Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Алексеева С.В., Калининой Н.С.
при участии в заседании:
от истца ГУП города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" (ОГРН 1027739801352) - Зима В.В. дов. от 19.11.2013 г.
от ответчика ООО "ГЛЕН-маркет" (ОГРН 1067746298828) - Смеркис А.И. дов. от 20.10.2013 г.
рассмотрев 04 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ГЛЕН-маркет"
на решение от 30 августа 2013 года
Арбитражного суда г. Москвы,
принятое судьей Буниной О.П.,
на постановление от 03 октября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Седовым С.П., Семикиной О.Н., Юрковой Н.В.
по иску Государственного унитарного предприятия города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов"
к Обществу с ограниченной ответственностью "ГЛЕН-маркет"
о взыскании задолженности
установил:
Государственное унитарное предприятие города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "ГЛЕН-маркет" (далее - ответчик) 2.279.598 руб. 14 коп. задолженности за теплоснабжение и водоснабжение за период с сентября по ноябрь 2012 года, за техническое обслуживание узла учета расхода тепловой энергии за период с 01.04.2012 г. по декабрь 2012 года, за аренду земельного участка за 2012 год, в соответствии со ст. ст. 309, 310, 606, 607, 608, 616, 652 ГК РФ.
Протокольным определением суда от 04.06.2013 г. принято заявление истца об изменении размера исковых требований - до суммы 3.788.812 руб. 51 коп. - платы за пользование земельным участком за период с 1 квартала 2012 года по 2 квартал 2013 года.
Решением арбитражного суда г. Москвы от 30 августа 2013 года Арбитражный суд города Москвы удовлетворил исковые требования. Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "ГЛЕН-маркет" в пользу Государственного унитарного предприятия г. Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" 3 788 812 руб. 51 коп. - задолженность по оплате за пользование земельным участком за период с 1-го квартала 2012 г. по 2-й квартал 2013 г., 34 397 руб. 99 коп. - расходы по госпошлине.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2013 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 30 августа 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "ГЛЕН-маркет" без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ГЛЕН-маркет" подана кассационная жалоба, в которой ответчик решением, ответчик просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 30 августа 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2013 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении требований отказать.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, от является арендатором недвижимого имущества - нежилых зданий, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Перерва, д. 8 стр. 1 и 2 на основании договоров от 23 мая 2006 г. N 17-00054\\06, N 17-00058\\05 на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы.
Указанное недвижимое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:04:0003015:1000 общей площадью 9 400 кв. м.
В соответствии с положениями ч. 2 ст., 652 ГК РФ. Ч. 2 ст. 35, ч. 3 ст. 33 Земельного Кодекса РФ плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое недвижимое имущество, должна осуществляться с учетом площади этого земельного участка, занятой зданием. строением, сооружением и необходимой для использования арендованного недвижимого имущества.
Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что арендованное им недвижимое имущество занимает не весь земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003015:1000, а только часть, 6 443 кв. м, что подтверждается распечаткой публичной кадастровой карты.
Истцом не представлено доказательств того, что для использованного арендованного ответчиком недвижимого имущества с кадастровым номером 77:04:0003015:10000 необходима вся площадь земельного участка., а именно 94000 кв. м.
Кроме того, Распоряжение Департамента имущества города Москвы от 27.09.2011. N 2218-р "О прекращении права хозяйственного ведения ГУП "Московское имущество" на объекты нежилого фонда и передаче их на праве хозяйственного ведения ГУП "УРиРУО", на основании которого к истцу перешли права и обязанности по договорам аренды N 17-00054\\06 и N 17-00058\\06 является, по мнению истца ничтожной сделкой, противоречащей ст. ст. 295, 299 ГК РФ, ст. 20 Федерального закона "О государственных и муниципальных предприятиях".
В соответствии с ч. 2 ст. 113 ГК РФ имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
В соответствии со ст. 294 ГК РФ государственное или муниципальное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в настоящим Кодексом.
Права же самого собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении. Определены в ст. 295 ГК РФ., а также Федеральным законом от 14 ноября 2002 г. N 161 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".
В п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах. возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, поскольку в федеральном законе, в частности, в статье 295 ГК РФ, определяющей прав собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.
