Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 февраля 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,
при участии в заседании:
- от истца - Гареева Н.Р., представитель по доверенности N 15052 от 23.08.2012;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 12 февраля 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экострой" (ОГРН 1071690012162, ИНН 1655132793), г. Казань, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 ноября 2012 г. по делу N А65-22895/2012 (судья Никулина И.Г.), по иску Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), г. Казань к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (ОГРН 1071690012162, ИНН 1655132793), г. Казань, о взыскании 5697639,09 руб., из них: 4831188, 63 руб. задолженности по арендной плате, 866450,46 руб. пени, расторжении договора аренды N 14392 от 27.01.2010 г. на земельный участок площадью 13466,0 кв. м по ул. А. Кутуя Советского района г. Казани и обязании освободить земельный участок площадью 13466,0 кв. м по ул. А. Кутуя Советского района г. Казани,
установил:
Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани", г. Казань обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой", г. Казань о взыскании 5 697 639,09 руб., из которых: 4 831 188,63 руб. задолженности по арендной плате, 866 450,46 руб. пени, расторжении договора аренды N 14392 от 27.01.2010 г. на земельный участок площадью 13 466,0 кв. м по ул. А. Кутуя Советского района г. Казани и обязании освободить земельный участок площадью 13 466,0 кв. м по ул. А. Кутуя Советского района г. Казани.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.11.2012 исковые требования удовлетворены.
Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Экострой", г. Казань в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани", г. Казань 5 697 639,09 руб., из них: 4 831 188,63 руб. задолженности по арендной плате, 866 450,46 руб. пени.
Суд расторгнул договор аренды N 14392 от 27.01.2010 г. земельного участка заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Экострой", г. Казань, и муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани", г. Казань площадью 13466,0 кв. м кадастровый номер 16:50:000000:414, расположенный по адресу: г. Казань, ул. А. Кутуя и обязал общество с ограниченной ответственностью "Экострой", г. Казань освободить вышеуказанный земельный участок.
С общества с ограниченной ответственностью "Экострой", Республика Татарстан, г. Казань в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 59 488,20 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на основании постановления Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани N 11204 от 24.12.2009 г. между Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Экострой" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 14392 от 27.01.2010 г., по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок общей площадью 13 466,0 кв. м, с кадастровым номером 16:50:000000:414 для строительства административного комплекса.
Срок действия договора аренды установлен сторонами на три года до 23.12.2012 (пункт 2.1. договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.04.2010, запись о регистрации N 16-16-01/127/2010-410.
Согласно п. 3.1 договора арендная плата исчисляется с 01.01.2010 г.
В соответствии с приложением к договору аренды земельного участка N 14392 от 27.01.2010 г. стороны определили годовую арендную плату за 2010 г. в размере 1 017 464,03 руб., сумма арендной платы в месяц была определена в размере 84 788,67 руб., с применением повышающего коэффициента к ставке земельного налога - 2.
Истцом в адрес ответчика были направлены уведомления об изменении арендной платы N 9320 от 01.04.2011, установив ее размер за 2011 - 4 777 316,66 руб., и N 822 от 12.01.2012 г. установив ее размер за 2012 в сумме 4 777 305,84 руб.
В целях устранения нарушений истец направил в адрес Общества требование от 15.03.2012 N 6900, в котором просил добровольно в срок до 01.04.2012 погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, в случае неудовлетворении уведомил о расторжении договора аренды земельного участка.
Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Истец числит за ответчиком задолженность по арендной плате в размере 4 831 188,63 руб.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
Пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.
Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем предоставлено договором аренды.
Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно, изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы.
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пунктом 3.3. договора установлено, что арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца.
В соответствии с п. 3.6. договора размер арендной платы не является фиксированным и изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и /или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении, отправляемом арендодателем письмом. Уведомление может быть сделано арендодателем в том числе и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц.
