Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Оренбургский район на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 13.08.2013 по делу N А47-3463/2013 (судья Федорова Г.А.).
В заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "ТЕРРА" - Казанцева В.А. (доверенность от 01.10.2013), Андреевна (доверенность от 01.10.2013), Вирясов В.П. (доверенность от 16.07.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "ТЕРРА" (далее - истец, общество "ТЕРРА") обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Оренбургский район (далее - ответчик, Администрация) об обязании зачесть сумму задатка в размере 9 000 000 руб. в счет арендной платы за период с 15.09.2011 по 26.03.2013, взыскании 9 000 000 руб. неосновательного обогащения и 738 244 руб. 20 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.10.2011 по 26.03.2013 (с учетом увеличения размера заявленных исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 6-7, 90, 95, 96).
Решением суда первой инстанции от 13.08.2013 (резолютивная часть объявлена 23.07.2013) исковые требования удовлетворены. На ответчика возложена обязанность зачесть сумму 9 000 000 руб. в счет арендной платы по договору аренды, заключенному сторонами 15.09.2011; с Администрации в пользу общества "ТЕРРА" взысканы 9 738 244 руб. 20 коп., в том числе 9 000 000 руб. неосновательного обогащения и 738 244 руб. 20 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (л.д. 104-108).
Не согласившись с принятым решением, Администрация (далее также - апеллянт) обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 13.08.2013 отменить, в удовлетворении заявленных исковых требований отказать (л.д. 115-120).
В обоснование жалобы апеллянт ссылается на нарушение и неправильное применение норм материального права, что в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Апеллянт считает, что суд неверно применил норму абзаца 2 пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, не учел, что в рассматриваемом случае применению подлежат нормы земельного законодательства, имеет место два различных и самостоятельных правоотношения, возникших из факта продажи с торгов права аренды земельного участка, оформленной протоколом конкурсной комиссии от 08.09.2011 N 9/3, и из договора аренды земельного участка от 15.09.2011 соответственно. Ввиду изложенного, по мнению апеллянта, оплата за приобретенное право аренды не может быть зачтена в счет оплаты арендных платежей по договору аренды.
Апеллянт подчеркивает, что договор аренды земельного участка от 15.09.2011 заключен по результатам торгов, проведенных в порядке статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, а предметом торгов в рассматриваемом случае являлось право на заключение договора аренды. Указывает, что торг велся в отношении стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, в отличие от аукциона, проводимого в порядке статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, когда торг ведется в отношении размера арендной платы за земельный участок. Поэтому, по мнению апеллянта, зачет задатка, внесенного за участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды, проводимого по правилам статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в счет последующих арендных платежей невозможен, поскольку не предусмотрен нормами земельного законодательства.
Апеллянт отмечает также, что ни протокол конкурсной комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 08.09.2011 N 9/3, ни договор аренды земельного участка от 15.09.2011 не содержат условий о зачете задатка в счет арендной платы по договору аренды земельного участка. Заявка общества "ТЕРРА" на участие в аукционе также не содержит указания на то, что сумма задатка будет зачтена в счет арендной платы по договору аренды. Конклюдентные действия общества "ТЕРРА" как арендатора земельного участка, выражающиеся в оплате арендных платежей, установленных в договоре, свидетельствуют о согласии общества со всеми условиями договора аренды, в том числе с размером арендной платы, периодами ее оплаты, отсутствием каких-либо зачетов. Однако суд данные обстоятельства не учел.
Апеллянт считает, что суд фактически нивелировал значение института продажи права, поскольку по смыслу обжалуемого решения общество "ТЕРРА" приобрело земельный участок вместо предложенных как победителем торгов 9 450 000 руб. за 450 000 руб., что соответствует шагу аукциона. При этом суд не учел, что рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка согласно отчету об оценке от 02.08.2011 N 250/11 составляет 9 000 000 руб.
Апеллянт не согласился также с указанием суда на невозможность оценки условия торгов, указанного в извещении о торгах, на соответствие или несоответствие закону в порядке, установленном для оспаривания сделок, поскольку условие о зачете суммы задатка от продажи права в счет арендной платы по договору, указанное в извещении, не подлежит применению ввиду противоречия закону (по аналогии с ничтожностью сделок).
Общество "ТЕРРА" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда от 13.08.2013 без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Из содержания данного отзыва следует, что истец считает решение суда законным и обоснованным, с выводами, изложенными в решении, и их правовым обоснованием согласен.
В судебном заседании 07.10.2013 представители общества "ТЕРРА" возражали по существу доводов апелляционной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, 06.08.2011 в общественно-политической газете "Сельские вести" N 70 было опубликовано извещение Администрации о проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков (л.д. 70). Организатором торгов выступила Администрация.
