Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
- при участии: от истца: Золотухин А.И., доверенность от 13.02.2008 г. N 1/29;
- от ответчика: Гаврилюк С.Г., доверенность от 12.03.2008 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Администрации г. Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Лусегенова З.С.)
от 11 июля 2008 года по делу N А53-5858/2008-С3-15
по иску Администрации г. Ростова-на-Дону
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "АСТИ фармацевтика",
о взыскании 7240820 рублей задолженности и пени,
установил:
Администрации г. Ростова-на-Дону (далее Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "АСТИ фармацевтика" (далее общество) с исковым требованием о взыскании 7 240 820 рублей задолженности и пени.
Исковые требования мотивированы указанием на наличие у общества обязанности перечислять в фонд реконструкции и развития города денежных средств в соответствии с заключенным между обществом и администрацией договором N 631 от 17.11.2004 г. о передаче средств на развитие инфраструктуры города.
В отзыве на иск общество просило в иске отказать, указало, что изменения в действующем законодательстве не предусматривают отчисление средств на инфраструктуру города в связи с предоставлением земельного участка для целей строительства и последующей эксплуатации. Также указало на погрешности в расчете. Полагает, что стоимость строительства согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию 1762-А составляет 13 263,70 тыс.руб., т.е. в 10-ть раз меньше суммы, указанной в исковом заявлении. Отмечает, что общество полностью произвело отчисления на развитие инфраструктуры города в размере 197 300 руб.
Решением арбитражного суда от 01 июля 2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал на то, что законодательством не предусмотрено право Администрации устанавливать обязательные платежи при предоставлении земельных участков под строительство. Суд первой инстанции также пришел к выводу, что совокупность представленных в дело материалов указывает на отсутствие добровольности со стороны ответчика при подписании договора N 631 от 17.11.2004 г. о передаче средств на развитие инфраструктуры города, в связи с чем суд констатировал злоупотребление правом.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В апелляционной жалобе просит судебный акт отменить, иск удовлетворить. Жалоба мотивирована указанием на следующие доводы: 1) постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 22.02.2005 г. N 227 ответчику предоставлен земельный участок и было разрешено завершение проектирования и строительство АБК со складом; 2) этим же постановлением ответчику предписано заключить договор о передаче средств на развитие инфраструктуры города; 3) условия договора определяются по усмотрению сторон, понуждение к заключению договора недопустимо; 4) исчисление подлежащих уплате денежных средств на развитие инфраструктуры города сопряжено со стоимостью возводимого объекта.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы поддержал доводы жалобы. Пояснил суду, что земельный участок был предоставлен ООО "Гесла", данное общество было обязано уплатить платежи на развитие инфраструктуры города, однако ООО "Гесла" осуществила строительство и продала объект незавершенного строительства ООО "АСТИ фармацевтика". В связи с отчуждением объекта незавершенного строительства ответчику по делу, ООО "Гесла" и ООО "АСТИ фармацевтика" просили переоформить земельный участок на ответчика. Поскольку ООО "Гесла" не исполнила обязанности по уплате денежных средств на развитие инфраструктуры города, данная обязанность должна быть исполнена ответчиком. Ответчик согласился исполнить эту обязанность за ООО "Гесла", что подтверждается действиями сторон. Относительно правовой природы платежа представитель истца пояснил, что муниципальное образование вправе устанавливать условия предоставления земельного участка, денежные средства направляются в бюджет города, платежи обусловлены необходимостью подключения объектов строительства к объектам инженерной инфраструктуры города.
На вопрос суда, почему в материалах дела два договора, предусматривающие платежи на развитие инфраструктуры города, от 17 ноября 2004 г. N 631 и от 21 декабря 2004 г. N 04/100/25, причем последний договор сторонами исполнен, по нему общество перечислило 197 300 руб., представитель истца пояснил суду, что платеж по декабрьскому договору осуществлен обществом за ООО "Гесла", а именно за возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства. Ноябрьский договор предусматривает платежи на развитие инфраструктуры города за завершение строительства.
Представитель истца полагает, что общество, являясь приобретателем незавершенного строительством объекта, не относилось к лицам, указанным в ст. 36 ЗК РФ. К отношениям сторон следует применять п. 1 ст. 35 ГК РФ.