В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения ставок публичным собственником арендуемого имущества в силу статьи 450, пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не является изменением условий договора о размере арендных платежей, требующим письменного двустороннего соглашения сторон, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанная позиция нашла отражение в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 3484/07, от 26.01.2010 N 11487/09.
Судом установлено, что порядок расчета арендной платы, предусмотренный договором аренды, не изменился.
Доказательств полной оплаты арендных платежей за спорный период ООО "Экострой" не представлено, на основании чего суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в сумме 4 831 188,63 руб.
Кроме того, истец просит взыскать неустойку в размере 866 450,46 руб. за период с 01.08.2010 по 01.07.2012.
В соответствие с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней). По смыслу ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 3.5. договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 0,1% от суммы неисполненного обязательства за каждый день просрочки.
Расчет пени, выполненный истцом, судом проверен и обоснованно признан верным.
Основанием ответственности по денежному обязательству является сам факт нарушения этого обязательства, выразившийся в неоплате денежных средств в установленные договором сроки.
Материалы дела свидетельствуют о нарушении ответчиком договорных обязательств, в связи с этим, суд сделал верный вывод о том, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени за период с 01.08.2010 по 01.07.2012 в сумме 866 450,46 руб.
Истцом заявлены требования также о расторжении договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на неоднократное более двух раз подряд невнесение арендатором арендной платы.
Из материалов дела усматривается, что истец неоднократно уведомлял ответчика о необходимости погашения задолженности по договору аренды (уведомление N 9320 от 01.04.2011, уведомление N 822 от 12.01.2012, уведомление N 6900 от 15.03.2012).
Таким образом, суд первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды.
В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
В статье 619 Гражданского Кодекса указано, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В материалы дела истцом представлено предарбитражное уведомление от 15.03.2012 N 6900 о расторжении договора в добровольном порядке в срок до 01.04.2012 в случае неуплаты задолженности.
Указанные документы подтверждают соблюдение истцом предусмотренного частью 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебного порядка урегулирования спора, потому суд правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды.
Довод заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении истцом претензионного порядка расторжения договора, поскольку уведомление не получено ответчиком, отклоняется судебной коллегией.
Действительно, из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.
В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.
Между тем наличие у ответчика иных известных истцу адресов, из материалов дела не усматривается и судом не установлено. Более того, ответчик, не участвовавший ни в одном судебном заседании по делу и не представлявший отзывов и возражений против требований истца, не получает и судебную корреспонденцию: все направленные ему заказными письмами судебные акты также возвращены с отметками об истечении срока их хранения.
При таких обстоятельствах отсутствие доказательств получения ответчиком предложения истца о расторжении договора не может свидетельствовать о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 и частью 3 статьи 619 ГК РФ. В данном случае спор в части расторжения договора правомерно разрешен судом по существу, поскольку основания, предусмотренные пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ для оставления иска без рассмотрения в указанной части, отсутствуют.
Что же касается доводов апелляционной жалобы, касающихся нарушения судом норм процессуального права (о ненадлежащем извещении ответчика и исключении возможности самостоятельно защитить свои права и законные интересы), то они подлежат отклонению, поскольку последний о дне рассмотрения дела был извещен своевременно в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 65, 72).
В соответствии с частью 4 статьи 121 Кодекса извещения направляются арбитражным судом по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, либо по месту нахождения организации (филиала, представительства юридического лица, если иск возник из их деятельности) или по месту жительства гражданина.
Судебные извещения, адресованные юридическим лицам, направляются по месту нахождения организации (филиала, представительства юридического лица, если иск возник из их деятельности). При этом место нахождения организации определяется на основании выписки из единого государственного реестра юридических лиц.
Статья 5 Закона о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, устанавливающая перечень сведений, которые содержатся в ЕГРЮЛ.
В соответствии с подпунктом "в" пункта 1 статьи 5 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон о регистрации) сведения об адресе (месте нахождения) юридического лица, по которому осуществляется связь с юридическим лицом, содержатся в государственном реестре.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц местом нахождения ООО "Экострой" является 420097, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Зинина, 3.
