Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 июня 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Усцова Л.А.,
судей Виноградовой Л.Ф., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Решановой Д.М.
при участии:
от истца - Администрация Сысертского городского округа: не явились,
от ответчика - индивидуально предпринимателя Зайляева Маулизяна Мулламухаматовича (ИП Зайляев М.М.): Малмыгин А.С. (паспорт, доверенность от 04.02.2013),
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца - Администрации Сысертского городского округа
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 16 апреля 2013 года
по делу N А60-1105/2013,
принятое судьей Смагиным К.Н.
по иску Администрации Сысертского городского округа
к ИП Зайляеву М.М. (ОГРНИП 304665236200099, ИНН 665202473701)
о взыскании задолженности, расторжении договора аренды, сносе самовольных строений,
установил:
Администрация Сысертского городского округа (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ИП Зайляеву М.М. (далее - ответчик) о взыскании 602 207 руб. 25 коп. долга, расторжении договора N 217 от 22.11.2004 аренды земельного участка, сносе самовольных строений.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец, не согласившись с решением, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в части отказа в расторжения договора аренды N 217 от 22.11.2004 и сносе самовольных строений отменить, вынести по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что доказательства погашения долга по договору аренды, послужившие основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора, представлены предпринимателем спустя три месяца с момента обращения в суд. Ответчик не предпринимал действий по получению разрешения на строительство спорных объектов, либо по признанию права собственности на возведенные строения.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Зайляев М.М. против ее удовлетворения возражает. Указывает, что требование о погашении долга по договору аренды исполнено им в разумный срок. Причиной задержки с оплатой явилось изменение кадастровой стоимости земельного участка и, как следствие, резкое повышение арендой платы. В отношении построенных объектов пояснил, что своими фактическими действиями администрация согласовала использование земельного участка для целей строительства. Доказательства, свидетельствующие о нарушении прав и охраняемых интересов других лиц возведенной постройкой, отсутствуют.
В судебном заседании представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы также не согласился, возражения изложил в отзыве, считает решение суда законным и обоснованным.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в апелляционный суд не направил, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 22.11.2004 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и ИП Зайляевым М.М. (арендатор) заключен договор N 217 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 9000 кв. м, с кадастровым номером 66:25:15 01 006:0038, расположенный по адресу: Свердловская обл., Сысертский район, п. Октябрьский, юго-западная часть поселка (л.д. 13-14).
Согласно п. 1.4. договора, земельный участок предоставлен под объект автотранспорта (строительство автосервиса и пункта питания).
Срок договора аренды установлен по 10.09.2053 (п. 1.5. договора).
В соответствии с п. 3.1. договора расчет арендной платы оформляется в виде приложения к договору, являющемуся его неотъемлемой частью
Пунктом 2 приложения N 1 к договору аренды установлено, что оплата по договору производится авансом до 10 числа текущего месяца.
В силу п. 3.5. договора отказ арендатора от внесения арендной платы, либо не внесения им арендной платы в течение двух месяцев является основанием для расторжения договора.
20.12.2006 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (Министерство) и Сысертским городским округом (муниципальное образование) подписано соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно п. 1 которого Министерство передает, а муниципальное образование принимает на себя права и обязанности арендодателя, в том числе по договору N 217 аренды земельного участка (л.д. 20).
Дополнительным соглашением от 15.05.2008 к договору аренды земельного участка, подписанному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа, стороны внесли изменение в пункт 1.4. договора, изложив его в редакции: "участок предоставляется под объект общественного питания и бытового обслуживания" (л.д. 30).
Ссылаясь на систематическое неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, возведение на арендуемом земельном участке строений без получения соответствующих разрешений, Администрация Сысертского городского округа обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика 602 207 руб. 25 коп. долга по арендным платежам, расторжении договора аренды N 217 от 22.11.2004 и сносе самовольных строений.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в ходе рассмотрения дела долг по аренде погашен, строительство кафе велось на земельном участке, отведенном для этих целей, ответчик предпринимал меры для получения разрешения на строительство.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее (ст. 71 АПК РФ), апелляционный суд усматривает основания для изменения принятого по делу судебного акта.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ установлено общее правило, согласно которому аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Из пункта 1.5. договора аренды земельного участка N 217 от 22.11.2004 следует, что указанный договор заключен на срок более чем пять лет (до 10.09.2053).
