Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании представителя ответчика - закрытого акционерного общества "Передвижная механизированная колонна - 83" (ОГРН 1021500673952) - Чистякова С.Н. (доверенность от 09.12.2013), в отсутствие представителей истца - администрации местного самоуправления города Владикавказа (ОГРН 1021500578087), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления города Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 15.07.2013 (судья Акимцева С.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2013 (судьи Сулейманов З.М., Казакова Г.В., Сомов Е.Г.) по делу N А61-1238/2013, установил следующее.
Администрация местного самоуправления города Владикавказа (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к закрытому акционерному обществу "Передвижная механизированная колонна - 83" (далее - общество) о взыскании неосновательного обогащения за использование в период с 21.05.2012 по 31.12.2012 земельного участка, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, ул. Кырджалийская, микрорайон 31-32, позиция 38 "б", в размере 537 795 рублей 51 копейки.
Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 15.07.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2013, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что решением арбитражного суда от 29.10.2010 по другому делу (А61-1796/2010) установлены следующие, имеющие преюдициальное значение и для настоящего дела, обстоятельства: площадь земельного участка с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013, предназначенного для жилищного строительства (коттеджи), указанная в его кадастровом плане, отличается от площади, указанной в договоре аренды, координаты отвода названного участка не соответствуют его фактическому месторасположению, возможность использования земельного участка для строительства исключена. Заявление общества о внесении изменений в договор от 19.12.2006 N 28-а аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013 и соглашение от 02.11.2009 о передаче прав и обязанностей по нему, в части изменения площади предоставленного участка с 1,9843 га на 1,6846 га, администрацией по существу не рассмотрено. Пересечение фактических границ земельного участка с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013 с границами ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 15:09:003 16 07:12, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, ул. Кырджалийская, микрорайон 31-32, позиция 38 "а", делает невозможным уточнение границ спорного участка. Участок с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013 необходимо разделить по лицам, которые вложили в приобретение жилья денежные средства. Суд признал, что невозможность использования спорного участка обществом явилась следствием недобросовестного поведения администрации, которая не доказала такое использование в 2012 году. Использование обществом несформированного арендодателем земельного участка нарушит соотношение имущественных интересов сторон и может повлечь для общества значительный ущерб, связанный с невозможностью достижения цели аренды. Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, ссылки администрации на акт обследования участка от 29.07.2013 и уточнение границ земельного участка с выдачей нового кадастрового плана, отклонил.
В кассационной жалобе администрация просит решение от 15.07.2013 и апелляционное постановление от 16.09.2013 отменить, исковые требования удовлетворить. По мнению подателя жалобы, отсутствие регистрации договора аренды от 21.05.2012 N 4231 не освобождает общество от обязанности по оплате фактического пользования земельным участком. Формой платы за землю для ответчика является арендная плата, подлежащая взысканию в порядке применения норм о неосновательном обогащении. В связи с обращением арендатора границы спорного земельного участка были уточнены, выдан новый кадастровый план, препятствий к пользованию участком с 02.09.2010 не имелось.
Администрация письменно заявила ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие ее представителей, которое судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
Отзыв на кассационную жалобу в суд кассационной инстанции не поступил. В судебном заседании представитель ответчика просил жалобу истца отклонить, полагая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение от 15.07.2013 и апелляционное постановление от 16.09.2013 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 02.11.2009 общество с ограниченной ответственностью "Архстрой-Осетия" (далее - ООО "Архстрой-Осетия") передало обществу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка общей площадью 1,9843 га, с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013, находящегося по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, ул. Кырджалийская, микрорайон 31-32, позиция 38 "б" (далее - земельный участок), заключенному ООО "Архстрой-Осетия" с администрацией 19.12.2006 на основании протокола аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка на территории г. Владикавказа от 15.12.2006 N 4, зарегистрированному в установленном порядке 10.06.2008 (л. д. 40-43, 45).
Названное соглашение от 02.11.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка зарегистрировано 10.11.2009 (л. д. 44).
На основании постановления администрации от 18.04.2012 N 588, 21 мая 2012 года администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор N 4231 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 1,9843 га, с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013, находящегося по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, ул. Кырджалийская, микрорайон 31-32, позиция 38 "б" (далее - земельный участок), для использования в целях завершения жилищного строительства коттеджного типа, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору, и являющегося его неотъемлемой частью (приложение N 1, л.д. 7-10, 46).
21.05.2012 сторонами подписан акт приема-передачи спорного участка (л. д. 11).
Срок аренды установлен с 21.05.2012 по 18.04.2015 (пункт 2.1), размер арендной платы за период с 21.05.2012 по 31.12.2012-537 795 рублей 50 копеек (пункт 3.1).
