Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 декабря 2012 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцовой Ю.А.,
судей Дюкина В.Ю., Усцова Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Решановой Д.М.,
при участии:
от истца - не явились,
от ответчика - до перерыва Абдрахимов С.К., доверенность от 30.08.2012,
от лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "Уралцветметстрой"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 13 сентября 2012 года
по делу N А60-26210/2012,
вынесенное судьей Ваниным П.Б.,
по иску Администрации города Екатеринбурга
к обществу с ограниченной ответственностью "Уралцветметстрой" (ОГРН 1026602330314, ИНН 6658147444)
о взыскании задолженности по арендной плате, пени,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уралцветметстрой" (далее - ответчик, ООО "Уралцветметстрой") (с учетом уточнения требований, принятого судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании 18 523 679 руб. 14 коп., в том числе 10 327 315 руб. 85 коп. основного долга, 8 196 363 руб. 29 коп. неустойки.
Решением суда от 13.09.2012 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 15 131 586 рублей 49 копеек, в том числе 8 984 450 рублей долга, 6 147 136 рублей 49 копеек пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Ответчик с решением суда от 13.09.2012 не согласен, в апелляционной жалобе и в дополнении к апелляционной жалобе просит решение суда в части взыскания 12 586 792 руб. 11 коп., в том числе 7 377 335 руб. 44 коп. основного долга, 5 209 456 руб. 67 коп. пени изменить.
Ответчик указывает, что не имел возможности использовать земельный участок площадью 11 000 кв. м, поскольку на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий иному лицу, таким образом, ответчик получил возможность использовать земельный участок после уточнения площади земельного участка до 9 857 кв. м. Ответчик приступил к использованию земельного участка с июня 2009 года, а не с момента заключения договора. В связи с этим суд неправильно определил и размер пени. Ответчик ссылается на наличие оснований для уменьшения размера пени на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Истец в суд апелляционной инстанции не явился, отзыв на апелляционную жалобу в суд не представил.
В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 28.11.2012 в судебном заседании объявлен перерыв до 03.12.2012.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы Екатеринбурга от 18.04.2006 N 1066-р между Администрацией (арендодатель) и ООО "Уралцветметстрой" (арендатор) заключен договор аренды от 03.06.2006 N 5-1239, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 11 000 кв. м с кадастровым номером 66:41:0501007:0005, имеющий местоположение по ул. Щорса в г. Екатеринбурге, для строительства комплекса жилых домов высотой до 50 м со встроенно-пристроенным детским садом на 80 мест, нежилыми помещениями в цокольном и на первых этажах, и подземными автостоянками (п. 2.1. договора, л.д. 6-10).
В пункте 6.1. договора указан срок его действия - с 18.04.2006 по 17.04.2009.
В соответствии с п. 2.2.1 договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1).
В соответствии с п. 3.1. договора за каждый день задержки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности.
В акте приема-передачи земельного участка от 30.06.2006 стороны указали, что фактически земельный участок передан арендатору 18.04.2006 (л.д. 11).
07.08.2006 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.11.2009 (л.д. 62).
Дополнительным соглашением от 25.05.2009 N 2 в договор аренды внесены изменения, срок действия договора установлен до 01.07.2010, сторонами установлено, что в аренду предоставлен земельный участок площадью 9857 кв. м с кадастровым номером 66:41:0501007:104; арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (л.д. 14-16).
25.05.2009 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка площадью 9857 кв. м (л.д. 11).
Ссылаясь на то, что задолженность ответчика по арендной плате за использование земельного участка в период с 01.07.2008 по 31.12.2008 и 01.04.2009 по 31.12.2010 составила 10 327 315 руб. 85 коп., истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Суд первой инстанции, полагая, что ответчик начал использовать земельный участок после уточнения его площади до 9 857 кв. м, рассчитал задолженность с июня 2009 года в сумме 8 984 450 руб.
При этом суд не учел следующее.
Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2 названной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Вопреки положениям ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств невозможности использования с 18.04.2006 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501007:0005 пределах площади 9 857 кв. м.
