Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко И.П.,
при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью "СВАП-Юг" - Мазаев Д.В., приказ от 18.11.2011 N 1-ОД,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 26 августа 2013 года N А06-4082/2013, принятое судьей Баскаковой И.Ю.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "СВАП-Юг", г. Астрахань (ИНН 3023002176, ОГРН 1113023001684),
к Управлению земельными ресурсами администрации города Астрахани, г. Астрахань, (ИНН 3015090933, ОГРН 1103015001561),
третье лицо:
администрация города Астрахани, г. Астрахань,
об обязании заключить соглашение от 27.07.2012 года о расторжении договора аренды земельного участка N 567 от 29.12.2006 года, а также об обязании заключить договор N 1098 от 27.07.2012 года купли-продажи земельного участка площадью 166.583 кв. м, кадастровый номер 30:12:000000:399, по ул. Магистральная, д. 1 в Трусовском районе г. Астрахани из состава земель населенных пунктов, для эксплуатации производственной базы с указанием выкупной цены в сумме 5 398 080 руб.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СВАП-Юг" (далее - ООО "СВАП-Юг") обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Управлению земельными ресурсами администрации города Астрахани (далее - Управление земельными ресурсами) об обязании заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 567 от 29.12.2006, а также об обязании заключить договор N 1098 от 27.07.2012 купли-продажи земельного участка площадью 166 583 кв. м, кадастровый номер 30:12:000000:399, по ул. Магистральная, 1 в Трусовском районе г. Астрахани из состава земель населенных пунктов, для эксплуатации производственной базы с указанием выкупной цены в сумме 5 398 080 руб.; об обязании Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани вручить ООО "СВАП-ЮГ" по одному подписанному подлинному экземпляру соглашения от 27.07.2012 о расторжении договора аренды земельного участка N 567 от 29.12.2006 и договора N 1098 от 27.07.2012 купли-продажи земельного участка площадью 166.583 кв. м кадастровый номер 30:12:000000:399 по ул. Магистральная, 1 в течение пятидневного срока после вступления решения в законную силу.
Определением арбитражного суда Астраханской области от 18 июня 2013 года суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию города Астрахани.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 26.08.2013 в удовлетворении исковых требований ООО "СВАП-Юг" об обязании Управления земельными ресурсами заключить с ООО "СВАП-Юг" соглашение от 27 июля 2012 о расторжении договора аренды земельного участка N 567 от 29.12.2006 и договор купли-продажи земельного участка N 1098 от 27 июля 2012 отказано.
В соответствии с указанным решением Управлению земельными ресурсами следовало вручить ООО "СВАП-Юг" по одному подписанному экземпляру соглашения от 27.07.2012 о расторжении договора аренды земельного участка N 567 от 29.12.2006 и договора N 1098 от 27 июля 2012 купли-продажи земельного участка площадью 166583 кв. м с кадастровым номером 30:12:000000:399, расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Магистральная,1 - в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление земельными ресурсами обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части удовлетворения иска и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Как указывает заявитель апелляционной жалобы, Управлением земельными ресурсами в адрес ООО "СВАП-Юг" был направлен проект договора купли-продажи земельного участка от 27.05.2013, пунктом 2.1 которого установлена цена земельного участка - 51 821 572,50 руб. Такая цена была определена Управлением в соответствии с постановлением Правительства Астраханской области от 27.09.2012 N 406-П, которое вступило в законную силу 14.10.2012, таким образом, полагает, что ссылка заявителя на определение стоимости земельного участка исходя из 2,5% от кадастровой стоимости, действующей на момент первичного обращения, является необоснованной. Кроме того, заявитель апелляционной жалобы находит необоснованной ссылку суда первой инстанции на договор купли-продажи от 27.07.2012 N 1098, поскольку данный проект договора был ошибочно направлен в адрес ООО "СВАП-Юг", что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для заключения договора купли-продажи на условиях, изложенных в указанном проекте.
В судебном заседании представитель ООО "СВАП-Юг" возражал против доводов апелляционной жалобы, находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым с соблюдением норм материального и процессуального права при полном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения спора, просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом извещены.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 АПК РФ.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение суда первой инстанции от 26.08.2013 пересматривается по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителя истца, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и отмене не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, истец является собственником объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 30:12:000000:399, площадью 166 583 кв. м, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Магистральная, д. 1, что подтверждается имеющимися в деле свидетельствами о государственной регистрации прав.
