Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Дампилова Ц.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Пащенко Н.В.,
судей Казанцевой Т.Б., Булгытовой С.В.,
при секретаре С.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М. к Ш. об обязании совершить действия, направленные на государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка
по апелляционной жалобе представителя истца И. на решение Кабанского районного суда РБ от 16 мая 2013 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Казанцевой Т.Б., выслушав представителя истца И., ответчика Ш., представителя ответчика С.Р., проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
М. обратился в суд с иском к Ш. об обязании совершить действия, направленные на государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка площадью <...> кв. м, расположенного по адресу <...>, кадастровый номер <...> с М. в виде составления печатно оформленного договора купли-продажи на условиях, согласованных расписками от 05.07.2012 г. и от 26.12.2012 г. и предоставление его для государственной регистрации в Росреестр по РБ.
Требования мотивированы тем, что на основании предварительной устной договоренности с Ш. была составлена и подписана расписка от 05.07.2012 г. о продаже М. части земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...>, форма которого была согласована по схеме, в соответствии с которой также передано <...> руб. После выдела указанной части земельного участка 29.08.2012 г. новый участок поставлен на кадастровый учет, за Ш. зарегистрировано право собственности на него. 26.12.2012 г. М. передал Ш. во исполнение сделки еще <...> руб., что подтверждается распиской от 26.12.2012 г., в которой земельный участок полностью идентифицирован. В марте 2013 г. ему стало известно о переговорах Ш. с третьим лицом о продаже земельного участка, что свидетельствовало о намерении Ш. нарушить обязательства перед ним. Расписка от 05.07.2012 г. представляет собой не только предварительный договор купли-продажи, в котором определены все необходимые условия, но и его исполнение в виде передачи денег. Распиской от 26.12.2012 г. Ш. подтвердила свои обязательства и приняла исполнение в виде <...> руб. Между сторонами возникли обязательственные отношения о купле-продаже земельного участка, которые оформлены в простой письменной форме, акцептованы сторонами и начато исполнение.
В судебном заседании истец М., его представитель И. исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске.
Ответчик Ш. иск не признала, пояснив суду, что согласна была продать часть участка М. с условием переноса скважины, которая находится на выделенном земельном участке. М. передал деньги за участок, который ей на тот момент не принадлежал. Эти деньги она заплатила за выкуп земли. Участки размежевали 24.09.2012 г., с этого времени М. откладывал оформление сделки. 26.12.2012 г. М. передал ей <...> руб. обе расписки были составлены в 1 экземпляре, дописки М. составлены позже. В связи с тем, что сделка не состоялась, она решила продать участок целиком, предложила М. забрать деньги, однако он отказался. После выкупа земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...> она получила свидетельство о праве собственности 03.08.2012 г. Этот участок был размежеван на два участка с кадастровыми номерами <...> и <...>, которые поставлены на кадастровый учет 29.08.2012 г. Спор с М. касается участка с кадастровым номером <...>.
Представитель Ш. С.Р. суду пояснил, что расписки не являются договором купли-продажи. Кроме того, Ш. не являлась правообладателем земельного участка.
Третье лицо Управление Росреестра по РБ ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Суд постановил указанное решение.
В апелляционной жалобе представитель истца И. просит отменить решение суда и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований, поскольку дело рассмотрено без надлежащего исследования всех обстоятельств дела и истребования документов, явившихся причиной обращения истца в суд, что послужило причиной неправильного применения норм материального права. Признавая незаключенным предварительный договор, суд вышел за пределы установленных принципов судопроизводства, так как Ш. признала свои обязательства, мотивируя свой отказ лишь наличием более выгодного предложения. В данном споре идентификационных признаков предмета сделки и его стоимости достаточно, ссылка в решении на ст. 554 ГК РФ несостоятельна.
В заседание суда апелляционной инстанции истец М. не явился, извещен надлежащим образом. Его представитель И. доводы жалобы поддержал, пояснив суду, что вывод суда о том, что не допускается заключение договора до получения права собственности является ошибочным. Расписка от 05.07.2012 г. является предварительным договором, расписка от 26.12.2012 г. следует рассматривать как основной договор купли-продажи, так как она подписана обеими сторонами, определены все существенные условия договора.
Ответчик Ш., ее представитель С.Р. с доводами жалобы не согласились.
Третье лицо Управление Росреестра по РБ ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Проверив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что Ш., являясь собственником недвижимости по адресу земельных участков <...>, приобрела в собственность расположенный под недвижимым имуществом земельный участок площадью <...> км. с кадастровым номером <...> на основании Постановления Администрации МО <...> от 26.06.2012 г. и договора купли-продажи N<...> от 26.06.2012 г.
Посредством раздела указанного земельного участка образованы 2 новых земельных участка: площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...> и площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...>, которые поставлены на кадастровый учет 29.08.2012 г., право собственности на них зарегистрировано 24.09.2012 г.
