Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2008 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей Ильиной М.В., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.
при участии:
от истца: Примушко Иван Павлович, паспорт <...>, доверенность от 15.01.2008 г. N 7-д
от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 92863),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования г. Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 30.06.2008 г. по делу N А32-4707/2008-9/52
по иску общества с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест"
к ответчику Администрации муниципального образования г. Краснодар
о признании договоров аренды земельного участка N 4300014853 от 14.05.2007 г. и N 4300014849 от 28.04.2007 г. частично недействительными,
принятое судьей Черненко А.В.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования г. Краснодар о признании договоров аренды земельного участка N 4300014853 от 14.05.2007 г. и N 4300014849 от 28.04.2007 г. в части п. 4.1.10 и п. 4.1.9 (соответственно) недействительными (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1. л.д. 98, 124-127)).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2008 г. по делу N А32-4707/2008-9/52 исковые требования удовлетворены. Суд указал, что обязательства органа местного самоуправления об отводе земельного участка под строительство являются его административными функциями, а не услугами, оказываемыми на основании возмездного договора.
Не согласившись с указанным решением, Администрация муниципального образования г. Краснодар обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило обжалуемое решение отменить. Апелляционная жалоба мотивирована действием Администрации в интересах малоимущих семей. Заявитель полагает договоры, заключенными в порядке ст. 421 ГК РФ, указывает, что истец уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств.
В судебном заседании представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 27.03.2007 г. в газете "Краснодарские известия" было опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под жилищное строительство.
На аукцион в том числе был выставлен лот N 45-З: право аренды на земельный участок, расположенный по ул. Восточно-Кругликовской, 40/1 в Прикубанском округе г. Краснодара площадью 158636 кв. м, кадастровый номер 23:43:01 42 047:1154. Сообщение содержало существенные условия договора аренды, в том числе обязанность победителя аукциона реализовать 25% от общей жилой площади в строящихся жилых домах (долевое участие в строительстве) или завершенных строительством жилых домах по цене, установленной приказом департамента строительства Краснодарского края на дату продажи. Из данной площади однокомнатных квартир - 40%, двухкомнатных квартир - 40%, трехкомнатных квартир - 20%.
Протоколом заседания комиссии по проведению торгов от 06.04.2007 г. утверждены условия аукциона.
Протоколом заседания комиссии по проведению торгов от 27.04.2007 г. аукцион в отношении лота 45-З признан несостоявшимся в связи с подачей заявки единственным участником.
Сообщение о признании аукциона несостоявшимся опубликовано в газете "Краснодарские известия" от 28.04.2007 г. Указано право единственного участника на заключение договора в порядке п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ.
10.04.2007 г. в газете "Краснодарские известия" было опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под жилищное строительство.
На аукцион в том числе был выставлен лот N 47-З: право аренды на земельный участок, расположенный по ул. 1 Мая, 101 в Прикубанском округе г. Краснодара площадью 2585 кв. м, кадастровый номер 23:43:01 42 044:0131. Сообщение содержало существенные условия договора аренды, в том числе обязанность победителя аукциона реализовать 25% от общей жилой площади в строящихся жилых домах (долевое участие в строительстве) или завершенных строительством жилых домах по цене, установленной приказом департамента строительства Краснодарского края на дату продажи. Из данной площади однокомнатных квартир - 40%, двухкомнатных квартир - 40%, трехкомнатных квартир - 20%.
Протоколом заседания комиссии по проведению торгов от 11.05.2007 г. победителем торгов признано ООО "Регионстройинвест". Протокол также содержит указанное выше существенное условие и подписан в том числе от имени победителя торгов.
28.04.2007 г. между Администрацией МО г. Краснодар (арендодатель) и ООО "Регионстройинвест" (арендатор) заключен договор N 4300014849 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:01 42 047:1154 по ул. Восточно-Кругликовской, 40/1 на срок до 27.04.2012 г. Земельный участок передан арендатору по акту в соответствии с кадастровым планом. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
14.05.2007 г. между Администрацией МО г. Краснодар (арендодатель) и ООО "Регионстройинвест" (арендатор) заключен договор N 4300014853 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:01 42 044:0131 по ул. 1 Мая, 101 на срок до 10.05.2010 г. Земельный участок передан арендатору по акту в соответствии с кадастровым планом. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Арендатор полагает недействительными п. 4.1.9. и 4.1.10 (соответственно) указанных договоров, устанавливающие обязанность арендатора по завершении строительства реализовать 25% от общей жилой площади по цене, установленной приказом департамента строительства Краснодарского края на дату продажи. Из данной площади однокомнатных квартир - 40%, двухкомнатных квартир - 40%, трехкомнатных квартир - 20%.