Сведения об иных адресах юридического лица в указанной выписке отсутствуют.
Как следует из материалов дела, определения суда первой инстанции направлялись ответчику по адресу, содержащемуся в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц.
На основании пункта 3 части 2 статьи 123 Кодекса лица, участвующие в деле и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, месту жительства гражданина, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.
Таким образом, суд апелляционной инстанции установил, что копии определений о времени и месте судебного разбирательства с уведомлением о вручении направлялись судом первой инстанции ответчику в соответствии с требованиями ст. 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по известному суду месту нахождения ответчика.
Корреспонденция возвращена отправителю с отметкой органа связи по истечении срока хранения. В таких ситуациях предполагается добросовестность органа почтовой связи по принятию всех неоднократных мер, необходимых для вручения судебного акта, пока заинтересованным адресатом не доказано иное.
Ненадлежащая организация деятельности юридического лица в части получения по его адресам корреспонденции является риском самого юридического лица и все неблагоприятные последствия такой организации своей деятельности должно нести само юридическое лицо.
С Информацией о времени и месте судебных разбирательств ответчик мог ознакомиться на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан.
С учетом того, что ответчик, оспаривая факт извещения его судом первой инстанций о времени и месте судебного разбирательства, не доказал нарушение органами связи порядка вручения заказанной корреспонденции, ответчик на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается надлежащим образом извещенным о времени и месте судебных заседаний.
Таким образом, в рассматриваемом случае материалами дела подтверждена совокупность правовых оснований, влекущих взыскание с ответчика задолженности, пени и расторжении договора, а потому оснований для отмены принятого по делу решения не имеется.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права и направлены на переоценку надлежаще установленных судом фактических обстоятельств дела, в связи с чем, подлежат отклонению.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 ноября 2012 г. по делу N А65-22895/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экострой", г. Казань - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.02.2013 ПО ДЕЛУ N А65-22895/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2013 г. по делу N А65-22895/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 февраля 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,
при участии в заседании:
- от истца - Гареева Н.Р., представитель по доверенности N 15052 от 23.08.2012;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 12 февраля 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экострой" (ОГРН 1071690012162, ИНН 1655132793), г. Казань, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 ноября 2012 г. по делу N А65-22895/2012 (судья Никулина И.Г.), по иску Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), г. Казань к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (ОГРН 1071690012162, ИНН 1655132793), г. Казань, о взыскании 5697639,09 руб., из них: 4831188, 63 руб. задолженности по арендной плате, 866450,46 руб. пени, расторжении договора аренды N 14392 от 27.01.2010 г. на земельный участок площадью 13466,0 кв. м по ул. А. Кутуя Советского района г. Казани и обязании освободить земельный участок площадью 13466,0 кв. м по ул. А. Кутуя Советского района г. Казани,
установил:
Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани", г. Казань обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой", г. Казань о взыскании 5 697 639,09 руб., из которых: 4 831 188,63 руб. задолженности по арендной плате, 866 450,46 руб. пени, расторжении договора аренды N 14392 от 27.01.2010 г. на земельный участок площадью 13 466,0 кв. м по ул. А. Кутуя Советского района г. Казани и обязании освободить земельный участок площадью 13 466,0 кв. м по ул. А. Кутуя Советского района г. Казани.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.11.2012 исковые требования удовлетворены.
Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Экострой", г. Казань в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани", г. Казань 5 697 639,09 руб., из них: 4 831 188,63 руб. задолженности по арендной плате, 866 450,46 руб. пени.
Суд расторгнул договор аренды N 14392 от 27.01.2010 г. земельного участка заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Экострой", г. Казань, и муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани", г. Казань площадью 13466,0 кв. м кадастровый номер 16:50:000000:414, расположенный по адресу: г. Казань, ул. А. Кутуя и обязал общество с ограниченной ответственностью "Экострой", г. Казань освободить вышеуказанный земельный участок.