Предметом торгов являлось право аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 56:21:1302001:131, площадью 4519432 кв. м, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - административное здание, участок находиться примерно в 5000 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский сельсовет, п. Ленина, ул. Ленинская, д. 33.
Согласно извещению начальная цена предмета аукциона составляет 9 000 000 руб., в том числе издержки продавца по подготовке и проведению аукциона; шаг аукциона - 5% начальной цены, что составляет 450 000 руб. в сторону увеличения.
Из содержания извещения усматривается также, что размер задатка составляет 9 000 000 руб.; победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения; внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы.
Платежным поручением N 1 от 06.09.2013 (л.д. 25) истец перечислил ответчику 9 000 000 руб., назначение платежа: "в качестве обеспечения заявки по аукциону".
В качестве обеспечения заявки по аукциону общество "ТЕРРА" также перечислило Администрации 450 000 руб. платежным поручением от 09.09.2011 N 2 (л.д. 27).
Результаты аукциона оформлены протоколом от 08.09.2011 N 9/3 конкурсной комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому победителем торгов признано общество "ТЕРРА" (л.д. 71-72).
По результатам аукциона на основании постановления Администрации от 15.09.2011 N 4952-п (л.д. 21-24) между сторонами заключен договор аренды б/н от 15.09.2011 земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:131 для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком с 09.09.2011 по 09.09.2021 (л.д. 8-16). Договор зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке, что подтверждается регистрационным штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
В соответствии с условиями договора аренды общество "ТЕРРА" перечислило арендную плату за первый год аренды в сумме 5 875 261 руб. 60 коп. платежным поручением N 3 от 25.10.2011 (л.д. 26), а также перечислило арендную плату платежными поручениями N 42 от 18.09.2012 в сумме 500 000 руб., N 44 от 03.10.2012 в сумме 490 000 руб., N 51 от 02.11.2012 в сумме 490 000 руб., N 69 от 06.12.2012 в сумме 490 000 руб., N 75 от 20.12.2012 в сумме 490 000 руб., N 5 от 06.02.2013 в сумме 490 000 руб., N 19 от 05.03.2013 в сумме 477 236 руб. (л.д. 28-34).
Письмом N 32 от 21.02.2013 (л.д. 89) истец просил ответчика возвратить сумму задатка в размере 9 450 000 руб. в 10-дневный срок на расчетный счет истца по указанным реквизитам.
Письмом от 28.02.2013 N 01-22/1172 (л.д. 87) Администрация отказала обществу "ТЕРРА" в возвращении указанной суммы.
В материалы дела представлен также отчет от 02.08.2011 N 250/11 об оценке рыночной стоимости права аренды объекта недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 56:21:1302001:131, площадью 4519432 кв. м, согласно которому рыночная стоимость права аренды объекта оценки на 28.07.2011 составила 9 000 000 руб. (л.д. 91-94).
Полагая, что сумма внесенного задатка в размере 9 000 000 руб. подлежит зачету в счет арендных платежей, а внесенная арендная плата в части 9 000 000 руб. является неосновательным обогащением ответчика, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из следующего. Суд указал, что поскольку между истцом и ответчиком был подписан договор аренды, сумма задатка согласно условиям торгов подлежала зачету в счет арендной платы по договору, учитывая, что данные условия были оговорены организатором торгов - Администрацией в извещении о проведении торгов.
Суд также отметил, что принимая решение об участии в торгах в форме аукциона на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка, общество "ТЕРРА" рассчитывало именно на те условия, которые были оговорены организатором торгов в извещении об условиях проведения торгов.
Признав подтвержденным факт поступления на счет ответчика излишне оплаченных сумм арендных платежей в размере 9 000 000 руб., учитывая, что указанная сумма изначально подлежала, как внесенный победителем торгов задаток, к зачету ответчиком в счет арендной платы, суд пришел к выводу, что сумма в размере 9 000 000 руб. является неосновательным обогащением ответчика.
Поскольку факт пользования ответчиком излишне полученными денежными средствами подтвержден материалами дела, суд пришел к выводу о правомерности требований истца об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами согласно представленному расчету.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно абзацам 2, 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства в силу пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 названного Кодекса.
Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства установлен в статье 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет; аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи (пункт 2 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства должны быть указаны, в том числе, следующие сведения: предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка; начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.
Согласно пункту 7 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения.
