Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Слепцова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Мухортовой Л.И.
судей Яковлева Д.В., Безуха А.Н.
при секретаре Ч.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б. к П. и обществу с ограниченной ответственностью "Авангард-Агро-Белгород" о государственной регистрации перехода права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании договора купли-продажи недействительным,
по апелляционной жалобе представителя истца Б. - Ш.О. на решение Алексеевского районного суда Белгородской области от 24.07.2012 года,
заслушав доклад судьи Яковлева Д.В., объяснения представителей истца - Ш.О., Ч.В., представителя ответчика ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" - Г., судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда
установила:
П. на праве собственности принадлежала земельная доля площадью <данные изъяты> в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: <данные изъяты>
27 марта 2012 года он продал упомянутую земельную долю Б. за <данные изъяты>., а 07 апреля 2012 года - ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" за <данные изъяты>.
07 апреля 2012 года представителями Б. (по доверенности - С.) и П. (по доверенности - Ш.О.) сданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 27 марта 2012 года.
14 апреля 2012 года представителем П. - Ш.В. подано заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности к Б. по причине прекращения сделки.
17 апреля 2012 года аналогичное заявление подано от самого П.
25 апреля 2012 года на государственную регистрацию перехода права собственности сданы документы по договору купли-продажи от 07 апреля 2012 года.
Дело инициировано иском Б., который изначально просил обязать Управление Росреестра по Белгородской области зарегистрировать за собой переход права собственности на спорную земельную долю без соответствующего заявления со стороны продавца.
В процессе судебного разбирательства уточнил заявленные требования и просил вынести решение о государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельную долю, без соответствующего заявления со стороны продавца.
Впоследствии 12 июля 2012 года обратился с заявлением об увеличении требований, в котором просил: истребовать земельную долю из незаконного владения ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород"; признать недействительным заключенный ответчиками договор купли-продажи земельной доли, прекратив соответствующую запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним; обязать Алексеевский отдел Управления Росреестра по Белгородской области произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 27 марта 2012 года.
Решением суда в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить и принять новое решение, которым удовлетворить заявленные требования. Полагает оставленным без надлежащей правовой оценки факт исполнения им договора купли-продажи от 27 марта 2012 года. Считает неверными выводы суда о применении пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы и заслушав явившихся участников процесса, судебная коллегия отмечает следующее.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь абз. 7 п. 61 вышеупомянутого Постановления Пленума ВС РФ, исходил из избрания истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку государственная регистрация перехода права собственности на земельную долю от П. к ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" на момент рассмотрения дела уже была произведена.
Приведенные выводы не могут быть признаны обоснованными.
Согласно п. 61 приведенного Постановления Пленума ВС РФ, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Вышеприведенные положения не устанавливают приоритета договора, по которому состоялся переход права собственности к приобретателю, и не исключают возможности защиты истцом своих прав иным способом, поскольку предусматривают право требовать возмещения убытков, не указывая на то, что это является единственным надлежащим способом защиты нарушенного права. Кроме того, содержание в приведенных разъяснениях Верховного Суда РФ правовой категории "убытки", с учетом системного толкования ст. ст. 15, 167 ГК РФ, исключает возможность признания таковыми денежных средств, оплаченных во исполнение договора, и подлежащих возврату получившей их стороной в случае признания договора недействительным.
Таким образом, сама по себе государственная регистрация перехода права собственности на земельную долю к ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" не может являться основанием для отклонения заявленных истцом требований.
Следует отметить и то, что наряду с требованиями о государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельную долю, истец просил истребовать ее из незаконного владения ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород", признать незаконным заключенный ответчиками договор купли-продажи, прекратив соответствующую запись в ЕГРП, и произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 27 марта 2012 года.
Вместе с тем, в нарушение ст. ст. 196, 198 ГПК РФ, оспариваемое судебное решение не содержит мотивов, по которым судом отклонены упомянутые требования.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении норм материального и процессуального права при постановлении судебного решения и, в силу ч. 2 и 3 ст. 330 ГПК РФ, признается судебной коллегией основаниями для отмены оспариваемого судебного решения в полном объеме.
