Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,
судей Глухих А.Н., Киричек Ю.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бирюля К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11061/2012) общества с ограниченной ответственностью "Югра Инвестстрой" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23 октября 2012 года по делу N А75-5177/2012 (судья П.А. Сердюков), принятое по иску Администрации города Мегиона (ОГРН 1028601354319, ИНН 8605015744) к обществу с ограниченной ответственностью "Югра Инвестстрой" (ОГРН 1058600585658, ИНН 8603124770) о расторжении договора, возврате земельного участка, взыскании 1 398 310 руб. 24 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Югра Инвестстрой" - представитель не явился, извещено;
- от Администрации города Мегиона - представитель Иванова М.С. по доверенности N МИ-03 от 09.01.2013 сроком действия по 31.01.2014,
установил:
Администрация города Мегиона (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Югра Инвестстрой" (далее - ООО "Югра Инвестстрой", ответчик) о взыскании 1 398 310 руб. 24 коп., в том числе задолженности в размере 963 510 руб. 34 коп., неустойки (пени) в размере 434 799 руб. 90 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 05.12.2005 N 449, об обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г. Мегион, 11 мкр., ул. Ленина, кадастровый номер 86:19:010411:0039, площадью 4 413 кв. м.
Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 330, 450, 453, 606, 610, 614, 619, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды земельного участка от 05.12.2005 N 449.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил об увеличении исковых требований, в соответствии с уточнением просил взыскать с ответчика 1 708 186 руб. 71 коп., в том числе задолженность по арендной плате в размере 1 214 640 руб. 16 коп. за период с 01.07.2009 по 30.09.2012, неустойку (пени) в размере 493 546 руб. 55 коп. В остальной части исковые требования оставлены без изменения.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.10.2012 по делу N А75-5177/2012 исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды земельного участка от 05.12.2005 N 449, заключенный между Администрацией и ООО "Югра Инвестстрой". Суд обязал ООО "Югра Инвестстрой" в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения в законную силу возвратить Администрации по акту приема-передачи земельный участок, площадью 4 413 кв. м, кадастровый номер 86:19:010411:0039, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Мегион, 11 мкр., ул. Ленина. С ООО "Югра Инвестстрой" в пользу Администрации взыскано 1 708 186 руб. 71 коп., в том числе основной долг в размере 1 214 640 руб. 16 коп., неустойка (пени) в размере 493 546 руб. 55 коп. Этим же решением с ООО "Югра Инвестстрой" в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 38 081 руб. 87 коп.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО "Югра Инвестстрой" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Ответчик ссылается на злоупотребление Администрацией своим правом, обратившейся в суд с настоящим иском, поскольку использование земельного участка по назначению было существенно затруднено в силу совершения истцом действий, направленных на расторжение договорных отношений на протяжении всего срока его действия. Также указывает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил довод ответчика о несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу Администрация просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик, надлежащим образом извещенный в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в суд не направил. На основании статей 156, 266 АПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие Общества.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его отмены или изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрацией (арендодатель) и ООО "Югра Инвестстрой" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 05.12.2005 N 449, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель - земли поселений, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ, г. Мегион, микрорайон XI, ул. Ленина, для использования в целях: под проектирование объекта "Торгово-развлекательный центр", общей площадью 4 413 кв. м.
Пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 28.11.2005 по 28.10.2006.
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 05.12.2005 (том 1 л. 14).
Размер арендной платы определен в разделе 3 договора.
В силу пункта 3.1 договора общая сумма арендной платы на год за пользование участком составляет 32 656 руб. 20 коп.
Арендодатель каждый год предоставляет расчет арендной платы на текущий год (расчет является неотъемлемой частью договора).
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата начинает исчисляться с 28.11.2005.
Арендатор вносит арендную плату за землю равными долями ежеквартально до первого числа, следующего за кварталом месяца, за 4 квартал - до 1 декабря текущего года.
В соответствии с пунктом 3.5 договора размеры арендной платы могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке на основании корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, переоценки стоимости земельного участка, в соответствии с законодательством.
Право арендодателя по изменению размера арендной платы в одностороннем порядке в случаях, установленных законодательством, предусмотрено пунктом 5.1.4 договора.
Согласно расчету размер арендной платы за период с 01.01.2009 по 30.01.2009 составил 2 684 руб. 07 коп., за период с 31.01.2009 по 31.12.2009-90 405 руб. 42 коп., за период с 01.01.2010 по 30.01.2010-8 096 руб. 01 коп., за период с 31.01.2010 по 31.12.2010-452 027 руб. 09 коп. (том 1 л. 19).
