Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ширяев А.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Гедыгушева М.И.
судей Фоминова Р.Ю., Загорской О.В.
при секретаре Б.Т.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании 08 октября 2013 года дело по апелляционной жалобе представителя комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Л.А.С. на решение Октябрьского районного суда города Ставрополя от 22 июля 2013 года по гражданскому делу по иску С.Ю.Н. к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств,
заслушав доклад судьи Гедыгушева М.И.,
установила:
С.Ю.Н.. обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, в обоснование заявленных требований указал, что 15.11.2012 года в газете "Вечерний Ставрополь" N ... КУМИ г. Ставрополя было опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже земельных участков, в соответствии с которым к продаже предлагался земельный участок для размещения усадебного жилого дома, расположенный по адресу: г. ..., пр. ..., ..., площадью ... кв. м, кадастровый номер .... Ограничения обременения не имеются.
Поскольку извещение не предусматривало возможности осмотра земельного участка, истец при подаче заявки руководствовался информацией, указанной в извещении и пояснениях сотрудников комитета о надлежащем состоянии участка (ровный, чистый, пригодный для строительства), и информации, содержащейся в отчете об определении стоимости земельного участка.
Так как истец являлся единственным участником торгов между КУМИ г. Ставрополя (далее - продавец) и истцом (далее - покупатель) 29.12.2012 года был заключен договор купли-продажи земельного участка N ..., по которому он приобрел в собственность земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером..., расположенный по адресу: Российская Федерация ..., г. ..., пр. ..., общей площадью ... кв. м для размещения усадебного жилого дома.
Цена земельного участка определена в размере... рублей и оплачена полностью. Переход права собственности зарегистрирован 30.01.2013 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю (регистрационная запись N ..., о чем выдано свидетельство о праве собственности С.Ю.Н. на земельный участок.
После схода снега истец пришел на земельный участок и решил осуществить установку забора по меже с соседним участком по адресу: г. ..., проезд .... Однако жительница этого домовладения указала, что истец находится на ее участке и сказала, что его участок находится в овраге, который был ею засыпан. Истец опросил соседей, которые пояснили, что на месте его участка исторически находится овраг и свалка бытового мусора, которые засыпались строительным мусором. Соседка по адресу пр. ..., пояснила, что она на протяжении нескольких лет засыпала овраг, чтобы остановить оползень земли с ее участка.
Поскольку границы участка истца с кадастровым номером ... не были определены КУМИ г. Ставрополя в натуре (столбы, колышки не забиты; забор отсутствует), а прилагаемый кадастровый паспорт не содержал приложений КВ.5 (описание местоположения границ земельного участка) и КВ.6 (описание поворотных точек границ земельного участка) истец 08.02.2013 года обратился в Кадастровую палату за получением кадастровой выписки на земельный участок для проведения топосъемки с целью определения границ участка и выноса границ в натуре.
Кадастровая выписка была получена истцом 12.02.2013 года. 28.03.2013 МУП "Земельная палата" подготовлен и выдан топографический план (топосъемка), в соответствии с которой большая часть участка истца находится в овраге. В соответствии с топосъемкой перепад высот на участке истца с кадастровым номером ..., расположенном по адресу: пр. ..., составляет от 5 до 10 метров, ровная часть участка составляет не более 150 кв. м, на участке имеются зеленые насаждения (деревья, кустарники), а также проходит линия электропередач.