Из материалов дела следует, что стороны подписали акт приема-передачи земельного участка арендодателем арендатору с 18.04.2006; ответчик получил санитарно-эпидемиологическое заключение от 26.07.2005 (л.д. 177), заключение экологической экспертизы от 12.10.2005 (л.д. 178-185), заключение Управления Главгосэкспертизы России по Свердловской области от 27.06.2006 N 05-136 (л.д. 165-176), 09.03.2007 и 15.04.2009 ответчику выданы разрешения на строительство комплекса жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501007:0005 площадью 11 000 кв. м (л.д. 186); 25.09.2009 на основании разрешения на строительство 15.04.2009 ООО "Уралцветметстрой" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, литер А, площадью застройки 1951,9 кв. м, степенью готовности объекта 50%, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щорса, д. 37 (л.д. 190).
Таким образом, является необоснованным довод ответчика о невозможности использования земельного участка до 25.05.2009 - до уточнения его площади.
Из фактических обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств следует, что 25.05.2009 стороны заключили не новый договор аренды, а уточнили в дополнительном соглашении от 25.05.2009 площадь и границы переданного в аренду земельного участка, поэтому суд апелляционной инстанции исходит из того, что земельный участок передан в аренду с 18.04.2006 (п. 6.1. договора).
В соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" установлено, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В отношении настоящего иска применяется общий срок исковой давности, установленный в три года (ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ответчик заявил в суде первой инстанции о пропуске срока исковой давности.
Истец обратился в суд 13.06.2012, таким образом с учетом предусмотренного договором срока уплаты арендной платы, срок исковой давности пропущен по требованию о взыскании арендной платы и пени до 01.07.2009.
За период с 01.07.2009 по 31.12.2010 задолженность ответчика по арендой плате составляет 8 767 281 руб. 04 коп., из расчета 2 765 854 руб. 15 коп. за июль - декабрь 2009 года, 6 001 426 руб. 89 коп. за 2010 год.
Истцом верно применен пункт 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому размер арендной платы за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства без проведения торгов на основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта или согласования с органом местного самоуправления, устанавливается: в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
В связи с нарушением ответчиком обязанности по уплате арендной платы на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3.1. договора ответчик обязан уплатить истцу пени в сумме 5 876 511 руб. 32 коп., исходя из суммы задолженности, ставки пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
В ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и другие.
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 13.01.2011 N 11680/10, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
При этом степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд, рассматривающий дело, вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, довод заявителя о безосновательном уменьшении судом размера неустойки подлежит отклонению.
Суд апелляционной инстанции в соответствии с вышеперечисленными критериями, а также в силу положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для применения требований ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении неустойки, поскольку ответчик не представил надлежащих доказательств несоразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательств.
При этом, суд апелляционной инстанции принимает во внимание такое обстоятельство, как добровольное согласование между сторонами спорного договора положений об ответственности сторон договора (ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе относительно уплаты неустойки, продолжительность периода нарушения ответчиком обязательства по внесению арендной платы.
Таким образом, решение суда следует изменить на основании п. 3, 4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; иск следует удовлетворить частично, с ответчика в пользу истца взыскать 14 643 792 руб. 36 коп., в том числе 8 767 281 руб. 04 коп. основного долга и 5 876 511 руб. 32 коп. пени, в удовлетворении остальной части иска отказать.
Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску относится на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика. Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.
На основании и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 сентября 2012 года по делу N А60-26210/2012 изменить.
