Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пономаревой И.В.
судей Ванина В.В., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от истца: представитель Попова Г.Д. по доверенности N из-28277/13 от 18.06.2012 (до перерыва)
от ответчика: председатель Удовиченко В.А., паспорт (до перерыва)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Автокооператива "Полет"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 14.09.2012 г. принятое в составе судьи Меленчука И.С.
по делу N А53-19427/2011
о взыскании 2 480 076 руб. 28 коп.
по иску: Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
к ответчику: Автокооперативу "Полет"
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Автокооперативу "Полет" (далее - ответчик) о взыскании 2 480 076 руб. 28 коп., из них 1 954 744 руб. 43 коп. задолженности, 525 331 руб. 85 коп. пени. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012, в иске отказано. Суды пришли к выводу о том, что представленный истцом расчет суммы долга не соответствует условиям спорного договора, не допускающего одностороннее изменение арендодателем арендной платы, ввиду отсутствия дополнительных соглашений по установлению размера арендных платежей на 2007-2011 годы. В удовлетворении требований о взыскании долга за период по 30.09.2008 и начисленной на него пени отказано в связи с применением по заявлению ответчика последствий пропуска срока исковой давности.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.07.2012 г. решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
При новом рассмотрении дела решением от 14 сентября 2012 г. исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, Автокооператив "Полет" обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований истца в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель приводит доводы о том, что спорный земельный участок обременен сервитутами: особый режим использования земли, обеспечить беспрепятственный доступ инженерных служб города к работе с инженерными сетями на участке S = 2762,0 м кв. Арендодатель не выполнил свои обязанности по договору в части производства перерасчета арендной платы и своевременного информирования об этом арендатора. Условиями договора аренды N 27603 от 12.05.2005 г. и дополнительного соглашения N 1 от 08.12.2006 г. арендодатель не был наделен правом в одностороннем порядке вносить корректировки (изменения) в формулу определения размера арендной платы. Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло по вине истца, поскольку он не принимал мер по своевременному уведомлению ответчика о необходимости перерасчета арендной платы. Судом первой инстанции не было принято во внимание заявление ответчика о применении срока исковой давности и пр.
В судебном заседании председатель Автокооператива "Полет" поддержал доводы апелляционной жалобы и доводы, изложенные в дополнении к апелляционной жалобе.
Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 21 ноября 2012 года до 13 час. 45 мин. После окончания перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 12.05.2005 г. между сторонами был заключен договор N 27603 аренды земельного участка площадью 15589 кв. м, кадастровый номер 61:44:06 12 87:0023, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Судостроительная, 55, для размещения, строительства и эксплуатации гаражей.
В силу п. 2.1 договора срок его действия составил с 28.04.2003 по 28.04.2052.
В соответствии со ст. 609 ГК РФ данный договор прошел государственную регистрацию 21.06.2005, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.
Спорный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 12.05.2005.
Согласно разделу 3 спорного договора размер годовой арендной платы на момент заключения договора составил 189 904,51 руб. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равным частями от общей суммы задолженности по позднее 20 числа последнего месяца квартала. Расчет арендной платы определен сторонами в приложении к договору.
В соответствии с приложением N 2 к спорному договору размер арендной платы определен сторонами по формуле, установленной Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону, утвержденном Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 22.12.2004 N 2100, с применением коэффициентов, действующих на момент заключения договора.
Как указано в п. 3.4 договора, размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Пунктом 5.2 спорного договора предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования.
08.12.2006 между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1 к спорному договору, которым в спорный договор были внесены следующие изменения. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 25.05.2007. При этом стороны предусмотрели, что действие указанного дополнительного соглашения распространяется на период с 01.01.2006.
Так, сторонами был изменен кадастровый номер арендуемого земельного участка на 61:44:00 00 00:0193; изменен размер арендной платы, которая составила 104 048,82 руб. в год, а также изменен механизм расчет арендной платы, предусмотренный Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону" в редакции от 25.07.2006, а именно произведен переход на формулу расчета арендной платы, исчисляемую как произведение кадастровой стоимости на ставку арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка. Для расчета арендной платы на 2006 год сторонами были установлены: кадастровая стоимость в размере 52 029 409,44 руб., а ставка арендной платы - 0,2%, как за земельные участки, предназначенные для размещения гаражей.
