Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Радушевой О.Н.
судей Садило Г.М., Серовой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Баровой И.Ю., с участием:
- Проценко Н.В. - паспорт, лично;
- от Гуренко Д.А. - Гуренко Е.В., доверенность от 11.01.2013 г.,
- Пандази Н.И. - паспорт, лично;
- Афанасьев А.В. - паспорт, лично;
- Пандази В.Л. - паспорт, лично;
- Кожин В.В. - паспорт, лично;
- от Сачковой К.И. - Сачков В.Н., доверенность от 04.04.2012 г.,
от конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью "Единство-Строй" Уфимского В.В. - Большаков В.В. доверенность от 25.09.2012 г.,
от ООО "АПК Базис" - Кархалева Т.Е., доверенность от 28.12.2012 г.,
от Министерства строительства Самарской области - Сидоренко С.В., доверенность от 09.04.2013 г.,
от Зябловой Н.И. - Зяблов А.Ф. доверенность от июня 2012 г.,
от Машковой Г.А. - Худяков В.Н., доверенность от 20.05.2012 г.,
- Проценко А.С. - паспорт, лично;
- Телегина Л.А. - паспорт, лично;
- Иванова Н.П. - паспорт, лично;
- Карон А.И. - паспорт, лично;
- от Устиновой Е.А. - Барсуков В.М., доверенность от сентября 2012 г.;
- Чернова Л.П., лично, паспорт,
Бушуев А.А., лично, паспорт,
иные лица не явились, извещены.
Рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда, в зале N 7 апелляционную жалобу ООО "АПК Базис" на определение Арбитражного суда Самарской области от 22.02.2013 г. по делу N А55-20961/2011 по заявлению (вх. N 111640 от 21.09.2012) конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью "Единство-Строй" Уфимского В.В., к ООО "АПК Базис" о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.12.2011, по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью "Единство-Строй", ОГРН 1026301165879, ИНН 6316058022,
Определением Арбитражного суда Самарской области от 24.11.2011 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника.
Определением от 10.02.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Уфимский В.В.
Решением суда от 27.08.2012 должник признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим должника утвержден Уфимский В.В. (далее - конкурсный управляющий, заявитель).
Конкурсный управляющий должника, с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, обратился в арбитражный суд с заявлением к ООО "АПК Базис" (далее - ответчик), в котором просит признать сделку, - договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.12.2011, - заключенный между должником и ответчиком, недействительной сделкой, и применить последствия признания сделки недействительной в виде возврата сторонами всего полученного по сделке.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 22.02.2013 г. по делу N А55-20961/2011 заявление конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью "Единство-Строй" Уфимского В.В. удовлетворено, договор от 01.12.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Единство-Строй" и Обществом с ограниченной ответственностью "АПК-Базис" признан недействительным, применены последствия недействительности сделки к договору от 01.12.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в виде возврата сторонами всего полученного по сделке, а именно: Общество с ограниченной ответственностью "Единство-Строй" обязано возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "АПК-Базис" денежные средства в общем размере 10 000,00 рублей.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "АПК Базис" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.
В судебном заседании объявлен перерыв до 16 апреля 2013 года 12 час. 00 мин.
В суде апелляционной инстанции представитель ООО "АПК Базис" поддержал апелляционную жалобу в полном объеме по основаниям, изложенным в ней.
Представитель конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью "Единство-Строй" Уфимского В.В. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, определение суда просил оставить без изменения.
Телегина Л.А. возражала против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в возражении на жалобу.
Афанасьев А.В., представитель Машковой Г.А., представитель Гуренко Д.А., Пандази Н.И. просили определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Мнения участников строительства, имеющих к должнику требования, в ходе судебного разбирательства разделились.
Иные участники процесса в судебное заседание не явились. Суд располагает уведомлениями о надлежащем извещении, что позволяет рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц, в соответствии с требованием статьи 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав мнения сторон по апелляционной жалое, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что 04.05.2008 года между ООО "Единство-Строй" и Министерством строительства и ЖКХ Самарской области был заключен договор аренды земельного участка N 261 с кадастровым номером: 63:01:0102003:551, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", общей площадью 5477,90 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный р-н, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова, для строительства жилого дома с подземным гаражом.
01.12.2011 (дата государственной регистрации - 10.01.2012 года) между должником и ООО "АПК Базис" был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому должник передает права и обязанности по договору аренды от 04.05.2008 ответчику, а последний - уплачивает должнику за переуступаемые права 10.000 рублей.
