Судебные решения, арбитраж
Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,
при участии:
от истца: представителя Олейникова О.В. по доверенности от 27.12.2012,
от ответчика: представителя Щеголева Д.В. по доверенности от 29.11.2012,
от третьего лица: представителя Николаевой З.В. по доверенности от 17.11.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 16 апреля 2013 года по делу N А32-28631/2012
по иску Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт"
при участии третьего лица Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта об изъятии имущества в собственность Российской Федерации,
принятое в составе судьи Шевченко А.Е.,
установил:
первоначально Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АЗС "Завокзальная", в котором просил:
- - изъять для федеральных нужд путем выкупа объект недвижимого имущества - здание операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле ж/д вокзала "Адлер"), принадлежащее на праве собственности ООО "АЗС "Завокзальная", посредствам перечисления со стороны Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта (ГК "Олимпстрой") денежной суммы в размере 1 937 402 руб. 89 коп. на банковский счет ответчика либо перечисления указанной суммы на депозит суда;
- - прекратить право собственности ответчика на указанный объект недвижимости;
- - обязать ответчика освободить объект недвижимого имущества: здание операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле ж/д вокзала "Адлер").
Исковые требования мотивированы тем, что в целях олимпийского строительства распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.04.2012 N 295-р принято решение об изъятии для федеральных нужд путем прекращения права аренды у ООО "АЗС "Завокзальная" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:30 площадью 1 710 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 127, в собственность Российской Федерации путем выкупа расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности обществу.
В целях изъятия объектов недвижимого имущества по заданию департамента независимым оценщиком был подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости изымаемого имущества, сведения которого были положены в проекты соглашений об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
Ввиду того, что ООО "АЗС "Завокзальная" не подписало представленное ему соглашение о выкупе здания АЗС, департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2012 произведена процессуальная замена ответчика с ООО "АЗС "Завокзальная" на общество с ограниченной ответственностью "Лукойл-Югнефтепродукт" (далее - ООО "Лукойл-ЮНП", ответчик).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2013 в удовлетворении заявленного иска отказано в полном объеме.
Судебный акт мотивирован тем, что спорная изымаемая автозаправочная станция состоит из одноэтажного здания операторской и АЗС лит. А и иных правомерно возведенных объектов недвижимого имущества и сооружений (таблица 7.2 отчета N О-12-013/1). По своей природе комплекс АЗС как объект недвижимости является сложной вещью (статья 134 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отдельные объекты этого имущества относятся к комплексу АЗС, составляют в совокупности одну вещь и являются единым объектом гражданских прав. Здания и сооружения автозаправочной станции, указанные в отчете N О-12-013/1, входят в состав комплекса АЗС, технологически связаны между собой и используются совместно по общему назначению, в связи с чем являются единым объектом гражданских прав. Однако стоимость названных сооружений не включена в выкупную стоимость АЗС.
Кроме того, между истцом и ответчиком не заключалось соглашение в связи с изъятием права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:30 площадью 1710 кв. м, на котором расположено здание операторской и АЗС лит. "А", в связи с недействительностью (ничтожностью) соответствующего договора аренды. Однако, в силу положений части 23.4 статьи 15 Федерального закона Российской Федерации от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ), ответчик имеет право на предоставление компенсации за изъятие земельного участка, рассчитанной исходя из площади земельного участка, необходимой для использования принадлежащего ему здания.
Суд указал, что департамент не предпринял предусмотренных законом действий по оценке убытков ответчика, причиненных неизбежным изъятием у него вместе с объектами недвижимости необходимого для их эксплуатации земельного участка, в связи с чем ответчик не получит достаточной компенсации, что противоречит части 23.4 статьи 15 Закона N 310-ФЗ, регулирующей процедуру изъятия у него объектов недвижимости.
Суд пришел к выводу о несоответствии подготовленного истцом проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием объектов недвижимого имущества, требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона N 310-ФЗ, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска.
Со ссылкой на положения пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд указал, что требование о прекращении права собственности ответчика на здание операторской и АЗС является ненадлежащим способом защиты права.
С принятым судебным актом не согласился департамент, в порядке, предусмотренном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, заявленный иск удовлетворить.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд первой инстанции не учел, что в размер компенсации при изъятии объектов недвижимого имущества для целей олимпийского строительства включается только рыночная стоимость легально существующих объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, причиняемых при изъятии имущества;
- - суд не учел, что требование об изъятии земельного участка, на котором расположено здание операторской и АЗС, было предметом судебного рассмотрения в рамках судебного дела N А32-30249/2012. Ввиду того, что договор аренды, на основании которого ООО "Лукойл-ЮНП" был предоставлен земельный участок, является недействительным, рассчитать размер убытков общества исходя из минимальной площади земельного участка, необходимого для использования АЗС, можно будет только после вступления решения арбитражного суда по указанному делу в законную силу;
- - если суд пришел к выводу об отсутствии в соглашении об изъятии объекта недвижимого имущества для государственных нужд условия о компенсации убытков за изъятие незарегистрированного земельного участка, используемого под АЗС, то он был наделен правом принять решение об изъятии объекта недвижимого имущества с включением компенсации за земельный участок.
В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленный иск удовлетворить, представил пояснения, касающиеся порядка расчета размера убытков, подлежащих компенсации ответчику.
Представитель ГК "Олимпстрой" поддержал правовую позицию представителя департамента.
Представитель ООО "Лукойл-ЮНП" с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в представленном отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 24.07.2013 был объявлен перерыв до 31.07.2013. После перерыва рассмотрение апелляционной жалобы было продолжено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "АЗС "Завокзальная" на праве собственности принадлежало здание операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле ж/д вокзала "Адлер"), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.09.2006 и выпиской из ЕГРП N 50/241/2012-348 от 03.07.2012 (т. 3 л.д. 28, т. 1 л.д. 14).
