Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "17" октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "24" октября 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сулеймановой И.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" (410005, г. Саратов, ул. Большая Горная, д. 231/241, ОГРН 1026403670105, ИНН 6455010109)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 августа 2013 года по делу N А57-7609/2012 (судья Конева Н.В.)
по заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)
к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой" (410005, г. Саратов, ул. Большая Горная, д. 231/241, ОГРН 1026403670105, ИНН 6455010109),
третьи лица:
закрытое акционерное общество "Строительно-монтажное управление N 7" (410000, г. Саратов, ул. Огородная, 83, ОГРН 1026402486648, ИНН 6451106032)
комитет по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" (410600, г. Саратов, пл.Театральная, 7, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860)
о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка
при участии в судебном заседании:
от администрации муниципального образования "Город Саратов" - Маркелова Д.А. по доверенности от 16.01.2013,
от закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" - Смаляная В.Е. по доверенности от 01.11.2012 N 53юр,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация, истец) с иском к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой" (далее - ЗАО "Саратовоблжилстрой", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999 в сумме 1 389 166 рублей 68 копеек и пени в сумме 209 562 рублей 74 копеек.
В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования в части указания периода взыскания основной задолженности по арендной плате и пени. Просил взыскать с ЗАО "Саратовоблжилстрой" в пользу администрации задолженность по договору аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999 по арендной плате за период с 01.01.2009 - по 15.11.2011 в сумме 1 389 166 руб. 68 коп., пени за период с 15.04.2009 - по 02.03.2012 в сумме 209 562 руб. 74 коп.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 31.05.2012 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований принято.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.08.2013 с ЗАО "Саратовоблжилстрой" в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999 в сумме 1 248 029 рублей 88 копеек, пени в сумме 153665 рублей 08 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований администрации отказано. С ЗАО "Саратовоблжилстрой" в доход бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 27063 рубля 81 копейка.
Ответчик не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представители закрытого акционерного общество "Строительно-монтажное управление N 7" и комитета по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела почтовые уведомления.
Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления указанных лиц, участвующих в деле, основываясь на положениях статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации города Саратова от 31.05.1999 N 316-325 ЗАО "Саратовоблжилстрой" предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 1,1365 га, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Пономарева, 1, в Заводском районе занимаемый производственными помещениями.
Во исполнение данного Постановления между Администрацией г. Саратова, именуемой в дальнейшем "Арендодатель" и ЗАО "Саратовоблжилстрой", именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 18.08.1999 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается имеющейся в материалах дела Выпиской из ЕГРП N 17/286/2011-205 от 21.11.2011.
Согласно пункту 1.1 договора аренды, срок аренды земельного участка устанавливается на 10 лет.
Пунктом 2, 1, 2.2 договора аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999 определено, что арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, согласно прилагаемому к договору Расчету арендной платы (Приложение N 2), который является неотъемлемой частью Договора, ежеквартально, равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.
В соответствии с пунктом 2.1 договора, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением Арендатора. Перерасчет арендной платы производится Арендодателем в срок до 30 августа текущего года.
Согласно пункту 2.5 Договора аренды, в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку просрочки в размере, установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки. Размер неустойки изменяется решением органов государственной власти.
В приложении N 2 к договору стороны установили методику расчета арендной платы по следующей формуле: площадь земельного участка x на базовую ставку арендной платы за 1 кв. м/на 365 дней x коэффициент к базовой ставке x количество дней.
За спорный период ЗАО "Саратовоблжилстрой" не производило платежей за пользование земельным участком площадью надлежащим образом, что и послужило основанием для обращения администрации с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что задолженность ответчика по арендной плате доказана.
Апелляционная коллегия согласна с выводами суда первой инстанции.
Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.
Определение соответствующих условий арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09, от 06.12.2011 N 9069/11, от 15.03.2012 N 15117/11 и от 17.04.2012 N 15837/11.
Более того, в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Однако, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Т.е. новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта уполномоченного органа.
