Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Фроловой Натальи Васильевны (ОГРНИП 306263530000071, ИНН 263602110183) - Шевченко О.Г. (доверенность от 14.08.2013), в отсутствие заинтересованных лиц: администрации города Ставрополя, комитета градостроительства администрации города Ставрополя, извещенных надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Фроловой Натальи Васильевны на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 по делу N А63-17778/2012 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сомов Е.Г.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Фролова Н.В. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация) и комитету градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет) о признании незаконным отказа в предоставлении муниципальной услуги "Предоставление земельных участков для строительства при наличии утвержденных материалов предварительного согласования места размещения объекта", выраженного в письме от 08.11.2012 N 09/2-07/1-4513; обязании администрации вынести постановление о внесении изменений в пункт 1 постановления администрации от 21.02.2011 N 462 "О предоставлении Фроловой Наталье Васильевне земельного участка для строительства производственной базы по Старомарьевскому шоссе, 81" (далее - постановление N 462) площадью 10 тыс. кв. м в аренду сроком на 3 года в части указания кадастрового номера земельного участка, указав кадастровый номер 26:12:020201:52.
Решением от 29.03.2013 заявленные требования к администрации удовлетворены. Признано незаконным решение, содержащееся в уведомлении от 08.11.2012 N 09/2-07/1-4513, об отказе в предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020201:52 для строительства производственной базы. На администрацию возложена обязанность в двухнедельный срок со дня вступления в законную силу решения суда принять решение о предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020201:52 для строительства производственной базы. С администрации в пользу предпринимателя взыскано 200 рублей судебных расходов. В удовлетворении требований к комитету отказано. Суд первой инстанции сделал вывод о том, что отказ администрации в предоставлении земельного участка для строительства производственной базы со ссылкой на Правила землепользования и застройки в городе Ставрополе, утвержденные решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 N 97 (далее - Правила), которыми спорный земельный участок отнесен к зоне Р-2 "Зона городских территорий общего пользования", незаконен, нарушает права и интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Процедура выбора земельного участка начата и завершена до вступления в силу Правил, что свидетельствует о наличии у администрации обязанности принять решение о предоставлении земельного участка предпринимателю.
Постановлением апелляционной инстанции от 08.07.2013 решение от 29.03.2013 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Апелляционный суд исходил из того, что федеральным законодательством предусмотрена возможность ограничения права собственника, землепользователя, землевладельца и арендатора земельного участка осуществлять строительство (реконструкцию) находящихся в его собственности объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. На момент обращения предпринимателя в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для строительства производственной базы спорный участок в соответствии в Правилами отнесен к территории общего пользования, запрашиваемый вид использования участка не соответствует основному и условно-разрешенному видам использования для данной территориальной зоны. Оснований считать, что с момента утверждения акта выбора земельного участка и согласования места размещения объекта между предпринимателем и администрацией возникли правоотношения по использованию земли на праве аренды для целей строительства, не имеется. Избранный предпринимателем способ судебной защиты не приведет к восстановлению нарушенных прав, поскольку принятие судебного решения об обязании администрации как органа местного самоуправления предоставить предпринимателю спорный земельный участок не изменит установленный Правилами правовой режим "территория общего пользования".
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить апелляционное постановление, указав, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Основанием для обращения в суд послужили снятие с кадастрового учета первоначально предоставленного земельного участка и последующий отказ во внесении изменений в договор аренды в части указания нового кадастрового номера земельного участка. Предприниматель полагает, что спорная ситуация возникла по причине нарушения заинтересованными лицами сроков оформления договора аренды.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили. Администрация и комитет явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Кодекса.
В судебном заседании представитель предпринимателя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя кассатора, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобу надлежит удовлетворить по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, распоряжением комитета от 26.01.2010 N 112-р утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в квартале 26:12:020201 по Старомарьевскому шоссе, 81 в г. Ставрополе (т. 1, л. д. 122-124).
