Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Назаренко И.П., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - индивидуального предпринимателя Мирошниченко Елены Александровны (ИНН 237300128714, ОГРНИП 312237333500106), ответчика - администрации муниципального образования Кореновский район (ИНН 2335008580, ОГРН 1022304012169), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Техко", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мирошниченко Елены Александровны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2013 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013 (судьи Ильина М.В., Тимченко О.Х., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-37930/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Мирошниченко Елена Александровна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Кореновский район (далее - администрация) о признании права собственности на земельный участок площадью 79 700 кв. м с кадастровым номером 23:12:0608000:21, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: юго-западнее г. Кореновска, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для размещения бригады (далее - земельный участок).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Техко" (далее - общество), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2013 в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) принято к производству встречное исковое заявление администрации к предпринимателю о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 30.01.2008, заключенного между обществом и предпринимателем, и применении последствий его недействительности посредством признания отсутствующим права собственности на артезианскую скважину N 3732 глубиной 168 м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 590045), водонапорную башню высотой 12 м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 590044), зернохранилище (литера Ж) площадью 455,9 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 590043), мехмастерские (литера З) площадью 718,7 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 590041), склад ядохимикатов (литера Е) площадью 455,9 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 590038), зернохранилище (литера Д) площадью 476,7 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 590042), весовую (литера В) площадью 87,7 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 590040), столовую (литера Б) площадью 100,9 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 590039), административное здание (литера А) площадью 58,3 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 590037), расположенные по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, г. Кореновск, (далее - здания и сооружения, объекты недвижимости) и аннулирования соответствующих регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр), а также о расторжении заключенного администрацией и предпринимателем договора аренды земельного участка от 07.07.2011 N 1200003974 (далее - договор аренды от 07.07.2011).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013, встречный иск удовлетворен в части признания отсутствующим права собственности предпринимателя на здания и сооружения, требование о расторжении договора аренды от 07.07.2011 оставлено без рассмотрения, в удовлетворении первоначального иска и остальной части встречного иска отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что на момент обращения предпринимателя в администрацию на земельном участке отсутствовали здания и сооружения ввиду их разрушения, а предприниматель не доказал факт осуществления мероприятий по восстановлению объектов недвижимости. Суды, сославшись на правовую позицию Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 20.10.2010 N 4372/10, сочли недопустимым и не отвечающим целям и задачам государственной регистрации прав на недвижимое имущество сохранение в реестре записей о государственной регистрации права собственности предпринимателя на несуществующие объекты, допустив применение избранного администрацией способа судебной защиты. Отказ в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи от 30.01.2008 мотивирован необходимостью применения в отсутствие являющихся объектами купли-продажи зданий и сооружений последствий, предусмотренных статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Требование о расторжении договора аренды от 07.07.2011 оставлено без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса в связи с несоблюдением администрацией досудебного порядка урегулирования спора, установленного статьями 452, 619 Гражданского кодекса. Первоначальные исковые требования предпринимателя о признании права собственности на земельный участок, квалифицированные судами как требования об оспаривании решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, оставлены без удовлетворения в связи с пропуском процессуального срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса.
Предприниматель обжаловал судебные акты в части удовлетворения встречного иска в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса.
Доводы кассационной жалобы сводятся к ошибочности вывода судов о прекращении существования объектов недвижимости, отсутствии актов обследования земельного участка, составленных органом технического учета либо судебными экспертами. По мнению заявителя кассационной жалобы, частичное разрушение объектов недвижимости в условиях наличия у собственника намерения на их восстановление не является основанием для принудительного прекращения права собственности, у собственника разрушенных объектов в течение трех лет сохраняется право на их восстановление.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит состоявшие судебные акты в обжалуемой части подлежащими отмене, а дело в соответствующей части - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судами установлено, что предпринимателем (покупатель) и обществом (продавец) заключен договор купли-продажи от 14.03.2011, по условиям которого продавец обязался передать, а покупатель - принять и оплатить здания и сооружения, передача которых осуществлена по акту приема-передачи от 14.03.2011.
Представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права от 15.04.2011 и выписками из реестра от 20.06.2012 подтверждена государственная регистрация перехода к предпринимателю права собственности на объекты недвижимости, расположенные в границах арендуемого обществом по договору аренды от 30.11.2010 N 1200003388 (далее - договор аренды от 30.11.2010).