Согласно расчету размер арендной платы за период с 01.01.2011 по 30.01.2011 установлен в размере 14 756 руб. 37 коп., за период с 31.01.2011 по 07.06.2011 в размере 125 921 руб. 03 коп. (том 1 л. 23-24).
Согласно расчету размер арендной платы за период с 31.01.2011 по 31.12.2011 установлен в размере 329 558 руб. 95 коп., за период с 01.01.2012 по 30.01.2012 в размере 37 186 руб. 05 коп., за период с 31.01.2012 по 31.03.2012 в размере 83 172 руб. 81 коп. (том 1 л. 38-40, 45). Размер ежеквартальной аренной платы в 2012 году составил 123 829 руб. 56 коп.
Сопроводительным письмом от 10.06.2011 N 10/3080 в адрес ответчика 21.06.2011 направлены претензия от 16.06.2011 N 128 с требованием о погашении в срок до 27.06.2011 задолженности по договору и пени в размере 652 369 руб. 84 коп., с предложением о заключении соглашения о расторжении договора и проектом соглашения о расторжении договора, которые получены ответчиком 27.06.2011 (том 1 л. 20-24), оставлены без исполнения и ответа.
Претензионное письмо от 05.05.2012 N МИ-1102 с требованием о погашении в срок до 25.05.2012 задолженности по договору и пени в размере 1 047 372 руб. 48 коп. за период с 01.01.2009 по 31.03.2012, с предложением о заключении соглашения о расторжении договора и проектом соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка, направлены ответчику повторно 14.05.2012 (том 1 л. 36-40, 45).
Кроме того, как следует из материалов дела, аналогичные требования о необходимости погасить задолженность и предложение о расторжении договора направлялись ответчику 12.10.2011 (том 1 л. 41-42, 48) и 02.04.2012 (том 1 л. 49), но возвращен органом связи с отметками: "за истечением срока хранения".
Со ссылкой на то, что ООО "Югра Инвестстрой" обязательства по внесению арендной платы в установленный договором срок на протяжении длительного периода не выполняет, от расторжения договора и возврата земельного участка в добровольном порядке уклоняется, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.06.2008 по делу N А75-1974/2008 по иску ООО "Югра Инвестстрой" к Администрации договор аренды земельного участка от 05.12.2005 N 449 признан заключенным и по истечению срока его действия (28.10.2006) возобновленным на неопределенный срок.
Отношения сторон, возникшие из договора аренды земельного участка от 05.12.2005 N 449, регулируются нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ об аренде, положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
В силу статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором. Существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ (пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (статья 619 ГК РФ).
В силу пункта 6.5 договор может быть расторгнут по причинам, изложенным в пункте 5.1.2, при этом основанием является акт о невыполнении арендатором условий договора, составленный арендодателем в одностороннем порядке.
В пункте 5.1.2 договора предусмотрено условие о прекращении договора при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев.
Актом от 16.04.2012 N 1 зафиксировано непоступление платежей по договору с 14.04.2010, то есть на протяжении 2 лет (том 1 л. 25).
Из материалов дела следует и установлено в ходе судебного разбирательства, что до обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Как указано выше, до обращения в суд ответчику неоднократно направлялись уведомления о необходимости погасить задолженность, устанавливался срок для исполнения обязательства, а также направлялись предложения о расторжении договора.
Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы в установленные договором сроки, длительный период просрочки оплаты, учитывая, что мер к исполнению обязательств по внесению арендной платы ответчик не предпринял, каких-либо доказательств, указывающих на объективные препятствия к внесению арендной платы, не представил, свидетельствуют в совокупности о существенном нарушении ООО "Югра Инвестстрой" условий договора, что предоставляет истцу право на обращение в суд с настоящим иском.
При таких обстоятельствах доводы ответчика о злоупотреблении истцом своим правом при существенном нарушении ООО "Югра Инвестстрой" условий договора, выразившемся в длительном неисполнении обязательств по внесению арендной платы, судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные.
Суд первой инстанции обосновано удовлетворил требования истца о расторжении спорного договора аренды земельного участка, обязав ответчика на основании вернуть арендодателю земельный участок, в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, что соответствует пункту 1 статьи 622 ГК РФ.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 1 214 640 руб. 16 коп. за период с 01.07.2009 по 30.09.2012.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Право на одностороннее изменение размера арендной платы в случаях, предусмотренных законом, предусмотрено заключенным сторонами договором аренды (пункты 3.4., 5.1.4.).
Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Из пояснений истца следует, что с 2009 года расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с порядком, установленным нормативными правовыми актами, на основании приказа Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.12.2008 N 3-нп "Об арендной плате за земельные участки" (с изменениями и дополнениями), постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 16.12.2010 N 343-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ханты-Мансийского автономного округа - Югры", постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 N 457-п "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов", постановлений администрации о коэффициенте переходного периода.
На основании вышеизложенных актов истцом произведен расчет арендной платы за период с 01.01.2009 по 30.09.2012, которая составила 1 214 640 руб. 16 коп., указанный расчет судом первой инстанции проверен, признан верным.
Возражений против порядка расчета арендной платы апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки указанных выводов суда первой инстанции в соответствующей части.
Администрацией также заявлено требование о взыскании неустойки (пени) в размере 493 546 руб. 55 коп.
Согласно статьям 330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке (штрафе, пени) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Согласно пункту 3.6 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размер 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Суд первой инстанции, установив факт просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы, пришел к выводу о правомерности требований истца о взыскании неустойки в размере 493 546 руб. 55 коп.
Доводы ответчика о том, что судом нарушены нормы материального права в части неприменения положений статьи 333 ГК РФ, отклоняются как несостоятельные.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
При этом именно ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что установленный договором и примененный судом первой инстанции размер неустойки за просрочку оплаты (0,1%) соответствует обычно применяемой за нарушение обязательства ставке и обычаям делового оборота в аналогичных правоотношениях.
ООО "Югра Инвестстрой" в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представило доказательств, подтверждающих несоразмерность неустойки, определенной судом первой инстанции, последствиям нарушения обязательств.
В настоящем случае, учитывая сумму долга, по погашению которого ответчиком допущена просрочка (1 214 640 руб. 16 коп.), размер взысканной судом неустойки (493 546 руб. 55 коп.), длительность неисполнения обязательств, принимая во внимание отсутствие со стороны ответчика как до подачи иска, так и после принятия обжалуемого судебного акта действий, направленных на погашение задолженности, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что оснований для уменьшения подлежащей взысканию пени в порядке статьи 333 ГК РФ не имеется.
Апелляционная инстанция считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23 октября 2012 года по делу N А75-5177/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Ю.Н.КИРИЧЕК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.01.2013 ПО ДЕЛУ N А75-5177/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 января 2013 г. по делу N А75-5177/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,
судей Глухих А.Н., Киричек Ю.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бирюля К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11061/2012) общества с ограниченной ответственностью "Югра Инвестстрой" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23 октября 2012 года по делу N А75-5177/2012 (судья П.А. Сердюков), принятое по иску Администрации города Мегиона (ОГРН 1028601354319, ИНН 8605015744) к обществу с ограниченной ответственностью "Югра Инвестстрой" (ОГРН 1058600585658, ИНН 8603124770) о расторжении договора, возврате земельного участка, взыскании 1 398 310 руб. 24 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Югра Инвестстрой" - представитель не явился, извещено;
- от Администрации города Мегиона - представитель Иванова М.С. по доверенности N МИ-03 от 09.01.2013 сроком действия по 31.01.2014,
установил:
Администрация города Мегиона (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Югра Инвестстрой" (далее - ООО "Югра Инвестстрой", ответчик) о взыскании 1 398 310 руб. 24 коп., в том числе задолженности в размере 963 510 руб. 34 коп., неустойки (пени) в размере 434 799 руб. 90 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 05.12.2005 N 449, об обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г. Мегион, 11 мкр., ул. Ленина, кадастровый номер 86:19:010411:0039, площадью 4 413 кв. м.
Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 330, 450, 453, 606, 610, 614, 619, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды земельного участка от 05.12.2005 N 449.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил об увеличении исковых требований, в соответствии с уточнением просил взыскать с ответчика 1 708 186 руб. 71 коп., в том числе задолженность по арендной плате в размере 1 214 640 руб. 16 коп. за период с 01.07.2009 по 30.09.2012, неустойку (пени) в размере 493 546 руб. 55 коп. В остальной части исковые требования оставлены без изменения.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.10.2012 по делу N А75-5177/2012 исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды земельного участка от 05.12.2005 N 449, заключенный между Администрацией и ООО "Югра Инвестстрой". Суд обязал ООО "Югра Инвестстрой" в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения в законную силу возвратить Администрации по акту приема-передачи земельный участок, площадью 4 413 кв. м, кадастровый номер 86:19:010411:0039, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Мегион, 11 мкр., ул. Ленина. С ООО "Югра Инвестстрой" в пользу Администрации взыскано 1 708 186 руб. 71 коп., в том числе основной долг в размере 1 214 640 руб. 16 коп., неустойка (пени) в размере 493 546 руб. 55 коп. Этим же решением с ООО "Югра Инвестстрой" в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 38 081 руб. 87 коп.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО "Югра Инвестстрой" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Ответчик ссылается на злоупотребление Администрацией своим правом, обратившейся в суд с настоящим иском, поскольку использование земельного участка по назначению было существенно затруднено в силу совершения истцом действий, направленных на расторжение договорных отношений на протяжении всего срока его действия. Также указывает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил довод ответчика о несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу Администрация просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик, надлежащим образом извещенный в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в суд не направил. На основании статей 156, 266 АПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие Общества.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его отмены или изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрацией (арендодатель) и ООО "Югра Инвестстрой" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 05.12.2005 N 449, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель - земли поселений, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ, г. Мегион, микрорайон XI, ул. Ленина, для использования в целях: под проектирование объекта "Торгово-развлекательный центр", общей площадью 4 413 кв. м.
Пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 28.11.2005 по 28.10.2006.
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 05.12.2005 (том 1 л. 14).
Размер арендной платы определен в разделе 3 договора.
В силу пункта 3.1 договора общая сумма арендной платы на год за пользование участком составляет 32 656 руб. 20 коп.
Арендодатель каждый год предоставляет расчет арендной платы на текущий год (расчет является неотъемлемой частью договора).
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата начинает исчисляться с 28.11.2005.
Арендатор вносит арендную плату за землю равными долями ежеквартально до первого числа, следующего за кварталом месяца, за 4 квартал - до 1 декабря текущего года.
В соответствии с пунктом 3.5 договора размеры арендной платы могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке на основании корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, переоценки стоимости земельного участка, в соответствии с законодательством.
Право арендодателя по изменению размера арендной платы в одностороннем порядке в случаях, установленных законодательством, предусмотрено пунктом 5.1.4 договора.
Согласно расчету размер арендной платы за период с 01.01.2009 по 30.01.2009 составил 2 684 руб. 07 коп., за период с 31.01.2009 по 31.12.2009-90 405 руб. 42 коп., за период с 01.01.2010 по 30.01.2010-8 096 руб. 01 коп., за период с 31.01.2010 по 31.12.2010-452 027 руб. 09 коп. (том 1 л. 19).
Согласно расчету размер арендной платы за период с 01.01.2011 по 30.01.2011 установлен в размере 14 756 руб. 37 коп., за период с 31.01.2011 по 07.06.2011 в размере 125 921 руб. 03 коп. (том 1 л. 23-24).
Согласно расчету размер арендной платы за период с 31.01.2011 по 31.12.2011 установлен в размере 329 558 руб. 95 коп., за период с 01.01.2012 по 30.01.2012 в размере 37 186 руб. 05 коп., за период с 31.01.2012 по 31.03.2012 в размере 83 172 руб. 81 коп. (том 1 л. 38-40, 45). Размер ежеквартальной аренной платы в 2012 году составил 123 829 руб. 56 коп.
Сопроводительным письмом от 10.06.2011 N 10/3080 в адрес ответчика 21.06.2011 направлены претензия от 16.06.2011 N 128 с требованием о погашении в срок до 27.06.2011 задолженности по договору и пени в размере 652 369 руб. 84 коп., с предложением о заключении соглашения о расторжении договора и проектом соглашения о расторжении договора, которые получены ответчиком 27.06.2011 (том 1 л. 20-24), оставлены без исполнения и ответа.
Претензионное письмо от 05.05.2012 N МИ-1102 с требованием о погашении в срок до 25.05.2012 задолженности по договору и пени в размере 1 047 372 руб. 48 коп. за период с 01.01.2009 по 31.03.2012, с предложением о заключении соглашения о расторжении договора и проектом соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка, направлены ответчику повторно 14.05.2012 (том 1 л. 36-40, 45).
Кроме того, как следует из материалов дела, аналогичные требования о необходимости погасить задолженность и предложение о расторжении договора направлялись ответчику 12.10.2011 (том 1 л. 41-42, 48) и 02.04.2012 (том 1 л. 49), но возвращен органом связи с отметками: "за истечением срока хранения".
Со ссылкой на то, что ООО "Югра Инвестстрой" обязательства по внесению арендной платы в установленный договором срок на протяжении длительного периода не выполняет, от расторжения договора и возврата земельного участка в добровольном порядке уклоняется, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.06.2008 по делу N А75-1974/2008 по иску ООО "Югра Инвестстрой" к Администрации договор аренды земельного участка от 05.12.2005 N 449 признан заключенным и по истечению срока его действия (28.10.2006) возобновленным на неопределенный срок.
