Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Кудриной Е.Н., Литвинцевой Л.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5349/2013) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 29.04.2013 по делу N А70-1621/2013 (судья Макаров С.Л.), по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тюменской области (ОГРН 1097232017574, ИНН 7202198042) к обществу с ограниченной ответственностью "Дельвер" (ОГРН 1027200783488, ИНН 7203090002) об изменении условий договора,
установил:
Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области (далее - ТУ Росмущества в Тюменской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дельвер" (далее - ООО "Дельвер") о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 23-20/625 от 03.12.2004:
1. В раздел 1 "Предмет договора" договора аренды земельного участка от 03.12.2004 N 23-20/625 внести изменения и изложить в следующей редакции: "1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (РНФИП 11720001637) общей площадью 7997,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, район ТЭЦ-2, именуемый в дальнейшем "Участок", без права капитального строительства зданий, строений, сооружений.
Границы арендуемого Участка указаны в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору, который является его неотъемлемой частью (Приложение 1).
Кадастровый номер земельного участка: 72:23:0432004:102. Категория земель: земли населенных пунктов.
Разрешенное использование Участка: для благоустройства и содержания прибрежной зоны водоема.
1.2. Земельный участок принадлежит Российской Федерации на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 72 НЛ 471637 от 10.08.2009, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.
На Участке не установлены границы сервитутов, обременяющие права Арендатора по использованию Участка".
2. В раздел 4 "Арендная плата, сроки и порядок ее внесения" договора аренды земельного участка от 03.12.2004 N 23-20/625 внести изменения и изложить в следующей редакции:
"4.1. В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности Российской Федерации" и согласно Отчету об оценке от 26.10.2012 N 007/12, выполненному ООО "Аксерли" размер арендной платы с 01.01.2013 составляет 89 000 (восемьдесят девять тысяч) руб. в год.
4.2. Арендная плата вносится Арендатором равными долями ежеквартально не позднее: 15 февраля - за 1 квартал; 16 мая - за 2 квартал; 15 августа - за 3 квартал; 15 ноября - за 4 квартал". Получатель: Управление Федерального Казначейства по Тюменской области Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области), ИНН 7202198042, КПП 720201001, р/с N 40101810300000010005.
Банк получателя: ГРКЦ ГУ Банка России по Тюменской области, БИК 047102001.
При заполнении бланка платежного документа Арендатор указывает свое полное наименование, в поле 104 код бюджетной классификации 16711105021016000120, в поле 105 - ОКАТО муниципального образования (сельского поселения) по месту нахождения имущества (г. Тюмень 71401000000), в полях 106-110 расчетного документа проставляется 0 (ноль), в поле "Назначение платежа" указать назначение платежа (аренда земли), номер договора аренды и период за который производится оплата.
4.3. Подтверждением исполнения обязательства по внесению арендной платы является "Выписка из сводного реестра поступлений в федеральный бюджет" Управления Федерального Казначейства по Тюменской области.
4.4. Пересмотр арендной платы производится Арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления Арендатору:
- ежегодно на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды в случае изменения порядка начисления арендной платы в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными актами. В случае изменения размера арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости Участка, изменение размера арендной платы с применением размера уровня инфляции не производится.
4.5 Размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год.
4.6 Размер арендной платы также может быть пересмотрен в течение действия настоящего договора на основании дополнительных соглашений, в случаях:
- - в случае изменения порядка начисления арендной платы в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными актами в части начисления арендной платы;
- - перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
- - на основании отчета об оценке рыночной стоимости Участка и величины арендной платы за Участок;
- - других обстоятельствах возникших в период действия настоящего договора.
4.7. В случае передачи Участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации, но не может быть ниже размера арендной платы по настоящему Договору".
3. В разделе 3 "Права и обязанности Арендатора" исключить из договора аренды от 03 декабря 2004 года N 23-30/625 пункты 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.6, как не соответствующие нормам действующего законодательства.
4. Расходы по государственной регистрации Соглашения, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на Арендатора.
5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.
6. Настоящее соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранятся у Сторон, один экземпляр передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области."
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 29.04.2013 по делу N А70-1621/2013 в иске отказано.
Не согласившись с решением суда, ТУ Росмущества в Тюменской области в апелляционной жалобе просило его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы истец указал на то, что арендная плата по договору аренды должна быть рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, что явилось необходимостью ТУ Росмущества в Тюменской области привести договор аренды земельного участка N 23-20/625 от 03.12.2004 в соответствии с действующим законодательством. Стороны не лишены права требовать друг у друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор.
Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу указал на необоснованность доводов истца.
Представители сторон, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в обоснование своих требований истец ссылается на то, что 03.12.2004 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "Дельвер" заключен договор аренды земельного участка N 23-30/625 с кадастровым номером 72:23:04 32 004:0102 общей площадью 7997,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, район ТЭЦ-2.
В соответствии с пунктом 7.2 договора срок его действия определен с 27.09.2004 по 26.08.2009.
По условиям пункта 4.4 договора изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставки налога в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными актами.
В пункте 6.1 договора предусмотрено, что все изменения и дополнения к настоящему договору осуществляются на основании письменного соглашения сторон (за исключением случаев, указанных в пункте 4.4 договора) и подлежат обязательной государственной регистрации.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 29.12.2004, номер регистрации 72-01/01-293/2004-106.
Согласно свидетельству о регистрации права N 72 НЛ 471637 от 10.08.2009 земельный участок с кадастровым номером 72:23:04 32 004:0102, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для благоустройства и содержания прибрежной зоны водоема, площадь 7997,8 кв. м, адрес объекта: г. Тюмень, район ТЭЦ-2, является собственностью Российской Федерации.
10.02.2011 Департамент имущественных отношений Тюменской области, ТУ Росимущества в Тюменской области и ООО "Дельвер" заключили соглашение о возобновлении и внесений изменений в договор аренды земельного участка от 03.12.2004 N 23-30/625.
Согласно указанному соглашению срок действия договора аренды земельного участка возобновлен с 27.08.2009 по 26.07.2014.
Кроме того, данным соглашением с 10.08.2009 были переведены права и обязанности арендодателя на ТУ Росмущества в Тюменской области.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды от 03.12.2004 N 23-30/625 размер арендной платы указан в Приложении N 2 к договору.
Как указал истец, в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.09.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", на который ссылается истец, определено, что арендная плата за пользование земельными участками, по общему правилу, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельных участков.
Согласно отчету об оценке объекта N 007/12 от 26.10.2012, выполненному ООО "Аксерли" по заказу ТУ Росмущества в Тюменской области, величина годовой арендной платы за пользованием земельным участком, являющимся предметом договора от 03.12.2004 N 23-30/625, составила 89 000 руб., что существенно выше, чем согласовано в Приложении N 2 к договору.
Письмом N 7242/03 от 19.11.2012 арендодатель направил ответчику проект дополнительного соглашения о внесении изменений в договор в связи с проведением рыночной оценки стоимости земельного участка, которое ООО "Дельвер" не подписано, что явилось основанием для обращения ТУ Росмущества в Тюменской области с иском в суд.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 4 ГК РФ установлено, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Положения данной статьи регулируют ситуацию, когда после заключения договора принят закон, устанавливающий для сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении договора и которые при этом являются императивными, так что условия договора им противоречат.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, основанием для внесения изменений в действующий договор являются одновременно два условия: принятие закона и распространение его действия на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Между тем, договор аренды земельного участка от 03.12.2004 N 23-30/625 заключен до момента вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 и его условия соответствовали действовавшему на момент его заключения законодательству.
Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 принято после заключения договора аренды земельного участка и в нем отсутствует прямое указание на то, что действие этого нормативного правового акта распространяется на правоотношения, возникшие из ранее заключенного договора.
Ссылка истца на нормы Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", как на основание для внесения в судебном порядке изменений в действующий договор аренды, судом апелляционной инстанции отклоняется ввиду отсутствия в нем императивных указаний относительно приведения цены действующего договора к цене, установленной в отчете оценщика.
Также не может служить основанием для внесения изменений в договор по требованию арендодателя и ссылка Территориального управления на статью 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку названной правовой нормой, устанавливающей обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в том числе при передаче их в аренду, не предусмотрена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки для сторон сделки.
Как уже отмечено выше, договор аренды земельного участка N 23-20/625 от 03.12.2004 заключен в соответствии с нормами законодательства, действующими на момент его заключения.
То обстоятельство, что размер арендной платы по спорному договору в настоящее время отличается в меньшую сторону от арендной платы, рассчитанной на основании рыночной стоимости земельного участка, не является основанием для изменения договора аренды в судебном порядке.