По договору от 01.04.2013 года N ... с ГУП СК "Ставропольский центр государственного мониторинга природных ресурсов" специалистами было подготовлено информационное инженерно-геологическое заключение, в соответствии с которым земельный участок представляет собой антропогенную форму рельефа со спланированной пологой площадкой размером 15-25 м на 10-12 м, и с откосом насыпи крутизной -29,5°, занимающим большую часть этого участка. Участок образован путем отсыпки грунтов, является оползневым участком с высоким риском деформаций сооружений. Склон на участке не стабилизировался, инженерно-геологические условия на участке, помимо оползневых процессов, усложнены и тем, что в качестве основания здесь выступают насыпные грунты, полученные при рытье котлованов, а также строительный мусор и бытовые отходы. Участок относится к категории малопригодных строительных площадок. Ее строительное освоение возможно только после проведения противооползневых мероприятий, обеспечивающих стабилизацию склона и включающих в себя строительство удерживающей конструкции с пристенным дренажом в основании склона и перепланировку склона, связанны с большими трудностями, резко увеличивающими стоимость строительства.
Таким образом, фактические характеристики земельного участка не соответствуют условиям информационного сообщения о проведении торгов и условиям заключенного договора, в том числе о стоимости земельного участка, и не позволяют истцу использовать земельный участок по назначению.
18.04.2013 года истец направил продавцу КУМИ города Ставрополя предложение-претензию, содержащую сообщение об отказе от договора купли-продажи от 29.12.2012 года земельного участка, предложение о его расторжении и возврате .... рублей. Комитет письмом от 16.05.2013 года N ... оставил его претензию без удовлетворения.
При подаче заявки истцом и подписании договора купли-продажи работники комитета указали, что участок является ровным, чистым, расположен вплотную с соседним участком и пригоден для использования, при этом сослались на Отчет N ... об определении стоимости земельного участка. Вместе с тем фактические обстоятельства не соответствуют информации указанной в аукционной документации, договоре купли-продажи и отчете N ... От истца была скрыта информация о прохождении на земельном участке линии электропередач и соответственно наличии ограничений в использовании земельного участка в соответствии с правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (утв. Постановлением Правительства РФ от 24 02.2009 года N 160).
Кроме того, продавцом не представлена информация о характеристиках и свойствах земельного участка. Так согласно представленной топосъемки, заключения специалистов и фотоматериалов земельный участок по пр. ..., находится на левом склоне долины р. Мутнянка, нарушенном в районе участка отсыпкой насыпных грунтов. В генетическом отношении земельный участок по пр. ... представляет собой антропогенную форму рельефа со спланированной пологой площадкой размером 15-25 м на 10-12 м и с откосом насыпи крутизной - 29,5°, занимающим большую часть этого участка. По данным опроса жителей пр. ... отсыпка грунта на склон в районе участка велась владельцем домовладения по пр. .... в течение многих лет, начиная с 1995 г. Сначала отсыпка производилась с целью погребения стихийной свалки твердых бытовых отходов, устроенной на склоне, и для планировки участка домовладения по пр. ... и прилегающей к нему части склона. Затем, после того как на склоне, в результате его пригрузки насыпными грунтами, начали развиваться смещения грунтовых масс - с целью предотвращения оползневых деформаций домовладения по пр. ... Сравнительный анализ высоты современного рельефа участка и рельефа склона до начала отсыпки (топокарта м-ба 1:5000, г. Ставрополь, лист 11.01.02.03.0210-(67), 1979 г.) свидетельствует о том, что склон в районе участка до отсыпки имел заложение ~ 40 м, высоту ~ 10 м и среднюю крутизну ~ 14°. Максимальная мощность насыпных фунтов составляет ~ 5 м, ориентировочный объем отсыпки ~ 1,5-2 тыс. м3. Земельный участок по пр. ... после проведенной на нем отсыпки перешел в категорию оползневых участков с высоким риском деформаций сооружений. По данным обследования, выполненного специалистами центра 01.04.2013 г., склон на участке по пр. ... не стабилизировался до настоящего времени, о чем свидетельствует наличие на южном откосе насыпи открытых оползневых трещин растяжения. Инженерно- геологические условия на участке, помимо оползневых процессов, усложнены и тем, что в качестве основания здесь выступают насыпные грунты, полученные при рытье котлованов, а также строительный мусор и бытовые отходы.