Конкурсный управляющий, обращаясь в суд первой инстанции с требованием о признании договора недействительной сделкой ссылается на то, что стоимость переуступаемых прав по договору - значительно превышает полученное по сделке, и к исполнению самих полученных по сделке обязанностей - ответчик не преступал, что является основанием для признания сделки недействительной по основаниям пункта 1 статьи 61.2 Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)". Кроме того, заявитель ссылается на ст. ст. 10, 168 ГК РФ, полагая, что при заключении сделки стороны злоупотребили правом, не согласовав сделку с арендодателем - Министерством строительства и ЖКХ Самарской области, и сам по себе перевод прав на земельный участок требовал организации торгов по реализации права аренды, в связи с чем, сделка является ничтожной, как не соответствующая закону.
В силу п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а так же по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
В соответствии с п. 1 ст. 61.2. Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)", сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 г. N 63, пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
Суду при рассмотрении заявленных требований необходимо оценить условия сделки и соответствие полученного по сделке фактически отчужденным по сделке активам должника. При этом, при оценке полученного по сделке суд должен оценить фактически полученные на момент рассмотрения сделки должником активы, имущество, а не то, что в возможной перспективе может быть получено должником.
Согласно заключения эксперта N 1684, изготовленного 01.02.2013 экспертом ООО "НМЦ "Рейтинг", стоимость прав аренды земельного участка без учета стоимости переданных обязательств составляет 6.814.000 рублей, тогда, как с учетом переданных обязательств - составляет 1 условный рубль.
Из материалов дела следует, что ответчик передал должнику 10.000 рублей - стоимость договора, и какие либо доказательства того, что должник получил что-либо еще по договору отсутствуют.
Оспариваемая сделка совершена после возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) в отношении должника, для признания ее недействительной, в соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 г. N 63 требуется только установления отсутствия получения по сделке равноценного встречного исполнения.
Таким образом, учитывая обстоятельства дела, вышеизложенное, явно прослеживается, что получив права по оспариваемому договору - ответчик ни одно из обязательств, переданных по договору, не выполнил.
Следовательно, довод апелляционной жалобы о том, что исполнение по оспариваемому договору, полученное ответчиком, превышает стоимость полученных ответчиком прав, отклоняется судебной коллегией.
Судебная коллегия находит довод апелляционной жалобы о том, что п. 5 ст. 22 ЗК РФ позволил сторонам заключить оспариваемый договор, необоснованным в силу следующего:
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Абзацем вторым п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11, разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
В данном случае предметом рассмотрения является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, и стороной по договору аренды выступал арендодатель - Министерство строительства и ЖКХ Самарской области, соответственно к правоотношениям, применяемым в отношении рассматриваемого участка, должны применяться правила, указанные в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ.
В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Как верно указал суд первой инстанции, вышеназванной нормой установлено, что заключение договора переуступки прав аренды земельного участка без согласования арендодателя - возможно только в отношении договоров аренды, заключенных на срок более пяти лет.
Согласно п. 3.1, п. 3.2. Договора аренды земельного участка N 261 от 04.05.2008, он был заключен только на срок три года, и пункт 6.6. данного договора содержит обязательное условие согласования на сдачу в субаренду земельного участка и только с согласия арендодателя, что было подтверждено в судебном заседании представителем Министерства.
Более того, в соответствии с п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11, в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие Земельного Кодекса РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).
Согласно п. 6.6. Договора аренды земельного участка N 261 от 04.05.2008, переуступка прав по данному договору могла быть осуществлена только с письменного разрешения арендодателя.
Из имеющегося в материалах дела отзыва Министерства, письмом от 28.12.2011 N 3/10302 Министерство отказало в согласовании перемены лиц в обязательстве по вышеназванному договору (т. 3 л.д. 146).
Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что в соответствии с вышеназванными нормами, разъяснениями ВАС РФ, и с учетом п. 6.6. Договора аренды земельного участка N 261 от 04.05.2008, данный договор требовал обязательного письменного согласования с Министерством уступки перехода права аренды от должника к ответчику, и данное согласование получено не было.
При этом, согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании: актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.
В указанном выше законе отсутствует возможность заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, без проведения процедуры торгов.
В силу части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Статья 17.1 Закона о защите конкуренции регулирует особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества и устанавливает возможность заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении такого имущества, только по результатам проведения конкурсов или аукционов.
Как следует из материалов дела, торги при заключении оспариваемой сделки не проводились, доказательств обратного ни арбитражному суду, ни суду апелляционной инстанции не представлено.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В итоге, судебная коллегия приходит к выводу, что оспариваемая сделка не соответствует вышеуказанным требованиям закона, является ничтожной сделкой.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Требование заявителя о применении последствий недействительности оспариваемой сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке также является обоснованным.
В силу ч. 1 ч. 3 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а также раскрыть такие доказательства.
На основании изложенного, руководствуясь требованиями статей 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный апелляционный суд
Определение Арбитражного суда Самарской области от 22.02.2013 г. по делу N А55-20961/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.04.2013 ПО ДЕЛУ N А55-20961/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 апреля 2013 г. по делу N А55-20961/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2013 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Радушевой О.Н.
