Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Н. Мухиной,
судей: Д.Г. Ярцева, Л.Е. Ходыревой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.В.Скороходовой
при участии представителей:
от истца: Герасимовой М.Н.
от ответчика: Понамарева С.В.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Кемеровского муниципального района (апелляционное производство N 07АП-3825/13)
на решение Арбитражного суда Кемеровской области
от 26 марта 2013 года по делу N А27-11401/2012 (судья Н.К. Фуртуна)
по иску Администрации Кемеровского муниципального района
к обществу с ограниченной ответственностью "Берег"
о взыскании 7 226 478,30 рублей,
встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Берег"
к Администрации Кемеровского муниципального района
о признании частично недействительным договора аренды земельного участка от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н
установил:
Администрация Кемеровского муниципального района (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Берег" (далее - ООО "Берег") о взыскании 7 226 478,30 рублей, в том числе: 2 704 153,36 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н, 4 522 324,94 рублей неустойки за период с 11.11.2009 по 17.08.2012 (т. 2, л.д. 2).
Исковые требования обоснованы статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 330, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендной платы за период с 29.10.2009 по 17.08.2012.
ООО "Берег" предъявило в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск о признании недействительным пункта 5.3 договора аренды земельного участка от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н, приложения N 1 к договору (расчет арендной платы с 01.01.2010) в части неприменения коэффициента, учитывающего особые условия использования земельного участка (Ку), равного 0,5 и коэффициента, учитывающего особые категории арендаторов (Кк), равного 0,7, и приложения N 1 к договору (расчет арендной платы с 01.01.2011) в части неприменения коэффициента, учитывающего особые категории арендаторов (Кк), равный 0,7 (т. 1, л.д. 60 - 65).
Встречный иск со ссылкой на статьи 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 мотивирован тем, что предусмотренный договором порядок расчета размера арендной платы не соответствует порядку определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденному Коллегией Администрации Кемеровской области.
До принятия решения по существу спора ООО "Берег" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявило об отказе от встречного иска (т. 3, л.д. 27).
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 26 марта 2013 года в удовлетворении исковых требований Администрации отказано в полном объеме. Производство по встречному иску прекращено в связи с отказом от него.
Не оспаривая выводы суда первой инстанции в части прекращения производства по встречному иску, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Администрации в полном объеме, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, неправильное применение судом норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что размер арендной платы для ответчика, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, не может превышать 2 процентов от кадастровой стоимости участка, основан на неправильном толковании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Названный льготный размер арендной платы применяется лишь в том случае, когда на земельном участке расположены принадлежащие арендатору особые объекты - линии электропередачи и связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. На арендуемом ответчиком земельном участке расположена производственная база автотранспортного назначения, а не линейные объекты, в связи с чем льготный размер арендной платы в отношениях с ответчиком не применяется. Судом не учтена правовая позиция, сформулированная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Судом также не принято во внимание то обстоятельство, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования не осуществлялось посредством оформления договора аренды от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н. Право постоянного (бессрочного) пользования было переоформлено заключенным в 2005 году договором аренды, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 42:04:0337 004:0002. В результате раздела данный земельный участок прекратил свое существование, в связи с чем условия договора аренды от 03.05.2005 N 00-2159-ю/н не могут распространять свое действие на отношения, связанные с арендой другого земельного участка, образованного в результате раздела.
ООО "Берег" в отзыве на апелляционную жалобу с доводами последней не согласилось, считает их не соответствующими пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 г. N 12404/09 и от 10.05.2011 г. N 15575/10, а также обстоятельствам, установленным вступившими в законную силу судебными актами по делу N А27-8628/2012. Разделение земельного участка не отменяет применение льготного размера арендной платы для всех сохранившихся и вновь образованных земельных участков.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации поддержала апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просила решение отменить, первоначальные исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель ООО "Берег" в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал доводы отзыва на жалобу.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 21.01.2008 N 18-П между Администрацией (арендодателем) и ООО "Берег" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, находящийся по адресу: Кемеровский район, в 0,1 км юго-восточнее с. Березово, с кадастровым номером 42:04:03 37 004:0028, для использования под производственными объектами, общей площадью 11,344 га (т. 1, л.д. 9 - 13).
В силу пункта 2.1 договора от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н срок его действия - с 21.01.2008 по 21.01.2013.
