Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сергеева Н.В.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Филатовой Г.В.
судей: Подольской А.А., Мартемьяновой С.В.
при секретаре: П.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "КапиталСтройНедвижимость" на решение Советского районного суда г. Самары от 05 февраля 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований М.Р. к ООО "КапиталСтройНедвижимость", Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самары, Администрации г.о. Самары о признании права собственности на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание магазина, расположенного по адресу: <адрес>, отказать.
В удовлетворении исковых требований ООО "КапиталСтройНедвижимость" к М.Р., Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самары, Администрации г.о. Самары о признании права собственности на нежилое здание магазина, расположенного по адресу: <адрес>, отказать".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Подольской А.А., судебная коллегия,
установила:
М.Р. обратился в суд с иском к ООО "КапиталСтройНедвижимость", Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самары, Администрации г.о. Самара о признании за ним права собственности на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание магазина.
В обоснование исковых требований указал, что 31.08.2009 г. между ним и ООО "КапиталСтройНедвижимость" заключен инвестиционный договор, по условиям которого он в качестве инвестора обязался передать ООО "КапиталСтройНедвижимость" денежные средства в размере 2000000 руб. на осуществление строительства магазина на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>.
Указанный земельный участок предоставлен ООО "КапиталСтройНедвижимость" (застройщик) на праве аренды на основании договора N 362 от 06.08.2008 г. и соглашения от 09.06.2009 г.
В свою очередь ООО "КапиталСтройНедвижимость" (застройщик) обязался в указанные договором сроки выполнить работы и совершить действия по строительству и вводу в эксплуатацию магазина и передать инвестору долю в праве собственности на него.
Согласно п. 1.6 инвестиционного договора по окончании строительства магазина он приобретает долю в размере 1/5 в праве общей долевой собственности на возведенный магазин.
В настоящее время ему стало известно, что строительство магазина окончено, объект прошел техническую инвентаризацию, на него получена разрешительная документация.
Однако ООО "КапиталСтройНедвижимость" не передает инвестору долю в праве собственности на нежилое здание.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, М.Р. просил суд признать за ним право собственности на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание магазина, расположенного по адресу: <адрес>.
ООО "КапиталСтройНедвижимость" предъявил встречный иск к М.Р., Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самары, Администрации г.о. Самара, в котором просил суд признать за ним право собственности на нежилые помещения: подвал, N, площадью 140,10 кв. м; нежилое помещение N, 1 этаж, площадью 47,20 кв. м; нежилое помещение N, 1 этаж, площадью 78,30 кв. м; нежилое помещение N, 1 этаж, площадью 73,40 кв. м; нежилое помещение мансардного этажа N, площадью 199,20 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>.
В обоснование требований указал, что 06.08.2008 г. ИП М.Л. был предоставлен в аренду земельный участок площадью 169,00 кв. м, относящийся к категории "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: <адрес>.
09.06.2009 г. между ООО "КапиталСтройНедвижимость" и ИП М.Л. заключено соглашение об изменении стороны договора аренды земельного участка от 06.08.2008 г., согласно которому все права и обязанности ИП М.Л. как арендатора земельного участка по указанному договору перешли к ООО "КапиталСтройНедвижимость" как новому арендатору в полном объеме.
Соглашение зарегистрировано УФРС по Самарской области 17.07.2009 г.
Арендодатель земельного участка Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области согласовал перемену лиц в указанном договоре, и в дальнейшем признал ООО "КапиталСтройНедвижимость" законным арендатором земельного участка, о чем свидетельствует переписка сторон.
25.07.2011 г. истек срок действия договора аренды земельного участка N 362 от 06.08.2008 г. и соглашения об изменении стороны договора от 09.06.2009 г.
Однако ООО "КапиталСтройНедвижимость" продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель в свою очередь не возражает против продления арендных отношений, направляя ему расчеты арендных платежей за пользование участком.
Также ИП М.Л. выдано разрешение на строительство N К11 63301000-195 двухэтажного магазина на указанном земельном участке.
Постановлением Администрации г.о. Самара от 19.01.2010 г. N 17 внесены изменения в разрешение на строительство N К11 63301000-195 в части наименования застройщика. ИП М.Л. заменена на ООО "КапиталСтройНедвижимость".
