Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 августа 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,
с участием в судебном заседании:
от истца - представители Третьяков В.Г. по доверенности от 21.09.2012 и Грахова С.В. по доверенности от 21.09.2012
от ответчика - представитель Прилепкина М.В. по доверенности от 10.01.2013,
от третьего лица ООО "Злак" - представитель Герасимов П.П. по доверенности от 05.03.2013,
от третьего лица Министерства сельского хозяйства и продовольствия Самарской области - представитель Кокшев А.И. по доверенности от 27.03.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании 30 июля 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Михайловское" на решение Арбитражного суда Самарской области от 13 мая 2013 года по делу N А55-465/2013 (судья Рысаева С.Г.) по иску сельскохозяйственного производственного кооператива "Михайловское" (ОГРН 1026303462085), Самарская область, Большеглушицский район, с. Большая Глушица, к Администрации Муниципального района Большеглушицкий Самарской области (ОГРН 1026303462481), Самарская область, Большеглушицский район, с. Большая Глушица,
с участием третьих лиц: общество с ограниченной ответственностью "Злак", Самарская область, Большечерниговский район, с. Августовка, и Министерство сельского хозяйства и продовольствия Самарской области, г. Самара,
о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,
установил:
сельскохозяйственный производственный кооператив "Михайловское" (далее истец, СПК "Михайловское") обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации муниципального района Большеглушицкий Самарской области (далее - ответчик, администрация) о переводе прав и обязанностей арендатора на СПК "Михайловское" по договору аренды земельного участка от 10.05.2011, заключенного между Администрацией муниципального района Большеглушицкий Самарской области и ООО "Злак".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.05.2013 в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. Истец считает, что у него имеется преимущественное право на заключение договора аренды, предусмотренное ст. 621 ГК РФ. Следовательно, имеются основания для удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10 мая 2011 г. заключенного между Администрацией муниципального района Большеглушицкий Самарской области и ООО "Злак".
30.07.2013 представители истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали и просили ее удовлетворить.
Представители ответчика и ООО "Злак" с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзывах, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Министерства сельского хозяйства и продовольствия Самарской области оставил вопрос об удовлетворении апелляционной жалобы на усмотрение суда.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы истца, отзывов ответчика и третьего лица, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 21.11.2006 между администрацией муниципального района Большеглушицкий Самарской области (арендодатель) и СПК "Михайловское" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:14:0000000:0147 для сельскохозяйственного производства, площадью 21 120 321 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, Большеглушицкий район, фонд перераспределения земель в границах бывшего колхоза имени Фурманова, уч. N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 23, сроком действия на 3 года - с 21.11.2006 по 21.11.2009 года.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.11.2006.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
Пунктом 11.3 договора установлено, что право аренды прекращается со дня аннулирования государственной регистрации договора.
В связи с истечением срока действия договора аренды от 21.11.2006 СПК "Михайловское" 25.12.2009 обратился в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды на вышеназванный земельный участок.
31.05.2010 администрацией принято постановление N 652 о заключении с истцом нового договора на тот же земельный участок на срок 10 лет, на основании которого администрацией изготовлен и вручен истцу 16.08.2010 проект договора аренды от 31.05.2010, о чем имеется отметка в журнале регистрации заявлений о предоставлении в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Поскольку истец подписанный договор аренды администрации не вернул, об акцепте не сообщил и государственную регистрацию договора не произвел, администрация 17.02.2011 обратилась в Большеглушицкий отдел Управления Росреестра по Самарской области с заявлением о прекращении записи об аренде земельного участка по договору от 21.11.2006 г. В связи с этим 01.03.2011 произведена государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) аренды.
04.04.2011 администрация письмом N 1274 сообщила истцу о снятии ограничения (аренды) с земельного участка по договору от 21.11.2006. Данное письмо вручено ответчику 06.04.2011, о чем в материалах дела имеется почтовое уведомление.
16.03.2011 администрацией опубликовано сообщение о предстоящем предоставлении в аренду спорного земельного участка в газете "Волжская коммуна" N 86 (27521).
Протоколом заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности муниципального района Большеглушицкий земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 21.04.2011, администрации рекомендовано предоставить на праве аренды спорный земельный участок сроком на 10 лет ООО "Злак", подавшему единственную заявку.