М., заявляя исковые требования, полагал, что в отношении земельного участка площадью <...> кв. м (кадастровый N <...>) должен быть заключен договор купли-продажи, ссылаясь при этом на расписки, выданные ему Ш. 05.07.2012 г. и 26.12.2012 г., полагая, что первая расписка является предварительным договором купли-продажи земли, а вторая - с учетом содержания первой - содержит все существенные условия договора купли-продажи и свидетельствует о заключении такого договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что расписка, выданная Ш. 05.07.2012 г. не соответствует требованиям, предъявляемым к предварительному договору, установленным ст. 429 ГК РФ, поскольку не содержит указания на стороны указанного договора, обязательство заключить в будущем договор купли-продажи земли, а также все существенные условия договора купли-продажи земельного участка (в том числе местонахождение земельного участка и его расположение на местности).
Данный вывод суда является правильным, соответствует ст. 429 ГК РФ, в силу которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Нельзя признать заключенным и основной договор купли-продажи земельного участка.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Требования к содержанию и форме договора купли-продажи недвижимости установлены параграфом 7 гл. 30 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор продажи недвижимости, как установлено п. 1 ст. 555 ГК РФ должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Между тем, расписка от 26.12.2012 г., выданная Ш., свидетельствует лишь о получении ею от М. <...> руб. в счет оплаты за земельный участок площадью <...> кв. м, не свидетельствует о наличии обоюдной согласованной воли указанных лиц на возникновение взаимных прав и обязанностей, соответствующих содержанию договора купли-продажи недвижимости и достижение между ними соглашения по всем существенным условиям данного договора, в том числе относительно предмета договора, цены сделки. По форме указанный документ не соответствует требованиям, указанным в 550 ГК РФ, поскольку не является одним документом, выражающим волю сторон, подписанным сторонами одновременно.
Таким образом, договоренность о продаже спорного земельного участка не была надлежащим образом оформлена для того, чтобы приобрести значение гражданско-правового договора, то есть, по смыслу ст. 432 ГК РФ, юридически обязательного соглашения сторон в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнутого по всем существенным условиям обязательства.
В связи с изложенным доводы апелляционной жалобы, в которых заявитель указывает о наличии договора, не могут быть приняты во внимание.
Обстоятельства, имеющие значение для дела судом определены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия
определила:
Решение Кабанского районного суда Республики Бурятия от 16 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.В.ПАЩЕНКО
Судьи
Т.Б.КАЗАНЦЕВА
С.В.БУЛГЫТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ ОТ 22.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2306
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 июля 2013 г. по делу N 33-2306
Судья: Дампилова Ц.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Пащенко Н.В.,
судей Казанцевой Т.Б., Булгытовой С.В.,
при секретаре С.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М. к Ш. об обязании совершить действия, направленные на государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка
по апелляционной жалобе представителя истца И. на решение Кабанского районного суда РБ от 16 мая 2013 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Казанцевой Т.Б., выслушав представителя истца И., ответчика Ш., представителя ответчика С.Р., проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
М. обратился в суд с иском к Ш. об обязании совершить действия, направленные на государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка площадью <...> кв. м, расположенного по адресу <...>, кадастровый номер <...> с М. в виде составления печатно оформленного договора купли-продажи на условиях, согласованных расписками от 05.07.2012 г. и от 26.12.2012 г. и предоставление его для государственной регистрации в Росреестр по РБ.
Требования мотивированы тем, что на основании предварительной устной договоренности с Ш. была составлена и подписана расписка от 05.07.2012 г. о продаже М. части земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...>, форма которого была согласована по схеме, в соответствии с которой также передано <...> руб. После выдела указанной части земельного участка 29.08.2012 г. новый участок поставлен на кадастровый учет, за Ш. зарегистрировано право собственности на него. 26.12.2012 г. М. передал Ш. во исполнение сделки еще <...> руб., что подтверждается распиской от 26.12.2012 г., в которой земельный участок полностью идентифицирован. В марте 2013 г. ему стало известно о переговорах Ш. с третьим лицом о продаже земельного участка, что свидетельствовало о намерении Ш. нарушить обязательства перед ним. Расписка от 05.07.2012 г. представляет собой не только предварительный договор купли-продажи, в котором определены все необходимые условия, но и его исполнение в виде передачи денег. Распиской от 26.12.2012 г. Ш. подтвердила свои обязательства и приняла исполнение в виде <...> руб. Между сторонами возникли обязательственные отношения о купле-продаже земельного участка, которые оформлены в простой письменной форме, акцептованы сторонами и начато исполнение.
В судебном заседании истец М., его представитель И. исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске.