В газете "Вечерний Ставрополь" от 23.03.2010 N 54 опубликовано сообщение о возможном предоставлении в аренду земельного участка площадью 10 тыс. кв. м под производственную базу по Старомарьевскому шоссе, 81 в г. Ставрополе (т. 1, л.д. 125).
Согласно письму администрации Октябрьского района города Ставрополя от 20.04.2010 N 03-02/926 по результатам опроса и информирования жителей возражений и предложений по вопросу предоставления в аренду земельного участка площадью 10 тыс. кв. м под производственную базу по Старомарьевскому шоссе, 81 в г. Ставрополе не поступило (т. 1, л.д. 126).
Выбор земельного участка по схеме, утвержденной распоряжением комитета от 26.01.2010 N 112-р, оформлен актом выбора земельного участка от 12.03.2010 N 25, содержащим отметки о согласовании с ОАО "МРСК", МУП "Водоканал", ОАО "Ставропольгоргаз", комитетом городского хозяйства администрации города Ставрополя, ОАО "Теплосеть", структурными подразделениями ОАО "ЮТК" и ОАО "Ростелеком", комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, комитетом (т. 1, л.д. 132-133).
Письмом от 25.03.2010 N 05/11-89зу материалы выбора земельного участка по Старомарьевскому шоссе, 81 в г. Ставрополе согласованы с министерством природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края (т. 1, л.д. 127).
13 апреля 2010 года Управлением Роспотребнадзора по Ставропольскому краю на основании экспертного заключения ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Ставропольском крае" от 02.04.2010 N 106 предпринимателю выдано положительное санитарно-эпидемиологическое заключение N 26.01.05.000.Т.000364.04.10 в отношении земельного участка площадью 10 тыс. кв. м под производственную базу в г. Ставрополе по Старомарьевскому шоссе, 81 (т. 1, л.д. 128).
Постановлением администрации от 28.06.2010 N 1674 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании Фроловой Натальи Васильевне места размещения производственной базы по Старомарьевскому шоссе, 81" утвержден акт выбора земельного участка от 12.03.2010 N 25, согласовано место размещения производственной базы на земельном участке площадью 10 тыс. кв. м по Старомарьевскому шоссе, присвоен почтовый адрес: г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 81 (т. 1, л.д. 131). Предпринимателю предписано осуществить кадастровый учет объекта недвижимости в соответствии с действующим законодательством.
19 июля 2010 года по заявлению предпринимателя на основании межевого плана от 02.06.2010 N 2612/101/10-7585 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 10 тыс. кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 81, с разрешенным использованием "под производственную базу", присвоен кадастровый номер 26:12:020201:22 (т. 1, л.д. 136-138).
21 февраля 2011 года администрация вынесла постановление N 462 о предоставлении предпринимателю в аренду на 3 года земельного участка с кадастровым номером 26:12:020201:22 для строительства производственной базы (т. 1, л.д. 139-141).
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор от 10.07.2012 N 792 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020201:22 на срок по 20.02.2014 (т. 1, л.д. 14-19).
В связи с тем, что договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке, на основании решения филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю от 30.07.2012 N 26/301/12-69193 сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:12:020201:22 аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) в порядке части 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221), в связи с отсутствием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) данных о государственной регистрации прав или договора аренды в отношении данного земельного участка (т. 1, л.д. 21).
18 августа 2012 года по обращению предпринимателя подготовлен новый межевой план по образованию земельного участка площадью 10 тыс. кв. м по Старомарьевскому шоссе, 81 в г. Ставрополе (т. 1, л.д. 85-96).
12 сентября 2012 года на основании межевого плана на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 10 тыс. кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 81, с разрешенным использованием "под производственную базу", присвоен кадастровый номер 26:12:020201:52 (т. 1, л.д. 107, 144).
19 сентября 2012 года предприниматель обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка по Старомарьевскому шоссе, 81 в г. Ставрополе в аренду, представив кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 26:12:020201:52 (т. 1, л.д. 142).
