему делу истец, с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявлял требования о взыскании убытков, в состав которых входит:
- - выкуп истцом права на заключение договора аренды земельного участка в сумме 89 000 долларов в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день предшествующий оплате;
- - арендная плата, вносимая арендатором ежеквартально, в период с 4 квартала 2002 года по 2 квартал 2009 года по договору аренды N М-08-018902 от 24 сентября 2002 года;
- - арендная плата, вносимая арендатором по договору аренды N М-08-507182 от 30 марта 2007 года;
- - прочие платежи, связанные с арендой земельных участков, в связи с реализацией инвестиционного контракта.
Суд первой инстанции удовлетворил требование истца только в части взыскания убытков в виде уплаченной истцом платы за право заключить договор аренды от 24 августа 2002 года N М-08-018902 в сумме 2 092 425 руб. 58 коп., то есть за период после вступления в законную силу решения суда о расторжении договора аренды.
В остальной части требований суд отказал и в суде кассационной инстанции судебные акты обжалуются только в удовлетворенной части.
В силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность решения и постановления исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Заявитель кассационной жалобы считает необоснованными и неправильными выводы судов обеих инстанций о том, что в данном случае уплаченные истцом денежные средства за выкуп права на заключение договора аренды земельного участка составляют убытки истца и подлежат взысканию с ответчика.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов обеих инстанций в части удовлетворения иска в связи со следующим.
Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
По правилам статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 названного Кодекса.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для применения гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков истцом должны быть доказаны: факт причинения убытков и их размер; вина и противоправность действий (бездействия) ответчика; наличие причинной связи между противоправным поведением ответчика и наступившим ущербом.
Согласно пункту 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Таким образом, гражданским законодательством определено, что при расторжении договора одна из сторон может требовать возмещение убытков.
Пункт 5.4 договора аренды от 24 сентября 2002 года также предусматривал право арендатора на возмещение убытков, причиненных по вине арендодателя.
Плата за право заключения договора аренды по состоянию на дату заключения договора аренды взималась в г. Москве на основании распоряжения мэра Москвы от 26.09.94 N 471-РМ "О плате за право заключения договора аренды земли в Москве", Постановлений Правительства Москвы от 13.11.2001 N 1022-ПП "Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка" и от 11.12.2001 N 1109-ПП "О сроках внесения платы за право аренды земельных участков".
Суды обеих инстанций установили, что по договору аренды от 24 сентября 2002 года N М-08-018902 участок предоставлялся истцу в аренду на 49 лет.
Плата за право заключения договора указана в пункте 1.1. договора аренды в размере 89 000 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день, предшествующий оплате.
Суды также установили, что по платежному поручению N 02 от 03.06.2002 истец перечислил плату за право заключения договора аренды в сумме 2 509 410 руб. 32 коп.
Однако, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы 21 декабря 2009 года по делу N А40-108497/09-150-810 договор аренды земельного участка N М-08-018902 от 24 сентября 2002 года был расторгнут.
В рамках рассмотрения дела N А40-108497/09-150-810 арбитражный суд установил, что между Правительством Москвы и ООО "ТриумфЦентр" был заключен инвестиционный контракт от 24.11.2004 г. N 13-001529-5801-001-00001-04, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта строительства жилого дома со встроенным физкультурно-оздоровительным комплексом и подземным гаражом стоянкой на строительной площадке по адресу: г. Москва, СЗАО, Ангелов пер., вл. 4.
Учитывая целевое назначение использования земельного участка, а также обязательства Правительства Москвы по инвестиционному контракту, Правительство Москвы в лице своих уполномоченных органов, к которым относится Департамент, обязано было произвести необходимые действия для освобождения земельного участка для нужд строительства.
Однако, как установил по делу N А40-108497/09-150-810 арбитражный суд, Департаментом не были исполнены обязательства по договору аренды земельного участка N М-08-018902 от 24 сентября 2002 года, так как земельный участок был передан с обременением правами третьих лиц и не соответствовал его описанию в пункте 1.4 договора аренды. Суд также указал о невозможности дальнейшего использования участка в предусмотренных договором целях по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает.