Относительно суммы иска представитель истца пояснил суду, что смета администрации представлена не была, поэтому расчет осуществлен исходя из суммы 132 771 000 руб., указанной в качестве стоимости строительства в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию N 1762-А от 23 октября 2006 г.
Представитель ответчика пояснил суду, что ответчик обязанности не признает, платеж за ООО "Гесла" совершен, поскольку в противном случае администрация не позволила бы оформить права на земельный участок, по этой же причине подписан ноябрьский договор. Полагает, что обязанность по осуществлению платежа на развитие инфраструктуры города обществом исполнена. Также пояснил, что в 2007 г. была осуществлена корректировка разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части изменения стоимости строительства объекта, согласно корректировке стоимость строительства составляет 13 263 700 руб., а не 132 771 000 руб.
Представитель истца пояснил суду, что на корректировке стоит подпись иного лица. Разрешение подписано А.А. Чакряном, который являлся в момент его подписания исполняющим обязанности начальника инспекции, а корректировка подписана руководителем инспекции Шумеевым, хотя в расшифровке подписи указан Чакрян.
Стороны пояснили суду, что в настоящее время ООО "Гесла" присоединено к иному юридическому лицу.
Стороны также пояснили суду, что договор аренды с ООО "АСТИ фармацевтика" заключен не был, в настоящее время земельный участок оформлен в собственность ООО "АСТИ фармацевтика".
Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и установлено судом, что ответчик на основании договора купли-продажи от 03.08.2004 г., заключенного с ООО "Гесла", приобрел объекты недвижимого имущества в стадии строительства: здание АБК со складом, площадью 1 889,6 кв. м, операторскую 4,1 кв. м, операторскую 16,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Днепровская, 9а. (л.д. 49). В связи с этим юридическим фактом, глава муниципального образования, на основании ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание свидетельства о государственной регистрации права собственности, принял постановление N 227 от 22.02.2005 г., которым изъял у ООО "Гесла" земельный участок площадью 0,9331 по вышеуказанному адресу и предоставил этот участок в аренду ответчику для целей завершения проектирования и строительства административно-бытового корпуса со складом (обусловленность предоставления земельного участка прямо следует из преамбулы постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 22,02.2005 г.) - л.д. 15. Пунктом 4 названного постановления и было предписано ответчику заключить с администрацией города договор на предоставление денежных средств на развитие инфраструктуры города. Между сторонами был подписан договор N 631 от 17.11.2004 г. о передаче средств на развитие инфраструктуры города. В соответствии с условиями этого договора ответчик, именуемый в договоре как "застройщик", обязался перечислить денежные средства в фонд реконструкции и развития города. В части порядка исчисления размера подлежащей перечислению суммы в фонд развития инфраструктуры города в договоре содержится отсылка к постановлению мэра г. Ростова-на-Дону от 18.04.2003 N 800 "Об утверждении положения о предоставлении земельных участков для строительства на территории г. Ростова-на-Дону". Согласно п. 3.2 названного положения исчисление средств для перечисления в фонд развития инфраструктуры города привязано к сметной стоимости строительства объекта. Между сторонами также подписан договор от 21 декабря 2004 г. N 04/100/25, в котором предусмотрено перечисление на развитие инфраструктуры города суммы 197,3 тыс. руб. (л.д. 34). Даная сумма ответчиком перечислена.
Апелляционный суд полагает, что обязанности осуществить платеж из договора N 631 от 17.11.2004 г. у ответчика не возникло в связи с нижеследующим.
Налоговое законодательство не предусматривает налога или сбора, аналогичного рассматриваемому. Следовательно, данное требование имеет гражданско-правовую природу. По пояснению истца муниципальное образование как собственник вправе устанавливать условия предоставления земельных участков. Между тем для принудительного взыскания платежа посредством обращения в суд необходимо констатировать возникновение у ответчика денежного обязательства - обязательства уплатить деньги в качестве средства платежа, средства погашения долга.
Гражданское законодательство находится в сфере ведения Российской Федерации, поэтому ни субъект РФ, ни муниципальное образование не может устанавливать новые основания для возникновения гражданско-правовых обязанностей.
Поскольку денежное обязательство не может возникнуть из основания, установленного нормативным актом муниципального образования, право на истребуемый истцом платеж может быть признано за ним только в случае констатации, что это право возникло из гражданско-правового договора.
