Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.07.2013 г.
Постановления в полном объеме изготовлено 10.07.2013 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Е.И. Захарчук
судей: Т.В. Павлюк
М.Ю. Кайгородовой
при ведении протокола помощником судьи С.Г. Захаренко
при участии в судебном заседании:
от истца: Кротова Ю.В. по доверенности N 11 от 25.01.2012 г. (сроком на 3 года), паспорт,
от ответчика: не явился (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Солнечная поляна" (07АП-8689/12(2)) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.04.2013 г. по делу N А45-17017/2012
(судья А.В. Цыбина)
по иску Сибирское отделение Российской академии наук (СОРАН)
к ЗАО "Рынок нижней зоны Академгородка"
о расторжении инвестиционного договора.
установил:
Сибирское отделение Российской академии наук (далее - СО РАН, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к закрытому акционерному обществу "Рынок нижней зоны Академгородка" (далее - общество, ответчик) о расторжении инвестиционного договора от 10.04.2003 N 1/03 в связи с существенным изменением обстоятельств.
Как утверждает истец, предметом указанного выше инвестиционного договора являлось осуществление строительства сторонами первой очереди Торгового и культурно-делового комплекса по ул. Российской г. Новосибирска на земельном участке, входящем в состав земель, закрепленных за истцом на праве постоянного (бессрочного) пользования (земельный участок до настоящего времени не сформирован).
По утверждению истца, указанный инвестиционный договор в настоящее время не может быть исполнен сторонами в связи с существенным изменением обстоятельств, а именно - после принятия Земельного кодекса Российской Федерации (29.10.2001) истец, как лицо, обладающее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не уполномочено на распоряжение им. Последующее законодательство (пункт 2.4. статьи 3 Федерального закона от 25.01.2001 N 317-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (вступил в силу с 25.07.2008) также не позволяет учреждениям, созданным государственными академиями наук, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на договор аренды. Более того, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности" до 01.01.2016 г. установлен запрет на распоряжение федеральными земельными участками, закрепленными за организациями Российской академии наук и находящимися в пределах населенного пункта.
Так как в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимым документом для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства является правоустанавливающий документ на земельный участок, на сегодня такой документ по изложенным выше причинам получен быть не может, что влечет невозможность исполнения истцом своих обязательств по инвестиционному договору.
В связи с указанными обстоятельствами, а также учитывая тот факт, что инвестиционный договор сторонами не исполняется около семи лет, истец обратился к ответчику за его расторжением. Так как стороны не пришли к соглашению о расторжении инвестиционного договора во внесудебном порядке, истец, основываясь на статьях 12, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ,) статьях 3, 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, просит суд удовлетворить его исковое требование о расторжении инвестиционного договора.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.08.2012 г., оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2012 г., в удовлетворении иска отказано.
Постановлением от 04.03.2013 г. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа решение суда от 15.08.2012 г. и постановление от 19.11.2012 г. отменил, направил дело на новое рассмотрение. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа указал, что поскольку договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, не имеют специального правового регулирования складывающихся между их сторонами обязательственных отношений, следовательно, при разрешении спора следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров, от которых зависит правильность надлежащей их квалификации и, соответственно, подлежащих применению норм материального права.
Между тем, делая выводы о возможном распоряжении земельным участком путем приобретения права на возведенный объект недвижимости, суды первой и апелляционной инстанций не определили правовую природу инвестиционного договора от 10.04.2003 N 1/03 с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" и не разрешили вопрос, касающийся того, кто будет являться собственником возведенного по договору объекта недвижимости по достижению целей заключенного договора.
Также суды не выяснили, является ли предметом инвестиционного договора от 10.04.2003 г. N 1/03 сам земельный участок и каким пунктом предусмотрено возможность распоряжения им.
Применяя к спорным правоотношениям положения статьи 20 ЗК РФ, суды не отразили, по каким основаниям они пришли к выводу, что возведение объекта является распоряжением земельным участком.
Учитывая, что иск заявлен о расторжении инвестиционного договора от 10.04.2003 N 1/03 (объект не возведен, строительство не ведется более 7 лет), вывод судов о его ничтожности является преждевременным, а судебные акты принятыми по неполно исследованным материалам дела без выяснения и учета всех обстоятельств спора (статьи 71, 168, 170, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.04.2013 г. в иске отказано.