Пунктами 3.1 - 3.4 договора от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н установлено, что размер арендной платы составляет 46 677,02 руб. в месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа месяца, за который производится оплата. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы или земельного налога. Условия договора о размере арендной платы считаются измененными по истечении 10-дневного срока с момента направления арендатору уведомления.
Арендованный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 26.03.2008 (т. 1, л.д. 13).
В период с 29.10.2009 по 17.08.2012 ответчик пользовался арендованным земельным участком.
Ссылаясь на то, что арендная плата за указанный период уплачена ответчиком не полностью, вследствие чего образовалась задолженность в сумме 2 704 153,36 рублей, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что причитающаяся истцу арендная плата полностью уплачена ответчиком, поскольку земельный участок арендован обществом в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и в силу пункта 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" годовой размер арендной платы не может быть более 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Выводы суда соответствуют действующему законодательству и обстоятельствам дела.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Предметом регулирования пункта 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" являются правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Предельный годовой размер арендной платы для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установленный указанным пунктом, распространяется на случаи переоформления прав на такие земельные участки с права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, в том числе (но не исключительно) на земельные участки, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты).
Аналогичное положение об ограничении предельного размера арендной платы в случае переоформления права аренды на земельный участок установлено подпунктом "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582).
Из материалов дела следует, что в соответствии с государственным актом на право пользования землей, выданным 20.03.1977 исполнительным комитетом Кемеровского районного Совета народных депутатов трудящихся, Заводу строительных материалов треста "Кузбасстяжстройкомплект" Кемеровской области отведено в постоянное пользование 182,0 гектаров земли.
Приказом Главного территориального управления по строительству в Кемеровской области Главкузбасстроя от 10.12.1979 N 370 трест "Кузбасстяжстройкомплект" передал, а трест "Железобетонстрой" принял Кемеровский завод строительных материалов и Объединенное хозяйство железнодорожного транспорта.
Согласно приказу Главкузбасстроя от 31.12.1987 N 362 промышленный трест "Железобетон" реорганизован с 01.01.1988 в производственное объединение "Железобетон".
Решением Комитета по управлению государственным имуществом от 28.09.1992 N 89 завод строительных материалов ПО "Железобетон" преобразован в открытое акционерное общество "Берег".
Распоряжением администрации Кемеровского района от 20.12.1993 N 625-р (с изменениями, внесенными распоряжением от 21.12.1995 N 1022-р) перерегистрированным предприятиям и организациям согласно приложению предложено получить государственные акты на право пользования землей.
В пункте 9 приложения к распоряжению от 20.12.1993 N 625-р указан "Завод строительных предприятий производственного объединения "Железобетон", как предприятие до перерегистрации, и акционерное общество "Берег", как предприятие после перерегистрации.
Распоряжением администрации Кемеровского района от 04.02.2004 N 182-р утверждены материалы инвентаризации земель, ранее предоставленных в бессрочное пользование.
По итогам инвентаризации под производственными объектами ОАО "Берег" находится земельный участок площадью 47,77 га, из них: застроенные территории - 20,2 га, нарушенные земли - 23,0 га, под дорогами - 4,57 га.
По договору купли-продажи от 02.11.2004 ОАО "Берег" продало принадлежащие ему объекты недвижимости обществу с ограниченной ответственностью "Транспромпереработка", которое, в свою очередь, по договору купли-продажи от 27.12.2004 продало данные объекты ответчику - ООО "Берег". Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке (т. 2, л.д. 93 - 99).
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В связи с приобретением в собственность объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, принадлежавшем первому продавцу - ОАО "Берег" на праве постоянного (бессрочного) пользования, ООО "Берег" обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка.
Распоряжением Администрации от 22.03.2005 N 538-р право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Берег" земельными участками общей площадью 72,28 га, ранее предоставленными для производственного строительства, прекращено; земельные участки общей площадью 72,28 га под производственными объектами согласно приложению предоставлены ООО "Берег" в аренду сроком на 3 года (т. 2, л.д. 100 - 101).
На основании данного распоряжения между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского района и ООО "Берег" был заключен договор аренды от 03.05.2005 N 00-2159-ю/н, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 42:04:0337004:0002 площадью 47,77 га (т. 2, л.д. 102 - 104).