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Уралцветметстрой" (ОГРН 1026602330314, ИНН 6658147444) в пользу Администрации города Екатеринбурга 14 643 792 (четырнадцать миллионов шестьсот сорок три тысячи семьсот девяносто два) рубля 36 копеек, в том числе 8 767 281 (восемь миллионов семьсот шестьдесят семь тысяч двести восемьдесят один) рублей 04 копейки основного долга, 5 876 511 (пять миллионов восемьсот семьдесят шесть тысяч пятьсот одиннадцать) рублей 32 копейки пени.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Уралцветметстрой" (ОГРН 1026602330314, ИНН 6658147444) в федеральный бюджет 89024 (восемьдесят девять тысяч двадцать четыре) рубля 85 копеек государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Л.А.УСЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.12.2012 N 17АП-12571/2012-ГК ПО ДЕЛУ N А60-26210/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 декабря 2012 г. N 17АП-12571/2012-ГК
Дело N А60-26210/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 декабря 2012 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцовой Ю.А.,
судей Дюкина В.Ю., Усцова Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Решановой Д.М.,
при участии:
от истца - не явились,
от ответчика - до перерыва Абдрахимов С.К., доверенность от 30.08.2012,
от лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "Уралцветметстрой"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 13 сентября 2012 года
по делу N А60-26210/2012,
вынесенное судьей Ваниным П.Б.,
по иску Администрации города Екатеринбурга
к обществу с ограниченной ответственностью "Уралцветметстрой" (ОГРН 1026602330314, ИНН 6658147444)
о взыскании задолженности по арендной плате, пени,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уралцветметстрой" (далее - ответчик, ООО "Уралцветметстрой") (с учетом уточнения требований, принятого судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании 18 523 679 руб. 14 коп., в том числе 10 327 315 руб. 85 коп. основного долга, 8 196 363 руб. 29 коп. неустойки.
Решением суда от 13.09.2012 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 15 131 586 рублей 49 копеек, в том числе 8 984 450 рублей долга, 6 147 136 рублей 49 копеек пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Ответчик с решением суда от 13.09.2012 не согласен, в апелляционной жалобе и в дополнении к апелляционной жалобе просит решение суда в части взыскания 12 586 792 руб. 11 коп., в том числе 7 377 335 руб. 44 коп. основного долга, 5 209 456 руб. 67 коп. пени изменить.
Ответчик указывает, что не имел возможности использовать земельный участок площадью 11 000 кв. м, поскольку на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий иному лицу, таким образом, ответчик получил возможность использовать земельный участок после уточнения площади земельного участка до 9 857 кв. м. Ответчик приступил к использованию земельного участка с июня 2009 года, а не с момента заключения договора. В связи с этим суд неправильно определил и размер пени. Ответчик ссылается на наличие оснований для уменьшения размера пени на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Истец в суд апелляционной инстанции не явился, отзыв на апелляционную жалобу в суд не представил.
В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 28.11.2012 в судебном заседании объявлен перерыв до 03.12.2012.
Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы Екатеринбурга от 18.04.2006 N 1066-р между Администрацией (арендодатель) и ООО "Уралцветметстрой" (арендатор) заключен договор аренды от 03.06.2006 N 5-1239, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 11 000 кв. м с кадастровым номером 66:41:0501007:0005, имеющий местоположение по ул. Щорса в г. Екатеринбурге, для строительства комплекса жилых домов высотой до 50 м со встроенно-пристроенным детским садом на 80 мест, нежилыми помещениями в цокольном и на первых этажах, и подземными автостоянками (п. 2.1. договора, л.д. 6-10).
В пункте 6.1. договора указан срок его действия - с 18.04.2006 по 17.04.2009.
В соответствии с п. 2.2.1 договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1).
В соответствии с п. 3.1. договора за каждый день задержки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности.
В акте приема-передачи земельного участка от 30.06.2006 стороны указали, что фактически земельный участок передан арендатору 18.04.2006 (л.д. 11).
07.08.2006 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.11.2009 (л.д. 62).
Дополнительным соглашением от 25.05.2009 N 2 в договор аренды внесены изменения, срок действия договора установлен до 01.07.2010, сторонами установлено, что в аренду предоставлен земельный участок площадью 9857 кв. м с кадастровым номером 66:41:0501007:104; арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (л.д. 14-16).
25.05.2009 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка площадью 9857 кв. м (л.д. 11).
Ссылаясь на то, что задолженность ответчика по арендной плате за использование земельного участка в период с 01.07.2008 по 31.12.2008 и 01.04.2009 по 31.12.2010 составила 10 327 315 руб. 85 коп., истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Суд первой инстанции, полагая, что ответчик начал использовать земельный участок после уточнения его площади до 9 857 кв. м, рассчитал задолженность с июня 2009 года в сумме 8 984 450 руб.
При этом суд не учел следующее.
Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2 названной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Вопреки положениям ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств невозможности использования с 18.04.2006 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501007:0005 пределах площади 9 857 кв. м.