Из извещения о проведении аукциона, протокола от 08.09.2011 N 9/3 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, начальной ценой предмета аукциона являлась плата за право аренды - право на заключение договора аренды земельного участка.
Вместе с тем из содержания данного извещения усматривается также, что размер задатка составляет 9 000 000 руб. и внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы.
То обстоятельство, что протокол конкурсной комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 08.09.2011 N 9/3 и договор аренды земельного участка от 15.09.2011 не содержат условий о зачете задатка в счет арендной платы по договору аренды земельного участка, в рассматриваемом случае не имеет существенного значения, поскольку, как обоснованно указал суд первой инстанции, принимая решение об участии в торгах в форме аукциона на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка, общество "ТЕРРА" рассчитывало именно на те условия, которые были оговорены организатором торгов в извещении об условиях проведения торгов.
Судебная коллегия отклоняет как несостоятельный довод апелляционной жалобы о неправильном толковании положений абзаца 2 пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Положения статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации об особенностях проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства не содержат запрета на зачет в счет исполнения обязательств по заключенному договору суммы задатка, внесенного лицом, выигравшим торги.
Суд обоснованно отклонил довод Администрации о допущенной ею при публикации сообщения о торгах технической ошибки в части указания на зачет внесенного победителем торгов задатка в счет арендной платы, приняв во внимание, что ответчик не отказался от проведения торгов на названных выше условиях, не принял мер по изменению условий торгов, не оспорил торги в установленном законом порядке.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Содержанием обязательств вследствие неосновательного обогащения являются право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему.
Установив, что общество "ТЕРРА", помимо суммы задатка 9 000 000 руб., уплатило также арендные платежи по спорному договору аренды в полном объеме за весь период пользования земельным участком, при этом внесенный задаток не был зачтен Администрацией изначально в счет арендных платежей, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения в заявленной в иске сумме 9 000 000 руб.
Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 указанного Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.10.2011 по 26.03.2013 в размере 738 244 руб. 20 коп., судами первой и апелляционной инстанции проверен, признан правильным.
Методика расчета процентов ответчиком не оспаривается.
Судебная коллегия отмечает, что доводы Администрации, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки которой суд апелляционной инстанции не находит.
При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит изменению либо отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 13.08.2013 по делу N А47-3463/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Оренбургский район - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.10.2013 N 18АП-10088/2013 ПО ДЕЛУ N А47-3463/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2013 г. N 18АП-10088/2013
Дело N А47-3463/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Оренбургский район на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 13.08.2013 по делу N А47-3463/2013 (судья Федорова Г.А.).
В заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "ТЕРРА" - Казанцева В.А. (доверенность от 01.10.2013), Андреевна (доверенность от 01.10.2013), Вирясов В.П. (доверенность от 16.07.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "ТЕРРА" (далее - истец, общество "ТЕРРА") обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Оренбургский район (далее - ответчик, Администрация) об обязании зачесть сумму задатка в размере 9 000 000 руб. в счет арендной платы за период с 15.09.2011 по 26.03.2013, взыскании 9 000 000 руб. неосновательного обогащения и 738 244 руб. 20 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.10.2011 по 26.03.2013 (с учетом увеличения размера заявленных исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 6-7, 90, 95, 96).
Решением суда первой инстанции от 13.08.2013 (резолютивная часть объявлена 23.07.2013) исковые требования удовлетворены. На ответчика возложена обязанность зачесть сумму 9 000 000 руб. в счет арендной платы по договору аренды, заключенному сторонами 15.09.2011; с Администрации в пользу общества "ТЕРРА" взысканы 9 738 244 руб. 20 коп., в том числе 9 000 000 руб. неосновательного обогащения и 738 244 руб. 20 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (л.д. 104-108).
Не согласившись с принятым решением, Администрация (далее также - апеллянт) обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 13.08.2013 отменить, в удовлетворении заявленных исковых требований отказать (л.д. 115-120).
В обоснование жалобы апеллянт ссылается на нарушение и неправильное применение норм материального права, что в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Апеллянт считает, что суд неверно применил норму абзаца 2 пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, не учел, что в рассматриваемом случае применению подлежат нормы земельного законодательства, имеет место два различных и самостоятельных правоотношения, возникших из факта продажи с торгов права аренды земельного участка, оформленной протоколом конкурсной комиссии от 08.09.2011 N 9/3, и из договора аренды земельного участка от 15.09.2011 соответственно. Ввиду изложенного, по мнению апеллянта, оплата за приобретенное право аренды не может быть зачтена в счет оплаты арендных платежей по договору аренды.