Указали также, что в связи с временным отсутствием денежных средств 31.08.2009 г. между ООО "КапиталСтройНедвижимость" и М.Р. заключен инвестиционный договор, однако никаких денежных средств от М.Р. до настоящего времени не поступало, несмотря на неоднократные уведомления и претензии со стороны ООО "КапиталСтройНедвижимость".
Все строительные и монтажные работы по строительству двухэтажного магазина оплачены ООО "КапиталСтройНедвижимость", что подтверждается платежными поручениями.
Также на основании договоров N Д229 от 14.04.2011 г. и N 20387 от 06.09.2011 г. ООО "КапиталСтройНедвижимость" осуществлено присоединение возведенного объекта недвижимости к инженерным сетям.
В настоящее время строительство магазина завершено, он поставлен на технический учет в Самарском отделении ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" Самарское отделение Самарского филиала, при его строительстве не допущено нарушений градостроительных, строительных, природоохранных, санитарных и других норм.
ООО "КапиталСтройНедвижимость" не имеет возможности получить разрешение на ввод в эксплуатацию возведенного магазина и зарегистрировать право собственности на него во внесудебном порядке, поскольку разрешение на строительство выдано ИП М.Л., имеется спор с М.Р.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе ООО "КапиталСтройНедвижимость" просит решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований отменить, ссылаясь на то, что строительство спорного объекта осуществлялось на основании необходимых разрешительных документов и на земельном участке, отведенном в установленном законом порядке для строительства здания.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО "КапиталСтройНедвижимость" подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права.
Отказывая ООО "КапиталСтройНедвижимость" в удовлетворении требований, суд, руководствуясь п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводу, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой.
Указал также, что ввиду отсутствия ввода магазина в эксплуатацию, суд лишен возможности проверить правомерность возможного отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения. Права ООО "КапиталСтройНедвижимость" в настоящее время не нарушены.
Кроме того, суд пришел к выводу, что ООО "КапиталСтройНедвижимость" при строительстве магазина нарушены разрешенные виды использования земельного участка, а также имеются ограничения в использовании объекта по топографическим материалам Департамента строительства и архитектуры г.о.Самара (земельный участок принадлежит к территории общего пользования).
Также суд указал, что представленное ООО "КапиталСтройНедвижимость" техническое заключение ЗАО "Паритет" является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку ЗАО "Паритет" не является уполномоченным государственным органом на проведение государственного контроля.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Из материалов дела следует, что на основании постановления Главы г.о.Самара от 21.09.2007 г. N 752 и приказов Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 04.10.2007 г. N 157, от 25.07.2008 г. N 271-п ИП М.Л. на условиях аренды предоставлен земельный участок площадью 169,00 кв. м, относящийся к категории "земли населенных пунктов", кадастровый номер N, расположенный по адресу: <адрес> предоставлен для строительства магазина.
06.08.2008 г. между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ИП М.Л. заключен договор N 362 аренды указанного земельного участка, который зарегистрирован в ГУ ФРС по Самарской области 22.08.2008 г., запись регистрации N 63-63-01\\178008-387.
22.10.2008 г. ИП М.Л. выдано разрешение на строительство магазина N К11 63301000-195 по адресу: г. Самара, Советской Армии, сроком действия до 22.10.2009 г.
Впоследствии действие данного разрешения было продлено до 18.11.2012 г.
09.06.2009 г. между ООО "КапиталСтройНедвижимость" и ИП М.Л. заключено соглашение об изменении стороны договора N 362 аренды земельного участка от 06.08.2008 г., в соответствии которым все права и обязанности ИП М.Л. как арендатора земельного участка перешли к ООО "КапиталСтройНедвижимость" как новому арендатору в полном объеме.
Соглашение зарегистрировано УФРС по Самарской области 17.07.2009 г., запись регистрации 63-63-01\\178009-483.
Из материалов дела также следует, что Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель земельного участка) согласовало перемену лиц в указанном договоре.
