Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 сентября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Назаренко И.П., в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью фирма "Тембот" (ИНН 0711008208, ОГРН 1020700759991), ответчиков: общества с ограниченной ответственностью СХП "Псынадаха" (ИНН 0702722864, ОГРН 1040700301113), местной администрации сельского поселения Псынадаха Зольского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ИНН 0702002714, ОГРН 1020700538913), местной администрации Зольского муниципального района Кабардино-Балкарскои Республики (ИНН 0702002633, ОГРН 1020700540255), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Пшиготижева Мухадина Азраиловича и общества с ограниченной ответственностью "Тембот" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарскои Республики от 31.01.2013 (судья Шокумов Ю.Ж) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 (судьи Марченко О.В., Казакова Г.В., Фриев А.Л.) по делу N А20-4270/2012, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Тембот" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью СХП "Псынадаха" (далее - предприятие), местной администрации сельского поселения Псынадаха Зольского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация поселения), местной администрации Зольского муниципального района Кабардино-Балкарскои Республики (далее - администрация района) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 20.09.2004 N 15 (далее - договор от 20.09.2004), о возложении на администрацию поселения и администрацию района обязанности по подготовке и проведению в разумные сроки, но не позднее 20.09.2013, торгов по продаже права на заключение договора аренды свободных земель сельскохозяйственного назначения в границах своей юрисдикции (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 31.01.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013, в удовлетворения исковых требований отказано.
Судебные акты мотивированы пропуском обществом срока исковой давности по требованию о признании недействительным (ничтожным) договора аренды, нахождением части спорных земель в аренде у предприятия на основании пролонгированного (на неопределенный срок) договора аренды, отсутствием законных оснований для выставления на торги права на заключение договора аренды земель с расположенными на них объектами недвижимости, перешедшими соответственно в пользование и собственность предприятия от закрытого акционерного общества "Народное предприятие "Псынадаха", являвшегося правопреемником колхоза "Псынадаха" (далее - народное предприятие, колхоз).
Общество и Пшиготижев М.А. (далее - физическое лицо) обжаловали судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса.
Не привлеченное к участию в деле физическое лицо настаивает на том, что обжалуемые судебные акты приняты о его правах как участника коллективно-долевой собственности на ранее принадлежавшую колхозу землю, у администрации поселения отсутствуют полномочия по распоряжению землями, незаконно переданными предприятию вместе с принадлежавшими народному предприятию объектами недвижимости. Применив срок исковой давности, суды, по мнению заявителей кассационных жалоб, не приняли во внимание отсутствие оснований для признания предприятия законным пользователем спорных земель, не заменили предприятие как ответчика на законных собственников земли (участников общей долевой собственности на ранее принадлежавшую колхозу землю), не учли частичное неисполнение судебного акта по делу N А20-1051/2008 в части применения последствий недействительности сделки.
В отзыве на кассационные жалобы администрация поселка ссылается на пропуск обществом срока исковой давности, признание договора от 20.09.2004 действующим, недостижимость восстановления прав общества избранным им способом судебной защиты в условиях расположения на спорных землях объектов недвижимости, находящихся в собственности предприятия.
Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит кассационную жалобу общества не подлежащей удовлетворению, а производство по кассационной жалобе физического лица - подлежащим прекращению.
Из материалов дела следует и судами установлено, что на основании заявления предприятия администрацией поселения вынесено постановление от 20.09.2004 N 15 о предоставлении земель в аренду предприятию, во исполнение которого издавшим его органом (арендодатель) и предприятием (арендатор) заключен договор аренды на срок с 20.09.2004 по 16.09.2005. Объектом договора аренды явился земельный участок площадью 1933,8 га, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Зольскии район, предназначенный для сельскохозяйственного использования (далее - земельный участок площадью 1933,8 га).
В целях увеличения объема сельскохозяйственного оборота предприятие обратилось в Министерство сельского хозяйства и продовольствия Кабардино-Балкарской Республики (далее - министерство) с заявлением от 11.08.2005 о предоставлении в аренду дополнительных земель.