Заявляя требование о признании заключенного ответчиками договора купли-продажи недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, истец сослался на исполнение договора купли-продажи, заключенного с ним, и отсутствии у П. права на отчуждение спорной земельной доли ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород".
Статьей 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц.
Согласно материалам дела ответчик П. лично подписал договор купли-продажи земельной доли с истцом и получил от него денежные средства (л.д. 8, 44) в связи с чем, заключая впоследствии аналогичный договор с ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" (л.д. 32), был осведомлен о том, что эту же земельную долю ранее продал истцу.
Договор купли-продажи, заключенный истцом и ответчиком П., в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ, расторгнут не был. Возврат денежных средств, полученных П. от истца, об этом не свидетельствует, тем более что таковые были возвращены истцу 16 апреля 2012 года (л.д. 33), то есть после заключения договора купли-продажи с ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород".
Таким образом, земельная доля в момент заключения ответчиками договора купли-продажи не являлась свободной от прав истца, о чем были осведомлены как продавец, так и представители ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород".
В такой ситуации, заключая оспариваемый договор, оба ответчика действовали в нарушение ст. 10 ГК РФ, чем нарушили интересы истца, наделенного правом требования перехода к нему права собственности на приобретенное имущество. По этой причине требования о признании заключенного ответчиками договора купли-продажи земельной доли недействительным обоснованы и подлежат удовлетворению.
Как следствие этого, подлежит удовлетворению и иск в части прекращения записи о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю от П. к ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород".
Из системного толкования ст. 551 ГК РФ и ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что одной из обязанностей продавца, вследствие заключения договора купли-продажи недвижимости, является произведение государственной регистрации перехода права собственности на проданное недвижимое имущество к покупателю, у которого, в свою очередь, есть право требовать от продавца совершения соответствующих действий.
Учитывая уклонение ответчика П. от выполнения обязательств по государственной регистрации перехода права собственности к истцу и совершение действий направленных на создание препятствий в этом, требования о государственной регистрации перехода к истцу права собственности, с учетом положений ст. 551 ГК РФ, также подлежат удовлетворению.
Что касается требований о государственной регистрации договора купли-продажи, то они удовлетворению не подлежат, так как регистрация договора купли-продажи земельной доли ГК РФ не предусмотрена.
Иск в части истребования земельной доли из незаконного владения ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" также не может быть признан обоснованным.
По смыслу ст. 301 ГК РФ предъявление иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационного иска) допустимо только в отношении сохранившейся в натуре индивидуально-определенной вещи, находящейся на момент предъявления иска у ответчика.
Спорная земельная доля не выделена и находится в составе земельного участка являющегося общей долевой собственностью, в связи с чем не имеет индивидуально-определенных признаков, а, следовательно, не может быть истребована из владения ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород".
Ссылки на п. 42 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" несостоятельны. Приведенными разъяснениями Верховного Суда РФ предусмотрена возможность применения по аналогии закона ст. ст. 301, 302 ГК РФ при решении вопроса о восстановлении права участника общей долевой собственности, утратившего право собственности на долю имущества помимо своей воли, но не предусмотрена в качестве специального способа защиты права возможность предъявления виндикационного иска.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда
определила:
Решение Алексеевского районного суда Белгородской области от 24.07.2012 года по делу по иску Б. к П. и обществу с ограниченной ответственностью "Авангард-Агро-Белгород" о государственной регистрации перехода права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании договора купли-продажи недействительным отменить.
Принять новое решение.
Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли от 07 апреля 2012 года, заключенный между П. и ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород".
Прекратить запись о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю от П. к ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород".
Произвести государственную регистрацию перехода к Б. права собственности на земельную долю площадью <данные изъяты> в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: <данные изъяты> на основании договора купли-продажи от 27 марта 2012 года.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.11.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3856
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 ноября 2012 г. по делу N 33-3856
Судья: Слепцова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Мухортовой Л.И.