В связи с заключением договора купли-продажи от 14.03.2011 общество и администрация подписали соглашение от 06.07.2011 о расторжении договора аренды земельного участка от 30.11.2010.
Предпринимателем (арендатор) и администрацией (арендодатель) заключен договор аренды от 07.07.2011 со сроком действия до 07.07.2060.
Предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.
Письмом от 25.07.2012 N 2298/12-16 администрация отказала предпринимателю в предоставлении земельного участка в собственность, сославшись на акты обследования, составленными сотрудниками муниципального бюджетного учреждения муниципального образования Кореновский район "Архитектура и градостроительство" (далее - акты обследования), в которых зафиксирован факт отсутствия на земельном участке объектов недвижимости, указанных в договоре купли-продажи от 14.03.2011 и свидетельствах о государственной регистрации права от 15.04.2011.
Полагая, что администрация незаконно уклоняется от предоставления в собственность земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий и сооружений, предприниматель обратился в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Удовлетворяя встречный иск в части и оставляя в соответствующей части обжалуемое решение без изменения, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.
Пунктом 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили, что признание в судебном порядке зарегистрированного права отсутствующим допустимо при условии нарушения права истца регистрационной записью в реестре и отсутствия возможности его защиты путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, в том числе, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились.
Если требование о признании зарегистрированного права отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из реестра в связи с отсутствием обременения, его удовлетворение возможно только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом и отсутствует возможность признания права на него или его виндикации. В этом случае требование истца расценивается как негаторное.
Оспаривание зарегистрированного права (обременения) невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло. Действующим законодательством установлен способ защиты права заинтересованных лиц, обратившихся за судебной защитой от последствий ничтожной сделки, нарушающих их права в виде применения (устранения) последствий недействительности этой сделки, в случае если сделка исполнена.
По смыслу пункта 52 постановления N 10/22 регистрационная запись в реестре, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.
Требование о признании отсутствующим права собственности предпринимателя на объекты недвижимости заявлено администрацией в порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи от 30.01.2008, заключенного обществом и предпринимателем. В материалах дела такой договор отсутствует, оценка ему не дана, недействительным (ничтожным) он не признан.
Как следует из содержащегося в пункте 53 постановления N 10/22 разъяснения, ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к ненадлежащему ответчику, суд осуществляет его замену в соответствии с частями 1, 2 статьи 47 Кодекса.
Требование о применении последствий недействительности договора купли-продажи от 30.01.2008, заключенному обществом и акционерным обществом, администрацией не заявлялось, названный договор не указан в свидетельствах о государственной регистрации права собственности предпринимателя на объекты недвижимости в качестве основания такой регистрации.
Судом первой инстанции дана оценка договору купли-продажи от 30.01.2008, заключенному обществом и закрытым акционерным обществом "им. В.И. Ленина" (далее - акционерное общество), при этом последнее к участию в деле в качестве ответчика по встречному иску не привлечено. В имеющихся в деле процессуальных документах не нашли отражение соответствующее изменение администрацией предмета встречного иска, рассмотрение вопроса о привлечении акционерного общества к участию в деле в качестве ответчика по встречному иску, установление мнения администрации относительно возможности такого привлечения.
Требование о признании недействительным заключенного предпринимателем и обществом договора купли-продажи от 14.03.2011 в предмет встречного иска администрацией не включено.
Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлено исключительное право граждан и юридических лиц, имеющих в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на приобретение прав на эти земельные участки.
Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе недвижимую, является ее гибель или уничтожение (часть 1 статьи 235 Гражданского кодекса).
В случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, в силу части 1 статьи 39 Земельного кодекса, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Согласно пункту 2 указанной статьи, условия сохранения соответствующих прав за арендатором определяются договором аренды.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 01.12.2009 N 6811/09 отметил, что нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом на выкуп земельного участка.
Доказанный факт разрушения объекта недвижимости не влияет напрямую на судьбу права на него, поскольку формальный собственник такого объекта не лишен права восстановить его.