10.05.2011 на основании протокола между администрацией (арендодатель) и ООО "Злак" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:14:0000000:0147 для сельскохозяйственного производства, площадью 21120321 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, Большеглушицкий район, фонд перераспределения земель в границах бывшего колхоза имени Фурманова, уч. N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 23.
Земельный участок передан ООО "Злак" по акту приема-передачи от 10.05.2011. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.07.2011.
15.07.2011 истец обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации имеющегося у него договора от 31.05.2010, однако в регистрации было отказано в связи с государственной регистрацией договора аренды на данный земельный участок с другим лицом, о чем имеется сообщение Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации от 28.07.2011 N 14/008/2011-266.
Истец, полагает, что договор аренды от 21.11.2006 после истечения срока действия был возобновлен сторонами не неопределенный срок, поскольку СПК "Михайловское" продолжало пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя и по акту приема-передачи администрации не возвращен.
Кроме этого, истец указывает, что на основании постановления Администрации муниципального района Большеглушицкий Самарской области N 652 от 31 мая 2010 года между истцом и ответчиком заключен новый договор аренды спорного земельного участка сроком на десять лет, действие которого распространяется на взаимоотношения сторон с 22 ноября 2009 года.
Отказ в государственной регистрации в сообщении Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации от 28.07.2011 N 14/008/2011-266 договора на основании того, что в отношении данного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды ООО "Злак" послужил основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельства дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из материалов дела следует, что заключенный между сторонами договор аренды от 21.11.2006 содержит условие о сроке аренды - с 21.11.2006 по 21.11.2009.
Пунктом 11.3 договора установлено, что право аренды прекращается со дня аннулирования государственной регистрации договора.
Изменения в договор аренды от 21.11.2006 г., и в частности в пункт 11.3 договора, сторонами в установленном законом порядке не вносилось, а также договор аренды в части пункта 11.3 сторонами не оспаривался, недействительным в установленном законом порядке не признавался.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 25.12.2009 г. истец обратился в администрацию муниципального района Большеглушицкий Самарской области с заявлением о заключении нового договора аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:14:0000000:0147 для сельскохозяйственного производства, площадью 21120321 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Большеглушицкий район, фонд перераспределения земель в границах бывшего колхоза имени Фурманова, уч. N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 23, в связи с окончанием срока действия договора от 21.11.2006 г.
31.05.2010 Администрацией принято постановление N 652 о заключении с истцом нового договора на тот же земельный участок на срок 10 лет.
На основании указанного постановления 16.08.2010 Администрация вручила истцу проект договора от 31.05.2010, о чем имеется отметка в журнале регистрации заявлений о предоставлении в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Между тем истец подписанный договор аренды Администрации не вернул, об акцепте не сообщил, регистрацию договора не произвел.
В связи с этим 17.02.2011 Администрация обратилась в Управление Росреестра с заявлением о прекращении записи об аренде земельного участка по договору от 21.11.2006 года, на основании которого 01.03.2011 проведена государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) аренды.
16.03.2011 Администрацией опубликовано сообщение о предстоящем предоставлении в аренду спорного земельного участка в газете "Волжская коммуна" N 86 (27521).
Протоколом заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности муниципального района Большеглушицкий земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 21.04.2011, Администрации рекомендовано предоставить на праве аренды спорный земельный участок сроком на 10 лет ООО "Злак", подавшему единственную заявку.
10.05.2011 на основании указанного протокола Администрацией и ООО "Злак" заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:14:0000000:0147 для сельскохозяйственного производства, площадью 21120321 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Большеглушицкий район, фонд перераспределения земель в границах бывшего колхоза имени Фурманова, уч. N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 23. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 10.05.2011. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.07.2011.
Таким образом, после заключения в установленном порядке договора аренды между администрацией и ООО "Злак" возникли обязательственные правоотношения по владению и пользованию спорным участком, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке, заключенной по результатам торгов.
Сторонами не оспаривается, что каких-либо препятствий в пользовании земельным участком для ООО "Злак" как со стороны истца, так и других лиц, не установлено.
04.04.2011 администрация письмом N 1274 сообщила истцу о снятии ограничения (аренды) с земельного участка по договору от 21.11.2006, что подтверждается уведомлением от 30.03.2011 N 14/001/2011-453 Росреестра. Данное письмо вручено ответчику 06.04.2011.
Однако истец только 15.07.2011 обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации имеющегося у него договора от 31.05.2010, в регистрации было отказано в связи с государственной регистрацией договора аренды на данный земельный участок с другим лицом, о чем имеется сообщение Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации от 28.07.2011 N 14/008/2011-266.