судей Яковлева Д.В., Безуха А.Н.
при секретаре Ч.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б. к П. и обществу с ограниченной ответственностью "Авангард-Агро-Белгород" о государственной регистрации перехода права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании договора купли-продажи недействительным,
по апелляционной жалобе представителя истца Б. - Ш.О. на решение Алексеевского районного суда Белгородской области от 24.07.2012 года,
заслушав доклад судьи Яковлева Д.В., объяснения представителей истца - Ш.О., Ч.В., представителя ответчика ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" - Г., судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда
установила:
П. на праве собственности принадлежала земельная доля площадью <данные изъяты> в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: <данные изъяты>
27 марта 2012 года он продал упомянутую земельную долю Б. за <данные изъяты>., а 07 апреля 2012 года - ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" за <данные изъяты>.
07 апреля 2012 года представителями Б. (по доверенности - С.) и П. (по доверенности - Ш.О.) сданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 27 марта 2012 года.
14 апреля 2012 года представителем П. - Ш.В. подано заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности к Б. по причине прекращения сделки.
17 апреля 2012 года аналогичное заявление подано от самого П.
25 апреля 2012 года на государственную регистрацию перехода права собственности сданы документы по договору купли-продажи от 07 апреля 2012 года.
Дело инициировано иском Б., который изначально просил обязать Управление Росреестра по Белгородской области зарегистрировать за собой переход права собственности на спорную земельную долю без соответствующего заявления со стороны продавца.
В процессе судебного разбирательства уточнил заявленные требования и просил вынести решение о государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельную долю, без соответствующего заявления со стороны продавца.
Впоследствии 12 июля 2012 года обратился с заявлением об увеличении требований, в котором просил: истребовать земельную долю из незаконного владения ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород"; признать недействительным заключенный ответчиками договор купли-продажи земельной доли, прекратив соответствующую запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним; обязать Алексеевский отдел Управления Росреестра по Белгородской области произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 27 марта 2012 года.
Решением суда в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить и принять новое решение, которым удовлетворить заявленные требования. Полагает оставленным без надлежащей правовой оценки факт исполнения им договора купли-продажи от 27 марта 2012 года. Считает неверными выводы суда о применении пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы и заслушав явившихся участников процесса, судебная коллегия отмечает следующее.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь абз. 7 п. 61 вышеупомянутого Постановления Пленума ВС РФ, исходил из избрания истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку государственная регистрация перехода права собственности на земельную долю от П. к ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" на момент рассмотрения дела уже была произведена.
Приведенные выводы не могут быть признаны обоснованными.
Согласно п. 61 приведенного Постановления Пленума ВС РФ, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Вышеприведенные положения не устанавливают приоритета договора, по которому состоялся переход права собственности к приобретателю, и не исключают возможности защиты истцом своих прав иным способом, поскольку предусматривают право требовать возмещения убытков, не указывая на то, что это является единственным надлежащим способом защиты нарушенного права. Кроме того, содержание в приведенных разъяснениях Верховного Суда РФ правовой категории "убытки", с учетом системного толкования ст. ст. 15, 167 ГК РФ, исключает возможность признания таковыми денежных средств, оплаченных во исполнение договора, и подлежащих возврату получившей их стороной в случае признания договора недействительным.
Таким образом, сама по себе государственная регистрация перехода права собственности на земельную долю к ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" не может являться основанием для отклонения заявленных истцом требований.
Следует отметить и то, что наряду с требованиями о государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельную долю, истец просил истребовать ее из незаконного владения ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород", признать незаконным заключенный ответчиками договор купли-продажи, прекратив соответствующую запись в ЕГРП, и произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 27 марта 2012 года.
Вместе с тем, в нарушение ст. ст. 196, 198 ГПК РФ, оспариваемое судебное решение не содержит мотивов, по которым судом отклонены упомянутые требования.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении норм материального и процессуального права при постановлении судебного решения и, в силу ч. 2 и 3 ст. 330 ГПК РФ, признается судебной коллегией основаниями для отмены оспариваемого судебного решения в полном объеме.