Апеллянт подчеркивает, что договор аренды земельного участка от 15.09.2011 заключен по результатам торгов, проведенных в порядке статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, а предметом торгов в рассматриваемом случае являлось право на заключение договора аренды. Указывает, что торг велся в отношении стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, в отличие от аукциона, проводимого в порядке статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, когда торг ведется в отношении размера арендной платы за земельный участок. Поэтому, по мнению апеллянта, зачет задатка, внесенного за участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды, проводимого по правилам статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в счет последующих арендных платежей невозможен, поскольку не предусмотрен нормами земельного законодательства.
Апеллянт отмечает также, что ни протокол конкурсной комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 08.09.2011 N 9/3, ни договор аренды земельного участка от 15.09.2011 не содержат условий о зачете задатка в счет арендной платы по договору аренды земельного участка. Заявка общества "ТЕРРА" на участие в аукционе также не содержит указания на то, что сумма задатка будет зачтена в счет арендной платы по договору аренды. Конклюдентные действия общества "ТЕРРА" как арендатора земельного участка, выражающиеся в оплате арендных платежей, установленных в договоре, свидетельствуют о согласии общества со всеми условиями договора аренды, в том числе с размером арендной платы, периодами ее оплаты, отсутствием каких-либо зачетов. Однако суд данные обстоятельства не учел.
Апеллянт считает, что суд фактически нивелировал значение института продажи права, поскольку по смыслу обжалуемого решения общество "ТЕРРА" приобрело земельный участок вместо предложенных как победителем торгов 9 450 000 руб. за 450 000 руб., что соответствует шагу аукциона. При этом суд не учел, что рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка согласно отчету об оценке от 02.08.2011 N 250/11 составляет 9 000 000 руб.
Апеллянт не согласился также с указанием суда на невозможность оценки условия торгов, указанного в извещении о торгах, на соответствие или несоответствие закону в порядке, установленном для оспаривания сделок, поскольку условие о зачете суммы задатка от продажи права в счет арендной платы по договору, указанное в извещении, не подлежит применению ввиду противоречия закону (по аналогии с ничтожностью сделок).
Общество "ТЕРРА" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда от 13.08.2013 без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Из содержания данного отзыва следует, что истец считает решение суда законным и обоснованным, с выводами, изложенными в решении, и их правовым обоснованием согласен.
В судебном заседании 07.10.2013 представители общества "ТЕРРА" возражали по существу доводов апелляционной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, 06.08.2011 в общественно-политической газете "Сельские вести" N 70 было опубликовано извещение Администрации о проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков (л.д. 70). Организатором торгов выступила Администрация.
Предметом торгов являлось право аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 56:21:1302001:131, площадью 4519432 кв. м, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - административное здание, участок находиться примерно в 5000 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский сельсовет, п. Ленина, ул. Ленинская, д. 33.
Согласно извещению начальная цена предмета аукциона составляет 9 000 000 руб., в том числе издержки продавца по подготовке и проведению аукциона; шаг аукциона - 5% начальной цены, что составляет 450 000 руб. в сторону увеличения.
Из содержания извещения усматривается также, что размер задатка составляет 9 000 000 руб.; победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения; внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы.
Платежным поручением N 1 от 06.09.2013 (л.д. 25) истец перечислил ответчику 9 000 000 руб., назначение платежа: "в качестве обеспечения заявки по аукциону".
В качестве обеспечения заявки по аукциону общество "ТЕРРА" также перечислило Администрации 450 000 руб. платежным поручением от 09.09.2011 N 2 (л.д. 27).
Результаты аукциона оформлены протоколом от 08.09.2011 N 9/3 конкурсной комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому победителем торгов признано общество "ТЕРРА" (л.д. 71-72).
По результатам аукциона на основании постановления Администрации от 15.09.2011 N 4952-п (л.д. 21-24) между сторонами заключен договор аренды б/н от 15.09.2011 земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:131 для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком с 09.09.2011 по 09.09.2021 (л.д. 8-16). Договор зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке, что подтверждается регистрационным штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
В соответствии с условиями договора аренды общество "ТЕРРА" перечислило арендную плату за первый год аренды в сумме 5 875 261 руб. 60 коп. платежным поручением N 3 от 25.10.2011 (л.д. 26), а также перечислило арендную плату платежными поручениями N 42 от 18.09.2012 в сумме 500 000 руб., N 44 от 03.10.2012 в сумме 490 000 руб., N 51 от 02.11.2012 в сумме 490 000 руб., N 69 от 06.12.2012 в сумме 490 000 руб., N 75 от 20.12.2012 в сумме 490 000 руб., N 5 от 06.02.2013 в сумме 490 000 руб., N 19 от 05.03.2013 в сумме 477 236 руб. (л.д. 28-34).