Подписывая 10.02.2011 соглашение о возобновлении договора аренды на срок по 26.07.2014, при том, что постановление Правительства Российской Федерации N 582 уже действовало, ТУ Росимущества в Тюменской области не заявило о существенном изменении обстоятельств, касающихся размера арендной платы, влекущем внесение изменений в договор.
Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрена возможность пересмотра арендной платы по соглашению арендодателя и арендатора.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 13.04.2010 N 1074/10 указал, что такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
По настоящему спору стороны в пункте 6.1 договора аренды предусмотрели возможность изменения его условий лишь по соглашению сторон, за исключением случая, предусмотренного пунктом 4.4 договора, касающегося изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, а не по требованию одной из сторон в судебном порядке.
Таким образом, поскольку договор аренды не содержит условий о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, то у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения требования о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы.
Относительно иных, не связанных с размером арендной платы изменений, предлагаемых истцом в проекте соглашения, ТУ Росимущества в Тюменской области в исковом заявлении обоснования не привел и в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не подтвердило доказательствами право требовать в судебном порядке внесения соответствующих изменений в договор.
В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды.
Статья 451 ГК РФ, на которую, помимо прочего, сослался истец, предусматривает случаи изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Пункт 2 статьи 451 ГК РФ содержит перечень условий, наличие которых в совокупности является основанием для удовлетворения судом требования об изменении условий договора, а именно: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.04.2010 N 1074/10, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
То есть, лицо, требующее изменения действующего договора в связи с существенным изменением обстоятельств, должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупность условий, перечисленных в статье 451 ГК РФ.
Таких доказательств, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, требующих внесения в договор изменений, касающихся описания объекта аренды, порядка внесения арендной платы, оснований пересмотра арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, а также на основании дополнительных соглашений, прав и обязанностей арендатора, ТУ Росмущества в Тюменской области не представило.
Таким образом, истцом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы ТУ Росмущества в Тюменской области, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Учитывая изложенное, основания для отмены решение суда первой инстанции не имеется. Апелляционная жалоба ответчика подлежит оставлению без удовлетворения.
Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как истец в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 29.04.2013 по делу N А70-1621/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.07.2013 ПО ДЕЛУ N А70-1621/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2013 г. по делу N А70-1621/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Кудриной Е.Н., Литвинцевой Л.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5349/2013) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 29.04.2013 по делу N А70-1621/2013 (судья Макаров С.Л.), по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тюменской области (ОГРН 1097232017574, ИНН 7202198042) к обществу с ограниченной ответственностью "Дельвер" (ОГРН 1027200783488, ИНН 7203090002) об изменении условий договора,
установил:
Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области (далее - ТУ Росмущества в Тюменской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дельвер" (далее - ООО "Дельвер") о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 23-20/625 от 03.12.2004:
1. В раздел 1 "Предмет договора" договора аренды земельного участка от 03.12.2004 N 23-20/625 внести изменения и изложить в следующей редакции: "1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (РНФИП 11720001637) общей площадью 7997,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, район ТЭЦ-2, именуемый в дальнейшем "Участок", без права капитального строительства зданий, строений, сооружений.
Границы арендуемого Участка указаны в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору, который является его неотъемлемой частью (Приложение 1).
Кадастровый номер земельного участка: 72:23:0432004:102. Категория земель: земли населенных пунктов.
Разрешенное использование Участка: для благоустройства и содержания прибрежной зоны водоема.
1.2. Земельный участок принадлежит Российской Федерации на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 72 НЛ 471637 от 10.08.2009, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.
На Участке не установлены границы сервитутов, обременяющие права Арендатора по использованию Участка".
2. В раздел 4 "Арендная плата, сроки и порядок ее внесения" договора аренды земельного участка от 03.12.2004 N 23-20/625 внести изменения и изложить в следующей редакции:
"4.1. В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности Российской Федерации" и согласно Отчету об оценке от 26.10.2012 N 007/12, выполненному ООО "Аксерли" размер арендной платы с 01.01.2013 составляет 89 000 (восемьдесят девять тысяч) руб. в год.
4.2. Арендная плата вносится Арендатором равными долями ежеквартально не позднее: 15 февраля - за 1 квартал; 16 мая - за 2 квартал; 15 августа - за 3 квартал; 15 ноября - за 4 квартал". Получатель: Управление Федерального Казначейства по Тюменской области Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области), ИНН 7202198042, КПП 720201001, р/с N 40101810300000010005.