Пунктом 2, 1, 2.2 Договора аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999 определено, что арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, согласно прилагаемому к Договору Расчету арендной платы (Приложение N 2), который является неотъемлемой частью Договора, ежеквартально, равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.
В соответствии с пунктом 2.1 Договора, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением Арендатора. Перерасчет арендной платы производится Арендодателем в срок до 30 августа текущего года.
В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" арендная плата на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в размере двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Документ официально опубликован в издании "Саратовская областная газета", официальное приложение, N 4 (79), 01.04.2008.
С принятием указанного постановления от 27.11.2007 N 412-П признано утратившим силу постановление Правительства Саратовской области от 10 апреля 2007 года N 159-П "Об определении размера арендной платы и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области" (пункт 4 постановления от 27.11.2007 N 412-П).
Размер кадастровой стоимости земельных участков определялся в соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области". Первоначальный текст документа опубликован в издании "Собрание законодательства Саратовской области", N 7, ноябрь, 2007 (далее - Постановление Правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П).
В последующем кадастровая стоимость земельного участка рассчитывалась на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" (текст документа опубликован в издании "Собрание законодательства Саратовской области", N 15, июль, 2009, выход в свет 17.07.2009 (далее - Постановление Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П).
На момент рассмотрения спора доказательств внесения арендной платы ответчиком в материалы дела не представлено.
При расчете истцом применена кадастровая стоимость, утвержденная Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П. Сумма задолженности определена из расчета 2-х процентов от кадастровой стоимости.
Из сведений, предоставленных в материалы дела ФГБУ ФКП "Росреестра", следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 64:48:020324:2 в соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П составляла на 01.01.2009 года - 51 310 361 рубль 05 копеек, на 01.01.2010 года и 01.01.2011 - 44 531 706 рублей 80 копеек, на 01.01.2012 - 23 152 778 рублей.
Исходя из изложенного, учитывая отсутствие доказательств оплаты арендной платы за пользование земельным участком в спорный период, суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность по арендным платежам в сумме 1248029 рублей 88 копеек, и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 153665 рублей 08 копеек.
Взыскивая проценты за пользование чужими денежными средствами, суд пришел к правильному выводу о том, что размер неустойки договором аренды N 1300 от 28.06.1999 не предусмотрен.
Согласно статьям 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" указано, что в денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании статьи 395 Кодекса.
В пункте 4 указанного Постановления разъяснено, что предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты являются мерой гражданско-правовой ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.
В этой связи суд считает возможным при расчете неустойки, подлежащей взысканию с ответчика за просрочку внесения арендной платы, применить ставку рефинансирования Центрального банка России, действующую в соответствующий период внесения арендных платежей.
В соответствии с пунктом 2 Постановления N 13/14 при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон.
Учитывая, что в данном случае подлежат применению положения статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пересчитал размер неустойки по договору аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999, который за период с 15.04.2009 по 02.03.2012 составляет 153 665 рублей 08 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований суд первой инстанции обоснованно отказал исходя из следующего.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 16.12.2010 в администрацию поступило уведомление N 1713-10 от 07.12.2010 от арендатора - ЗАО "Саратовоблжилстрой" о расторжении договора аренды N 1300 от 26.06.1999, в связи с истечением срока его действия (том 1, л.д. 132).
В ответ на указанное выше уведомление письмом N 02-07/07-20120 от 28.12.2010 года Комитет и землепользованию и градостроительству администрации сообщил ЗАО "Саратовоблжилстрой" о невозможности подписания соглашения о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по арендной плате.
28.03.2011 постановлением администрации N 610 земельный участок площадью 11365 кв. м был предоставлен на основании статей 28, 36 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность за плату ЗАО "СМУ N 7".
Договор купли-продажи земельного участка площадью 11365 кв. м с кадастровым номером 64:48:020324:2, по адресу: г. Саратов, ул. Пономарева, 1, за N С-11-806Ю-2 подписан 07.10.2011. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 07.10.2011 года. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.03.2011.
До регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - 24.02.2012 (том 1, л.д. 103) сделана запись о прекращении обременения права в виде аренды в пользу ЗАО "Саратовоблжилстрой" на основании подписанного между администрацией и ЗАО "Саратовоблжилстрой" соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 30.01.2012.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения арендодателем уведомления о расторжении договора, продленного на неопределенный срок, полученного арендодателем 16.12.2010 с 16.03.2011.
Ответчик заявил ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности с 01.01.2009 года по 06.03.2009 по взысканию задолженности.
Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" возражения на требования конкурсных кредиторов, основанные на пропуске сроков исковой давности, являются средством защиты заинтересованных лиц и могут заявляться: до введения наблюдения - должником; в период наблюдения - должником, представителями учредителей (участников) должника или собственника имущества должника - унитарного предприятия; в течение финансового оздоровления - должником, представителями учредителей (участников) должника или собственника имущества должника - унитарного предприятия; в ходе внешнего управления - внешним управляющим, представителями учредителей (участников) должника или собственника имущества должника - унитарного предприятия; в период конкурсного производства - конкурсным управляющим, представителями учредителей (участников) должника или собственника имущества должника - унитарного предприятия.
Если обстоятельства, на которые ссылаются указанные лица, подтверждаются в судебном заседании, арбитражный суд выносит определение об отказе во включении требования данного кредитора в реестр требований кредиторов в связи с пропуском срока исковой давности (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исковое заявление подано администрацией 06.03.2012, в связи с чем, доводы ответчика о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы в части периода с 01.01.2009 по 06.03.2009 являются обоснованными.
То есть, период взыскания задолженности определен судом первой инстанции обоснованно с 06.03.2009 по 16.03.2011.
Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.
Апелляционный суд отклоняет довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ЗАО "Саратовоблжилстрой" не получало уведомлений об изменении арендной платы, так как в силу п. 2.1 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственного и местного самоуправления, централизованно устанавливающими зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы с письменного уведомления арендатора. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы за землю.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.08.2013 по делу N А57-7609/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Саратовской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.10.2013 ПО ДЕЛУ N А57-7609/12
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2013 г. по делу N А57-7609/12
Резолютивная часть постановления объявлена "17" октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "24" октября 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сулеймановой И.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" (410005, г. Саратов, ул. Большая Горная, д. 231/241, ОГРН 1026403670105, ИНН 6455010109)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 августа 2013 года по делу N А57-7609/2012 (судья Конева Н.В.)
по заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)
к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой" (410005, г. Саратов, ул. Большая Горная, д. 231/241, ОГРН 1026403670105, ИНН 6455010109),
третьи лица:
закрытое акционерное общество "Строительно-монтажное управление N 7" (410000, г. Саратов, ул. Огородная, 83, ОГРН 1026402486648, ИНН 6451106032)
комитет по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" (410600, г. Саратов, пл.Театральная, 7, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860)
о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка
при участии в судебном заседании:
от администрации муниципального образования "Город Саратов" - Маркелова Д.А. по доверенности от 16.01.2013,
от закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" - Смаляная В.Е. по доверенности от 01.11.2012 N 53юр,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация, истец) с иском к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой" (далее - ЗАО "Саратовоблжилстрой", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999 в сумме 1 389 166 рублей 68 копеек и пени в сумме 209 562 рублей 74 копеек.
В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования в части указания периода взыскания основной задолженности по арендной плате и пени. Просил взыскать с ЗАО "Саратовоблжилстрой" в пользу администрации задолженность по договору аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999 по арендной плате за период с 01.01.2009 - по 15.11.2011 в сумме 1 389 166 руб. 68 коп., пени за период с 15.04.2009 - по 02.03.2012 в сумме 209 562 руб. 74 коп.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 31.05.2012 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований принято.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.08.2013 с ЗАО "Саратовоблжилстрой" в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999 в сумме 1 248 029 рублей 88 копеек, пени в сумме 153665 рублей 08 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований администрации отказано. С ЗАО "Саратовоблжилстрой" в доход бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 27063 рубля 81 копейка.
Ответчик не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представители закрытого акционерного общество "Строительно-монтажное управление N 7" и комитета по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела почтовые уведомления.
Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления указанных лиц, участвующих в деле, основываясь на положениях статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации города Саратова от 31.05.1999 N 316-325 ЗАО "Саратовоблжилстрой" предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 1,1365 га, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Пономарева, 1, в Заводском районе занимаемый производственными помещениями.
Во исполнение данного Постановления между Администрацией г. Саратова, именуемой в дальнейшем "Арендодатель" и ЗАО "Саратовоблжилстрой", именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 18.08.1999 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается имеющейся в материалах дела Выпиской из ЕГРП N 17/286/2011-205 от 21.11.2011.
Согласно пункту 1.1 договора аренды, срок аренды земельного участка устанавливается на 10 лет.
Пунктом 2, 1, 2.2 договора аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999 определено, что арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, согласно прилагаемому к договору Расчету арендной платы (Приложение N 2), который является неотъемлемой частью Договора, ежеквартально, равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.
В соответствии с пунктом 2.1 договора, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением Арендатора. Перерасчет арендной платы производится Арендодателем в срок до 30 августа текущего года.
Согласно пункту 2.5 Договора аренды, в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку просрочки в размере, установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки. Размер неустойки изменяется решением органов государственной власти.
В приложении N 2 к договору стороны установили методику расчета арендной платы по следующей формуле: площадь земельного участка x на базовую ставку арендной платы за 1 кв. м/на 365 дней x коэффициент к базовой ставке x количество дней.
За спорный период ЗАО "Саратовоблжилстрой" не производило платежей за пользование земельным участком площадью надлежащим образом, что и послужило основанием для обращения администрации с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что задолженность ответчика по арендной плате доказана.
Апелляционная коллегия согласна с выводами суда первой инстанции.
Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.
Определение соответствующих условий арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09, от 06.12.2011 N 9069/11, от 15.03.2012 N 15117/11 и от 17.04.2012 N 15837/11.
Более того, в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Однако, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Т.е. новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта уполномоченного органа.
Пунктом 2, 1, 2.2 Договора аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999 определено, что арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, согласно прилагаемому к Договору Расчету арендной платы (Приложение N 2), который является неотъемлемой частью Договора, ежеквартально, равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.
В соответствии с пунктом 2.1 Договора, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением Арендатора. Перерасчет арендной платы производится Арендодателем в срок до 30 августа текущего года.
В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" арендная плата на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в размере двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Документ официально опубликован в издании "Саратовская областная газета", официальное приложение, N 4 (79), 01.04.2008.
С принятием указанного постановления от 27.11.2007 N 412-П признано утратившим силу постановление Правительства Саратовской области от 10 апреля 2007 года N 159-П "Об определении размера арендной платы и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области" (пункт 4 постановления от 27.11.2007 N 412-П).
Размер кадастровой стоимости земельных участков определялся в соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области". Первоначальный текст документа опубликован в издании "Собрание законодательства Саратовской области", N 7, ноябрь, 2007 (далее - Постановление Правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П).
В последующем кадастровая стоимость земельного участка рассчитывалась на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" (текст документа опубликован в издании "Собрание законодательства Саратовской области", N 15, июль, 2009, выход в свет 17.07.2009 (далее - Постановление Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П).
На момент рассмотрения спора доказательств внесения арендной платы ответчиком в материалы дела не представлено.
При расчете истцом применена кадастровая стоимость, утвержденная Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П. Сумма задолженности определена из расчета 2-х процентов от кадастровой стоимости.
Из сведений, предоставленных в материалы дела ФГБУ ФКП "Росреестра", следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 64:48:020324:2 в соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П составляла на 01.01.2009 года - 51 310 361 рубль 05 копеек, на 01.01.2010 года и 01.01.2011 - 44 531 706 рублей 80 копеек, на 01.01.2012 - 23 152 778 рублей.
Исходя из изложенного, учитывая отсутствие доказательств оплаты арендной платы за пользование земельным участком в спорный период, суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность по арендным платежам в сумме 1248029 рублей 88 копеек, и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 153665 рублей 08 копеек.
