Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Старцева С.А.
Судья: Ерохин Р.В.
Судебная коллегия по гражданским делам
Орловского областного суда в составе:
председательствующего Ульянкин Д.В.,
и судей Старцевой С.А., Корневой М.А.
при секретаре Д.И.В.
в открытом судебном заседании в г. Орле слушала гражданское дело по иску А.Н., А.М., Б.А., Г. и других., к ИП И.Л.В. и другим о признании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения незаключенным, прекращении записи о государственной регистрации указанного договора с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
по апелляционной жалобе И.Л.В. на решение Кромского районного суда Орловской области от 06 июня 2013 года, которым постановлено:
"Иск арендодателей по договору аренды земельного участка: А.Н., А.М., Б.А., Г., Д.И.Н., Д.Н., Е.В., Е.А.С., Е.А.К., Е.Н., К.И., К.А.Е., К.О., К.Н.А., К.Р., К.А., К.А.И., К.В.Т., М.В.И., М.В.В., М.О., Н., П.И., П.Ю., П.В., П.Н.И., Р., С.В., С.С., К.Т., Т.М.Г., Т.М.П., Т.Е.А., К.С., К.А.В., И.И., К.Н.Н.,П.Е., Д.А.Г., Т.В., И.Е. к ответчику - арендатору по договору аренды земельного участка ИП И.Л.В. и другим ответчикам - арендодателям по договору аренды земельного участка не заявившим иск, привлеченным судом к участию в деле В.Ю.В., А.Т., Д.З., Е.Т., Т.А.И., Т.Е.Е., Ч., Т.В.А., А.В., А.Л., В.О., Д.А.И. К.Л., К.В.Н., С.А. Т.А.Н., И.Л.А. (остальные 15 ответчиков заключивших договор аренды и не предъявивших иск являются умершими) - удовлетворить.
Признать незаключенным договор аренды от 09.06.2010 года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения кадастровый номер N площадь сельскохозяйственных угодий <...> между ИП И.Л.В. и арендодателями А.Н., А.М., Г., Д.И.Н., Д.Н., Е.В., Е.А.С., Е.А.К., Е.Н., К.И., К.А.Е., К.О., К.Н.А., К.Р., К.А.М., К.А.И., М.В.И., М.В.В., М.О., Н.Н.И. и Н.В., П.Н.И. и П.С., К.Т., М.В.И., П.И., П.Ю.. П.В., П.Н.И., Р., С.В., С.С.., Т.М.Г., Т.Е.А., К.С., К.А.В., И.И., К.Н.Н., П.Е., И.Е. местоположение земельного участка установлено относительно ориентира <...>
Прекратить запись о государственной регистрации указанного договора аренды от 10.06.2010 года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения кадастровый номер N с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации N от 07.10.2011 года".
Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Старцевой С.А., объяснения представителя ответчика И.Л.В. по ордеру адвоката Черкалиной Т.А., ответчика И.Л.В., представителя И.Л.В. по доверенности И.Г., представителя И.Л.В. по доверенности Б.Р., ответчиков Ч., А.В., В.Ю.В., В.О., И.Л.М., И.Л.В., Т.В.А., поддержавших апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, возражения на жалобу истца С.В., действующего в своих интересах и в интересах остальных истцов по доверенности, истицы С.С. и ее представителя по доверенности Е.А.В., объяснения представителя третьего лица Управления Росреестра по Орловской области по доверенности Ф., судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
установила:
А.Н., А.М., Б.А., Г., Д.И.Н., Д.Н., Е.В., Е.А.С., Е.А.К., Е.Н., К.И., К.А.Е., К.О., К.Н.А., К.Р., К.А., К.А.И., К.В.Т., М.В.И., М.В.В., М.О., Н., П.И., П.Ю., П.В., П.Н.И., Р., С.В., С.С., К.Т., Т.М.Г., Т.М.П., Т.Е.А., К.С., К.А.В., И.И., К.Н.Н., П.Е., Д.А.Г., Т.В.С., И.Е. обратились в суд с иском о признании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения незаключенным, прекращении записи о государственной регистрации указанного договора с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В обоснование требований указали, что 07.10.2011 года Управлением Росреестра по Орловской области зарегистрирован в установленном законом порядке договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 09.06.2010 года (регистрационная запись N от 07.10.2011 г.) между ними собственниками земельного участка кадастровый номер N и ИП И.Л.В.