Поскольку распоряжение Департамента имущества г. Москвы от 27 сентября 2011 г. N 2218-р является ничтожной сделкой, противоречащей указанным положениям закона, оно не влечет юридических последствий, следовательно, к ГУП "УРиРУО", по мнению ответчика, не перешли права и обязанности по договорам аренды N 17-00054\\06 и N 17-00058\\06, следовательно истец не является надлежащим истцом.
В судебном заседании суда кассационной инстанции ответчик поддержал доводы жалобы.
Истец, ГУП г. Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить решение арбитражного суда г. Москвы от 30 августа 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2013 г. без изменения.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда г. Москвы от 30 августа 2013 г., постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2013 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что согласно свидетельств о государственной регистрации права серии 77-АН N 609883 и 77-АН N 609884 нежилые здания, расположенные по адресу: Москва, ул. Перерва, д. 8 стр. 1 (общая площадь 7.929,5 кв. м) и Москва, ул. Перерыв, д. 8, стр. 2 (общая площадь 148,6 кв. м), принадлежат истцу на праве хозяйственного ведения.
Между Государственным унитарным предприятием города Москвы "Московское имущество" (правопредшественник истца - арендодатель), Департаментом имущества города Москвы (собственник) и ООО "ГЛЕН-маркет" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 23.05.2006 г. N 17-00054/06, по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество общей площадью 148,6 кв. м (все здание), расположенное по адресу: Москва, ул. Перерва, д. 8, стр. 2, технические характеристики и иные сведения которого указаны в техническом паспорте БТИ N 2123/19 по состоянию на 16.03.2005 г., в целях использования под производственно-торговый комплекс (п. п. 1.1, 1.2, 1.3 договора). (л.д. 11 - 18 т. 1)
Срок действия договора, согласно п. 2.1 установлен с 01.03.2006 г. до 01.03.2049 г.
Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке. (п. 2.2 договора)
Договор в установленном порядке зарегистрирован 10.08.2006 г. за номером 77-77-04/082/2006-355.
В соответствии с условиями п. п. 5.4.2, 5.4.12, 5.4.13, 5.4.18 арендатор обязался:
- - заключить с арендодателем договоры на эксплуатационное, коммунальное обслуживание, на предоставление услуг по обеспечению эксплуатации арендованного объекта и оплачивать их в установленные договорами сроки в полном объеме, либо осуществлять такую деятельность самостоятельно (силами третьих лиц) при наличии соответствующего разрешения (лицензии), если иное не предусмотрено законом;
- - если объект занимает часть здания (сооружения), арендатор обязан нести расходы на содержание и эксплуатацию здания (сооружения) пропорционально доле занимаемых помещений в общей площади здания;
- - заключить договор субаренды земельного участка, занимаемого арендуемым зданием (помещением) и необходимого для его использования и произвести возмещение затрат арендодателю по пользованию данным земельным участком за период с момента возникновения отношений сторон договора по владению и (или) пользованию зданием (помещением) до заключения договора субаренды земельного участка.
Пунктом 6.1 договора установлено, что в арендную плату не включены: плата за страхование объекта; плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды; плата за эксплуатационное обслуживание; плата за предоставление коммунальным услуг.
Между ГУП г. Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" (арендодатель), Департаментом имущества города Москвы (собственник), ООО "ГЛЕН-маркет" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 от 08.12.2011 г., по условиям которого, все права и обязанности по договору от 23.05.2006 г. N 17-00054/06 переходят от Государственного унитарного предприятия города Москвы "Московское имущество" (прежнего арендодателя) к Государственному унитарному предприятию города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" (арендодателю) с 02.11.2011 г. (л.д. 19 т. 1)
На аналогичных условиях между Государственным унитарным предприятием города Москвы "Московское имущество" (правопредшественник истца - арендодатель), Департаментом имущества города Москвы (собственник) и ответчиком (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 23.05.2006 г. N 17-00058/06, согласно условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество общей площадью 7.929,5 кв. м (все здание), расположенное по адресу: Москва, ул. Перерва, д. 8, стр. 1, технические характеристики и иные сведения которого указаны в техническом паспорте БТИ N 2123/19 по состоянию на 15.07.2005 г., в целях использования под производственно-торговый комплекс, с установлением срока действия договора с 01.03.2006 г. по 01.03.2049 г. (п. п. 1.1, 1.2, 1.3, 2.1 договора). (л.д. 50 - 57 т. 1)
Договор в установленном порядке зарегистрирован за номером 77-77-04/063/2006-676.