Поскольку стороны договора аренды от 07.07.2011 не предусмотрели специальный порядок сохранения соответствующих прав предпринимателя на объекты недвижимости при условии их разрушения, к спорным правоотношениям необходимо применять общие правила пункта 1 статьи 39 Земельного кодекса. Таким образом, при доказанности факта разрушения объектов недвижимости предприниматель сохраняет за собой в целях восстановления разрушенных объектов ранее предоставленный правовой титул на землю, в данном случае, право аренды земельного участка, в течение трех лет, начиная с даты заключения договора аренды с целевым назначением.
Ссылаясь на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженную в постановлении от 20.10.2010 N 4372/10, суды пришли к выводам о том, что единственно возможным в рассматриваемой ситуации способом защиты права администрации на реализацию правомочия по распоряжению земельным участком является устранение содержащихся в реестре противоречий между правами на объекты недвижимости и сведениями об их фактическом состоянии путем признания отсутствующим права собственности предпринимателя на строения и сооружения.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 20.10.2010 N 4372/10 указал на недопустимость сохранения в реестре записи по причине ее недостоверности о праве собственности на имущество в случае утраты последним свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением. При этом в постановлении подчеркнуто, что в этом случае противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество только при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав, что соответствует разъяснению, содержащемуся в пункте 52 постановления N 10/22.
Допустив возможным применение такого способа судебной защиты как признание отсутствующим права собственности на разрушенные объекты недвижимости, высшая судебная инстанция исходила из наличия в материалах дела доказательств, достоверно подтверждающих гибель спорного объекта недвижимого имущества, неведение строительных работ по его восстановлению, отсутствие у собственника объекта каких-либо прав на незанятый и находящийся в свободном доступе земельный участок.
Вместе с тем, в рамках настоящего дела судами установлено, что земельный участок находится во владении и пользовании предпринимателя на основании действующего до 2060 года договора аренды от 07.07.2011. В актах обследования от 13.10.2008 и от 25.12.2008, составленных сотрудником Отдела архитектуры и градостроительства Кореновского района, указано на полное разрушение административного здания, столовой, зернохранилища, склада ядохимикатов, мехмастерских, водонапорной башни, сохранение кирпичных стен одного из зернохранилищ и здания весовой. В актах обследования от 30.01.2013 и от 06.06.2013, составленных специалистами МБУ "Архитектура и градостроительство", отражено, что на земельном участке отсутствуют строения, складируются инертные материалы (гравий, песок, земля). В справке БТИ от 16.07.2013 и заключении специалиста от 26.06.2013 N 16 отмечено сохранение у ряда объектов (литеры А, Б, В, Д, Е, Ж, З) фундаментной подушки ленточного типа глубиной заложения до 1 метра.
При этом документы, отражающие состояние артезианской скважины, к материалам дела не приобщены, соответствующее обстоятельство не установлено.
Судами первой и апелляционной инстанций не устранены противоречия в сведениях об объектах недвижимости, не рассмотрен вопрос о назначении по делу экспертизы на предмет установления фактического состояния строений и сооружений, не установлены обстоятельства, связанные с осуществляемыми предпринимателем с момента заключения договора аренды от 07.07.2011 действиями, направленными на восстановления разрушенных объектов недвижимости.
Ссылку судов на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженную в постановлении от 20.10.2010 N 4372/10, суд кассационной инстанции находит некорректной, поскольку фактические обстоятельства дела, рассмотренного Президиумом, не схожи с фактическими обстоятельствами настоящего дела.