В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Из смысла названной нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ) является обеспечение восстановления нарушенного права.
Суд кассационной инстанции в постановлении от 07.05.2013 г. в рамках рассмотрения дела N А55-16903/2012 указал, что при заключении в установленном порядке договора аренды публично-правовые отношения по предоставлению земли прекратились, а возникли иные (обязательственные) правоотношения по владению и пользованию спорным участком, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке. В сложившейся ситуации решение арбитражного суда о признании права аренды не может быть исполнено принудительно при наличии зарегистрированного права аренды иного лица на тот же земельный участок.
При таких обстоятельствах, избранный заявителем способ защиты права не обеспечивает его восстановление, поскольку торги и заключенный по его результатам договор аренды с ООО "Злак", не оспорены в установленном законом порядке.
В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", размещенном на сайте Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 21.03.2013, в частности в пункте 4.4 указано, что если арендодатель заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (пункт 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом.
В связи с этим оценка постановления администрации от 31.05.2010 N 652 о заключении нового договора аренды земельного участка с истцом и договора, направленного администрацией в адрес истца может быть осуществлена в рамках иного дела, если таковое будет инициировано заявителем жалобы.
Между тем, истец с заявлением об оспаривании торгов в суд не обращался, основания государственной регистрации права собственности ООО "Злак" - договор аренды от 10.05.2011 г. заключенный между Администрацией и ООО "Злак" в судебном порядке не оспаривал.
Довод истца о возобновлении договора аренды от 21.11.2006 на тех же условиях на неопределенный срок, сделанный на основании применения и толкования статьи 621 ГК РФ, суд апелляционной инстанции считает необоснованным, опровергающимся имеющимися в материалах дела доказательствами.
Согласно ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Из материалов дела усматривается, что истец направил заявление в администрацию о заключении нового договора аренды лишь 24.12.2009 г., то есть после истечения срока действия договора аренды от 21.11.2006 г.
С учетом ст. 431 ГК РФ о толковании договора, исходя из взаимосвязанных положений пунктов 1.1, и 11.3 договора аренды от 21.11.2006 г., срок его действия (срок аренды) истек 21.11.2009. Договор аренды земельного участка не содержит условий о продлении срока действия аренды по истечении срока, на который договор был заключен.
При этом, в пункте 11.3 договора стороны четко и однозначно определили, что право аренды прекращается со дня аннулирования государственной регистрации договора.
В связи с вышеизложенным, истечение срока действия договора аренды, а также прекращении записи в ЕГРП является самостоятельным и достаточным основанием для прекращения арендных правоотношений сторон.
По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Пунктом 5.1 договора аренды от 21.11.2006 г. установлено, что арендатор имеет право на преимущественное право на заключение нового договора арены, известив арендодателя о своих намерениях не позднее, чем за 60 дней до истечения срока договора. Срок договора аренды согласно п. 1.1 договора от 21.11.2006 г. истек 21.11.2009 г. Однако истец обратился в администрацию с заявлением о заключении нового договора только 25.12.2009 г., т.е. после истечения срока договора. В связи с этим доводы истца в апелляционной жалобе о том, что договор аренды от 21.11.2006 г. не устанавливает срока в течение которого арендатор уведомляет арендодателя о желании заключить новый договор, является несостоятельной.
Таким образом, поскольку заявление СПК "Михайловское" о заключении нового договора подано 25.12.2009 г., то есть после истечения срока действия договора, истцом не были соблюдены императивные требования абз. 1 ч. 1 ст. 621 ГК РФ и пункта 5.1 договора о письменном уведомлении арендодателя о желании продлить договор в разумный срок до окончания срока его действия, в связи с этим у истца отсутствует преимущественное право на заключение нового договора.
Кроме этого, как усматривается из материалов дела, истец ненадлежащим образом выполнял обязанности по внесению арендной платы по договору от 21.11.2006 в течение всего срока его действия, что подтверждается актом сверки расчетов, а также решением Арбитражного суда Самарской области от 26.04.2011 по делу N А55-267/2011, которым с СПК "Михайловское" в пользу администрации взыскана задолженность в сумме 104 645 руб. 30 коп. за период с 16.09.2009 по 15.11.2009.