Как указано истцом, в период действия спорного договора, а именно с 01.01.2007 по 30.06.2011 ответчиком не надлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по спорному договору в части внесения арендной платы в размере, установленном на основании нормативно-правовых актов органов местного самоуправления. Согласно представленному истцом расчету сумма задолженности по арендной плате по спорному договору за период с 01.01.2007 по 30.06.2011 составила 1 954 744,43 руб. В связи с нарушением сроков внесения арендной платы истцом также произведено начисление пени, которая за период с 21.06.2005 по 31.07.2011 составила 525 331,85 руб.
Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства и пояснения сторон в их совокупности, пришел к выводу о правомерности заявленных требований в полном объеме исходив из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере определенном договором.
Согласно п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.
Как указано в ст. 65 Земельного кодекса РФ, формами платы за землю являются земельный налог и арендной платы. Ввиду отсутствия у ответчика вещного права на спорный земельный участок, единственным для ответчика вариантом оплаты за пользование земельным участком является внесение арендной платы.
В соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" от 25.10.2001 распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.
Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ, ч. 1 ст. 424 ГК РФ арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта РФ и муниципальной собственности является устанавливаемой уполномоченными органами.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Согласно приложению N 2 к договору аренды земельного участка от 12.05.2005 N 27603 при определении размера арендной платы за пользование земельным участком используется формула расчета арендной платы, установленная Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 22.12.2004 N 2100, с применением размеров коэффициентов, действующих на момент заключения договора. Как следует из постановления N 2100, фактически им внесены изменения в названное Положение, утвержденное постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555.
Согласованная сторонами в договоре от 12.05.2005 методика расчета арендной платы соответствовала действовавшему на момент его заключения Положению о порядке определения размера арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденному Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555, и учитывала среднюю ставку земельного налога за единицу площади земельного участка в год, коэффициент индексации ставок земельного налога, коэффициент зоны градостроительной ценности (территориальной зоны) и коэффициент кратности (дифференцирован по видам использования земель и категории арендаторов).
Постановлением Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 (в редакции постановления от 15.11.2006 N 445) установлен порядок, согласно которому размер годовой арендной платы за использование земельных участков определен как произведение кадастровой стоимости земельного участка и утвержденной ставки арендной платы по видам использования земель, и подлежал ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.
Аналогичная формула расчета арендной платы закреплена и получила дальнейшее развитие в постановлениях мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 и от 29.12.2007 N 1420, постановлении администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 (с учетом изменений в названные правовые акты).
08.12.2006 сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к спорному договору, которым изменен кадастровый номер арендуемого земельного участка на 61:44:000000:0193 и изменен размер арендной платы, составившей 104 058 рублей 82 копейки в год. Изменение размера арендной платы обусловлено применением сторонами нового механизма расчета арендной платы, установленного Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону" в редакции от 25.07.2006, а именно переходом к формуле расчета арендной платы, исчисляемой как произведение кадастровой стоимости участка и ставки арендной платы по виду использования земельного участка.
Дополнительное соглашение зарегистрировано 25.01.2007. Путем заключения данного дополнительного соглашения сторонами изменена методика исчисления арендной платы, что соответствует положениям 452 ГК РФ.
Как следует из материалов дела, разногласий относительно суммы внесенных ответчиком платежей (за 2007 год 116 000 рублей, за 2008 год 124 000 рублей, за 2009 год 139 000 рублей, за 2010 год 148 000 рублей, за 1 полугодие 2011 года 86 000 рублей) между сторонами нет.
Согласно представленному истцом расчету задолженность по арендной плате за период с 01.01.2007 по 30.06.2011 с учетом произведенных ответчиком платежей составила 1 954 744,43 руб.
Данная сумма задолженности исчислена с применением методики расчета арендной платы, установленной Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону" с применением ежегодной индексации размера арендой платы, а также исходя из последующих изменений ставки арендной платы по виду использования земельного участка, устанавливаемых нормативными актами органа местного самоуправления в пределах своей компетенции. Суд первой инстанции указал, что такие изменения ставки арендной платы не являются изменениями условий договора в смысле ст. 452 ГК РФ, так как они произведены в пределах согласованной сторонами формуле расчета арендной платы по договору. Расчет судом проверен, признан обоснованным.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2007 по 30.06.2011 составила 1 954 744,43 руб.
В ходе рассмотрения дела ответчиком было заявлено об уменьшении размера арендной платы в связи с прохождением по спорному земельному участку городских коммуникаций.
Названые возражения правомерно были отклонены судом первой инстанции в силу следующего.
В соответствии со ст. 23 Земельного кодекса РФ за установленный сервитут может требовать собственник земельного участка, каковым ответчик не является. Данный довод также не соответствует положениям ст. 612 ГК РФ.