Ответчик Ш. иск не признала, пояснив суду, что согласна была продать часть участка М. с условием переноса скважины, которая находится на выделенном земельном участке. М. передал деньги за участок, который ей на тот момент не принадлежал. Эти деньги она заплатила за выкуп земли. Участки размежевали 24.09.2012 г., с этого времени М. откладывал оформление сделки. 26.12.2012 г. М. передал ей <...> руб. обе расписки были составлены в 1 экземпляре, дописки М. составлены позже. В связи с тем, что сделка не состоялась, она решила продать участок целиком, предложила М. забрать деньги, однако он отказался. После выкупа земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...> она получила свидетельство о праве собственности 03.08.2012 г. Этот участок был размежеван на два участка с кадастровыми номерами <...> и <...>, которые поставлены на кадастровый учет 29.08.2012 г. Спор с М. касается участка с кадастровым номером <...>.
Представитель Ш. С.Р. суду пояснил, что расписки не являются договором купли-продажи. Кроме того, Ш. не являлась правообладателем земельного участка.
Третье лицо Управление Росреестра по РБ ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Суд постановил указанное решение.
В апелляционной жалобе представитель истца И. просит отменить решение суда и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований, поскольку дело рассмотрено без надлежащего исследования всех обстоятельств дела и истребования документов, явившихся причиной обращения истца в суд, что послужило причиной неправильного применения норм материального права. Признавая незаключенным предварительный договор, суд вышел за пределы установленных принципов судопроизводства, так как Ш. признала свои обязательства, мотивируя свой отказ лишь наличием более выгодного предложения. В данном споре идентификационных признаков предмета сделки и его стоимости достаточно, ссылка в решении на ст. 554 ГК РФ несостоятельна.
В заседание суда апелляционной инстанции истец М. не явился, извещен надлежащим образом. Его представитель И. доводы жалобы поддержал, пояснив суду, что вывод суда о том, что не допускается заключение договора до получения права собственности является ошибочным. Расписка от 05.07.2012 г. является предварительным договором, расписка от 26.12.2012 г. следует рассматривать как основной договор купли-продажи, так как она подписана обеими сторонами, определены все существенные условия договора.
Ответчик Ш., ее представитель С.Р. с доводами жалобы не согласились.
Третье лицо Управление Росреестра по РБ ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Проверив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что Ш., являясь собственником недвижимости по адресу земельных участков <...>, приобрела в собственность расположенный под недвижимым имуществом земельный участок площадью <...> км. с кадастровым номером <...> на основании Постановления Администрации МО <...> от 26.06.2012 г. и договора купли-продажи N<...> от 26.06.2012 г.
Посредством раздела указанного земельного участка образованы 2 новых земельных участка: площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...> и площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...>, которые поставлены на кадастровый учет 29.08.2012 г., право собственности на них зарегистрировано 24.09.2012 г.
М., заявляя исковые требования, полагал, что в отношении земельного участка площадью <...> кв. м (кадастровый N <...>) должен быть заключен договор купли-продажи, ссылаясь при этом на расписки, выданные ему Ш. 05.07.2012 г. и 26.12.2012 г., полагая, что первая расписка является предварительным договором купли-продажи земли, а вторая - с учетом содержания первой - содержит все существенные условия договора купли-продажи и свидетельствует о заключении такого договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что расписка, выданная Ш. 05.07.2012 г. не соответствует требованиям, предъявляемым к предварительному договору, установленным ст. 429 ГК РФ, поскольку не содержит указания на стороны указанного договора, обязательство заключить в будущем договор купли-продажи земли, а также все существенные условия договора купли-продажи земельного участка (в том числе местонахождение земельного участка и его расположение на местности).
Данный вывод суда является правильным, соответствует ст. 429 ГК РФ, в силу которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Нельзя признать заключенным и основной договор купли-продажи земельного участка.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Требования к содержанию и форме договора купли-продажи недвижимости установлены параграфом 7 гл. 30 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор продажи недвижимости, как установлено п. 1 ст. 555 ГК РФ должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Между тем, расписка от 26.12.2012 г., выданная Ш., свидетельствует лишь о получении ею от М. <...> руб. в счет оплаты за земельный участок площадью <...> кв. м, не свидетельствует о наличии обоюдной согласованной воли указанных лиц на возникновение взаимных прав и обязанностей, соответствующих содержанию договора купли-продажи недвижимости и достижение между ними соглашения по всем существенным условиям данного договора, в том числе относительно предмета договора, цены сделки. По форме указанный документ не соответствует требованиям, указанным в 550 ГК РФ, поскольку не является одним документом, выражающим волю сторон, подписанным сторонами одновременно.
Таким образом, договоренность о продаже спорного земельного участка не была надлежащим образом оформлена для того, чтобы приобрести значение гражданско-правового договора, то есть, по смыслу ст. 432 ГК РФ, юридически обязательного соглашения сторон в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнутого по всем существенным условиям обязательства.
В связи с изложенным доводы апелляционной жалобы, в которых заявитель указывает о наличии договора, не могут быть приняты во внимание.
Обстоятельства, имеющие значение для дела судом определены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия
определила:
Решение Кабанского районного суда Республики Бурятия от 16 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.В.ПАЩЕНКО
Судьи
Т.Б.КАЗАНЦЕВА
С.В.БУЛГЫТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)