Данные обстоятельства подтверждаются копией письма от 07.07.2009 г., копией дополнительного соглашения N 2 к договору аренды от 06.08.2008 г. N 362, а также перепиской сторон об изменении реквизитов для уплаты арендной платы, уведомлениями о расчете арендной платы за пользование земельным участком.
25.07.2011 г. истек срок действия договора аренды земельного участка от 06.08.2008 г. N 362.
Однако после истечения срока действия договора арендатор (ООО "КапиталСтройНедвижимость") при отсутствии возражений арендодателя (Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области) продолжает пользоваться предоставленным ему земельным участком и перечислять в установленном размере арендную плату.
По состоянию на 01.12.2012 г. со стороны ООО "КапиталСтройНедвижимость" внесены арендные платежи за использование земельного участка, что подтверждается ответом Министерство строительства Самарской области от 04.02.2013 г.
Постановлением Администрации г.о. Самара от 19.01.2010 г. N 17 внесены изменения в разрешение на строительство N К11 63301000-195 в части наименования застройщика. ИП М.Л. заменен на ООО "КапиталСтройНедвижимость".
Таким образом, строительство магазина осуществлялось ООО "КапиталСтройНедвижимость" на основании необходимых разрешительных документов на строительство и на земельном участке, отведенном в установленном законом порядке для строительства магазина.
Ссылка суда на отсутствие разрешения на ввод объекта - здания магазина в эксплуатацию является несостоятельной, поскольку в связи с истечением 18.11.2012 г. срока действия ранее выданного разрешения на строительство, в ином, не судебном порядке, защита права ООО "КапиталСтройНедвижимость" на получение в собственность магазина невозможна.
Ссылка суда о то, что ЗАО "Паритет" не является уполномоченным государственным органом на проведение государственного контроля, также является несостоятельной.
Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ экспертиза проектной документации не проводится в отношении отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности.
Поскольку спорный объект недвижимости является отдельно стоящим объектом капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет менее 1500 кв. м, объект не предназначен для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, следовательно, государственной экспертизе проектная документация не подлежит.
Учитывая, что проектная документация в данном случае не подлежит экспертизе, то требования Федерального закона N 384-ФЗ "О техническом регулировании" не подлежат применению.
Согласно представленному в материалы делу техническому заключению ЗАО "Паритет" от 06.11.2012 г., планировочные решения соответствуют требованиям нормативных документов: СНиП 31-06-2009 "Общественные здания и сооружения" СНиП 2.09.04-87 "Административные и бытовые здания" и СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений".
Обследованные несущие конструкции здания находятся эксплуатационно-пригодном состоянии. Строительно-монтажные работы конструкций зданий выполнены технически грамотно. Техническое состояние здания в целом относится к I категории и оценивается как исправное.
Эксплуатация здания возможна при условии соблюдения противопожарных, санитарных и других требований.
Судебная коллегия считает, что данное заключение является надлежащим доказательством, поскольку свидетельство о допуске к работе от 04.10.2010 г. выдано без ограничения срока и территории действия, подтверждает, что ЗАО "Паритет" является членом Саморегулируемой организации Некоммерческого партнерства "Поволжское региональное общество архитекторов и проектировщиков" и обладает всеми полномочиями для проведения работ по техническому обследованию зданий, подтверждения их безопасности и соответствия действующим СНиП.
Согласно экспертному заключению по результатам санитарно - эпидемиологической экспертизы N 05/3367 от 12.12.2012 г. возведенное двухэтажное здание магазина соответствует "Санитарно - эпидемиологическим требованиям к организации торговли, обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов", "Гигиеническим требованиям к микроклимату производственных помещений", "Гигиеническим требованиям к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий", "Гигиеническим требованиям к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий", "Санитарно-защитной зоне и санитарной классификации предприятий, сооружений и иных объектов", "Санитарным правилам содержания территорий населенных мест".
Согласно экспертному заключению N 21/12-12 от 01.12.2012 г. возведенное двухэтажное здание магазина соответствует нормам пожарной безопасности, действующим в РФ.
Доказательств того, что возведенное двухэтажное здание магазина нарушает права и охраняемые интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, в материалах дела не имеется.
Таким образом, возведенное двухэтажное здание магазина соответствует требованиям строительно-технических, противопожарных норм и правил, санитарного законодательства.