По правилам ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Об установленных ограничениях арендатор был уведомлен при заключении договора аренды земельного участка, что подтверждается актом приема-передачи от 12.05.2005.
Доказательств невозможности использования спорного земельного участка по назначению ответчиком не представлено. Согласно пояснениям представителя ответчика на настоящий момент охранная зона городских коммуникаций является проездом к спорным гаражам, что свидетельствует об использовании ответчиком спорного земельного участка.
Также является невозможным исчисление арендной платы за части спорного земельного участка по различным ставкам. Такие условия сторонами при заключении договора и дополнительного соглашения не согласовывались, напротив, с учетом извещенности ответчика об обременении спорного земельного участка, сторонами был согласован размер арендной платы в соответствии с действующими нормативными актами по единой ставке для всего земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы о том, что условиями договора аренды N 27603 от 12.05.2005 г. и дополнительного соглашения N 1 от 08.12.2006 г. арендодатель не был наделен правом в одностороннем порядке вносить корректировки (изменения) в формулу определения размера арендной платы, подлежат отклонению апелляционным судом.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582).
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки и ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Изложенное означает, что стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
В силу того, что регулирование арендной платы за спорные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 г. N 15837/11, от 15.03.2012 N 15117/11, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.10.2012 г. по делу N А32-11398/2011.
Вместе с тем суд первой инстанции не учел следующее.
Из протокола судебного заседания от 18 января 2012 г. усматривается, что ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности (т. 1 л.д. 167-168).
Как указано в ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты нарушенного права.
В силу ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В соответствии с ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Настоящее исковое заявление подано в суд 03.10.2011.
В рамках исполнения спорного договора аренды истец должен был узнать о нарушении его прав в части получения ареной платы по истечении сроков внесения арендной платы, установленных спорным договором, то есть по истечении каждого из кварталов соответствующего года. Следовательно, срок исковой давности по требованиям о задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 30.09.2008 является пропущенным.
Доказательств перерыва течения срока исковой давности по настоящему спору истцом не представлено.
По требованию о взыскании арендной платы начиная с 4 квартала 2008 года срок исковой давности не пропущен, так как исходя из условий спорного договора о внесении арендной платы не позднее 20 числа последнего месяца квартала, о нарушении своих прав в части получения арендной платы по спорному договору за 4 квартал 2008 года истец мог узнать только с 21.12.2008, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности с даты подачи иска в суд.
Материалами дела подтверждено, что ответчиком за 4 квартал 2008 г. были осуществлены следующие платежи - 13.10.2008 г. на сумму 30 000 руб. и 16.12.2008 г. на сумму 28 000 руб. Таким образом, долг за 4 квартал 2008 г. составил 95 174 руб. 37 коп.
Общая сумма задолженности ответчика перед истцом составила 1 117 278 руб. 16 коп., в том числе за 4 квартал 2008 г. составил 95 174 руб. 37 коп. + 480 667 руб. 43 коп. (2009 г.) + 361 218 руб. 96 коп. (2010 г.) + 180 217 руб. 40 коп. (01.01.2011 г. по 30.06.2011 г.) = 1 117 278 руб. 16 коп.
В остальной части иска о взыскании задолженности надлежит отказать.
В силу ст. 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.). Следовательно, также не подлежит удовлетворению и требование истца о взыскании с ответчика пени, начисленной на сумму задолженности, возникшую до 4 квартала 2008 г. на общую сумму 356 336 руб. 01 коп.
Срок исковой давности по требованию о взыскании пени не пропущен на общую сумму 168 995 руб. 84 коп., которые и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
В остальной части иска о взыскании пени надлежит отказать.
Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку суд первой инстанции неправильно определил размер арендной платы, пени и государственной пошлины, резолютивную часть решения от 14.09.2012 г. необходимо изменить.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 14 сентября 2012 г. по делу N А53-19427/2011 изменить.
Изложить резолютивную часть решение Арбитражного суда Ростовской области от 14 сентября 2012 г. по делу N А53-19427/2011 в следующей редакции:
"Взыскать с Автокооператива "Полет" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону 1 117 278 руб. 16 коп. задолженности, 168 995 руб. 84 коп. пени.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с Автокооператива "Полет" в доход федерального бюджета 18 358 руб. 63 коп. государственной пошлины по иску".
Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в пользу Автокооператива "Полет" 962 руб. 80 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.11.2012 N 15АП-13304/2012 ПО ДЕЛУ N А53-19427/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2012 г. N 15АП-13304/2012
Дело N А53-19427/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пономаревой И.В.