Указанные пункты истец полагает недействительными как несоответствующие требованиям закона об индивидуализации предмета купли-продажи.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По смыслу указанной нормы недостижение согласия по относительно какого-либо существенного условия влечет незаключенность договора в целом, поскольку, обозначив то или иное условие в качестве существенного, сторона явно указала на его значимость для вступления в обязательственное правоотношение. Поэтому в указанной ситуации не может быть поставлен вопрос о незаключенности договора в части отдельного существенного условия.
Администрация, утверждая условия аукциона, указала, что реализация 25% от общей жилой площади по цене, установленной приказом департамента строительства Краснодарского края на дату продажи, относится к существенным условиям договора. Следовательно, требовать признания п. п. 1.4.9. и 1.4.10, содержащих данное условие, незаключенными истец не вправе. Суд первой инстанции не учел указанное обстоятельство.
Вопрос о признании договоров аренды незаключенными в целом истцом не ставился. Противоречие оспариваемых пунктов нормам закона истец усматривает исключительно в отсутствии индивидуализирующих признаков договора купли-продажи недвижимости, элементы которого, по его мнению, имеются в заключенных сторонами договорах (т. 1 л.д. 98).
Приведенная истцом судебная практика, а также материалы переписки относительно принесенного прокурором Краснодарского края протеста касаются практики заключения договоров об инвестиционном сотрудничестве и не имеют непосредственного отношения к рассматриваемому спору.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что действующее законодательство не связывает право на получение земли под строительство многоквартирных жилых домов с обязательным участием в социально-экономическом развитии территории. Однако суд не учел, что в рассматриваемом споре соответствующая обязанность была предварительно раскрыта арендодателем и арендатор выразил согласие на заключение договора с данным условием. Характеристика обязанности Администрации по предоставлению земельных участков в качестве публично-правовой, административной функции не исключает возмездности гражданско-правовых арендных правоотношений. При этом возмездность договора аренды земельного участка выражается в установлении арендной платы. Реализация части жилья по ценам, устанавливаемым департаментом строительства, является условием предоставления участка в аренду и не относится к характеристике возмездности договора. В соответствии с п. 6 части 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения отнесены в том числе обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства.
Из Распоряжения главы администрации края от 21.12.2005 N 1190-Р "Об утверждении методики определения стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по муниципальным образованиям Краснодарского края" следует, что такая цена устанавливается в целях реализации положений краевой целевой программы "Жилище" на 2005-2010 годы.
Включение спорного условия в договоры аренды земельного участка не противоречит действующему законодательству, было предварительно раскрыто администрацией и согласовано истцом как субъектом осуществляющим предпринимательскую деятельность. Основания для признания его недействительным отсутствуют. Указанное подтверждается также положением пункта 3 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой сторона, осуществляющая предпринимательскую деятельность, в отношении договоров присоединения лишена возможности требовать изменения раскрытого заранее условия такого договора.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о недействительности оспариваемых пунктов договоров аренды. Основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.
Недостаточная степень конкретизации условий договоров, закрепленных п. 4.1.9, 4.1.10, в целях исполнения может являться основанием для признания договоров незаключенными полностью либо может быть преодолена путем дополнительного согласования сторонами.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная при подаче иска, подлежит отнесению на истца. Судебные расходы ответчика по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в размере 1000 рублей подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2008 г. по делу N А32-4707/2008-9/52 отменить.
В иске Обществу с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест" отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест" в пользу Администрации муниципального образования "город Краснодар" 1000 (Одну тысячу) рублей судебных расходов.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.11.2008 N 15АП-5054/2008 ПО ДЕЛУ N А32-4707/2008-9/52
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2008 г. N 15АП-5054/2008
Дело N А32-4707/2008-9/52
Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2008 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей Ильиной М.В., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.