Искомый платеж не является согласованной сторонами в порядке ст. 614 ГК РФ формой арендной платы, поскольку как пояснили стороны суду апелляционной инстанции, договор аренды между ними заключен не был. Данное пояснение подтверждается ответом департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на запрос суда, из которого следует, что договор аренды земельного участка согласно постановлению Мэра города Ростова-на-Дону от 22.02.2005 г. N 227 с ООО "АСТИ фармацевтика" в установленном законом порядке не оформлялся, земельный участок был предоставлен этому обществу в собственность.
Порядок предоставления земельных участков, установленный отмененным ныне постановлением Мэра города Ростова-на-Дону N 800 от 18.04.2003 г., был посвящен приобретению прав на земельные участки для строительства в общем порядке, т.е. субъектами, на которых не распространяются специальный порядок приобретения земельного участка. Данный вывод подтверждается тем, что постановление N 800 было признано утратившим силу в связи с внесением изменений в градостроительное и земельное законодательство, регулирующих общий порядок предоставление земельного участка для строительства.
Ответчик не нуждался в приобретении права на заключение договора аренды земельного участка либо права приобретения его в собственность, поскольку такое право у него возникло в силу ст. 36 ЗК РФ, при приобретении объекта недвижимости. По договору купли-продажи от 3 августа 2004 г., заключенному с ООО "Гесла", общество приобрело три объекта, расположенных г. Ростове-на-Дону, по ул. Днепроградской, 9 "а": здание АБК со складом в периоде строительства, площадью 1 889,6 кв. м, операторскую литер Г общей площадью 4,1 кв. м, операторскую литер Д общей площадью 16,5 кв. м. Как следует из материалов дела, не отрицается истцом, в связи с данным приобретением на основании регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.09.2004 г. N 61-01/44-244/2004-24, 61-01/44-244/2004-25, 61-01/44-244/2004-26 за обществом с ограниченной ответственностью "АСТИ фармацевтика" зарегистрировано право собственности на строения литер А, Г, Д по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Днепропетровская, 9а. (л.д. 49-50).
Собственник объектов недвижимости обладает определенными правами на земельный участок, на котором расположена эта недвижимость.
Содержание правовых возможностей приобретателя недвижимости и его исключительное положение как носителя таких возможностей вытекает из конститутивного признака объекта недвижимости - связанность с земельным участком. Объекты недвижимости в силу данного своего признака при их отчуждении всегда влекут возникновение у их приобретателя прав относительно земельного участка.
При распоряжении объектами недвижимости, расположенными на земельном участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, право на земельный участок, необходимый для использования недвижимости, возникает у приобретателя недвижимости и в том случае, когда отчуждатель вовсе не оформил свои права на земельный участок. В том же случае, когда определенными правами обладает отчуждатель, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Содержание правовых возможностей приобретателя недвижимости относительно земельного участка и исключительность его положения в сравнении с иными субъектами оборота получили отражение в положениях Гражданского и Земельного кодексов РФ.
Статья 36 ЗК РФ устанавливает право собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, своей волей стать арендатором или собственником земельного участка. При условии соблюдения установленной в ст. 36 ЗК РФ процедуры такое волеизъявление собственника объектов недвижимости для уполномоченного распоряжаться земельным участком органа обязательно.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод истца, согласно которому общество, являясь приобретателем незавершенного строительством объекта, не относилось к лицам, указанным в ст. 36 ЗК РФ. Законодатель поименовал объекты незавершенного строительства в п. 1 ст. 130 ГК РФ наряду со зданиями и сооружениями гораздо позднее введения в действие Земельного кодекса РФ. Причем данное законодательное усмотрение было направлено на обеспечение оборотоспособности объектов незавершенного строительства, а не на ограничение прав их собственников по сравнению с правами иных собственников объектов недвижимости. Объектом незавершенного строительства может являться и здание, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания (строительства), а процесс создания (строительства) объекта недвижимости и степень его готовности. Данная позиция получила отражение в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 30 апреля 2008 г. N Ф08-2061/2008.
