Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И. рассмотрев 25.06.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2012 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 (судьи Серикова И.А., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-46837/2012,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Садайкину Мотаилю Ахметшановичу, ОГРНИП 304780636600711, о взыскании 950 070 руб. 49 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 по 30.09.2012 и 194 571 руб. 04 коп. пеней за просрочку оплаты за период с 11.10.2011 по 18.07.2012, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 11.05.2011 N 07/ЗК-05049 и выселении предпринимателя с земельного участка площадью 500 кв. м с кадастровым N 78:11:6079:1015, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Буренина, участок 3, юго-восточнее дома 57, корпус 1, литера А по проспекту Маршала Блюхера (с учетом изменений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).
Решением от 15.11.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.03.2013, с предпринимателя Садайкина М.А. в пользу КУГИ взыскано 346 715 руб. 26 коп. задолженности и 78 026 руб. 93 коп. неустойки; в остальной части иска отказано (в редакции определения об исправлении опечатки от 07.12.2012).
В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить иск в полном объеме.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, 11.05.2011 КУГИ (арендодатель) и предприниматель Садайкин М.А. (арендатор) заключили договор N 07/ЗК-05049 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:11:6079:1015 для использования под магазин пешеходной доступности (код 10.1, 3.8) сроком по 10.05.2021.
Размер и порядок внесения арендной платы согласован сторонами в разделе 3 договора.
В соответствии с пунктом 4.3.6_1 договора арендатор обязан ежегодно до 11 мая представлять арендодателю ведомость инвентаризации участка, подготовленную Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН).
Согласно пункту 3.4 договора в десятидневный срок с даты предоставления арендатором ведомости инвентаризации участка, подготовленной ГУП "ГУИОН", арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью инвентаризации, и направляет арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к договору, устанавливающего новую величину арендной платы.
В случае нарушения арендатором пункта 4.3.6_1 договора плата за аренду участка в квартал при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд равен 1.0, рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0 и составляет 524 559 руб. 07 коп.
Пунктом 3.6 предусмотрено, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках цели использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор, но не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
В случае нарушения арендатором порядка и срока внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по арендной плате за три месяца независимо от ее последующего внесения (пункт 6.3.3 договора).
Претензией от 14.05.2012 N 1387-/12 КУГИ потребовал от предпринимателя ликвидировать задолженность по арендной плате и предложил расторгнуть договор аренды и возвратить земельный участок.
Кроме того, арендодатель направил арендатору уведомление от 21.06.2012 N 1979 об изменении арендной платы.
Поскольку задолженность по арендной плате не была погашена, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции посчитал необоснованным применение ставки, указанной в уведомлении от 21.06.2012 N 1979 до 15.07.2012, в связи с чем удовлетворил денежные требования в части. Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора и выселении ответчика, суд принял во внимание факт добровольной уплаты задолженности, указанной в претензии от 14.05.2012 N 1387-/12.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Исследовав материалы дела, кассационная инстанция считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Статьей 614 ГК РФ, а также условиями спорного договора установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Исходя из пункта 3 названной статьи стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
По правилам пункта 3.1.4 постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - постановление N 1379) арендная плата за земельные участки, на которых осуществляется установка, строительство временных объектов, определяется: по коду 10.1 на срок, предусмотренный соответствующим правовым актом, но не более шести месяцев на изыскательские работы (только для объектов с инженерными коммуникациями) и шести месяцев на установку, строительство. По истечении этого срока до приемки объекта в эксплуатацию арендная плата определяется по кодам 3.5 - 3.7 с коэффициентом К7.
Земельный участок предоставлен Обществу под размещение временного объекта - магазина пешеходной доступности на основании распоряжения КУГИ от 28.10.2010 N 1453-рк.