Между ГУП г. Москвы" Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" (арендодатель), Департаментом имущества города Москвы (собственник), ООО "ГЛЕН-маркет" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 от 08.12.2011 г., согласно условиям которого, все права и обязанности по договору от 23.05.2006 г. N 17-00058/06 переходят от Государственного унитарного предприятия города Москвы "Московское имущество" (прежнего арендодателя) к Государственному унитарному предприятию города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" (арендодателю) с 02.11.2011 г. (л.д. 58 т. 1)
К договору аренды от 23.05.2006 г. N 17-00058/06 сторонами заключено дополнительное соглашение от 03.10.2012 г., зарегистрированное в установленном порядке, в соответствии с которым стороны внесли изменения в том числе в п. 5.4.12 договора аренды и изложили его в следующей редакции: "Арендатор обязуется осуществлять возмещение затрат арендодателю за пользование земельным участком, занимаемым объектом аренды, в течение 3-х банковских дней с даты получения выставленного счета при условии предоставления подтверждающих расходы документов". Пунктом 2 соглашения установлено, что дополнительное соглашение вступает в силу с даты его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 02.11.2011 г.
Между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и истцом по делу (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке от 12.03.2012 г. N М-04-036892 (договор зарегистрирован в установленном порядке 19.04.2012 г.), предметом которого является земельный участок площадью 9.400 кв. м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:04:0003015:1000, имеющий адресный ориентир: Москва, ул. Перерва, вл. 8, стр. 1, 2, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации зданий под торговые цели (п. 1.1 договора аренды земельного участка). (л.д. 139 т. 1)
Границы участка идентифицированы на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка (приложение N 1). На участке расположены два нежилых здания (п. п. 1.4, 1.5 договора).
Договор аренды земельного участка заключен сроком до 07.02.2061 г. (п. 2.1 договора).
Пунктом 4.6 договора установлено, что в соответствии с Федеральным законом от 14.11.2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" арендатор не вправе, в том числе, сдавать такой земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем).
Согласно условий договора аренды земельного участка размер годовой арендной платы составляет 2.235.636 руб. 78 коп.
Истцом в соответствии с условиями договора аренды земельного участка осуществлялись арендные платежи за период с 1 квартала 2012 года по 2 квартал 2013 года, что подтверждается платежными поручениями N 804 от 04.05.2012 г. на сумму 681.746 руб. 39 коп., 1776 от 03.10.2012 г. на сумму 558.909 руб. 20 коп., 392 от 27.12.2012 г. на сумму 558.909 руб. 18 коп., 660 от 09.04.2013 г. на сумму 435.714 руб. 67 коп., 661 от 09.04.2013 г. на сумму 435.714 руб. 67 коп., 636 от 04.04.2013 г. на сумму 558.909 руб. 20 коп.
В возмещение понесенных истцом затрат по уплате арендных платежей за пользование земельным участком истцом ответчику направлены счета: N 73 от 13.02.2013 г., 74 от 13.02.2013 г., 78 от 13.02.2013 г., получение которых ответчиком подтверждается сопроводительными письмами N 862/13 от 18.02.2013 г., (л.л. 83, 87 т. 2)
Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии с п. 3 ст. 652 ГК РФ аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу норм ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Условиями договоров аренды от 23.05.2006 г. N 17-00054/06 и N 17-00058/06, с учетом дополнительного соглашения от 03.10.2012 г., установлено, что обозначенная в договора аренды плата включает только плату за пользование зданиями и арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок.
Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ.
Нормами п. 3 ст. 33 ЗК РФ установлено, что для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Таким образом, в границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации объектов недвижимости, должна входить не только часть земельного участка, которая занята недвижимостью, но и часть, необходимая для ее использования, назначение помещения, находящегося на земельном участке, является основополагающим при определении размера площади части земельного участка, право пользования которым, имеется у истца.
