Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Винокур И.Г.
судей А.Н. Стрекачева, Н.В. Шимбаревой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Е.Р. Люлькиной
при участии:
от Комитета по управлению имуществом города Батайска: представитель Ковалевская Ю.А. по доверенности от 09.01.2013, председатель Крючкова Т.В.
от Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области: представитель Асланова Л.С. по доверенности от 11.06.2013.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Комитета по управлению имуществом города Батайска
на определение Арбитражного суда Ростовской области
от 25.07.2013 по делу N А53-36063/2012
о принятии обеспечительных мер
по заявлению временного управляющего Прокопцева Геннадия Витальевича
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Панельстрой"
принятое в составе судьи Овсянниковой Е.С.
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Панельстрой" (далее - должник) в Арбитражный суд Ростовской области обратился временный управляющий должника Прокопцев Геннадий Витальевич с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета арендодателю Комитету по управлению имуществом города Батайска заключать договор аренды земельного участка площадью 3634 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2г, кадастровый номер 61:46:0011601:129 с другим лицом, помимо застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Панельстрой", и просил запретить государственную регистрацию такого договора аренды.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 25.07.2013 по делу N А53-36063/2012 заявление временного управляющего Прокопцева Геннадия Витальевича о принятии обеспечительных мер удовлетворено. Запрещено арендодателю Комитету по управлению имуществом города Батайска заключать договор аренды земельного участка площадью 3634 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2г, кадастровый номер 61:46:0011601:129 с другим лицом, помимо застройщика общества с ограниченной ответственностью "Панельстрой", и запрещена государственная регистрация такого договора аренды.
Не согласившись с определением суда от 25.07.2013 по делу N А53-36063/2012 Комитет по управлению имуществом города Батайска обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ситуация на земельном участке по ул. Орджоникидзе, 2-г в г. Батайске создает угрозу для жизни и здоровья граждан, проживающих в близлежащих домах. При этом заявитель жалобы считает, что должник строительство на спорном земельном участке не осуществлял.
Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Ростовской области от 25.07.2013 по делу N А53-36063/2012 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.
Представитель Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области доводы жалобы поддержал, просил определение суда отменить.
От временного управляющего поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ счел необходимым удовлетворить ходатайство и рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
От временного управляющего поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором управляющий просил определение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения; отзыв приобщен судом к материалам дела.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 25.03.2013 в отношении ООО "Панельстрой" введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение, временным управляющим утвержден Прокопцев Геннадий Витальевич.
Информация о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 55 от 30.03.2013.
Определением арбитражного суда от 17.05.2013 применены при банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Панельстрой" правила 7-го параграфа главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Объявление опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 88 от 25.05.2013, на стр. 48.
Между Комитетом по управлению имуществом города Батайска и ООО "Жилищно-Строительный кооператив "Молодежный" 01.03.2007 заключен договор аренды земельного участка N 4009.
Земельный участок по ул. Орджоникидзе, 2-г, г. Батайск, Ростовской области, с кадастровым номером 61:46:0011601:129, площадью 3634 кв. м, предоставлен ПЖСК "Молодежный" в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта согласно постановлениям мэра города Батайска от 16.03.2004 N 724 и от 27.02.2007 N 425. Срок договора аренды определен с 27.02.2007 до 27.02.2013. По акту приема-передачи спорный земельный участок передан ПЖСК "Молодежный" 01.03.2007.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 31.10.2007, номер государственной регистрации договора аренды N 61-61-06/013/2007, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.
Договором уступки от 18.08.2008 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 01.03.2007 N 4009 перешли от ПЖСК "Молодежный" к ООО "Жилищно-Строительный комплекс "Молодежный" (договор уступки зарегистрирован 21.10.2008).
ООО "Жилищно-Строительный кооператив "Молодежный" прекратило свою деятельность при присоединении к ООО "Полипласт", что следует из выписки из единого государственного реестра юридических лиц. С даты присоединения (27.05.2011) все права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к ООО "Полипласт".
Между ООО "Панельстрой" и участниками долевого строительства заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2-г. Пять договоров зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним от 19.06.2013 за N 01/329/2013-142.
Таким образом, право субаренды указанного участка обременено залогом в пользу участников долевого строительства граждан и ООО "Панельстрой".
По договору субаренды от 01.03.2011 земельный участок передан в субаренду ООО "Панельстрой". 27.02.2013 субаренда земельного участка прекращена в связи с истечением срока действия договора.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.03.2013 по делу N А45-30055/2012, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:46:0011601:129 от 01.03.2007 N 4009 расторгнут; суд обязал ООО "Полипласт" передать КУИ г. Батайска земельный участок с кадастровым номером 61:46:0011601:129, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2-г, общей площадью 3634 кв. м.