По условиям договора, при множественности лиц на стороне Арендодателя в аренду ИП И.Л.В. передавался земельный участок сельскохозяйственных угодий, общей площадью <...> га, кадастровый номер земельного участка N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира <...>
Согласно п. 1.3. Договора Арендатор принимает в аренду указанный земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства. В соответствии с п. 2.1. договор заключен на срок 25 лет и считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке.
Как следует из п. 9.5. договор, одновременно является актом приема-передачи земельного участка.
Вместе с тем, часть земельного участка являющегося предметом договора аренды, общей площадью 228 га кадастровый номер <...> в пользование ИП И.Л.И. не передавалась и с 2009 года по настоящее время используется ИП С.В. для сельскохозяйственного производства.
Указали, что Арендатор ИП И.Л.В. арендную плату за пользование части земельного участка переданного в аренду, не выплачивал.
По условиям указанного договора неясен срок оплаты, арендная плата, выплачивается по истечении каждого календарного года или по истечении года с момента государственной регистрации договора.
Договором не урегулировано, кем арендатором или арендодателями определяется, в какой форме выплачивается арендная плата за каждый год использования земельного участка, каким образом устанавливается рыночные цены в момент выплаты арендной платы.
Также в договоре не определены качественные характеристики фуражного зерна, не указано, где именно (в каком районе Орловской области, в каком субъекте Российской Федерации) арендатор обязуется вспахать 25 соток.
Ссылались также на то, что ими договор аренды не подписывался, намерения заключать договор аренды и передавать земельный участок в пользование ИП И.Л.В. у истцов - участников долевой собственности не было, о существовании данного договора им стало известно только в 2012 году, в том же году истцы ознакомились с текстом договора.
На основании изложенного просили суд признать договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения кадастровый номер <...> от 10.06.2010 года между ИП И.Л.В. и истцами незаключенным, и прекратить запись о государственной регистрации указанного договора аренды с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации N от 07.10.2011 г.
Судом постановлено указанное решение.
В апелляционной жалобе И.Л.В. просит об отмене решения суда как незаконного.
Указывает на необоснованность вывода суда о незаключенности оспариваемого договора, поскольку данный договор прошел государственную регистрацию, которая является доказательством зарегистрированного права.
Ссылается на то, что оспариваемым решением суд нарушил права остальных 30 арендодателей, которые не участвовали по делу и которые считают указанный договор заключенным и действующим до 2035 года.
Полагает, что поскольку оспариваемый договор исполнялся сторонами, которые фактически передали в 2004 г. в аренду ИП И. свои земельные участки, он не может быть признан незаключенным.
Указывает, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, указав, что земельный участок, используемый С.В., площадью 228 га, ИП И.Л.В. в аренду не передавался, в то время как указанный земельный участок был образован только в 2012 году, сведения о нем носят временный характер, согласие арендатора И.Л.В. на выдел данного земельного участка не получено.
Ссылается на то, что истцами выбран ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку в случае наличия задолженности по арендной плате, им следовало предъявить иск о взыскании таковой.
Полагает необоснованным вывод суда о том, что в оспариваемом договоре не определены размер и составляющие арендной платы, а также срок ее выплаты, поскольку действующим законодательством допускаются любые формулировки определения арендной платы. Полагает неправомерным вывод суда о том, что регистрация оспариваемого договора была проведена не в установленном законом порядке, поскольку с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка он обратился как сторона договора, доверенность от арендодателей в данном случае не требовалось. В связи с большим количеством арендодателей процесс подписания договора занял 3-4 месяца, общее собрание собственником им было проведено, структура арендной платы определена.
