Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Н. Мухиной,
судей: В.М. Сухотиной, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ю.В. Конгеровой
при участии представителя взыскателя: Неруш Ю.В.
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Крупяной завод" (апелляционное производство N 07АП-9379/11)
на определения Арбитражного суда Республики Алтай
от 21 августа 2013 года и от 22 августа 2013 года по делу N А02-582/2011
по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Агроторг"
к обществу с ограниченной ответственностью "Крупяной завод",
третьи лица: открытое акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк", общество с ограниченной ответственностью "Свинокомплекс "Озерский", открытое акционерное общество "Сбербанк России", закрытое акционерное общество Банк ВТБ 24,
об обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Агроторг" (далее - ООО "ТД "Агроторг") обратилось в Арбитражный суд Республики Алтай с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Крупяной завод" (далее - ООО "Крупяной завод") об обращении взыскания на заложенное имущество по договору N 077000/1335-7.1/2 от 18.12.2007: здание Литер А, расположенное по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Трактовая, 41/3., общей площадью 7 840,6 кв. м; право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Трактовая, 41/3., площадью 26 288 кв. м, кадастровый номер 22:63:030504:0006.
Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 12.09.2011 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2011, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.04.2012, решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворены в полном объеме. Обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на заложенное имущество: здание Литер А с установлением начальной продажной цены согласно его залоговой стоимости в размере 92 192 703 рубля; право аренды земельного участка с установлением начальной продажной цены согласно его залоговой стоимости в размере 2 639 055 рублей.
Взыскателю выдан исполнительный лист Серии АС N 002714276 (т. 4, л.д. 47 - 50).
ООО "ТД "Агроторг" обратилось 03.06.2013 в Арбитражный суд Республики Алтай с заявлением об изменении порядка исполнения решения суда от 12.09.2011 (с учетом постановления суда апелляционной инстанции от 13.12.2011), установив начальную продажную стоимость заложенного имущества, на которое обращено взыскание (здание и право аренды земельного участка) в размере 53 800 000 рублей (т. 4, л.д. 108 - 109; т. 5, л.д. 146).
Заявление мотивировано тем, что первые торги по продаже заложенного имущества признаны несостоявшимися ввиду отсутствия покупателей, стоимость заложенного имущества, установленная решением суда, значительно превышает рыночную цену недвижимости на дату проведения торгов.
Определением Арбитражного суда Республики Алтай от 21 августа 2013 года (в редакции определения об исправлении опечаток от 22 августа 2013 года) заявление ООО "ТД "Агроторг" удовлетворено, изменен порядок исполнения решения суда в части изменения начальной продажной цены заложенного имущества, начальная продажная цена заложенного имущества - здания Литер А и права аренды земельного участка - установлена в размере 53 800 000 рублей.
Не согласившись с данным определением, ООО "Крупяной завод" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления взыскателя, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом не учтено, что при принятии судебного акта об обращении взыскания на предмет залога судом была отдельно определена начальная продажная стоимость каждого объекта ипотеки (здания и права аренды земельного участка), в то время как в оспариваемом определении указана общая продажная цена всего заложенного имущества. Нарушение судом порядка определения начальной продажной цены не позволит осуществить реализацию предмета залога при наличии в материалах дела судебных актов об обращении взыскания на право аренды земельного участка в пользу других залогодержателей (банков). Судом не истребовались от регистрирующего органа сведения о правах на заложенное имущество; в настоящее время осуществлена передача судебным приставом-исполнителем права аренды земельного участка одному из взыскателей - обществу с ограниченной ответственностью "Алтай-фито".
ООО "ТД "Агроторг" в отзыве на апелляционную жалобу доводы последней считает несостоятельными, обжалуемое определение - не подлежащим изменению. ООО "Крупяной завод", будучи надлежащим образом извещено о рассмотрении в арбитражном суде заявления об изменения способа исполнения судебного акта в части изменения начальной продажной цены имущества, своего представителя в судебное заседание не направило, каких-либо возражений относительно требований взыскателя не заявило, о проведении экспертизы для определения цены не ходатайствовало. Доводы апелляционной жалобы о нарушении норм материального права не основаны на законе и материалах дела.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ТД "Агроторг" возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержала доводы отзыва на жалобу.
Должник и судебный пристав-исполнитель, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили. Согласно частям 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей названных лиц.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых определений, суд апелляционной инстанции считает их неподлежащим отмене.
В соответствии со статьей 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 37 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, арбитражный суд по заявлению взыскателя вправе изменить способ и порядок его исполнения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 42 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", после объявления публичных торгов по продаже заложенного имущества не состоявшимися в связи с тем, что на публичные торги явилось менее двух покупателей либо не была сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, которое следует рассматривать по правилам статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.