В апелляционной жалобе ЗАО "Солнечная поляна" просит отменить решение и принять новый судебный акт, указывая на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и судом неправильно применены нормы материального права. По мнению подателя жалобы, суд неверно произвел правовую квалификацию спорного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. Спорный договор является договором совместной деятельности. Оснований признать договор ничтожным у суда не имелось. Исходя из существа заявленных требований - расторжение договора в связи с существенными изменениями обстоятельств, полагает недоказанным наличие совокупности условий, установленных ст. 451 ГК РФ, позволяющих расторгнуть инвестиционный договор по заявленному истцом основанию.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Истец в отзыве доводы апелляционной жалобы отклонило, указав, что лицо, обладающее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться им. Принятие решение о возведении объекта недвижимости на земельном участке предполагает его дальнейшее отчуждение собственником земельного участка, которое будет влиять на дальнейшую судьбу как возведенного объекта недвижимости, так и самого земельного участка. Определение же дальнейшей судьбы объекта недвижимости понимается в качестве правомочного распоряжения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя истца, определив на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, проверив в порядке статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 16.04.2013 г., арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Из материалов дела следует, что 10.04.2003 г. истцом (сторона 1) и ответчиком (сторона 2) при согласовании с Сибирским филиалом агентства по управлению имуществом Российской академии наук заключен инвестиционный договор N 1/03 (далее - инвестиционный договор). Согласно п. 1.1. инвестиционного договора за счет средств сторон в соответствии с рабочим проектом на земельном участке, входящем в состав земель, закрепленных за стороной 1 на праве постоянного (бессрочного) пользования (свидетельство о государственной регистрации права N АА-540220175 от 28.05.2001), осуществляется строительство первой очереди Торгового и культурно-делового комплекса по ул. Российской г. Новосибирска.
Проектная стоимость комплекса составляет 1 604,02 руб. в ценах 1984 года (п. 1.1.2. договора).
Из п. п. 2.2., 2.2.1., 2.3. инвестиционного договора следует, что инвестиционный вклад стороны 1 составляет 5 500 000 руб., что соответствует финансированию строительства 321,2 м 2 полезной площади комплекса и составляет 12,03% от полезных площадей комплекса. Инвестиционный вклад стороны 2 составляет 48 500 000 руб., что соответствует финансированию строительства 2 347,7 м 2 полезной площади комплекса и составляет 87,97% всех полезных площадей комплекса и 903,3 м 2 вспомогательных площадей комплекса.
В целях осуществления строительства комплекса стороны поручают исполнение функций заказчика Управлению капитального строительства Сибирского отделения РАН на основании договора, заключаемого сторонами и УКС СО РАН (п. 1.4. договора), которому и передают свои инвестиционные вклады (п. 1.5. договора).
Генеральный подрядчик в порядке п. 3.4.3. договора должен быть определен и согласован стороной 2 и заказчиком.
Застройщиком земельного участка выступает сторона 1 (п. 1.1.3. договора).
По завершении строительства стороны обязались подписать протокол распределения результатов строительства в соответствии с п. п. 4.5.1 - 4.5.2. договора, а сторона 2 обязалась организовать эксплуатацию комплекса.
После окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию в порядке, установленном действующим законодательством, в собственность сторон распределяются помещения комплекса, определенные в приложении N 4 (на 1, 6 страницах), в собственность стороны 2 также распределяются все вспомогательные помещения комплекса и иное имущество и оборудование, созданное для обеспечения эксплуатации комплекса.
После ввода в эксплуатацию комплекса стороны регистрируют свои вещные права в отношении созданного имущества в соответствии с п. п. 4.5.1. - 4.5.2. договора.
Окончание работ по строительству и вводу в эксплуатацию комплекса стороны запланировали на декабрь 2006 года (п. 5.2. договора).
Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции квалифицировал инвестиционный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, исходя из согласования сторонами его предмета (товара, будущей недвижимой вещи) и цены (статьи 554, 555 ГК РФ), и отсутствием согласования существенных условий договоров простого товарищества (из текста договора не следует осуществление сторонами совместной деятельности по достижению цели создания простого товарищества) и подряда (никто из участников договора не является заказчиком или подрядчиком).
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается данным выводом суда первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
То есть, истец, владеющим земельным участком, на котором предполагается создание недвижимого имущества, часть которого продается покупателю, должен произвести распоряжение соответствующей частью земельного участка, предоставив его покупателю на том же праве, на котором сам владеет земельным участком.
Таким образом, заключив инвестиционный договор, истец распорядился земельным участком, принадлежащим ему на праве постоянного бессрочного пользования.