Банк получателя: ГРКЦ ГУ Банка России по Тюменской области, БИК 047102001.
При заполнении бланка платежного документа Арендатор указывает свое полное наименование, в поле 104 код бюджетной классификации 16711105021016000120, в поле 105 - ОКАТО муниципального образования (сельского поселения) по месту нахождения имущества (г. Тюмень 71401000000), в полях 106-110 расчетного документа проставляется 0 (ноль), в поле "Назначение платежа" указать назначение платежа (аренда земли), номер договора аренды и период за который производится оплата.
4.3. Подтверждением исполнения обязательства по внесению арендной платы является "Выписка из сводного реестра поступлений в федеральный бюджет" Управления Федерального Казначейства по Тюменской области.
4.4. Пересмотр арендной платы производится Арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления Арендатору:
- ежегодно на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды в случае изменения порядка начисления арендной платы в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными актами. В случае изменения размера арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости Участка, изменение размера арендной платы с применением размера уровня инфляции не производится.
4.5 Размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год.
4.6 Размер арендной платы также может быть пересмотрен в течение действия настоящего договора на основании дополнительных соглашений, в случаях:
- - в случае изменения порядка начисления арендной платы в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными актами в части начисления арендной платы;
- - перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
- - на основании отчета об оценке рыночной стоимости Участка и величины арендной платы за Участок;
- - других обстоятельствах возникших в период действия настоящего договора.
4.7. В случае передачи Участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации, но не может быть ниже размера арендной платы по настоящему Договору".
3. В разделе 3 "Права и обязанности Арендатора" исключить из договора аренды от 03 декабря 2004 года N 23-30/625 пункты 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.6, как не соответствующие нормам действующего законодательства.
4. Расходы по государственной регистрации Соглашения, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на Арендатора.
5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.
6. Настоящее соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранятся у Сторон, один экземпляр передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области."
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 29.04.2013 по делу N А70-1621/2013 в иске отказано.
Не согласившись с решением суда, ТУ Росмущества в Тюменской области в апелляционной жалобе просило его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы истец указал на то, что арендная плата по договору аренды должна быть рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, что явилось необходимостью ТУ Росмущества в Тюменской области привести договор аренды земельного участка N 23-20/625 от 03.12.2004 в соответствии с действующим законодательством. Стороны не лишены права требовать друг у друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор.
Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу указал на необоснованность доводов истца.
Представители сторон, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в обоснование своих требований истец ссылается на то, что 03.12.2004 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "Дельвер" заключен договор аренды земельного участка N 23-30/625 с кадастровым номером 72:23:04 32 004:0102 общей площадью 7997,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, район ТЭЦ-2.
В соответствии с пунктом 7.2 договора срок его действия определен с 27.09.2004 по 26.08.2009.
По условиям пункта 4.4 договора изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставки налога в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными актами.
В пункте 6.1 договора предусмотрено, что все изменения и дополнения к настоящему договору осуществляются на основании письменного соглашения сторон (за исключением случаев, указанных в пункте 4.4 договора) и подлежат обязательной государственной регистрации.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 29.12.2004, номер регистрации 72-01/01-293/2004-106.
Согласно свидетельству о регистрации права N 72 НЛ 471637 от 10.08.2009 земельный участок с кадастровым номером 72:23:04 32 004:0102, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для благоустройства и содержания прибрежной зоны водоема, площадь 7997,8 кв. м, адрес объекта: г. Тюмень, район ТЭЦ-2, является собственностью Российской Федерации.
10.02.2011 Департамент имущественных отношений Тюменской области, ТУ Росимущества в Тюменской области и ООО "Дельвер" заключили соглашение о возобновлении и внесений изменений в договор аренды земельного участка от 03.12.2004 N 23-30/625.
Согласно указанному соглашению срок действия договора аренды земельного участка возобновлен с 27.08.2009 по 26.07.2014.
Кроме того, данным соглашением с 10.08.2009 были переведены права и обязанности арендодателя на ТУ Росмущества в Тюменской области.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды от 03.12.2004 N 23-30/625 размер арендной платы указан в Приложении N 2 к договору.
Как указал истец, в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.09.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", на который ссылается истец, определено, что арендная плата за пользование земельными участками, по общему правилу, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельных участков.