Ссылается на то, что в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в случае смерти участника общей долевой собственности, он как уполномоченное общим собранием лицо, являлся доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежащей умершему лицу, в части осуществления полномочий, переданных ему общим собранием, на период перехода прав на эту долю по наследству.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ч. 1 ст. 160 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Положениями ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Согласно материалам дела, 07 октября 2011 г. в Управлении Росреестра по Орловской области зарегистрирован договор аренды земельного участка от 09.06.2010 при множественности лиц на стороне арендодателя (78 собственников 89 земельных долей) и ИП И.Л.В. сроком на 25 лет.
Предметом вышеуказанного договора аренды являлся земельный участок, состоящий из 89 земельных долей, общей площадью <...>, кадастровый номер N, категория земель - земли сельскохозяйственною назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира <адрес>
Пунктом 3.1 договора определено, что арендная плата выплачивается Арендатором один раз в год, но не позднее "01" декабря каждого года действия настоящего Договора аренды. Арендная плата по Договору выплачивается в денежной сумме, в виде натуральной оплаты - продукцией сельскохозяйственного производства или путем комбинированных выплат. В случае выдачи арендной платы в денежной сумме расчет производится по рыночным ценам, сложившимся на момент выплаты арендной платы. Стороны определили, что арендная плата каждому собственнику 1/89 доли в праве земельный участок, указанный в п. п. 1.1 договора выплачивается в следующем виде: зерно фуражное 5 центнеров, 5ц.x300 руб. =1500 рублей; вспашка 25 соток=<...> рублей; всего арендная плата за 1/89 доли в праве (что в натуральном выражении составляет 4,4 га с/х угодий), руб. =<...> рублей.
Указанный земельный участок является сформированным и был выделен 78 собственниками в счет принадлежащим им 89 земельных долей (1 доля составляет 4, 4 га сельскохозяйственных угодий) на основании соглашения от 21.07.2009 года.
Процедурой выдела и постановки на кадастровый учет занимался И.Л.В. на основании выданной ему собственниками доверенности от 05.04.2004.
Проверяя доводы истцов о незаключенности договора аренды ввиду того, что он ими не подписывался, судом установлено, что регистрация договора аренды от 09.06.2010 была произведена И.Л.В. на основании доверенности от 29.09.2008 сроком действия три года, которой собственники земельных долей, указанные в приложении N 1, являющемуся неотъемлемой частью настоящей доверенности, уполномочили И.Л.В. произвести действия по оформлению в качестве единого документа договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Указанной доверенностью собственники земельных долей наделяли И.Л.В. правом принимать участие в общих собраниях участников общей долевой собственности на земельный участок и голосовать по любым вопросам, вынесенным на повестку дня, в том числе по вопросам определения условий передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду (размер арендной платы, срок договора и другие существенные условия), организовывать от их имени общее собрание участников общей долевой собственности.
Указание на право И.Л.В. подписывать договор аренды от имени собственников земельных долей данная доверенность не содержит.
Из материалов дела следует, что договор аренды от 09.06.2010 составлен таким образом, что со стороны арендатора он подписан И.Л.В., а подписи арендодателей отражены в приложении N 1 к данному договору.
Указанное приложение состоит из разрозненных листов, не содержит ссылки на то, что оно относится к договору аренды от 09.06.2010 года, а представляет собой списки в виде таблицы с указанием имен, паспортных данных и подписей собственников земельных долей.
Вместе с тем, из данного приложения следует, что в нем имеется подпись ФИО80 который согласно свидетельству о смерти N умер 05.04.2009 года, то есть еще до проведения собрания собственников земельных долей по вопросу аренды земельного участка, имевшего место 20.07.2009.
Кроме того, в указанном приложении имеется подпись С.В. и С.С., в то время как при рассмотрении дела судом, бесспорно, установлено, что к сентябрю 2009 года между С-ными и И. сложились крайне неприязненные отношения в связи с использованием спорного земельного участка С.В., что исключало подписание последним вышеуказанного договора аренды.