Довод ответчика о несоответствии площади земельного участка, за который взыскивается компенсация арендной платы, площади необходимой для использования арендованного недвижимого имущества, проверен судом первой и апелляционной инстанции и правомерно признан необоснованным ввиду не представления доказательств того, что земельный участок был сформирован без учета расположенных на нем объектов недвижимости, доказательств нарушения при его формировании требований действующего законодательства не представлено.
При указанных обстоятельствах отсутствуют основания делать вывод о том, что до момента постановки спорного земельного участка на кадастровый учет для эксплуатации зданий был необходим земельный участок иной площади, чем указано в кадастровом паспорте.
Исследовав и оценив доказательства, суд первой и апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком, на котором расположены спорные здания, за период с 1-го квартала 2012 года по 2-й квартал 2013 года в сумме 3.788.812 руб. 51 коп.
Довод ответчика о ничтожности распоряжение Департамента имущества города Москвы от 27.09.2011. N 2218-р "О прекращении права хозяйственного ведения ГУП "Московское имущество" на объекты нежилого фонда и передаче их на праве хозяйственного ведения ГУП "УРиРУО" правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, указав что указанное распоряжение соответствует ст. 209 ГК РФ.
В п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" разъяснено, что положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказательств наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора. пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды о том. что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Исходя из изложенного, судом апелляционной инстанции правомерно не принят довод ответчика о ничтожности сделки прекращения права хозяйственного ведения ГУП г. Москвы "Московское имущество" в отношении арендованных ООО "ГЛЕН-маркет" объектов недвижимости и передачи права хозяйственного ведения в отношении спорных объектов ГУП г. Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов", указав на отсутствие оснований для освобождении ответственности от обязанности компенсировать истцу расходы по оплате арендной платы за земельный участок. Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства дела, имеющие значение для дела. Выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 августа 2013 года по делу N А40-27491/13, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ГЛЕН-маркет" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 11.12.2013 N Ф05-14852/2013 ПО ДЕЛУ N А40-27491/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 декабря 2013 г. по делу N А40-27491/13
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Алексеева С.В., Калининой Н.С.
при участии в заседании:
от истца ГУП города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" (ОГРН 1027739801352) - Зима В.В. дов. от 19.11.2013 г.
от ответчика ООО "ГЛЕН-маркет" (ОГРН 1067746298828) - Смеркис А.И. дов. от 20.10.2013 г.
рассмотрев 04 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ГЛЕН-маркет"
на решение от 30 августа 2013 года
Арбитражного суда г. Москвы,
принятое судьей Буниной О.П.,
на постановление от 03 октября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Седовым С.П., Семикиной О.Н., Юрковой Н.В.
по иску Государственного унитарного предприятия города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов"
к Обществу с ограниченной ответственностью "ГЛЕН-маркет"
о взыскании задолженности
установил:
Государственное унитарное предприятие города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "ГЛЕН-маркет" (далее - ответчик) 2.279.598 руб. 14 коп. задолженности за теплоснабжение и водоснабжение за период с сентября по ноябрь 2012 года, за техническое обслуживание узла учета расхода тепловой энергии за период с 01.04.2012 г. по декабрь 2012 года, за аренду земельного участка за 2012 год, в соответствии со ст. ст. 309, 310, 606, 607, 608, 616, 652 ГК РФ.
Протокольным определением суда от 04.06.2013 г. принято заявление истца об изменении размера исковых требований - до суммы 3.788.812 руб. 51 коп. - платы за пользование земельным участком за период с 1 квартала 2012 года по 2 квартал 2013 года.
Решением арбитражного суда г. Москвы от 30 августа 2013 года Арбитражный суд города Москвы удовлетворил исковые требования. Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "ГЛЕН-маркет" в пользу Государственного унитарного предприятия г. Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" 3 788 812 руб. 51 коп. - задолженность по оплате за пользование земельным участком за период с 1-го квартала 2012 г. по 2-й квартал 2013 г., 34 397 руб. 99 коп. - расходы по госпошлине.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2013 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 30 августа 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "ГЛЕН-маркет" без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ГЛЕН-маркет" подана кассационная жалоба, в которой ответчик решением, ответчик просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 30 августа 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2013 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении требований отказать.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, от является арендатором недвижимого имущества - нежилых зданий, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Перерва, д. 8 стр. 1 и 2 на основании договоров от 23 мая 2006 г. N 17-00054\\06, N 17-00058\\05 на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы.