На основании письма министерства об оказании содействия в увеличении площади используемых земель, администрацией поселения издано постановление от 09.12.2005 N 21 о предоставлении предприятию в аренду на 10 лет земельного участка площадью 2295,87 га, во исполнение которого администрацией поселения и предприятием заключен договор аренды земельного участка от 14.12.2005 N 1 (далее - договор от 14.12.2005), зарегистрированный 27.03.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.09.2008 по делу N А20-1051/2008 договор от 14.12.2005 признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Суд установил, что при передаче в аренду земель сельскохозяйственного назначения администрация поселения предварительно и заблаговременно не опубликовала соответствующее извещение в средствах массовой информации, чем нарушила права неопределенного круга лиц, в том числе общества, на реализацию права на приобретение находящейся в публичной собственности земли в аренду. Кроме того, судом установлено, что в аренду передан земельный участок, не прошедший кадастровый учет. В удовлетворении требования о признании недействительным постановления от 09.12.2005 N 21 отказано в связи с пропуском установленного статьей 198 Кодекса срока. Во исполнение названного решения администрацией поселения издано постановление от 20.05.2009 N 09 о признании недействительным договора аренды земельного участка от 14.12.2005 N 1.
Письмом от 28.11.2008 N 74 общество обратилось в администрацию района с инициативой о назначении и проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земель, ранее использовавшихся предприятием.
Администрация района сообщила, что, несмотря на признание недействительным договора от 14.12.2005, ранее заключенный договор от 20.09.2004 является действующим, а право на заключение договора аренды земель площадью 362,07 га, составляющих разницу между площадями объектов аренды по договорам от 20.09.2004 и от 14.12.2005, выставляется на торги, информация о которых будет опубликована в районной газете "Зольские вести" (письмо от 24.03.2009 N 469/01-21 а).
Постановлением от 26.05.2009 судебный пристав-исполнитель Зольского районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Кабардино-Балкарской Республике окончил исполнительное производство N 83/11/4862/8/2009, возбужденное на основании выданного по делу N А20-1051/2008 исполнительного листа, в связи с исполнением требовании, содержащихся в исполнительном документе.
Судами также установлено, что на основании протокола общего собрания народного предприятия от 01.03.2007 и договора купли-продажи от 02.03.2007 все его основные средства по акту приема-передачи от 05.03.2007 переданы предприятию.
Народное предприятие ликвидировано вследствие его несостоятельности (определение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 10.05.2011 по делу N А20-2127/2010).
Переход к предприятию права собственности на 54 объекта недвижимости, ранее принадлежавших народному предприятию, зарегистрирован в реестре.
Считая, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.09.2008 по делу N А20-1051/2008 в части возврата объекта аренды по договору от 14.12.2005 арендодателю не исполнено, а предприятие продолжает им незаконно пользоваться, общество обратилось в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств", при рассмотрении спора арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших (формулировка соответствует постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 5761/12).
Договор, в силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса применительно к договору аренды земельного участка в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно идентифицировать подлежащий передаче арендатору земельный участок. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды не считается заключенным.
Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). По смыслу положений Земельного кодекса и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельный участок считается сформированным, если в отношении него проведен государственный кадастровый учет (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 N 7638/11).
Государственный кадастровый учет земельного участка является обязательным условием в случаях, когда земельный участок выступает объектом купли-продажи, в том числе аукциона по его продаже или продаже права на заключение договора аренды (статьи 37, 38.1, 38.2 Земельного кодекса).
В пунктах 9, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что глава V Земельного кодекса содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается. При этом, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, а пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя сторонами такого соглашения обязательствами.
В отсутствие доказательств осуществления в отношении земельного участка площадью 1933,8 га государственного кадастрового учета, с учетом вышеприведенных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции договор от 20.09.2004, связавший администрацию поселения и предприятие обязательством, определивший для них условия пользования земельным участком площадью 1933,8 га, исполняемый ими на протяжении длительного периода времени, не может быть признан заключенным договором аренды земельного участка в смысле, придаваемом этому понятию нормами главы 34 Гражданского кодекса и главы V Земельного кодекса.
Отсутствие оснований для такой квалификации договора от 20.09.2004 не препятствует рассмотрению по существу требования о признании его недействительным (ничтожным) по общим правилам, установленным действующим законодательством.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 6/8), споры по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, поскольку Гражданский кодекс не исключает возможность предъявления таких исков.