В целом по геологическим условиям, земельный участок по пр. ... относится к категории малопригодных строительных площадок. Его строительное освоение возможно только после проведения противооползневых мероприятии, обеспечивающих стабилизацию склона и включающих в себя строительство удерживающей конструкции с пристенным дренажом в основании склона и перепланировку склона. Даже после стабилизации склона, из-за наличия на участке насыпных грунтов, устройство фундаментов на этой площадке будет связано с большими трудностями, резко увеличивающими стоимость строительства.
Таким образом, при заключении договора комитет ввел истца в заблуждение и продал участок не соответствующий условиям договора и его целевому назначению, который не может быть использован, в том числе без несоразмерных расходов и затрат времени. Характеристики и недостатки земельного участка не были оговорены в аукционной документации, договоре купли-продажи, возникли до заключения договора купли-продажи и являются существенными, то есть не позволяют использовать такой участок в соответствии с разрешенным использованием и без несоразмерных расходов и затрат времени.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером... имеет существенные недостатки, возникшие до заключения договора купли-продажи и не были оговорены в аукционной документации и договоре, участок не соответствует условиям договора купли-продажи от 29.12.2012 года N ..., его целевому назначению и разрешенному использованию, а также не может быть использован без несоразмерных расходов и затрат времени С.Ю.Н. как покупатель отказывается от исполнения договора купли-продажи от 29.12.2012 N ... и требует от комитета возвратить уплаченную сумму за земельный участок в размере .... рублей.
Кроме того, комитет, как продавец предоставил заведомо ложную информацию об отсутствии обременении земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. Непредоставление информации о насыпном характере земельного участка, значительном перепаде высот участка, наличии оползневых процессов, наличие ограничений (прохождение ЛЭП на участке), качественном составе земли (строительный мусор, свалка) не могли быть учтены С.Ю.Н. при принятии решения о приобретении земельного участка, имеют существенное значение и должны были повлиять на решение о покупке данного земельного участка и стоимость земельного участка.
С учетом изложенного, договор купли-продажи от 29.12.2013 года подлежит расторжению, а денежные средства в размере ... рублей подлежат возврату С.Ю.Н. при этом право собственности С.Ю.Н. на земельный участок с кадастровым номером ... (регистрационная запись от 30.01.2013 N ...) подлежит признанию отсутствующим.
Просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка N ..., заключенный 29.12.2012 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и С.Ю.Н. Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в пользу С.Ю.Н. денежные средства в размере .... (...) рублей.
Решением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 22 июля 2013 года, исковые требования С.Ю.Н. к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда, представителя комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Л.А.С. подала апелляционную жалобу, в которой просит оспариваемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт которым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме.
В обоснование доводов жалобы указала, что С.Ю.Н. принял добровольное участие в аукционе. С ним, как с единственным участником торгов, был заключен договор купли-продажи земельного участка от 29.12.2012 г. N ... Комитет не понуждал С.Ю.Н. к заключению данного договора. Заявки от С.Ю.Н. на осмотр земельного участка, в период проведения аукциона, в Комитет не поступало. На момент заключения договора, каких либо претензий к земельному участку, расположенному по адресу: город ..., проезд ... N ... от С.Ю.Н. не поступало.
Возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Обсудив письменные доводы апелляционной жалобы, проверив обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему выводу.
Как достоверно установлено судом первой инстанции, 15.11.2012 года в газете "Вечерний Ставрополь" N 205 Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя (далее - КУМИ по г. Ставрополю) было опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже земельных участков. Как усматривается из данного извещения: Лот N 2 - земельный участок для размещения усадебного жилого дома, расположенный по адресу: г. ... пр. ..., площадь ... кв. м, кадастровый номер ... Начальная цена предмета аукциона (начальная стоимость земельного участка) - ... рублей. Границы земельного участка определены в кадастровом паспорте. Ограничения (обременения) не имеются. Вид права - собственность.
Аукцион признан несостоявшимся в связи с поступлением одной заявки - от истца С.Ю.Н., на основании которой 21.12.2012 года он подал заявление о заключении с ним, единственным участником торгов, договора купли-продажи земельного участка.