Установив изложенные обстоятельства, районный суд пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый договор аренды собственниками земельных долей не подписывался, а имеющиеся в приложении к договору аренды подписи собственников земельных долей были собраны по другим основаниям (не в связи с подписанием договора аренды) и поэтому правомерно удовлетворил требования истцов о признании договора незаключенным ввиду нарушения требований о его подписании со стороны арендодателей.
На основании изложенного доводы подателя жалобы о подписании договора аренды собственниками земельных долей, судебной коллегией отклоняются как противоречащие собранным по делу доказательствам.
Доводы апелляционной жалобы И.Л.В., в которых он ссылается на то, что между ним и собственниками земельных долей договор аренды земли заключен в установленной законом форме, который прошел государственную регистрацию и частично исполнялся между сторонами, также не могут повлечь отмену состоявшегося по делу решения, поскольку при рассмотрении дела судом установлено, что указанный договор не подписывался собственниками земельных долей и не исполнялся между сторонами по делу.
В то же время, поскольку предметом оспариваемого договора является единый земельный участок и принимая во внимание объяснения представителя Управления Росреестра в Орловской области Ф. о невозможности погашения записи о государственной регистрации договора аренды в отношении части собственников земельных долей, входящих в состав такового, судебная коллегия полагает необходимым, руководствуясь ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ, изменить решение суда в части признания договора аренды незаключенным только в отношении перечисленных в решении суда истцов, дополнив его указанием о незаключенности договора аренды от 09.06.2010 в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда,
определила:
решение Кромского районного суда Орловской области от 06 июня 2013 года изменить, дополнив указанием о признании незаключенным договора аренды от 09.06.2010 года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения кадастровый номер N площадь сельскохозяйственных угодий <...> между ИП И.Л.В. и арендодателями в полном объеме.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу И.Л.В. об отмене решения суда - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1843
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 сентября 2013 г. по делу N 33-1843
Докладчик: Старцева С.А.
Судья: Ерохин Р.В.
Судебная коллегия по гражданским делам
Орловского областного суда в составе:
председательствующего Ульянкин Д.В.,
и судей Старцевой С.А., Корневой М.А.
при секретаре Д.И.В.
в открытом судебном заседании в г. Орле слушала гражданское дело по иску А.Н., А.М., Б.А., Г. и других., к ИП И.Л.В. и другим о признании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения незаключенным, прекращении записи о государственной регистрации указанного договора с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
по апелляционной жалобе И.Л.В. на решение Кромского районного суда Орловской области от 06 июня 2013 года, которым постановлено:
"Иск арендодателей по договору аренды земельного участка: А.Н., А.М., Б.А., Г., Д.И.Н., Д.Н., Е.В., Е.А.С., Е.А.К., Е.Н., К.И., К.А.Е., К.О., К.Н.А., К.Р., К.А., К.А.И., К.В.Т., М.В.И., М.В.В., М.О., Н., П.И., П.Ю., П.В., П.Н.И., Р., С.В., С.С., К.Т., Т.М.Г., Т.М.П., Т.Е.А., К.С., К.А.В., И.И., К.Н.Н.,П.Е., Д.А.Г., Т.В., И.Е. к ответчику - арендатору по договору аренды земельного участка ИП И.Л.В. и другим ответчикам - арендодателям по договору аренды земельного участка не заявившим иск, привлеченным судом к участию в деле В.Ю.В., А.Т., Д.З., Е.Т., Т.А.И., Т.Е.Е., Ч., Т.В.А., А.В., А.Л., В.О., Д.А.И. К.Л., К.В.Н., С.А. Т.А.Н., И.Л.А. (остальные 15 ответчиков заключивших договор аренды и не предъявивших иск являются умершими) - удовлетворить.