Согласно пункту 7.12 договора срок возведения объекта - 6 месяцев с даты заключения договора аренды. В пункте 4.7.2 договора указано, что представление арендодателю акта межведомственной комиссии (в случаях, когда принятие возводимого после 29.10.2007 на участке временного (некапитального) объекта в эксплуатацию производится на основании акта межведомственной комиссии) не позднее 6 месяцев с даты заключения договора.
В связи с этим стороны в пункте 3.4 договора установили следующие периоды для расчетов: на период строительства (с 11.05.2011 по 10.11.2011) применяется льготная ставка согласно коду функционального использования 10.1; с 11.11.2011 применяется ставка арендной платы согласно коду функционального использования 3.8.
Материалами дела подтверждается, что приемка в эксплуатацию временного объекта не осуществлена. В представленной ведомости N 29892Г-11/1 указано, что по состоянию на 11.01.2012 на земельном участке строительство и хозяйственная деятельность не ведутся.
Поскольку норма права, предусмотренная пунктом 3.1.4 постановления N 1379, носит императивный характер, истец правомерно рассчитал размер арендной платы с 11.01.2012 по кодам функционального использования 3.5 - 3.7 с применением повышающего коэффициента К7. Правовых оснований для продолжения применения льготной величины арендной платы не установлено.
Выводы судов о применении порядка изменения арендной платы, установленного пунктами 3.4 и 3.6 договора, признаются необоснованными.
Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, в связи с чем стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Аналогичная позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 и от 17.04.2012 N 15837/11.
Таким образом, вопрос о правильности исчисления суммы задолженности и пеней с 11.01.2012 с учетом обозначенного подхода требует дополнительного рассмотрения, в связи с чем обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное; проверить правильность расчета размера денежных требований (с учетом подлежащих применению нормативных актов и произведенной ответчиком оплаты), а также наличие задолженности по арендным платежам и пеням; установить, имеются ли основания для расторжения договора аренды и выселения ответчика; распределить расходы по государственной пошлине, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 по делу N А56-46837/2012 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 27.06.2013 ПО ДЕЛУ N А56-46837/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2013 г. по делу N А56-46837/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И. рассмотрев 25.06.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2012 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 (судьи Серикова И.А., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-46837/2012,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Садайкину Мотаилю Ахметшановичу, ОГРНИП 304780636600711, о взыскании 950 070 руб. 49 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 по 30.09.2012 и 194 571 руб. 04 коп. пеней за просрочку оплаты за период с 11.10.2011 по 18.07.2012, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 11.05.2011 N 07/ЗК-05049 и выселении предпринимателя с земельного участка площадью 500 кв. м с кадастровым N 78:11:6079:1015, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Буренина, участок 3, юго-восточнее дома 57, корпус 1, литера А по проспекту Маршала Блюхера (с учетом изменений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).
Решением от 15.11.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.03.2013, с предпринимателя Садайкина М.А. в пользу КУГИ взыскано 346 715 руб. 26 коп. задолженности и 78 026 руб. 93 коп. неустойки; в остальной части иска отказано (в редакции определения об исправлении опечатки от 07.12.2012).
В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить иск в полном объеме.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, 11.05.2011 КУГИ (арендодатель) и предприниматель Садайкин М.А. (арендатор) заключили договор N 07/ЗК-05049 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:11:6079:1015 для использования под магазин пешеходной доступности (код 10.1, 3.8) сроком по 10.05.2021.
Размер и порядок внесения арендной платы согласован сторонами в разделе 3 договора.
В соответствии с пунктом 4.3.6_1 договора арендатор обязан ежегодно до 11 мая представлять арендодателю ведомость инвентаризации участка, подготовленную Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН).
Согласно пункту 3.4 договора в десятидневный срок с даты предоставления арендатором ведомости инвентаризации участка, подготовленной ГУП "ГУИОН", арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью инвентаризации, и направляет арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к договору, устанавливающего новую величину арендной платы.