Как следует из пояснений представителя истца в суде апелляционной инстанции, истец сопрягает обязанность ответчика с тем, что ООО "Гесла" не исполнила обязанности по уплате денежных средств на развитие инфраструктуры города. При этом обосновывает возникновение у ответчика обязанности платежа положениями ст. 35 ЗК РФ, согласно которым новый собственник недвижимости приобретает права на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Общая направленность положений п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ может быть обозначена как направленность на исключение неопределенности положения законного владельца недвижимости (здания, строения, сооружения) на занятый недвижимостью и необходимый для ее использования земельный участок.
Названные правовые нормы призваны обеспечить определенность положения субъекта права собственности на недвижимость относительно земельного участка, на котором она расположена. Именно в целях реализации вышеуказанных законоположений Мэр города и принял постановление N 227 от 22.02.2005 г., которым изъял у ООО "Гесла" указанный земельный участок и предоставил его в аренду единственно возможному правообладателю - собственнику объектов недвижимости (ответчику по делу).
Указание в п. 1 ст. 35 ЗК РФ на приобретение лицом прав на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, отражает максиму "никто не может передать прав больше, чем имеет сам". Однако применение данных положений не способно обусловить возложение на ответчика обязанностей платежа за иное лицо.
В ситуации, когда лицо уже является собственником находящегося на земельном участке объекта недвижимости, оно должно получить легитимацию относительно земельного участка, свободы выбора - занимать либо нет данный земельный участок - у него уже нет.
Администрация распорядилась своим правом на предоставление земельного участка при его предоставлении ООО "Гесла", наличие у ответчика прав на недвижимость само по себе связывает муниципальное образование предусмотренными ст. 36 ЗК РФ обязанностями.
Освобождение одним лицом иного от обязательства перед кредитором возможно в порядке перевода долга ({\uc1\u167- 2 гл. 24 ГК РФ) и в порядке перевозложения исполнения (п. 1 ст. 313 ГК РФ). Договор уступки в материалы дела не представлен, а переход прав и обязанностей на основании закона возможен в силу ст. 387 ГК РФ только в предусмотренных законом случаях, к которым рассматриваемый случай не отнесен.
Истец, как следует из пояснений представителя, рассматривает осуществленный ООО "АСТИ фармацевтика" платеж в размере 197 300 руб. как платеж общества за ООО "Гесла", а именно за возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства. Однако исполнение обязанности за другое лицо иных обязанностей не порождает и не позволяет добиваться присуждения к исполнению (взыскания платежа) в судебном порядке.
Таким образом, на ответчика не могла быть возложена обязанность платить за право, которым он обладал по закону, основание перехода к ответчику обязанностей иного лица, даже если такие обязанности возникли и остались неисполненными, отсутствуют.
Кроме того, постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 18.04.2003 N 800 не предусматривает, что платежи на развитие инфраструктуры города должны осуществляться дважды: применительно к незавершенному строительством объекту и готовому объекту.
Апелляционный суд приходит к выводу, что истребуемый от ответчика платеж не является ни формой арендной платы ни аналогом платы за приобретение права на заключение договора аренды земельного участка либо за приобретение его на ином праве.
Исходя из условий договора N 631 от 17.11.2004 г. о передаче средств на развитие инфраструктуры города истец обязуется перечислить денежные средства в фонд развития инфраструктуры города, между тем как муниципальное образование по условиям договора к встречному предоставлению не обязано.
Предоставление, не обусловленное встречным предоставлением, характерно для отношений дарения.
Формулировка предмета договора от 17 ноября 2004 г. не содержит указания на обязательство ответчика перечислить денежные средства в адрес истца, договор указывает на то, что ответчик "перечисляет денежные средства", т.е. сформулирован по реальной модели, характерной для дарения (п. 1. ст. 572 ГК РФ).
Однако в тексте договора N 631 от 17.11.2004 г. не выражено намерение одарить, являющееся существенным условием договора дарения, в том числе в форме пожертвования.
Поскольку встречное обязательство администрации по отношению к ответчику не обнаруживается, представленный в материалы дела текст договора N 631 от 17.11.2004 г. является незаключенным в связи с несогласованием одного из существенных условий договора дарения - намерения одарить, т.е. передать безвозмездно. Следовательно, данный документ не может служить основанием для возникновения у ответчика денежного обязательства перед истцом.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал верный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 11 июля 2008 года по делу N А53-5858/2008-С3-15 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.09.2008 N 15АП-5163/2008 ПО ДЕЛУ N А53-5858/2008-С3-15
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2008 г. N 15АП-5163/2008
Дело N А53-5858/2008-С3-15
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
- при участии: от истца: Золотухин А.И., доверенность от 13.02.2008 г. N 1/29;
- от ответчика: Гаврилюк С.Г., доверенность от 12.03.2008 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Администрации г. Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Лусегенова З.С.)