Расширительное применение названной правовой позиции привело к выводам, противоречащим установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса является основанием отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части и направления дела в соответствующей части на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Направление дела на новое рассмотрение с учетом вышеизложенного обусловлено необходимостью уточнения заявленного администрацией требования и определения надлежащего состава лиц, участвующих в деле, установления обстоятельств, связанных с фактическим состоянием объектов недвижимости и предпринимаемыми правообладателем мерами по их восстановлению, для чего следует рассмотреть вопрос о целесообразности назначении судебной экспертизы, устранения выявленных судом кассационной инстанции противоречий выводов судов первой и апелляционной инстанций установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в том числе о применимости в рассматриваемом случае правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 20.10.2010 N 4372/10.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013 по делу N А32-37930/2012 в части удовлетворения встречного иска отменить, в отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
В остальной части судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 19.11.2013 ПО ДЕЛУ N А32-37930/2012
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 ноября 2013 г. по делу N А32-37930/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Назаренко И.П., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - индивидуального предпринимателя Мирошниченко Елены Александровны (ИНН 237300128714, ОГРНИП 312237333500106), ответчика - администрации муниципального образования Кореновский район (ИНН 2335008580, ОГРН 1022304012169), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Техко", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мирошниченко Елены Александровны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2013 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013 (судьи Ильина М.В., Тимченко О.Х., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-37930/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Мирошниченко Елена Александровна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Кореновский район (далее - администрация) о признании права собственности на земельный участок площадью 79 700 кв. м с кадастровым номером 23:12:0608000:21, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: юго-западнее г. Кореновска, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для размещения бригады (далее - земельный участок).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Техко" (далее - общество), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2013 в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) принято к производству встречное исковое заявление администрации к предпринимателю о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 30.01.2008, заключенного между обществом и предпринимателем, и применении последствий его недействительности посредством признания отсутствующим права собственности на артезианскую скважину N 3732 глубиной 168 м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 590045), водонапорную башню высотой 12 м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 590044), зернохранилище (литера Ж) площадью 455,9 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 590043), мехмастерские (литера З) площадью 718,7 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 590041), склад ядохимикатов (литера Е) площадью 455,9 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 590038), зернохранилище (литера Д) площадью 476,7 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 590042), весовую (литера В) площадью 87,7 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 590040), столовую (литера Б) площадью 100,9 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 590039), административное здание (литера А) площадью 58,3 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 590037), расположенные по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, г. Кореновск, (далее - здания и сооружения, объекты недвижимости) и аннулирования соответствующих регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр), а также о расторжении заключенного администрацией и предпринимателем договора аренды земельного участка от 07.07.2011 N 1200003974 (далее - договор аренды от 07.07.2011).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013, встречный иск удовлетворен в части признания отсутствующим права собственности предпринимателя на здания и сооружения, требование о расторжении договора аренды от 07.07.2011 оставлено без рассмотрения, в удовлетворении первоначального иска и остальной части встречного иска отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что на момент обращения предпринимателя в администрацию на земельном участке отсутствовали здания и сооружения ввиду их разрушения, а предприниматель не доказал факт осуществления мероприятий по восстановлению объектов недвижимости. Суды, сославшись на правовую позицию Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 20.10.2010 N 4372/10, сочли недопустимым и не отвечающим целям и задачам государственной регистрации прав на недвижимое имущество сохранение в реестре записей о государственной регистрации права собственности предпринимателя на несуществующие объекты, допустив применение избранного администрацией способа судебной защиты. Отказ в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи от 30.01.2008 мотивирован необходимостью применения в отсутствие являющихся объектами купли-продажи зданий и сооружений последствий, предусмотренных статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Требование о расторжении договора аренды от 07.07.2011 оставлено без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса в связи с несоблюдением администрацией досудебного порядка урегулирования спора, установленного статьями 452, 619 Гражданского кодекса. Первоначальные исковые требования предпринимателя о признании права собственности на земельный участок, квалифицированные судами как требования об оспаривании решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, оставлены без удовлетворения в связи с пропуском процессуального срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса.
Предприниматель обжаловал судебные акты в части удовлетворения встречного иска в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса.
Доводы кассационной жалобы сводятся к ошибочности вывода судов о прекращении существования объектов недвижимости, отсутствии актов обследования земельного участка, составленных органом технического учета либо судебными экспертами. По мнению заявителя кассационной жалобы, частичное разрушение объектов недвижимости в условиях наличия у собственника намерения на их восстановление не является основанием для принудительного прекращения права собственности, у собственника разрушенных объектов в течение трех лет сохраняется право на их восстановление.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит состоявшие судебные акты в обжалуемой части подлежащими отмене, а дело в соответствующей части - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судами установлено, что предпринимателем (покупатель) и обществом (продавец) заключен договор купли-продажи от 14.03.2011, по условиям которого продавец обязался передать, а покупатель - принять и оплатить здания и сооружения, передача которых осуществлена по акту приема-передачи от 14.03.2011.
Представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права от 15.04.2011 и выписками из реестра от 20.06.2012 подтверждена государственная регистрация перехода к предпринимателю права собственности на объекты недвижимости, расположенные в границах арендуемого обществом по договору аренды от 30.11.2010 N 1200003388 (далее - договор аренды от 30.11.2010).
В связи с заключением договора купли-продажи от 14.03.2011 общество и администрация подписали соглашение от 06.07.2011 о расторжении договора аренды земельного участка от 30.11.2010.
Предпринимателем (арендатор) и администрацией (арендодатель) заключен договор аренды от 07.07.2011 со сроком действия до 07.07.2060.
Предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.
Письмом от 25.07.2012 N 2298/12-16 администрация отказала предпринимателю в предоставлении земельного участка в собственность, сославшись на акты обследования, составленными сотрудниками муниципального бюджетного учреждения муниципального образования Кореновский район "Архитектура и градостроительство" (далее - акты обследования), в которых зафиксирован факт отсутствия на земельном участке объектов недвижимости, указанных в договоре купли-продажи от 14.03.2011 и свидетельствах о государственной регистрации права от 15.04.2011.
Полагая, что администрация незаконно уклоняется от предоставления в собственность земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий и сооружений, предприниматель обратился в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Удовлетворяя встречный иск в части и оставляя в соответствующей части обжалуемое решение без изменения, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.
Пунктом 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили, что признание в судебном порядке зарегистрированного права отсутствующим допустимо при условии нарушения права истца регистрационной записью в реестре и отсутствия возможности его защиты путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, в том числе, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились.
Если требование о признании зарегистрированного права отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из реестра в связи с отсутствием обременения, его удовлетворение возможно только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом и отсутствует возможность признания права на него или его виндикации. В этом случае требование истца расценивается как негаторное.
Оспаривание зарегистрированного права (обременения) невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло. Действующим законодательством установлен способ защиты права заинтересованных лиц, обратившихся за судебной защитой от последствий ничтожной сделки, нарушающих их права в виде применения (устранения) последствий недействительности этой сделки, в случае если сделка исполнена.
По смыслу пункта 52 постановления N 10/22 регистрационная запись в реестре, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.
Требование о признании отсутствующим права собственности предпринимателя на объекты недвижимости заявлено администрацией в порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи от 30.01.2008, заключенного обществом и предпринимателем. В материалах дела такой договор отсутствует, оценка ему не дана, недействительным (ничтожным) он не признан.
Как следует из содержащегося в пункте 53 постановления N 10/22 разъяснения, ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к ненадлежащему ответчику, суд осуществляет его замену в соответствии с частями 1, 2 статьи 47 Кодекса.
Требование о применении последствий недействительности договора купли-продажи от 30.01.2008, заключенному обществом и акционерным обществом, администрацией не заявлялось, названный договор не указан в свидетельствах о государственной регистрации права собственности предпринимателя на объекты недвижимости в качестве основания такой регистрации.
Судом первой инстанции дана оценка договору купли-продажи от 30.01.2008, заключенному обществом и закрытым акционерным обществом "им. В.И. Ленина" (далее - акционерное общество), при этом последнее к участию в деле в качестве ответчика по встречному иску не привлечено. В имеющихся в деле процессуальных документах не нашли отражение соответствующее изменение администрацией предмета встречного иска, рассмотрение вопроса о привлечении акционерного общества к участию в деле в качестве ответчика по встречному иску, установление мнения администрации относительно возможности такого привлечения.
Требование о признании недействительным заключенного предпринимателем и обществом договора купли-продажи от 14.03.2011 в предмет встречного иска администрацией не включено.
Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлено исключительное право граждан и юридических лиц, имеющих в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на приобретение прав на эти земельные участки.
Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе недвижимую, является ее гибель или уничтожение (часть 1 статьи 235 Гражданского кодекса).
В случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, в силу части 1 статьи 39 Земельного кодекса, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Согласно пункту 2 указанной статьи, условия сохранения соответствующих прав за арендатором определяются договором аренды.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 01.12.2009 N 6811/09 отметил, что нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом на выкуп земельного участка.
Доказанный факт разрушения объекта недвижимости не влияет напрямую на судьбу права на него, поскольку формальный собственник такого объекта не лишен права восстановить его.