Признать незаключенным договор аренды от 09.06.2010 года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения кадастровый номер N площадь сельскохозяйственных угодий <...> между ИП И.Л.В. и арендодателями А.Н., А.М., Г., Д.И.Н., Д.Н., Е.В., Е.А.С., Е.А.К., Е.Н., К.И., К.А.Е., К.О., К.Н.А., К.Р., К.А.М., К.А.И., М.В.И., М.В.В., М.О., Н.Н.И. и Н.В., П.Н.И. и П.С., К.Т., М.В.И., П.И., П.Ю.. П.В., П.Н.И., Р., С.В., С.С.., Т.М.Г., Т.Е.А., К.С., К.А.В., И.И., К.Н.Н., П.Е., И.Е. местоположение земельного участка установлено относительно ориентира <...>
Прекратить запись о государственной регистрации указанного договора аренды от 10.06.2010 года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения кадастровый номер N с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации N от 07.10.2011 года".
Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Старцевой С.А., объяснения представителя ответчика И.Л.В. по ордеру адвоката Черкалиной Т.А., ответчика И.Л.В., представителя И.Л.В. по доверенности И.Г., представителя И.Л.В. по доверенности Б.Р., ответчиков Ч., А.В., В.Ю.В., В.О., И.Л.М., И.Л.В., Т.В.А., поддержавших апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, возражения на жалобу истца С.В., действующего в своих интересах и в интересах остальных истцов по доверенности, истицы С.С. и ее представителя по доверенности Е.А.В., объяснения представителя третьего лица Управления Росреестра по Орловской области по доверенности Ф., судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
установила:
А.Н., А.М., Б.А., Г., Д.И.Н., Д.Н., Е.В., Е.А.С., Е.А.К., Е.Н., К.И., К.А.Е., К.О., К.Н.А., К.Р., К.А., К.А.И., К.В.Т., М.В.И., М.В.В., М.О., Н., П.И., П.Ю., П.В., П.Н.И., Р., С.В., С.С., К.Т., Т.М.Г., Т.М.П., Т.Е.А., К.С., К.А.В., И.И., К.Н.Н., П.Е., Д.А.Г., Т.В.С., И.Е. обратились в суд с иском о признании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения незаключенным, прекращении записи о государственной регистрации указанного договора с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В обоснование требований указали, что 07.10.2011 года Управлением Росреестра по Орловской области зарегистрирован в установленном законом порядке договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 09.06.2010 года (регистрационная запись N от 07.10.2011 г.) между ними собственниками земельного участка кадастровый номер N и ИП И.Л.В.
По условиям договора, при множественности лиц на стороне Арендодателя в аренду ИП И.Л.В. передавался земельный участок сельскохозяйственных угодий, общей площадью <...> га, кадастровый номер земельного участка N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира <...>
Согласно п. 1.3. Договора Арендатор принимает в аренду указанный земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства. В соответствии с п. 2.1. договор заключен на срок 25 лет и считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке.
Как следует из п. 9.5. договор, одновременно является актом приема-передачи земельного участка.
Вместе с тем, часть земельного участка являющегося предметом договора аренды, общей площадью 228 га кадастровый номер <...> в пользование ИП И.Л.И. не передавалась и с 2009 года по настоящее время используется ИП С.В. для сельскохозяйственного производства.
Указали, что Арендатор ИП И.Л.В. арендную плату за пользование части земельного участка переданного в аренду, не выплачивал.
По условиям указанного договора неясен срок оплаты, арендная плата, выплачивается по истечении каждого календарного года или по истечении года с момента государственной регистрации договора.
Договором не урегулировано, кем арендатором или арендодателями определяется, в какой форме выплачивается арендная плата за каждый год использования земельного участка, каким образом устанавливается рыночные цены в момент выплаты арендной платы.
Также в договоре не определены качественные характеристики фуражного зерна, не указано, где именно (в каком районе Орловской области, в каком субъекте Российской Федерации) арендатор обязуется вспахать 25 соток.