Из экспликации зданий и сооружений (л.д. 135 т. 2) следует, что при строительстве здания осуществлено согласование работ с ООО "Энерго", МП ТТУ г. Самары, МП "Самарагорсвет", "Самтелеком", МП "Спецремстройзеленхоз", ЗАО "Самарские городские электрические сети", с жителями близлежащего дома, о чем свидетельствует подпись Председателя Совета ТОС N 1.
Вывод суда, что при строительстве магазина нарушены разрешенные виды использования земельного участка, а также имеются ограничения в использовании объекта по топографическим материалам Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара (земельный участок принадлежит к территории общего пользования), также не подтвержден материалами дела.
Согласно ответу Департамента строительства и архитектуры г.о.Самара, земельный участок площадью 169 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, находится в зоне среднеэтажной жилой застройки 3 - 6 этажей (Ж-3) по Карте правового зонирования действующих Правил застройки и землепользования в г. Самара, утвержденных Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 г. N 61.
Разрешенные виды использования земельного участка - магазины первой необходимости в отдельно стоящем здании общей площадью не более 300 кв. м.
Ограничения в использовании объекта по топографическим материалам: ливневая канализация, водопровод, канализация.
Иные ограничения в использовании объекта - п. 4 ст. 85 ЗК РФ.
Согласно п. 4 ст. 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
- виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
- их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
Из приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области N 157 от 04.10.2007 г. "Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства" следует, что строительство магазина соответствует основным разрешенным видам использования земельных участков в указанной зоне.
Согласно разрешению N К11 63301000-195, выданного ИП М.Л., строительство магазина осуществляется на земельном участке, площадью 169,00 кв., со следующими проектными характеристиками: этажность - 2 эт. + тех. эт.; общая площадь здания - 281 кв. м,
Согласно техническому паспорту от 10.04.2012 г., составленному ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" Самарское отделение Самарского филиала", застроенная площадь земельного участка составляет 210,4 кв. м, общая площадь здания составляет 538,2 кв. м.
Доказательств того, что земельный участок и возведенный на нем объект недвижимости находится в границах красных линий, в материалах дела не имеется.
Наличие коммуникаций на земельном участке и расположение объекта на территории проезда между многоквартирными домами не может служить ограничением в признании права собственности ООО "КапиталСтройНедвижимость" на возведенное двухэтажное здание магазина, поскольку само по себе увеличение площади объектов не свидетельствует о том, что они не могут использоваться по назначению. Нарушения прав третьих лиц не установлено. Расположение здания на местах общего пользования связано с выделением земельного участка именно на данной территории.
При наличии указанных обстоятельств, судебная коллегия считает, что у ООО "КапиталСтройНедвижимость" возникло право собственности на возведенное двухэтажное здание магазина и его требования являются обоснованными, подлежащими удовлетворению.
В связи с чем, судебная коллегия считает возможным решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО "КапиталСтройНедвижимость" отменить, удовлетворить требования ООО "КапиталСтройНедвижимость" в полном объеме.
В остальной части решение не обжалуется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Самары от 05 февраля 2013 года в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО "КапиталСтройНедвижимость" отменить.
Постановить в этой части новое решение.
Исковые требования ООО "КапиталСтройНедвижимость" к М.Р., Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самары, Администрации г.о. Самары о признании права собственности на нежилое здание магазина, расположенного по адресу: <адрес> удовлетворить в полном объеме.
Признать за ООО "КапиталСтройНедвижимость" право собственности на нежилое здание магазина, общей площадью 538,2 кв. м, состоящее из: помещение подвала, N, площадью 140,10 кв. м, помещение N, 1 этаж, площадью 47,20 кв. м, помещение N, 1 этаж, площадью 78,30 кв. м, помещение N, 1 этаж, площадью 73,40 кв. м, помещение мансардного этажа N, площадью 199,20 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2996/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 апреля 2013 г. по делу N 33-2996/13
Судья: Сергеева Н.В.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Филатовой Г.В.
судей: Подольской А.А., Мартемьяновой С.В.
