Судебные решения, арбитраж
Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Барбатова А.Н.
Судей: Карпушиной Т.Н., Шведова А.А.
при участии:
от ООО "Градис": Шалякин А.А., доверенность от 03.12.2012 б/н
от Управления Росреестра по Приморскому краю: представитель не явился
от УМС г. Владивостока: Жембровская О.В., доверенность от 28.11.2012 N 28/1-6696
от МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости":
представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Градис"
на решение от 29.06.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда 16.10.2012
по делу N А51-5027/2012 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Анисимова Н.Н, в апелляционном суде судьи Гончарова А.В., Грачев Г.М., Солохина Т.А.
По заявлению общества с ограниченной ответственностью "Градис"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю
третьи лица: Управление муниципальной собственности г. Владивостока, муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"
о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости
Общество с ограниченной ответственностью "Градис" (далее - ООО "Градис", общество; ОГРН 1052503126763, место нахождения: 690005, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 193) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным изложенного в письме от 17.02.2012 N 01/235/2012-172 решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра, ОГРН 1042504382931, место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Посьетская, 48) об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, и о возложении на Управление Росреестра обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое здание площадью 125,80 кв. м (лит. А, инвентарный номер 7265), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. 1-я Морская, 13.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - Агентство) и Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.06.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 решение суда первой инстанции от 29.06.2012 оставлено без изменения.
Судебные акты мотивированы тем, что, поскольку в нарушение пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) и пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ здание приобретено обществом в порядке приватизации без одновременного отчуждения обществу земельного участка, занимаемого этим зданием, то отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности по мотиву не предоставления обществом документов, подтверждающих соблюдение порядка отчуждения муниципального имущества, соответствует вышеуказанным законам и абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
В кассационной жалобе, дополнениях и пояснениях к ней ООО "Градис" просит решение суда первой инстанции от 29.06.2012 и постановление апелляционного суда от 16.10.2012 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований общества.
В обоснование жалобы приведены доводы о неправильном применении судами норм Земельного кодекса РФ в совокупности с нормами Закона о приватизации и пунктом 2 статьи 552 ГК ГФ в редакции, действовавшей на момент приватизации здания. Судами не учтено, что земельный участок, занимаемый зданием, на момент отчуждения здания не был сформирован, не прошел государственный кадастровый учет, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ не мог быть объектом купли-продажи. Кроме того, апелляционный суд безосновательно отклонил доводы общества о том, что занимаемый зданием земельный участок находится в границах красных линий автодорог, поэтому согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изъят из оборота и не подлежит отчуждению в порядке приватизации. Утверждая о недоказанности доводов общества в этой части, суд в нарушение части 5 статьи 200 АПК РФ неправильно распределил бремя доказывания. Законность отказа в государственной регистрации перехода права собственности, в том числе в связи с доводами заявителя о нахождении земельного участка в границах красных линий автодорог, должно было доказывать Управление Росреестра, а не общество. Утверждая о недействительности сделки по отчуждению объекта недвижимости без земельного участка, суды не учли, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 18.07.2011 по делу N А51-5925/2011 в признании недействительными торгов в форме аукциона, договора купли-продажи здания от 19.12.2005 и применении последствий недействительности этой сделки путем возврата здания в муниципальную собственность отказано по мотиву истечения срока исковой давности, о которой заявило ООО "Градис". В связи с этим доводы о недействительности сделки приватизации как об основании отказа в государственной регистрации перехода права собственности не обоснованы.
В отзыве на кассационную жалобу УМС г. Владивостока считает доводы жалобы несостоятельными, не основанными на нормах действующего законодательства, а судебную практику, на которую ссылается заявитель, - не связанной с продажей муниципального имущества в рамках реализации Закона о приватизации. При этом УМС г. Владивостока ссылается на пункт 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и опровергает доводы ООО "Градис" о нахождении земельного участка под отчужденным зданием в границах красных линий автодорог.
Другие участвующие в деле лица отзывы на кассационную жалобу не представили.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель ООО "Градис" поддержал изложенные в жалобе доводы и акцентировал внимание на том, что суды не исследовали доводы заявителя о невозможности приватизации земельного участка в силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, так как земельный участок по зданием находится в зоне красных линий автодорог.
Представитель УМС г. Владивостока, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, просил оставить их без изменения.
Управление Росреестра и Агентство, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, участие своих представителей в суде кассационной инстанции не обеспечили.
Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что решение от 29.06.2012 и постановление от 16.10.2012 подлежат отмене по следующим основаниям.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что по договору купли-продажи от 19.12.2005 N 125-КП, заключенному между Агентством (продавец) и ООО "Градис" (покупатель) по результатам аукциона по продаже находящихся в муниципальной собственности объектов недвижимости, обществу продано нежилое здание общей площадью 125,80 кв. м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. 1-я Морская, 13, по цене 1 305 000 руб.
По акту приема-передачи от 21.12.2005 здание передано обществу.
Оплата за здание произведена обществом в полном размере платежными поручениями от 01.12.2005 N 19 и от 20.12.2005 N 96.
Постановлением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 13.02.2006 по уголовному делу N 1-148/10 по обвинению Марданшина С.Р. по части 1 статьи 286 Уголовного кодекса РФ на объекты муниципальной собственности, включая спорное здание, было разрешено наложение ареста.
Постановлением того же районного суда от 14.07.2011 по ходатайству ООО "Градис" арест на спорное здание отменен.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 18.07.2011 по делу N А51-5925/2011 отказано в удовлетворении иска администрации г. Владивостока к Агентству и ООО "Градис" (третьи лица: УМС г. Владивостока, Управление Росреестра по Приморскому краю) о признании недействительными торгов в форме аукциона по продаже спорного здания, договора купли-продажи здания от 19.12.2005 N 125-КП и применении последствий недействительности сделки.
20.12.2011 ООО "Градис" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание по адресу: г. Владивосток, ул. 1-я Морская, 13.
Письмом от 17.02.2012 N 01/235/2012-172 Управление Росреестра, сославшись на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, отказало ООО "Градис" в государственной регистрации права собственности на здание. Отказ обоснован тем, что обществом не представлены документы, подтверждающие соблюдение порядка отчуждения муниципального имущества, установленного статьей 28 Закона о приватизации, пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и предусматривающего приватизацию зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельных участков, на которых эти объекты расположены.
Считая данный отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы общества, ООО "Градис" обратилось в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Заявляя о нарушении своих прав и законных интересов, ООО "Градис" указало на то, что оспариваемый отказ и, как его следствие, - отсутствие государственной регистрации права собственности на здание препятствуют осуществлению обществом правомочий собственника в отношении здания, которым общество фактически владеет и пользуется с 2005 года, за которое общество произвело полную оплату предыдущему собственнику и которое не может быть изъято у общества ввиду исчерпания органами местного самоуправления возможностей по возврату здания в муниципальную собственность.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 16 и пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в едином государственном реестре прав.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).
Как видно из дела, отказ в государственной регистрации права собственности на здание Управление Росреестра обосновало тем, что ООО "Градис" не представило документы, подтверждающие соблюдение порядка отчуждения муниципального имущества, установленного статьей 28 Закона о приватизации и пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которым отчуждение зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением покупателю такого имущества земельного участка, занимаемого этим имуществом и необходимого для его использования.
В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ со дня введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Аналогичное правило установлено пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.
Пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации также предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При рассмотрении настоящего спора суды посчитали, что иное федеральным законом не предусмотрено, и поскольку ООО "Градис" не представило Управлению Росреестра вместе с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание документы, свидетельствующие об одновременном отчуждении вместе со зданием земельного участка под ним, суды признали отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права соответствующим закону и не нарушающим права и законные интересы ООО "Градис".
Между тем судами не учтено следующее.
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Судами не установлено, кому принадлежал земельный участок, находящийся под зданием по ул. 1-ая Морская, 13 в г. Владивостоке на момент совершения сделки по отчуждению этого здания. Без выяснения этого обстоятельства вывод судов о том, что приватизация здания должна была проводиться одновременно с приватизацией земельного участка под ним, и вывод судов о правомерности отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на здание являются преждевременными.
Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Следовательно, при разрешении настоящего спора подлежал выяснению наряду с прочими обстоятельствами вопрос о направленности воли сторон договора купли-продажи здания от 19.12.2005 N 125-КП в отношении земельного участка, расположенного под отчуждаемым зданием, чего судами не было сделано и не были учтены доводы ООО "Градис", основанные на абзаце 2 пункта 2 статьи 552 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи здания.
Согласно названной норме, если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Кроме того, судом апелляционной инстанции необоснованно отклонены доводы ООО "Градис" о незаконности оспариваемого отказа, которые заключаются в том, что земельный участок, занимаемый зданием по адресу: г. Владивосток, ул. 1-ая Морская, 13, находится в красных линиях автодорог, поэтому на него не распространяются требования одновременной приватизации здания и земельного участка, установленные пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Как указано в постановлении апелляционного суда, данный довод заявителя не влияет на законность принятого судом первой инстанции решения.