от 11 июля 2008 года по делу N А53-5858/2008-С3-15
по иску Администрации г. Ростова-на-Дону
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "АСТИ фармацевтика",
о взыскании 7240820 рублей задолженности и пени,
установил:
Администрации г. Ростова-на-Дону (далее Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "АСТИ фармацевтика" (далее общество) с исковым требованием о взыскании 7 240 820 рублей задолженности и пени.
Исковые требования мотивированы указанием на наличие у общества обязанности перечислять в фонд реконструкции и развития города денежных средств в соответствии с заключенным между обществом и администрацией договором N 631 от 17.11.2004 г. о передаче средств на развитие инфраструктуры города.
В отзыве на иск общество просило в иске отказать, указало, что изменения в действующем законодательстве не предусматривают отчисление средств на инфраструктуру города в связи с предоставлением земельного участка для целей строительства и последующей эксплуатации. Также указало на погрешности в расчете. Полагает, что стоимость строительства согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию 1762-А составляет 13 263,70 тыс.руб., т.е. в 10-ть раз меньше суммы, указанной в исковом заявлении. Отмечает, что общество полностью произвело отчисления на развитие инфраструктуры города в размере 197 300 руб.
Решением арбитражного суда от 01 июля 2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал на то, что законодательством не предусмотрено право Администрации устанавливать обязательные платежи при предоставлении земельных участков под строительство. Суд первой инстанции также пришел к выводу, что совокупность представленных в дело материалов указывает на отсутствие добровольности со стороны ответчика при подписании договора N 631 от 17.11.2004 г. о передаче средств на развитие инфраструктуры города, в связи с чем суд констатировал злоупотребление правом.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В апелляционной жалобе просит судебный акт отменить, иск удовлетворить. Жалоба мотивирована указанием на следующие доводы: 1) постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 22.02.2005 г. N 227 ответчику предоставлен земельный участок и было разрешено завершение проектирования и строительство АБК со складом; 2) этим же постановлением ответчику предписано заключить договор о передаче средств на развитие инфраструктуры города; 3) условия договора определяются по усмотрению сторон, понуждение к заключению договора недопустимо; 4) исчисление подлежащих уплате денежных средств на развитие инфраструктуры города сопряжено со стоимостью возводимого объекта.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы поддержал доводы жалобы. Пояснил суду, что земельный участок был предоставлен ООО "Гесла", данное общество было обязано уплатить платежи на развитие инфраструктуры города, однако ООО "Гесла" осуществила строительство и продала объект незавершенного строительства ООО "АСТИ фармацевтика". В связи с отчуждением объекта незавершенного строительства ответчику по делу, ООО "Гесла" и ООО "АСТИ фармацевтика" просили переоформить земельный участок на ответчика. Поскольку ООО "Гесла" не исполнила обязанности по уплате денежных средств на развитие инфраструктуры города, данная обязанность должна быть исполнена ответчиком. Ответчик согласился исполнить эту обязанность за ООО "Гесла", что подтверждается действиями сторон. Относительно правовой природы платежа представитель истца пояснил, что муниципальное образование вправе устанавливать условия предоставления земельного участка, денежные средства направляются в бюджет города, платежи обусловлены необходимостью подключения объектов строительства к объектам инженерной инфраструктуры города.
На вопрос суда, почему в материалах дела два договора, предусматривающие платежи на развитие инфраструктуры города, от 17 ноября 2004 г. N 631 и от 21 декабря 2004 г. N 04/100/25, причем последний договор сторонами исполнен, по нему общество перечислило 197 300 руб., представитель истца пояснил суду, что платеж по декабрьскому договору осуществлен обществом за ООО "Гесла", а именно за возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства. Ноябрьский договор предусматривает платежи на развитие инфраструктуры города за завершение строительства.
Представитель истца полагает, что общество, являясь приобретателем незавершенного строительством объекта, не относилось к лицам, указанным в ст. 36 ЗК РФ. К отношениям сторон следует применять п. 1 ст. 35 ГК РФ.