Позиция о возможности применения такого способа защиты, как признание недействительными ничтожных сделок без заявления требования о применении последствий их недействительности неоднократно высказывалась Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановления от 27.05.2008 N 4267/08, от 05.04.2011 N 15278/10, от 12.03.2013 N 14182/12). При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в срок, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса, в силу которого срок исковой давности по требованию о применении последствии недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение этого срока начинается со дня, когда началось исполнение сделки.
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.
Необходимость установления момента, когда общество узнало или должно было узнать о заключении администрацией поселения и предприятием договора от 20.09.2004 в рассматриваемом случае отсутствует.
Исковое заявление подано обществом в арбитражный суд 10.10.2012, то есть по истечении трех лет с момента начала исполнения договора от 20.09.2004.
Отказ судов в удовлетворении требования общества о признании договора от 20.09.2004 недействительным ввиду истечения исковой давности не противоречит положениям статей 181, 199 Гражданского кодекса и соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 32 постановления N 6/8, а также в пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".
У судов также не имелось оснований для удовлетворения требования общества о понуждении администрации поселка и администрации района к подготовке и проведению торгов по реализации права на заключение договоров аренды свободной земли.
По смыслу данного в пункте 14 постановления N 73 разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в силу статьи 308 Гражданского кодекса права, предоставленные предприятию, пользующемуся имуществом по договору от 20.09.2004, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, предприятие не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса).
Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса, предусматривающий возобновление договора на неопределенный срок при отсутствии возражении со стороны арендодателя и продолжении использования арендатором земельного участка по истечении срока договора, в рассматриваемом случае действует только в отношении сторон сделки при условии отсутствия нарушений законных прав третьих лиц.
Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Абзацем вторым пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса определено исключительное право граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, на приватизацию этих участков.
В этой связи, основания для выставления на торги права на заключение договора аренды земельных участков, на которых расположены принадлежащие предприятию объекты недвижимости, отсутствуют.
Положениями пунктов 6, 7 статьи 27 Земельного кодекса определено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом и регулируется Федеральным законом от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
Согласно пункту 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
В соответствии с установленной статьей 34 Земельного кодекса процедурой лица, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (пункт 2). В заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю (пункт 3).
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрацией района осуществляется организация и проведение торгов по реализации права на заключение договоров аренды земельных участков, о чем свидетельствуют копии газеты "Зольские вести" от 06.06.2009, 04.07.2009, 25.07.2009, 29.12.2012, распоряжение администрации района от 16.10.2012 N 197-р, информационное сообщение (приложение к распоряжению администрации района от 09.04.2012 N 57-р).
Сведения об участии общества в торгах судам не представлены.
Доказательства подачи им заявлений в порядке, установленном частью 2 статьи 34 Земельного кодекса и отвечающих требованиям, предусмотренным частью 3 статьи 34 Земельного кодекса, материалы дела не содержат.
Действующее законодательство не возлагает на органы местного самоуправления обязанности по проведению торгов в отношении всей свободной земли на территории муниципального образования, а в отсутствие доказательств соблюдения обществом установленного законом порядка приобретения земельных участков в аренду, соответствующее требование не могло быть расценено судами как направленное на защиту какого-либо нарушенного права заявителя, что исключало возможность его удовлетворения.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе общества, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 42 Кодекса лица, не участвующие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.
Пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - постановление N 36) содержит разъяснение о том, что лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.
Лицо, не участвовавшее в деле, должно обосновать, что оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются его права или обязанности. Наличие у лица, не привлеченного к участию в деле, заинтересованности в исходе дела, само по себе не наделяет его правом на обжалование судебных актов.
В рамках настоящего дела не рассматривались споры, связанные с соблюдением законодательства при реорганизации колхоза и народного предприятия, возникновением (прекращением) прав на доли в общем имуществе, переходом прав на них к иным лицам, не оценивалась совершенная народным предприятием сделка по отчуждению основных средств предприятию, не принималось какого-либо решения о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле физического лица.
Поскольку при рассмотрении кассационной жалобы физического лица, обжалующего судебные акты в порядке статьи 42 Кодекса, не было установлено, что обжалуемые судебные акты непосредственно затрагивают права и обязанности заявителя, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 постановления N 36, производство по кассационной жалобе названного лица подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 31.01.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 по делу N А20-4270/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Тембот" - без удовлетворения.