Из материалов дела следует, что стороны подписали акт приема-передачи земельного участка арендодателем арендатору с 18.04.2006; ответчик получил санитарно-эпидемиологическое заключение от 26.07.2005 (л.д. 177), заключение экологической экспертизы от 12.10.2005 (л.д. 178-185), заключение Управления Главгосэкспертизы России по Свердловской области от 27.06.2006 N 05-136 (л.д. 165-176), 09.03.2007 и 15.04.2009 ответчику выданы разрешения на строительство комплекса жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501007:0005 площадью 11 000 кв. м (л.д. 186); 25.09.2009 на основании разрешения на строительство 15.04.2009 ООО "Уралцветметстрой" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, литер А, площадью застройки 1951,9 кв. м, степенью готовности объекта 50%, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щорса, д. 37 (л.д. 190).
Таким образом, является необоснованным довод ответчика о невозможности использования земельного участка до 25.05.2009 - до уточнения его площади.
Из фактических обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств следует, что 25.05.2009 стороны заключили не новый договор аренды, а уточнили в дополнительном соглашении от 25.05.2009 площадь и границы переданного в аренду земельного участка, поэтому суд апелляционной инстанции исходит из того, что земельный участок передан в аренду с 18.04.2006 (п. 6.1. договора).
В соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" установлено, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В отношении настоящего иска применяется общий срок исковой давности, установленный в три года (ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ответчик заявил в суде первой инстанции о пропуске срока исковой давности.
Истец обратился в суд 13.06.2012, таким образом с учетом предусмотренного договором срока уплаты арендной платы, срок исковой давности пропущен по требованию о взыскании арендной платы и пени до 01.07.2009.
За период с 01.07.2009 по 31.12.2010 задолженность ответчика по арендой плате составляет 8 767 281 руб. 04 коп., из расчета 2 765 854 руб. 15 коп. за июль - декабрь 2009 года, 6 001 426 руб. 89 коп. за 2010 год.
Истцом верно применен пункт 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому размер арендной платы за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства без проведения торгов на основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта или согласования с органом местного самоуправления, устанавливается: в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
В связи с нарушением ответчиком обязанности по уплате арендной платы на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3.1. договора ответчик обязан уплатить истцу пени в сумме 5 876 511 руб. 32 коп., исходя из суммы задолженности, ставки пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
В ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и другие.
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 13.01.2011 N 11680/10, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
При этом степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд, рассматривающий дело, вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, довод заявителя о безосновательном уменьшении судом размера неустойки подлежит отклонению.
Суд апелляционной инстанции в соответствии с вышеперечисленными критериями, а также в силу положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для применения требований ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении неустойки, поскольку ответчик не представил надлежащих доказательств несоразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательств.
При этом, суд апелляционной инстанции принимает во внимание такое обстоятельство, как добровольное согласование между сторонами спорного договора положений об ответственности сторон договора (ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе относительно уплаты неустойки, продолжительность периода нарушения ответчиком обязательства по внесению арендной платы.
Таким образом, решение суда следует изменить на основании п. 3, 4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; иск следует удовлетворить частично, с ответчика в пользу истца взыскать 14 643 792 руб. 36 коп., в том числе 8 767 281 руб. 04 коп. основного долга и 5 876 511 руб. 32 коп. пени, в удовлетворении остальной части иска отказать.
Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску относится на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика. Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.
На основании и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 сентября 2012 года по делу N А60-26210/2012 изменить.
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Уралцветметстрой" (ОГРН 1026602330314, ИНН 6658147444) в пользу Администрации города Екатеринбурга 14 643 792 (четырнадцать миллионов шестьсот сорок три тысячи семьсот девяносто два) рубля 36 копеек, в том числе 8 767 281 (восемь миллионов семьсот шестьдесят семь тысяч двести восемьдесят один) рублей 04 копейки основного долга, 5 876 511 (пять миллионов восемьсот семьдесят шесть тысяч пятьсот одиннадцать) рублей 32 копейки пени.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Уралцветметстрой" (ОГРН 1026602330314, ИНН 6658147444) в федеральный бюджет 89024 (восемьдесят девять тысяч двадцать четыре) рубля 85 копеек государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Л.А.УСЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)