Согласно отчету об оценке объекта N 007/12 от 26.10.2012, выполненному ООО "Аксерли" по заказу ТУ Росмущества в Тюменской области, величина годовой арендной платы за пользованием земельным участком, являющимся предметом договора от 03.12.2004 N 23-30/625, составила 89 000 руб., что существенно выше, чем согласовано в Приложении N 2 к договору.
Письмом N 7242/03 от 19.11.2012 арендодатель направил ответчику проект дополнительного соглашения о внесении изменений в договор в связи с проведением рыночной оценки стоимости земельного участка, которое ООО "Дельвер" не подписано, что явилось основанием для обращения ТУ Росмущества в Тюменской области с иском в суд.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 4 ГК РФ установлено, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Положения данной статьи регулируют ситуацию, когда после заключения договора принят закон, устанавливающий для сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении договора и которые при этом являются императивными, так что условия договора им противоречат.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, основанием для внесения изменений в действующий договор являются одновременно два условия: принятие закона и распространение его действия на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Между тем, договор аренды земельного участка от 03.12.2004 N 23-30/625 заключен до момента вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 и его условия соответствовали действовавшему на момент его заключения законодательству.
Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 принято после заключения договора аренды земельного участка и в нем отсутствует прямое указание на то, что действие этого нормативного правового акта распространяется на правоотношения, возникшие из ранее заключенного договора.
Ссылка истца на нормы Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", как на основание для внесения в судебном порядке изменений в действующий договор аренды, судом апелляционной инстанции отклоняется ввиду отсутствия в нем императивных указаний относительно приведения цены действующего договора к цене, установленной в отчете оценщика.
Также не может служить основанием для внесения изменений в договор по требованию арендодателя и ссылка Территориального управления на статью 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку названной правовой нормой, устанавливающей обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в том числе при передаче их в аренду, не предусмотрена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки для сторон сделки.
Как уже отмечено выше, договор аренды земельного участка N 23-20/625 от 03.12.2004 заключен в соответствии с нормами законодательства, действующими на момент его заключения.
То обстоятельство, что размер арендной платы по спорному договору в настоящее время отличается в меньшую сторону от арендной платы, рассчитанной на основании рыночной стоимости земельного участка, не является основанием для изменения договора аренды в судебном порядке.
Подписывая 10.02.2011 соглашение о возобновлении договора аренды на срок по 26.07.2014, при том, что постановление Правительства Российской Федерации N 582 уже действовало, ТУ Росимущества в Тюменской области не заявило о существенном изменении обстоятельств, касающихся размера арендной платы, влекущем внесение изменений в договор.
Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрена возможность пересмотра арендной платы по соглашению арендодателя и арендатора.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 13.04.2010 N 1074/10 указал, что такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
По настоящему спору стороны в пункте 6.1 договора аренды предусмотрели возможность изменения его условий лишь по соглашению сторон, за исключением случая, предусмотренного пунктом 4.4 договора, касающегося изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, а не по требованию одной из сторон в судебном порядке.
Таким образом, поскольку договор аренды не содержит условий о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, то у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения требования о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы.
Относительно иных, не связанных с размером арендной платы изменений, предлагаемых истцом в проекте соглашения, ТУ Росимущества в Тюменской области в исковом заявлении обоснования не привел и в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не подтвердило доказательствами право требовать в судебном порядке внесения соответствующих изменений в договор.
В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды.
Статья 451 ГК РФ, на которую, помимо прочего, сослался истец, предусматривает случаи изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Пункт 2 статьи 451 ГК РФ содержит перечень условий, наличие которых в совокупности является основанием для удовлетворения судом требования об изменении условий договора, а именно: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.04.2010 N 1074/10, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
То есть, лицо, требующее изменения действующего договора в связи с существенным изменением обстоятельств, должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупность условий, перечисленных в статье 451 ГК РФ.
Таких доказательств, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, требующих внесения в договор изменений, касающихся описания объекта аренды, порядка внесения арендной платы, оснований пересмотра арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, а также на основании дополнительных соглашений, прав и обязанностей арендатора, ТУ Росмущества в Тюменской области не представило.
Таким образом, истцом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы ТУ Росмущества в Тюменской области, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Учитывая изложенное, основания для отмены решение суда первой инстанции не имеется. Апелляционная жалоба ответчика подлежит оставлению без удовлетворения.
Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как истец в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 29.04.2013 по делу N А70-1621/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)