Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика - конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Дружба" (ИНН 2347001364, ОГРН 1022304521183) - Галстян Л.С. (доверенность от 17.06.2013), в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Муминахуновой Рано Иминахуновны (ИНН 110600226175, ОГРНИП 309231111800044), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Дружба" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2013 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013 (судьи Чотчаев Б.Т., Ковалева Н.В., Кузнецов С.А.) по делу N А32-1183/2013, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Муминахунова Р.И. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ОАО "Дружба" (далее - общество) о взыскании 38 184 рублей задолженности (требования уточнены; т. 1, л.д. 92).
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей во исполнение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 26.08.2011. Задолженность ответчика за период с 26.08.2011 по 21.06.2012 рассчитана истцом в соответствии с условиями договора (с учетом заключенного сторонами 25.05.2012 соглашения о расторжении договора аренды).
В определении от 20.02.2013 (т. 1, л.д. 1) указано на рассмотрение дела в порядке упрощенного производства на основании статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
В связи с наличием оснований, предусмотренных в пункте 4 части 5 статьи 227 Кодекса, определением от 22.04.2012 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013, иск удовлетворен. С общества в пользу предпринимателя взыскано 38 184 рубля задолженности и 2 тыс. рублей расходов по оплате государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что по договору от 26.08.2011 обществу передан в аренду принадлежащий предпринимателю земельный участок с кадастровым номером 23:25:0707000:0093 площадью 105 тыс. кв. м, расположенный в Приморско-Ахтарском районе, в границах землепользования СПК "Приазовский", отделение 3. Договор расторгнут соглашением сторон от 25.05.2012 (зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 21.06.2012). Доказательства возврата участка ранее указанной истцом даты (21.06.2012), а также исполнения обязательства по внесению арендных платежей общество не представило. Расчет задолженности по арендной плате за период с 26.08.2011 по 21.06.2012 соответствует условиям договора (с учетом соглашения от 25.05.2012). Поэтому заявленные требования суды признали обоснованными и удовлетворили на основании статей 309, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Довод общества об отсутствии задолженности по арендной плате (со ссылкой на пункт 2 соглашения от 25.05.2012 и анализ финансового состояния общества) суды отклонили, поскольку доказательств фактической оплаты либо прощения долга не представлено. При разрешении спора судебные инстанции также установили, что в отношении общества 06.05.2011 возбуждено дело о банкротстве, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012 должник признан несостоятельным (банкротом). Определяя характер требования предпринимателя (текущее либо реестровое) суды руководствовались статьей 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), а также разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве". Спорная задолженность возникла после возбуждения производства по делу о банкротстве, следовательно, требования истца в части основного долга являются текущими и подлежат взысканию в исковом порядке. Довод ответчика о неиспользовании земельного участка в своей хозяйственной деятельности суды также отклонили. Неиспользование арендованного имущества в период действия договора не является основанием, освобождающим арендатора от исполнения обязательства по оплате. Доказательств наличия чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, препятствующих использованию участка по назначению, не представлено. Возбуждение в отношении арендатора дела о несостоятельности (банкротстве) таким обстоятельством не является (т. 1, л.д. 119; т. 2, л.д. 24).
Общество (в лице конкурсного управляющего Гончарова Н.Н.) обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на несоответствие сделанных судами выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Общество является сельскохозяйственным предприятием. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.05.2011 (по заявлению общества) возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) N А32-10924/2011, введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Круглова О.А. В соответствии с пунктом 1 статьи 67 Закона о банкротстве временным управляющим подготовлен анализ финансового состояния должника, в котором указано на снижение показателей производственной деятельности общества (в том числе уборочной площади) в период с 2008 года по 2012 год. Сведений об использовании спорного участка указанный документ не содержит. Предприниматель в числе кредиторов общества не значится. Вывод судов о поступлении участка в пользование ответчика с даты подписания договора необоснован. Из буквального толкования условий договора (пункты 2.5 и 3.1) следует, что подписание арендатором договора аренды не означает фактическое принятие в пользование земельного участка. В нарушение требований статьи 65 Кодекса истцом не представлено доказательств, подтверждающих фактическое использование ответчиком спорного участка. В связи с тем, что по договору аренды от 26.08.2011 общество земельный участок фактически не использовало, в пункте 2 соглашения о расторжении от 25.05.2012 стороны зафиксировали отсутствие задолженности арендатора по арендной плате. Следует также учесть, что в период действия договора (с учетом дат регистрации договора (03.10.2011) и соглашения о расторжении (21.06.2012)) участок не мог быть использован по целевому назначению (для производства сельскохозяйственной продукции). В течение указанного осенне-зимнего периода полевые работы не производятся. При рассмотрении аналогичного спора (дело N А32-824/2013) суд первой инстанции пришел к выводу о том, что соглашение о расторжении договора аренды вступает в силу со дня его подписания сторонами (25.05.2012). В рамках настоящего дела предпринимателем заявлен больший период задолженности (по дату государственной регистрации соглашения). Вместе с тем акт возврата земельного участка арендодателю отсутствует. Истцом в дело не представлено доказательств того, что ответчик использовал спорный участок после подписания соглашения о расторжении договора аренды. Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком могла быть взыскана судом только за период с 26.08.2011 по 25.05.2012.