Как следует из материалов дела, постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2011 обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее ООО "Крупяной завод" и переданное в залог ООО "ТД "Агроторг". Начальная продажная стоимость заложенного недвижимого имущества установлена в размере залоговой стоимости, указанной в договоре ипотеки, с определением начальной продажной цены каждого из 2 заложенных объектов имущественного комплекса (здания и права аренды земельного участка под ним).
ООО "ТД "Агроторг" в обоснование невозможности реализации заложенного имущества по ранее установленной цене представлены: протокол ООО "Региональный аукционный дом" от 08.04.2013 N 37 о принятии решения об объявлении торгов несостоявшимися; отчет оценщика от 30.05.2013 N 73 ОЦ/2013, выполненный закрытым акционерным обществом "Аудиторская фирма "МЭФ-Аудит".
Из представленного взыскателем протокола ООО "Региональный аукционный дом" от 08.04.2013 N 37 следует, что заложенное имущество было передано для реализации, торги по продаже заложенного имущества, назначенные на 08.04.2013, признаны несостоявшимися по причине непоступления заявок на участие в торгах (т. 4, л.д. 118).
Согласно отчету оценщика от 30.05.2013 N 73 ОЦ/2013, выполненному закрытым акционерным обществом "Аудиторская фирма "МЭФ-Аудит", рыночная стоимость заложенного имущества с момента принятия постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2011 значительно уменьшилась и составила 53 800 000 рублей, а не 94 831 758 рублей, как было определено судом (т. 5, л.д. 1 - 120).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявление ООО "ТД "Агроторг" об изменении порядка исполнения решения об обращении взыскания на заложенное имущество, уменьшив начальную продажную стоимость заложенного имущества - здания и права аренды земельного участка до 53 800 000 рублей.
Доводы апелляционной жалобы о неправомерном изменении судом общей начальной продажной цены обоих заложенных объектов, в то время как первоначально судом была определена продажная цена здания и права аренды земельного участка раздельно, подлежат отклонению по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Пунктом 3 статьи 9 Закона об ипотеке установлено, что оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 этого Закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Как обоснованно указывает должник в апелляционной жалобе, действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости.
Напротив, в соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В настоящем случае предметами залога является здание и право аренды на земельный участок, на котором находится это здание, в связи с чем право на земельный участок следует юридической судьбе заложенного объекта недвижимости. При этом пунктом 3.2 договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 18.12.2007 N 077000/1335-7.1/2 и Приложением N 1 к договору установлена общая залоговая стоимость всего имущественного комплекса (здания и права аренды земли) в размере 94 831 758 рублей (т. 1, л.д. 51-60).
Следуя правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2010 N 2620/10, от 17.09.2013 N 755/13, в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, может быть определена как оценка каждого объекта недвижимости в отдельности, так и оценка всех заложенных объектов совместно.
Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", согласно которому в договоре о залоге может содержаться общая оценка нескольких движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, являющихся предметом залога. В этом случае взыскание обращается на все заложенное движимое или недвижимое имущество, которому дана общая оценка, с последующей его реализацией только в целом (пункт 2 статьи 340 ГК РФ).
Таким образом, поскольку предметом договора залога является единый имущественный комплекс, включающий в себя здание и необходимый для его использования земельный участок, которому при заключении договора дана общая оценка, и постановлением арбитражного апелляционного суда обращено взыскание на имущественный комплекс в целом, то суд первой инстанции вправе был уменьшить начальную продажную стоимость всего имущественного комплекса, а не каждого объекта по отдельности.
Утверждения заявителя апелляционной жалобы о возможности определения различной правовой судьбы заложенного здания и права аренды земельного участка противоречат положениям пунктов 2, 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащимся в пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 и пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что право аренды земельного участка передано судебным приставом-исполнителем одному из залогодержателей имущества должника, отклонена, поскольку данное утверждение в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждено какими-либо доказательствами. Кроме того, при переходе права собственности на заложенное здание к новому собственнику в любом случае переходит и право пользования земельным участком на тех же основаниях, на которых данным земельным участком владел предыдущий собственник здания.
Определение от 22 августа 2013 года об исправлении опечаток в определении от 21.08.2013 г. соответствует части 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Какие-либо доводы относительно данного судебного акта заявителем апелляционной жалобе не приведены.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены определений, апелляционная инстанция считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.
Руководствуясь статьей 271, пунктом 1 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Республики Алтай от 21 августа 2013 года об изменении способа исполнения судебного акта и определение Арбитражного суда Республики Алтай от 22 августа 2013 года об исправлении опечаток в определении от 21 августа 2013 года по делу N А02-582/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.Н.МУХИНА
Судьи
В.М.СУХОТИНА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.11.2013 ПО ДЕЛУ N А02-582/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 ноября 2013 г. по делу N А02-582/2011
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Н. Мухиной,
судей: В.М. Сухотиной, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ю.В. Конгеровой
при участии представителя взыскателя: Неруш Ю.В.