На момент заключения инвестиционного договора действовал Земельный кодекс Российской Федерации, который согласно статье 1 Федерального закона от 25.01.2001 N 137-ФЗ вступил в силу с 30.10.2001 г.
Согласно пункту 4 статьи 20 ЗК РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 24 Постановления от 24.03.2005 N 11, после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе распоряжаться таким земельным участком, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.
Действия истца по распоряжению земельным участком осуществлены вопреки прямому запрету на такое распоряжение, установленному пунктом 4 статьи 20 ЗК РФ
Кроме того, в силу статей 120, 296 ГК РФ учреждения (коим является истец) владеют имуществом, либо могут приобретать его на праве оперативного управления. Без согласия собственника бюджетного учреждения никакие действия по распоряжению недвижимым имуществом невозможны (пункт 3 статьи 298 ГК РФ). Доказательств наличия согласия собственника земельного участка на его отчуждение в суд первой инстанции не представлено.
В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, в собственность физических и юридических лиц возможно лишь в порядке приватизации. Безвозмездная передача федерального имущества в собственность физических и юридических лиц федеральным законодательством не предусмотрена.
Как верно установлено судом первой инстанции, заключив инвестиционный договор, истец фактически произвел безвозмездное отчуждение земельного участка, находящегося в федеральной собственности.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Принимая во внимание, что заключив инвестиционный договор истец произвел распоряжение земельным участком, принадлежащим ему на праве постоянного (бессрочного) пользования в нарушение пункта 4 статьи 20 ЗК РФ, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о ничтожности инвестиционного договора.
Учитывая, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ, исковое требование о расторжении недействительного (ничтожного) договора не подлежат удовлетворению.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в иске.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, доводы сторон были всесторонне и полно исследованы арбитражным судом, и им была дана в соответствии со статьей 71 АПК РФ надлежащая правовая оценка; выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для их переоценки апелляционная инстанция не имеет; нарушений норм материального и процессуального права не установлено; оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены решения, а также для принятия доводов апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ, государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.04.2013 г. по делу N А45-17017/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Е.И.ЗАХАРЧУК
Судьи
Т.В.ПАВЛЮК
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.07.2013 ПО ДЕЛУ N А45-17017/2012
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июля 2013 г. по делу N А45-17017/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04.07.2013 г.
Постановления в полном объеме изготовлено 10.07.2013 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Е.И. Захарчук
судей: Т.В. Павлюк
М.Ю. Кайгородовой
при ведении протокола помощником судьи С.Г. Захаренко
при участии в судебном заседании:
от истца: Кротова Ю.В. по доверенности N 11 от 25.01.2012 г. (сроком на 3 года), паспорт,
от ответчика: не явился (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Солнечная поляна" (07АП-8689/12(2)) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.04.2013 г. по делу N А45-17017/2012
(судья А.В. Цыбина)
по иску Сибирское отделение Российской академии наук (СОРАН)
к ЗАО "Рынок нижней зоны Академгородка"
о расторжении инвестиционного договора.
установил:
Сибирское отделение Российской академии наук (далее - СО РАН, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к закрытому акционерному обществу "Рынок нижней зоны Академгородка" (далее - общество, ответчик) о расторжении инвестиционного договора от 10.04.2003 N 1/03 в связи с существенным изменением обстоятельств.
Как утверждает истец, предметом указанного выше инвестиционного договора являлось осуществление строительства сторонами первой очереди Торгового и культурно-делового комплекса по ул. Российской г. Новосибирска на земельном участке, входящем в состав земель, закрепленных за истцом на праве постоянного (бессрочного) пользования (земельный участок до настоящего времени не сформирован).
По утверждению истца, указанный инвестиционный договор в настоящее время не может быть исполнен сторонами в связи с существенным изменением обстоятельств, а именно - после принятия Земельного кодекса Российской Федерации (29.10.2001) истец, как лицо, обладающее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не уполномочено на распоряжение им. Последующее законодательство (пункт 2.4. статьи 3 Федерального закона от 25.01.2001 N 317-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (вступил в силу с 25.07.2008) также не позволяет учреждениям, созданным государственными академиями наук, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на договор аренды. Более того, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности" до 01.01.2016 г. установлен запрет на распоряжение федеральными земельными участками, закрепленными за организациями Российской академии наук и находящимися в пределах населенного пункта.