Право аренды на указанный земельный участок по договору аренды N 567 от 29 декабря 2006 года перешло к истцу согласно договору уступки прав и обязанностей N 11V7099 от 05.12.2011.
Истец своим письмом (исх. N 08/12 от 10.04.2012) обратился в адрес ответчика с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 30:12:000000:399, расположенного по адресу г. Астрахань, Трусовский район, ул. Магистральная, 1, находящегося у ООО "СВАП-Юг" на праве аренды согласно договору N 567 от 29.02.2006 и договору уступки прав и обязанностей от 05.12.2011 N 11V7099.
Данное письмо принято ответчиком в установленном порядке 17 апреля 2012 г. с представленным истцом пакетом документов, что подтверждается распиской в получении документов с приложением.
Из материалов дела следует, что Администрацией города Астрахани 09.07.2012 вынесено Постановление N 5795, в пункте 1 которого указано: Прекратить с даты регистрации права собственности на земельный участок право аренды ООО "СВАП-ЮГ" на земельный участок площадью 168 752 кв. м (кадастровый номер: 30:12:0:0095) по ул. Магистральной, 1 в Трусовском районе.
Пунктом 2 данного Постановления постановлено: предоставить ООО "СВАП-Юг" за плату в собственность земельный участок площадью 166 583 кв. м (кадастровый номер: 30:12:000000:399) по ул. Магистральной, 1 в Трусовском районе из состава земель населенных пунктов для эксплуатации производственной базы.
Ответчик, в соответствии с положениями пункта 6 ст. 36 Земельного Кодекса РФ, направил истцу оферту - договор купли-продажи земельного участка N 1098 от 27 июля 2012 года (для подписания), по которому Управление земельными ресурсами указано "Продавцом", а ООО "СВАП-Юг" - "Покупателем", по пункту 1.1 договора Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:12:000000:399, находящийся по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Магистральная,1, для использования в целях: эксплуатации производственной базы, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 166 583 кв. м.
По пункту 2.1 договора цена участка определена в соответствии с прилагаемым расчетом стоимости земельного участка, заявленного на приобретение в частную собственность. Цена Участка составляет 5 398 080 руб. 47 коп.
По пункту 2.3 договора Покупатель оплачивает цену Участка до момента подписания настоящего Договора Продавцом.
Кроме договора купли-продажи земельного участка N 1098 от 27 июля 2012 года ответчик представил истцу соглашение от 27 июля 2012 года о расторжении договора аренды земельного участка от 29 декабря 2006 года N 567 для подписания.
Направленные истцу проект договора купли-продажи N 1098 от 27.07.2012 и соглашение от 27.07.2012 о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N 567 не были подписаны со стороны Управления земельными ресурсами.
Со стороны Покупателя к данной оферте не было заявлено никаких возражений.
Истец произвел оплату цены земельного участка, указанной в пункте 2.1 договора N 1098 в полном объеме 23.04.2013, что подтверждается платежным поручением N 102, в назначении платежа указано "Оплата по договору купли-продажи земельного участка N 1098 от 27.07.2012 земельный участок по адресу: г. Астрахань, ул. Магистральная,1".
Подписав договор купли-продажи N 1098 от 27.07.2012 и соглашение о расторжении договора аренды N 567, истец сопроводительным письмом (исх. N 32/13 от 23.04.2013) направил ответчику подписанный со стороны истца договор купли-продажи земельного участка N 1098 от 27 июля 2012 года, соглашение от 27 июля 2012 года о расторжении договора аренды земельного участка от 29 декабря 2006 года N 567 и платежное поручение N 102 от 23.04.2013 года. Данные документы поступили и приняты ответчиком 26.04.2013.