Постановлением кассационной инстанции от 25.04.2013 решение арбитражного суда Самарской области от 29.10.2012 и Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 оставлено без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения. В соответствии со ст. 69 АПК РФ данное решение суда имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.
При таких обстоятельствах, доводы истца в апелляционной жалобе об отсутствии задолженности по договору аренды от 21.11.2006 г. опровергаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 26.04.2011 по делу N А55-267/2011.
Помимо этого оплата произведена платежным поручением от 16.11.2011 г. на основании исполнительного листа по данному делу (т. 3, л.д. 68), а факт перечисления отдельных платежей, с нарушением установленного договором срока подтверждается актом сверки по договору от 21.11.2006 г.
Судом в рамках настоящего дела установлено, что истец производил оплату арендной платы за 2011 год в размере 117 438,15 руб. по договору от 31.05.2010 г. (который не был заключен сторонами), а не по договору от 21.11.2006 г. (т. 1, л.д. 84). Поэтому данный платеж был возвращен ответчиком истцу.
Из платежного поручения N 43 от 08.05.2007 следует, что сумма 67 830 руб. 17 коп. оплачена по договору аренды земельного участка от 06.02.2006 г., заключенного на срок 11 месяцев, а не по договору аренды от 21.11.2006 г. Кроме этого, в платежном поручении N 36 от 23.12.08 г. в назначении платежа указано, что произведена оплата за водные объекты. Платежное поручение N 37 от 09.02.2009 г. относится к оплате по договору аренды от 21.11.2006 г. во исполнение письма-претензии N 98 от 16.01.2009 г.
Таким образом, не имеется достаточных оснований для признания истца субъектом, на которого распространяется пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды, предусмотренное ст. 621 ГК РФ означает преимущество добросовестного арендатора на заключение договора аренды перед другими лицами, но не обязанность арендодателя заключить с арендатором новый договор аренды.
На основании подтверждающих фактов ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды от 21.11.2006 г. СПК "Михайловское" нельзя признать субъектом, на которого распространяется пункт 1 статьи 621 ГК РФ и пункт 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в связи с этим в иске отказано правомерно.
Учитывая изложенное, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы заявителя апелляционной жалобы по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 13.05.2013 по делу N А55-465/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.08.2013 ПО ДЕЛУ N А55-465/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 августа 2013 г. по делу N А55-465/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 августа 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,
с участием в судебном заседании:
от истца - представители Третьяков В.Г. по доверенности от 21.09.2012 и Грахова С.В. по доверенности от 21.09.2012
от ответчика - представитель Прилепкина М.В. по доверенности от 10.01.2013,
от третьего лица ООО "Злак" - представитель Герасимов П.П. по доверенности от 05.03.2013,
от третьего лица Министерства сельского хозяйства и продовольствия Самарской области - представитель Кокшев А.И. по доверенности от 27.03.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании 30 июля 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Михайловское" на решение Арбитражного суда Самарской области от 13 мая 2013 года по делу N А55-465/2013 (судья Рысаева С.Г.) по иску сельскохозяйственного производственного кооператива "Михайловское" (ОГРН 1026303462085), Самарская область, Большеглушицский район, с. Большая Глушица, к Администрации Муниципального района Большеглушицкий Самарской области (ОГРН 1026303462481), Самарская область, Большеглушицский район, с. Большая Глушица,
с участием третьих лиц: общество с ограниченной ответственностью "Злак", Самарская область, Большечерниговский район, с. Августовка, и Министерство сельского хозяйства и продовольствия Самарской области, г. Самара,
о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,
установил:
сельскохозяйственный производственный кооператив "Михайловское" (далее истец, СПК "Михайловское") обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации муниципального района Большеглушицкий Самарской области (далее - ответчик, администрация) о переводе прав и обязанностей арендатора на СПК "Михайловское" по договору аренды земельного участка от 10.05.2011, заключенного между Администрацией муниципального района Большеглушицкий Самарской области и ООО "Злак".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.05.2013 в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. Истец считает, что у него имеется преимущественное право на заключение договора аренды, предусмотренное ст. 621 ГК РФ. Следовательно, имеются основания для удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10 мая 2011 г. заключенного между Администрацией муниципального района Большеглушицкий Самарской области и ООО "Злак".
30.07.2013 представители истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали и просили ее удовлетворить.