Однако судом апелляционной инстанции не учтено следующее.
Согласно подпункту 2 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения этих объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Земельные участки общего пользования земель городских поселений, занятые автомобильными дорогами, не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 19.12.2005 N 125-КП).
Аналогичное правило закреплено в пункте 8 статьи 28 Закона о приватизации (в редакции на момент заключения договора от 19.12.2005 N 125-КП), согласно которому отчуждению в порядке приватизации не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие).
Поскольку ООО "Градис" при рассмотрении спора заявляло о нахождении земельного участка под зданием в красных линиях автодорог, данный довод заявителя подлежал рассмотрению по существу, так как имеет значение для решения вопроса об обязательной одновременной приватизации здания и земельного участка.
Утверждая о том, что ООО "Градис" при оспаривании отказа Управления Росреестра не представило в материалы дела доказательства нахождения земельного участка в красных линиях автодорог, и, отклоняя ходатайство общества о приобщении к делу доказательств в обоснование этого довода, суд апелляционной инстанции не учел, что согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли это решение, в данном случае - на Управление Росреестра, которое при наличии вышеуказанного довода заявителя должно было представить соответствующие доказательства.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм процессуального права; без полного и всестороннего выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора; с нарушением норм материального права, действовавшего на момент совершения сделки приватизации в отношении здания по адресу: г. Владивосток, ул. 1-ая Морская, 13; без учета вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края от 18.07.2011 по делу N А51-5925/2011, из которого следует, что органы местного самоуправления уже реализовали свое право на оспаривание договора купли-продажи здания от 19.12.2005 N 125-КП и исчерпали возможности по возврату здания в муниципальную собственность в порядке реституции по причине истечения срока исковой давности, о применении которой заявило общество.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции от 29.06.2012 и постановление апелляционного суда от 16.10.2012 подлежат отмене на основании частей 2, 3 статьи 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение для устранения допущенных нарушений.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
Решение от 29.06.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 по делу N А51-5027/2012 Арбитражного суда Приморского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Градис" (ОГРН 1052503126763, место нахождения: 690005, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 193) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 04.12.2012 N 316.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.БАРБАТОВ
Судьи
Т.Н.КАРПУШИНА
А.А.ШВЕДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 12.02.2013 N Ф03-33/2013 ПО ДЕЛУ N А51-5027/2012
Разделы:Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2013 г. N Ф03-33/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Барбатова А.Н.
Судей: Карпушиной Т.Н., Шведова А.А.
при участии:
от ООО "Градис": Шалякин А.А., доверенность от 03.12.2012 б/н
от Управления Росреестра по Приморскому краю: представитель не явился
от УМС г. Владивостока: Жембровская О.В., доверенность от 28.11.2012 N 28/1-6696
от МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости":
представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Градис"
на решение от 29.06.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда 16.10.2012
по делу N А51-5027/2012 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Анисимова Н.Н, в апелляционном суде судьи Гончарова А.В., Грачев Г.М., Солохина Т.А.
По заявлению общества с ограниченной ответственностью "Градис"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю
третьи лица: Управление муниципальной собственности г. Владивостока, муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"
о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости
Общество с ограниченной ответственностью "Градис" (далее - ООО "Градис", общество; ОГРН 1052503126763, место нахождения: 690005, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 193) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным изложенного в письме от 17.02.2012 N 01/235/2012-172 решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра, ОГРН 1042504382931, место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Посьетская, 48) об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, и о возложении на Управление Росреестра обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое здание площадью 125,80 кв. м (лит. А, инвентарный номер 7265), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. 1-я Морская, 13.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - Агентство) и Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.06.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 решение суда первой инстанции от 29.06.2012 оставлено без изменения.
Судебные акты мотивированы тем, что, поскольку в нарушение пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) и пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ здание приобретено обществом в порядке приватизации без одновременного отчуждения обществу земельного участка, занимаемого этим зданием, то отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности по мотиву не предоставления обществом документов, подтверждающих соблюдение порядка отчуждения муниципального имущества, соответствует вышеуказанным законам и абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
В кассационной жалобе, дополнениях и пояснениях к ней ООО "Градис" просит решение суда первой инстанции от 29.06.2012 и постановление апелляционного суда от 16.10.2012 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований общества.