Постановлением главы Кемеровского муниципального района от 21.01.2008 N 18-П из состава земельного участка с кадастровым номером 42:04:0337004:0002 площадью 47,77 га исключен участок площадью 11,34 га (из нарушенных земель). Срок аренды ответчиком земельного участка общей площадью 11,34 га под производственными объектами продлен на 5 лет (т. 2, л.д. 108).
На основании указанного постановления главы Кемеровского муниципального района сторонами заключен спорный договор аренды от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н.
Таким образом, право аренды на земельный участок, являющийся предметом договора от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н, приобретено ответчиком в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Из содержания постановления главы Кемеровского муниципального района от 21.01.2008 N 18-П не следует, что условия аренды выделенного земельного участка площадью 11,34 га каким-либо образом отличаются от условий аренды по ранее заключенному договору аренды от 03.05.2005 N 00-2159-ю/н. Фактически путем заключения в 2008 году нового договора аренды стороны оформили выделение земельного участка площадью 11,34 га, пролонгировав в части выделенного земельного участка арендные отношения, возникшие в порядке переоформления права.
При этом вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.12.2012 по делу N А27-8628/2012 установлено, что договор аренды от 03.05.2005 N 00-2159-ю/н сторонами не расторгнут и продолжает действовать в части, не касающейся выделенного земельного участка площадью 11,34 га (т. 3, л.д. 28 - 38).
С учетом изложенного является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что размер арендной платы за земли, приобретенные ответчиком в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не может превышать 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что арендная плата в указанном размере за спорный период уплачена ООО "Берег" в полном объеме, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении исковых требований Администрации.
Довод апелляционной жалобы Администрации о том, что льготный размер арендной платы применяется лишь в том случае, когда на земельном участке расположены линии электропередачи и связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения, противоречит содержанию пункта 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также подпункта "д" пункта 3 Постановления N 582.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, на которое ссылается заявитель апелляционной жалобы, принято при иных фактических обстоятельствах и содержит указание на возможность применения льготного размера арендной платы в случае, когда до заключения договора аренды земельный участок, на котором расположены линейные объекты, не принадлежал арендатору на праве постоянного (бессрочного) пользования; указанное толкование пункта 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не означает, что льготный размер арендной платы может применяться только в отношениях с владельцами линейных объектов.
Довод истца о том, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования осуществлялось при заключении договора аренды от 03.05.2005 N 00-2159-ю/н, а не договора от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н, не соответствует приведенным выше обстоятельствам дела, свидетельствующим о фактической пролонгации арендных отношений, возникших в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования. Доказательств того, что земельный участок предоставлялся ответчику в 2008 году в аренду по основаниям, не связанным с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования и продлением срока аренды по ранее заключенному договору, в материалах дела не имеется.
Кроме того, исходя из буквального содержания подпункта "д" пункта 3 Постановления N 582 и подпункта "г" пункта 2.2 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47, льготный размер арендной платы устанавливается, если право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Таким образом, данное положение подлежит применению не только в том случае, когда договор аренды впервые заключается с лицом, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования, но и в случае, когда существующие арендные отношения изменяются или пролонгируются путем заключения нового договора-документа.
Довод апелляционной жалобы о том, что предметом договора от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н является земельный участок, не существовавший на момент переоформления ответчиком права постоянного (бессрочного) пользования, не может быть принят во внимание.
В силу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости является то обстоятельство, что они представляют собой природные объекты, часть поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.
Между тем, в силу статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастровый учет является подтверждением существования земельного участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
Судом первой инстанции установлено и истцом не оспаривается, что земли, являющиеся предметом договора от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н, ранее входили в состав земельного участка с кадастровым номером 42:04:0337004:0002 площадью 47,77 га, и в составе названного земельного участка были арендованы ответчиком в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. В этой связи не имеется оснований считать, что правовые основания и режим использования ответчиком спорного земельного участка каким-либо образом отличаются от оснований и режима использования земельного участка с кадастровым номером 42:04:0337004:0002.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 26 марта 2013 года по делу N А27-11401/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.Н.МУХИНА
Судьи
Д.Г.ЯРЦЕВ
Л.Е.ХОДЫРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.06.2013 ПО ДЕЛУ N А27-11401/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июня 2013 г. по делу N А27-11401/2012
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Н. Мухиной,
судей: Д.Г. Ярцева, Л.Е. Ходыревой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.В.Скороходовой
при участии представителей:
от истца: Герасимовой М.Н.