Из разъяснений, изложенных в п. 23 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что на день обращения истца в арбитражный суд, задолженность предпринимателя по арендной плате имелась за период с 01.10.2011 по 31.12.2012 в сумме 602 207 руб. 25 коп.
Согласно представленному в материалы дела заявлению физического лица на перевод денежных средств, ответчик 05.04.2013 в счет оплаты аренды по договору N 217 от 22.11.2004 перечислил 593 800 руб. 02 коп.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора в связи с устранением ответчиком нарушений, послуживших основанием для обращения истца в арбитражный суд, не учел разъяснения, содержащиеся в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13. Кроме этого, согласно представленному в деле письму администрации Сысертского городского округа от 11.05.2012 N 1790 ответчик систематически нарушал обязательства по внесению арендной платы (л.д. 37-38).
Так, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Свердловской области от 27.04.2010 по делу N А60-4350/2010, от 12.01.2012 по делу N А60-47690/2011 с ответчика взыскивалась задолженность за период с января 2007 по 31.12.2009, за период с 01.01.2010 по 30.09.2011, часть из которой взыскана в рамках исполнительного производства. Начиная с 01.10.2011 арендные платежи за земельный участок ответчиком не вносились.
Доказательства того, что ответчиком предпринимались меры по погашению задолженности сразу после получения уведомления арендодателя о необходимости погасить образовавшуюся задолженность, в материалах дела отсутствуют.
Согласно ч. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч. 4 ст. 71 АПК РФ).
Оценив в совокупности все представленные в деле доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что систематическое нарушение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, взыскание их в судебном порядке, в рамках исполнительного производства, оплата долга 05.04.2013, то есть через одиннадцать месяцев после получения уведомления истца, не может свидетельствовать о разумном сроке устранения нарушения, послужившего основанием для обращения истца в арбитражный суд.
В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Уведомление о необходимости погасить образовавшуюся задолженность в срок до 15.06.2012, а также об обращении в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка в случае неуплаты долга, истец направил ответчику письмом N 1790 от 11.05.2012.
Поскольку порядок расторжения договора аренды арендодателем соблюден, срок устранения нарушения, послужившего основанием для обращения истца в арбитражный суд, не является разумным, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка N 217 от 22.11.2004 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) условием, позволяющим приступить к строительству, является наличие разрешения на строительство
В соответствии с п. 1, 2 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Пунктами 1, 10 ст. 55 ГрК РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, и является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Согласно комиссионному акту проверки от 17.06.2011 на земельном участке с кадастровым номером 66:25:15 01 006:0038, расположенном по адресу: Свердловская обл., Сысертский район, п. Октябрьский, юго-западная часть поселка, расположены два капитальных строения: кафе "Очаг" и навес. Разрешительные документы на строительство и ввод объектов в эксплуатацию ИП Зайляевым М.М. не представлены (л.д. 41).
Согласно техническому заключению о соответствии строительным нормам и правилам построенного без разрешительной документации здания кафе "Очаг" от 31.08.2011, здание кафе было завершено строительством в конце 2003 года, проектная документация на строительство не разрабатывалась, здание возведено без оформления разрешительной документации, разрешение на ввод здания в эксплуатацию после окончания строительства получено не было (л.д. 89-95).
К утверждению ответчика о том, что им предпринимались меры для получения разрешения на строительства, суд апелляционной инстанции относится критически, поскольку заявление на имя главы Октябрьской сельской администрации от 06.05.2002 о разрешении строительства с визой об одобрении строительства (л.д. 88) не свидетельствует о соблюдении ответчиком порядка получения разрешения на строительство.
Кроме того, заявление на имя главы Сысертского городского округа о подготовке градостроительного плана земельного участка на строительство объекта общественного питания направлено ответчиком 23.06.2011, то есть через восемь лет после завершения строительства здания кафе. Техническое заключение о соответствии объекта строительным нормам и правилам построенного без разрешительной документации здания кафе "Очаг" оформлено 31.08.2011.
Постановление главы Сысертского городского округа N 287 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка", которым разрешенный вид использования предоставленного по договору аренды N 217 от 22.11.2004 земельного участка изменен на "под объект общественного питания и бытового обслуживания" вынесено 04.02.2008, через пять лет после фактического возведения объекта (л.д. 114).