Указанный объект недвижимого имущества располагается на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402013:30 (т. 2 л.д. 223-226).
13.04.2012 главой администрации (губернатором) Краснодарского края принято распоряжение N 295-р "Об изъятии земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения" (т. 1 л.д. 10).
Согласно пункту 1 указанного распоряжения земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:30 площадью 1 710 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Ленина 127, подлежит изъятию путем прекращения права аренды, а иные объекты недвижимости, расположенные на нем, подлежат изъятию в собственность Российской Федерации путем выкупа в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Совмещенная (автомобильная и железная) дорога Адлер - горноклиматический курорт "Альпика-Сервис" со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи - Адлер - Веселое (проектные и изыскательские работы, строительство)".
В адрес ООО "АЗС "Завокзальная" было направлено уведомление N 81-4182/12-05 от 19.04.2012 об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества (т. 1 л.д. 11-13).
В связи с предстоящим изъятием указанных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийского объекта федерального значения, департаментом был подготовлен проект соглашения, который был получен ответчиком 17.08.2012.
Согласно данному проекту соглашения ООО "АЗС "Завокзальная" принимало на себя обязательство по передаче здания операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле ж/д вокзала "Адлер"), в собственность Российской Федерации, а департамент обязывался принять данное имущество в федеральную собственность. ГК "Олимпстрой" обязывалось перечислить на банковский счет ООО "АЗС "Завокзальная" 1 797 643 руб. рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и 139 759 руб. 89 коп. убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием объекта недвижимого имущества.
В связи с незаключением данного соглашения истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО "АЗС "Завокзальная" было реорганизовано путем присоединения к ООО "Лукойл-ЮНП" (т. 3 л.д. 2-14).
Данное обстоятельство явилось основанием для проведения судом процессуальной замены ответчика по делу, а также основанием для осуществления ООО "Лукойл-ЮНП" государственной регистрации права собственности за собой на здание операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле ж/д вокзала "Адлер") (т. 3 л.д. 27).
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Закона N 310-ФЗ в период с 01 января 2008 года до 01 января 2014 года на территории Краснодарского края допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов.
В пункте 6 вышеназванной статьи Закона N 310-ФЗ указано, что Российская Федерация передала Краснодарскому краю осуществление в период с 01 января 2008 года до 01 января 2014 года полномочия по изъятию земельных участков для федеральных нужд, в том числе подготовку и принятие решений об изъятии земельных участков в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, уведомление об этом лиц, у которых изымаются участки, подготовку и заключение соглашения в связи с изъятием земельных участков в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, обращение в суд с иском об изъятии земельных участков для названных целей.
Пунктом 1.1 постановления главы администрации Краснодарского края от 05.06.2008 N 497 уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по реализации полномочий Краснодарского края и Российской Федерации, переданных Краснодарскому краю, по подготовке XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и развитию города Сочи как горноклиматического курорта Краснодарского края, определен Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года.
Таким образом, департамент является надлежащим истцом по настоящему иску.
В силу статьи 15 Закона N 310-ФЗ изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества производится в следующем порядке: о принятом решении - об изъятии земельного участка и (или) ином объекте недвижимого имущества землепользователь (арендатор) уведомляется в течение семи дней со дня принятия указанного решения (пункт 8); для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества после принятия решения об изъятии администрация совместно с корпорацией "Олимпстрой" заключает договор с оценщиком на проведение оценки земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и убытков, причиненных таких изъятием (пункт 21); администрация в течение 20 дней со дня получения отчета об оценке осуществляет подготовку проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и обеспечивает возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки (пункт 24); после чего заключается соглашение, содержащее в том числе условия о выкупной цене земельного участка и (или) иного объекта недвижимости, размере убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием (пункт 25).
В соответствии с пунктом 31 статьи 15 Закона N 310-ФЗ в случае, если соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов, не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, администрация Краснодарского края или орган местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи обращается в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, о прекращении соответствующих прав лиц, являющихся собственниками земельных участков, предназначенных для размещения олимпийских объектов федерального значения, и лиц, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предназначенные для размещения олимпийских объектов федерального значения земельные участки предоставлены на праве аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, а также прав на расположенные на них объекты недвижимого имущества и об освобождении указанных объектов недвижимого имущества.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что приведенные нормы Закона N 310-ФЗ не содержат в себе императивных предписаний о том, что соглашение об изъятии объектов недвижимого имущества в обязательном порядке должно касаться как земельного участка, так и зданий (строений, сооружений), расположенных на данном земельном участке. Нормы закона не устанавливают запрет на заключение департаментом самостоятельных соглашений, касающихся изъятия земельного участка и касающихся изъятия расположенных на данном земельном участке объектов недвижимого имущества.
В рамках судебного дела N А32-23444/2012 арбитражными судами был установлен факт ничтожности договора от 09.02.2006 и дополнительных соглашений к нему аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:30 площадью 1 710 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Ленина 127, по которому в качестве арендатора выступал правопредшественник ООО "Лукойл-ЮНП" - ООО "АЗС "Завокзальная".
Вместе с тем, согласно пункту 23.4 статьи 15 Закона N 310-ФЗ при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и на котором расположено здание или сооружение, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанного земельного участка правообладателю (правообладателям) расположенных на этом земельном участке здания или сооружения, определяется в порядке, установленном Законом N 310-ФЗ для определения убытков, причиняемых арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких здания или сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость указанного земельного участка не определяется и не возмещается.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что ООО "Лукойл-ЮНП" как собственник здания АЗС, располагающегося на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402013:30, праве претендовать на выплату ему компенсации за изымаемый земельный участок площадью, необходимой для эксплуатации здания АЗС.