Взыскивая проценты за пользование чужими денежными средствами, суд пришел к правильному выводу о том, что размер неустойки договором аренды N 1300 от 28.06.1999 не предусмотрен.
Согласно статьям 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" указано, что в денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании статьи 395 Кодекса.
В пункте 4 указанного Постановления разъяснено, что предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты являются мерой гражданско-правовой ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.
В этой связи суд считает возможным при расчете неустойки, подлежащей взысканию с ответчика за просрочку внесения арендной платы, применить ставку рефинансирования Центрального банка России, действующую в соответствующий период внесения арендных платежей.
В соответствии с пунктом 2 Постановления N 13/14 при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон.
Учитывая, что в данном случае подлежат применению положения статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пересчитал размер неустойки по договору аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999, который за период с 15.04.2009 по 02.03.2012 составляет 153 665 рублей 08 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований суд первой инстанции обоснованно отказал исходя из следующего.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 16.12.2010 в администрацию поступило уведомление N 1713-10 от 07.12.2010 от арендатора - ЗАО "Саратовоблжилстрой" о расторжении договора аренды N 1300 от 26.06.1999, в связи с истечением срока его действия (том 1, л.д. 132).
В ответ на указанное выше уведомление письмом N 02-07/07-20120 от 28.12.2010 года Комитет и землепользованию и градостроительству администрации сообщил ЗАО "Саратовоблжилстрой" о невозможности подписания соглашения о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по арендной плате.
28.03.2011 постановлением администрации N 610 земельный участок площадью 11365 кв. м был предоставлен на основании статей 28, 36 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность за плату ЗАО "СМУ N 7".
Договор купли-продажи земельного участка площадью 11365 кв. м с кадастровым номером 64:48:020324:2, по адресу: г. Саратов, ул. Пономарева, 1, за N С-11-806Ю-2 подписан 07.10.2011. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 07.10.2011 года. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.03.2011.
До регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - 24.02.2012 (том 1, л.д. 103) сделана запись о прекращении обременения права в виде аренды в пользу ЗАО "Саратовоблжилстрой" на основании подписанного между администрацией и ЗАО "Саратовоблжилстрой" соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 30.01.2012.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка N 1300 от 28.06.1999 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения арендодателем уведомления о расторжении договора, продленного на неопределенный срок, полученного арендодателем 16.12.2010 с 16.03.2011.
Ответчик заявил ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности с 01.01.2009 года по 06.03.2009 по взысканию задолженности.
Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" возражения на требования конкурсных кредиторов, основанные на пропуске сроков исковой давности, являются средством защиты заинтересованных лиц и могут заявляться: до введения наблюдения - должником; в период наблюдения - должником, представителями учредителей (участников) должника или собственника имущества должника - унитарного предприятия; в течение финансового оздоровления - должником, представителями учредителей (участников) должника или собственника имущества должника - унитарного предприятия; в ходе внешнего управления - внешним управляющим, представителями учредителей (участников) должника или собственника имущества должника - унитарного предприятия; в период конкурсного производства - конкурсным управляющим, представителями учредителей (участников) должника или собственника имущества должника - унитарного предприятия.
Если обстоятельства, на которые ссылаются указанные лица, подтверждаются в судебном заседании, арбитражный суд выносит определение об отказе во включении требования данного кредитора в реестр требований кредиторов в связи с пропуском срока исковой давности (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исковое заявление подано администрацией 06.03.2012, в связи с чем, доводы ответчика о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы в части периода с 01.01.2009 по 06.03.2009 являются обоснованными.
То есть, период взыскания задолженности определен судом первой инстанции обоснованно с 06.03.2009 по 16.03.2011.
Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.
Апелляционный суд отклоняет довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ЗАО "Саратовоблжилстрой" не получало уведомлений об изменении арендной платы, так как в силу п. 2.1 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственного и местного самоуправления, централизованно устанавливающими зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы с письменного уведомления арендатора. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы за землю.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.08.2013 по делу N А57-7609/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Саратовской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)