С учетом изложенного выводу суда первой инстанции о том, что ответчик предпринимал меры для получения разрешения на строительство, является необоснованным.
Ссылка Арбитражного суда Свердловской области на п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не может быть принята во внимание, поскольку доказательства того, что ответчик предпринимал установленные законодательством РФ надлежащие меры к ее легализации не представлены, иск о признании права собственности ответчик в установленном порядке не заявлял.
В силу п. 3 ст. 25 Закона об архитектурной деятельности лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Поскольку факт строительства ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 66:25:15 01 006:0038, расположенным по адресу: Свердловская обл., Сысертский район, п. Октябрьский, юго-западная часть поселка, строений установлен и подтвержден представленными в деле доказательствами, требование истца об обязании ответчика снести самовольно возведенные строения является правомерным.
При таких обстоятельствах, обжалуемое решение в обжалуемой части подлежит изменению (пункты 3, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ).
Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе отнесена на ответчика (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 апреля 2013 года по делу N А60-1105/2013 изменить, исковые требования удовлетворить частично.
Расторгнуть договор N 217 от 22.11.2004 аренды земельного участка, заключенный между индивидуальным предпринимателем Зайляевым Маулизяном Мулламухаматовичем и Администрацией Сысертского городского округа.
Обязать индивидуального предпринимателя Зайляева Маулизяна Мулламухаматовича снести самовольно возведенные строения - два здания нежилого назначения, используемые как пункты общественного питания, на земельного участке с кадастровым номером 66:25:1501006:0038, площадью 9000,00 кв. м, расположенном по адресу: Свердловская область, Сысертский район, поселок Октябрьский, юго-западная часть поселка.
В остальной части оставить решение без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Зайляева Маулизяна Мулламухаматовича (ОГРНИП 30466523620009, ИНН 665202473701) в доход Федерального бюджета 8 000 (Восемь тысяч) рублей государственной пошлины по иску и 2 000 (Две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Л.А.УСЦОВ
Судьи
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.06.2013 N 17АП-6070/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А60-1105/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2013 г. N 17АП-6070/2013-ГК
Дело N А60-1105/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 июня 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Усцова Л.А.,
судей Виноградовой Л.Ф., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Решановой Д.М.
при участии:
от истца - Администрация Сысертского городского округа: не явились,
от ответчика - индивидуально предпринимателя Зайляева Маулизяна Мулламухаматовича (ИП Зайляев М.М.): Малмыгин А.С. (паспорт, доверенность от 04.02.2013),
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца - Администрации Сысертского городского округа
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 16 апреля 2013 года
по делу N А60-1105/2013,
принятое судьей Смагиным К.Н.
по иску Администрации Сысертского городского округа
к ИП Зайляеву М.М. (ОГРНИП 304665236200099, ИНН 665202473701)
о взыскании задолженности, расторжении договора аренды, сносе самовольных строений,
установил:
Администрация Сысертского городского округа (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ИП Зайляеву М.М. (далее - ответчик) о взыскании 602 207 руб. 25 коп. долга, расторжении договора N 217 от 22.11.2004 аренды земельного участка, сносе самовольных строений.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец, не согласившись с решением, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в части отказа в расторжения договора аренды N 217 от 22.11.2004 и сносе самовольных строений отменить, вынести по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что доказательства погашения долга по договору аренды, послужившие основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора, представлены предпринимателем спустя три месяца с момента обращения в суд. Ответчик не предпринимал действий по получению разрешения на строительство спорных объектов, либо по признанию права собственности на возведенные строения.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Зайляев М.М. против ее удовлетворения возражает. Указывает, что требование о погашении долга по договору аренды исполнено им в разумный срок. Причиной задержки с оплатой явилось изменение кадастровой стоимости земельного участка и, как следствие, резкое повышение арендой платы. В отношении построенных объектов пояснил, что своими фактическими действиями администрация согласовала использование земельного участка для целей строительства. Доказательства, свидетельствующие о нарушении прав и охраняемых интересов других лиц возведенной постройкой, отсутствуют.
