Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Захаровой М.В., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Беляева Ю.Ф. (доверенность от 02.04.2013); от общества с ограниченной ответственностью "Ржевская перспектива" Мухина А.В. (доверенность от 24.12.2012); Ярмолович О.Г. (доверенность от 24.12.2012), рассмотрев 19.11.2013 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ржевская перспектива" и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2013 (судья Изотова С.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М. Жиляева Е.В.) по делу N А56-64722/2012,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ржевская перспектива", место нахождения: Санкт-Петербург, Малая Митрофаньевская ул., д. 1, лит. А, ОГРН 1077847018633 (далее - Общество), о взыскании 13 245 169 руб. 94 коп. задолженности по договору аренды от 18.10.2010 N 00/ЗК-05037 (07) за период с 01.04.2012 по 30.09.2012 и 1 378 512 руб. 79 коп. пеней за просрочку платежа за период с 11.04.2012 по 07.09.2012, а также о расторжении договора аренды и выселении Общества с занимаемого земельного участка.
Решением от 25.02.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 06.08.2013, с Общества в пользу КУГИ взыскано 13 245 169 руб. 94 коп. задолженности и 1 378 512 руб. 79 коп. пеней за просрочку платежа за период с 11.04.2012 по 07.09.2012. В остальной части в иске отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить указанные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
В кассационной жалобе КУГИ просит отменить обжалуемые судебные акты в части отказа в расторжении договора и выселении. Податель жалобы считает ошибочным вывод судов об отсутствии основания для расторжения договора аренды.
Отзывы на кассационные жалобы не представлены.
В судебном заседании представители Общества и КУГИ поддержали доводы, приведенные в жалобах.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2010 N 982 "О проектировании и строительстве делового комплекса с многоуровневыми паркингами по адресу: Красногвардейский район, Белорусская улица, участок 1 (юго-восточнее пересечения с проектом Косыгина)" (далее - Постановление N 982) КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) 18.10.2010 заключили договор N 00/ЗК-05037 (07) аренды земельного участка площадью 16 000 кв. м с кадастровым номером 78:11:6147:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Белорусская ул., участок 1 (юго-восточнее пересечения с пр. Косыгина), сроком по 30.09.2013 для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству делового комплекса с многоуровневым паркингом.
По акту приема-передачи от 18.10.2010 земельный участок передан Обществу. Из акта следует, что земельный участок передается в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта в соответствии с договором аренды.
Договор зарегистрирован 14.10.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 14.10.2011.
В соответствии с пунктом 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендной платы в соответствии с Постановлением N 982 составляет 70 500 000 руб.
Согласно пункту 4.3 договора перечисление арендной платы осуществляется в соответствии с приложением 5 к договору поквартально равными долями не позднее 10 числа месяца оплачиваемого квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в Постановлении N 982. На сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, начисляются проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания договора, за период времени со дня подписания договора до даты платежа, установленной в договоре.
В случае нарушения арендатором обязанности своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором арендную плату за пользование объектом начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 8.3 договора).
В соответствии с пунктом 10.2.1 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке при возникновении задолженности по внесению установленной договором арендной платы и (или) уплате пеней в течение четырех месяцев независимо от последующего внесения платежей.
КУГИ направил Обществу претензию от 17.07.2012 N 2356-/12 с требованием погасить задолженность по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.09.2012 в размере 13 245 169 руб. 94 коп. и уплатить пени. КУГИ также предложил Обществу в течение 15 дней с момента отправки данной претензии явиться в Управление (агентство) недвижимого имущества Красногвардейского района для заключения соглашения о расторжении договора от 18.10.2010 и в 3-дневный срок с момента его подписания освободить земельный участок.
Поскольку претензия была оставлена без ответа, КУГИ, ссылаясь на задолженность Общества по внесению арендной платы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования в части взыскания основного долга и пеней обоснованными по праву и размеру, но в расторжении договора и выселении отказали, придя к выводу, что на момент направления претензии основания для расторжения договора отсутствовали.
Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты являются законными и отмене не подлежат.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности землепользования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В нарушение названных требований Общество не представило надлежащих доказательств внесения арендной платы в размере и сроки, установленные договором, и не доказало факт невозможности использования предмета аренды по вине арендодателя.
На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.
Кроме того, в силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено: если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ претензию от 17.07.2012, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что на момент ее направления задолженность Общества составляла менее четырех месяцев.