судей Садило Г.М., Серовой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Баровой И.Ю., с участием:
- Проценко Н.В. - паспорт, лично;
- от Гуренко Д.А. - Гуренко Е.В., доверенность от 11.01.2013 г.,
- Пандази Н.И. - паспорт, лично;
- Афанасьев А.В. - паспорт, лично;
- Пандази В.Л. - паспорт, лично;
- Кожин В.В. - паспорт, лично;
- от Сачковой К.И. - Сачков В.Н., доверенность от 04.04.2012 г.,
от конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью "Единство-Строй" Уфимского В.В. - Большаков В.В. доверенность от 25.09.2012 г.,
от ООО "АПК Базис" - Кархалева Т.Е., доверенность от 28.12.2012 г.,
от Министерства строительства Самарской области - Сидоренко С.В., доверенность от 09.04.2013 г.,
от Зябловой Н.И. - Зяблов А.Ф. доверенность от июня 2012 г.,
от Машковой Г.А. - Худяков В.Н., доверенность от 20.05.2012 г.,
- Проценко А.С. - паспорт, лично;
- Телегина Л.А. - паспорт, лично;
- Иванова Н.П. - паспорт, лично;
- Карон А.И. - паспорт, лично;
- от Устиновой Е.А. - Барсуков В.М., доверенность от сентября 2012 г.;
- Чернова Л.П., лично, паспорт,
Бушуев А.А., лично, паспорт,
иные лица не явились, извещены.
Рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда, в зале N 7 апелляционную жалобу ООО "АПК Базис" на определение Арбитражного суда Самарской области от 22.02.2013 г. по делу N А55-20961/2011 по заявлению (вх. N 111640 от 21.09.2012) конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью "Единство-Строй" Уфимского В.В., к ООО "АПК Базис" о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.12.2011, по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью "Единство-Строй", ОГРН 1026301165879, ИНН 6316058022,
установил:
Определением Арбитражного суда Самарской области от 24.11.2011 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника.
Определением от 10.02.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Уфимский В.В.
Решением суда от 27.08.2012 должник признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим должника утвержден Уфимский В.В. (далее - конкурсный управляющий, заявитель).
Конкурсный управляющий должника, с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, обратился в арбитражный суд с заявлением к ООО "АПК Базис" (далее - ответчик), в котором просит признать сделку, - договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.12.2011, - заключенный между должником и ответчиком, недействительной сделкой, и применить последствия признания сделки недействительной в виде возврата сторонами всего полученного по сделке.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 22.02.2013 г. по делу N А55-20961/2011 заявление конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью "Единство-Строй" Уфимского В.В. удовлетворено, договор от 01.12.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Единство-Строй" и Обществом с ограниченной ответственностью "АПК-Базис" признан недействительным, применены последствия недействительности сделки к договору от 01.12.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в виде возврата сторонами всего полученного по сделке, а именно: Общество с ограниченной ответственностью "Единство-Строй" обязано возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "АПК-Базис" денежные средства в общем размере 10 000,00 рублей.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "АПК Базис" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.
В судебном заседании объявлен перерыв до 16 апреля 2013 года 12 час. 00 мин.
В суде апелляционной инстанции представитель ООО "АПК Базис" поддержал апелляционную жалобу в полном объеме по основаниям, изложенным в ней.
Представитель конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью "Единство-Строй" Уфимского В.В. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, определение суда просил оставить без изменения.
Телегина Л.А. возражала против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в возражении на жалобу.
Афанасьев А.В., представитель Машковой Г.А., представитель Гуренко Д.А., Пандази Н.И. просили определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Мнения участников строительства, имеющих к должнику требования, в ходе судебного разбирательства разделились.
Иные участники процесса в судебное заседание не явились. Суд располагает уведомлениями о надлежащем извещении, что позволяет рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц, в соответствии с требованием статьи 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав мнения сторон по апелляционной жалое, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что 04.05.2008 года между ООО "Единство-Строй" и Министерством строительства и ЖКХ Самарской области был заключен договор аренды земельного участка N 261 с кадастровым номером: 63:01:0102003:551, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", общей площадью 5477,90 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный р-н, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова, для строительства жилого дома с подземным гаражом.
01.12.2011 (дата государственной регистрации - 10.01.2012 года) между должником и ООО "АПК Базис" был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому должник передает права и обязанности по договору аренды от 04.05.2008 ответчику, а последний - уплачивает должнику за переуступаемые права 10.000 рублей.