Уведомлением от 08.11.2012 N 09/2-07/1-4513 администрация сообщила заявителю об отказе в оформлении документов о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020201:52 по мотиву расположения участка в зоне Р-2 "Зона городских территорий общего пользования" согласно утвержденным Правилам; а также не соответствия запрашиваемого вида использования земельного участка основному, условно-разрешенному видам использования для данной территориальной зоны (т. 1, л.д. 9, 10).
Полагая, что отказ в предоставлении муниципальной услуги не соответствует требованиям действующего законодательства, предприниматель обратилась с заявлением в арбитражный суд.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Кодекса для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса.
Пункт 8 статьи 31 Земельного кодекса определяет, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
В соответствии с пунктом 1 статьи 32 Земельного кодекса решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.
В силу пункта 2 статьи 32 Земельного кодекса уполномоченный орган на основании заявления лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.
Из материалов дела видно, что по заявлению предпринимателя процедура выбора земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта завершена. Уполномоченный орган муниципального образования и предприниматель подписали договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020201:22, однако сделка не прошла государственную регистрацию по причине исключения из ГКН сведений об этом земельном участке.
В то же время факт исключения сведений из ГКН в отношении названного земельного участка не является правопрекращающим основанием применительно к части 4 статьи 24 Закона N 221.
Апелляционный суд не дал оценки доводам предпринимателя о том, что право заявителя на спорный земельный участок возникло на основании постановления от N 462, не оспоренного и не отмененного в судебном или ином порядке, а значит имеющего юридическую силу на момент введения в действия Правил и отказа администрации в совершении испрашиваемых заявителем действий. Кроме того, предприниматель указывала, что сотрудники заинтересованного лица существенно нарушили сроки подготовки договора аренды от 10.07.2012 N 792.
Пункт 2 статьи 85 Земельного кодекса определяет, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).
Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.
В силу части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Изложенное означает, что федеральное законодательство ограничивает право собственника, землепользователя, землевладельца и арендатора по использованию земельных участков посредством строительства, реконструкции находящихся на нем объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.
Часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса предусматривает, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник (землепользователь, землевладелец, арендатор) вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса объектов. Согласно статье 21 Правил принятые до момента введения данного акта в действие муниципальные правовые акты города Ставрополя по вопросам землепользования и застройки применяются в части, не противоречащей названным Правилам (пункт 1). Разрешения на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, выданные физическим и юридическим лицам, до вступления в силу Правил, являются действительными (пункт 2). Положения Правил не затрагивают земельные участки или объекты капитального строительства, которые существовали до вступления их в силу и виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют установленному Правилами градостроительному регламенту. Названные объекты могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов капитального наследия (пункт 3).
Таким образом, в случае, если будет установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 26:12:020201:22 и 26:12:020201:52 являются идентичными, апелляционному суду необходимо обсудить вопрос о возможности применения к спорному участку определенного Правилами градостроительного регламента Р-2 "Зона городских территорий общего пользования", а также восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя посредством возложения на заинтересованное лицо обязанности внести изменения в ненормативный правовой акт о предоставлении земельного участка для строительства в части указания нового кадастрового номера участка. Исследование названных обстоятельств имеет существенное значение для оценки законности оспариваемого отказа, а также определения наличия совокупности условий, требуемых для удовлетворения заявления о признании незаконным решения органа местного самоуправления.
В силу части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой (апелляционной) инстанций, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими. Процессуальный закон, определяя пределы рассмотрения дела в кассационной инстанции, не предоставил последней права оценивать доказательства, которые не были предметом исследования судов первой и (или) апелляционной инстанций. Вместе с тем выяснение вопросов, касающихся определения идентичности земельных участков, возможности распространения на них действия нового градостроительного регламента и восстановления нарушенных прав предпринимателя, имеет существенное значение для правильного разрешения дела.