при участии:
от истца: Примушко Иван Павлович, паспорт <...>, доверенность от 15.01.2008 г. N 7-д
от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 92863),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования г. Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 30.06.2008 г. по делу N А32-4707/2008-9/52
по иску общества с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест"
к ответчику Администрации муниципального образования г. Краснодар
о признании договоров аренды земельного участка N 4300014853 от 14.05.2007 г. и N 4300014849 от 28.04.2007 г. частично недействительными,
принятое судьей Черненко А.В.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования г. Краснодар о признании договоров аренды земельного участка N 4300014853 от 14.05.2007 г. и N 4300014849 от 28.04.2007 г. в части п. 4.1.10 и п. 4.1.9 (соответственно) недействительными (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1. л.д. 98, 124-127)).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2008 г. по делу N А32-4707/2008-9/52 исковые требования удовлетворены. Суд указал, что обязательства органа местного самоуправления об отводе земельного участка под строительство являются его административными функциями, а не услугами, оказываемыми на основании возмездного договора.
Не согласившись с указанным решением, Администрация муниципального образования г. Краснодар обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило обжалуемое решение отменить. Апелляционная жалоба мотивирована действием Администрации в интересах малоимущих семей. Заявитель полагает договоры, заключенными в порядке ст. 421 ГК РФ, указывает, что истец уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств.
В судебном заседании представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 27.03.2007 г. в газете "Краснодарские известия" было опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под жилищное строительство.
На аукцион в том числе был выставлен лот N 45-З: право аренды на земельный участок, расположенный по ул. Восточно-Кругликовской, 40/1 в Прикубанском округе г. Краснодара площадью 158636 кв. м, кадастровый номер 23:43:01 42 047:1154. Сообщение содержало существенные условия договора аренды, в том числе обязанность победителя аукциона реализовать 25% от общей жилой площади в строящихся жилых домах (долевое участие в строительстве) или завершенных строительством жилых домах по цене, установленной приказом департамента строительства Краснодарского края на дату продажи. Из данной площади однокомнатных квартир - 40%, двухкомнатных квартир - 40%, трехкомнатных квартир - 20%.
Протоколом заседания комиссии по проведению торгов от 06.04.2007 г. утверждены условия аукциона.
Протоколом заседания комиссии по проведению торгов от 27.04.2007 г. аукцион в отношении лота 45-З признан несостоявшимся в связи с подачей заявки единственным участником.
Сообщение о признании аукциона несостоявшимся опубликовано в газете "Краснодарские известия" от 28.04.2007 г. Указано право единственного участника на заключение договора в порядке п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ.
10.04.2007 г. в газете "Краснодарские известия" было опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под жилищное строительство.
На аукцион в том числе был выставлен лот N 47-З: право аренды на земельный участок, расположенный по ул. 1 Мая, 101 в Прикубанском округе г. Краснодара площадью 2585 кв. м, кадастровый номер 23:43:01 42 044:0131. Сообщение содержало существенные условия договора аренды, в том числе обязанность победителя аукциона реализовать 25% от общей жилой площади в строящихся жилых домах (долевое участие в строительстве) или завершенных строительством жилых домах по цене, установленной приказом департамента строительства Краснодарского края на дату продажи. Из данной площади однокомнатных квартир - 40%, двухкомнатных квартир - 40%, трехкомнатных квартир - 20%.
Протоколом заседания комиссии по проведению торгов от 11.05.2007 г. победителем торгов признано ООО "Регионстройинвест". Протокол также содержит указанное выше существенное условие и подписан в том числе от имени победителя торгов.