В судебном заседании представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы также не согласился, возражения изложил в отзыве, считает решение суда законным и обоснованным.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в апелляционный суд не направил, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 22.11.2004 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и ИП Зайляевым М.М. (арендатор) заключен договор N 217 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 9000 кв. м, с кадастровым номером 66:25:15 01 006:0038, расположенный по адресу: Свердловская обл., Сысертский район, п. Октябрьский, юго-западная часть поселка (л.д. 13-14).
Согласно п. 1.4. договора, земельный участок предоставлен под объект автотранспорта (строительство автосервиса и пункта питания).
Срок договора аренды установлен по 10.09.2053 (п. 1.5. договора).
В соответствии с п. 3.1. договора расчет арендной платы оформляется в виде приложения к договору, являющемуся его неотъемлемой частью
Пунктом 2 приложения N 1 к договору аренды установлено, что оплата по договору производится авансом до 10 числа текущего месяца.
В силу п. 3.5. договора отказ арендатора от внесения арендной платы, либо не внесения им арендной платы в течение двух месяцев является основанием для расторжения договора.
20.12.2006 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (Министерство) и Сысертским городским округом (муниципальное образование) подписано соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно п. 1 которого Министерство передает, а муниципальное образование принимает на себя права и обязанности арендодателя, в том числе по договору N 217 аренды земельного участка (л.д. 20).
Дополнительным соглашением от 15.05.2008 к договору аренды земельного участка, подписанному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа, стороны внесли изменение в пункт 1.4. договора, изложив его в редакции: "участок предоставляется под объект общественного питания и бытового обслуживания" (л.д. 30).
Ссылаясь на систематическое неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, возведение на арендуемом земельном участке строений без получения соответствующих разрешений, Администрация Сысертского городского округа обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика 602 207 руб. 25 коп. долга по арендным платежам, расторжении договора аренды N 217 от 22.11.2004 и сносе самовольных строений.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в ходе рассмотрения дела долг по аренде погашен, строительство кафе велось на земельном участке, отведенном для этих целей, ответчик предпринимал меры для получения разрешения на строительство.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее (ст. 71 АПК РФ), апелляционный суд усматривает основания для изменения принятого по делу судебного акта.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ установлено общее правило, согласно которому аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Из пункта 1.5. договора аренды земельного участка N 217 от 22.11.2004 следует, что указанный договор заключен на срок более чем пять лет (до 10.09.2053).
Из разъяснений, изложенных в п. 23 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что на день обращения истца в арбитражный суд, задолженность предпринимателя по арендной плате имелась за период с 01.10.2011 по 31.12.2012 в сумме 602 207 руб. 25 коп.
Согласно представленному в материалы дела заявлению физического лица на перевод денежных средств, ответчик 05.04.2013 в счет оплаты аренды по договору N 217 от 22.11.2004 перечислил 593 800 руб. 02 коп.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора в связи с устранением ответчиком нарушений, послуживших основанием для обращения истца в арбитражный суд, не учел разъяснения, содержащиеся в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13. Кроме этого, согласно представленному в деле письму администрации Сысертского городского округа от 11.05.2012 N 1790 ответчик систематически нарушал обязательства по внесению арендной платы (л.д. 37-38).
Так, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Свердловской области от 27.04.2010 по делу N А60-4350/2010, от 12.01.2012 по делу N А60-47690/2011 с ответчика взыскивалась задолженность за период с января 2007 по 31.12.2009, за период с 01.01.2010 по 30.09.2011, часть из которой взыскана в рамках исполнительного производства. Начиная с 01.10.2011 арендные платежи за земельный участок ответчиком не вносились.
Доказательства того, что ответчиком предпринимались меры по погашению задолженности сразу после получения уведомления арендодателя о необходимости погасить образовавшуюся задолженность, в материалах дела отсутствуют.
Согласно ч. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч. 4 ст. 71 АПК РФ).
Оценив в совокупности все представленные в деле доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что систематическое нарушение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, взыскание их в судебном порядке, в рамках исполнительного производства, оплата долга 05.04.2013, то есть через одиннадцать месяцев после получения уведомления истца, не может свидетельствовать о разумном сроке устранения нарушения, послужившего основанием для обращения истца в арбитражный суд.
В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Уведомление о необходимости погасить образовавшуюся задолженность в срок до 15.06.2012, а также об обращении в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка в случае неуплаты долга, истец направил ответчику письмом N 1790 от 11.05.2012.