29.12.2012 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - продавец) и С.Ю.Н. (далее - покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка N ....
Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок, из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Российская Федерация ... край, г. ..., пр. ..., для размещения усадебного жилого дома, общей площадью ... кв. м. Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт (пункт 1.2 договора).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка N ... от 21.09.2012 года, разрешенное использование спорного земельного участка - для размещения усадебного жилого дома. Система координат МСК-26 от СК-95.
Таким образом, между сторонами оговорено существенное условие договора купли-продажи - приобретение истцом земельного участка с целью размещения на нем усадебного жилого дома.
Как видно из свидетельства о праве собственности серии ... N ... от 30.01.2013 года С.Ю.Н. в настоящее время является собственником земельного участка, расположенного по адресу: город ..., проезд ..., кадастровый номер ..., площадью ... кв. м.
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ч 2 ст. 432 Гражданского кодекса РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены пунктом 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Согласно пункта 8 подпункта "в" Правил организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808, извещение о проведении торгов должно содержать сведения о предмете торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные.
В ходе судебного разбирательства установлено, что истец при подаче заявки на приобретение земельного участка имел намерение строительство усадебного жилого дома и руководствовался информацией, указанной в извещении и пояснениях сотрудников комитета о надлежащем состоянии участка (ровный, чистый, пригодный для строительства), и информации, содержащейся в отчете об определении стоимости земельного участка.
Приходя к обоснованному выводу о не возможности использования спорного земельного участка по целевому назначению без существенных материальных расходов и затрат времени, суд первой инстанции верно сослался на заключения специалистов по результатам топосъемки N ... от 08.04.2013 года и фотоматериалов, согласно которым в целом, по геологическим условиям, земельный участок по пр. ... в г. ... относится к категории малопригодных строительных площадок. Ее строительное освоение возможно только после проведения противооползневых мероприятий, обеспечивающих стабилизацию склона и включающих в себя строительство удерживающей конструкции с пристроенным дренажом в основании склона и перепланировку склона. Даже после стабилизации склона, из-за наличия на участке насыпных грунтов, устройство фундаментов на этой площадке будет связано с большими трудностями, резко увеличивающими стоимость строительства.
Судом первой инстанции также обоснованно установлено, что истцу не были предоставлены сведения о прохождении на земельном участке линии электропередач и соответственно наличии ограничений в использовании земельного участка в соответствии с правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (утв. Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 года N 160).
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что при заключении сделки истец был введен в заблуждение в отношении качества предмета сделки, поскольку имел намерение приобрести участок для размещения усадебного жилого дома, а юридически сделка была оформлена на участок не подходящий для этих целей. Непредоставление информации о насыпном характере земельного участка, значительном перепаде высот участка, наличии оползневых процессов, наличие ограничений (прохождение ЛЭП на участке), качественном составе земли (строительный мусор, свалка) не могли быть учтены С.Ю.Н. при принятии решения о приобретении земельного участка, имеют существенное значение и должны были повлиять на решение о покупке данного земельного участка и стоимость земельного участка.
Таким образом, в результате нарушения ответчиком условий договора, истец лишился того, на что рассчитывал при его заключении, что достоверно установлено судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о том, что заявки от С.Ю.Н. на осмотр земельного участка, в период проведения аукциона, в Комитет не поступало и на момент заключения договора, каких либо претензий к земельному участку, расположенному по адресу: город ..., проезд ... N ... от С.Ю.Н. не поступало, не могут служить основанием для отмены принятого решения, поскольку предоставление полной и достоверной информации о продаваемом земельном участке законом возложено на продавца, в данном случае на Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана судом с учетом требований гражданского процессуального законодательства, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии предусмотренных Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации оснований к отмене состоявшегося судебного решения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда города Ставрополя от 22 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 08.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5646/13
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 октября 2013 г. по делу N 33-5646/13
Судья: Ширяев А.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Гедыгушева М.И.
