Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 января 2010 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Борисовой Т.С., Лыткиной О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цинцадзе И.Э.,
при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "Сатурн" Аникушина Ю.В., действующего на основании доверенности от 21 января 2010 года, Малаховой Е.И., действующей на основании доверенности от 21 января 2010 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области (г. Михайловка Волгоградской области),
на решение арбитражного суда Волгоградской области от 30 октября 2009 года
по делу N А12-18147/2009, принятое судьей Макаровым И.А.,
по иску администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области
к обществу с ограниченной ответственностью "Сатурн" (г. Михайловка Волгоградской области)
о взыскании 51853,42 руб.,
установил:
В арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области (далее - администрация, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сатурн" (деле - ООО "Сатурн", ответчик) о взыскании 51853,42 рублей, в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 13921 от 06 октября 2008 года за период с 01 марта 2009 года по 15 июня 2009 года в сумме 49403,77 рублей, пени за период с 10 января 2009 года по 15 июня 2009 года в сумме 1145,39 рублей.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 30 октября 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Истец не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
От ООО "Сатурн" в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области, в котором просит оставить решение суда первой инстанции - без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления N 91873 3.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Между администрацией (арендодатель) и ООО "Сатурн" (арендатор) 06 октября 2008 года заключен договор аренды N 13921 земельного участка, площадью 842 кв. м с кадастровым номером 34:37:01 0218:10, расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Михайловка, ул.Серафимовича, д. 25 под территорию магазина.
Срок действия договора установлен сторонами с 06 октября 2008 года по 06 сентября 2009 года.
Договор заключен на срок менее года и не прошел государственную регистрацию.
Учитывая положения статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционная коллегия приходит к выводу, то договор является заключенным.
В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора арендатор обязался вносить за пользование земельным участком плату в сумме 4344,02 рублей в месяц до 10 числа текущего месяца. До февраля 2009 года (включительно) арендная плата ответчиком внесена своевременно и в полном объеме.
Между администрацией (продавец) и ООО "Сатурн" (покупатель) 02 февраля 2009 года заключен договор купли-продажи N 545 земельного участка, площадью 842 кв. м с кадастровым номером 34:37:01 0218:10, расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Михайловка, ул.Серафимовича, д. 25.
Пунктом 2.1 договора купли-продажи стоимость земельного участка была установлена в размере 278533,6 рублей.
ООО "Сатурн" 27 февраля 2009 года оплатило выкупную стоимость земельного участка в полном объеме. Данный факт подтверждается платежным поручением N 845 от 27 февраля 2009 года (л.д. 23).
Согласно акту от 02 марта 2009 года земельный участок передан покупателю - ООО "Сатурн".
Право собственности ООО "Сатурн" на земельный участок было зарегистрировано в установленном порядке 16 июня 2009 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 34 АА N 961568 (л.д. 32).
Факт отсутствия арендной платы по договору N 13921 от 06 октября 2008 года за период с 01 марта 2009 года по 15 июня 2009 года явился основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском к ООО "Сатурн" о взыскании задолженности и пени.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно пришел к выводу о необоснованности заявленных истцом требований.
Апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Основанием возникновения у ООО "Сатурн" права пользования земельным участком являлся договор аренды N 13921 от 06 октября 2008 года.
Заключив договор купли-продажи того же земельного участка, полной оплаты его стоимости у ответчика изменились основания владения и пользования указанным объектом. Заключая договор купли-продажи земельного участка, который ранее являлся объектом договора аренды, стороны тем самым пришли к соглашению о замене обязательств по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи.
Как следует из пункта 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации, новация представляет собой замену первоначального обязательства новым обязательством между теми же лицами; при этом новое обязательство по сравнению с первоначальным имеет иной предмет или способ исполнения.
Стороны должны прямо указать на то, что новое обязательство заменяет (и отменяет) прежнее, что новое обязательство появляется вместо прежнего.