Производство по кассационной жалобе Пшиготижева Мухадина Азраиловича на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 31.01.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 по делу N А20-4270/2012 прекратить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 25.09.2013 ПО ДЕЛУ N А20-4270/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2013 г. по делу N А20-4270/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 сентября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Назаренко И.П., в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью фирма "Тембот" (ИНН 0711008208, ОГРН 1020700759991), ответчиков: общества с ограниченной ответственностью СХП "Псынадаха" (ИНН 0702722864, ОГРН 1040700301113), местной администрации сельского поселения Псынадаха Зольского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ИНН 0702002714, ОГРН 1020700538913), местной администрации Зольского муниципального района Кабардино-Балкарскои Республики (ИНН 0702002633, ОГРН 1020700540255), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Пшиготижева Мухадина Азраиловича и общества с ограниченной ответственностью "Тембот" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарскои Республики от 31.01.2013 (судья Шокумов Ю.Ж) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 (судьи Марченко О.В., Казакова Г.В., Фриев А.Л.) по делу N А20-4270/2012, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Тембот" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью СХП "Псынадаха" (далее - предприятие), местной администрации сельского поселения Псынадаха Зольского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация поселения), местной администрации Зольского муниципального района Кабардино-Балкарскои Республики (далее - администрация района) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 20.09.2004 N 15 (далее - договор от 20.09.2004), о возложении на администрацию поселения и администрацию района обязанности по подготовке и проведению в разумные сроки, но не позднее 20.09.2013, торгов по продаже права на заключение договора аренды свободных земель сельскохозяйственного назначения в границах своей юрисдикции (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 31.01.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013, в удовлетворения исковых требований отказано.
Судебные акты мотивированы пропуском обществом срока исковой давности по требованию о признании недействительным (ничтожным) договора аренды, нахождением части спорных земель в аренде у предприятия на основании пролонгированного (на неопределенный срок) договора аренды, отсутствием законных оснований для выставления на торги права на заключение договора аренды земель с расположенными на них объектами недвижимости, перешедшими соответственно в пользование и собственность предприятия от закрытого акционерного общества "Народное предприятие "Псынадаха", являвшегося правопреемником колхоза "Псынадаха" (далее - народное предприятие, колхоз).
Общество и Пшиготижев М.А. (далее - физическое лицо) обжаловали судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса.
Не привлеченное к участию в деле физическое лицо настаивает на том, что обжалуемые судебные акты приняты о его правах как участника коллективно-долевой собственности на ранее принадлежавшую колхозу землю, у администрации поселения отсутствуют полномочия по распоряжению землями, незаконно переданными предприятию вместе с принадлежавшими народному предприятию объектами недвижимости. Применив срок исковой давности, суды, по мнению заявителей кассационных жалоб, не приняли во внимание отсутствие оснований для признания предприятия законным пользователем спорных земель, не заменили предприятие как ответчика на законных собственников земли (участников общей долевой собственности на ранее принадлежавшую колхозу землю), не учли частичное неисполнение судебного акта по делу N А20-1051/2008 в части применения последствий недействительности сделки.
В отзыве на кассационные жалобы администрация поселка ссылается на пропуск обществом срока исковой давности, признание договора от 20.09.2004 действующим, недостижимость восстановления прав общества избранным им способом судебной защиты в условиях расположения на спорных землях объектов недвижимости, находящихся в собственности предприятия.
Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит кассационную жалобу общества не подлежащей удовлетворению, а производство по кассационной жалобе физического лица - подлежащим прекращению.
Из материалов дела следует и судами установлено, что на основании заявления предприятия администрацией поселения вынесено постановление от 20.09.2004 N 15 о предоставлении земель в аренду предприятию, во исполнение которого издавшим его органом (арендодатель) и предприятием (арендатор) заключен договор аренды на срок с 20.09.2004 по 16.09.2005. Объектом договора аренды явился земельный участок площадью 1933,8 га, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Зольскии район, предназначенный для сельскохозяйственного использования (далее - земельный участок площадью 1933,8 га).
В целях увеличения объема сельскохозяйственного оборота предприятие обратилось в Министерство сельского хозяйства и продовольствия Кабардино-Балкарской Республики (далее - министерство) с заявлением от 11.08.2005 о предоставлении в аренду дополнительных земель.