В рамках судебного дела N А32-30249/2012 департамент первоначально заявил требование к ООО "АЗС "Завокзальная" (правопредшественнику ООО "Лукойл-ЮНП") об изъятии для федеральных нужд путем прекращения права аренды общества земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:30, площадью 1710 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 127, посредством перечисления со стороны ГК "Олимпстрой" денежной суммы в размере 34 930 269 руб. на банковский счет общества либо в депозит суда и обязании Управления Росреестра по Краснодарскому краю (далее - Росреестр) произвести государственную регистрацию прекращения права аренды общества на спорный земельный участок.
Однако в ходе рассмотрения дела департамент изменил предмет исковых требований и просил обязать Росреестр произвести государственную регистрацию прекращения права аренды ООО "Лукойл-ЮНП" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:30, площадью 1710 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 127, ссылаясь на то, что договор аренды от 09.02.2006 является ничтожным.
В удовлетворении данного требования постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2013 департаменту было отказано.
Таким образом, в настоящий момент вопрос о выплате компенсации ООО "Лукойл-ЮНП" за изъятие земельного участка, занятого объектом недвижимого имущества, по существу разрешен не был.
Арбитражный суд не наделен компетенций по формированию объема исковых требований. В рамках настоящего дела требование об изъятии для федеральных нужд земельного участка, занятого зданием АЗС, принадлежащего на праве собственности ООО "Лукойл-ЮНП", департаментом не заявлялось, со встречным иском о взыскании компенсации за изъятие земельного участка ООО "Лукойл-ЮНП" также не обращалось.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что неурегулированность вопроса о выплате ООО "Лукойл-ЮНП" компенсации за изъятие земельного участка, занятого объектом недвижимости, сама по себе не может являться препятствием для разрешения вопроса о наличии правовых оснований для изъятия для федеральных нужд здания АЗС. При этом возможность для разрешения вопроса о выплате ООО "Лукойл-ЮНП" компенсации за изъятие земельного участка в настоящее время не утрачена. Данный вопрос может быть решен как во внесудебном порядке путем заключения соответствующего соглашения, так и в порядке искового судопроизводства, в том числе по иску ООО "Лукойл-ЮНП" о взыскании указанной выше компенсации.
В связи с этим, вывод суд первой инстанции об отсутствии оснований для изъятия здания АЗС для федеральных нужд до разрешения вопроса о выплате компенсации ООО "Лукойл-ЮНП" за изымаемый земельный участок, является необоснованным.
Вывод суда первой инстанции о том, что департаментом неправильно была определена выкупная стоимость объекта недвижимого имущества, ввиду того, что здание операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м совместно с иными строениями и сооружениями автозаправочной станции, технологически связанными между собой и используемые по общему назначению, фактически образуют единый имущественный комплекс АЗС (являются единым объектом гражданских прав), однако стоимость названных сооружений не включена в выкупную стоимость АЗС, основан на неправильном толковании положений Закона N 310-ФЗ.
Согласно пунктам 25, 26 статьи 15 Закона N 310-ФЗ соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов, должно содержать:
- 1) выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества находятся в частной собственности;
- 2) размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием.
Выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, предусмотренные указанным в части 25 настоящей статьи соглашением, не могут превышать размеры, определенные в отчете об указанной в части 21 настоящей статьи оценке.
Из указанных норм права следует, что ООО "Лукойл-ЮНП" вправе претендовать на получение выкупной стоимости в отношении только тех зданий (строений, сооружений), которые находятся в его собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Из материалов дела следует, что ООО "Лукойл-ЮНП" является собственником только здания операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле ж/д вокзала "Адлер").
Право собственности на иные объекты недвижимого имущества, располагающиеся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402013:30, у ответчика отсутствует. Доказательства того, что право собственности ООО "Лукойл-ЮНП" на все строения и сооружения АЗС в установленном законом порядке было зарегистрировано как на имущественный комплекс (предприятие), в материалы дела не представлены.
По заданию администрации Краснодарского края и департамента ООО "Юг-Регион-Оценка" был подготовлен отчет N О-12-013/1, согласно которому рыночная стоимость здания операторской лит. "А" общей площадью 121,3 кв. м составила 1 523 526 руб. без учета НДС (а с учетом НДС - 1 797 643 руб.) (т. 2 л.д. 5-335).
В соответствии со статьей 12 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Ответчик не представил каких-либо доводов о несоответствии выполненного ООО "Юг-Регион-Оценка" отчета об оценке N О-12-013/1 от 29.06.2012 требованиям законодательства. О назначении экспертизы отчета в порядке статьи 17.1 Закона об оценке обществом ходатайства не заявлены.
В соответствии с вышеуказанной нормой, под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
- соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
- подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
По смыслу приведенных норм Закона об оценке, при отсутствии очевидного несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки, иным нормативно установленным правилам ее осуществления, отчет презюмируется достоверным.
Доказыванию в суде первой инстанции подлежала, прежде всего, недостоверность отчета указанного оценщика. Однако ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал недостоверность отчета, выполненного в отношении спорного здания оценочной компанией, а также нарушение названным оценщиком Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации N 254, 255, 256 от 20 июля 2007 года.
Кроме того, в материалы дела истцом представлены выполненные экспертным советом Российского общества оценщиков заключение от 04.07.2012 N 2065-Р1 и НП "Межрегиональный союз оценщиков" заключение N 141/57-12 от 29.06.2012, согласно которым отчет ООО "Юг-Регион-Оценка" N О-12-013/1 соответствует требованиям закона, федеральных стандартов оценки, а также выполнен в соответствии с Методическими рекомендациями по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения. Проверенный СРО отчет оценщика рекомендован как соответствующий статье 12 Закон об оценке (т. 1 л.д. 57-90).
ООО "Лукойл-ЮНП" также может претендовать на возмещение ему убытков, вызванных изъятием объекта недвижимого имущества.
Согласно отчету ООО "Юг-Регион-Оценка" N О-12-013/1 размер убытков, подлежащих возмещению ООО "Лукойл-ЮНП", составил 465 145 руб.