Поскольку ООО "Панельстрой" начаты строительные работы на указанном земельном участке до вынесения решения о расторжении договор аренды земельного участка, временный управляющий должника обратился в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета арендодателю Комитету по управлению имуществом города Батайска заключать договор аренды земельного участка площадью 3634 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2г, кадастровый номер 61:46:0011601:129 с другим лицом, помимо застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Панельстрой", и просил запретить государственную регистрацию такого договора аренды.
Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования временного управляющего должника, исходя из следующего.
Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротстве).
В силу п. 1 статьи 46 Закона о банкротстве Арбитражный суд по ходатайству заявителя или по ходатайству иного лица, участвующего в деле о банкротстве, вправе принять обеспечительные меры в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с частями 1 - 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры). Обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю. Перечень оснований, приведенных в части 2 статьи 90 Кодекса, является исчерпывающим.
В Постановлении от 09.12.2002 г. N 11 Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что арбитражные суды не должны принимать обеспечительные меры, если заявитель не обосновал причины обращения с заявлением об обеспечении требования конкретными обстоятельствами, подтверждающими необходимость принятия обеспечительных мер, и не представил доказательства, подтверждающие его доводы.
Согласно разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом в п. 9 Постановления Пленума от 12.10.2006 г. N 55, при применении обеспечительных мер арбитражный суд исходит из того, что в соответствии с частью 2 статьи 90 АПК РФ обеспечительные меры допускаются на любой стадии процесса в случае наличия одного из следующих оснований: 1) если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации; 2) в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.
Анализ приведенных выше положений позволяет сделать вывод о том, что при разрешении вопроса о принятии обеспечительных мер необходимо установить высокую степень вероятности существования фактов, способных затруднить исполнение судебного акта, либо обстоятельств, свидетельствующих о возможности причинения заявителю значительного ущерба.
В целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.
В связи с этим при оценке доводов заявителя в соответствии с частью 2 статьи 90 АПК РФ арбитражным судам следует, в частности, иметь в виду:
- - разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер;
- - вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер;
- - обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон;
- - предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц.
Кроме того, рассматривая заявление о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 АПК РФ.
В силу пункта 1 статьи 201.3 Федерального закона от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Указанные в пункте 1 настоящей статьи обеспечительные меры могут быть приняты арбитражным судом только при представлении лицом, обратившимся с соответствующим ходатайством, доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (пункт 3 статьи 201.3 Федерального закона от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ).
В статье 201.1 Закона приведены следующие понятия: застройщик - лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования; участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование; требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме.
Как денежное требование названная норма определяет требование участника строительства о: возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору. Под земельным участком для целей параграфа 7 понимается земельный участок, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства.
Таким образом, условием применения норм параграфа 7, в том числе статьи 201.3 об обеспечительных мерах, является обязательная связь сделок, заключенных должником с кредиторами, со строительством многоквартирного жилого здания и последующей передачей участникам такого строительства жилых помещений.
Суд апелляционной инстанции исходит из того, что в рассматриваемом случае, такая связь документально подтверждена содержанием сделок с кредиторами, выданным обществу разрешением на строительство здания, документами, подтверждающими начало строительства на спорном участке.
В обоснование ходатайства о принятии обеспечительных мер временный управляющий указал, что в связи с нахождением на спорном земельном участке незавершенного строительства - недвижимое имущество должника, его отчуждение повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов участников жилищного строительства и должника, поскольку существует вероятность передачи указанного земельного участка другому арендатору.
Как установлено судом апелляционной инстанции, должник имел на праве субаренды земельный участок площадью 3634 кв. м, кадастровый номер: 61:46:0011601:129, расположенный по адресу: Ростовская обл., г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2 г. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРП. Согласно указанной выписке, право субаренды указанного участка обременено залогом в пользу участников долевого строительства - граждан и ООО "Панельстрой".
Должник привлекал денежные средства для финансирования строительства, заключил договоры с физическими лицами о предоставлении им жилых помещений после сдачи здания в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 13 ФЗ N 214 "Об участии в долевом строительстве жилых домов и иных объектов недвижимости", в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно сведениям, предоставленными Администрацией г. Батайска, количество граждан, оплативших квартиры в строящемся доме в г. Батайске, превышает сорок человек, а сумма уплаченная ими превышает пятьдесят миллионов рублей. При этом некоторые участников жилищного строительства в г. Батайске уже заявили свои требования в деле о банкротстве ООО "Панельстрой" (их требования будут рассмотрены в следующей процедуре).