28.04.2007 г. между Администрацией МО г. Краснодар (арендодатель) и ООО "Регионстройинвест" (арендатор) заключен договор N 4300014849 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:01 42 047:1154 по ул. Восточно-Кругликовской, 40/1 на срок до 27.04.2012 г. Земельный участок передан арендатору по акту в соответствии с кадастровым планом. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
14.05.2007 г. между Администрацией МО г. Краснодар (арендодатель) и ООО "Регионстройинвест" (арендатор) заключен договор N 4300014853 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:01 42 044:0131 по ул. 1 Мая, 101 на срок до 10.05.2010 г. Земельный участок передан арендатору по акту в соответствии с кадастровым планом. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Арендатор полагает недействительными п. 4.1.9. и 4.1.10 (соответственно) указанных договоров, устанавливающие обязанность арендатора по завершении строительства реализовать 25% от общей жилой площади по цене, установленной приказом департамента строительства Краснодарского края на дату продажи. Из данной площади однокомнатных квартир - 40%, двухкомнатных квартир - 40%, трехкомнатных квартир - 20%.
Указанные пункты истец полагает недействительными как несоответствующие требованиям закона об индивидуализации предмета купли-продажи.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По смыслу указанной нормы недостижение согласия по относительно какого-либо существенного условия влечет незаключенность договора в целом, поскольку, обозначив то или иное условие в качестве существенного, сторона явно указала на его значимость для вступления в обязательственное правоотношение. Поэтому в указанной ситуации не может быть поставлен вопрос о незаключенности договора в части отдельного существенного условия.
Администрация, утверждая условия аукциона, указала, что реализация 25% от общей жилой площади по цене, установленной приказом департамента строительства Краснодарского края на дату продажи, относится к существенным условиям договора. Следовательно, требовать признания п. п. 1.4.9. и 1.4.10, содержащих данное условие, незаключенными истец не вправе. Суд первой инстанции не учел указанное обстоятельство.
Вопрос о признании договоров аренды незаключенными в целом истцом не ставился. Противоречие оспариваемых пунктов нормам закона истец усматривает исключительно в отсутствии индивидуализирующих признаков договора купли-продажи недвижимости, элементы которого, по его мнению, имеются в заключенных сторонами договорах (т. 1 л.д. 98).
Приведенная истцом судебная практика, а также материалы переписки относительно принесенного прокурором Краснодарского края протеста касаются практики заключения договоров об инвестиционном сотрудничестве и не имеют непосредственного отношения к рассматриваемому спору.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что действующее законодательство не связывает право на получение земли под строительство многоквартирных жилых домов с обязательным участием в социально-экономическом развитии территории. Однако суд не учел, что в рассматриваемом споре соответствующая обязанность была предварительно раскрыта арендодателем и арендатор выразил согласие на заключение договора с данным условием. Характеристика обязанности Администрации по предоставлению земельных участков в качестве публично-правовой, административной функции не исключает возмездности гражданско-правовых арендных правоотношений. При этом возмездность договора аренды земельного участка выражается в установлении арендной платы. Реализация части жилья по ценам, устанавливаемым департаментом строительства, является условием предоставления участка в аренду и не относится к характеристике возмездности договора. В соответствии с п. 6 части 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения отнесены в том числе обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства.
Из Распоряжения главы администрации края от 21.12.2005 N 1190-Р "Об утверждении методики определения стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по муниципальным образованиям Краснодарского края" следует, что такая цена устанавливается в целях реализации положений краевой целевой программы "Жилище" на 2005-2010 годы.
Включение спорного условия в договоры аренды земельного участка не противоречит действующему законодательству, было предварительно раскрыто администрацией и согласовано истцом как субъектом осуществляющим предпринимательскую деятельность. Основания для признания его недействительным отсутствуют. Указанное подтверждается также положением пункта 3 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой сторона, осуществляющая предпринимательскую деятельность, в отношении договоров присоединения лишена возможности требовать изменения раскрытого заранее условия такого договора.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о недействительности оспариваемых пунктов договоров аренды. Основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.
Недостаточная степень конкретизации условий договоров, закрепленных п. 4.1.9, 4.1.10, в целях исполнения может являться основанием для признания договоров незаключенными полностью либо может быть преодолена путем дополнительного согласования сторонами.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная при подаче иска, подлежит отнесению на истца. Судебные расходы ответчика по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в размере 1000 рублей подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2008 г. по делу N А32-4707/2008-9/52 отменить.
В иске Обществу с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест" отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест" в пользу Администрации муниципального образования "город Краснодар" 1000 (Одну тысячу) рублей судебных расходов.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)