судей Ванина В.В., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от истца: представитель Попова Г.Д. по доверенности N из-28277/13 от 18.06.2012 (до перерыва)
от ответчика: председатель Удовиченко В.А., паспорт (до перерыва)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Автокооператива "Полет"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 14.09.2012 г. принятое в составе судьи Меленчука И.С.
по делу N А53-19427/2011
о взыскании 2 480 076 руб. 28 коп.
по иску: Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
к ответчику: Автокооперативу "Полет"
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Автокооперативу "Полет" (далее - ответчик) о взыскании 2 480 076 руб. 28 коп., из них 1 954 744 руб. 43 коп. задолженности, 525 331 руб. 85 коп. пени. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012, в иске отказано. Суды пришли к выводу о том, что представленный истцом расчет суммы долга не соответствует условиям спорного договора, не допускающего одностороннее изменение арендодателем арендной платы, ввиду отсутствия дополнительных соглашений по установлению размера арендных платежей на 2007-2011 годы. В удовлетворении требований о взыскании долга за период по 30.09.2008 и начисленной на него пени отказано в связи с применением по заявлению ответчика последствий пропуска срока исковой давности.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.07.2012 г. решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
При новом рассмотрении дела решением от 14 сентября 2012 г. исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, Автокооператив "Полет" обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований истца в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель приводит доводы о том, что спорный земельный участок обременен сервитутами: особый режим использования земли, обеспечить беспрепятственный доступ инженерных служб города к работе с инженерными сетями на участке S = 2762,0 м кв. Арендодатель не выполнил свои обязанности по договору в части производства перерасчета арендной платы и своевременного информирования об этом арендатора. Условиями договора аренды N 27603 от 12.05.2005 г. и дополнительного соглашения N 1 от 08.12.2006 г. арендодатель не был наделен правом в одностороннем порядке вносить корректировки (изменения) в формулу определения размера арендной платы. Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло по вине истца, поскольку он не принимал мер по своевременному уведомлению ответчика о необходимости перерасчета арендной платы. Судом первой инстанции не было принято во внимание заявление ответчика о применении срока исковой давности и пр.
В судебном заседании председатель Автокооператива "Полет" поддержал доводы апелляционной жалобы и доводы, изложенные в дополнении к апелляционной жалобе.
Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 21 ноября 2012 года до 13 час. 45 мин. После окончания перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 12.05.2005 г. между сторонами был заключен договор N 27603 аренды земельного участка площадью 15589 кв. м, кадастровый номер 61:44:06 12 87:0023, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Судостроительная, 55, для размещения, строительства и эксплуатации гаражей.
В силу п. 2.1 договора срок его действия составил с 28.04.2003 по 28.04.2052.
В соответствии со ст. 609 ГК РФ данный договор прошел государственную регистрацию 21.06.2005, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.
Спорный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 12.05.2005.
Согласно разделу 3 спорного договора размер годовой арендной платы на момент заключения договора составил 189 904,51 руб. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равным частями от общей суммы задолженности по позднее 20 числа последнего месяца квартала. Расчет арендной платы определен сторонами в приложении к договору.
В соответствии с приложением N 2 к спорному договору размер арендной платы определен сторонами по формуле, установленной Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону, утвержденном Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 22.12.2004 N 2100, с применением коэффициентов, действующих на момент заключения договора.
Как указано в п. 3.4 договора, размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Пунктом 5.2 спорного договора предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования.
08.12.2006 между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1 к спорному договору, которым в спорный договор были внесены следующие изменения. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 25.05.2007. При этом стороны предусмотрели, что действие указанного дополнительного соглашения распространяется на период с 01.01.2006.
Так, сторонами был изменен кадастровый номер арендуемого земельного участка на 61:44:00 00 00:0193; изменен размер арендной платы, которая составила 104 048,82 руб. в год, а также изменен механизм расчет арендной платы, предусмотренный Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону" в редакции от 25.07.2006, а именно произведен переход на формулу расчета арендной платы, исчисляемую как произведение кадастровой стоимости на ставку арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка. Для расчета арендной платы на 2006 год сторонами были установлены: кадастровая стоимость в размере 52 029 409,44 руб., а ставка арендной платы - 0,2%, как за земельные участки, предназначенные для размещения гаражей.