от ответчика: Понамарева С.В.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Кемеровского муниципального района (апелляционное производство N 07АП-3825/13)
на решение Арбитражного суда Кемеровской области
от 26 марта 2013 года по делу N А27-11401/2012 (судья Н.К. Фуртуна)
по иску Администрации Кемеровского муниципального района
к обществу с ограниченной ответственностью "Берег"
о взыскании 7 226 478,30 рублей,
встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Берег"
к Администрации Кемеровского муниципального района
о признании частично недействительным договора аренды земельного участка от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н
установил:
Администрация Кемеровского муниципального района (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Берег" (далее - ООО "Берег") о взыскании 7 226 478,30 рублей, в том числе: 2 704 153,36 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н, 4 522 324,94 рублей неустойки за период с 11.11.2009 по 17.08.2012 (т. 2, л.д. 2).
Исковые требования обоснованы статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 330, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендной платы за период с 29.10.2009 по 17.08.2012.
ООО "Берег" предъявило в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск о признании недействительным пункта 5.3 договора аренды земельного участка от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н, приложения N 1 к договору (расчет арендной платы с 01.01.2010) в части неприменения коэффициента, учитывающего особые условия использования земельного участка (Ку), равного 0,5 и коэффициента, учитывающего особые категории арендаторов (Кк), равного 0,7, и приложения N 1 к договору (расчет арендной платы с 01.01.2011) в части неприменения коэффициента, учитывающего особые категории арендаторов (Кк), равный 0,7 (т. 1, л.д. 60 - 65).
Встречный иск со ссылкой на статьи 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 мотивирован тем, что предусмотренный договором порядок расчета размера арендной платы не соответствует порядку определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденному Коллегией Администрации Кемеровской области.
До принятия решения по существу спора ООО "Берег" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявило об отказе от встречного иска (т. 3, л.д. 27).
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 26 марта 2013 года в удовлетворении исковых требований Администрации отказано в полном объеме. Производство по встречному иску прекращено в связи с отказом от него.
Не оспаривая выводы суда первой инстанции в части прекращения производства по встречному иску, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Администрации в полном объеме, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, неправильное применение судом норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что размер арендной платы для ответчика, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, не может превышать 2 процентов от кадастровой стоимости участка, основан на неправильном толковании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Названный льготный размер арендной платы применяется лишь в том случае, когда на земельном участке расположены принадлежащие арендатору особые объекты - линии электропередачи и связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. На арендуемом ответчиком земельном участке расположена производственная база автотранспортного назначения, а не линейные объекты, в связи с чем льготный размер арендной платы в отношениях с ответчиком не применяется. Судом не учтена правовая позиция, сформулированная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Судом также не принято во внимание то обстоятельство, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования не осуществлялось посредством оформления договора аренды от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н. Право постоянного (бессрочного) пользования было переоформлено заключенным в 2005 году договором аренды, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 42:04:0337 004:0002. В результате раздела данный земельный участок прекратил свое существование, в связи с чем условия договора аренды от 03.05.2005 N 00-2159-ю/н не могут распространять свое действие на отношения, связанные с арендой другого земельного участка, образованного в результате раздела.
ООО "Берег" в отзыве на апелляционную жалобу с доводами последней не согласилось, считает их не соответствующими пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 г. N 12404/09 и от 10.05.2011 г. N 15575/10, а также обстоятельствам, установленным вступившими в законную силу судебными актами по делу N А27-8628/2012. Разделение земельного участка не отменяет применение льготного размера арендной платы для всех сохранившихся и вновь образованных земельных участков.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации поддержала апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просила решение отменить, первоначальные исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель ООО "Берег" в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал доводы отзыва на жалобу.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 21.01.2008 N 18-П между Администрацией (арендодателем) и ООО "Берег" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, находящийся по адресу: Кемеровский район, в 0,1 км юго-восточнее с. Березово, с кадастровым номером 42:04:03 37 004:0028, для использования под производственными объектами, общей площадью 11,344 га (т. 1, л.д. 9 - 13).