Ввиду отсутствия предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов решение от 25.02.2013 и постановление от 06.08.2013 должны быть оставлены без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013 по делу N А56-64722/2012 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ржевская перспектива" и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
М.В.ЗАХАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 19.11.2013 ПО ДЕЛУ N А56-64722/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 ноября 2013 г. по делу N А56-64722/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Захаровой М.В., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Беляева Ю.Ф. (доверенность от 02.04.2013); от общества с ограниченной ответственностью "Ржевская перспектива" Мухина А.В. (доверенность от 24.12.2012); Ярмолович О.Г. (доверенность от 24.12.2012), рассмотрев 19.11.2013 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ржевская перспектива" и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2013 (судья Изотова С.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М. Жиляева Е.В.) по делу N А56-64722/2012,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ржевская перспектива", место нахождения: Санкт-Петербург, Малая Митрофаньевская ул., д. 1, лит. А, ОГРН 1077847018633 (далее - Общество), о взыскании 13 245 169 руб. 94 коп. задолженности по договору аренды от 18.10.2010 N 00/ЗК-05037 (07) за период с 01.04.2012 по 30.09.2012 и 1 378 512 руб. 79 коп. пеней за просрочку платежа за период с 11.04.2012 по 07.09.2012, а также о расторжении договора аренды и выселении Общества с занимаемого земельного участка.
Решением от 25.02.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 06.08.2013, с Общества в пользу КУГИ взыскано 13 245 169 руб. 94 коп. задолженности и 1 378 512 руб. 79 коп. пеней за просрочку платежа за период с 11.04.2012 по 07.09.2012. В остальной части в иске отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить указанные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
В кассационной жалобе КУГИ просит отменить обжалуемые судебные акты в части отказа в расторжении договора и выселении. Податель жалобы считает ошибочным вывод судов об отсутствии основания для расторжения договора аренды.
Отзывы на кассационные жалобы не представлены.
В судебном заседании представители Общества и КУГИ поддержали доводы, приведенные в жалобах.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2010 N 982 "О проектировании и строительстве делового комплекса с многоуровневыми паркингами по адресу: Красногвардейский район, Белорусская улица, участок 1 (юго-восточнее пересечения с проектом Косыгина)" (далее - Постановление N 982) КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) 18.10.2010 заключили договор N 00/ЗК-05037 (07) аренды земельного участка площадью 16 000 кв. м с кадастровым номером 78:11:6147:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Белорусская ул., участок 1 (юго-восточнее пересечения с пр. Косыгина), сроком по 30.09.2013 для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству делового комплекса с многоуровневым паркингом.
По акту приема-передачи от 18.10.2010 земельный участок передан Обществу. Из акта следует, что земельный участок передается в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта в соответствии с договором аренды.
Договор зарегистрирован 14.10.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 14.10.2011.
В соответствии с пунктом 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендной платы в соответствии с Постановлением N 982 составляет 70 500 000 руб.
Согласно пункту 4.3 договора перечисление арендной платы осуществляется в соответствии с приложением 5 к договору поквартально равными долями не позднее 10 числа месяца оплачиваемого квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в Постановлении N 982. На сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, начисляются проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания договора, за период времени со дня подписания договора до даты платежа, установленной в договоре.
В случае нарушения арендатором обязанности своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором арендную плату за пользование объектом начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 8.3 договора).
В соответствии с пунктом 10.2.1 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке при возникновении задолженности по внесению установленной договором арендной платы и (или) уплате пеней в течение четырех месяцев независимо от последующего внесения платежей.
КУГИ направил Обществу претензию от 17.07.2012 N 2356-/12 с требованием погасить задолженность по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.09.2012 в размере 13 245 169 руб. 94 коп. и уплатить пени. КУГИ также предложил Обществу в течение 15 дней с момента отправки данной претензии явиться в Управление (агентство) недвижимого имущества Красногвардейского района для заключения соглашения о расторжении договора от 18.10.2010 и в 3-дневный срок с момента его подписания освободить земельный участок.
Поскольку претензия была оставлена без ответа, КУГИ, ссылаясь на задолженность Общества по внесению арендной платы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования в части взыскания основного долга и пеней обоснованными по праву и размеру, но в расторжении договора и выселении отказали, придя к выводу, что на момент направления претензии основания для расторжения договора отсутствовали.
Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты являются законными и отмене не подлежат.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности землепользования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В нарушение названных требований Общество не представило надлежащих доказательств внесения арендной платы в размере и сроки, установленные договором, и не доказало факт невозможности использования предмета аренды по вине арендодателя.
На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.
Кроме того, в силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено: если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ претензию от 17.07.2012, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что на момент ее направления задолженность Общества составляла менее четырех месяцев.
Ввиду отсутствия предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов решение от 25.02.2013 и постановление от 06.08.2013 должны быть оставлены без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013 по делу N А56-64722/2012 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ржевская перспектива" и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
М.В.ЗАХАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)