Указанное недвижимое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:04:0003015:1000 общей площадью 9 400 кв. м.
В соответствии с положениями ч. 2 ст., 652 ГК РФ. Ч. 2 ст. 35, ч. 3 ст. 33 Земельного Кодекса РФ плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое недвижимое имущество, должна осуществляться с учетом площади этого земельного участка, занятой зданием. строением, сооружением и необходимой для использования арендованного недвижимого имущества.
Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что арендованное им недвижимое имущество занимает не весь земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003015:1000, а только часть, 6 443 кв. м, что подтверждается распечаткой публичной кадастровой карты.
Истцом не представлено доказательств того, что для использованного арендованного ответчиком недвижимого имущества с кадастровым номером 77:04:0003015:10000 необходима вся площадь земельного участка., а именно 94000 кв. м.
Кроме того, Распоряжение Департамента имущества города Москвы от 27.09.2011. N 2218-р "О прекращении права хозяйственного ведения ГУП "Московское имущество" на объекты нежилого фонда и передаче их на праве хозяйственного ведения ГУП "УРиРУО", на основании которого к истцу перешли права и обязанности по договорам аренды N 17-00054\\06 и N 17-00058\\06 является, по мнению истца ничтожной сделкой, противоречащей ст. ст. 295, 299 ГК РФ, ст. 20 Федерального закона "О государственных и муниципальных предприятиях".
В соответствии с ч. 2 ст. 113 ГК РФ имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
В соответствии со ст. 294 ГК РФ государственное или муниципальное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в настоящим Кодексом.
Права же самого собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении. Определены в ст. 295 ГК РФ., а также Федеральным законом от 14 ноября 2002 г. N 161 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".
В п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах. возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, поскольку в федеральном законе, в частности, в статье 295 ГК РФ, определяющей прав собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.
Поскольку распоряжение Департамента имущества г. Москвы от 27 сентября 2011 г. N 2218-р является ничтожной сделкой, противоречащей указанным положениям закона, оно не влечет юридических последствий, следовательно, к ГУП "УРиРУО", по мнению ответчика, не перешли права и обязанности по договорам аренды N 17-00054\\06 и N 17-00058\\06, следовательно истец не является надлежащим истцом.
В судебном заседании суда кассационной инстанции ответчик поддержал доводы жалобы.
Истец, ГУП г. Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить решение арбитражного суда г. Москвы от 30 августа 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2013 г. без изменения.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда г. Москвы от 30 августа 2013 г., постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2013 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что согласно свидетельств о государственной регистрации права серии 77-АН N 609883 и 77-АН N 609884 нежилые здания, расположенные по адресу: Москва, ул. Перерва, д. 8 стр. 1 (общая площадь 7.929,5 кв. м) и Москва, ул. Перерыв, д. 8, стр. 2 (общая площадь 148,6 кв. м), принадлежат истцу на праве хозяйственного ведения.
Между Государственным унитарным предприятием города Москвы "Московское имущество" (правопредшественник истца - арендодатель), Департаментом имущества города Москвы (собственник) и ООО "ГЛЕН-маркет" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 23.05.2006 г. N 17-00054/06, по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество общей площадью 148,6 кв. м (все здание), расположенное по адресу: Москва, ул. Перерва, д. 8, стр. 2, технические характеристики и иные сведения которого указаны в техническом паспорте БТИ N 2123/19 по состоянию на 16.03.2005 г., в целях использования под производственно-торговый комплекс (п. п. 1.1, 1.2, 1.3 договора). (л.д. 11 - 18 т. 1)
Срок действия договора, согласно п. 2.1 установлен с 01.03.2006 г. до 01.03.2049 г.
Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке. (п. 2.2 договора)
Договор в установленном порядке зарегистрирован 10.08.2006 г. за номером 77-77-04/082/2006-355.