Поскольку стороны договора аренды от 07.07.2011 не предусмотрели специальный порядок сохранения соответствующих прав предпринимателя на объекты недвижимости при условии их разрушения, к спорным правоотношениям необходимо применять общие правила пункта 1 статьи 39 Земельного кодекса. Таким образом, при доказанности факта разрушения объектов недвижимости предприниматель сохраняет за собой в целях восстановления разрушенных объектов ранее предоставленный правовой титул на землю, в данном случае, право аренды земельного участка, в течение трех лет, начиная с даты заключения договора аренды с целевым назначением.
Ссылаясь на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженную в постановлении от 20.10.2010 N 4372/10, суды пришли к выводам о том, что единственно возможным в рассматриваемой ситуации способом защиты права администрации на реализацию правомочия по распоряжению земельным участком является устранение содержащихся в реестре противоречий между правами на объекты недвижимости и сведениями об их фактическом состоянии путем признания отсутствующим права собственности предпринимателя на строения и сооружения.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 20.10.2010 N 4372/10 указал на недопустимость сохранения в реестре записи по причине ее недостоверности о праве собственности на имущество в случае утраты последним свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением. При этом в постановлении подчеркнуто, что в этом случае противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество только при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав, что соответствует разъяснению, содержащемуся в пункте 52 постановления N 10/22.
Допустив возможным применение такого способа судебной защиты как признание отсутствующим права собственности на разрушенные объекты недвижимости, высшая судебная инстанция исходила из наличия в материалах дела доказательств, достоверно подтверждающих гибель спорного объекта недвижимого имущества, неведение строительных работ по его восстановлению, отсутствие у собственника объекта каких-либо прав на незанятый и находящийся в свободном доступе земельный участок.
Вместе с тем, в рамках настоящего дела судами установлено, что земельный участок находится во владении и пользовании предпринимателя на основании действующего до 2060 года договора аренды от 07.07.2011. В актах обследования от 13.10.2008 и от 25.12.2008, составленных сотрудником Отдела архитектуры и градостроительства Кореновского района, указано на полное разрушение административного здания, столовой, зернохранилища, склада ядохимикатов, мехмастерских, водонапорной башни, сохранение кирпичных стен одного из зернохранилищ и здания весовой. В актах обследования от 30.01.2013 и от 06.06.2013, составленных специалистами МБУ "Архитектура и градостроительство", отражено, что на земельном участке отсутствуют строения, складируются инертные материалы (гравий, песок, земля). В справке БТИ от 16.07.2013 и заключении специалиста от 26.06.2013 N 16 отмечено сохранение у ряда объектов (литеры А, Б, В, Д, Е, Ж, З) фундаментной подушки ленточного типа глубиной заложения до 1 метра.
При этом документы, отражающие состояние артезианской скважины, к материалам дела не приобщены, соответствующее обстоятельство не установлено.
Судами первой и апелляционной инстанций не устранены противоречия в сведениях об объектах недвижимости, не рассмотрен вопрос о назначении по делу экспертизы на предмет установления фактического состояния строений и сооружений, не установлены обстоятельства, связанные с осуществляемыми предпринимателем с момента заключения договора аренды от 07.07.2011 действиями, направленными на восстановления разрушенных объектов недвижимости.
Ссылку судов на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженную в постановлении от 20.10.2010 N 4372/10, суд кассационной инстанции находит некорректной, поскольку фактические обстоятельства дела, рассмотренного Президиумом, не схожи с фактическими обстоятельствами настоящего дела.
Расширительное применение названной правовой позиции привело к выводам, противоречащим установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса является основанием отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части и направления дела в соответствующей части на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Направление дела на новое рассмотрение с учетом вышеизложенного обусловлено необходимостью уточнения заявленного администрацией требования и определения надлежащего состава лиц, участвующих в деле, установления обстоятельств, связанных с фактическим состоянием объектов недвижимости и предпринимаемыми правообладателем мерами по их восстановлению, для чего следует рассмотреть вопрос о целесообразности назначении судебной экспертизы, устранения выявленных судом кассационной инстанции противоречий выводов судов первой и апелляционной инстанций установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в том числе о применимости в рассматриваемом случае правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 20.10.2010 N 4372/10.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013 по делу N А32-37930/2012 в части удовлетворения встречного иска отменить, в отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
В остальной части судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)