Не возвратив истцу подписанный договор купли-продажи N 1098 от 27.07.2012 и соглашение о расторжении договора аренды N 567, ответчик в адрес истца 27 мая 2013 года направил письмо, в котором сообщил о подготовке нового проекта договора купли-продажи земельного участка с новой ценой, рассчитанной в соответствии с Постановлением Правительства Астраханской области от 27.09.2012 г. N 406-П и приложил новый расчет стоимости земельного участка уже в размере 51 821 572,50 руб., заявленного на приобретение в частную собственность ООО "СВАП-ЮГ", расположенного по адресу г. Астрахань, Трусовский район, ул. Магистральная,1.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Удовлетворяя исковые требования в обжалуемой части, суд первой инстанции исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Кодекса).
Согласно пункту 3 статьи 426 и статье 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Порядок приобретения земельных участков юридическими лицами собственниками зданий, строений, сооружений определен положениями пунктам 5 и 6 статьи 36 ЗК РФ, согласно которым для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
Из содержания указанных норм следует, что собственникам объектов недвижимого имущества принадлежит право приватизации земельного участка, занятого указанным объектом, путем заключения договора купли-продажи с собственником земельного участка, на котором расположено это здание, в отсутствие какого-либо ограничения свободы заключения договора.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" выкупная цена земельных участков для перечисленных в данной статье лиц устанавливается в процентах от кадастровой стоимости.
Из содержания пунктов 5, 6, 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления. При этом к заявлению должны быть приложены необходимые для принятия компетентным органом решения документы, в частности кадастровая карта (план) земельного участка либо заявление о ее изготовлении. Наличие заявления и кадастровой карты (плана) земельного участка, которая позволяет индивидуализировать земельный участок как объект гражданских прав, дает основания и обязывает компетентный орган направить заинтересованному лицу проект договора купли-продажи земельного участка с определением в нем его цены.
Таким образом, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из изложенного следует, что договор купли-продажи земельного участка должен соответствовать нормам права, действующим на момент заключения договора.
Как следует из материалов дела, заявление истца о выкупе земельного участка поступило в адрес ответчика 17.04.2012.
Приняв решение о предоставлении ООО "СВАП-Юг" земельного участка в собственность за плату и направив в адрес истца, как покупателя, подготовленный ответчиком проект договора купли-продажи, продавец тем самым выполнил свои обязанности, предусмотренные действующим законодательством и определив в договоре выкупную цену земельного участка площадью 166 583 кв. м (кадастровый номер: 30:12:000000:399) по ул. Магистральной,1 г. Астрахани, в соответствии с действующим порядком на момент обращения истца с заявлением о выкупе данного участка.
Спора по размеру определенной Продавцом выкупной цены земельного участка у Покупателя не имелось, выкупная цена оплачена в полном объеме в размере, указанном в пункте 2.1 договора купли-продажи N 1098 от 27 июля 2012 г. с соблюдением условий пункта 2.3 договора.
Как верно установлено судом первой инстанции, не подписание со стороны продавца договора купли-продажи N 1098 от 27 июля 2012 и соглашения от 27 июля 2012 о расторжении договора после оплаты Покупателем выкупной цены участка явилось нарушением прав истца, повлекшим обращение в суд первой инстанции с настоящим иском для защиты своих прав и законных интересов.
Таким образом, направление ответчиком в адрес истца письма от 27 мая 2013 года с указанием о применении нового порядка определения цены выкупаемого земельного участка в соответствии с Постановлением Правительства Астраханской области от 27.09.2012 N 406-П не может рассматриваться как новая оферта к отношениям по выкупу спорного земельного участка.
Довод апелляционной жалобы об ошибочном направлении в адрес истца проекта договора купли-продажи с ценой договора 5 398 080 руб., а также о направлении в ответ на заявление истца от 10.04.2012 N 08/12 проекта договора купли-продажи земельного участка от 27.05.2013, пунктом 2.1 которого установлена новая цена земельного участка - 51 821 572,50 руб. судебная коллегия находит несостоятельным и противоречащим нормам материального права, регулирующим порядок заключения договора купли-продажи земельного участка.
Позицию ответчика о необходимости расчета стоимости земельного участка с учетом Постановления Правительства Астраханской области от 27.09.2012 N 406-П "О порядке определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках" суд апелляционной инстанции считает неверной, поскольку указанное постановление принято в сентябре 2012 года и вступило в силу 15.10.2012, уже после обращения ООО "СВАП-Юг" в Управление земельными ресурсами г. Астрахани с заявлением о выкупе спорного земельного участка и после принятия Администрацией г. Астрахани постановления N 5795 о предоставлении истцу в собственность данного земельного участка, и его применение в данном случае противоречит положениям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
У Управления земельными ресурсами возникла обязанность заключить такой договор купли-продажи и размер выкупной цены подлежит определению на дату подачи заявки в сумме 5 398 080 руб.