В обоснование жалобы приведены доводы о неправильном применении судами норм Земельного кодекса РФ в совокупности с нормами Закона о приватизации и пунктом 2 статьи 552 ГК ГФ в редакции, действовавшей на момент приватизации здания. Судами не учтено, что земельный участок, занимаемый зданием, на момент отчуждения здания не был сформирован, не прошел государственный кадастровый учет, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ не мог быть объектом купли-продажи. Кроме того, апелляционный суд безосновательно отклонил доводы общества о том, что занимаемый зданием земельный участок находится в границах красных линий автодорог, поэтому согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изъят из оборота и не подлежит отчуждению в порядке приватизации. Утверждая о недоказанности доводов общества в этой части, суд в нарушение части 5 статьи 200 АПК РФ неправильно распределил бремя доказывания. Законность отказа в государственной регистрации перехода права собственности, в том числе в связи с доводами заявителя о нахождении земельного участка в границах красных линий автодорог, должно было доказывать Управление Росреестра, а не общество. Утверждая о недействительности сделки по отчуждению объекта недвижимости без земельного участка, суды не учли, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 18.07.2011 по делу N А51-5925/2011 в признании недействительными торгов в форме аукциона, договора купли-продажи здания от 19.12.2005 и применении последствий недействительности этой сделки путем возврата здания в муниципальную собственность отказано по мотиву истечения срока исковой давности, о которой заявило ООО "Градис". В связи с этим доводы о недействительности сделки приватизации как об основании отказа в государственной регистрации перехода права собственности не обоснованы.
В отзыве на кассационную жалобу УМС г. Владивостока считает доводы жалобы несостоятельными, не основанными на нормах действующего законодательства, а судебную практику, на которую ссылается заявитель, - не связанной с продажей муниципального имущества в рамках реализации Закона о приватизации. При этом УМС г. Владивостока ссылается на пункт 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и опровергает доводы ООО "Градис" о нахождении земельного участка под отчужденным зданием в границах красных линий автодорог.
Другие участвующие в деле лица отзывы на кассационную жалобу не представили.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель ООО "Градис" поддержал изложенные в жалобе доводы и акцентировал внимание на том, что суды не исследовали доводы заявителя о невозможности приватизации земельного участка в силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, так как земельный участок по зданием находится в зоне красных линий автодорог.
Представитель УМС г. Владивостока, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, просил оставить их без изменения.
Управление Росреестра и Агентство, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, участие своих представителей в суде кассационной инстанции не обеспечили.
Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что решение от 29.06.2012 и постановление от 16.10.2012 подлежат отмене по следующим основаниям.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что по договору купли-продажи от 19.12.2005 N 125-КП, заключенному между Агентством (продавец) и ООО "Градис" (покупатель) по результатам аукциона по продаже находящихся в муниципальной собственности объектов недвижимости, обществу продано нежилое здание общей площадью 125,80 кв. м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. 1-я Морская, 13, по цене 1 305 000 руб.
По акту приема-передачи от 21.12.2005 здание передано обществу.
Оплата за здание произведена обществом в полном размере платежными поручениями от 01.12.2005 N 19 и от 20.12.2005 N 96.
Постановлением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 13.02.2006 по уголовному делу N 1-148/10 по обвинению Марданшина С.Р. по части 1 статьи 286 Уголовного кодекса РФ на объекты муниципальной собственности, включая спорное здание, было разрешено наложение ареста.
Постановлением того же районного суда от 14.07.2011 по ходатайству ООО "Градис" арест на спорное здание отменен.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 18.07.2011 по делу N А51-5925/2011 отказано в удовлетворении иска администрации г. Владивостока к Агентству и ООО "Градис" (третьи лица: УМС г. Владивостока, Управление Росреестра по Приморскому краю) о признании недействительными торгов в форме аукциона по продаже спорного здания, договора купли-продажи здания от 19.12.2005 N 125-КП и применении последствий недействительности сделки.
20.12.2011 ООО "Градис" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание по адресу: г. Владивосток, ул. 1-я Морская, 13.
Письмом от 17.02.2012 N 01/235/2012-172 Управление Росреестра, сославшись на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, отказало ООО "Градис" в государственной регистрации права собственности на здание. Отказ обоснован тем, что обществом не представлены документы, подтверждающие соблюдение порядка отчуждения муниципального имущества, установленного статьей 28 Закона о приватизации, пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и предусматривающего приватизацию зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельных участков, на которых эти объекты расположены.
Считая данный отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы общества, ООО "Градис" обратилось в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Заявляя о нарушении своих прав и законных интересов, ООО "Градис" указало на то, что оспариваемый отказ и, как его следствие, - отсутствие государственной регистрации права собственности на здание препятствуют осуществлению обществом правомочий собственника в отношении здания, которым общество фактически владеет и пользуется с 2005 года, за которое общество произвело полную оплату предыдущему собственнику и которое не может быть изъято у общества ввиду исчерпания органами местного самоуправления возможностей по возврату здания в муниципальную собственность.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 16 и пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в едином государственном реестре прав.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).