Таким образом, факт того, что договор аренды земельного участка N М-08-018902 от 24 сентября 2002 года был расторгнут по вине арендодателя, в связи с невыполнением Департаментом своих обязательств по договору, установлен вступившим в законную силу решением суда и имеет преюдициальное значение в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении настоящего дела.
В результате нарушения арендодателем условий договора и расторжения в связи с этим договора аренды земельного участка, ООО "Триумф Центр" лишилось возможности использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления.
Между тем, уплачивая денежные суммы за право на заключение договора аренды истец, рассчитывал на получение в пользование земельного участка сроком на 49 лет, а фактически пользование земельным участком значительно меньшее время.
Так, как установили суды обеих инстанций, договор был зарегистрирован 27 декабря 2002 года, а решение Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-108497/09-150-810 о расторжении договора вступило в законную силу 27 апреля 2010 года (через 88 месяцев после заключения (государственной регистрации) договора аренды).
Суд кассационной инстанции также принимает во внимание, что ООО "ТриумфЦентр" обращалось в арбитражный суд с иском по делу N А40-120052/11-10-1045 о взыскании с Департамента земельных ресурсов города Москвы неосновательного обогащения в связи с расторжением договора аренды земельного участка N М-08-018902 от 24 сентября 2002 года по вине арендодателя и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27 марта 2012 года в иске было отказано, однако суд указал в части взыскания сумм за право заключения договора аренды на выбор истцом ненадлежащего способа защиты и возможности обратиться за взысканием убытков, возникших в результате расторжения договора.
Судом первой инстанции по настоящему делу было рассчитано, что плата за право заключения договора, исчисленная пропорционально периоду действия договора аренды и фактического использования истцом земельного участка, составляет 416 984 руб. 74 коп.
В связи с этим, суды обеих инстанций сделали правильный вывод о возникновении у истца в связи с расторжением договора аренды земельного участка по вине арендодателя убытков в виде внесенных денежных средств в качестве платы за право на заключение договора аренды.
Помимо этого, суд кассационной инстанции учитывает правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженную в постановлении от 18 сентября 2012 года N 5081/12 о том, что в случае, если договор аренды земельного участка содержит условие о единовременном платеже, выраженном в виде платы за право на заключение договора аренды, то это является частью условий договора аренды.
Учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела и установленные по делам N А40-120052/11-10-1045, N А40-108497/09-150-810 обстоятельства, в целях правовой определенности, суды обоснованно удовлетворили иск в части взыскания с ответчика уплаченной истцом платы за право заключить договор аренды в сумме 2 092 425 руб. 58 коп., то есть уплаченной за период после вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы о расторжении договора аренды.
В связи с этим, отклоняются как несостоятельные доводы кассационной жалобы о том, что выкуп права на заключение договора аренды не является обязанностью арендатора согласно условиям договора аренды, денежные средства были уплачены до заключения договора и продавцом этого права на заключение договора аренды Департамент не выступал.
В данном случае, истец обратился с иском не о возврате перечисленных денежных средств за право на заключение договора аренды, а с иском о взыскании убытков, полученных в связи с досрочным расторжением договора аренды земельного участка по вине арендодателя, определенных в размере платы за право на заключение договора аренды за период после его расторжения.
Несостоятельным также является довод кассационной жалобы о ненадлежащем ответчике со ссылкой на указание в платежном поручении, по которому были истцом уплачены денежные средства, налоговой инспекции.
Исковые требования правомерно удовлетворены за счет Департамента, поскольку он является главным распорядителем и получателем средств бюджета (казны) субъекта РФ - города Москвы в сфере земельных отношений.
Кроме того, денежные средства за право заключения договора аренды были перечислены по тем же банковским реквизитам, которые были указаны в договоре аренды для перечисления арендной платы.
Доводы кассационной жалобы внимательно изучены судом кассационной инстанции, однако не могут быть приняты, поскольку не опровергают правильность сделанных по настоящему делу выводов судов обеих инстанций.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 08 мая 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2013 года по делу N А40-135160/12-41-1071 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)