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Крупяной завод" (апелляционное производство N 07АП-9379/11)
на определения Арбитражного суда Республики Алтай
от 21 августа 2013 года и от 22 августа 2013 года по делу N А02-582/2011
по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Агроторг"
к обществу с ограниченной ответственностью "Крупяной завод",
третьи лица: открытое акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк", общество с ограниченной ответственностью "Свинокомплекс "Озерский", открытое акционерное общество "Сбербанк России", закрытое акционерное общество Банк ВТБ 24,
об обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Агроторг" (далее - ООО "ТД "Агроторг") обратилось в Арбитражный суд Республики Алтай с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Крупяной завод" (далее - ООО "Крупяной завод") об обращении взыскания на заложенное имущество по договору N 077000/1335-7.1/2 от 18.12.2007: здание Литер А, расположенное по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Трактовая, 41/3., общей площадью 7 840,6 кв. м; право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Трактовая, 41/3., площадью 26 288 кв. м, кадастровый номер 22:63:030504:0006.
Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 12.09.2011 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2011, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.04.2012, решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворены в полном объеме. Обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на заложенное имущество: здание Литер А с установлением начальной продажной цены согласно его залоговой стоимости в размере 92 192 703 рубля; право аренды земельного участка с установлением начальной продажной цены согласно его залоговой стоимости в размере 2 639 055 рублей.
Взыскателю выдан исполнительный лист Серии АС N 002714276 (т. 4, л.д. 47 - 50).
ООО "ТД "Агроторг" обратилось 03.06.2013 в Арбитражный суд Республики Алтай с заявлением об изменении порядка исполнения решения суда от 12.09.2011 (с учетом постановления суда апелляционной инстанции от 13.12.2011), установив начальную продажную стоимость заложенного имущества, на которое обращено взыскание (здание и право аренды земельного участка) в размере 53 800 000 рублей (т. 4, л.д. 108 - 109; т. 5, л.д. 146).
Заявление мотивировано тем, что первые торги по продаже заложенного имущества признаны несостоявшимися ввиду отсутствия покупателей, стоимость заложенного имущества, установленная решением суда, значительно превышает рыночную цену недвижимости на дату проведения торгов.
Определением Арбитражного суда Республики Алтай от 21 августа 2013 года (в редакции определения об исправлении опечаток от 22 августа 2013 года) заявление ООО "ТД "Агроторг" удовлетворено, изменен порядок исполнения решения суда в части изменения начальной продажной цены заложенного имущества, начальная продажная цена заложенного имущества - здания Литер А и права аренды земельного участка - установлена в размере 53 800 000 рублей.
Не согласившись с данным определением, ООО "Крупяной завод" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления взыскателя, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом не учтено, что при принятии судебного акта об обращении взыскания на предмет залога судом была отдельно определена начальная продажная стоимость каждого объекта ипотеки (здания и права аренды земельного участка), в то время как в оспариваемом определении указана общая продажная цена всего заложенного имущества. Нарушение судом порядка определения начальной продажной цены не позволит осуществить реализацию предмета залога при наличии в материалах дела судебных актов об обращении взыскания на право аренды земельного участка в пользу других залогодержателей (банков). Судом не истребовались от регистрирующего органа сведения о правах на заложенное имущество; в настоящее время осуществлена передача судебным приставом-исполнителем права аренды земельного участка одному из взыскателей - обществу с ограниченной ответственностью "Алтай-фито".
ООО "ТД "Агроторг" в отзыве на апелляционную жалобу доводы последней считает несостоятельными, обжалуемое определение - не подлежащим изменению. ООО "Крупяной завод", будучи надлежащим образом извещено о рассмотрении в арбитражном суде заявления об изменения способа исполнения судебного акта в части изменения начальной продажной цены имущества, своего представителя в судебное заседание не направило, каких-либо возражений относительно требований взыскателя не заявило, о проведении экспертизы для определения цены не ходатайствовало. Доводы апелляционной жалобы о нарушении норм материального права не основаны на законе и материалах дела.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ТД "Агроторг" возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержала доводы отзыва на жалобу.
Должник и судебный пристав-исполнитель, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили. Согласно частям 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей названных лиц.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых определений, суд апелляционной инстанции считает их неподлежащим отмене.
В соответствии со статьей 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 37 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, арбитражный суд по заявлению взыскателя вправе изменить способ и порядок его исполнения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 42 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", после объявления публичных торгов по продаже заложенного имущества не состоявшимися в связи с тем, что на публичные торги явилось менее двух покупателей либо не была сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, которое следует рассматривать по правилам статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.