В силу пункта 2.1 договора от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н срок его действия - с 21.01.2008 по 21.01.2013.
Пунктами 3.1 - 3.4 договора от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н установлено, что размер арендной платы составляет 46 677,02 руб. в месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа месяца, за который производится оплата. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы или земельного налога. Условия договора о размере арендной платы считаются измененными по истечении 10-дневного срока с момента направления арендатору уведомления.
Арендованный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 26.03.2008 (т. 1, л.д. 13).
В период с 29.10.2009 по 17.08.2012 ответчик пользовался арендованным земельным участком.
Ссылаясь на то, что арендная плата за указанный период уплачена ответчиком не полностью, вследствие чего образовалась задолженность в сумме 2 704 153,36 рублей, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что причитающаяся истцу арендная плата полностью уплачена ответчиком, поскольку земельный участок арендован обществом в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и в силу пункта 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" годовой размер арендной платы не может быть более 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Выводы суда соответствуют действующему законодательству и обстоятельствам дела.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Предметом регулирования пункта 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" являются правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Предельный годовой размер арендной платы для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установленный указанным пунктом, распространяется на случаи переоформления прав на такие земельные участки с права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, в том числе (но не исключительно) на земельные участки, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты).
Аналогичное положение об ограничении предельного размера арендной платы в случае переоформления права аренды на земельный участок установлено подпунктом "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582).
Из материалов дела следует, что в соответствии с государственным актом на право пользования землей, выданным 20.03.1977 исполнительным комитетом Кемеровского районного Совета народных депутатов трудящихся, Заводу строительных материалов треста "Кузбасстяжстройкомплект" Кемеровской области отведено в постоянное пользование 182,0 гектаров земли.
Приказом Главного территориального управления по строительству в Кемеровской области Главкузбасстроя от 10.12.1979 N 370 трест "Кузбасстяжстройкомплект" передал, а трест "Железобетонстрой" принял Кемеровский завод строительных материалов и Объединенное хозяйство железнодорожного транспорта.
Согласно приказу Главкузбасстроя от 31.12.1987 N 362 промышленный трест "Железобетон" реорганизован с 01.01.1988 в производственное объединение "Железобетон".
Решением Комитета по управлению государственным имуществом от 28.09.1992 N 89 завод строительных материалов ПО "Железобетон" преобразован в открытое акционерное общество "Берег".
Распоряжением администрации Кемеровского района от 20.12.1993 N 625-р (с изменениями, внесенными распоряжением от 21.12.1995 N 1022-р) перерегистрированным предприятиям и организациям согласно приложению предложено получить государственные акты на право пользования землей.
В пункте 9 приложения к распоряжению от 20.12.1993 N 625-р указан "Завод строительных предприятий производственного объединения "Железобетон", как предприятие до перерегистрации, и акционерное общество "Берег", как предприятие после перерегистрации.
Распоряжением администрации Кемеровского района от 04.02.2004 N 182-р утверждены материалы инвентаризации земель, ранее предоставленных в бессрочное пользование.
По итогам инвентаризации под производственными объектами ОАО "Берег" находится земельный участок площадью 47,77 га, из них: застроенные территории - 20,2 га, нарушенные земли - 23,0 га, под дорогами - 4,57 га.
По договору купли-продажи от 02.11.2004 ОАО "Берег" продало принадлежащие ему объекты недвижимости обществу с ограниченной ответственностью "Транспромпереработка", которое, в свою очередь, по договору купли-продажи от 27.12.2004 продало данные объекты ответчику - ООО "Берег". Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке (т. 2, л.д. 93 - 99).
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В связи с приобретением в собственность объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, принадлежавшем первому продавцу - ОАО "Берег" на праве постоянного (бессрочного) пользования, ООО "Берег" обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка.
Распоряжением Администрации от 22.03.2005 N 538-р право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Берег" земельными участками общей площадью 72,28 га, ранее предоставленными для производственного строительства, прекращено; земельные участки общей площадью 72,28 га под производственными объектами согласно приложению предоставлены ООО "Берег" в аренду сроком на 3 года (т. 2, л.д. 100 - 101).
На основании данного распоряжения между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского района и ООО "Берег" был заключен договор аренды от 03.05.2005 N 00-2159-ю/н, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 42:04:0337004:0002 площадью 47,77 га (т. 2, л.д. 102 - 104).