Представители ответчика и ООО "Злак" с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзывах, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Министерства сельского хозяйства и продовольствия Самарской области оставил вопрос об удовлетворении апелляционной жалобы на усмотрение суда.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы истца, отзывов ответчика и третьего лица, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 21.11.2006 между администрацией муниципального района Большеглушицкий Самарской области (арендодатель) и СПК "Михайловское" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:14:0000000:0147 для сельскохозяйственного производства, площадью 21 120 321 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, Большеглушицкий район, фонд перераспределения земель в границах бывшего колхоза имени Фурманова, уч. N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 23, сроком действия на 3 года - с 21.11.2006 по 21.11.2009 года.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.11.2006.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
Пунктом 11.3 договора установлено, что право аренды прекращается со дня аннулирования государственной регистрации договора.
В связи с истечением срока действия договора аренды от 21.11.2006 СПК "Михайловское" 25.12.2009 обратился в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды на вышеназванный земельный участок.
31.05.2010 администрацией принято постановление N 652 о заключении с истцом нового договора на тот же земельный участок на срок 10 лет, на основании которого администрацией изготовлен и вручен истцу 16.08.2010 проект договора аренды от 31.05.2010, о чем имеется отметка в журнале регистрации заявлений о предоставлении в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Поскольку истец подписанный договор аренды администрации не вернул, об акцепте не сообщил и государственную регистрацию договора не произвел, администрация 17.02.2011 обратилась в Большеглушицкий отдел Управления Росреестра по Самарской области с заявлением о прекращении записи об аренде земельного участка по договору от 21.11.2006 г. В связи с этим 01.03.2011 произведена государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) аренды.
04.04.2011 администрация письмом N 1274 сообщила истцу о снятии ограничения (аренды) с земельного участка по договору от 21.11.2006. Данное письмо вручено ответчику 06.04.2011, о чем в материалах дела имеется почтовое уведомление.
16.03.2011 администрацией опубликовано сообщение о предстоящем предоставлении в аренду спорного земельного участка в газете "Волжская коммуна" N 86 (27521).
Протоколом заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности муниципального района Большеглушицкий земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 21.04.2011, администрации рекомендовано предоставить на праве аренды спорный земельный участок сроком на 10 лет ООО "Злак", подавшему единственную заявку.
10.05.2011 на основании протокола между администрацией (арендодатель) и ООО "Злак" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:14:0000000:0147 для сельскохозяйственного производства, площадью 21120321 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, Большеглушицкий район, фонд перераспределения земель в границах бывшего колхоза имени Фурманова, уч. N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 23.
Земельный участок передан ООО "Злак" по акту приема-передачи от 10.05.2011. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.07.2011.
15.07.2011 истец обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации имеющегося у него договора от 31.05.2010, однако в регистрации было отказано в связи с государственной регистрацией договора аренды на данный земельный участок с другим лицом, о чем имеется сообщение Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации от 28.07.2011 N 14/008/2011-266.
Истец, полагает, что договор аренды от 21.11.2006 после истечения срока действия был возобновлен сторонами не неопределенный срок, поскольку СПК "Михайловское" продолжало пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя и по акту приема-передачи администрации не возвращен.
Кроме этого, истец указывает, что на основании постановления Администрации муниципального района Большеглушицкий Самарской области N 652 от 31 мая 2010 года между истцом и ответчиком заключен новый договор аренды спорного земельного участка сроком на десять лет, действие которого распространяется на взаимоотношения сторон с 22 ноября 2009 года.
Отказ в государственной регистрации в сообщении Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации от 28.07.2011 N 14/008/2011-266 договора на основании того, что в отношении данного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды ООО "Злак" послужил основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельства дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из материалов дела следует, что заключенный между сторонами договор аренды от 21.11.2006 содержит условие о сроке аренды - с 21.11.2006 по 21.11.2009.
Пунктом 11.3 договора установлено, что право аренды прекращается со дня аннулирования государственной регистрации договора.
Изменения в договор аренды от 21.11.2006 г., и в частности в пункт 11.3 договора, сторонами в установленном законом порядке не вносилось, а также договор аренды в части пункта 11.3 сторонами не оспаривался, недействительным в установленном законом порядке не признавался.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 25.12.2009 г. истец обратился в администрацию муниципального района Большеглушицкий Самарской области с заявлением о заключении нового договора аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:14:0000000:0147 для сельскохозяйственного производства, площадью 21120321 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Большеглушицкий район, фонд перераспределения земель в границах бывшего колхоза имени Фурманова, уч. N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 23, в связи с окончанием срока действия договора от 21.11.2006 г.