при секретаре: П.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "КапиталСтройНедвижимость" на решение Советского районного суда г. Самары от 05 февраля 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований М.Р. к ООО "КапиталСтройНедвижимость", Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самары, Администрации г.о. Самары о признании права собственности на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание магазина, расположенного по адресу: <адрес>, отказать.
В удовлетворении исковых требований ООО "КапиталСтройНедвижимость" к М.Р., Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самары, Администрации г.о. Самары о признании права собственности на нежилое здание магазина, расположенного по адресу: <адрес>, отказать".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Подольской А.А., судебная коллегия,
установила:
М.Р. обратился в суд с иском к ООО "КапиталСтройНедвижимость", Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самары, Администрации г.о. Самара о признании за ним права собственности на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание магазина.
В обоснование исковых требований указал, что 31.08.2009 г. между ним и ООО "КапиталСтройНедвижимость" заключен инвестиционный договор, по условиям которого он в качестве инвестора обязался передать ООО "КапиталСтройНедвижимость" денежные средства в размере 2000000 руб. на осуществление строительства магазина на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>.
Указанный земельный участок предоставлен ООО "КапиталСтройНедвижимость" (застройщик) на праве аренды на основании договора N 362 от 06.08.2008 г. и соглашения от 09.06.2009 г.
В свою очередь ООО "КапиталСтройНедвижимость" (застройщик) обязался в указанные договором сроки выполнить работы и совершить действия по строительству и вводу в эксплуатацию магазина и передать инвестору долю в праве собственности на него.
Согласно п. 1.6 инвестиционного договора по окончании строительства магазина он приобретает долю в размере 1/5 в праве общей долевой собственности на возведенный магазин.
В настоящее время ему стало известно, что строительство магазина окончено, объект прошел техническую инвентаризацию, на него получена разрешительная документация.
Однако ООО "КапиталСтройНедвижимость" не передает инвестору долю в праве собственности на нежилое здание.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, М.Р. просил суд признать за ним право собственности на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание магазина, расположенного по адресу: <адрес>.
ООО "КапиталСтройНедвижимость" предъявил встречный иск к М.Р., Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самары, Администрации г.о. Самара, в котором просил суд признать за ним право собственности на нежилые помещения: подвал, N, площадью 140,10 кв. м; нежилое помещение N, 1 этаж, площадью 47,20 кв. м; нежилое помещение N, 1 этаж, площадью 78,30 кв. м; нежилое помещение N, 1 этаж, площадью 73,40 кв. м; нежилое помещение мансардного этажа N, площадью 199,20 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>.
В обоснование требований указал, что 06.08.2008 г. ИП М.Л. был предоставлен в аренду земельный участок площадью 169,00 кв. м, относящийся к категории "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: <адрес>.
09.06.2009 г. между ООО "КапиталСтройНедвижимость" и ИП М.Л. заключено соглашение об изменении стороны договора аренды земельного участка от 06.08.2008 г., согласно которому все права и обязанности ИП М.Л. как арендатора земельного участка по указанному договору перешли к ООО "КапиталСтройНедвижимость" как новому арендатору в полном объеме.
Соглашение зарегистрировано УФРС по Самарской области 17.07.2009 г.
Арендодатель земельного участка Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области согласовал перемену лиц в указанном договоре, и в дальнейшем признал ООО "КапиталСтройНедвижимость" законным арендатором земельного участка, о чем свидетельствует переписка сторон.
25.07.2011 г. истек срок действия договора аренды земельного участка N 362 от 06.08.2008 г. и соглашения об изменении стороны договора от 09.06.2009 г.
Однако ООО "КапиталСтройНедвижимость" продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель в свою очередь не возражает против продления арендных отношений, направляя ему расчеты арендных платежей за пользование участком.
Также ИП М.Л. выдано разрешение на строительство N К11 63301000-195 двухэтажного магазина на указанном земельном участке.
Постановлением Администрации г.о. Самара от 19.01.2010 г. N 17 внесены изменения в разрешение на строительство N К11 63301000-195 в части наименования застройщика. ИП М.Л. заменена на ООО "КапиталСтройНедвижимость".