Вместе с тем, при определении окончательной величины убытков, подлежащих компенсации ООО "Лукойл-ЮНП", департамент обоснованно внес коррективы, определив их в сумме 139 759 руб. 89 коп.
Из отчета об оценке ООО "Юг-Регион-Оценка" N О-12-013/1 следует, что при определении величины убытков оценщик в основу своего расчета положил общую площадь объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности ООО "Лукойл-ЮНП", в том числе за расчетную площадь оценщиком была взята и площадь навеса лит. "Г" в размере 299,85 кв. м.
Вместе с тем, в материалы дела не представлены доказательства того, что навес лит. "Г" является объектом недвижимого имущества, а также доказательства того, что право собственности на данное имущество было зарегистрировано в ЕГРП за ООО "Лукойл-ЮНП".
В связи с отсутствием у ООО "Лукойл-ЮНП" правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на навес лит. "Г" департамент обоснованно из расчета убытков исключил его площадь 299,85 кв. м, учтя только площадь 121,3 кв. м зарегистрированного здания операторской и АЗС.
При таких обстоятельствах, размер подлежащих компенсации ООО "Лукойл-ЮНП" убытков составил 139 759 руб. 89 коп. (без НДС) и включает в себя следующие показатели:
- - затраты на перебазирование движимого имущества в размере 26 521 руб. 53 коп. На основании отчета об оценке N О-12-013/1 (стр. 185, 190 отчета об оценке) средние затраты на переезд составляют 129 руб. на 1 квадратный метр площади. Площадь, с которой перебазируют имущество правообладателя, в отчете указана в размере 421,15 кв. м (здание операторской и АЗС лит. "А" - 121,3 кв. м + навес лит. "Г" - 299,85 кв. м). В связи с отсутствием у ответчика правоустанавливающих документов на навес лит. "Г", из указанного расчета подлежит исключению площадь в размере 299,85 кв. м. При перебазировании движимого имущества учитывается вначале переезд на временный склад, а затем переезд на постоянное место хранения и размещения движимого имущества, поэтому полученный результат умножается на 2 (расчет на перебазирование движимого имущества осуществляется следующим образом: 129 руб. х 121,3 кв. м х 2 = 31295,4-18% НДС = 26 521 руб. 53 коп.);
- - затраты на аренду собственником склада для временного хранения движимого имущества (стр. 190 отчета) в размере 98 238 руб. 36 копеек. На основании отчета об оценке N О-12-013/1 (стр. 190 отчета об оценке) площадь складского помещения, необходимого для хранения движимого имущества составляет 421,15 кв. м х 0,25 = 105,3 кв. м. В связи с отсутствием у ООО "Лукойл-ЮНП" правоустанавливающих документов на навес лит. "Г", из указанного расчета подлежит исключению площадь в размере 299,85 кв. м, поэтому площадь необходимого складского помещения составляет 121,3 кв. м х 0,25 = 30,33 кв. м. Месячные затраты на аренду 1 кв. м складского помещения составляют 294 руб. Длительность периода аренды для хранения движимого имущества составляет 13 месяцев (12 месяцев - строительство новой АЗС и 1 месяц - период государственной регистрации права собственности на вновь возведенный объект).
- С учетом изложенного, расчет затрат на аренду собственником склада для временного хранения движимого имущества осуществляется следующим образом: (121,3 кв. м х 0,25) х 294-8917,02 х 13 = 115921,26-18% НДС = 98 238 руб. 36 коп.;
- - сборы на государственную регистрацию - 15 000 руб., так как изымается один зарегистрированный объект недвижимости - здание операторской и АЗС.
ООО "Лукойл-ЮНП" не представлен контррасчет величины подлежащих компенсации ему убытков, ответчиком также не оспорена правильность методики определения величины убытков, использованная независимым оценщиком, а в последующем и департаментом.
С учетом изложенного, в связи с изъятием для федеральных нужд здания операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле ж/д вокзала "Адлер"), ООО "Лукойл-ЮНП" подлежат выплате 1 937 402 руб. 89 коп. (1 797 643 руб. рыночная стоимость изымаемого здания и 139 759 руб. 89 коп. компенсации убытков, вызванных изъятием здания).
Суд апелляционной инстанции отмечает, что изъятие объекта недвижимого имущества для федеральных нужд является основанием для прекращения прав в отношении данного имущества у его правообладателя. В связи с этим, департамент одновременно с заявлением требования об изъятии имущества вправе требовать констатации судом факта прекращения у ООО "Лукойл-ЮНП" права собственности на данное имущество, что своевременно позволит внести необходимые изменения в сведения ЕГРП в отношении данного имущества.
Ввиду того, что изъятое имущество поступает в собственность Российской Федерации, департамент вправе требовать от ответчика освобождения объекта недвижимости от движимого имущества ООО "Лукойл-ЮНП".
При вынесении решения по делу суд неправильно применил выше указанные нормы действующего законодательства, что является основанием для отмены судебного акта и для принятия по делу нового решения, которым заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на ООО "Лукойл-ЮНП".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 апреля 2013 года по делу N А32-28631/2012 отменить, принять новое решение.
Изъять для федеральных нужд путем выкупа здание операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, лит. "А", расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле железнодорожного вокзала "Адлер"), принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" (ИНН 2309051942, ОГРН 1022301424254), посредствам перечисления Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта денежной суммы в размере 1 937 402 руб. 89 коп. на банковский счет общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт".
Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" (ИНН 2309051942, ОГРН 1022301424254) на здание операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, лит. "А", расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле железнодорожного вокзала "Адлер").
Обязать общество с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" (ИНН 2309051942, ОГРН 1022301424254) освободить здание операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, лит. "А", расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле железнодорожного вокзала "Адлер").