На основании письма министерства об оказании содействия в увеличении площади используемых земель, администрацией поселения издано постановление от 09.12.2005 N 21 о предоставлении предприятию в аренду на 10 лет земельного участка площадью 2295,87 га, во исполнение которого администрацией поселения и предприятием заключен договор аренды земельного участка от 14.12.2005 N 1 (далее - договор от 14.12.2005), зарегистрированный 27.03.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.09.2008 по делу N А20-1051/2008 договор от 14.12.2005 признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Суд установил, что при передаче в аренду земель сельскохозяйственного назначения администрация поселения предварительно и заблаговременно не опубликовала соответствующее извещение в средствах массовой информации, чем нарушила права неопределенного круга лиц, в том числе общества, на реализацию права на приобретение находящейся в публичной собственности земли в аренду. Кроме того, судом установлено, что в аренду передан земельный участок, не прошедший кадастровый учет. В удовлетворении требования о признании недействительным постановления от 09.12.2005 N 21 отказано в связи с пропуском установленного статьей 198 Кодекса срока. Во исполнение названного решения администрацией поселения издано постановление от 20.05.2009 N 09 о признании недействительным договора аренды земельного участка от 14.12.2005 N 1.
Письмом от 28.11.2008 N 74 общество обратилось в администрацию района с инициативой о назначении и проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земель, ранее использовавшихся предприятием.
Администрация района сообщила, что, несмотря на признание недействительным договора от 14.12.2005, ранее заключенный договор от 20.09.2004 является действующим, а право на заключение договора аренды земель площадью 362,07 га, составляющих разницу между площадями объектов аренды по договорам от 20.09.2004 и от 14.12.2005, выставляется на торги, информация о которых будет опубликована в районной газете "Зольские вести" (письмо от 24.03.2009 N 469/01-21 а).
Постановлением от 26.05.2009 судебный пристав-исполнитель Зольского районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Кабардино-Балкарской Республике окончил исполнительное производство N 83/11/4862/8/2009, возбужденное на основании выданного по делу N А20-1051/2008 исполнительного листа, в связи с исполнением требовании, содержащихся в исполнительном документе.
Судами также установлено, что на основании протокола общего собрания народного предприятия от 01.03.2007 и договора купли-продажи от 02.03.2007 все его основные средства по акту приема-передачи от 05.03.2007 переданы предприятию.
Народное предприятие ликвидировано вследствие его несостоятельности (определение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 10.05.2011 по делу N А20-2127/2010).
Переход к предприятию права собственности на 54 объекта недвижимости, ранее принадлежавших народному предприятию, зарегистрирован в реестре.
Считая, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.09.2008 по делу N А20-1051/2008 в части возврата объекта аренды по договору от 14.12.2005 арендодателю не исполнено, а предприятие продолжает им незаконно пользоваться, общество обратилось в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств", при рассмотрении спора арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших (формулировка соответствует постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 5761/12).
Договор, в силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса применительно к договору аренды земельного участка в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно идентифицировать подлежащий передаче арендатору земельный участок. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды не считается заключенным.
Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). По смыслу положений Земельного кодекса и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельный участок считается сформированным, если в отношении него проведен государственный кадастровый учет (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 N 7638/11).
Государственный кадастровый учет земельного участка является обязательным условием в случаях, когда земельный участок выступает объектом купли-продажи, в том числе аукциона по его продаже или продаже права на заключение договора аренды (статьи 37, 38.1, 38.2 Земельного кодекса).
В пунктах 9, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что глава V Земельного кодекса содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается. При этом, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, а пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя сторонами такого соглашения обязательствами.
В отсутствие доказательств осуществления в отношении земельного участка площадью 1933,8 га государственного кадастрового учета, с учетом вышеприведенных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции договор от 20.09.2004, связавший администрацию поселения и предприятие обязательством, определивший для них условия пользования земельным участком площадью 1933,8 га, исполняемый ими на протяжении длительного периода времени, не может быть признан заключенным договором аренды земельного участка в смысле, придаваемом этому понятию нормами главы 34 Гражданского кодекса и главы V Земельного кодекса.
Отсутствие оснований для такой квалификации договора от 20.09.2004 не препятствует рассмотрению по существу требования о признании его недействительным (ничтожным) по общим правилам, установленным действующим законодательством.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 6/8), споры по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, поскольку Гражданский кодекс не исключает возможность предъявления таких исков.