судей Фоминова Р.Ю., Загорской О.В.
при секретаре Б.Т.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании 08 октября 2013 года дело по апелляционной жалобе представителя комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Л.А.С. на решение Октябрьского районного суда города Ставрополя от 22 июля 2013 года по гражданскому делу по иску С.Ю.Н. к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств,
заслушав доклад судьи Гедыгушева М.И.,
установила:
С.Ю.Н.. обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, в обоснование заявленных требований указал, что 15.11.2012 года в газете "Вечерний Ставрополь" N ... КУМИ г. Ставрополя было опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже земельных участков, в соответствии с которым к продаже предлагался земельный участок для размещения усадебного жилого дома, расположенный по адресу: г. ..., пр. ..., ..., площадью ... кв. м, кадастровый номер .... Ограничения обременения не имеются.
Поскольку извещение не предусматривало возможности осмотра земельного участка, истец при подаче заявки руководствовался информацией, указанной в извещении и пояснениях сотрудников комитета о надлежащем состоянии участка (ровный, чистый, пригодный для строительства), и информации, содержащейся в отчете об определении стоимости земельного участка.
Так как истец являлся единственным участником торгов между КУМИ г. Ставрополя (далее - продавец) и истцом (далее - покупатель) 29.12.2012 года был заключен договор купли-продажи земельного участка N ..., по которому он приобрел в собственность земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером..., расположенный по адресу: Российская Федерация ..., г. ..., пр. ..., общей площадью ... кв. м для размещения усадебного жилого дома.
Цена земельного участка определена в размере... рублей и оплачена полностью. Переход права собственности зарегистрирован 30.01.2013 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю (регистрационная запись N ..., о чем выдано свидетельство о праве собственности С.Ю.Н. на земельный участок.
После схода снега истец пришел на земельный участок и решил осуществить установку забора по меже с соседним участком по адресу: г. ..., проезд .... Однако жительница этого домовладения указала, что истец находится на ее участке и сказала, что его участок находится в овраге, который был ею засыпан. Истец опросил соседей, которые пояснили, что на месте его участка исторически находится овраг и свалка бытового мусора, которые засыпались строительным мусором. Соседка по адресу пр. ..., пояснила, что она на протяжении нескольких лет засыпала овраг, чтобы остановить оползень земли с ее участка.
Поскольку границы участка истца с кадастровым номером ... не были определены КУМИ г. Ставрополя в натуре (столбы, колышки не забиты; забор отсутствует), а прилагаемый кадастровый паспорт не содержал приложений КВ.5 (описание местоположения границ земельного участка) и КВ.6 (описание поворотных точек границ земельного участка) истец 08.02.2013 года обратился в Кадастровую палату за получением кадастровой выписки на земельный участок для проведения топосъемки с целью определения границ участка и выноса границ в натуре.
Кадастровая выписка была получена истцом 12.02.2013 года. 28.03.2013 МУП "Земельная палата" подготовлен и выдан топографический план (топосъемка), в соответствии с которой большая часть участка истца находится в овраге. В соответствии с топосъемкой перепад высот на участке истца с кадастровым номером ..., расположенном по адресу: пр. ..., составляет от 5 до 10 метров, ровная часть участка составляет не более 150 кв. м, на участке имеются зеленые насаждения (деревья, кустарники), а также проходит линия электропередач.