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" (ИНН 2309051942, ОГРН 1022301424254) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.08.2013 N 15АП-7220/2013 ПО ДЕЛУ N А32-28631/2012
Разделы:Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2013 г. N 15АП-7220/2013
Дело N А32-28631/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,
при участии:
от истца: представителя Олейникова О.В. по доверенности от 27.12.2012,
от ответчика: представителя Щеголева Д.В. по доверенности от 29.11.2012,
от третьего лица: представителя Николаевой З.В. по доверенности от 17.11.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 16 апреля 2013 года по делу N А32-28631/2012
по иску Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт"
при участии третьего лица Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта об изъятии имущества в собственность Российской Федерации,
принятое в составе судьи Шевченко А.Е.,
установил:
первоначально Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АЗС "Завокзальная", в котором просил:
- - изъять для федеральных нужд путем выкупа объект недвижимого имущества - здание операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле ж/д вокзала "Адлер"), принадлежащее на праве собственности ООО "АЗС "Завокзальная", посредствам перечисления со стороны Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта (ГК "Олимпстрой") денежной суммы в размере 1 937 402 руб. 89 коп. на банковский счет ответчика либо перечисления указанной суммы на депозит суда;
- - прекратить право собственности ответчика на указанный объект недвижимости;
- - обязать ответчика освободить объект недвижимого имущества: здание операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле ж/д вокзала "Адлер").
Исковые требования мотивированы тем, что в целях олимпийского строительства распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.04.2012 N 295-р принято решение об изъятии для федеральных нужд путем прекращения права аренды у ООО "АЗС "Завокзальная" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:30 площадью 1 710 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 127, в собственность Российской Федерации путем выкупа расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности обществу.
В целях изъятия объектов недвижимого имущества по заданию департамента независимым оценщиком был подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости изымаемого имущества, сведения которого были положены в проекты соглашений об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
Ввиду того, что ООО "АЗС "Завокзальная" не подписало представленное ему соглашение о выкупе здания АЗС, департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2012 произведена процессуальная замена ответчика с ООО "АЗС "Завокзальная" на общество с ограниченной ответственностью "Лукойл-Югнефтепродукт" (далее - ООО "Лукойл-ЮНП", ответчик).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2013 в удовлетворении заявленного иска отказано в полном объеме.
Судебный акт мотивирован тем, что спорная изымаемая автозаправочная станция состоит из одноэтажного здания операторской и АЗС лит. А и иных правомерно возведенных объектов недвижимого имущества и сооружений (таблица 7.2 отчета N О-12-013/1). По своей природе комплекс АЗС как объект недвижимости является сложной вещью (статья 134 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отдельные объекты этого имущества относятся к комплексу АЗС, составляют в совокупности одну вещь и являются единым объектом гражданских прав. Здания и сооружения автозаправочной станции, указанные в отчете N О-12-013/1, входят в состав комплекса АЗС, технологически связаны между собой и используются совместно по общему назначению, в связи с чем являются единым объектом гражданских прав. Однако стоимость названных сооружений не включена в выкупную стоимость АЗС.
Кроме того, между истцом и ответчиком не заключалось соглашение в связи с изъятием права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:30 площадью 1710 кв. м, на котором расположено здание операторской и АЗС лит. "А", в связи с недействительностью (ничтожностью) соответствующего договора аренды. Однако, в силу положений части 23.4 статьи 15 Федерального закона Российской Федерации от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ), ответчик имеет право на предоставление компенсации за изъятие земельного участка, рассчитанной исходя из площади земельного участка, необходимой для использования принадлежащего ему здания.
Суд указал, что департамент не предпринял предусмотренных законом действий по оценке убытков ответчика, причиненных неизбежным изъятием у него вместе с объектами недвижимости необходимого для их эксплуатации земельного участка, в связи с чем ответчик не получит достаточной компенсации, что противоречит части 23.4 статьи 15 Закона N 310-ФЗ, регулирующей процедуру изъятия у него объектов недвижимости.
Суд пришел к выводу о несоответствии подготовленного истцом проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием объектов недвижимого имущества, требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона N 310-ФЗ, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска.
Со ссылкой на положения пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд указал, что требование о прекращении права собственности ответчика на здание операторской и АЗС является ненадлежащим способом защиты права.
С принятым судебным актом не согласился департамент, в порядке, предусмотренном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, заявленный иск удовлетворить.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд первой инстанции не учел, что в размер компенсации при изъятии объектов недвижимого имущества для целей олимпийского строительства включается только рыночная стоимость легально существующих объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, причиняемых при изъятии имущества;
- - суд не учел, что требование об изъятии земельного участка, на котором расположено здание операторской и АЗС, было предметом судебного рассмотрения в рамках судебного дела N А32-30249/2012. Ввиду того, что договор аренды, на основании которого ООО "Лукойл-ЮНП" был предоставлен земельный участок, является недействительным, рассчитать размер убытков общества исходя из минимальной площади земельного участка, необходимого для использования АЗС, можно будет только после вступления решения арбитражного суда по указанному делу в законную силу;
- - если суд пришел к выводу об отсутствии в соглашении об изъятии объекта недвижимого имущества для государственных нужд условия о компенсации убытков за изъятие незарегистрированного земельного участка, используемого под АЗС, то он был наделен правом принять решение об изъятии объекта недвижимого имущества с включением компенсации за земельный участок.
В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленный иск удовлетворить, представил пояснения, касающиеся порядка расчета размера убытков, подлежащих компенсации ответчику.
Представитель ГК "Олимпстрой" поддержал правовую позицию представителя департамента.
Представитель ООО "Лукойл-ЮНП" с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в представленном отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 24.07.2013 был объявлен перерыв до 31.07.2013. После перерыва рассмотрение апелляционной жалобы было продолжено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "АЗС "Завокзальная" на праве собственности принадлежало здание операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле ж/д вокзала "Адлер"), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.09.2006 и выпиской из ЕГРП N 50/241/2012-348 от 03.07.2012 (т. 3 л.д. 28, т. 1 л.д. 14).