Как указано истцом, в период действия спорного договора, а именно с 01.01.2007 по 30.06.2011 ответчиком не надлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по спорному договору в части внесения арендной платы в размере, установленном на основании нормативно-правовых актов органов местного самоуправления. Согласно представленному истцом расчету сумма задолженности по арендной плате по спорному договору за период с 01.01.2007 по 30.06.2011 составила 1 954 744,43 руб. В связи с нарушением сроков внесения арендной платы истцом также произведено начисление пени, которая за период с 21.06.2005 по 31.07.2011 составила 525 331,85 руб.
Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства и пояснения сторон в их совокупности, пришел к выводу о правомерности заявленных требований в полном объеме исходив из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере определенном договором.
Согласно п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.
Как указано в ст. 65 Земельного кодекса РФ, формами платы за землю являются земельный налог и арендной платы. Ввиду отсутствия у ответчика вещного права на спорный земельный участок, единственным для ответчика вариантом оплаты за пользование земельным участком является внесение арендной платы.
В соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" от 25.10.2001 распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.
Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ, ч. 1 ст. 424 ГК РФ арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта РФ и муниципальной собственности является устанавливаемой уполномоченными органами.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Согласно приложению N 2 к договору аренды земельного участка от 12.05.2005 N 27603 при определении размера арендной платы за пользование земельным участком используется формула расчета арендной платы, установленная Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 22.12.2004 N 2100, с применением размеров коэффициентов, действующих на момент заключения договора. Как следует из постановления N 2100, фактически им внесены изменения в названное Положение, утвержденное постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555.
Согласованная сторонами в договоре от 12.05.2005 методика расчета арендной платы соответствовала действовавшему на момент его заключения Положению о порядке определения размера арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденному Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555, и учитывала среднюю ставку земельного налога за единицу площади земельного участка в год, коэффициент индексации ставок земельного налога, коэффициент зоны градостроительной ценности (территориальной зоны) и коэффициент кратности (дифференцирован по видам использования земель и категории арендаторов).
Постановлением Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 (в редакции постановления от 15.11.2006 N 445) установлен порядок, согласно которому размер годовой арендной платы за использование земельных участков определен как произведение кадастровой стоимости земельного участка и утвержденной ставки арендной платы по видам использования земель, и подлежал ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.
Аналогичная формула расчета арендной платы закреплена и получила дальнейшее развитие в постановлениях мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 и от 29.12.2007 N 1420, постановлении администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 (с учетом изменений в названные правовые акты).
08.12.2006 сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к спорному договору, которым изменен кадастровый номер арендуемого земельного участка на 61:44:000000:0193 и изменен размер арендной платы, составившей 104 058 рублей 82 копейки в год. Изменение размера арендной платы обусловлено применением сторонами нового механизма расчета арендной платы, установленного Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону" в редакции от 25.07.2006, а именно переходом к формуле расчета арендной платы, исчисляемой как произведение кадастровой стоимости участка и ставки арендной платы по виду использования земельного участка.
Дополнительное соглашение зарегистрировано 25.01.2007. Путем заключения данного дополнительного соглашения сторонами изменена методика исчисления арендной платы, что соответствует положениям 452 ГК РФ.
Как следует из материалов дела, разногласий относительно суммы внесенных ответчиком платежей (за 2007 год 116 000 рублей, за 2008 год 124 000 рублей, за 2009 год 139 000 рублей, за 2010 год 148 000 рублей, за 1 полугодие 2011 года 86 000 рублей) между сторонами нет.
Согласно представленному истцом расчету задолженность по арендной плате за период с 01.01.2007 по 30.06.2011 с учетом произведенных ответчиком платежей составила 1 954 744,43 руб.
Данная сумма задолженности исчислена с применением методики расчета арендной платы, установленной Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону" с применением ежегодной индексации размера арендой платы, а также исходя из последующих изменений ставки арендной платы по виду использования земельного участка, устанавливаемых нормативными актами органа местного самоуправления в пределах своей компетенции. Суд первой инстанции указал, что такие изменения ставки арендной платы не являются изменениями условий договора в смысле ст. 452 ГК РФ, так как они произведены в пределах согласованной сторонами формуле расчета арендной платы по договору. Расчет судом проверен, признан обоснованным.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2007 по 30.06.2011 составила 1 954 744,43 руб.
В ходе рассмотрения дела ответчиком было заявлено об уменьшении размера арендной платы в связи с прохождением по спорному земельному участку городских коммуникаций.
Названые возражения правомерно были отклонены судом первой инстанции в силу следующего.