В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции ответчиком представлено заверенное представителем ответчика Соглашение от 27.07.2012 о расторжении договора аренды земельного участка N 567 от 29.12.2006, подписанное со стороны Арендодателя и скрепленное печатью.
Арбитражный суд Астраханской области также обозревал подлинник договора от 27.07.2012 г. N 1098 купли-продажи земельного участка. При этом в числе подлинных документов у ответчика суд установил наличие трех экземпляров договора N 1098 от 27 июля 2012 года купли-продажи земельного участка, с подписями со стороны Продавца, скрепленной печатью.
Поскольку ответчик представил подписанные договор и соглашение, суд первой инстанции правомерно признал их заключенными и принял решение об обязании Управления земельными ресурсами вручить ООО "СВАП-ЮГ" по одному подписанному подлинному экземпляру соглашения от 27.07.2012 о расторжении договора аренды земельного участка N 567 от 29.12.2006 и договора N 1098 от 27.07.2012 купли-продажи земельного участка площадью 166.583 кв. м кадастровый номер 30:12:000000:399 по ул. Магистральная, 1.
Доказательств возврата истцу его экземпляров заключенных соглашений ответчиком суду первой и апелляционной инстанций не представлено, несмотря на то, что истец неоднократно обращался с таким письменным требованием в Управление по земельным ресурсам (05.08.2013 и 14.08.2013).
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, оснований для их переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Астраханской области от 26.08.2013 в обжалуемой части принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и при правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены в данной части не имеется.
Нарушений норм процессуального права, которые могли бы привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
Решение Арбитражного суда Астраханской области от 26 августа 2013 года по делу N А06-4082/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.11.2013 ПО ДЕЛУ N А06-4082/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 ноября 2013 г. по делу N А06-4082/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко И.П.,
при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью "СВАП-Юг" - Мазаев Д.В., приказ от 18.11.2011 N 1-ОД,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 26 августа 2013 года N А06-4082/2013, принятое судьей Баскаковой И.Ю.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "СВАП-Юг", г. Астрахань (ИНН 3023002176, ОГРН 1113023001684),
к Управлению земельными ресурсами администрации города Астрахани, г. Астрахань, (ИНН 3015090933, ОГРН 1103015001561),
третье лицо:
администрация города Астрахани, г. Астрахань,
об обязании заключить соглашение от 27.07.2012 года о расторжении договора аренды земельного участка N 567 от 29.12.2006 года, а также об обязании заключить договор N 1098 от 27.07.2012 года купли-продажи земельного участка площадью 166.583 кв. м, кадастровый номер 30:12:000000:399, по ул. Магистральная, д. 1 в Трусовском районе г. Астрахани из состава земель населенных пунктов, для эксплуатации производственной базы с указанием выкупной цены в сумме 5 398 080 руб.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СВАП-Юг" (далее - ООО "СВАП-Юг") обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Управлению земельными ресурсами администрации города Астрахани (далее - Управление земельными ресурсами) об обязании заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 567 от 29.12.2006, а также об обязании заключить договор N 1098 от 27.07.2012 купли-продажи земельного участка площадью 166 583 кв. м, кадастровый номер 30:12:000000:399, по ул. Магистральная, 1 в Трусовском районе г. Астрахани из состава земель населенных пунктов, для эксплуатации производственной базы с указанием выкупной цены в сумме 5 398 080 руб.; об обязании Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани вручить ООО "СВАП-ЮГ" по одному подписанному подлинному экземпляру соглашения от 27.07.2012 о расторжении договора аренды земельного участка N 567 от 29.12.2006 и договора N 1098 от 27.07.2012 купли-продажи земельного участка площадью 166.583 кв. м кадастровый номер 30:12:000000:399 по ул. Магистральная, 1 в течение пятидневного срока после вступления решения в законную силу.