В соответствии с условиями п. п. 5.4.2, 5.4.12, 5.4.13, 5.4.18 арендатор обязался:
- - заключить с арендодателем договоры на эксплуатационное, коммунальное обслуживание, на предоставление услуг по обеспечению эксплуатации арендованного объекта и оплачивать их в установленные договорами сроки в полном объеме, либо осуществлять такую деятельность самостоятельно (силами третьих лиц) при наличии соответствующего разрешения (лицензии), если иное не предусмотрено законом;
- - если объект занимает часть здания (сооружения), арендатор обязан нести расходы на содержание и эксплуатацию здания (сооружения) пропорционально доле занимаемых помещений в общей площади здания;
- - заключить договор субаренды земельного участка, занимаемого арендуемым зданием (помещением) и необходимого для его использования и произвести возмещение затрат арендодателю по пользованию данным земельным участком за период с момента возникновения отношений сторон договора по владению и (или) пользованию зданием (помещением) до заключения договора субаренды земельного участка.
Пунктом 6.1 договора установлено, что в арендную плату не включены: плата за страхование объекта; плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды; плата за эксплуатационное обслуживание; плата за предоставление коммунальным услуг.
Между ГУП г. Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" (арендодатель), Департаментом имущества города Москвы (собственник), ООО "ГЛЕН-маркет" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 от 08.12.2011 г., по условиям которого, все права и обязанности по договору от 23.05.2006 г. N 17-00054/06 переходят от Государственного унитарного предприятия города Москвы "Московское имущество" (прежнего арендодателя) к Государственному унитарному предприятию города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" (арендодателю) с 02.11.2011 г. (л.д. 19 т. 1)
На аналогичных условиях между Государственным унитарным предприятием города Москвы "Московское имущество" (правопредшественник истца - арендодатель), Департаментом имущества города Москвы (собственник) и ответчиком (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 23.05.2006 г. N 17-00058/06, согласно условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество общей площадью 7.929,5 кв. м (все здание), расположенное по адресу: Москва, ул. Перерва, д. 8, стр. 1, технические характеристики и иные сведения которого указаны в техническом паспорте БТИ N 2123/19 по состоянию на 15.07.2005 г., в целях использования под производственно-торговый комплекс, с установлением срока действия договора с 01.03.2006 г. по 01.03.2049 г. (п. п. 1.1, 1.2, 1.3, 2.1 договора). (л.д. 50 - 57 т. 1)
Договор в установленном порядке зарегистрирован за номером 77-77-04/063/2006-676.
Между ГУП г. Москвы" Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" (арендодатель), Департаментом имущества города Москвы (собственник), ООО "ГЛЕН-маркет" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 от 08.12.2011 г., согласно условиям которого, все права и обязанности по договору от 23.05.2006 г. N 17-00058/06 переходят от Государственного унитарного предприятия города Москвы "Московское имущество" (прежнего арендодателя) к Государственному унитарному предприятию города Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" (арендодателю) с 02.11.2011 г. (л.д. 58 т. 1)
К договору аренды от 23.05.2006 г. N 17-00058/06 сторонами заключено дополнительное соглашение от 03.10.2012 г., зарегистрированное в установленном порядке, в соответствии с которым стороны внесли изменения в том числе в п. 5.4.12 договора аренды и изложили его в следующей редакции: "Арендатор обязуется осуществлять возмещение затрат арендодателю за пользование земельным участком, занимаемым объектом аренды, в течение 3-х банковских дней с даты получения выставленного счета при условии предоставления подтверждающих расходы документов". Пунктом 2 соглашения установлено, что дополнительное соглашение вступает в силу с даты его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 02.11.2011 г.
Между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и истцом по делу (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке от 12.03.2012 г. N М-04-036892 (договор зарегистрирован в установленном порядке 19.04.2012 г.), предметом которого является земельный участок площадью 9.400 кв. м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:04:0003015:1000, имеющий адресный ориентир: Москва, ул. Перерва, вл. 8, стр. 1, 2, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации зданий под торговые цели (п. 1.1 договора аренды земельного участка). (л.д. 139 т. 1)
Границы участка идентифицированы на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка (приложение N 1). На участке расположены два нежилых здания (п. п. 1.4, 1.5 договора).