13.02.2013 обществу направлено уведомление о наличии задолженности по арендной плате за земельный участок, которую предложено погасить, а также представить один экземпляр зарегистрированного договора аренды от 21.05.2012 N 4231 (л. д. 14).
Ссылаясь на использование обществом спорного земельного участка без внесения платы за такое пользование, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса и пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
В силу требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, приняв во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 29.10.2010 по делу N А61-1796/2010, суды пришли к выводам о том, что площадь земельного участка с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013, предназначенного для жилищного строительства (коттеджи), указанная в его кадастровом плане, отличается от площади, указанной в договоре аренды (от 19.12.2006 N 28-а), координаты отвода названного участка не соответствуют его фактическому месторасположению, возможность использования земельного участка для строительства исключена. Заявление общества о внесении изменений в договор от 19.12.2006 N 28-а аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013 и соглашение от 02.11.2009 о передаче прав и обязанностей по нему, в части изменения площади предоставленного участка с 1,9843 га на 1,6846 га, администрацией по существу не рассмотрено. Пересечение фактических границ земельного участка с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013 с границами ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 15:09:003 16 07:12, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, ул. Кырджалийская, микрорайон 31-32, позиция 38 "а", делает невозможным уточнение границ спорного участка. Суд признал недоказанным использование спорного участка обществом в 2012 году. Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, ссылки администрации на акт обследования участка от 29.07.2013 и уточнение границ земельного участка с выдачей нового кадастрового плана, отклонил.
Указанные выводы судов сделаны без учета следующих обстоятельств.
Доказательства государственной регистрации договора аренды от 21.05.2012 N 4231 в деле отсутствуют, относимость к этой сделке отметки о государственной регистрации договора аренды, произведенной 01.03.2013, судами не проверена (л. д. 51).
В деле отсутствуют и не исследовались кадастровый паспорт спорного участка, являющийся неотъемлемой частью договора аренды от 21.05.2012 N 4231, договор аренды этого же участка от 19.12.2006 N 28-а, заключенный в установленном законом порядке в качестве арендатора ООО "Архстрой-Осетия", права и обязанности по которому перешли к обществу на основании соглашения от 02.11.2009.
В связи с выводом о незаключенности договора аренды от 21.05.2012 N 4231, суды не установили факт прекращения арендных отношений, возникших из договора аренды от 19.12.2006 N 28-а, не применили разъяснения, содержащиеся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73).
Ссылаясь на бездействие администрации по обращению общества о внесении изменений в договор аренды от 19.12.2006 N 28-а и соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по нему от 02.11.2009, судебные инстанции не проверили принадлежность фактически расположенных на спорном участке коттеджей, на наличие которых указано в этом обращении, не оценили содержащееся в нем же указание на необходимость изменения площади с 1,9843 га до 1,6846 га, отсутствие в деле доказательств возврата обществом спорного участка арендодателю и отказа от продолжения арендных отношений, в связи с невозможностью использования участка по назначению.
Отказывая в удовлетворении иска, суды указали на выявленное кадастровым инженером пересечение границ спорного участка с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013 с границами участка с кадастровым номером 15:09:0031607:12. Однако площадь такого пересечения не установлена, сведения из государственного кадастра недвижимости в отношении названных земельных участков, свидетельствующие о пересечении их границ, не истребованы и не проверены.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Положив в основу судебного акта по настоящему делу решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 29.10.2010 по делу N А61-1796/2010, суды не учли, что ни администрация, ни общество, являющиеся сторонами по настоящему делу, участия в его рассмотрении не принимали, спор касался иного периода. Из этого же судебного акта следует, что границы спорного участка уточнялись по заявлению ООО "Архстрой-Осетия" в 2008, 2009 годах.
Вывод о том, что ООО "Архстрой-Осетия" не получило земельный участок от арендодателя по договору от 19.12.2006 N 28-а, должен был повлечь правовую оценку действий указанного лица по передаче прав и обязанностей по названному договору аренды обществу (соглашение от 02.11.2009), а также установление лица, которому выдавалась (при наличии такого факта) разрешительная документация на строительство коттеджей на спорном участке, и лица, осуществившего (продолжающего осуществлять) такое строительство.
Документы, позволяющие достоверно судить о действительном состоянии спорного земельного участка, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах решение от 15.07.2013 и постановление от 16.09.2013 не могут быть признаны законными, обоснованными и мотивированными (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса).
Пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса определяет, что суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле, с учетом предмета доказывания по нему, ООО "Архстрой-Осетия" и комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 15.07.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2013 по делу N А61-1238/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 16.12.2013 ПО ДЕЛУ N А61-1238/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2013 г. по делу N А61-1238/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании представителя ответчика - закрытого акционерного общества "Передвижная механизированная колонна - 83" (ОГРН 1021500673952) - Чистякова С.Н. (доверенность от 09.12.2013), в отсутствие представителей истца - администрации местного самоуправления города Владикавказа (ОГРН 1021500578087), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления города Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 15.07.2013 (судья Акимцева С.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2013 (судьи Сулейманов З.М., Казакова Г.В., Сомов Е.Г.) по делу N А61-1238/2013, установил следующее.
Администрация местного самоуправления города Владикавказа (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к закрытому акционерному обществу "Передвижная механизированная колонна - 83" (далее - общество) о взыскании неосновательного обогащения за использование в период с 21.05.2012 по 31.12.2012 земельного участка, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, ул. Кырджалийская, микрорайон 31-32, позиция 38 "б", в размере 537 795 рублей 51 копейки.
Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 15.07.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2013, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что решением арбитражного суда от 29.10.2010 по другому делу (А61-1796/2010) установлены следующие, имеющие преюдициальное значение и для настоящего дела, обстоятельства: площадь земельного участка с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013, предназначенного для жилищного строительства (коттеджи), указанная в его кадастровом плане, отличается от площади, указанной в договоре аренды, координаты отвода названного участка не соответствуют его фактическому месторасположению, возможность использования земельного участка для строительства исключена. Заявление общества о внесении изменений в договор от 19.12.2006 N 28-а аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013 и соглашение от 02.11.2009 о передаче прав и обязанностей по нему, в части изменения площади предоставленного участка с 1,9843 га на 1,6846 га, администрацией по существу не рассмотрено. Пересечение фактических границ земельного участка с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013 с границами ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 15:09:003 16 07:12, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, ул. Кырджалийская, микрорайон 31-32, позиция 38 "а", делает невозможным уточнение границ спорного участка. Участок с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013 необходимо разделить по лицам, которые вложили в приобретение жилья денежные средства. Суд признал, что невозможность использования спорного участка обществом явилась следствием недобросовестного поведения администрации, которая не доказала такое использование в 2012 году. Использование обществом несформированного арендодателем земельного участка нарушит соотношение имущественных интересов сторон и может повлечь для общества значительный ущерб, связанный с невозможностью достижения цели аренды. Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, ссылки администрации на акт обследования участка от 29.07.2013 и уточнение границ земельного участка с выдачей нового кадастрового плана, отклонил.
В кассационной жалобе администрация просит решение от 15.07.2013 и апелляционное постановление от 16.09.2013 отменить, исковые требования удовлетворить. По мнению подателя жалобы, отсутствие регистрации договора аренды от 21.05.2012 N 4231 не освобождает общество от обязанности по оплате фактического пользования земельным участком. Формой платы за землю для ответчика является арендная плата, подлежащая взысканию в порядке применения норм о неосновательном обогащении. В связи с обращением арендатора границы спорного земельного участка были уточнены, выдан новый кадастровый план, препятствий к пользованию участком с 02.09.2010 не имелось.
Администрация письменно заявила ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие ее представителей, которое судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
Отзыв на кассационную жалобу в суд кассационной инстанции не поступил. В судебном заседании представитель ответчика просил жалобу истца отклонить, полагая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение от 15.07.2013 и апелляционное постановление от 16.09.2013 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 02.11.2009 общество с ограниченной ответственностью "Архстрой-Осетия" (далее - ООО "Архстрой-Осетия") передало обществу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка общей площадью 1,9843 га, с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013, находящегося по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, ул. Кырджалийская, микрорайон 31-32, позиция 38 "б" (далее - земельный участок), заключенному ООО "Архстрой-Осетия" с администрацией 19.12.2006 на основании протокола аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка на территории г. Владикавказа от 15.12.2006 N 4, зарегистрированному в установленном порядке 10.06.2008 (л. д. 40-43, 45).
Названное соглашение от 02.11.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка зарегистрировано 10.11.2009 (л. д. 44).
На основании постановления администрации от 18.04.2012 N 588, 21 мая 2012 года администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор N 4231 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 1,9843 га, с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013, находящегося по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, ул. Кырджалийская, микрорайон 31-32, позиция 38 "б" (далее - земельный участок), для использования в целях завершения жилищного строительства коттеджного типа, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору, и являющегося его неотъемлемой частью (приложение N 1, л.д. 7-10, 46).
21.05.2012 сторонами подписан акт приема-передачи спорного участка (л. д. 11).
Срок аренды установлен с 21.05.2012 по 18.04.2015 (пункт 2.1), размер арендной платы за период с 21.05.2012 по 31.12.2012-537 795 рублей 50 копеек (пункт 3.1).