Начало ведения строительных работ на указанном земельном участке подтверждается решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.04.2009 по делу N А53-4993/2009, которым ООО "Панельстрой" привлечено к административной ответственности в связи с нарушениями при осуществлении строительства жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2-г, а также указано, что в предписании РС ГСН РО от 05.02.2009 N 7 административный орган обязал общество представить отчет по инструментальному обследованию конструкций свайного поля. Начало строительных работ и наличие конструкций свайного поля на спорном земельном участке подтверждено переставленными в материалы дела фотоматериалами.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что доводы КУИ г. Батайска о расторжении договора аренды земельного участка по решению суда, отсутствие на участке объекта незавершенного строительства судом не принимаются, поскольку факт расторжения договора не влияет на разрешение вопроса о принятии обеспечительных мер. Из представленных в материалы дела документов усматривается наличие начала строительных работ, наличие на земельном участке котлована, свай. Даже при условии отсутствия объекта незавершенного строительства данное обстоятельство не имеет правового значения, поскольку в соответствии со статьей 201.3 Закона о банкротстве начало строительства, выразившееся в осуществлении проектных работ и рытье котлована, является основанием для принятия обеспечительных мер.
Таким образом, заявленные обеспечительные меры направлены на сохранение в конкурсной массе имущественных прав должника (права аренды, субаренды), обеспечение защиты имущественных интересов должника и участников долевого строительства, соблюдение баланса интересов лиц, участвующих в деле, в связи с чем обоснованно приняты судом первой инстанции.
Довод КУИ г. Батайска о том, что ситуация на земельном участке по ул. Орджоникидзе, 2-г в г. Батайске создает угрозу для жизни и здоровья граждан, проживающих в близлежащих домах, не имеет правового значения для принятия обеспечительных мер в рамках рассматриваемого дела и указанные нарушения, с учетом наличия надлежащих доказательств, могут быть устранены в административном порядке.
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Ростовской области от 25.07.2013 по делу N А53-36063/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным Кодексом Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.Г.ВИНОКУР
Судьи
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
Н.В.ШИМБАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.10.2013 N 15АП-14040/2013 ПО ДЕЛУ N А53-36063/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2013 г. N 15АП-14040/2013
Дело N А53-36063/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Винокур И.Г.
судей А.Н. Стрекачева, Н.В. Шимбаревой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Е.Р. Люлькиной
при участии:
от Комитета по управлению имуществом города Батайска: представитель Ковалевская Ю.А. по доверенности от 09.01.2013, председатель Крючкова Т.В.
от Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области: представитель Асланова Л.С. по доверенности от 11.06.2013.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Комитета по управлению имуществом города Батайска
на определение Арбитражного суда Ростовской области
от 25.07.2013 по делу N А53-36063/2012
о принятии обеспечительных мер
по заявлению временного управляющего Прокопцева Геннадия Витальевича
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Панельстрой"
принятое в составе судьи Овсянниковой Е.С.
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Панельстрой" (далее - должник) в Арбитражный суд Ростовской области обратился временный управляющий должника Прокопцев Геннадий Витальевич с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета арендодателю Комитету по управлению имуществом города Батайска заключать договор аренды земельного участка площадью 3634 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2г, кадастровый номер 61:46:0011601:129 с другим лицом, помимо застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Панельстрой", и просил запретить государственную регистрацию такого договора аренды.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 25.07.2013 по делу N А53-36063/2012 заявление временного управляющего Прокопцева Геннадия Витальевича о принятии обеспечительных мер удовлетворено. Запрещено арендодателю Комитету по управлению имуществом города Батайска заключать договор аренды земельного участка площадью 3634 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2г, кадастровый номер 61:46:0011601:129 с другим лицом, помимо застройщика общества с ограниченной ответственностью "Панельстрой", и запрещена государственная регистрация такого договора аренды.
Не согласившись с определением суда от 25.07.2013 по делу N А53-36063/2012 Комитет по управлению имуществом города Батайска обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ситуация на земельном участке по ул. Орджоникидзе, 2-г в г. Батайске создает угрозу для жизни и здоровья граждан, проживающих в близлежащих домах. При этом заявитель жалобы считает, что должник строительство на спорном земельном участке не осуществлял.
Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Ростовской области от 25.07.2013 по делу N А53-36063/2012 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.
Представитель Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области доводы жалобы поддержал, просил определение суда отменить.