Определением арбитражного суда Астраханской области от 18 июня 2013 года суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию города Астрахани.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 26.08.2013 в удовлетворении исковых требований ООО "СВАП-Юг" об обязании Управления земельными ресурсами заключить с ООО "СВАП-Юг" соглашение от 27 июля 2012 о расторжении договора аренды земельного участка N 567 от 29.12.2006 и договор купли-продажи земельного участка N 1098 от 27 июля 2012 отказано.
В соответствии с указанным решением Управлению земельными ресурсами следовало вручить ООО "СВАП-Юг" по одному подписанному экземпляру соглашения от 27.07.2012 о расторжении договора аренды земельного участка N 567 от 29.12.2006 и договора N 1098 от 27 июля 2012 купли-продажи земельного участка площадью 166583 кв. м с кадастровым номером 30:12:000000:399, расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Магистральная,1 - в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление земельными ресурсами обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части удовлетворения иска и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Как указывает заявитель апелляционной жалобы, Управлением земельными ресурсами в адрес ООО "СВАП-Юг" был направлен проект договора купли-продажи земельного участка от 27.05.2013, пунктом 2.1 которого установлена цена земельного участка - 51 821 572,50 руб. Такая цена была определена Управлением в соответствии с постановлением Правительства Астраханской области от 27.09.2012 N 406-П, которое вступило в законную силу 14.10.2012, таким образом, полагает, что ссылка заявителя на определение стоимости земельного участка исходя из 2,5% от кадастровой стоимости, действующей на момент первичного обращения, является необоснованной. Кроме того, заявитель апелляционной жалобы находит необоснованной ссылку суда первой инстанции на договор купли-продажи от 27.07.2012 N 1098, поскольку данный проект договора был ошибочно направлен в адрес ООО "СВАП-Юг", что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для заключения договора купли-продажи на условиях, изложенных в указанном проекте.
В судебном заседании представитель ООО "СВАП-Юг" возражал против доводов апелляционной жалобы, находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым с соблюдением норм материального и процессуального права при полном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения спора, просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом извещены.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 АПК РФ.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение суда первой инстанции от 26.08.2013 пересматривается по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителя истца, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и отмене не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, истец является собственником объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 30:12:000000:399, площадью 166 583 кв. м, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Магистральная, д. 1, что подтверждается имеющимися в деле свидетельствами о государственной регистрации прав.
Право аренды на указанный земельный участок по договору аренды N 567 от 29 декабря 2006 года перешло к истцу согласно договору уступки прав и обязанностей N 11V7099 от 05.12.2011.
Истец своим письмом (исх. N 08/12 от 10.04.2012) обратился в адрес ответчика с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 30:12:000000:399, расположенного по адресу г. Астрахань, Трусовский район, ул. Магистральная, 1, находящегося у ООО "СВАП-Юг" на праве аренды согласно договору N 567 от 29.02.2006 и договору уступки прав и обязанностей от 05.12.2011 N 11V7099.
Данное письмо принято ответчиком в установленном порядке 17 апреля 2012 г. с представленным истцом пакетом документов, что подтверждается распиской в получении документов с приложением.
Из материалов дела следует, что Администрацией города Астрахани 09.07.2012 вынесено Постановление N 5795, в пункте 1 которого указано: Прекратить с даты регистрации права собственности на земельный участок право аренды ООО "СВАП-ЮГ" на земельный участок площадью 168 752 кв. м (кадастровый номер: 30:12:0:0095) по ул. Магистральной, 1 в Трусовском районе.
Пунктом 2 данного Постановления постановлено: предоставить ООО "СВАП-Юг" за плату в собственность земельный участок площадью 166 583 кв. м (кадастровый номер: 30:12:000000:399) по ул. Магистральной, 1 в Трусовском районе из состава земель населенных пунктов для эксплуатации производственной базы.
Ответчик, в соответствии с положениями пункта 6 ст. 36 Земельного Кодекса РФ, направил истцу оферту - договор купли-продажи земельного участка N 1098 от 27 июля 2012 года (для подписания), по которому Управление земельными ресурсами указано "Продавцом", а ООО "СВАП-Юг" - "Покупателем", по пункту 1.1 договора Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:12:000000:399, находящийся по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Магистральная,1, для использования в целях: эксплуатации производственной базы, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 166 583 кв. м.