Ссылались также на то, что ими договор аренды не подписывался, намерения заключать договор аренды и передавать земельный участок в пользование ИП И.Л.В. у истцов - участников долевой собственности не было, о существовании данного договора им стало известно только в 2012 году, в том же году истцы ознакомились с текстом договора.
На основании изложенного просили суд признать договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения кадастровый номер <...> от 10.06.2010 года между ИП И.Л.В. и истцами незаключенным, и прекратить запись о государственной регистрации указанного договора аренды с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации N от 07.10.2011 г.
Судом постановлено указанное решение.
В апелляционной жалобе И.Л.В. просит об отмене решения суда как незаконного.
Указывает на необоснованность вывода суда о незаключенности оспариваемого договора, поскольку данный договор прошел государственную регистрацию, которая является доказательством зарегистрированного права.
Ссылается на то, что оспариваемым решением суд нарушил права остальных 30 арендодателей, которые не участвовали по делу и которые считают указанный договор заключенным и действующим до 2035 года.
Полагает, что поскольку оспариваемый договор исполнялся сторонами, которые фактически передали в 2004 г. в аренду ИП И. свои земельные участки, он не может быть признан незаключенным.
Указывает, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, указав, что земельный участок, используемый С.В., площадью 228 га, ИП И.Л.В. в аренду не передавался, в то время как указанный земельный участок был образован только в 2012 году, сведения о нем носят временный характер, согласие арендатора И.Л.В. на выдел данного земельного участка не получено.
Ссылается на то, что истцами выбран ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку в случае наличия задолженности по арендной плате, им следовало предъявить иск о взыскании таковой.
Полагает необоснованным вывод суда о том, что в оспариваемом договоре не определены размер и составляющие арендной платы, а также срок ее выплаты, поскольку действующим законодательством допускаются любые формулировки определения арендной платы. Полагает неправомерным вывод суда о том, что регистрация оспариваемого договора была проведена не в установленном законом порядке, поскольку с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка он обратился как сторона договора, доверенность от арендодателей в данном случае не требовалось. В связи с большим количеством арендодателей процесс подписания договора занял 3-4 месяца, общее собрание собственником им было проведено, структура арендной платы определена.
Ссылается на то, что в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в случае смерти участника общей долевой собственности, он как уполномоченное общим собранием лицо, являлся доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежащей умершему лицу, в части осуществления полномочий, переданных ему общим собранием, на период перехода прав на эту долю по наследству.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ч. 1 ст. 160 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Положениями ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Согласно материалам дела, 07 октября 2011 г. в Управлении Росреестра по Орловской области зарегистрирован договор аренды земельного участка от 09.06.2010 при множественности лиц на стороне арендодателя (78 собственников 89 земельных долей) и ИП И.Л.В. сроком на 25 лет.
Предметом вышеуказанного договора аренды являлся земельный участок, состоящий из 89 земельных долей, общей площадью <...>, кадастровый номер N, категория земель - земли сельскохозяйственною назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира <адрес>
Пунктом 3.1 договора определено, что арендная плата выплачивается Арендатором один раз в год, но не позднее "01" декабря каждого года действия настоящего Договора аренды. Арендная плата по Договору выплачивается в денежной сумме, в виде натуральной оплаты - продукцией сельскохозяйственного производства или путем комбинированных выплат. В случае выдачи арендной платы в денежной сумме расчет производится по рыночным ценам, сложившимся на момент выплаты арендной платы. Стороны определили, что арендная плата каждому собственнику 1/89 доли в праве земельный участок, указанный в п. п. 1.1 договора выплачивается в следующем виде: зерно фуражное 5 центнеров, 5ц.x300 руб. =1500 рублей; вспашка 25 соток=<...> рублей; всего арендная плата за 1/89 доли в праве (что в натуральном выражении составляет 4,4 га с/х угодий), руб. =<...> рублей.
Указанный земельный участок является сформированным и был выделен 78 собственниками в счет принадлежащим им 89 земельных долей (1 доля составляет 4, 4 га сельскохозяйственных угодий) на основании соглашения от 21.07.2009 года.