Если стороны прямо не укажут этого, то предполагается, что новое обязательство является действующим наряду с первоначальным. Однако когда в обоих обязательствах речь идет об одном и том же предмете (например, о продаже конкретной вещи), должен быть сделан вывод о том, что второе обязательство отменило первое.
Следовательно, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что в данной ситуации состоялась новация, обязательства ответчика перед истцом по договору аренды прекратились.
Указанная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 мая 1997 года N 3607/96, где признан верным вывод о том, что иск, основанный на договоре аренды, не подлежит удовлетворению, так как обязательства по названному договору были прекращены в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 414 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, путем замены их другими обязательствами, вытекающими из договора купли-продажи указанного имущества.
В силу части 1 статьи 432 договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с частью 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Частью 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
На основании статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Следовательно, договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен иными способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 14), пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что подлежит государственной регистрации переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.
Пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, а не между сторонами купли-продажи.
Из приведенных норм права следует, что договор купли-продажи N 545 от 02 февраля 2009 года заключен с момента его подписания. Пунктом 3.3. договора купли-продажи установлено, что государственная регистрация права собственности на земельный участок осуществляется покупателем после полной уплаты стоимости земельного участка.
Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что то обстоятельство, что государственная регистрация перехода права собственности на проданное имущество осуществлена только 16 июня 2009 года, правового значения не имеет. Обязательство ответчика перечислять арендную плату по договору аренды земельного участка N 13921 от 06 октября 2008 года прекратилось после заключения договора купли-продажи N 545 от 02 февраля 2009 года и внесения выкупной цены в полном объеме 27 февраля 2009 года.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 25 февраля 1998 года подтверждает, что земельный участок, проданный, оплаченный и переданный по договору N 545 от 02 февраля 2009 года, является предметом исполненного обязательства по договору купли-продажи, что полностью исключает возможность одновременного существования обязательств ООО "Сатурн" по договору этого же объекта недвижимости.
Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями к отмене принятого решения.
Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным. Апелляционную жалобу администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 30 октября 2009 года по делу N А12-18147/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275 - 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.В.ЛЫТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.01.2010 ПО ДЕЛУ N А12-18147/2009
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 января 2010 г. по делу N А12-18147/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 января 2010 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Борисовой Т.С., Лыткиной О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цинцадзе И.Э.,
при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "Сатурн" Аникушина Ю.В., действующего на основании доверенности от 21 января 2010 года, Малаховой Е.И., действующей на основании доверенности от 21 января 2010 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области (г. Михайловка Волгоградской области),
на решение арбитражного суда Волгоградской области от 30 октября 2009 года
по делу N А12-18147/2009, принятое судьей Макаровым И.А.,
по иску администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области
к обществу с ограниченной ответственностью "Сатурн" (г. Михайловка Волгоградской области)
о взыскании 51853,42 руб.,
установил:
В арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области (далее - администрация, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сатурн" (деле - ООО "Сатурн", ответчик) о взыскании 51853,42 рублей, в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 13921 от 06 октября 2008 года за период с 01 марта 2009 года по 15 июня 2009 года в сумме 49403,77 рублей, пени за период с 10 января 2009 года по 15 июня 2009 года в сумме 1145,39 рублей.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 30 октября 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Истец не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
От ООО "Сатурн" в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области, в котором просит оставить решение суда первой инстанции - без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления N 91873 3.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Между администрацией (арендодатель) и ООО "Сатурн" (арендатор) 06 октября 2008 года заключен договор аренды N 13921 земельного участка, площадью 842 кв. м с кадастровым номером 34:37:01 0218:10, расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Михайловка, ул.Серафимовича, д. 25 под территорию магазина.
Срок действия договора установлен сторонами с 06 октября 2008 года по 06 сентября 2009 года.
Договор заключен на срок менее года и не прошел государственную регистрацию.
Учитывая положения статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционная коллегия приходит к выводу, то договор является заключенным.
В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора арендатор обязался вносить за пользование земельным участком плату в сумме 4344,02 рублей в месяц до 10 числа текущего месяца. До февраля 2009 года (включительно) арендная плата ответчиком внесена своевременно и в полном объеме.