Конкурсный управляющий, обращаясь в суд первой инстанции с требованием о признании договора недействительной сделкой ссылается на то, что стоимость переуступаемых прав по договору - значительно превышает полученное по сделке, и к исполнению самих полученных по сделке обязанностей - ответчик не преступал, что является основанием для признания сделки недействительной по основаниям пункта 1 статьи 61.2 Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)". Кроме того, заявитель ссылается на ст. ст. 10, 168 ГК РФ, полагая, что при заключении сделки стороны злоупотребили правом, не согласовав сделку с арендодателем - Министерством строительства и ЖКХ Самарской области, и сам по себе перевод прав на земельный участок требовал организации торгов по реализации права аренды, в связи с чем, сделка является ничтожной, как не соответствующая закону.
В силу п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а так же по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
В соответствии с п. 1 ст. 61.2. Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)", сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 г. N 63, пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
Суду при рассмотрении заявленных требований необходимо оценить условия сделки и соответствие полученного по сделке фактически отчужденным по сделке активам должника. При этом, при оценке полученного по сделке суд должен оценить фактически полученные на момент рассмотрения сделки должником активы, имущество, а не то, что в возможной перспективе может быть получено должником.
Согласно заключения эксперта N 1684, изготовленного 01.02.2013 экспертом ООО "НМЦ "Рейтинг", стоимость прав аренды земельного участка без учета стоимости переданных обязательств составляет 6.814.000 рублей, тогда, как с учетом переданных обязательств - составляет 1 условный рубль.
Из материалов дела следует, что ответчик передал должнику 10.000 рублей - стоимость договора, и какие либо доказательства того, что должник получил что-либо еще по договору отсутствуют.
Оспариваемая сделка совершена после возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) в отношении должника, для признания ее недействительной, в соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 г. N 63 требуется только установления отсутствия получения по сделке равноценного встречного исполнения.
Таким образом, учитывая обстоятельства дела, вышеизложенное, явно прослеживается, что получив права по оспариваемому договору - ответчик ни одно из обязательств, переданных по договору, не выполнил.
Следовательно, довод апелляционной жалобы о том, что исполнение по оспариваемому договору, полученное ответчиком, превышает стоимость полученных ответчиком прав, отклоняется судебной коллегией.
Судебная коллегия находит довод апелляционной жалобы о том, что п. 5 ст. 22 ЗК РФ позволил сторонам заключить оспариваемый договор, необоснованным в силу следующего:
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Абзацем вторым п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11, разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
В данном случае предметом рассмотрения является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, и стороной по договору аренды выступал арендодатель - Министерство строительства и ЖКХ Самарской области, соответственно к правоотношениям, применяемым в отношении рассматриваемого участка, должны применяться правила, указанные в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ.
В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Как верно указал суд первой инстанции, вышеназванной нормой установлено, что заключение договора переуступки прав аренды земельного участка без согласования арендодателя - возможно только в отношении договоров аренды, заключенных на срок более пяти лет.
Согласно п. 3.1, п. 3.2. Договора аренды земельного участка N 261 от 04.05.2008, он был заключен только на срок три года, и пункт 6.6. данного договора содержит обязательное условие согласования на сдачу в субаренду земельного участка и только с согласия арендодателя, что было подтверждено в судебном заседании представителем Министерства.
Более того, в соответствии с п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11, в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие Земельного Кодекса РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).
Согласно п. 6.6. Договора аренды земельного участка N 261 от 04.05.2008, переуступка прав по данному договору могла быть осуществлена только с письменного разрешения арендодателя.
Из имеющегося в материалах дела отзыва Министерства, письмом от 28.12.2011 N 3/10302 Министерство отказало в согласовании перемены лиц в обязательстве по вышеназванному договору (т. 3 л.д. 146).
Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что в соответствии с вышеназванными нормами, разъяснениями ВАС РФ, и с учетом п. 6.6. Договора аренды земельного участка N 261 от 04.05.2008, данный договор требовал обязательного письменного согласования с Министерством уступки перехода права аренды от должника к ответчику, и данное согласование получено не было.
При этом, согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании: актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.
В указанном выше законе отсутствует возможность заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, без проведения процедуры торгов.
В силу части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Статья 17.1 Закона о защите конкуренции регулирует особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества и устанавливает возможность заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении такого имущества, только по результатам проведения конкурсов или аукционов.
Как следует из материалов дела, торги при заключении оспариваемой сделки не проводились, доказательств обратного ни арбитражному суду, ни суду апелляционной инстанции не представлено.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В итоге, судебная коллегия приходит к выводу, что оспариваемая сделка не соответствует вышеуказанным требованиям закона, является ничтожной сделкой.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Требование заявителя о применении последствий недействительности оспариваемой сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке также является обоснованным.
В силу ч. 1 ч. 3 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а также раскрыть такие доказательства.
На основании изложенного, руководствуясь требованиями статей 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Самарской области от 22.02.2013 г. по делу N А55-20961/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.
Председательствующий
О.Н.РАДУШЕВА
О.Н.РАДУШЕВА
Судьи
Г.М.САДИЛО
Е.А.СЕРОВА
Г.М.САДИЛО
Е.А.СЕРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)