При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда от 08.07.2013 надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд для устранения указанных недостатков, оценки соблюдения заинтересованным лицом норм земельного и градостроительного законодательства, определения наличия совокупности оснований, необходимых для признания оспариваемого отказа незаконным и принятия судебного акта, соответствующего положениям статьи 15 Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 по делу N А63-17778/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 11.11.2013 ПО ДЕЛУ N А63-17778/2012
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 ноября 2013 г. по делу N А63-17778/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Фроловой Натальи Васильевны (ОГРНИП 306263530000071, ИНН 263602110183) - Шевченко О.Г. (доверенность от 14.08.2013), в отсутствие заинтересованных лиц: администрации города Ставрополя, комитета градостроительства администрации города Ставрополя, извещенных надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Фроловой Натальи Васильевны на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 по делу N А63-17778/2012 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сомов Е.Г.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Фролова Н.В. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация) и комитету градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет) о признании незаконным отказа в предоставлении муниципальной услуги "Предоставление земельных участков для строительства при наличии утвержденных материалов предварительного согласования места размещения объекта", выраженного в письме от 08.11.2012 N 09/2-07/1-4513; обязании администрации вынести постановление о внесении изменений в пункт 1 постановления администрации от 21.02.2011 N 462 "О предоставлении Фроловой Наталье Васильевне земельного участка для строительства производственной базы по Старомарьевскому шоссе, 81" (далее - постановление N 462) площадью 10 тыс. кв. м в аренду сроком на 3 года в части указания кадастрового номера земельного участка, указав кадастровый номер 26:12:020201:52.
Решением от 29.03.2013 заявленные требования к администрации удовлетворены. Признано незаконным решение, содержащееся в уведомлении от 08.11.2012 N 09/2-07/1-4513, об отказе в предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020201:52 для строительства производственной базы. На администрацию возложена обязанность в двухнедельный срок со дня вступления в законную силу решения суда принять решение о предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020201:52 для строительства производственной базы. С администрации в пользу предпринимателя взыскано 200 рублей судебных расходов. В удовлетворении требований к комитету отказано. Суд первой инстанции сделал вывод о том, что отказ администрации в предоставлении земельного участка для строительства производственной базы со ссылкой на Правила землепользования и застройки в городе Ставрополе, утвержденные решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 N 97 (далее - Правила), которыми спорный земельный участок отнесен к зоне Р-2 "Зона городских территорий общего пользования", незаконен, нарушает права и интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Процедура выбора земельного участка начата и завершена до вступления в силу Правил, что свидетельствует о наличии у администрации обязанности принять решение о предоставлении земельного участка предпринимателю.
Постановлением апелляционной инстанции от 08.07.2013 решение от 29.03.2013 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Апелляционный суд исходил из того, что федеральным законодательством предусмотрена возможность ограничения права собственника, землепользователя, землевладельца и арендатора земельного участка осуществлять строительство (реконструкцию) находящихся в его собственности объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. На момент обращения предпринимателя в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для строительства производственной базы спорный участок в соответствии в Правилами отнесен к территории общего пользования, запрашиваемый вид использования участка не соответствует основному и условно-разрешенному видам использования для данной территориальной зоны. Оснований считать, что с момента утверждения акта выбора земельного участка и согласования места размещения объекта между предпринимателем и администрацией возникли правоотношения по использованию земли на праве аренды для целей строительства, не имеется. Избранный предпринимателем способ судебной защиты не приведет к восстановлению нарушенных прав, поскольку принятие судебного решения об обязании администрации как органа местного самоуправления предоставить предпринимателю спорный земельный участок не изменит установленный Правилами правовой режим "территория общего пользования".
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить апелляционное постановление, указав, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Основанием для обращения в суд послужили снятие с кадастрового учета первоначально предоставленного земельного участка и последующий отказ во внесении изменений в договор аренды в части указания нового кадастрового номера земельного участка. Предприниматель полагает, что спорная ситуация возникла по причине нарушения заинтересованными лицами сроков оформления договора аренды.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили. Администрация и комитет явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Кодекса.
В судебном заседании представитель предпринимателя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя кассатора, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобу надлежит удовлетворить по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, распоряжением комитета от 26.01.2010 N 112-р утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в квартале 26:12:020201 по Старомарьевскому шоссе, 81 в г. Ставрополе (т. 1, л. д. 122-124).