С общества с ограниченной ответственностью "Экострой", Республика Татарстан, г. Казань в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 59 488,20 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на основании постановления Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани N 11204 от 24.12.2009 г. между Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Экострой" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 14392 от 27.01.2010 г., по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок общей площадью 13 466,0 кв. м, с кадастровым номером 16:50:000000:414 для строительства административного комплекса.
Срок действия договора аренды установлен сторонами на три года до 23.12.2012 (пункт 2.1. договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.04.2010, запись о регистрации N 16-16-01/127/2010-410.
Согласно п. 3.1 договора арендная плата исчисляется с 01.01.2010 г.
В соответствии с приложением к договору аренды земельного участка N 14392 от 27.01.2010 г. стороны определили годовую арендную плату за 2010 г. в размере 1 017 464,03 руб., сумма арендной платы в месяц была определена в размере 84 788,67 руб., с применением повышающего коэффициента к ставке земельного налога - 2.
Истцом в адрес ответчика были направлены уведомления об изменении арендной платы N 9320 от 01.04.2011, установив ее размер за 2011 - 4 777 316,66 руб., и N 822 от 12.01.2012 г. установив ее размер за 2012 в сумме 4 777 305,84 руб.
В целях устранения нарушений истец направил в адрес Общества требование от 15.03.2012 N 6900, в котором просил добровольно в срок до 01.04.2012 погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, в случае неудовлетворении уведомил о расторжении договора аренды земельного участка.
Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Истец числит за ответчиком задолженность по арендной плате в размере 4 831 188,63 руб.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
Пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.
Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем предоставлено договором аренды.
Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно, изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы.
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пунктом 3.3. договора установлено, что арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца.
В соответствии с п. 3.6. договора размер арендной платы не является фиксированным и изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и /или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении, отправляемом арендодателем письмом. Уведомление может быть сделано арендодателем в том числе и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц.
В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения ставок публичным собственником арендуемого имущества в силу статьи 450, пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не является изменением условий договора о размере арендных платежей, требующим письменного двустороннего соглашения сторон, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанная позиция нашла отражение в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 3484/07, от 26.01.2010 N 11487/09.
Судом установлено, что порядок расчета арендной платы, предусмотренный договором аренды, не изменился.
Доказательств полной оплаты арендных платежей за спорный период ООО "Экострой" не представлено, на основании чего суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в сумме 4 831 188,63 руб.
Кроме того, истец просит взыскать неустойку в размере 866 450,46 руб. за период с 01.08.2010 по 01.07.2012.
В соответствие с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней). По смыслу ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 3.5. договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 0,1% от суммы неисполненного обязательства за каждый день просрочки.
Расчет пени, выполненный истцом, судом проверен и обоснованно признан верным.
Основанием ответственности по денежному обязательству является сам факт нарушения этого обязательства, выразившийся в неоплате денежных средств в установленные договором сроки.
Материалы дела свидетельствуют о нарушении ответчиком договорных обязательств, в связи с этим, суд сделал верный вывод о том, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени за период с 01.08.2010 по 01.07.2012 в сумме 866 450,46 руб.
Истцом заявлены требования также о расторжении договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на неоднократное более двух раз подряд невнесение арендатором арендной платы.
Из материалов дела усматривается, что истец неоднократно уведомлял ответчика о необходимости погашения задолженности по договору аренды (уведомление N 9320 от 01.04.2011, уведомление N 822 от 12.01.2012, уведомление N 6900 от 15.03.2012).
Таким образом, суд первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды.
В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
В статье 619 Гражданского Кодекса указано, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В материалы дела истцом представлено предарбитражное уведомление от 15.03.2012 N 6900 о расторжении договора в добровольном порядке в срок до 01.04.2012 в случае неуплаты задолженности.
Указанные документы подтверждают соблюдение истцом предусмотренного частью 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебного порядка урегулирования спора, потому суд правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды.