Позиция о возможности применения такого способа защиты, как признание недействительными ничтожных сделок без заявления требования о применении последствий их недействительности неоднократно высказывалась Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановления от 27.05.2008 N 4267/08, от 05.04.2011 N 15278/10, от 12.03.2013 N 14182/12). При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в срок, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса, в силу которого срок исковой давности по требованию о применении последствии недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение этого срока начинается со дня, когда началось исполнение сделки.
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.
Необходимость установления момента, когда общество узнало или должно было узнать о заключении администрацией поселения и предприятием договора от 20.09.2004 в рассматриваемом случае отсутствует.
Исковое заявление подано обществом в арбитражный суд 10.10.2012, то есть по истечении трех лет с момента начала исполнения договора от 20.09.2004.
Отказ судов в удовлетворении требования общества о признании договора от 20.09.2004 недействительным ввиду истечения исковой давности не противоречит положениям статей 181, 199 Гражданского кодекса и соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 32 постановления N 6/8, а также в пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".
У судов также не имелось оснований для удовлетворения требования общества о понуждении администрации поселка и администрации района к подготовке и проведению торгов по реализации права на заключение договоров аренды свободной земли.
По смыслу данного в пункте 14 постановления N 73 разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в силу статьи 308 Гражданского кодекса права, предоставленные предприятию, пользующемуся имуществом по договору от 20.09.2004, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, предприятие не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса).
Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса, предусматривающий возобновление договора на неопределенный срок при отсутствии возражении со стороны арендодателя и продолжении использования арендатором земельного участка по истечении срока договора, в рассматриваемом случае действует только в отношении сторон сделки при условии отсутствия нарушений законных прав третьих лиц.
Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Абзацем вторым пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса определено исключительное право граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, на приватизацию этих участков.
В этой связи, основания для выставления на торги права на заключение договора аренды земельных участков, на которых расположены принадлежащие предприятию объекты недвижимости, отсутствуют.
Положениями пунктов 6, 7 статьи 27 Земельного кодекса определено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом и регулируется Федеральным законом от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
Согласно пункту 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
В соответствии с установленной статьей 34 Земельного кодекса процедурой лица, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (пункт 2). В заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю (пункт 3).
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрацией района осуществляется организация и проведение торгов по реализации права на заключение договоров аренды земельных участков, о чем свидетельствуют копии газеты "Зольские вести" от 06.06.2009, 04.07.2009, 25.07.2009, 29.12.2012, распоряжение администрации района от 16.10.2012 N 197-р, информационное сообщение (приложение к распоряжению администрации района от 09.04.2012 N 57-р).
Сведения об участии общества в торгах судам не представлены.
Доказательства подачи им заявлений в порядке, установленном частью 2 статьи 34 Земельного кодекса и отвечающих требованиям, предусмотренным частью 3 статьи 34 Земельного кодекса, материалы дела не содержат.
Действующее законодательство не возлагает на органы местного самоуправления обязанности по проведению торгов в отношении всей свободной земли на территории муниципального образования, а в отсутствие доказательств соблюдения обществом установленного законом порядка приобретения земельных участков в аренду, соответствующее требование не могло быть расценено судами как направленное на защиту какого-либо нарушенного права заявителя, что исключало возможность его удовлетворения.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе общества, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 42 Кодекса лица, не участвующие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.
Пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - постановление N 36) содержит разъяснение о том, что лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.
Лицо, не участвовавшее в деле, должно обосновать, что оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются его права или обязанности. Наличие у лица, не привлеченного к участию в деле, заинтересованности в исходе дела, само по себе не наделяет его правом на обжалование судебных актов.
В рамках настоящего дела не рассматривались споры, связанные с соблюдением законодательства при реорганизации колхоза и народного предприятия, возникновением (прекращением) прав на доли в общем имуществе, переходом прав на них к иным лицам, не оценивалась совершенная народным предприятием сделка по отчуждению основных средств предприятию, не принималось какого-либо решения о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле физического лица.
Поскольку при рассмотрении кассационной жалобы физического лица, обжалующего судебные акты в порядке статьи 42 Кодекса, не было установлено, что обжалуемые судебные акты непосредственно затрагивают права и обязанности заявителя, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 постановления N 36, производство по кассационной жалобе названного лица подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 31.01.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 по делу N А20-4270/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Тембот" - без удовлетворения.
Производство по кассационной жалобе Пшиготижева Мухадина Азраиловича на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 31.01.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 по делу N А20-4270/2012 прекратить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)