Относительно суммы иска представитель истца пояснил суду, что смета администрации представлена не была, поэтому расчет осуществлен исходя из суммы 132 771 000 руб., указанной в качестве стоимости строительства в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию N 1762-А от 23 октября 2006 г.
Представитель ответчика пояснил суду, что ответчик обязанности не признает, платеж за ООО "Гесла" совершен, поскольку в противном случае администрация не позволила бы оформить права на земельный участок, по этой же причине подписан ноябрьский договор. Полагает, что обязанность по осуществлению платежа на развитие инфраструктуры города обществом исполнена. Также пояснил, что в 2007 г. была осуществлена корректировка разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части изменения стоимости строительства объекта, согласно корректировке стоимость строительства составляет 13 263 700 руб., а не 132 771 000 руб.
Представитель истца пояснил суду, что на корректировке стоит подпись иного лица. Разрешение подписано А.А. Чакряном, который являлся в момент его подписания исполняющим обязанности начальника инспекции, а корректировка подписана руководителем инспекции Шумеевым, хотя в расшифровке подписи указан Чакрян.
Стороны пояснили суду, что в настоящее время ООО "Гесла" присоединено к иному юридическому лицу.
Стороны также пояснили суду, что договор аренды с ООО "АСТИ фармацевтика" заключен не был, в настоящее время земельный участок оформлен в собственность ООО "АСТИ фармацевтика".
Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и установлено судом, что ответчик на основании договора купли-продажи от 03.08.2004 г., заключенного с ООО "Гесла", приобрел объекты недвижимого имущества в стадии строительства: здание АБК со складом, площадью 1 889,6 кв. м, операторскую 4,1 кв. м, операторскую 16,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Днепровская, 9а. (л.д. 49). В связи с этим юридическим фактом, глава муниципального образования, на основании ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание свидетельства о государственной регистрации права собственности, принял постановление N 227 от 22.02.2005 г., которым изъял у ООО "Гесла" земельный участок площадью 0,9331 по вышеуказанному адресу и предоставил этот участок в аренду ответчику для целей завершения проектирования и строительства административно-бытового корпуса со складом (обусловленность предоставления земельного участка прямо следует из преамбулы постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 22,02.2005 г.) - л.д. 15. Пунктом 4 названного постановления и было предписано ответчику заключить с администрацией города договор на предоставление денежных средств на развитие инфраструктуры города. Между сторонами был подписан договор N 631 от 17.11.2004 г. о передаче средств на развитие инфраструктуры города. В соответствии с условиями этого договора ответчик, именуемый в договоре как "застройщик", обязался перечислить денежные средства в фонд реконструкции и развития города. В части порядка исчисления размера подлежащей перечислению суммы в фонд развития инфраструктуры города в договоре содержится отсылка к постановлению мэра г. Ростова-на-Дону от 18.04.2003 N 800 "Об утверждении положения о предоставлении земельных участков для строительства на территории г. Ростова-на-Дону". Согласно п. 3.2 названного положения исчисление средств для перечисления в фонд развития инфраструктуры города привязано к сметной стоимости строительства объекта. Между сторонами также подписан договор от 21 декабря 2004 г. N 04/100/25, в котором предусмотрено перечисление на развитие инфраструктуры города суммы 197,3 тыс. руб. (л.д. 34). Даная сумма ответчиком перечислена.
Апелляционный суд полагает, что обязанности осуществить платеж из договора N 631 от 17.11.2004 г. у ответчика не возникло в связи с нижеследующим.
Налоговое законодательство не предусматривает налога или сбора, аналогичного рассматриваемому. Следовательно, данное требование имеет гражданско-правовую природу. По пояснению истца муниципальное образование как собственник вправе устанавливать условия предоставления земельных участков. Между тем для принудительного взыскания платежа посредством обращения в суд необходимо констатировать возникновение у ответчика денежного обязательства - обязательства уплатить деньги в качестве средства платежа, средства погашения долга.
Гражданское законодательство находится в сфере ведения Российской Федерации, поэтому ни субъект РФ, ни муниципальное образование не может устанавливать новые основания для возникновения гражданско-правовых обязанностей.