Заявляя требование о признании заключенного ответчиками договора купли-продажи недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, истец сослался на исполнение договора купли-продажи, заключенного с ним, и отсутствии у П. права на отчуждение спорной земельной доли ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород".
Статьей 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц.
Согласно материалам дела ответчик П. лично подписал договор купли-продажи земельной доли с истцом и получил от него денежные средства (л.д. 8, 44) в связи с чем, заключая впоследствии аналогичный договор с ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" (л.д. 32), был осведомлен о том, что эту же земельную долю ранее продал истцу.
Договор купли-продажи, заключенный истцом и ответчиком П., в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ, расторгнут не был. Возврат денежных средств, полученных П. от истца, об этом не свидетельствует, тем более что таковые были возвращены истцу 16 апреля 2012 года (л.д. 33), то есть после заключения договора купли-продажи с ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород".
Таким образом, земельная доля в момент заключения ответчиками договора купли-продажи не являлась свободной от прав истца, о чем были осведомлены как продавец, так и представители ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород".
В такой ситуации, заключая оспариваемый договор, оба ответчика действовали в нарушение ст. 10 ГК РФ, чем нарушили интересы истца, наделенного правом требования перехода к нему права собственности на приобретенное имущество. По этой причине требования о признании заключенного ответчиками договора купли-продажи земельной доли недействительным обоснованы и подлежат удовлетворению.
Как следствие этого, подлежит удовлетворению и иск в части прекращения записи о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю от П. к ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород".
Из системного толкования ст. 551 ГК РФ и ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что одной из обязанностей продавца, вследствие заключения договора купли-продажи недвижимости, является произведение государственной регистрации перехода права собственности на проданное недвижимое имущество к покупателю, у которого, в свою очередь, есть право требовать от продавца совершения соответствующих действий.
Учитывая уклонение ответчика П. от выполнения обязательств по государственной регистрации перехода права собственности к истцу и совершение действий направленных на создание препятствий в этом, требования о государственной регистрации перехода к истцу права собственности, с учетом положений ст. 551 ГК РФ, также подлежат удовлетворению.
Что касается требований о государственной регистрации договора купли-продажи, то они удовлетворению не подлежат, так как регистрация договора купли-продажи земельной доли ГК РФ не предусмотрена.
Иск в части истребования земельной доли из незаконного владения ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" также не может быть признан обоснованным.
По смыслу ст. 301 ГК РФ предъявление иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационного иска) допустимо только в отношении сохранившейся в натуре индивидуально-определенной вещи, находящейся на момент предъявления иска у ответчика.
Спорная земельная доля не выделена и находится в составе земельного участка являющегося общей долевой собственностью, в связи с чем не имеет индивидуально-определенных признаков, а, следовательно, не может быть истребована из владения ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород".
Ссылки на п. 42 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" несостоятельны. Приведенными разъяснениями Верховного Суда РФ предусмотрена возможность применения по аналогии закона ст. ст. 301, 302 ГК РФ при решении вопроса о восстановлении права участника общей долевой собственности, утратившего право собственности на долю имущества помимо своей воли, но не предусмотрена в качестве специального способа защиты права возможность предъявления виндикационного иска.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда
определила:
Решение Алексеевского районного суда Белгородской области от 24.07.2012 года по делу по иску Б. к П. и обществу с ограниченной ответственностью "Авангард-Агро-Белгород" о государственной регистрации перехода права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании договора купли-продажи недействительным отменить.
Принять новое решение.
Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли от 07 апреля 2012 года, заключенный между П. и ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород".
Прекратить запись о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю от П. к ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород".
Произвести государственную регистрацию перехода к Б. права собственности на земельную долю площадью <данные изъяты> в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: <данные изъяты> на основании договора купли-продажи от 27 марта 2012 года.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)