Указали также, что в связи с временным отсутствием денежных средств 31.08.2009 г. между ООО "КапиталСтройНедвижимость" и М.Р. заключен инвестиционный договор, однако никаких денежных средств от М.Р. до настоящего времени не поступало, несмотря на неоднократные уведомления и претензии со стороны ООО "КапиталСтройНедвижимость".
Все строительные и монтажные работы по строительству двухэтажного магазина оплачены ООО "КапиталСтройНедвижимость", что подтверждается платежными поручениями.
Также на основании договоров N Д229 от 14.04.2011 г. и N 20387 от 06.09.2011 г. ООО "КапиталСтройНедвижимость" осуществлено присоединение возведенного объекта недвижимости к инженерным сетям.
В настоящее время строительство магазина завершено, он поставлен на технический учет в Самарском отделении ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" Самарское отделение Самарского филиала, при его строительстве не допущено нарушений градостроительных, строительных, природоохранных, санитарных и других норм.
ООО "КапиталСтройНедвижимость" не имеет возможности получить разрешение на ввод в эксплуатацию возведенного магазина и зарегистрировать право собственности на него во внесудебном порядке, поскольку разрешение на строительство выдано ИП М.Л., имеется спор с М.Р.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе ООО "КапиталСтройНедвижимость" просит решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований отменить, ссылаясь на то, что строительство спорного объекта осуществлялось на основании необходимых разрешительных документов и на земельном участке, отведенном в установленном законом порядке для строительства здания.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО "КапиталСтройНедвижимость" подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права.
Отказывая ООО "КапиталСтройНедвижимость" в удовлетворении требований, суд, руководствуясь п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводу, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой.
Указал также, что ввиду отсутствия ввода магазина в эксплуатацию, суд лишен возможности проверить правомерность возможного отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения. Права ООО "КапиталСтройНедвижимость" в настоящее время не нарушены.
Кроме того, суд пришел к выводу, что ООО "КапиталСтройНедвижимость" при строительстве магазина нарушены разрешенные виды использования земельного участка, а также имеются ограничения в использовании объекта по топографическим материалам Департамента строительства и архитектуры г.о.Самара (земельный участок принадлежит к территории общего пользования).
Также суд указал, что представленное ООО "КапиталСтройНедвижимость" техническое заключение ЗАО "Паритет" является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку ЗАО "Паритет" не является уполномоченным государственным органом на проведение государственного контроля.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Из материалов дела следует, что на основании постановления Главы г.о.Самара от 21.09.2007 г. N 752 и приказов Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 04.10.2007 г. N 157, от 25.07.2008 г. N 271-п ИП М.Л. на условиях аренды предоставлен земельный участок площадью 169,00 кв. м, относящийся к категории "земли населенных пунктов", кадастровый номер N, расположенный по адресу: <адрес> предоставлен для строительства магазина.
06.08.2008 г. между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ИП М.Л. заключен договор N 362 аренды указанного земельного участка, который зарегистрирован в ГУ ФРС по Самарской области 22.08.2008 г., запись регистрации N 63-63-01\\178008-387.
22.10.2008 г. ИП М.Л. выдано разрешение на строительство магазина N К11 63301000-195 по адресу: г. Самара, Советской Армии, сроком действия до 22.10.2009 г.
Впоследствии действие данного разрешения было продлено до 18.11.2012 г.
09.06.2009 г. между ООО "КапиталСтройНедвижимость" и ИП М.Л. заключено соглашение об изменении стороны договора N 362 аренды земельного участка от 06.08.2008 г., в соответствии которым все права и обязанности ИП М.Л. как арендатора земельного участка перешли к ООО "КапиталСтройНедвижимость" как новому арендатору в полном объеме.
Соглашение зарегистрировано УФРС по Самарской области 17.07.2009 г., запись регистрации 63-63-01\\178009-483.
Из материалов дела также следует, что Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель земельного участка) согласовало перемену лиц в указанном договоре.
Данные обстоятельства подтверждаются копией письма от 07.07.2009 г., копией дополнительного соглашения N 2 к договору аренды от 06.08.2008 г. N 362, а также перепиской сторон об изменении реквизитов для уплаты арендной платы, уведомлениями о расчете арендной платы за пользование земельным участком.