Поскольку денежное обязательство не может возникнуть из основания, установленного нормативным актом муниципального образования, право на истребуемый истцом платеж может быть признано за ним только в случае констатации, что это право возникло из гражданско-правового договора.
Искомый платеж не является согласованной сторонами в порядке ст. 614 ГК РФ формой арендной платы, поскольку как пояснили стороны суду апелляционной инстанции, договор аренды между ними заключен не был. Данное пояснение подтверждается ответом департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на запрос суда, из которого следует, что договор аренды земельного участка согласно постановлению Мэра города Ростова-на-Дону от 22.02.2005 г. N 227 с ООО "АСТИ фармацевтика" в установленном законом порядке не оформлялся, земельный участок был предоставлен этому обществу в собственность.
Порядок предоставления земельных участков, установленный отмененным ныне постановлением Мэра города Ростова-на-Дону N 800 от 18.04.2003 г., был посвящен приобретению прав на земельные участки для строительства в общем порядке, т.е. субъектами, на которых не распространяются специальный порядок приобретения земельного участка. Данный вывод подтверждается тем, что постановление N 800 было признано утратившим силу в связи с внесением изменений в градостроительное и земельное законодательство, регулирующих общий порядок предоставление земельного участка для строительства.
Ответчик не нуждался в приобретении права на заключение договора аренды земельного участка либо права приобретения его в собственность, поскольку такое право у него возникло в силу ст. 36 ЗК РФ, при приобретении объекта недвижимости. По договору купли-продажи от 3 августа 2004 г., заключенному с ООО "Гесла", общество приобрело три объекта, расположенных г. Ростове-на-Дону, по ул. Днепроградской, 9 "а": здание АБК со складом в периоде строительства, площадью 1 889,6 кв. м, операторскую литер Г общей площадью 4,1 кв. м, операторскую литер Д общей площадью 16,5 кв. м. Как следует из материалов дела, не отрицается истцом, в связи с данным приобретением на основании регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.09.2004 г. N 61-01/44-244/2004-24, 61-01/44-244/2004-25, 61-01/44-244/2004-26 за обществом с ограниченной ответственностью "АСТИ фармацевтика" зарегистрировано право собственности на строения литер А, Г, Д по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Днепропетровская, 9а. (л.д. 49-50).
Собственник объектов недвижимости обладает определенными правами на земельный участок, на котором расположена эта недвижимость.
Содержание правовых возможностей приобретателя недвижимости и его исключительное положение как носителя таких возможностей вытекает из конститутивного признака объекта недвижимости - связанность с земельным участком. Объекты недвижимости в силу данного своего признака при их отчуждении всегда влекут возникновение у их приобретателя прав относительно земельного участка.
При распоряжении объектами недвижимости, расположенными на земельном участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, право на земельный участок, необходимый для использования недвижимости, возникает у приобретателя недвижимости и в том случае, когда отчуждатель вовсе не оформил свои права на земельный участок. В том же случае, когда определенными правами обладает отчуждатель, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Содержание правовых возможностей приобретателя недвижимости относительно земельного участка и исключительность его положения в сравнении с иными субъектами оборота получили отражение в положениях Гражданского и Земельного кодексов РФ.
Статья 36 ЗК РФ устанавливает право собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, своей волей стать арендатором или собственником земельного участка. При условии соблюдения установленной в ст. 36 ЗК РФ процедуры такое волеизъявление собственника объектов недвижимости для уполномоченного распоряжаться земельным участком органа обязательно.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод истца, согласно которому общество, являясь приобретателем незавершенного строительством объекта, не относилось к лицам, указанным в ст. 36 ЗК РФ. Законодатель поименовал объекты незавершенного строительства в п. 1 ст. 130 ГК РФ наряду со зданиями и сооружениями гораздо позднее введения в действие Земельного кодекса РФ. Причем данное законодательное усмотрение было направлено на обеспечение оборотоспособности объектов незавершенного строительства, а не на ограничение прав их собственников по сравнению с правами иных собственников объектов недвижимости. Объектом незавершенного строительства может являться и здание, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания (строительства), а процесс создания (строительства) объекта недвижимости и степень его готовности. Данная позиция получила отражение в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 30 апреля 2008 г. N Ф08-2061/2008.