В случае нарушения арендатором пункта 4.3.6_1 договора плата за аренду участка в квартал при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд равен 1.0, рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0 и составляет 524 559 руб. 07 коп.
Пунктом 3.6 предусмотрено, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках цели использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор, но не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
В случае нарушения арендатором порядка и срока внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по арендной плате за три месяца независимо от ее последующего внесения (пункт 6.3.3 договора).
Претензией от 14.05.2012 N 1387-/12 КУГИ потребовал от предпринимателя ликвидировать задолженность по арендной плате и предложил расторгнуть договор аренды и возвратить земельный участок.
Кроме того, арендодатель направил арендатору уведомление от 21.06.2012 N 1979 об изменении арендной платы.
Поскольку задолженность по арендной плате не была погашена, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции посчитал необоснованным применение ставки, указанной в уведомлении от 21.06.2012 N 1979 до 15.07.2012, в связи с чем удовлетворил денежные требования в части. Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора и выселении ответчика, суд принял во внимание факт добровольной уплаты задолженности, указанной в претензии от 14.05.2012 N 1387-/12.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Исследовав материалы дела, кассационная инстанция считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Статьей 614 ГК РФ, а также условиями спорного договора установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Исходя из пункта 3 названной статьи стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
По правилам пункта 3.1.4 постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - постановление N 1379) арендная плата за земельные участки, на которых осуществляется установка, строительство временных объектов, определяется: по коду 10.1 на срок, предусмотренный соответствующим правовым актом, но не более шести месяцев на изыскательские работы (только для объектов с инженерными коммуникациями) и шести месяцев на установку, строительство. По истечении этого срока до приемки объекта в эксплуатацию арендная плата определяется по кодам 3.5 - 3.7 с коэффициентом К7.
Земельный участок предоставлен Обществу под размещение временного объекта - магазина пешеходной доступности на основании распоряжения КУГИ от 28.10.2010 N 1453-рк.
Согласно пункту 7.12 договора срок возведения объекта - 6 месяцев с даты заключения договора аренды. В пункте 4.7.2 договора указано, что представление арендодателю акта межведомственной комиссии (в случаях, когда принятие возводимого после 29.10.2007 на участке временного (некапитального) объекта в эксплуатацию производится на основании акта межведомственной комиссии) не позднее 6 месяцев с даты заключения договора.
В связи с этим стороны в пункте 3.4 договора установили следующие периоды для расчетов: на период строительства (с 11.05.2011 по 10.11.2011) применяется льготная ставка согласно коду функционального использования 10.1; с 11.11.2011 применяется ставка арендной платы согласно коду функционального использования 3.8.
Материалами дела подтверждается, что приемка в эксплуатацию временного объекта не осуществлена. В представленной ведомости N 29892Г-11/1 указано, что по состоянию на 11.01.2012 на земельном участке строительство и хозяйственная деятельность не ведутся.
Поскольку норма права, предусмотренная пунктом 3.1.4 постановления N 1379, носит императивный характер, истец правомерно рассчитал размер арендной платы с 11.01.2012 по кодам функционального использования 3.5 - 3.7 с применением повышающего коэффициента К7. Правовых оснований для продолжения применения льготной величины арендной платы не установлено.
Выводы судов о применении порядка изменения арендной платы, установленного пунктами 3.4 и 3.6 договора, признаются необоснованными.
Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, в связи с чем стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Аналогичная позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 и от 17.04.2012 N 15837/11.
Таким образом, вопрос о правильности исчисления суммы задолженности и пеней с 11.01.2012 с учетом обозначенного подхода требует дополнительного рассмотрения, в связи с чем обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное; проверить правильность расчета размера денежных требований (с учетом подлежащих применению нормативных актов и произведенной ответчиком оплаты), а также наличие задолженности по арендным платежам и пеням; установить, имеются ли основания для расторжения договора аренды и выселения ответчика; распределить расходы по государственной пошлине, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 по делу N А56-46837/2012 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)