31.05.2010 Администрацией принято постановление N 652 о заключении с истцом нового договора на тот же земельный участок на срок 10 лет.
На основании указанного постановления 16.08.2010 Администрация вручила истцу проект договора от 31.05.2010, о чем имеется отметка в журнале регистрации заявлений о предоставлении в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Между тем истец подписанный договор аренды Администрации не вернул, об акцепте не сообщил, регистрацию договора не произвел.
В связи с этим 17.02.2011 Администрация обратилась в Управление Росреестра с заявлением о прекращении записи об аренде земельного участка по договору от 21.11.2006 года, на основании которого 01.03.2011 проведена государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) аренды.
16.03.2011 Администрацией опубликовано сообщение о предстоящем предоставлении в аренду спорного земельного участка в газете "Волжская коммуна" N 86 (27521).
Протоколом заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности муниципального района Большеглушицкий земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 21.04.2011, Администрации рекомендовано предоставить на праве аренды спорный земельный участок сроком на 10 лет ООО "Злак", подавшему единственную заявку.
10.05.2011 на основании указанного протокола Администрацией и ООО "Злак" заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:14:0000000:0147 для сельскохозяйственного производства, площадью 21120321 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Большеглушицкий район, фонд перераспределения земель в границах бывшего колхоза имени Фурманова, уч. N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 23. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 10.05.2011. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.07.2011.
Таким образом, после заключения в установленном порядке договора аренды между администрацией и ООО "Злак" возникли обязательственные правоотношения по владению и пользованию спорным участком, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке, заключенной по результатам торгов.
Сторонами не оспаривается, что каких-либо препятствий в пользовании земельным участком для ООО "Злак" как со стороны истца, так и других лиц, не установлено.
04.04.2011 администрация письмом N 1274 сообщила истцу о снятии ограничения (аренды) с земельного участка по договору от 21.11.2006, что подтверждается уведомлением от 30.03.2011 N 14/001/2011-453 Росреестра. Данное письмо вручено ответчику 06.04.2011.
Однако истец только 15.07.2011 обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации имеющегося у него договора от 31.05.2010, в регистрации было отказано в связи с государственной регистрацией договора аренды на данный земельный участок с другим лицом, о чем имеется сообщение Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации от 28.07.2011 N 14/008/2011-266.
В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Из смысла названной нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ) является обеспечение восстановления нарушенного права.
Суд кассационной инстанции в постановлении от 07.05.2013 г. в рамках рассмотрения дела N А55-16903/2012 указал, что при заключении в установленном порядке договора аренды публично-правовые отношения по предоставлению земли прекратились, а возникли иные (обязательственные) правоотношения по владению и пользованию спорным участком, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке. В сложившейся ситуации решение арбитражного суда о признании права аренды не может быть исполнено принудительно при наличии зарегистрированного права аренды иного лица на тот же земельный участок.
При таких обстоятельствах, избранный заявителем способ защиты права не обеспечивает его восстановление, поскольку торги и заключенный по его результатам договор аренды с ООО "Злак", не оспорены в установленном законом порядке.
В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", размещенном на сайте Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 21.03.2013, в частности в пункте 4.4 указано, что если арендодатель заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (пункт 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом.
В связи с этим оценка постановления администрации от 31.05.2010 N 652 о заключении нового договора аренды земельного участка с истцом и договора, направленного администрацией в адрес истца может быть осуществлена в рамках иного дела, если таковое будет инициировано заявителем жалобы.
Между тем, истец с заявлением об оспаривании торгов в суд не обращался, основания государственной регистрации права собственности ООО "Злак" - договор аренды от 10.05.2011 г. заключенный между Администрацией и ООО "Злак" в судебном порядке не оспаривал.
Довод истца о возобновлении договора аренды от 21.11.2006 на тех же условиях на неопределенный срок, сделанный на основании применения и толкования статьи 621 ГК РФ, суд апелляционной инстанции считает необоснованным, опровергающимся имеющимися в материалах дела доказательствами.
Согласно ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Из материалов дела усматривается, что истец направил заявление в администрацию о заключении нового договора аренды лишь 24.12.2009 г., то есть после истечения срока действия договора аренды от 21.11.2006 г.