Как видно из дела, отказ в государственной регистрации права собственности на здание Управление Росреестра обосновало тем, что ООО "Градис" не представило документы, подтверждающие соблюдение порядка отчуждения муниципального имущества, установленного статьей 28 Закона о приватизации и пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которым отчуждение зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением покупателю такого имущества земельного участка, занимаемого этим имуществом и необходимого для его использования.
В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ со дня введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Аналогичное правило установлено пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.
Пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации также предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При рассмотрении настоящего спора суды посчитали, что иное федеральным законом не предусмотрено, и поскольку ООО "Градис" не представило Управлению Росреестра вместе с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание документы, свидетельствующие об одновременном отчуждении вместе со зданием земельного участка под ним, суды признали отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права соответствующим закону и не нарушающим права и законные интересы ООО "Градис".
Между тем судами не учтено следующее.
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Судами не установлено, кому принадлежал земельный участок, находящийся под зданием по ул. 1-ая Морская, 13 в г. Владивостоке на момент совершения сделки по отчуждению этого здания. Без выяснения этого обстоятельства вывод судов о том, что приватизация здания должна была проводиться одновременно с приватизацией земельного участка под ним, и вывод судов о правомерности отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на здание являются преждевременными.
Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Следовательно, при разрешении настоящего спора подлежал выяснению наряду с прочими обстоятельствами вопрос о направленности воли сторон договора купли-продажи здания от 19.12.2005 N 125-КП в отношении земельного участка, расположенного под отчуждаемым зданием, чего судами не было сделано и не были учтены доводы ООО "Градис", основанные на абзаце 2 пункта 2 статьи 552 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи здания.
Согласно названной норме, если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Кроме того, судом апелляционной инстанции необоснованно отклонены доводы ООО "Градис" о незаконности оспариваемого отказа, которые заключаются в том, что земельный участок, занимаемый зданием по адресу: г. Владивосток, ул. 1-ая Морская, 13, находится в красных линиях автодорог, поэтому на него не распространяются требования одновременной приватизации здания и земельного участка, установленные пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Как указано в постановлении апелляционного суда, данный довод заявителя не влияет на законность принятого судом первой инстанции решения.
Однако судом апелляционной инстанции не учтено следующее.
Согласно подпункту 2 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения этих объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Земельные участки общего пользования земель городских поселений, занятые автомобильными дорогами, не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 19.12.2005 N 125-КП).
Аналогичное правило закреплено в пункте 8 статьи 28 Закона о приватизации (в редакции на момент заключения договора от 19.12.2005 N 125-КП), согласно которому отчуждению в порядке приватизации не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие).
Поскольку ООО "Градис" при рассмотрении спора заявляло о нахождении земельного участка под зданием в красных линиях автодорог, данный довод заявителя подлежал рассмотрению по существу, так как имеет значение для решения вопроса об обязательной одновременной приватизации здания и земельного участка.
Утверждая о том, что ООО "Градис" при оспаривании отказа Управления Росреестра не представило в материалы дела доказательства нахождения земельного участка в красных линиях автодорог, и, отклоняя ходатайство общества о приобщении к делу доказательств в обоснование этого довода, суд апелляционной инстанции не учел, что согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли это решение, в данном случае - на Управление Росреестра, которое при наличии вышеуказанного довода заявителя должно было представить соответствующие доказательства.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм процессуального права; без полного и всестороннего выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора; с нарушением норм материального права, действовавшего на момент совершения сделки приватизации в отношении здания по адресу: г. Владивосток, ул. 1-ая Морская, 13; без учета вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края от 18.07.2011 по делу N А51-5925/2011, из которого следует, что органы местного самоуправления уже реализовали свое право на оспаривание договора купли-продажи здания от 19.12.2005 N 125-КП и исчерпали возможности по возврату здания в муниципальную собственность в порядке реституции по причине истечения срока исковой давности, о применении которой заявило общество.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции от 29.06.2012 и постановление апелляционного суда от 16.10.2012 подлежат отмене на основании частей 2, 3 статьи 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение для устранения допущенных нарушений.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
Решение от 29.06.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 по делу N А51-5027/2012 Арбитражного суда Приморского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Градис" (ОГРН 1052503126763, место нахождения: 690005, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 193) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 04.12.2012 N 316.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.БАРБАТОВ
Судьи
Т.Н.КАРПУШИНА
А.А.ШВЕДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)