13.02.2013 обществу направлено уведомление о наличии задолженности по арендной плате за земельный участок, которую предложено погасить, а также представить один экземпляр зарегистрированного договора аренды от 21.05.2012 N 4231 (л. д. 14).
Ссылаясь на использование обществом спорного земельного участка без внесения платы за такое пользование, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса и пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
В силу требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, приняв во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 29.10.2010 по делу N А61-1796/2010, суды пришли к выводам о том, что площадь земельного участка с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013, предназначенного для жилищного строительства (коттеджи), указанная в его кадастровом плане, отличается от площади, указанной в договоре аренды (от 19.12.2006 N 28-а), координаты отвода названного участка не соответствуют его фактическому месторасположению, возможность использования земельного участка для строительства исключена. Заявление общества о внесении изменений в договор от 19.12.2006 N 28-а аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013 и соглашение от 02.11.2009 о передаче прав и обязанностей по нему, в части изменения площади предоставленного участка с 1,9843 га на 1,6846 га, администрацией по существу не рассмотрено. Пересечение фактических границ земельного участка с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013 с границами ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 15:09:003 16 07:12, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, ул. Кырджалийская, микрорайон 31-32, позиция 38 "а", делает невозможным уточнение границ спорного участка. Суд признал недоказанным использование спорного участка обществом в 2012 году. Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, ссылки администрации на акт обследования участка от 29.07.2013 и уточнение границ земельного участка с выдачей нового кадастрового плана, отклонил.
Указанные выводы судов сделаны без учета следующих обстоятельств.
Доказательства государственной регистрации договора аренды от 21.05.2012 N 4231 в деле отсутствуют, относимость к этой сделке отметки о государственной регистрации договора аренды, произведенной 01.03.2013, судами не проверена (л. д. 51).
В деле отсутствуют и не исследовались кадастровый паспорт спорного участка, являющийся неотъемлемой частью договора аренды от 21.05.2012 N 4231, договор аренды этого же участка от 19.12.2006 N 28-а, заключенный в установленном законом порядке в качестве арендатора ООО "Архстрой-Осетия", права и обязанности по которому перешли к обществу на основании соглашения от 02.11.2009.
В связи с выводом о незаключенности договора аренды от 21.05.2012 N 4231, суды не установили факт прекращения арендных отношений, возникших из договора аренды от 19.12.2006 N 28-а, не применили разъяснения, содержащиеся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73).
Ссылаясь на бездействие администрации по обращению общества о внесении изменений в договор аренды от 19.12.2006 N 28-а и соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по нему от 02.11.2009, судебные инстанции не проверили принадлежность фактически расположенных на спорном участке коттеджей, на наличие которых указано в этом обращении, не оценили содержащееся в нем же указание на необходимость изменения площади с 1,9843 га до 1,6846 га, отсутствие в деле доказательств возврата обществом спорного участка арендодателю и отказа от продолжения арендных отношений, в связи с невозможностью использования участка по назначению.
Отказывая в удовлетворении иска, суды указали на выявленное кадастровым инженером пересечение границ спорного участка с кадастровым номером 15:09:03 16 07:0013 с границами участка с кадастровым номером 15:09:0031607:12. Однако площадь такого пересечения не установлена, сведения из государственного кадастра недвижимости в отношении названных земельных участков, свидетельствующие о пересечении их границ, не истребованы и не проверены.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Положив в основу судебного акта по настоящему делу решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 29.10.2010 по делу N А61-1796/2010, суды не учли, что ни администрация, ни общество, являющиеся сторонами по настоящему делу, участия в его рассмотрении не принимали, спор касался иного периода. Из этого же судебного акта следует, что границы спорного участка уточнялись по заявлению ООО "Архстрой-Осетия" в 2008, 2009 годах.
Вывод о том, что ООО "Архстрой-Осетия" не получило земельный участок от арендодателя по договору от 19.12.2006 N 28-а, должен был повлечь правовую оценку действий указанного лица по передаче прав и обязанностей по названному договору аренды обществу (соглашение от 02.11.2009), а также установление лица, которому выдавалась (при наличии такого факта) разрешительная документация на строительство коттеджей на спорном участке, и лица, осуществившего (продолжающего осуществлять) такое строительство.
Документы, позволяющие достоверно судить о действительном состоянии спорного земельного участка, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах решение от 15.07.2013 и постановление от 16.09.2013 не могут быть признаны законными, обоснованными и мотивированными (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса).
Пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса определяет, что суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле, с учетом предмета доказывания по нему, ООО "Архстрой-Осетия" и комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 15.07.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2013 по делу N А61-1238/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)