По договору от 01.04.2013 года N ... с ГУП СК "Ставропольский центр государственного мониторинга природных ресурсов" специалистами было подготовлено информационное инженерно-геологическое заключение, в соответствии с которым земельный участок представляет собой антропогенную форму рельефа со спланированной пологой площадкой размером 15-25 м на 10-12 м, и с откосом насыпи крутизной -29,5°, занимающим большую часть этого участка. Участок образован путем отсыпки грунтов, является оползневым участком с высоким риском деформаций сооружений. Склон на участке не стабилизировался, инженерно-геологические условия на участке, помимо оползневых процессов, усложнены и тем, что в качестве основания здесь выступают насыпные грунты, полученные при рытье котлованов, а также строительный мусор и бытовые отходы. Участок относится к категории малопригодных строительных площадок. Ее строительное освоение возможно только после проведения противооползневых мероприятий, обеспечивающих стабилизацию склона и включающих в себя строительство удерживающей конструкции с пристенным дренажом в основании склона и перепланировку склона, связанны с большими трудностями, резко увеличивающими стоимость строительства.
Таким образом, фактические характеристики земельного участка не соответствуют условиям информационного сообщения о проведении торгов и условиям заключенного договора, в том числе о стоимости земельного участка, и не позволяют истцу использовать земельный участок по назначению.
18.04.2013 года истец направил продавцу КУМИ города Ставрополя предложение-претензию, содержащую сообщение об отказе от договора купли-продажи от 29.12.2012 года земельного участка, предложение о его расторжении и возврате .... рублей. Комитет письмом от 16.05.2013 года N ... оставил его претензию без удовлетворения.
При подаче заявки истцом и подписании договора купли-продажи работники комитета указали, что участок является ровным, чистым, расположен вплотную с соседним участком и пригоден для использования, при этом сослались на Отчет N ... об определении стоимости земельного участка. Вместе с тем фактические обстоятельства не соответствуют информации указанной в аукционной документации, договоре купли-продажи и отчете N ... От истца была скрыта информация о прохождении на земельном участке линии электропередач и соответственно наличии ограничений в использовании земельного участка в соответствии с правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (утв. Постановлением Правительства РФ от 24 02.2009 года N 160).
Кроме того, продавцом не представлена информация о характеристиках и свойствах земельного участка. Так согласно представленной топосъемки, заключения специалистов и фотоматериалов земельный участок по пр. ..., находится на левом склоне долины р. Мутнянка, нарушенном в районе участка отсыпкой насыпных грунтов. В генетическом отношении земельный участок по пр. ... представляет собой антропогенную форму рельефа со спланированной пологой площадкой размером 15-25 м на 10-12 м и с откосом насыпи крутизной - 29,5°, занимающим большую часть этого участка. По данным опроса жителей пр. ... отсыпка грунта на склон в районе участка велась владельцем домовладения по пр. .... в течение многих лет, начиная с 1995 г. Сначала отсыпка производилась с целью погребения стихийной свалки твердых бытовых отходов, устроенной на склоне, и для планировки участка домовладения по пр. ... и прилегающей к нему части склона. Затем, после того как на склоне, в результате его пригрузки насыпными грунтами, начали развиваться смещения грунтовых масс - с целью предотвращения оползневых деформаций домовладения по пр. ... Сравнительный анализ высоты современного рельефа участка и рельефа склона до начала отсыпки (топокарта м-ба 1:5000, г. Ставрополь, лист 11.01.02.03.0210-(67), 1979 г.) свидетельствует о том, что склон в районе участка до отсыпки имел заложение ~ 40 м, высоту ~ 10 м и среднюю крутизну ~ 14°. Максимальная мощность насыпных фунтов составляет ~ 5 м, ориентировочный объем отсыпки ~ 1,5-2 тыс. м3. Земельный участок по пр. ... после проведенной на нем отсыпки перешел в категорию оползневых участков с высоким риском деформаций сооружений. По данным обследования, выполненного специалистами центра 01.04.2013 г., склон на участке по пр. ... не стабилизировался до настоящего времени, о чем свидетельствует наличие на южном откосе насыпи открытых оползневых трещин растяжения. Инженерно- геологические условия на участке, помимо оползневых процессов, усложнены и тем, что в качестве основания здесь выступают насыпные грунты, полученные при рытье котлованов, а также строительный мусор и бытовые отходы.