Указанный объект недвижимого имущества располагается на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402013:30 (т. 2 л.д. 223-226).
13.04.2012 главой администрации (губернатором) Краснодарского края принято распоряжение N 295-р "Об изъятии земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения" (т. 1 л.д. 10).
Согласно пункту 1 указанного распоряжения земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:30 площадью 1 710 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Ленина 127, подлежит изъятию путем прекращения права аренды, а иные объекты недвижимости, расположенные на нем, подлежат изъятию в собственность Российской Федерации путем выкупа в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Совмещенная (автомобильная и железная) дорога Адлер - горноклиматический курорт "Альпика-Сервис" со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи - Адлер - Веселое (проектные и изыскательские работы, строительство)".
В адрес ООО "АЗС "Завокзальная" было направлено уведомление N 81-4182/12-05 от 19.04.2012 об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества (т. 1 л.д. 11-13).
В связи с предстоящим изъятием указанных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийского объекта федерального значения, департаментом был подготовлен проект соглашения, который был получен ответчиком 17.08.2012.
Согласно данному проекту соглашения ООО "АЗС "Завокзальная" принимало на себя обязательство по передаче здания операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле ж/д вокзала "Адлер"), в собственность Российской Федерации, а департамент обязывался принять данное имущество в федеральную собственность. ГК "Олимпстрой" обязывалось перечислить на банковский счет ООО "АЗС "Завокзальная" 1 797 643 руб. рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и 139 759 руб. 89 коп. убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием объекта недвижимого имущества.
В связи с незаключением данного соглашения истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО "АЗС "Завокзальная" было реорганизовано путем присоединения к ООО "Лукойл-ЮНП" (т. 3 л.д. 2-14).
Данное обстоятельство явилось основанием для проведения судом процессуальной замены ответчика по делу, а также основанием для осуществления ООО "Лукойл-ЮНП" государственной регистрации права собственности за собой на здание операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле ж/д вокзала "Адлер") (т. 3 л.д. 27).
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Закона N 310-ФЗ в период с 01 января 2008 года до 01 января 2014 года на территории Краснодарского края допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов.
В пункте 6 вышеназванной статьи Закона N 310-ФЗ указано, что Российская Федерация передала Краснодарскому краю осуществление в период с 01 января 2008 года до 01 января 2014 года полномочия по изъятию земельных участков для федеральных нужд, в том числе подготовку и принятие решений об изъятии земельных участков в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, уведомление об этом лиц, у которых изымаются участки, подготовку и заключение соглашения в связи с изъятием земельных участков в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, обращение в суд с иском об изъятии земельных участков для названных целей.
Пунктом 1.1 постановления главы администрации Краснодарского края от 05.06.2008 N 497 уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по реализации полномочий Краснодарского края и Российской Федерации, переданных Краснодарскому краю, по подготовке XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и развитию города Сочи как горноклиматического курорта Краснодарского края, определен Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года.
Таким образом, департамент является надлежащим истцом по настоящему иску.
В силу статьи 15 Закона N 310-ФЗ изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества производится в следующем порядке: о принятом решении - об изъятии земельного участка и (или) ином объекте недвижимого имущества землепользователь (арендатор) уведомляется в течение семи дней со дня принятия указанного решения (пункт 8); для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества после принятия решения об изъятии администрация совместно с корпорацией "Олимпстрой" заключает договор с оценщиком на проведение оценки земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и убытков, причиненных таких изъятием (пункт 21); администрация в течение 20 дней со дня получения отчета об оценке осуществляет подготовку проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и обеспечивает возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки (пункт 24); после чего заключается соглашение, содержащее в том числе условия о выкупной цене земельного участка и (или) иного объекта недвижимости, размере убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием (пункт 25).
В соответствии с пунктом 31 статьи 15 Закона N 310-ФЗ в случае, если соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов, не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, администрация Краснодарского края или орган местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи обращается в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, о прекращении соответствующих прав лиц, являющихся собственниками земельных участков, предназначенных для размещения олимпийских объектов федерального значения, и лиц, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предназначенные для размещения олимпийских объектов федерального значения земельные участки предоставлены на праве аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, а также прав на расположенные на них объекты недвижимого имущества и об освобождении указанных объектов недвижимого имущества.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что приведенные нормы Закона N 310-ФЗ не содержат в себе императивных предписаний о том, что соглашение об изъятии объектов недвижимого имущества в обязательном порядке должно касаться как земельного участка, так и зданий (строений, сооружений), расположенных на данном земельном участке. Нормы закона не устанавливают запрет на заключение департаментом самостоятельных соглашений, касающихся изъятия земельного участка и касающихся изъятия расположенных на данном земельном участке объектов недвижимого имущества.
В рамках судебного дела N А32-23444/2012 арбитражными судами был установлен факт ничтожности договора от 09.02.2006 и дополнительных соглашений к нему аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:30 площадью 1 710 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Ленина 127, по которому в качестве арендатора выступал правопредшественник ООО "Лукойл-ЮНП" - ООО "АЗС "Завокзальная".
Вместе с тем, согласно пункту 23.4 статьи 15 Закона N 310-ФЗ при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и на котором расположено здание или сооружение, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанного земельного участка правообладателю (правообладателям) расположенных на этом земельном участке здания или сооружения, определяется в порядке, установленном Законом N 310-ФЗ для определения убытков, причиняемых арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких здания или сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость указанного земельного участка не определяется и не возмещается.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что ООО "Лукойл-ЮНП" как собственник здания АЗС, располагающегося на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402013:30, праве претендовать на выплату ему компенсации за изымаемый земельный участок площадью, необходимой для эксплуатации здания АЗС.