Отношения сторон, возникшие из договора аренды земельного участка от 05.12.2005 N 449, регулируются нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ об аренде, положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
В силу статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором. Существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ (пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (статья 619 ГК РФ).
В силу пункта 6.5 договор может быть расторгнут по причинам, изложенным в пункте 5.1.2, при этом основанием является акт о невыполнении арендатором условий договора, составленный арендодателем в одностороннем порядке.
В пункте 5.1.2 договора предусмотрено условие о прекращении договора при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев.
Актом от 16.04.2012 N 1 зафиксировано непоступление платежей по договору с 14.04.2010, то есть на протяжении 2 лет (том 1 л. 25).
Из материалов дела следует и установлено в ходе судебного разбирательства, что до обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Как указано выше, до обращения в суд ответчику неоднократно направлялись уведомления о необходимости погасить задолженность, устанавливался срок для исполнения обязательства, а также направлялись предложения о расторжении договора.
Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы в установленные договором сроки, длительный период просрочки оплаты, учитывая, что мер к исполнению обязательств по внесению арендной платы ответчик не предпринял, каких-либо доказательств, указывающих на объективные препятствия к внесению арендной платы, не представил, свидетельствуют в совокупности о существенном нарушении ООО "Югра Инвестстрой" условий договора, что предоставляет истцу право на обращение в суд с настоящим иском.
При таких обстоятельствах доводы ответчика о злоупотреблении истцом своим правом при существенном нарушении ООО "Югра Инвестстрой" условий договора, выразившемся в длительном неисполнении обязательств по внесению арендной платы, судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные.
Суд первой инстанции обосновано удовлетворил требования истца о расторжении спорного договора аренды земельного участка, обязав ответчика на основании вернуть арендодателю земельный участок, в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, что соответствует пункту 1 статьи 622 ГК РФ.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 1 214 640 руб. 16 коп. за период с 01.07.2009 по 30.09.2012.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Право на одностороннее изменение размера арендной платы в случаях, предусмотренных законом, предусмотрено заключенным сторонами договором аренды (пункты 3.4., 5.1.4.).
Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Из пояснений истца следует, что с 2009 года расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с порядком, установленным нормативными правовыми актами, на основании приказа Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.12.2008 N 3-нп "Об арендной плате за земельные участки" (с изменениями и дополнениями), постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 16.12.2010 N 343-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ханты-Мансийского автономного округа - Югры", постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 N 457-п "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов", постановлений администрации о коэффициенте переходного периода.
На основании вышеизложенных актов истцом произведен расчет арендной платы за период с 01.01.2009 по 30.09.2012, которая составила 1 214 640 руб. 16 коп., указанный расчет судом первой инстанции проверен, признан верным.
Возражений против порядка расчета арендной платы апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки указанных выводов суда первой инстанции в соответствующей части.
Администрацией также заявлено требование о взыскании неустойки (пени) в размере 493 546 руб. 55 коп.
Согласно статьям 330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке (штрафе, пени) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Согласно пункту 3.6 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размер 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Суд первой инстанции, установив факт просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы, пришел к выводу о правомерности требований истца о взыскании неустойки в размере 493 546 руб. 55 коп.
Доводы ответчика о том, что судом нарушены нормы материального права в части неприменения положений статьи 333 ГК РФ, отклоняются как несостоятельные.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
При этом именно ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что установленный договором и примененный судом первой инстанции размер неустойки за просрочку оплаты (0,1%) соответствует обычно применяемой за нарушение обязательства ставке и обычаям делового оборота в аналогичных правоотношениях.
ООО "Югра Инвестстрой" в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представило доказательств, подтверждающих несоразмерность неустойки, определенной судом первой инстанции, последствиям нарушения обязательств.
В настоящем случае, учитывая сумму долга, по погашению которого ответчиком допущена просрочка (1 214 640 руб. 16 коп.), размер взысканной судом неустойки (493 546 руб. 55 коп.), длительность неисполнения обязательств, принимая во внимание отсутствие со стороны ответчика как до подачи иска, так и после принятия обжалуемого судебного акта действий, направленных на погашение задолженности, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что оснований для уменьшения подлежащей взысканию пени в порядке статьи 333 ГК РФ не имеется.
Апелляционная инстанция считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23 октября 2012 года по делу N А75-5177/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Ю.Н.КИРИЧЕК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)