В целом по геологическим условиям, земельный участок по пр. ... относится к категории малопригодных строительных площадок. Его строительное освоение возможно только после проведения противооползневых мероприятии, обеспечивающих стабилизацию склона и включающих в себя строительство удерживающей конструкции с пристенным дренажом в основании склона и перепланировку склона. Даже после стабилизации склона, из-за наличия на участке насыпных грунтов, устройство фундаментов на этой площадке будет связано с большими трудностями, резко увеличивающими стоимость строительства.
Таким образом, при заключении договора комитет ввел истца в заблуждение и продал участок не соответствующий условиям договора и его целевому назначению, который не может быть использован, в том числе без несоразмерных расходов и затрат времени. Характеристики и недостатки земельного участка не были оговорены в аукционной документации, договоре купли-продажи, возникли до заключения договора купли-продажи и являются существенными, то есть не позволяют использовать такой участок в соответствии с разрешенным использованием и без несоразмерных расходов и затрат времени.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером... имеет существенные недостатки, возникшие до заключения договора купли-продажи и не были оговорены в аукционной документации и договоре, участок не соответствует условиям договора купли-продажи от 29.12.2012 года N ..., его целевому назначению и разрешенному использованию, а также не может быть использован без несоразмерных расходов и затрат времени С.Ю.Н. как покупатель отказывается от исполнения договора купли-продажи от 29.12.2012 N ... и требует от комитета возвратить уплаченную сумму за земельный участок в размере .... рублей.
Кроме того, комитет, как продавец предоставил заведомо ложную информацию об отсутствии обременении земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. Непредоставление информации о насыпном характере земельного участка, значительном перепаде высот участка, наличии оползневых процессов, наличие ограничений (прохождение ЛЭП на участке), качественном составе земли (строительный мусор, свалка) не могли быть учтены С.Ю.Н. при принятии решения о приобретении земельного участка, имеют существенное значение и должны были повлиять на решение о покупке данного земельного участка и стоимость земельного участка.
С учетом изложенного, договор купли-продажи от 29.12.2013 года подлежит расторжению, а денежные средства в размере ... рублей подлежат возврату С.Ю.Н. при этом право собственности С.Ю.Н. на земельный участок с кадастровым номером ... (регистрационная запись от 30.01.2013 N ...) подлежит признанию отсутствующим.
Просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка N ..., заключенный 29.12.2012 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и С.Ю.Н. Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в пользу С.Ю.Н. денежные средства в размере .... (...) рублей.
Решением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 22 июля 2013 года, исковые требования С.Ю.Н. к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда, представителя комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Л.А.С. подала апелляционную жалобу, в которой просит оспариваемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт которым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме.
В обоснование доводов жалобы указала, что С.Ю.Н. принял добровольное участие в аукционе. С ним, как с единственным участником торгов, был заключен договор купли-продажи земельного участка от 29.12.2012 г. N ... Комитет не понуждал С.Ю.Н. к заключению данного договора. Заявки от С.Ю.Н. на осмотр земельного участка, в период проведения аукциона, в Комитет не поступало. На момент заключения договора, каких либо претензий к земельному участку, расположенному по адресу: город ..., проезд ... N ... от С.Ю.Н. не поступало.
Возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Обсудив письменные доводы апелляционной жалобы, проверив обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему выводу.
Как достоверно установлено судом первой инстанции, 15.11.2012 года в газете "Вечерний Ставрополь" N 205 Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя (далее - КУМИ по г. Ставрополю) было опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже земельных участков. Как усматривается из данного извещения: Лот N 2 - земельный участок для размещения усадебного жилого дома, расположенный по адресу: г. ... пр. ..., площадь ... кв. м, кадастровый номер ... Начальная цена предмета аукциона (начальная стоимость земельного участка) - ... рублей. Границы земельного участка определены в кадастровом паспорте. Ограничения (обременения) не имеются. Вид права - собственность.