Между администрацией (продавец) и ООО "Сатурн" (покупатель) 02 февраля 2009 года заключен договор купли-продажи N 545 земельного участка, площадью 842 кв. м с кадастровым номером 34:37:01 0218:10, расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Михайловка, ул.Серафимовича, д. 25.
Пунктом 2.1 договора купли-продажи стоимость земельного участка была установлена в размере 278533,6 рублей.
ООО "Сатурн" 27 февраля 2009 года оплатило выкупную стоимость земельного участка в полном объеме. Данный факт подтверждается платежным поручением N 845 от 27 февраля 2009 года (л.д. 23).
Согласно акту от 02 марта 2009 года земельный участок передан покупателю - ООО "Сатурн".
Право собственности ООО "Сатурн" на земельный участок было зарегистрировано в установленном порядке 16 июня 2009 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 34 АА N 961568 (л.д. 32).
Факт отсутствия арендной платы по договору N 13921 от 06 октября 2008 года за период с 01 марта 2009 года по 15 июня 2009 года явился основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском к ООО "Сатурн" о взыскании задолженности и пени.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно пришел к выводу о необоснованности заявленных истцом требований.
Апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Основанием возникновения у ООО "Сатурн" права пользования земельным участком являлся договор аренды N 13921 от 06 октября 2008 года.
Заключив договор купли-продажи того же земельного участка, полной оплаты его стоимости у ответчика изменились основания владения и пользования указанным объектом. Заключая договор купли-продажи земельного участка, который ранее являлся объектом договора аренды, стороны тем самым пришли к соглашению о замене обязательств по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи.
Как следует из пункта 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации, новация представляет собой замену первоначального обязательства новым обязательством между теми же лицами; при этом новое обязательство по сравнению с первоначальным имеет иной предмет или способ исполнения.
Стороны должны прямо указать на то, что новое обязательство заменяет (и отменяет) прежнее, что новое обязательство появляется вместо прежнего.
Если стороны прямо не укажут этого, то предполагается, что новое обязательство является действующим наряду с первоначальным. Однако когда в обоих обязательствах речь идет об одном и том же предмете (например, о продаже конкретной вещи), должен быть сделан вывод о том, что второе обязательство отменило первое.
Следовательно, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что в данной ситуации состоялась новация, обязательства ответчика перед истцом по договору аренды прекратились.
Указанная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 мая 1997 года N 3607/96, где признан верным вывод о том, что иск, основанный на договоре аренды, не подлежит удовлетворению, так как обязательства по названному договору были прекращены в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 414 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, путем замены их другими обязательствами, вытекающими из договора купли-продажи указанного имущества.
В силу части 1 статьи 432 договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с частью 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Частью 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
На основании статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Следовательно, договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен иными способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 14), пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что подлежит государственной регистрации переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.
Пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, а не между сторонами купли-продажи.
Из приведенных норм права следует, что договор купли-продажи N 545 от 02 февраля 2009 года заключен с момента его подписания. Пунктом 3.3. договора купли-продажи установлено, что государственная регистрация права собственности на земельный участок осуществляется покупателем после полной уплаты стоимости земельного участка.
Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что то обстоятельство, что государственная регистрация перехода права собственности на проданное имущество осуществлена только 16 июня 2009 года, правового значения не имеет. Обязательство ответчика перечислять арендную плату по договору аренды земельного участка N 13921 от 06 октября 2008 года прекратилось после заключения договора купли-продажи N 545 от 02 февраля 2009 года и внесения выкупной цены в полном объеме 27 февраля 2009 года.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 25 февраля 1998 года подтверждает, что земельный участок, проданный, оплаченный и переданный по договору N 545 от 02 февраля 2009 года, является предметом исполненного обязательства по договору купли-продажи, что полностью исключает возможность одновременного существования обязательств ООО "Сатурн" по договору этого же объекта недвижимости.
Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями к отмене принятого решения.
Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным. Апелляционную жалобу администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 30 октября 2009 года по делу N А12-18147/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275 - 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.В.ЛЫТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)