Так как в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимым документом для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства является правоустанавливающий документ на земельный участок, на сегодня такой документ по изложенным выше причинам получен быть не может, что влечет невозможность исполнения истцом своих обязательств по инвестиционному договору.
В связи с указанными обстоятельствами, а также учитывая тот факт, что инвестиционный договор сторонами не исполняется около семи лет, истец обратился к ответчику за его расторжением. Так как стороны не пришли к соглашению о расторжении инвестиционного договора во внесудебном порядке, истец, основываясь на статьях 12, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ,) статьях 3, 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, просит суд удовлетворить его исковое требование о расторжении инвестиционного договора.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.08.2012 г., оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2012 г., в удовлетворении иска отказано.
Постановлением от 04.03.2013 г. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа решение суда от 15.08.2012 г. и постановление от 19.11.2012 г. отменил, направил дело на новое рассмотрение. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа указал, что поскольку договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, не имеют специального правового регулирования складывающихся между их сторонами обязательственных отношений, следовательно, при разрешении спора следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров, от которых зависит правильность надлежащей их квалификации и, соответственно, подлежащих применению норм материального права.
Между тем, делая выводы о возможном распоряжении земельным участком путем приобретения права на возведенный объект недвижимости, суды первой и апелляционной инстанций не определили правовую природу инвестиционного договора от 10.04.2003 N 1/03 с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" и не разрешили вопрос, касающийся того, кто будет являться собственником возведенного по договору объекта недвижимости по достижению целей заключенного договора.
Также суды не выяснили, является ли предметом инвестиционного договора от 10.04.2003 г. N 1/03 сам земельный участок и каким пунктом предусмотрено возможность распоряжения им.
Применяя к спорным правоотношениям положения статьи 20 ЗК РФ, суды не отразили, по каким основаниям они пришли к выводу, что возведение объекта является распоряжением земельным участком.
Учитывая, что иск заявлен о расторжении инвестиционного договора от 10.04.2003 N 1/03 (объект не возведен, строительство не ведется более 7 лет), вывод судов о его ничтожности является преждевременным, а судебные акты принятыми по неполно исследованным материалам дела без выяснения и учета всех обстоятельств спора (статьи 71, 168, 170, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.04.2013 г. в иске отказано.
В апелляционной жалобе ЗАО "Солнечная поляна" просит отменить решение и принять новый судебный акт, указывая на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и судом неправильно применены нормы материального права. По мнению подателя жалобы, суд неверно произвел правовую квалификацию спорного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. Спорный договор является договором совместной деятельности. Оснований признать договор ничтожным у суда не имелось. Исходя из существа заявленных требований - расторжение договора в связи с существенными изменениями обстоятельств, полагает недоказанным наличие совокупности условий, установленных ст. 451 ГК РФ, позволяющих расторгнуть инвестиционный договор по заявленному истцом основанию.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Истец в отзыве доводы апелляционной жалобы отклонило, указав, что лицо, обладающее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться им. Принятие решение о возведении объекта недвижимости на земельном участке предполагает его дальнейшее отчуждение собственником земельного участка, которое будет влиять на дальнейшую судьбу как возведенного объекта недвижимости, так и самого земельного участка. Определение же дальнейшей судьбы объекта недвижимости понимается в качестве правомочного распоряжения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя истца, определив на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, проверив в порядке статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 16.04.2013 г., арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Из материалов дела следует, что 10.04.2003 г. истцом (сторона 1) и ответчиком (сторона 2) при согласовании с Сибирским филиалом агентства по управлению имуществом Российской академии наук заключен инвестиционный договор N 1/03 (далее - инвестиционный договор). Согласно п. 1.1. инвестиционного договора за счет средств сторон в соответствии с рабочим проектом на земельном участке, входящем в состав земель, закрепленных за стороной 1 на праве постоянного (бессрочного) пользования (свидетельство о государственной регистрации права N АА-540220175 от 28.05.2001), осуществляется строительство первой очереди Торгового и культурно-делового комплекса по ул. Российской г. Новосибирска.
Проектная стоимость комплекса составляет 1 604,02 руб. в ценах 1984 года (п. 1.1.2. договора).
Из п. п. 2.2., 2.2.1., 2.3. инвестиционного договора следует, что инвестиционный вклад стороны 1 составляет 5 500 000 руб., что соответствует финансированию строительства 321,2 м 2 полезной площади комплекса и составляет 12,03% от полезных площадей комплекса. Инвестиционный вклад стороны 2 составляет 48 500 000 руб., что соответствует финансированию строительства 2 347,7 м 2 полезной площади комплекса и составляет 87,97% всех полезных площадей комплекса и 903,3 м 2 вспомогательных площадей комплекса.