Предприниматель в отзыве сослался на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу актов. По мнению истца, суды пришли к правильному выводу о наличии у ответчика непогашенной задолженности по арендной плате в размере, соответствующем условиям договора. Ссылки общества на соглашение о расторжении договора судебные инстанции отклонили обосновано. Доказательств погашения долга и возврата арендодателю земельного участка ранее даты регистрации соглашения о расторжении договора (21.06.2012) ответчик не представил. Характер требований как текущих определен судами по правилам статьи 5 Закона о банкротстве.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию жалобу удовлетворить.
Предприниматель, извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание кассационной инстанции не явился (явку представителя не обеспечил).
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, предприниматель является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:25:0707000:0093 площадью 105 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, в границах землепользования СПК "Приазовский", отделение 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.12.2010 и выписками из ЕГРП от 04.02.2013 и 05.02.2013 (т. 1, л.д. 11, 25, 57).
26 августа 2011 года предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:25:0707000:0093 площадью 105 тыс. кв. м (т. 1, л.д. 62-64). Участок передан арендатору для производства сельскохозяйственной продукции сроком на пять лет (пункт 1.3). Согласно пунктам 2.1 и 2.2 ставка арендной платы за 1 га пашни составляет 4500 рублей; сумма арендной платы составляет 47 250 рублей исходя из площади 10,05 га. В пункте 2.5 стороны предусмотрели, что арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 1 августа текущего года. Согласно пункту 3.1.1 арендодатель обязался предоставить имущество арендатору, что осуществляется на основании данного пункта, который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов.
Договор 03.10.2011 аренды прошел процедуру государственной регистрации, что подтверждается штампом регистрирующего органа на экземпляре договора (т. 1, л.д. 65).
Соглашением от 25.05.2012 стороны расторгли договор аренды от 26.08.2011 (т. 1, л.д. 86). В соглашении указано, что арендатор не имеет задолженности по арендной плате (пункт 2). Соглашение зарегистрировано в установленном порядке (запись регистрации 23-23-36/021/2012-388 от 21.06.2012).
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за период с 26.08.2011 по 21.06.2012, предприниматель обратилась с требованием о взыскании с общества 38 184 рублей задолженности.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанностью арендодателя является обязанность предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное владение; обязанностью арендатора - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса). Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 2123/11.
В пункте 3.1.1 договора (который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов) стороны зафиксировали исполнение арендодателем обязанности по предоставлению имущества арендатору. К такому выводу судебные инстанции пришли по результатам буквального содержания договора аренды земельного участка от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. В силу приведенной нормы соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса).
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договор аренды от 26.08.2011 и соглашение о его расторжении зарегистрированы Управлением Росреестра соответственно 03.10.2011 и 21.06.2012. Следовательно, с даты государственной регистрации соглашения от 25.05.2012 договор аренды прекратил свое действие.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненные арендодателю убытки, он может потребовать их возмещения.
В силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма N 66).
В материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендодателю земельного участка с кадастровым номером 23:25:0707000:0093 ранее указанной истцом даты (даты прекращения арендных отношений сторон - 21.06.2012). Расчет задолженности за период с 26.08.2011 по 21.06.2012 соответствует условиям договора. Доказательства внесения платы общество не представило, поэтому судебные инстанции пришли к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика 38 184 рубля арендной платы.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы ответчика о том, что участок фактически истцом не передавался, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора от 26.08.2011. Подготовленный временным управляющим анализ финансового состояния общества (т. 1, л.д. 98-101) названное положение договора аренды не опровергает.