В газете "Вечерний Ставрополь" от 23.03.2010 N 54 опубликовано сообщение о возможном предоставлении в аренду земельного участка площадью 10 тыс. кв. м под производственную базу по Старомарьевскому шоссе, 81 в г. Ставрополе (т. 1, л.д. 125).
Согласно письму администрации Октябрьского района города Ставрополя от 20.04.2010 N 03-02/926 по результатам опроса и информирования жителей возражений и предложений по вопросу предоставления в аренду земельного участка площадью 10 тыс. кв. м под производственную базу по Старомарьевскому шоссе, 81 в г. Ставрополе не поступило (т. 1, л.д. 126).
Выбор земельного участка по схеме, утвержденной распоряжением комитета от 26.01.2010 N 112-р, оформлен актом выбора земельного участка от 12.03.2010 N 25, содержащим отметки о согласовании с ОАО "МРСК", МУП "Водоканал", ОАО "Ставропольгоргаз", комитетом городского хозяйства администрации города Ставрополя, ОАО "Теплосеть", структурными подразделениями ОАО "ЮТК" и ОАО "Ростелеком", комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, комитетом (т. 1, л.д. 132-133).
Письмом от 25.03.2010 N 05/11-89зу материалы выбора земельного участка по Старомарьевскому шоссе, 81 в г. Ставрополе согласованы с министерством природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края (т. 1, л.д. 127).
13 апреля 2010 года Управлением Роспотребнадзора по Ставропольскому краю на основании экспертного заключения ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Ставропольском крае" от 02.04.2010 N 106 предпринимателю выдано положительное санитарно-эпидемиологическое заключение N 26.01.05.000.Т.000364.04.10 в отношении земельного участка площадью 10 тыс. кв. м под производственную базу в г. Ставрополе по Старомарьевскому шоссе, 81 (т. 1, л.д. 128).
Постановлением администрации от 28.06.2010 N 1674 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании Фроловой Натальи Васильевне места размещения производственной базы по Старомарьевскому шоссе, 81" утвержден акт выбора земельного участка от 12.03.2010 N 25, согласовано место размещения производственной базы на земельном участке площадью 10 тыс. кв. м по Старомарьевскому шоссе, присвоен почтовый адрес: г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 81 (т. 1, л.д. 131). Предпринимателю предписано осуществить кадастровый учет объекта недвижимости в соответствии с действующим законодательством.
19 июля 2010 года по заявлению предпринимателя на основании межевого плана от 02.06.2010 N 2612/101/10-7585 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 10 тыс. кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 81, с разрешенным использованием "под производственную базу", присвоен кадастровый номер 26:12:020201:22 (т. 1, л.д. 136-138).
21 февраля 2011 года администрация вынесла постановление N 462 о предоставлении предпринимателю в аренду на 3 года земельного участка с кадастровым номером 26:12:020201:22 для строительства производственной базы (т. 1, л.д. 139-141).
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор от 10.07.2012 N 792 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020201:22 на срок по 20.02.2014 (т. 1, л.д. 14-19).
В связи с тем, что договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке, на основании решения филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю от 30.07.2012 N 26/301/12-69193 сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:12:020201:22 аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) в порядке части 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221), в связи с отсутствием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) данных о государственной регистрации прав или договора аренды в отношении данного земельного участка (т. 1, л.д. 21).
18 августа 2012 года по обращению предпринимателя подготовлен новый межевой план по образованию земельного участка площадью 10 тыс. кв. м по Старомарьевскому шоссе, 81 в г. Ставрополе (т. 1, л.д. 85-96).
12 сентября 2012 года на основании межевого плана на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 10 тыс. кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 81, с разрешенным использованием "под производственную базу", присвоен кадастровый номер 26:12:020201:52 (т. 1, л.д. 107, 144).
19 сентября 2012 года предприниматель обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка по Старомарьевскому шоссе, 81 в г. Ставрополе в аренду, представив кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 26:12:020201:52 (т. 1, л.д. 142).