По пункту 2.1 договора цена участка определена в соответствии с прилагаемым расчетом стоимости земельного участка, заявленного на приобретение в частную собственность. Цена Участка составляет 5 398 080 руб. 47 коп.
По пункту 2.3 договора Покупатель оплачивает цену Участка до момента подписания настоящего Договора Продавцом.
Кроме договора купли-продажи земельного участка N 1098 от 27 июля 2012 года ответчик представил истцу соглашение от 27 июля 2012 года о расторжении договора аренды земельного участка от 29 декабря 2006 года N 567 для подписания.
Направленные истцу проект договора купли-продажи N 1098 от 27.07.2012 и соглашение от 27.07.2012 о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N 567 не были подписаны со стороны Управления земельными ресурсами.
Со стороны Покупателя к данной оферте не было заявлено никаких возражений.
Истец произвел оплату цены земельного участка, указанной в пункте 2.1 договора N 1098 в полном объеме 23.04.2013, что подтверждается платежным поручением N 102, в назначении платежа указано "Оплата по договору купли-продажи земельного участка N 1098 от 27.07.2012 земельный участок по адресу: г. Астрахань, ул. Магистральная,1".
Подписав договор купли-продажи N 1098 от 27.07.2012 и соглашение о расторжении договора аренды N 567, истец сопроводительным письмом (исх. N 32/13 от 23.04.2013) направил ответчику подписанный со стороны истца договор купли-продажи земельного участка N 1098 от 27 июля 2012 года, соглашение от 27 июля 2012 года о расторжении договора аренды земельного участка от 29 декабря 2006 года N 567 и платежное поручение N 102 от 23.04.2013 года. Данные документы поступили и приняты ответчиком 26.04.2013.
Не возвратив истцу подписанный договор купли-продажи N 1098 от 27.07.2012 и соглашение о расторжении договора аренды N 567, ответчик в адрес истца 27 мая 2013 года направил письмо, в котором сообщил о подготовке нового проекта договора купли-продажи земельного участка с новой ценой, рассчитанной в соответствии с Постановлением Правительства Астраханской области от 27.09.2012 г. N 406-П и приложил новый расчет стоимости земельного участка уже в размере 51 821 572,50 руб., заявленного на приобретение в частную собственность ООО "СВАП-ЮГ", расположенного по адресу г. Астрахань, Трусовский район, ул. Магистральная,1.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Удовлетворяя исковые требования в обжалуемой части, суд первой инстанции исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Кодекса).
Согласно пункту 3 статьи 426 и статье 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Порядок приобретения земельных участков юридическими лицами собственниками зданий, строений, сооружений определен положениями пунктам 5 и 6 статьи 36 ЗК РФ, согласно которым для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
Из содержания указанных норм следует, что собственникам объектов недвижимого имущества принадлежит право приватизации земельного участка, занятого указанным объектом, путем заключения договора купли-продажи с собственником земельного участка, на котором расположено это здание, в отсутствие какого-либо ограничения свободы заключения договора.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" выкупная цена земельных участков для перечисленных в данной статье лиц устанавливается в процентах от кадастровой стоимости.
Из содержания пунктов 5, 6, 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления. При этом к заявлению должны быть приложены необходимые для принятия компетентным органом решения документы, в частности кадастровая карта (план) земельного участка либо заявление о ее изготовлении. Наличие заявления и кадастровой карты (плана) земельного участка, которая позволяет индивидуализировать земельный участок как объект гражданских прав, дает основания и обязывает компетентный орган направить заинтересованному лицу проект договора купли-продажи земельного участка с определением в нем его цены.
Таким образом, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из изложенного следует, что договор купли-продажи земельного участка должен соответствовать нормам права, действующим на момент заключения договора.
Как следует из материалов дела, заявление истца о выкупе земельного участка поступило в адрес ответчика 17.04.2012.