В рамках судебного дела N А32-30249/2012 департамент первоначально заявил требование к ООО "АЗС "Завокзальная" (правопредшественнику ООО "Лукойл-ЮНП") об изъятии для федеральных нужд путем прекращения права аренды общества земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:30, площадью 1710 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 127, посредством перечисления со стороны ГК "Олимпстрой" денежной суммы в размере 34 930 269 руб. на банковский счет общества либо в депозит суда и обязании Управления Росреестра по Краснодарскому краю (далее - Росреестр) произвести государственную регистрацию прекращения права аренды общества на спорный земельный участок.
Однако в ходе рассмотрения дела департамент изменил предмет исковых требований и просил обязать Росреестр произвести государственную регистрацию прекращения права аренды ООО "Лукойл-ЮНП" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:30, площадью 1710 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 127, ссылаясь на то, что договор аренды от 09.02.2006 является ничтожным.
В удовлетворении данного требования постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2013 департаменту было отказано.
Таким образом, в настоящий момент вопрос о выплате компенсации ООО "Лукойл-ЮНП" за изъятие земельного участка, занятого объектом недвижимого имущества, по существу разрешен не был.
Арбитражный суд не наделен компетенций по формированию объема исковых требований. В рамках настоящего дела требование об изъятии для федеральных нужд земельного участка, занятого зданием АЗС, принадлежащего на праве собственности ООО "Лукойл-ЮНП", департаментом не заявлялось, со встречным иском о взыскании компенсации за изъятие земельного участка ООО "Лукойл-ЮНП" также не обращалось.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что неурегулированность вопроса о выплате ООО "Лукойл-ЮНП" компенсации за изъятие земельного участка, занятого объектом недвижимости, сама по себе не может являться препятствием для разрешения вопроса о наличии правовых оснований для изъятия для федеральных нужд здания АЗС. При этом возможность для разрешения вопроса о выплате ООО "Лукойл-ЮНП" компенсации за изъятие земельного участка в настоящее время не утрачена. Данный вопрос может быть решен как во внесудебном порядке путем заключения соответствующего соглашения, так и в порядке искового судопроизводства, в том числе по иску ООО "Лукойл-ЮНП" о взыскании указанной выше компенсации.
В связи с этим, вывод суд первой инстанции об отсутствии оснований для изъятия здания АЗС для федеральных нужд до разрешения вопроса о выплате компенсации ООО "Лукойл-ЮНП" за изымаемый земельный участок, является необоснованным.
Вывод суда первой инстанции о том, что департаментом неправильно была определена выкупная стоимость объекта недвижимого имущества, ввиду того, что здание операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м совместно с иными строениями и сооружениями автозаправочной станции, технологически связанными между собой и используемые по общему назначению, фактически образуют единый имущественный комплекс АЗС (являются единым объектом гражданских прав), однако стоимость названных сооружений не включена в выкупную стоимость АЗС, основан на неправильном толковании положений Закона N 310-ФЗ.
Согласно пунктам 25, 26 статьи 15 Закона N 310-ФЗ соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов, должно содержать:
- 1) выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества находятся в частной собственности;
- 2) размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием.
Выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, предусмотренные указанным в части 25 настоящей статьи соглашением, не могут превышать размеры, определенные в отчете об указанной в части 21 настоящей статьи оценке.
Из указанных норм права следует, что ООО "Лукойл-ЮНП" вправе претендовать на получение выкупной стоимости в отношении только тех зданий (строений, сооружений), которые находятся в его собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Из материалов дела следует, что ООО "Лукойл-ЮНП" является собственником только здания операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле ж/д вокзала "Адлер").
Право собственности на иные объекты недвижимого имущества, располагающиеся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402013:30, у ответчика отсутствует. Доказательства того, что право собственности ООО "Лукойл-ЮНП" на все строения и сооружения АЗС в установленном законом порядке было зарегистрировано как на имущественный комплекс (предприятие), в материалы дела не представлены.
По заданию администрации Краснодарского края и департамента ООО "Юг-Регион-Оценка" был подготовлен отчет N О-12-013/1, согласно которому рыночная стоимость здания операторской лит. "А" общей площадью 121,3 кв. м составила 1 523 526 руб. без учета НДС (а с учетом НДС - 1 797 643 руб.) (т. 2 л.д. 5-335).
В соответствии со статьей 12 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Ответчик не представил каких-либо доводов о несоответствии выполненного ООО "Юг-Регион-Оценка" отчета об оценке N О-12-013/1 от 29.06.2012 требованиям законодательства. О назначении экспертизы отчета в порядке статьи 17.1 Закона об оценке обществом ходатайства не заявлены.
В соответствии с вышеуказанной нормой, под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
- соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
- подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
По смыслу приведенных норм Закона об оценке, при отсутствии очевидного несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки, иным нормативно установленным правилам ее осуществления, отчет презюмируется достоверным.
Доказыванию в суде первой инстанции подлежала, прежде всего, недостоверность отчета указанного оценщика. Однако ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал недостоверность отчета, выполненного в отношении спорного здания оценочной компанией, а также нарушение названным оценщиком Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации N 254, 255, 256 от 20 июля 2007 года.
Кроме того, в материалы дела истцом представлены выполненные экспертным советом Российского общества оценщиков заключение от 04.07.2012 N 2065-Р1 и НП "Межрегиональный союз оценщиков" заключение N 141/57-12 от 29.06.2012, согласно которым отчет ООО "Юг-Регион-Оценка" N О-12-013/1 соответствует требованиям закона, федеральных стандартов оценки, а также выполнен в соответствии с Методическими рекомендациями по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения. Проверенный СРО отчет оценщика рекомендован как соответствующий статье 12 Закон об оценке (т. 1 л.д. 57-90).
ООО "Лукойл-ЮНП" также может претендовать на возмещение ему убытков, вызванных изъятием объекта недвижимого имущества.
Согласно отчету ООО "Юг-Регион-Оценка" N О-12-013/1 размер убытков, подлежащих возмещению ООО "Лукойл-ЮНП", составил 465 145 руб.