Как следует из пояснений представителя истца в суде апелляционной инстанции, истец сопрягает обязанность ответчика с тем, что ООО "Гесла" не исполнила обязанности по уплате денежных средств на развитие инфраструктуры города. При этом обосновывает возникновение у ответчика обязанности платежа положениями ст. 35 ЗК РФ, согласно которым новый собственник недвижимости приобретает права на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Общая направленность положений п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ может быть обозначена как направленность на исключение неопределенности положения законного владельца недвижимости (здания, строения, сооружения) на занятый недвижимостью и необходимый для ее использования земельный участок.
Названные правовые нормы призваны обеспечить определенность положения субъекта права собственности на недвижимость относительно земельного участка, на котором она расположена. Именно в целях реализации вышеуказанных законоположений Мэр города и принял постановление N 227 от 22.02.2005 г., которым изъял у ООО "Гесла" указанный земельный участок и предоставил его в аренду единственно возможному правообладателю - собственнику объектов недвижимости (ответчику по делу).
Указание в п. 1 ст. 35 ЗК РФ на приобретение лицом прав на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, отражает максиму "никто не может передать прав больше, чем имеет сам". Однако применение данных положений не способно обусловить возложение на ответчика обязанностей платежа за иное лицо.
В ситуации, когда лицо уже является собственником находящегося на земельном участке объекта недвижимости, оно должно получить легитимацию относительно земельного участка, свободы выбора - занимать либо нет данный земельный участок - у него уже нет.
Администрация распорядилась своим правом на предоставление земельного участка при его предоставлении ООО "Гесла", наличие у ответчика прав на недвижимость само по себе связывает муниципальное образование предусмотренными ст. 36 ЗК РФ обязанностями.
Освобождение одним лицом иного от обязательства перед кредитором возможно в порядке перевода долга ({\uc1\u167- 2 гл. 24 ГК РФ) и в порядке перевозложения исполнения (п. 1 ст. 313 ГК РФ). Договор уступки в материалы дела не представлен, а переход прав и обязанностей на основании закона возможен в силу ст. 387 ГК РФ только в предусмотренных законом случаях, к которым рассматриваемый случай не отнесен.
Истец, как следует из пояснений представителя, рассматривает осуществленный ООО "АСТИ фармацевтика" платеж в размере 197 300 руб. как платеж общества за ООО "Гесла", а именно за возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства. Однако исполнение обязанности за другое лицо иных обязанностей не порождает и не позволяет добиваться присуждения к исполнению (взыскания платежа) в судебном порядке.
Таким образом, на ответчика не могла быть возложена обязанность платить за право, которым он обладал по закону, основание перехода к ответчику обязанностей иного лица, даже если такие обязанности возникли и остались неисполненными, отсутствуют.
Кроме того, постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 18.04.2003 N 800 не предусматривает, что платежи на развитие инфраструктуры города должны осуществляться дважды: применительно к незавершенному строительством объекту и готовому объекту.
Апелляционный суд приходит к выводу, что истребуемый от ответчика платеж не является ни формой арендной платы ни аналогом платы за приобретение права на заключение договора аренды земельного участка либо за приобретение его на ином праве.
Исходя из условий договора N 631 от 17.11.2004 г. о передаче средств на развитие инфраструктуры города истец обязуется перечислить денежные средства в фонд развития инфраструктуры города, между тем как муниципальное образование по условиям договора к встречному предоставлению не обязано.
Предоставление, не обусловленное встречным предоставлением, характерно для отношений дарения.
Формулировка предмета договора от 17 ноября 2004 г. не содержит указания на обязательство ответчика перечислить денежные средства в адрес истца, договор указывает на то, что ответчик "перечисляет денежные средства", т.е. сформулирован по реальной модели, характерной для дарения (п. 1. ст. 572 ГК РФ).
Однако в тексте договора N 631 от 17.11.2004 г. не выражено намерение одарить, являющееся существенным условием договора дарения, в том числе в форме пожертвования.
Поскольку встречное обязательство администрации по отношению к ответчику не обнаруживается, представленный в материалы дела текст договора N 631 от 17.11.2004 г. является незаключенным в связи с несогласованием одного из существенных условий договора дарения - намерения одарить, т.е. передать безвозмездно. Следовательно, данный документ не может служить основанием для возникновения у ответчика денежного обязательства перед истцом.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал верный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 11 июля 2008 года по делу N А53-5858/2008-С3-15 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)