Приняв решение о предоставлении ООО "СВАП-Юг" земельного участка в собственность за плату и направив в адрес истца, как покупателя, подготовленный ответчиком проект договора купли-продажи, продавец тем самым выполнил свои обязанности, предусмотренные действующим законодательством и определив в договоре выкупную цену земельного участка площадью 166 583 кв. м (кадастровый номер: 30:12:000000:399) по ул. Магистральной,1 г. Астрахани, в соответствии с действующим порядком на момент обращения истца с заявлением о выкупе данного участка.
Спора по размеру определенной Продавцом выкупной цены земельного участка у Покупателя не имелось, выкупная цена оплачена в полном объеме в размере, указанном в пункте 2.1 договора купли-продажи N 1098 от 27 июля 2012 г. с соблюдением условий пункта 2.3 договора.
Как верно установлено судом первой инстанции, не подписание со стороны продавца договора купли-продажи N 1098 от 27 июля 2012 и соглашения от 27 июля 2012 о расторжении договора после оплаты Покупателем выкупной цены участка явилось нарушением прав истца, повлекшим обращение в суд первой инстанции с настоящим иском для защиты своих прав и законных интересов.
Таким образом, направление ответчиком в адрес истца письма от 27 мая 2013 года с указанием о применении нового порядка определения цены выкупаемого земельного участка в соответствии с Постановлением Правительства Астраханской области от 27.09.2012 N 406-П не может рассматриваться как новая оферта к отношениям по выкупу спорного земельного участка.
Довод апелляционной жалобы об ошибочном направлении в адрес истца проекта договора купли-продажи с ценой договора 5 398 080 руб., а также о направлении в ответ на заявление истца от 10.04.2012 N 08/12 проекта договора купли-продажи земельного участка от 27.05.2013, пунктом 2.1 которого установлена новая цена земельного участка - 51 821 572,50 руб. судебная коллегия находит несостоятельным и противоречащим нормам материального права, регулирующим порядок заключения договора купли-продажи земельного участка.
Позицию ответчика о необходимости расчета стоимости земельного участка с учетом Постановления Правительства Астраханской области от 27.09.2012 N 406-П "О порядке определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках" суд апелляционной инстанции считает неверной, поскольку указанное постановление принято в сентябре 2012 года и вступило в силу 15.10.2012, уже после обращения ООО "СВАП-Юг" в Управление земельными ресурсами г. Астрахани с заявлением о выкупе спорного земельного участка и после принятия Администрацией г. Астрахани постановления N 5795 о предоставлении истцу в собственность данного земельного участка, и его применение в данном случае противоречит положениям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
У Управления земельными ресурсами возникла обязанность заключить такой договор купли-продажи и размер выкупной цены подлежит определению на дату подачи заявки в сумме 5 398 080 руб.
В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции ответчиком представлено заверенное представителем ответчика Соглашение от 27.07.2012 о расторжении договора аренды земельного участка N 567 от 29.12.2006, подписанное со стороны Арендодателя и скрепленное печатью.
Арбитражный суд Астраханской области также обозревал подлинник договора от 27.07.2012 г. N 1098 купли-продажи земельного участка. При этом в числе подлинных документов у ответчика суд установил наличие трех экземпляров договора N 1098 от 27 июля 2012 года купли-продажи земельного участка, с подписями со стороны Продавца, скрепленной печатью.
Поскольку ответчик представил подписанные договор и соглашение, суд первой инстанции правомерно признал их заключенными и принял решение об обязании Управления земельными ресурсами вручить ООО "СВАП-ЮГ" по одному подписанному подлинному экземпляру соглашения от 27.07.2012 о расторжении договора аренды земельного участка N 567 от 29.12.2006 и договора N 1098 от 27.07.2012 купли-продажи земельного участка площадью 166.583 кв. м кадастровый номер 30:12:000000:399 по ул. Магистральная, 1.
Доказательств возврата истцу его экземпляров заключенных соглашений ответчиком суду первой и апелляционной инстанций не представлено, несмотря на то, что истец неоднократно обращался с таким письменным требованием в Управление по земельным ресурсам (05.08.2013 и 14.08.2013).
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, оснований для их переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Астраханской области от 26.08.2013 в обжалуемой части принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и при правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены в данной части не имеется.
Нарушений норм процессуального права, которые могли бы привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
Решение Арбитражного суда Астраханской области от 26 августа 2013 года по делу N А06-4082/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)