В соответствии со ст. 23 Земельного кодекса РФ за установленный сервитут может требовать собственник земельного участка, каковым ответчик не является. Данный довод также не соответствует положениям ст. 612 ГК РФ.
По правилам ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Об установленных ограничениях арендатор был уведомлен при заключении договора аренды земельного участка, что подтверждается актом приема-передачи от 12.05.2005.
Доказательств невозможности использования спорного земельного участка по назначению ответчиком не представлено. Согласно пояснениям представителя ответчика на настоящий момент охранная зона городских коммуникаций является проездом к спорным гаражам, что свидетельствует об использовании ответчиком спорного земельного участка.
Также является невозможным исчисление арендной платы за части спорного земельного участка по различным ставкам. Такие условия сторонами при заключении договора и дополнительного соглашения не согласовывались, напротив, с учетом извещенности ответчика об обременении спорного земельного участка, сторонами был согласован размер арендной платы в соответствии с действующими нормативными актами по единой ставке для всего земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы о том, что условиями договора аренды N 27603 от 12.05.2005 г. и дополнительного соглашения N 1 от 08.12.2006 г. арендодатель не был наделен правом в одностороннем порядке вносить корректировки (изменения) в формулу определения размера арендной платы, подлежат отклонению апелляционным судом.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582).
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки и ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Изложенное означает, что стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
В силу того, что регулирование арендной платы за спорные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 г. N 15837/11, от 15.03.2012 N 15117/11, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.10.2012 г. по делу N А32-11398/2011.
Вместе с тем суд первой инстанции не учел следующее.
Из протокола судебного заседания от 18 января 2012 г. усматривается, что ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности (т. 1 л.д. 167-168).
Как указано в ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты нарушенного права.
В силу ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В соответствии с ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Настоящее исковое заявление подано в суд 03.10.2011.
В рамках исполнения спорного договора аренды истец должен был узнать о нарушении его прав в части получения ареной платы по истечении сроков внесения арендной платы, установленных спорным договором, то есть по истечении каждого из кварталов соответствующего года. Следовательно, срок исковой давности по требованиям о задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 30.09.2008 является пропущенным.
Доказательств перерыва течения срока исковой давности по настоящему спору истцом не представлено.
По требованию о взыскании арендной платы начиная с 4 квартала 2008 года срок исковой давности не пропущен, так как исходя из условий спорного договора о внесении арендной платы не позднее 20 числа последнего месяца квартала, о нарушении своих прав в части получения арендной платы по спорному договору за 4 квартал 2008 года истец мог узнать только с 21.12.2008, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности с даты подачи иска в суд.
Материалами дела подтверждено, что ответчиком за 4 квартал 2008 г. были осуществлены следующие платежи - 13.10.2008 г. на сумму 30 000 руб. и 16.12.2008 г. на сумму 28 000 руб. Таким образом, долг за 4 квартал 2008 г. составил 95 174 руб. 37 коп.
Общая сумма задолженности ответчика перед истцом составила 1 117 278 руб. 16 коп., в том числе за 4 квартал 2008 г. составил 95 174 руб. 37 коп. + 480 667 руб. 43 коп. (2009 г.) + 361 218 руб. 96 коп. (2010 г.) + 180 217 руб. 40 коп. (01.01.2011 г. по 30.06.2011 г.) = 1 117 278 руб. 16 коп.
В остальной части иска о взыскании задолженности надлежит отказать.
В силу ст. 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.). Следовательно, также не подлежит удовлетворению и требование истца о взыскании с ответчика пени, начисленной на сумму задолженности, возникшую до 4 квартала 2008 г. на общую сумму 356 336 руб. 01 коп.
Срок исковой давности по требованию о взыскании пени не пропущен на общую сумму 168 995 руб. 84 коп., которые и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
В остальной части иска о взыскании пени надлежит отказать.
Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку суд первой инстанции неправильно определил размер арендной платы, пени и государственной пошлины, резолютивную часть решения от 14.09.2012 г. необходимо изменить.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 14 сентября 2012 г. по делу N А53-19427/2011 изменить.
Изложить резолютивную часть решение Арбитражного суда Ростовской области от 14 сентября 2012 г. по делу N А53-19427/2011 в следующей редакции:
"Взыскать с Автокооператива "Полет" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону 1 117 278 руб. 16 коп. задолженности, 168 995 руб. 84 коп. пени.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с Автокооператива "Полет" в доход федерального бюджета 18 358 руб. 63 коп. государственной пошлины по иску".
Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в пользу Автокооператива "Полет" 962 руб. 80 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)