Уведомлением от 08.11.2012 N 09/2-07/1-4513 администрация сообщила заявителю об отказе в оформлении документов о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020201:52 по мотиву расположения участка в зоне Р-2 "Зона городских территорий общего пользования" согласно утвержденным Правилам; а также не соответствия запрашиваемого вида использования земельного участка основному, условно-разрешенному видам использования для данной территориальной зоны (т. 1, л.д. 9, 10).
Полагая, что отказ в предоставлении муниципальной услуги не соответствует требованиям действующего законодательства, предприниматель обратилась с заявлением в арбитражный суд.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Кодекса для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса.
Пункт 8 статьи 31 Земельного кодекса определяет, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
В соответствии с пунктом 1 статьи 32 Земельного кодекса решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.
В силу пункта 2 статьи 32 Земельного кодекса уполномоченный орган на основании заявления лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.
Из материалов дела видно, что по заявлению предпринимателя процедура выбора земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта завершена. Уполномоченный орган муниципального образования и предприниматель подписали договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020201:22, однако сделка не прошла государственную регистрацию по причине исключения из ГКН сведений об этом земельном участке.
В то же время факт исключения сведений из ГКН в отношении названного земельного участка не является правопрекращающим основанием применительно к части 4 статьи 24 Закона N 221.
Апелляционный суд не дал оценки доводам предпринимателя о том, что право заявителя на спорный земельный участок возникло на основании постановления от N 462, не оспоренного и не отмененного в судебном или ином порядке, а значит имеющего юридическую силу на момент введения в действия Правил и отказа администрации в совершении испрашиваемых заявителем действий. Кроме того, предприниматель указывала, что сотрудники заинтересованного лица существенно нарушили сроки подготовки договора аренды от 10.07.2012 N 792.
Пункт 2 статьи 85 Земельного кодекса определяет, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).
Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.
В силу части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Изложенное означает, что федеральное законодательство ограничивает право собственника, землепользователя, землевладельца и арендатора по использованию земельных участков посредством строительства, реконструкции находящихся на нем объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.
Часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса предусматривает, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник (землепользователь, землевладелец, арендатор) вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса объектов. Согласно статье 21 Правил принятые до момента введения данного акта в действие муниципальные правовые акты города Ставрополя по вопросам землепользования и застройки применяются в части, не противоречащей названным Правилам (пункт 1). Разрешения на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, выданные физическим и юридическим лицам, до вступления в силу Правил, являются действительными (пункт 2). Положения Правил не затрагивают земельные участки или объекты капитального строительства, которые существовали до вступления их в силу и виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют установленному Правилами градостроительному регламенту. Названные объекты могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов капитального наследия (пункт 3).
Таким образом, в случае, если будет установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 26:12:020201:22 и 26:12:020201:52 являются идентичными, апелляционному суду необходимо обсудить вопрос о возможности применения к спорному участку определенного Правилами градостроительного регламента Р-2 "Зона городских территорий общего пользования", а также восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя посредством возложения на заинтересованное лицо обязанности внести изменения в ненормативный правовой акт о предоставлении земельного участка для строительства в части указания нового кадастрового номера участка. Исследование названных обстоятельств имеет существенное значение для оценки законности оспариваемого отказа, а также определения наличия совокупности условий, требуемых для удовлетворения заявления о признании незаконным решения органа местного самоуправления.
В силу части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой (апелляционной) инстанций, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими. Процессуальный закон, определяя пределы рассмотрения дела в кассационной инстанции, не предоставил последней права оценивать доказательства, которые не были предметом исследования судов первой и (или) апелляционной инстанций. Вместе с тем выяснение вопросов, касающихся определения идентичности земельных участков, возможности распространения на них действия нового градостроительного регламента и восстановления нарушенных прав предпринимателя, имеет существенное значение для правильного разрешения дела.
При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда от 08.07.2013 надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд для устранения указанных недостатков, оценки соблюдения заинтересованным лицом норм земельного и градостроительного законодательства, определения наличия совокупности оснований, необходимых для признания оспариваемого отказа незаконным и принятия судебного акта, соответствующего положениям статьи 15 Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 по делу N А63-17778/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)