Договор аренды земельного участка заключен сроком до 07.02.2061 г. (п. 2.1 договора).
Пунктом 4.6 договора установлено, что в соответствии с Федеральным законом от 14.11.2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" арендатор не вправе, в том числе, сдавать такой земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем).
Согласно условий договора аренды земельного участка размер годовой арендной платы составляет 2.235.636 руб. 78 коп.
Истцом в соответствии с условиями договора аренды земельного участка осуществлялись арендные платежи за период с 1 квартала 2012 года по 2 квартал 2013 года, что подтверждается платежными поручениями N 804 от 04.05.2012 г. на сумму 681.746 руб. 39 коп., 1776 от 03.10.2012 г. на сумму 558.909 руб. 20 коп., 392 от 27.12.2012 г. на сумму 558.909 руб. 18 коп., 660 от 09.04.2013 г. на сумму 435.714 руб. 67 коп., 661 от 09.04.2013 г. на сумму 435.714 руб. 67 коп., 636 от 04.04.2013 г. на сумму 558.909 руб. 20 коп.
В возмещение понесенных истцом затрат по уплате арендных платежей за пользование земельным участком истцом ответчику направлены счета: N 73 от 13.02.2013 г., 74 от 13.02.2013 г., 78 от 13.02.2013 г., получение которых ответчиком подтверждается сопроводительными письмами N 862/13 от 18.02.2013 г., (л.л. 83, 87 т. 2)
Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии с п. 3 ст. 652 ГК РФ аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу норм ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Условиями договоров аренды от 23.05.2006 г. N 17-00054/06 и N 17-00058/06, с учетом дополнительного соглашения от 03.10.2012 г., установлено, что обозначенная в договора аренды плата включает только плату за пользование зданиями и арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок.
Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ.
Нормами п. 3 ст. 33 ЗК РФ установлено, что для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Таким образом, в границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации объектов недвижимости, должна входить не только часть земельного участка, которая занята недвижимостью, но и часть, необходимая для ее использования, назначение помещения, находящегося на земельном участке, является основополагающим при определении размера площади части земельного участка, право пользования которым, имеется у истца.
Довод ответчика о несоответствии площади земельного участка, за который взыскивается компенсация арендной платы, площади необходимой для использования арендованного недвижимого имущества, проверен судом первой и апелляционной инстанции и правомерно признан необоснованным ввиду не представления доказательств того, что земельный участок был сформирован без учета расположенных на нем объектов недвижимости, доказательств нарушения при его формировании требований действующего законодательства не представлено.
При указанных обстоятельствах отсутствуют основания делать вывод о том, что до момента постановки спорного земельного участка на кадастровый учет для эксплуатации зданий был необходим земельный участок иной площади, чем указано в кадастровом паспорте.
Исследовав и оценив доказательства, суд первой и апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком, на котором расположены спорные здания, за период с 1-го квартала 2012 года по 2-й квартал 2013 года в сумме 3.788.812 руб. 51 коп.
Довод ответчика о ничтожности распоряжение Департамента имущества города Москвы от 27.09.2011. N 2218-р "О прекращении права хозяйственного ведения ГУП "Московское имущество" на объекты нежилого фонда и передаче их на праве хозяйственного ведения ГУП "УРиРУО" правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, указав что указанное распоряжение соответствует ст. 209 ГК РФ.
В п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" разъяснено, что положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказательств наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора. пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды о том. что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Исходя из изложенного, судом апелляционной инстанции правомерно не принят довод ответчика о ничтожности сделки прекращения права хозяйственного ведения ГУП г. Москвы "Московское имущество" в отношении арендованных ООО "ГЛЕН-маркет" объектов недвижимости и передачи права хозяйственного ведения в отношении спорных объектов ГУП г. Москвы "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов", указав на отсутствие оснований для освобождении ответственности от обязанности компенсировать истцу расходы по оплате арендной платы за земельный участок. Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства дела, имеющие значение для дела. Выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 августа 2013 года по делу N А40-27491/13, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 октября 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ГЛЕН-маркет" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)