От временного управляющего поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ счел необходимым удовлетворить ходатайство и рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
От временного управляющего поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором управляющий просил определение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения; отзыв приобщен судом к материалам дела.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 25.03.2013 в отношении ООО "Панельстрой" введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение, временным управляющим утвержден Прокопцев Геннадий Витальевич.
Информация о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 55 от 30.03.2013.
Определением арбитражного суда от 17.05.2013 применены при банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Панельстрой" правила 7-го параграфа главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Объявление опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 88 от 25.05.2013, на стр. 48.
Между Комитетом по управлению имуществом города Батайска и ООО "Жилищно-Строительный кооператив "Молодежный" 01.03.2007 заключен договор аренды земельного участка N 4009.
Земельный участок по ул. Орджоникидзе, 2-г, г. Батайск, Ростовской области, с кадастровым номером 61:46:0011601:129, площадью 3634 кв. м, предоставлен ПЖСК "Молодежный" в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта согласно постановлениям мэра города Батайска от 16.03.2004 N 724 и от 27.02.2007 N 425. Срок договора аренды определен с 27.02.2007 до 27.02.2013. По акту приема-передачи спорный земельный участок передан ПЖСК "Молодежный" 01.03.2007.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 31.10.2007, номер государственной регистрации договора аренды N 61-61-06/013/2007, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.
Договором уступки от 18.08.2008 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 01.03.2007 N 4009 перешли от ПЖСК "Молодежный" к ООО "Жилищно-Строительный комплекс "Молодежный" (договор уступки зарегистрирован 21.10.2008).
ООО "Жилищно-Строительный кооператив "Молодежный" прекратило свою деятельность при присоединении к ООО "Полипласт", что следует из выписки из единого государственного реестра юридических лиц. С даты присоединения (27.05.2011) все права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к ООО "Полипласт".
Между ООО "Панельстрой" и участниками долевого строительства заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2-г. Пять договоров зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним от 19.06.2013 за N 01/329/2013-142.
Таким образом, право субаренды указанного участка обременено залогом в пользу участников долевого строительства граждан и ООО "Панельстрой".
По договору субаренды от 01.03.2011 земельный участок передан в субаренду ООО "Панельстрой". 27.02.2013 субаренда земельного участка прекращена в связи с истечением срока действия договора.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.03.2013 по делу N А45-30055/2012, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:46:0011601:129 от 01.03.2007 N 4009 расторгнут; суд обязал ООО "Полипласт" передать КУИ г. Батайска земельный участок с кадастровым номером 61:46:0011601:129, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2-г, общей площадью 3634 кв. м.
Поскольку ООО "Панельстрой" начаты строительные работы на указанном земельном участке до вынесения решения о расторжении договор аренды земельного участка, временный управляющий должника обратился в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета арендодателю Комитету по управлению имуществом города Батайска заключать договор аренды земельного участка площадью 3634 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2г, кадастровый номер 61:46:0011601:129 с другим лицом, помимо застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Панельстрой", и просил запретить государственную регистрацию такого договора аренды.
Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования временного управляющего должника, исходя из следующего.
Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротстве).
В силу п. 1 статьи 46 Закона о банкротстве Арбитражный суд по ходатайству заявителя или по ходатайству иного лица, участвующего в деле о банкротстве, вправе принять обеспечительные меры в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с частями 1 - 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры). Обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю. Перечень оснований, приведенных в части 2 статьи 90 Кодекса, является исчерпывающим.
В Постановлении от 09.12.2002 г. N 11 Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что арбитражные суды не должны принимать обеспечительные меры, если заявитель не обосновал причины обращения с заявлением об обеспечении требования конкретными обстоятельствами, подтверждающими необходимость принятия обеспечительных мер, и не представил доказательства, подтверждающие его доводы.
Согласно разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом в п. 9 Постановления Пленума от 12.10.2006 г. N 55, при применении обеспечительных мер арбитражный суд исходит из того, что в соответствии с частью 2 статьи 90 АПК РФ обеспечительные меры допускаются на любой стадии процесса в случае наличия одного из следующих оснований: 1) если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации; 2) в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.
Анализ приведенных выше положений позволяет сделать вывод о том, что при разрешении вопроса о принятии обеспечительных мер необходимо установить высокую степень вероятности существования фактов, способных затруднить исполнение судебного акта, либо обстоятельств, свидетельствующих о возможности причинения заявителю значительного ущерба.
В целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.
В связи с этим при оценке доводов заявителя в соответствии с частью 2 статьи 90 АПК РФ арбитражным судам следует, в частности, иметь в виду:
- - разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер;
- - вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер;
- - обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон;
- - предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц.