Аукцион признан несостоявшимся в связи с поступлением одной заявки - от истца С.Ю.Н., на основании которой 21.12.2012 года он подал заявление о заключении с ним, единственным участником торгов, договора купли-продажи земельного участка.
29.12.2012 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - продавец) и С.Ю.Н. (далее - покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка N ....
Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок, из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Российская Федерация ... край, г. ..., пр. ..., для размещения усадебного жилого дома, общей площадью ... кв. м. Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт (пункт 1.2 договора).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка N ... от 21.09.2012 года, разрешенное использование спорного земельного участка - для размещения усадебного жилого дома. Система координат МСК-26 от СК-95.
Таким образом, между сторонами оговорено существенное условие договора купли-продажи - приобретение истцом земельного участка с целью размещения на нем усадебного жилого дома.
Как видно из свидетельства о праве собственности серии ... N ... от 30.01.2013 года С.Ю.Н. в настоящее время является собственником земельного участка, расположенного по адресу: город ..., проезд ..., кадастровый номер ..., площадью ... кв. м.
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ч 2 ст. 432 Гражданского кодекса РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены пунктом 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Согласно пункта 8 подпункта "в" Правил организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808, извещение о проведении торгов должно содержать сведения о предмете торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные.
В ходе судебного разбирательства установлено, что истец при подаче заявки на приобретение земельного участка имел намерение строительство усадебного жилого дома и руководствовался информацией, указанной в извещении и пояснениях сотрудников комитета о надлежащем состоянии участка (ровный, чистый, пригодный для строительства), и информации, содержащейся в отчете об определении стоимости земельного участка.
Приходя к обоснованному выводу о не возможности использования спорного земельного участка по целевому назначению без существенных материальных расходов и затрат времени, суд первой инстанции верно сослался на заключения специалистов по результатам топосъемки N ... от 08.04.2013 года и фотоматериалов, согласно которым в целом, по геологическим условиям, земельный участок по пр. ... в г. ... относится к категории малопригодных строительных площадок. Ее строительное освоение возможно только после проведения противооползневых мероприятий, обеспечивающих стабилизацию склона и включающих в себя строительство удерживающей конструкции с пристроенным дренажом в основании склона и перепланировку склона. Даже после стабилизации склона, из-за наличия на участке насыпных грунтов, устройство фундаментов на этой площадке будет связано с большими трудностями, резко увеличивающими стоимость строительства.
Судом первой инстанции также обоснованно установлено, что истцу не были предоставлены сведения о прохождении на земельном участке линии электропередач и соответственно наличии ограничений в использовании земельного участка в соответствии с правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (утв. Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 года N 160).
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что при заключении сделки истец был введен в заблуждение в отношении качества предмета сделки, поскольку имел намерение приобрести участок для размещения усадебного жилого дома, а юридически сделка была оформлена на участок не подходящий для этих целей. Непредоставление информации о насыпном характере земельного участка, значительном перепаде высот участка, наличии оползневых процессов, наличие ограничений (прохождение ЛЭП на участке), качественном составе земли (строительный мусор, свалка) не могли быть учтены С.Ю.Н. при принятии решения о приобретении земельного участка, имеют существенное значение и должны были повлиять на решение о покупке данного земельного участка и стоимость земельного участка.
Таким образом, в результате нарушения ответчиком условий договора, истец лишился того, на что рассчитывал при его заключении, что достоверно установлено судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о том, что заявки от С.Ю.Н. на осмотр земельного участка, в период проведения аукциона, в Комитет не поступало и на момент заключения договора, каких либо претензий к земельному участку, расположенному по адресу: город ..., проезд ... N ... от С.Ю.Н. не поступало, не могут служить основанием для отмены принятого решения, поскольку предоставление полной и достоверной информации о продаваемом земельном участке законом возложено на продавца, в данном случае на Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана судом с учетом требований гражданского процессуального законодательства, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии предусмотренных Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации оснований к отмене состоявшегося судебного решения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда города Ставрополя от 22 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)