Вместе с тем, при определении окончательной величины убытков, подлежащих компенсации ООО "Лукойл-ЮНП", департамент обоснованно внес коррективы, определив их в сумме 139 759 руб. 89 коп.
Из отчета об оценке ООО "Юг-Регион-Оценка" N О-12-013/1 следует, что при определении величины убытков оценщик в основу своего расчета положил общую площадь объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности ООО "Лукойл-ЮНП", в том числе за расчетную площадь оценщиком была взята и площадь навеса лит. "Г" в размере 299,85 кв. м.
Вместе с тем, в материалы дела не представлены доказательства того, что навес лит. "Г" является объектом недвижимого имущества, а также доказательства того, что право собственности на данное имущество было зарегистрировано в ЕГРП за ООО "Лукойл-ЮНП".
В связи с отсутствием у ООО "Лукойл-ЮНП" правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на навес лит. "Г" департамент обоснованно из расчета убытков исключил его площадь 299,85 кв. м, учтя только площадь 121,3 кв. м зарегистрированного здания операторской и АЗС.
При таких обстоятельствах, размер подлежащих компенсации ООО "Лукойл-ЮНП" убытков составил 139 759 руб. 89 коп. (без НДС) и включает в себя следующие показатели:
- - затраты на перебазирование движимого имущества в размере 26 521 руб. 53 коп. На основании отчета об оценке N О-12-013/1 (стр. 185, 190 отчета об оценке) средние затраты на переезд составляют 129 руб. на 1 квадратный метр площади. Площадь, с которой перебазируют имущество правообладателя, в отчете указана в размере 421,15 кв. м (здание операторской и АЗС лит. "А" - 121,3 кв. м + навес лит. "Г" - 299,85 кв. м). В связи с отсутствием у ответчика правоустанавливающих документов на навес лит. "Г", из указанного расчета подлежит исключению площадь в размере 299,85 кв. м. При перебазировании движимого имущества учитывается вначале переезд на временный склад, а затем переезд на постоянное место хранения и размещения движимого имущества, поэтому полученный результат умножается на 2 (расчет на перебазирование движимого имущества осуществляется следующим образом: 129 руб. х 121,3 кв. м х 2 = 31295,4-18% НДС = 26 521 руб. 53 коп.);
- - затраты на аренду собственником склада для временного хранения движимого имущества (стр. 190 отчета) в размере 98 238 руб. 36 копеек. На основании отчета об оценке N О-12-013/1 (стр. 190 отчета об оценке) площадь складского помещения, необходимого для хранения движимого имущества составляет 421,15 кв. м х 0,25 = 105,3 кв. м. В связи с отсутствием у ООО "Лукойл-ЮНП" правоустанавливающих документов на навес лит. "Г", из указанного расчета подлежит исключению площадь в размере 299,85 кв. м, поэтому площадь необходимого складского помещения составляет 121,3 кв. м х 0,25 = 30,33 кв. м. Месячные затраты на аренду 1 кв. м складского помещения составляют 294 руб. Длительность периода аренды для хранения движимого имущества составляет 13 месяцев (12 месяцев - строительство новой АЗС и 1 месяц - период государственной регистрации права собственности на вновь возведенный объект).
- С учетом изложенного, расчет затрат на аренду собственником склада для временного хранения движимого имущества осуществляется следующим образом: (121,3 кв. м х 0,25) х 294-8917,02 х 13 = 115921,26-18% НДС = 98 238 руб. 36 коп.;
- - сборы на государственную регистрацию - 15 000 руб., так как изымается один зарегистрированный объект недвижимости - здание операторской и АЗС.
ООО "Лукойл-ЮНП" не представлен контррасчет величины подлежащих компенсации ему убытков, ответчиком также не оспорена правильность методики определения величины убытков, использованная независимым оценщиком, а в последующем и департаментом.
С учетом изложенного, в связи с изъятием для федеральных нужд здания операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле ж/д вокзала "Адлер"), ООО "Лукойл-ЮНП" подлежат выплате 1 937 402 руб. 89 коп. (1 797 643 руб. рыночная стоимость изымаемого здания и 139 759 руб. 89 коп. компенсации убытков, вызванных изъятием здания).
Суд апелляционной инстанции отмечает, что изъятие объекта недвижимого имущества для федеральных нужд является основанием для прекращения прав в отношении данного имущества у его правообладателя. В связи с этим, департамент одновременно с заявлением требования об изъятии имущества вправе требовать констатации судом факта прекращения у ООО "Лукойл-ЮНП" права собственности на данное имущество, что своевременно позволит внести необходимые изменения в сведения ЕГРП в отношении данного имущества.
Ввиду того, что изъятое имущество поступает в собственность Российской Федерации, департамент вправе требовать от ответчика освобождения объекта недвижимости от движимого имущества ООО "Лукойл-ЮНП".
При вынесении решения по делу суд неправильно применил выше указанные нормы действующего законодательства, что является основанием для отмены судебного акта и для принятия по делу нового решения, которым заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на ООО "Лукойл-ЮНП".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 апреля 2013 года по делу N А32-28631/2012 отменить, принять новое решение.
Изъять для федеральных нужд путем выкупа здание операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, лит. "А", расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле железнодорожного вокзала "Адлер"), принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" (ИНН 2309051942, ОГРН 1022301424254), посредствам перечисления Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта денежной суммы в размере 1 937 402 руб. 89 коп. на банковский счет общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт".
Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" (ИНН 2309051942, ОГРН 1022301424254) на здание операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, лит. "А", расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле железнодорожного вокзала "Адлер").
Обязать общество с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" (ИНН 2309051942, ОГРН 1022301424254) освободить здание операторской и АЗС общей площадью 121,3 кв. м, лит. "А", расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ленина, 127 (возле железнодорожного вокзала "Адлер").
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" (ИНН 2309051942, ОГРН 1022301424254) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)