Довод заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении истцом претензионного порядка расторжения договора, поскольку уведомление не получено ответчиком, отклоняется судебной коллегией.
Действительно, из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.
В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.
Между тем наличие у ответчика иных известных истцу адресов, из материалов дела не усматривается и судом не установлено. Более того, ответчик, не участвовавший ни в одном судебном заседании по делу и не представлявший отзывов и возражений против требований истца, не получает и судебную корреспонденцию: все направленные ему заказными письмами судебные акты также возвращены с отметками об истечении срока их хранения.
При таких обстоятельствах отсутствие доказательств получения ответчиком предложения истца о расторжении договора не может свидетельствовать о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 и частью 3 статьи 619 ГК РФ. В данном случае спор в части расторжения договора правомерно разрешен судом по существу, поскольку основания, предусмотренные пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ для оставления иска без рассмотрения в указанной части, отсутствуют.
Что же касается доводов апелляционной жалобы, касающихся нарушения судом норм процессуального права (о ненадлежащем извещении ответчика и исключении возможности самостоятельно защитить свои права и законные интересы), то они подлежат отклонению, поскольку последний о дне рассмотрения дела был извещен своевременно в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 65, 72).
В соответствии с частью 4 статьи 121 Кодекса извещения направляются арбитражным судом по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, либо по месту нахождения организации (филиала, представительства юридического лица, если иск возник из их деятельности) или по месту жительства гражданина.
Судебные извещения, адресованные юридическим лицам, направляются по месту нахождения организации (филиала, представительства юридического лица, если иск возник из их деятельности). При этом место нахождения организации определяется на основании выписки из единого государственного реестра юридических лиц.
Статья 5 Закона о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, устанавливающая перечень сведений, которые содержатся в ЕГРЮЛ.
В соответствии с подпунктом "в" пункта 1 статьи 5 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон о регистрации) сведения об адресе (месте нахождения) юридического лица, по которому осуществляется связь с юридическим лицом, содержатся в государственном реестре.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц местом нахождения ООО "Экострой" является 420097, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Зинина, 3.
Сведения об иных адресах юридического лица в указанной выписке отсутствуют.
Как следует из материалов дела, определения суда первой инстанции направлялись ответчику по адресу, содержащемуся в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц.
На основании пункта 3 части 2 статьи 123 Кодекса лица, участвующие в деле и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, месту жительства гражданина, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.
Таким образом, суд апелляционной инстанции установил, что копии определений о времени и месте судебного разбирательства с уведомлением о вручении направлялись судом первой инстанции ответчику в соответствии с требованиями ст. 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по известному суду месту нахождения ответчика.
Корреспонденция возвращена отправителю с отметкой органа связи по истечении срока хранения. В таких ситуациях предполагается добросовестность органа почтовой связи по принятию всех неоднократных мер, необходимых для вручения судебного акта, пока заинтересованным адресатом не доказано иное.
Ненадлежащая организация деятельности юридического лица в части получения по его адресам корреспонденции является риском самого юридического лица и все неблагоприятные последствия такой организации своей деятельности должно нести само юридическое лицо.
С Информацией о времени и месте судебных разбирательств ответчик мог ознакомиться на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан.
С учетом того, что ответчик, оспаривая факт извещения его судом первой инстанций о времени и месте судебного разбирательства, не доказал нарушение органами связи порядка вручения заказанной корреспонденции, ответчик на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается надлежащим образом извещенным о времени и месте судебных заседаний.
Таким образом, в рассматриваемом случае материалами дела подтверждена совокупность правовых оснований, влекущих взыскание с ответчика задолженности, пени и расторжении договора, а потому оснований для отмены принятого по делу решения не имеется.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права и направлены на переоценку надлежаще установленных судом фактических обстоятельств дела, в связи с чем, подлежат отклонению.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 ноября 2012 г. по делу N А65-22895/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экострой", г. Казань - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)