Как следует из материалов дела, постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2011 обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее ООО "Крупяной завод" и переданное в залог ООО "ТД "Агроторг". Начальная продажная стоимость заложенного недвижимого имущества установлена в размере залоговой стоимости, указанной в договоре ипотеки, с определением начальной продажной цены каждого из 2 заложенных объектов имущественного комплекса (здания и права аренды земельного участка под ним).
ООО "ТД "Агроторг" в обоснование невозможности реализации заложенного имущества по ранее установленной цене представлены: протокол ООО "Региональный аукционный дом" от 08.04.2013 N 37 о принятии решения об объявлении торгов несостоявшимися; отчет оценщика от 30.05.2013 N 73 ОЦ/2013, выполненный закрытым акционерным обществом "Аудиторская фирма "МЭФ-Аудит".
Из представленного взыскателем протокола ООО "Региональный аукционный дом" от 08.04.2013 N 37 следует, что заложенное имущество было передано для реализации, торги по продаже заложенного имущества, назначенные на 08.04.2013, признаны несостоявшимися по причине непоступления заявок на участие в торгах (т. 4, л.д. 118).
Согласно отчету оценщика от 30.05.2013 N 73 ОЦ/2013, выполненному закрытым акционерным обществом "Аудиторская фирма "МЭФ-Аудит", рыночная стоимость заложенного имущества с момента принятия постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2011 значительно уменьшилась и составила 53 800 000 рублей, а не 94 831 758 рублей, как было определено судом (т. 5, л.д. 1 - 120).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявление ООО "ТД "Агроторг" об изменении порядка исполнения решения об обращении взыскания на заложенное имущество, уменьшив начальную продажную стоимость заложенного имущества - здания и права аренды земельного участка до 53 800 000 рублей.
Доводы апелляционной жалобы о неправомерном изменении судом общей начальной продажной цены обоих заложенных объектов, в то время как первоначально судом была определена продажная цена здания и права аренды земельного участка раздельно, подлежат отклонению по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Пунктом 3 статьи 9 Закона об ипотеке установлено, что оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 этого Закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Как обоснованно указывает должник в апелляционной жалобе, действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости.
Напротив, в соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В настоящем случае предметами залога является здание и право аренды на земельный участок, на котором находится это здание, в связи с чем право на земельный участок следует юридической судьбе заложенного объекта недвижимости. При этом пунктом 3.2 договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 18.12.2007 N 077000/1335-7.1/2 и Приложением N 1 к договору установлена общая залоговая стоимость всего имущественного комплекса (здания и права аренды земли) в размере 94 831 758 рублей (т. 1, л.д. 51-60).
Следуя правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2010 N 2620/10, от 17.09.2013 N 755/13, в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, может быть определена как оценка каждого объекта недвижимости в отдельности, так и оценка всех заложенных объектов совместно.
Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", согласно которому в договоре о залоге может содержаться общая оценка нескольких движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, являющихся предметом залога. В этом случае взыскание обращается на все заложенное движимое или недвижимое имущество, которому дана общая оценка, с последующей его реализацией только в целом (пункт 2 статьи 340 ГК РФ).
Таким образом, поскольку предметом договора залога является единый имущественный комплекс, включающий в себя здание и необходимый для его использования земельный участок, которому при заключении договора дана общая оценка, и постановлением арбитражного апелляционного суда обращено взыскание на имущественный комплекс в целом, то суд первой инстанции вправе был уменьшить начальную продажную стоимость всего имущественного комплекса, а не каждого объекта по отдельности.
Утверждения заявителя апелляционной жалобы о возможности определения различной правовой судьбы заложенного здания и права аренды земельного участка противоречат положениям пунктов 2, 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащимся в пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 и пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что право аренды земельного участка передано судебным приставом-исполнителем одному из залогодержателей имущества должника, отклонена, поскольку данное утверждение в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждено какими-либо доказательствами. Кроме того, при переходе права собственности на заложенное здание к новому собственнику в любом случае переходит и право пользования земельным участком на тех же основаниях, на которых данным земельным участком владел предыдущий собственник здания.
Определение от 22 августа 2013 года об исправлении опечаток в определении от 21.08.2013 г. соответствует части 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Какие-либо доводы относительно данного судебного акта заявителем апелляционной жалобе не приведены.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены определений, апелляционная инстанция считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.
Руководствуясь статьей 271, пунктом 1 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Республики Алтай от 21 августа 2013 года об изменении способа исполнения судебного акта и определение Арбитражного суда Республики Алтай от 22 августа 2013 года об исправлении опечаток в определении от 21 августа 2013 года по делу N А02-582/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.Н.МУХИНА
Судьи
В.М.СУХОТИНА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)