На основании статьи 65 Кодекса ответчик обязан был представить доказательства, подтверждающие исполнение предусмотренных договором обязанностей по внесению арендной платы и возврату имущества. Согласно части 2 статьи 9 Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Поскольку общество не доказало факт отсутствия задолженности по арендной плате, суды пришли к правомерному выводу о том, что соглашение о расторжении договора само по себе не может служить документальным доказательством внесения ответчиком в заявленный период арендных платежей.
Довод ответчика об отсутствии оснований для внесения платы в связи с неиспользованием земельного участка в хозяйственной деятельности не принимается. Неиспользование арендатором переданного ему имущества по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, не является основанием для освобождения от внесения арендных платежей. Доказательства нарушения предпринимателем обязательств по договору в дело не представлены.
Довод жалобы о том, что в рамках настоящего дела предпринимателем заявлен период взыскания по дату государственной регистрации соглашения о расторжении договора, тогда как при рассмотрении аналогичного спора (дело N А32-824/2013) суд пришел к выводу о том, что соглашение о расторжении договора аренды вступает в силу со дня его подписания сторонами (25.05.2012), не влияет на существо спора. Арендодатель вправе требовать взыскания арендной платы за весь период до возврата земельного участка арендатором (статья 622 Гражданского кодекса). Из содержания соглашения о расторжении договора от 25.05.2012 не следует, что спорный участок арендатором (обществом) возвращен. Поэтому арендодатель (предприниматель) вправе требовать внесения платежей за пользование имуществом как по состоянию на дату подписания сторонами соглашения, так и за период до его государственной регистрации.
При разрешении спора судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы гражданского и земельного законодательства. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.09.2013 обществу предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины за подачу жалобы. Поскольку в удовлетворении жалобы отказано пошлина подлежит взысканию с общества (статья 110 Кодекса). Однако ответчик признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.
Арбитражный суд, исходя из имущественного положения плательщика, вправе уменьшить размер подлежащей уплате государственной пошлины (пункт 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации). С учетом имущественного положения заявителя жалобы и разъяснений, содержащихся в пункте 19 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", кассационный суд считает возможным уменьшить размер государственной пошлины по жалобе до 200 рублей.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013 по делу N А32-1183/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Дружба" (ИНН 2347001364, ОГРН 1022304521183) в доход федерального бюджета 200 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 14.11.2013 ПО ДЕЛУ N А32-1183/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2013 г. по делу N А32-1183/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика - конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Дружба" (ИНН 2347001364, ОГРН 1022304521183) - Галстян Л.С. (доверенность от 17.06.2013), в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Муминахуновой Рано Иминахуновны (ИНН 110600226175, ОГРНИП 309231111800044), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Дружба" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2013 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013 (судьи Чотчаев Б.Т., Ковалева Н.В., Кузнецов С.А.) по делу N А32-1183/2013, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Муминахунова Р.И. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ОАО "Дружба" (далее - общество) о взыскании 38 184 рублей задолженности (требования уточнены; т. 1, л.д. 92).
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей во исполнение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 26.08.2011. Задолженность ответчика за период с 26.08.2011 по 21.06.2012 рассчитана истцом в соответствии с условиями договора (с учетом заключенного сторонами 25.05.2012 соглашения о расторжении договора аренды).
В определении от 20.02.2013 (т. 1, л.д. 1) указано на рассмотрение дела в порядке упрощенного производства на основании статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
В связи с наличием оснований, предусмотренных в пункте 4 части 5 статьи 227 Кодекса, определением от 22.04.2012 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013, иск удовлетворен. С общества в пользу предпринимателя взыскано 38 184 рубля задолженности и 2 тыс. рублей расходов по оплате государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что по договору от 26.08.2011 обществу передан в аренду принадлежащий предпринимателю земельный участок с кадастровым номером 23:25:0707000:0093 площадью 105 тыс. кв. м, расположенный в Приморско-Ахтарском районе, в границах землепользования СПК "Приазовский", отделение 3. Договор расторгнут соглашением сторон от 25.05.2012 (зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 21.06.2012). Доказательства возврата участка ранее указанной истцом даты (21.06.2012), а также исполнения обязательства по внесению арендных платежей общество не представило. Расчет задолженности по арендной плате за период с 26.08.2011 по 21.06.2012 соответствует условиям договора (с учетом соглашения от 25.05.2012). Поэтому заявленные требования суды признали обоснованными и удовлетворили на основании статей 309, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Довод общества об отсутствии задолженности по арендной плате (со ссылкой на пункт 2 соглашения от 25.05.2012 и анализ финансового состояния общества) суды отклонили, поскольку доказательств фактической оплаты либо прощения долга не представлено. При разрешении спора судебные инстанции также установили, что в отношении общества 06.05.2011 возбуждено дело о банкротстве, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012 должник признан несостоятельным (банкротом). Определяя характер требования предпринимателя (текущее либо реестровое) суды руководствовались статьей 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), а также разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве". Спорная задолженность возникла после возбуждения производства по делу о банкротстве, следовательно, требования истца в части основного долга являются текущими и подлежат взысканию в исковом порядке. Довод ответчика о неиспользовании земельного участка в своей хозяйственной деятельности суды также отклонили. Неиспользование арендованного имущества в период действия договора не является основанием, освобождающим арендатора от исполнения обязательства по оплате. Доказательств наличия чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, препятствующих использованию участка по назначению, не представлено. Возбуждение в отношении арендатора дела о несостоятельности (банкротстве) таким обстоятельством не является (т. 1, л.д. 119; т. 2, л.д. 24).