Поскольку порядок расторжения договора аренды арендодателем соблюден, срок устранения нарушения, послужившего основанием для обращения истца в арбитражный суд, не является разумным, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка N 217 от 22.11.2004 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) условием, позволяющим приступить к строительству, является наличие разрешения на строительство
В соответствии с п. 1, 2 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Пунктами 1, 10 ст. 55 ГрК РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, и является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Согласно комиссионному акту проверки от 17.06.2011 на земельном участке с кадастровым номером 66:25:15 01 006:0038, расположенном по адресу: Свердловская обл., Сысертский район, п. Октябрьский, юго-западная часть поселка, расположены два капитальных строения: кафе "Очаг" и навес. Разрешительные документы на строительство и ввод объектов в эксплуатацию ИП Зайляевым М.М. не представлены (л.д. 41).
Согласно техническому заключению о соответствии строительным нормам и правилам построенного без разрешительной документации здания кафе "Очаг" от 31.08.2011, здание кафе было завершено строительством в конце 2003 года, проектная документация на строительство не разрабатывалась, здание возведено без оформления разрешительной документации, разрешение на ввод здания в эксплуатацию после окончания строительства получено не было (л.д. 89-95).
К утверждению ответчика о том, что им предпринимались меры для получения разрешения на строительства, суд апелляционной инстанции относится критически, поскольку заявление на имя главы Октябрьской сельской администрации от 06.05.2002 о разрешении строительства с визой об одобрении строительства (л.д. 88) не свидетельствует о соблюдении ответчиком порядка получения разрешения на строительство.
Кроме того, заявление на имя главы Сысертского городского округа о подготовке градостроительного плана земельного участка на строительство объекта общественного питания направлено ответчиком 23.06.2011, то есть через восемь лет после завершения строительства здания кафе. Техническое заключение о соответствии объекта строительным нормам и правилам построенного без разрешительной документации здания кафе "Очаг" оформлено 31.08.2011.
Постановление главы Сысертского городского округа N 287 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка", которым разрешенный вид использования предоставленного по договору аренды N 217 от 22.11.2004 земельного участка изменен на "под объект общественного питания и бытового обслуживания" вынесено 04.02.2008, через пять лет после фактического возведения объекта (л.д. 114).
С учетом изложенного выводу суда первой инстанции о том, что ответчик предпринимал меры для получения разрешения на строительство, является необоснованным.
Ссылка Арбитражного суда Свердловской области на п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не может быть принята во внимание, поскольку доказательства того, что ответчик предпринимал установленные законодательством РФ надлежащие меры к ее легализации не представлены, иск о признании права собственности ответчик в установленном порядке не заявлял.
В силу п. 3 ст. 25 Закона об архитектурной деятельности лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Поскольку факт строительства ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 66:25:15 01 006:0038, расположенным по адресу: Свердловская обл., Сысертский район, п. Октябрьский, юго-западная часть поселка, строений установлен и подтвержден представленными в деле доказательствами, требование истца об обязании ответчика снести самовольно возведенные строения является правомерным.
При таких обстоятельствах, обжалуемое решение в обжалуемой части подлежит изменению (пункты 3, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ).
Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе отнесена на ответчика (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 апреля 2013 года по делу N А60-1105/2013 изменить, исковые требования удовлетворить частично.
Расторгнуть договор N 217 от 22.11.2004 аренды земельного участка, заключенный между индивидуальным предпринимателем Зайляевым Маулизяном Мулламухаматовичем и Администрацией Сысертского городского округа.
Обязать индивидуального предпринимателя Зайляева Маулизяна Мулламухаматовича снести самовольно возведенные строения - два здания нежилого назначения, используемые как пункты общественного питания, на земельного участке с кадастровым номером 66:25:1501006:0038, площадью 9000,00 кв. м, расположенном по адресу: Свердловская область, Сысертский район, поселок Октябрьский, юго-западная часть поселка.
В остальной части оставить решение без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Зайляева Маулизяна Мулламухаматовича (ОГРНИП 30466523620009, ИНН 665202473701) в доход Федерального бюджета 8 000 (Восемь тысяч) рублей государственной пошлины по иску и 2 000 (Две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Л.А.УСЦОВ
Судьи
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)