Кроме того, рассматривая заявление о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 АПК РФ.
В силу пункта 1 статьи 201.3 Федерального закона от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Указанные в пункте 1 настоящей статьи обеспечительные меры могут быть приняты арбитражным судом только при представлении лицом, обратившимся с соответствующим ходатайством, доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (пункт 3 статьи 201.3 Федерального закона от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ).
В статье 201.1 Закона приведены следующие понятия: застройщик - лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования; участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование; требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме.
Как денежное требование названная норма определяет требование участника строительства о: возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору. Под земельным участком для целей параграфа 7 понимается земельный участок, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства.
Таким образом, условием применения норм параграфа 7, в том числе статьи 201.3 об обеспечительных мерах, является обязательная связь сделок, заключенных должником с кредиторами, со строительством многоквартирного жилого здания и последующей передачей участникам такого строительства жилых помещений.
Суд апелляционной инстанции исходит из того, что в рассматриваемом случае, такая связь документально подтверждена содержанием сделок с кредиторами, выданным обществу разрешением на строительство здания, документами, подтверждающими начало строительства на спорном участке.
В обоснование ходатайства о принятии обеспечительных мер временный управляющий указал, что в связи с нахождением на спорном земельном участке незавершенного строительства - недвижимое имущество должника, его отчуждение повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов участников жилищного строительства и должника, поскольку существует вероятность передачи указанного земельного участка другому арендатору.
Как установлено судом апелляционной инстанции, должник имел на праве субаренды земельный участок площадью 3634 кв. м, кадастровый номер: 61:46:0011601:129, расположенный по адресу: Ростовская обл., г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2 г. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРП. Согласно указанной выписке, право субаренды указанного участка обременено залогом в пользу участников долевого строительства - граждан и ООО "Панельстрой".
Должник привлекал денежные средства для финансирования строительства, заключил договоры с физическими лицами о предоставлении им жилых помещений после сдачи здания в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 13 ФЗ N 214 "Об участии в долевом строительстве жилых домов и иных объектов недвижимости", в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно сведениям, предоставленными Администрацией г. Батайска, количество граждан, оплативших квартиры в строящемся доме в г. Батайске, превышает сорок человек, а сумма уплаченная ими превышает пятьдесят миллионов рублей. При этом некоторые участников жилищного строительства в г. Батайске уже заявили свои требования в деле о банкротстве ООО "Панельстрой" (их требования будут рассмотрены в следующей процедуре).
Начало ведения строительных работ на указанном земельном участке подтверждается решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.04.2009 по делу N А53-4993/2009, которым ООО "Панельстрой" привлечено к административной ответственности в связи с нарушениями при осуществлении строительства жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Орджоникидзе, 2-г, а также указано, что в предписании РС ГСН РО от 05.02.2009 N 7 административный орган обязал общество представить отчет по инструментальному обследованию конструкций свайного поля. Начало строительных работ и наличие конструкций свайного поля на спорном земельном участке подтверждено переставленными в материалы дела фотоматериалами.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что доводы КУИ г. Батайска о расторжении договора аренды земельного участка по решению суда, отсутствие на участке объекта незавершенного строительства судом не принимаются, поскольку факт расторжения договора не влияет на разрешение вопроса о принятии обеспечительных мер. Из представленных в материалы дела документов усматривается наличие начала строительных работ, наличие на земельном участке котлована, свай. Даже при условии отсутствия объекта незавершенного строительства данное обстоятельство не имеет правового значения, поскольку в соответствии со статьей 201.3 Закона о банкротстве начало строительства, выразившееся в осуществлении проектных работ и рытье котлована, является основанием для принятия обеспечительных мер.
Таким образом, заявленные обеспечительные меры направлены на сохранение в конкурсной массе имущественных прав должника (права аренды, субаренды), обеспечение защиты имущественных интересов должника и участников долевого строительства, соблюдение баланса интересов лиц, участвующих в деле, в связи с чем обоснованно приняты судом первой инстанции.
Довод КУИ г. Батайска о том, что ситуация на земельном участке по ул. Орджоникидзе, 2-г в г. Батайске создает угрозу для жизни и здоровья граждан, проживающих в близлежащих домах, не имеет правового значения для принятия обеспечительных мер в рамках рассматриваемого дела и указанные нарушения, с учетом наличия надлежащих доказательств, могут быть устранены в административном порядке.
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Ростовской области от 25.07.2013 по делу N А53-36063/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным Кодексом Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.Г.ВИНОКУР
Судьи
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
Н.В.ШИМБАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)