Общество (в лице конкурсного управляющего Гончарова Н.Н.) обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на несоответствие сделанных судами выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Общество является сельскохозяйственным предприятием. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.05.2011 (по заявлению общества) возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) N А32-10924/2011, введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Круглова О.А. В соответствии с пунктом 1 статьи 67 Закона о банкротстве временным управляющим подготовлен анализ финансового состояния должника, в котором указано на снижение показателей производственной деятельности общества (в том числе уборочной площади) в период с 2008 года по 2012 год. Сведений об использовании спорного участка указанный документ не содержит. Предприниматель в числе кредиторов общества не значится. Вывод судов о поступлении участка в пользование ответчика с даты подписания договора необоснован. Из буквального толкования условий договора (пункты 2.5 и 3.1) следует, что подписание арендатором договора аренды не означает фактическое принятие в пользование земельного участка. В нарушение требований статьи 65 Кодекса истцом не представлено доказательств, подтверждающих фактическое использование ответчиком спорного участка. В связи с тем, что по договору аренды от 26.08.2011 общество земельный участок фактически не использовало, в пункте 2 соглашения о расторжении от 25.05.2012 стороны зафиксировали отсутствие задолженности арендатора по арендной плате. Следует также учесть, что в период действия договора (с учетом дат регистрации договора (03.10.2011) и соглашения о расторжении (21.06.2012)) участок не мог быть использован по целевому назначению (для производства сельскохозяйственной продукции). В течение указанного осенне-зимнего периода полевые работы не производятся. При рассмотрении аналогичного спора (дело N А32-824/2013) суд первой инстанции пришел к выводу о том, что соглашение о расторжении договора аренды вступает в силу со дня его подписания сторонами (25.05.2012). В рамках настоящего дела предпринимателем заявлен больший период задолженности (по дату государственной регистрации соглашения). Вместе с тем акт возврата земельного участка арендодателю отсутствует. Истцом в дело не представлено доказательств того, что ответчик использовал спорный участок после подписания соглашения о расторжении договора аренды. Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком могла быть взыскана судом только за период с 26.08.2011 по 25.05.2012.
Предприниматель в отзыве сослался на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу актов. По мнению истца, суды пришли к правильному выводу о наличии у ответчика непогашенной задолженности по арендной плате в размере, соответствующем условиям договора. Ссылки общества на соглашение о расторжении договора судебные инстанции отклонили обосновано. Доказательств погашения долга и возврата арендодателю земельного участка ранее даты регистрации соглашения о расторжении договора (21.06.2012) ответчик не представил. Характер требований как текущих определен судами по правилам статьи 5 Закона о банкротстве.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию жалобу удовлетворить.
Предприниматель, извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание кассационной инстанции не явился (явку представителя не обеспечил).
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, предприниматель является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:25:0707000:0093 площадью 105 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, в границах землепользования СПК "Приазовский", отделение 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.12.2010 и выписками из ЕГРП от 04.02.2013 и 05.02.2013 (т. 1, л.д. 11, 25, 57).
26 августа 2011 года предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:25:0707000:0093 площадью 105 тыс. кв. м (т. 1, л.д. 62-64). Участок передан арендатору для производства сельскохозяйственной продукции сроком на пять лет (пункт 1.3). Согласно пунктам 2.1 и 2.2 ставка арендной платы за 1 га пашни составляет 4500 рублей; сумма арендной платы составляет 47 250 рублей исходя из площади 10,05 га. В пункте 2.5 стороны предусмотрели, что арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 1 августа текущего года. Согласно пункту 3.1.1 арендодатель обязался предоставить имущество арендатору, что осуществляется на основании данного пункта, который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов.