Процедурой выдела и постановки на кадастровый учет занимался И.Л.В. на основании выданной ему собственниками доверенности от 05.04.2004.
Проверяя доводы истцов о незаключенности договора аренды ввиду того, что он ими не подписывался, судом установлено, что регистрация договора аренды от 09.06.2010 была произведена И.Л.В. на основании доверенности от 29.09.2008 сроком действия три года, которой собственники земельных долей, указанные в приложении N 1, являющемуся неотъемлемой частью настоящей доверенности, уполномочили И.Л.В. произвести действия по оформлению в качестве единого документа договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Указанной доверенностью собственники земельных долей наделяли И.Л.В. правом принимать участие в общих собраниях участников общей долевой собственности на земельный участок и голосовать по любым вопросам, вынесенным на повестку дня, в том числе по вопросам определения условий передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду (размер арендной платы, срок договора и другие существенные условия), организовывать от их имени общее собрание участников общей долевой собственности.
Указание на право И.Л.В. подписывать договор аренды от имени собственников земельных долей данная доверенность не содержит.
Из материалов дела следует, что договор аренды от 09.06.2010 составлен таким образом, что со стороны арендатора он подписан И.Л.В., а подписи арендодателей отражены в приложении N 1 к данному договору.
Указанное приложение состоит из разрозненных листов, не содержит ссылки на то, что оно относится к договору аренды от 09.06.2010 года, а представляет собой списки в виде таблицы с указанием имен, паспортных данных и подписей собственников земельных долей.
Вместе с тем, из данного приложения следует, что в нем имеется подпись ФИО80 который согласно свидетельству о смерти N умер 05.04.2009 года, то есть еще до проведения собрания собственников земельных долей по вопросу аренды земельного участка, имевшего место 20.07.2009.
Кроме того, в указанном приложении имеется подпись С.В. и С.С., в то время как при рассмотрении дела судом, бесспорно, установлено, что к сентябрю 2009 года между С-ными и И. сложились крайне неприязненные отношения в связи с использованием спорного земельного участка С.В., что исключало подписание последним вышеуказанного договора аренды.
Установив изложенные обстоятельства, районный суд пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый договор аренды собственниками земельных долей не подписывался, а имеющиеся в приложении к договору аренды подписи собственников земельных долей были собраны по другим основаниям (не в связи с подписанием договора аренды) и поэтому правомерно удовлетворил требования истцов о признании договора незаключенным ввиду нарушения требований о его подписании со стороны арендодателей.
На основании изложенного доводы подателя жалобы о подписании договора аренды собственниками земельных долей, судебной коллегией отклоняются как противоречащие собранным по делу доказательствам.
Доводы апелляционной жалобы И.Л.В., в которых он ссылается на то, что между ним и собственниками земельных долей договор аренды земли заключен в установленной законом форме, который прошел государственную регистрацию и частично исполнялся между сторонами, также не могут повлечь отмену состоявшегося по делу решения, поскольку при рассмотрении дела судом установлено, что указанный договор не подписывался собственниками земельных долей и не исполнялся между сторонами по делу.
В то же время, поскольку предметом оспариваемого договора является единый земельный участок и принимая во внимание объяснения представителя Управления Росреестра в Орловской области Ф. о невозможности погашения записи о государственной регистрации договора аренды в отношении части собственников земельных долей, входящих в состав такового, судебная коллегия полагает необходимым, руководствуясь ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ, изменить решение суда в части признания договора аренды незаключенным только в отношении перечисленных в решении суда истцов, дополнив его указанием о незаключенности договора аренды от 09.06.2010 в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда,
определила:
решение Кромского районного суда Орловской области от 06 июня 2013 года изменить, дополнив указанием о признании незаключенным договора аренды от 09.06.2010 года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения кадастровый номер N площадь сельскохозяйственных угодий <...> между ИП И.Л.В. и арендодателями в полном объеме.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу И.Л.В. об отмене решения суда - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)