Письмом N 32 от 21.02.2013 (л.д. 89) истец просил ответчика возвратить сумму задатка в размере 9 450 000 руб. в 10-дневный срок на расчетный счет истца по указанным реквизитам.
Письмом от 28.02.2013 N 01-22/1172 (л.д. 87) Администрация отказала обществу "ТЕРРА" в возвращении указанной суммы.
В материалы дела представлен также отчет от 02.08.2011 N 250/11 об оценке рыночной стоимости права аренды объекта недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 56:21:1302001:131, площадью 4519432 кв. м, согласно которому рыночная стоимость права аренды объекта оценки на 28.07.2011 составила 9 000 000 руб. (л.д. 91-94).
Полагая, что сумма внесенного задатка в размере 9 000 000 руб. подлежит зачету в счет арендных платежей, а внесенная арендная плата в части 9 000 000 руб. является неосновательным обогащением ответчика, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из следующего. Суд указал, что поскольку между истцом и ответчиком был подписан договор аренды, сумма задатка согласно условиям торгов подлежала зачету в счет арендной платы по договору, учитывая, что данные условия были оговорены организатором торгов - Администрацией в извещении о проведении торгов.
Суд также отметил, что принимая решение об участии в торгах в форме аукциона на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка, общество "ТЕРРА" рассчитывало именно на те условия, которые были оговорены организатором торгов в извещении об условиях проведения торгов.
Признав подтвержденным факт поступления на счет ответчика излишне оплаченных сумм арендных платежей в размере 9 000 000 руб., учитывая, что указанная сумма изначально подлежала, как внесенный победителем торгов задаток, к зачету ответчиком в счет арендной платы, суд пришел к выводу, что сумма в размере 9 000 000 руб. является неосновательным обогащением ответчика.
Поскольку факт пользования ответчиком излишне полученными денежными средствами подтвержден материалами дела, суд пришел к выводу о правомерности требований истца об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами согласно представленному расчету.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно абзацам 2, 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства в силу пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 названного Кодекса.
Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства установлен в статье 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет; аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи (пункт 2 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства должны быть указаны, в том числе, следующие сведения: предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка; начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.
Согласно пункту 7 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения.
Из извещения о проведении аукциона, протокола от 08.09.2011 N 9/3 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, начальной ценой предмета аукциона являлась плата за право аренды - право на заключение договора аренды земельного участка.
Вместе с тем из содержания данного извещения усматривается также, что размер задатка составляет 9 000 000 руб. и внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы.
То обстоятельство, что протокол конкурсной комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 08.09.2011 N 9/3 и договор аренды земельного участка от 15.09.2011 не содержат условий о зачете задатка в счет арендной платы по договору аренды земельного участка, в рассматриваемом случае не имеет существенного значения, поскольку, как обоснованно указал суд первой инстанции, принимая решение об участии в торгах в форме аукциона на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка, общество "ТЕРРА" рассчитывало именно на те условия, которые были оговорены организатором торгов в извещении об условиях проведения торгов.
Судебная коллегия отклоняет как несостоятельный довод апелляционной жалобы о неправильном толковании положений абзаца 2 пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Положения статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации об особенностях проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства не содержат запрета на зачет в счет исполнения обязательств по заключенному договору суммы задатка, внесенного лицом, выигравшим торги.
Суд обоснованно отклонил довод Администрации о допущенной ею при публикации сообщения о торгах технической ошибки в части указания на зачет внесенного победителем торгов задатка в счет арендной платы, приняв во внимание, что ответчик не отказался от проведения торгов на названных выше условиях, не принял мер по изменению условий торгов, не оспорил торги в установленном законом порядке.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Содержанием обязательств вследствие неосновательного обогащения являются право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему.
Установив, что общество "ТЕРРА", помимо суммы задатка 9 000 000 руб., уплатило также арендные платежи по спорному договору аренды в полном объеме за весь период пользования земельным участком, при этом внесенный задаток не был зачтен Администрацией изначально в счет арендных платежей, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения в заявленной в иске сумме 9 000 000 руб.
Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 указанного Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.10.2011 по 26.03.2013 в размере 738 244 руб. 20 коп., судами первой и апелляционной инстанции проверен, признан правильным.
Методика расчета процентов ответчиком не оспаривается.
Судебная коллегия отмечает, что доводы Администрации, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки которой суд апелляционной инстанции не находит.
При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит изменению либо отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 13.08.2013 по делу N А47-3463/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Оренбургский район - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)