С учетом ст. 431 ГК РФ о толковании договора, исходя из взаимосвязанных положений пунктов 1.1, и 11.3 договора аренды от 21.11.2006 г., срок его действия (срок аренды) истек 21.11.2009. Договор аренды земельного участка не содержит условий о продлении срока действия аренды по истечении срока, на который договор был заключен.
При этом, в пункте 11.3 договора стороны четко и однозначно определили, что право аренды прекращается со дня аннулирования государственной регистрации договора.
В связи с вышеизложенным, истечение срока действия договора аренды, а также прекращении записи в ЕГРП является самостоятельным и достаточным основанием для прекращения арендных правоотношений сторон.
По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Пунктом 5.1 договора аренды от 21.11.2006 г. установлено, что арендатор имеет право на преимущественное право на заключение нового договора арены, известив арендодателя о своих намерениях не позднее, чем за 60 дней до истечения срока договора. Срок договора аренды согласно п. 1.1 договора от 21.11.2006 г. истек 21.11.2009 г. Однако истец обратился в администрацию с заявлением о заключении нового договора только 25.12.2009 г., т.е. после истечения срока договора. В связи с этим доводы истца в апелляционной жалобе о том, что договор аренды от 21.11.2006 г. не устанавливает срока в течение которого арендатор уведомляет арендодателя о желании заключить новый договор, является несостоятельной.
Таким образом, поскольку заявление СПК "Михайловское" о заключении нового договора подано 25.12.2009 г., то есть после истечения срока действия договора, истцом не были соблюдены императивные требования абз. 1 ч. 1 ст. 621 ГК РФ и пункта 5.1 договора о письменном уведомлении арендодателя о желании продлить договор в разумный срок до окончания срока его действия, в связи с этим у истца отсутствует преимущественное право на заключение нового договора.
Кроме этого, как усматривается из материалов дела, истец ненадлежащим образом выполнял обязанности по внесению арендной платы по договору от 21.11.2006 в течение всего срока его действия, что подтверждается актом сверки расчетов, а также решением Арбитражного суда Самарской области от 26.04.2011 по делу N А55-267/2011, которым с СПК "Михайловское" в пользу администрации взыскана задолженность в сумме 104 645 руб. 30 коп. за период с 16.09.2009 по 15.11.2009.
Постановлением кассационной инстанции от 25.04.2013 решение арбитражного суда Самарской области от 29.10.2012 и Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 оставлено без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения. В соответствии со ст. 69 АПК РФ данное решение суда имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.
При таких обстоятельствах, доводы истца в апелляционной жалобе об отсутствии задолженности по договору аренды от 21.11.2006 г. опровергаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 26.04.2011 по делу N А55-267/2011.
Помимо этого оплата произведена платежным поручением от 16.11.2011 г. на основании исполнительного листа по данному делу (т. 3, л.д. 68), а факт перечисления отдельных платежей, с нарушением установленного договором срока подтверждается актом сверки по договору от 21.11.2006 г.
Судом в рамках настоящего дела установлено, что истец производил оплату арендной платы за 2011 год в размере 117 438,15 руб. по договору от 31.05.2010 г. (который не был заключен сторонами), а не по договору от 21.11.2006 г. (т. 1, л.д. 84). Поэтому данный платеж был возвращен ответчиком истцу.
Из платежного поручения N 43 от 08.05.2007 следует, что сумма 67 830 руб. 17 коп. оплачена по договору аренды земельного участка от 06.02.2006 г., заключенного на срок 11 месяцев, а не по договору аренды от 21.11.2006 г. Кроме этого, в платежном поручении N 36 от 23.12.08 г. в назначении платежа указано, что произведена оплата за водные объекты. Платежное поручение N 37 от 09.02.2009 г. относится к оплате по договору аренды от 21.11.2006 г. во исполнение письма-претензии N 98 от 16.01.2009 г.
Таким образом, не имеется достаточных оснований для признания истца субъектом, на которого распространяется пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды, предусмотренное ст. 621 ГК РФ означает преимущество добросовестного арендатора на заключение договора аренды перед другими лицами, но не обязанность арендодателя заключить с арендатором новый договор аренды.
На основании подтверждающих фактов ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды от 21.11.2006 г. СПК "Михайловское" нельзя признать субъектом, на которого распространяется пункт 1 статьи 621 ГК РФ и пункт 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в связи с этим в иске отказано правомерно.
Учитывая изложенное, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы заявителя апелляционной жалобы по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 13.05.2013 по делу N А55-465/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)