Договор 03.10.2011 аренды прошел процедуру государственной регистрации, что подтверждается штампом регистрирующего органа на экземпляре договора (т. 1, л.д. 65).
Соглашением от 25.05.2012 стороны расторгли договор аренды от 26.08.2011 (т. 1, л.д. 86). В соглашении указано, что арендатор не имеет задолженности по арендной плате (пункт 2). Соглашение зарегистрировано в установленном порядке (запись регистрации 23-23-36/021/2012-388 от 21.06.2012).
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за период с 26.08.2011 по 21.06.2012, предприниматель обратилась с требованием о взыскании с общества 38 184 рублей задолженности.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанностью арендодателя является обязанность предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное владение; обязанностью арендатора - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса). Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 2123/11.
В пункте 3.1.1 договора (который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов) стороны зафиксировали исполнение арендодателем обязанности по предоставлению имущества арендатору. К такому выводу судебные инстанции пришли по результатам буквального содержания договора аренды земельного участка от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. В силу приведенной нормы соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса).
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договор аренды от 26.08.2011 и соглашение о его расторжении зарегистрированы Управлением Росреестра соответственно 03.10.2011 и 21.06.2012. Следовательно, с даты государственной регистрации соглашения от 25.05.2012 договор аренды прекратил свое действие.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненные арендодателю убытки, он может потребовать их возмещения.
В силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма N 66).
В материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендодателю земельного участка с кадастровым номером 23:25:0707000:0093 ранее указанной истцом даты (даты прекращения арендных отношений сторон - 21.06.2012). Расчет задолженности за период с 26.08.2011 по 21.06.2012 соответствует условиям договора. Доказательства внесения платы общество не представило, поэтому судебные инстанции пришли к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика 38 184 рубля арендной платы.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы ответчика о том, что участок фактически истцом не передавался, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора от 26.08.2011. Подготовленный временным управляющим анализ финансового состояния общества (т. 1, л.д. 98-101) названное положение договора аренды не опровергает.
На основании статьи 65 Кодекса ответчик обязан был представить доказательства, подтверждающие исполнение предусмотренных договором обязанностей по внесению арендной платы и возврату имущества. Согласно части 2 статьи 9 Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Поскольку общество не доказало факт отсутствия задолженности по арендной плате, суды пришли к правомерному выводу о том, что соглашение о расторжении договора само по себе не может служить документальным доказательством внесения ответчиком в заявленный период арендных платежей.
Довод ответчика об отсутствии оснований для внесения платы в связи с неиспользованием земельного участка в хозяйственной деятельности не принимается. Неиспользование арендатором переданного ему имущества по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, не является основанием для освобождения от внесения арендных платежей. Доказательства нарушения предпринимателем обязательств по договору в дело не представлены.
Довод жалобы о том, что в рамках настоящего дела предпринимателем заявлен период взыскания по дату государственной регистрации соглашения о расторжении договора, тогда как при рассмотрении аналогичного спора (дело N А32-824/2013) суд пришел к выводу о том, что соглашение о расторжении договора аренды вступает в силу со дня его подписания сторонами (25.05.2012), не влияет на существо спора. Арендодатель вправе требовать взыскания арендной платы за весь период до возврата земельного участка арендатором (статья 622 Гражданского кодекса). Из содержания соглашения о расторжении договора от 25.05.2012 не следует, что спорный участок арендатором (обществом) возвращен. Поэтому арендодатель (предприниматель) вправе требовать внесения платежей за пользование имуществом как по состоянию на дату подписания сторонами соглашения, так и за период до его государственной регистрации.
При разрешении спора судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы гражданского и земельного законодательства. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.09.2013 обществу предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины за подачу жалобы. Поскольку в удовлетворении жалобы отказано пошлина подлежит взысканию с общества (статья 110 Кодекса). Однако ответчик признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.
Арбитражный суд, исходя из имущественного положения плательщика, вправе уменьшить размер подлежащей уплате государственной пошлины (пункт 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации). С учетом имущественного положения заявителя жалобы и разъяснений, содержащихся в пункте 19 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", кассационный суд считает возможным уменьшить размер государственной пошлины по жалобе до 200 рублей.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013 по делу N А32-1183/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Дружба" (ИНН 2347001364, ОГРН 1022304521183) в доход федерального бюджета 200 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)