Постановлением главы Кемеровского муниципального района от 21.01.2008 N 18-П из состава земельного участка с кадастровым номером 42:04:0337004:0002 площадью 47,77 га исключен участок площадью 11,34 га (из нарушенных земель). Срок аренды ответчиком земельного участка общей площадью 11,34 га под производственными объектами продлен на 5 лет (т. 2, л.д. 108).
На основании указанного постановления главы Кемеровского муниципального района сторонами заключен спорный договор аренды от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н.
Таким образом, право аренды на земельный участок, являющийся предметом договора от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н, приобретено ответчиком в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Из содержания постановления главы Кемеровского муниципального района от 21.01.2008 N 18-П не следует, что условия аренды выделенного земельного участка площадью 11,34 га каким-либо образом отличаются от условий аренды по ранее заключенному договору аренды от 03.05.2005 N 00-2159-ю/н. Фактически путем заключения в 2008 году нового договора аренды стороны оформили выделение земельного участка площадью 11,34 га, пролонгировав в части выделенного земельного участка арендные отношения, возникшие в порядке переоформления права.
При этом вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.12.2012 по делу N А27-8628/2012 установлено, что договор аренды от 03.05.2005 N 00-2159-ю/н сторонами не расторгнут и продолжает действовать в части, не касающейся выделенного земельного участка площадью 11,34 га (т. 3, л.д. 28 - 38).
С учетом изложенного является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что размер арендной платы за земли, приобретенные ответчиком в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не может превышать 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что арендная плата в указанном размере за спорный период уплачена ООО "Берег" в полном объеме, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении исковых требований Администрации.
Довод апелляционной жалобы Администрации о том, что льготный размер арендной платы применяется лишь в том случае, когда на земельном участке расположены линии электропередачи и связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения, противоречит содержанию пункта 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также подпункта "д" пункта 3 Постановления N 582.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, на которое ссылается заявитель апелляционной жалобы, принято при иных фактических обстоятельствах и содержит указание на возможность применения льготного размера арендной платы в случае, когда до заключения договора аренды земельный участок, на котором расположены линейные объекты, не принадлежал арендатору на праве постоянного (бессрочного) пользования; указанное толкование пункта 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не означает, что льготный размер арендной платы может применяться только в отношениях с владельцами линейных объектов.
Довод истца о том, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования осуществлялось при заключении договора аренды от 03.05.2005 N 00-2159-ю/н, а не договора от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н, не соответствует приведенным выше обстоятельствам дела, свидетельствующим о фактической пролонгации арендных отношений, возникших в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования. Доказательств того, что земельный участок предоставлялся ответчику в 2008 году в аренду по основаниям, не связанным с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования и продлением срока аренды по ранее заключенному договору, в материалах дела не имеется.
Кроме того, исходя из буквального содержания подпункта "д" пункта 3 Постановления N 582 и подпункта "г" пункта 2.2 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47, льготный размер арендной платы устанавливается, если право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Таким образом, данное положение подлежит применению не только в том случае, когда договор аренды впервые заключается с лицом, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования, но и в случае, когда существующие арендные отношения изменяются или пролонгируются путем заключения нового договора-документа.
Довод апелляционной жалобы о том, что предметом договора от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н является земельный участок, не существовавший на момент переоформления ответчиком права постоянного (бессрочного) пользования, не может быть принят во внимание.
В силу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости является то обстоятельство, что они представляют собой природные объекты, часть поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.
Между тем, в силу статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастровый учет является подтверждением существования земельного участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
Судом первой инстанции установлено и истцом не оспаривается, что земли, являющиеся предметом договора от 26.03.2008 N 00-3735-ю/н, ранее входили в состав земельного участка с кадастровым номером 42:04:0337004:0002 площадью 47,77 га, и в составе названного земельного участка были арендованы ответчиком в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. В этой связи не имеется оснований считать, что правовые основания и режим использования ответчиком спорного земельного участка каким-либо образом отличаются от оснований и режима использования земельного участка с кадастровым номером 42:04:0337004:0002.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 26 марта 2013 года по делу N А27-11401/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.Н.МУХИНА
Судьи
Д.Г.ЯРЦЕВ
Л.Е.ХОДЫРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)