В целях осуществления строительства комплекса стороны поручают исполнение функций заказчика Управлению капитального строительства Сибирского отделения РАН на основании договора, заключаемого сторонами и УКС СО РАН (п. 1.4. договора), которому и передают свои инвестиционные вклады (п. 1.5. договора).
Генеральный подрядчик в порядке п. 3.4.3. договора должен быть определен и согласован стороной 2 и заказчиком.
Застройщиком земельного участка выступает сторона 1 (п. 1.1.3. договора).
По завершении строительства стороны обязались подписать протокол распределения результатов строительства в соответствии с п. п. 4.5.1 - 4.5.2. договора, а сторона 2 обязалась организовать эксплуатацию комплекса.
После окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию в порядке, установленном действующим законодательством, в собственность сторон распределяются помещения комплекса, определенные в приложении N 4 (на 1, 6 страницах), в собственность стороны 2 также распределяются все вспомогательные помещения комплекса и иное имущество и оборудование, созданное для обеспечения эксплуатации комплекса.
После ввода в эксплуатацию комплекса стороны регистрируют свои вещные права в отношении созданного имущества в соответствии с п. п. 4.5.1. - 4.5.2. договора.
Окончание работ по строительству и вводу в эксплуатацию комплекса стороны запланировали на декабрь 2006 года (п. 5.2. договора).
Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции квалифицировал инвестиционный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, исходя из согласования сторонами его предмета (товара, будущей недвижимой вещи) и цены (статьи 554, 555 ГК РФ), и отсутствием согласования существенных условий договоров простого товарищества (из текста договора не следует осуществление сторонами совместной деятельности по достижению цели создания простого товарищества) и подряда (никто из участников договора не является заказчиком или подрядчиком).
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается данным выводом суда первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
То есть, истец, владеющим земельным участком, на котором предполагается создание недвижимого имущества, часть которого продается покупателю, должен произвести распоряжение соответствующей частью земельного участка, предоставив его покупателю на том же праве, на котором сам владеет земельным участком.
Таким образом, заключив инвестиционный договор, истец распорядился земельным участком, принадлежащим ему на праве постоянного бессрочного пользования.
На момент заключения инвестиционного договора действовал Земельный кодекс Российской Федерации, который согласно статье 1 Федерального закона от 25.01.2001 N 137-ФЗ вступил в силу с 30.10.2001 г.
Согласно пункту 4 статьи 20 ЗК РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 24 Постановления от 24.03.2005 N 11, после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе распоряжаться таким земельным участком, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.
Действия истца по распоряжению земельным участком осуществлены вопреки прямому запрету на такое распоряжение, установленному пунктом 4 статьи 20 ЗК РФ
Кроме того, в силу статей 120, 296 ГК РФ учреждения (коим является истец) владеют имуществом, либо могут приобретать его на праве оперативного управления. Без согласия собственника бюджетного учреждения никакие действия по распоряжению недвижимым имуществом невозможны (пункт 3 статьи 298 ГК РФ). Доказательств наличия согласия собственника земельного участка на его отчуждение в суд первой инстанции не представлено.
В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, в собственность физических и юридических лиц возможно лишь в порядке приватизации. Безвозмездная передача федерального имущества в собственность физических и юридических лиц федеральным законодательством не предусмотрена.
Как верно установлено судом первой инстанции, заключив инвестиционный договор, истец фактически произвел безвозмездное отчуждение земельного участка, находящегося в федеральной собственности.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Принимая во внимание, что заключив инвестиционный договор истец произвел распоряжение земельным участком, принадлежащим ему на праве постоянного (бессрочного) пользования в нарушение пункта 4 статьи 20 ЗК РФ, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о ничтожности инвестиционного договора.
Учитывая, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ, исковое требование о расторжении недействительного (ничтожного) договора не подлежат удовлетворению.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в иске.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, доводы сторон были всесторонне и полно исследованы арбитражным судом, и им была дана в соответствии со статьей 71 АПК РФ надлежащая правовая оценка; выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для их переоценки апелляционная инстанция не имеет; нарушений норм материального и процессуального права не установлено; оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены решения, а также для принятия доводов апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ, государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.04.2013 г. по делу N А45-17017/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Е.И.ЗАХАРЧУК
Судьи
Т.В.ПАВЛЮК
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)