25.07.2011 г. истек срок действия договора аренды земельного участка от 06.08.2008 г. N 362.
Однако после истечения срока действия договора арендатор (ООО "КапиталСтройНедвижимость") при отсутствии возражений арендодателя (Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области) продолжает пользоваться предоставленным ему земельным участком и перечислять в установленном размере арендную плату.
По состоянию на 01.12.2012 г. со стороны ООО "КапиталСтройНедвижимость" внесены арендные платежи за использование земельного участка, что подтверждается ответом Министерство строительства Самарской области от 04.02.2013 г.
Постановлением Администрации г.о. Самара от 19.01.2010 г. N 17 внесены изменения в разрешение на строительство N К11 63301000-195 в части наименования застройщика. ИП М.Л. заменен на ООО "КапиталСтройНедвижимость".
Таким образом, строительство магазина осуществлялось ООО "КапиталСтройНедвижимость" на основании необходимых разрешительных документов на строительство и на земельном участке, отведенном в установленном законом порядке для строительства магазина.
Ссылка суда на отсутствие разрешения на ввод объекта - здания магазина в эксплуатацию является несостоятельной, поскольку в связи с истечением 18.11.2012 г. срока действия ранее выданного разрешения на строительство, в ином, не судебном порядке, защита права ООО "КапиталСтройНедвижимость" на получение в собственность магазина невозможна.
Ссылка суда о то, что ЗАО "Паритет" не является уполномоченным государственным органом на проведение государственного контроля, также является несостоятельной.
Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ экспертиза проектной документации не проводится в отношении отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности.
Поскольку спорный объект недвижимости является отдельно стоящим объектом капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет менее 1500 кв. м, объект не предназначен для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, следовательно, государственной экспертизе проектная документация не подлежит.
Учитывая, что проектная документация в данном случае не подлежит экспертизе, то требования Федерального закона N 384-ФЗ "О техническом регулировании" не подлежат применению.
Согласно представленному в материалы делу техническому заключению ЗАО "Паритет" от 06.11.2012 г., планировочные решения соответствуют требованиям нормативных документов: СНиП 31-06-2009 "Общественные здания и сооружения" СНиП 2.09.04-87 "Административные и бытовые здания" и СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений".
Обследованные несущие конструкции здания находятся эксплуатационно-пригодном состоянии. Строительно-монтажные работы конструкций зданий выполнены технически грамотно. Техническое состояние здания в целом относится к I категории и оценивается как исправное.
Эксплуатация здания возможна при условии соблюдения противопожарных, санитарных и других требований.
Судебная коллегия считает, что данное заключение является надлежащим доказательством, поскольку свидетельство о допуске к работе от 04.10.2010 г. выдано без ограничения срока и территории действия, подтверждает, что ЗАО "Паритет" является членом Саморегулируемой организации Некоммерческого партнерства "Поволжское региональное общество архитекторов и проектировщиков" и обладает всеми полномочиями для проведения работ по техническому обследованию зданий, подтверждения их безопасности и соответствия действующим СНиП.
Согласно экспертному заключению по результатам санитарно - эпидемиологической экспертизы N 05/3367 от 12.12.2012 г. возведенное двухэтажное здание магазина соответствует "Санитарно - эпидемиологическим требованиям к организации торговли, обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов", "Гигиеническим требованиям к микроклимату производственных помещений", "Гигиеническим требованиям к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий", "Гигиеническим требованиям к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий", "Санитарно-защитной зоне и санитарной классификации предприятий, сооружений и иных объектов", "Санитарным правилам содержания территорий населенных мест".
Согласно экспертному заключению N 21/12-12 от 01.12.2012 г. возведенное двухэтажное здание магазина соответствует нормам пожарной безопасности, действующим в РФ.
Доказательств того, что возведенное двухэтажное здание магазина нарушает права и охраняемые интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, в материалах дела не имеется.
Таким образом, возведенное двухэтажное здание магазина соответствует требованиям строительно-технических, противопожарных норм и правил, санитарного законодательства.
Из экспликации зданий и сооружений (л.д. 135 т. 2) следует, что при строительстве здания осуществлено согласование работ с ООО "Энерго", МП ТТУ г. Самары, МП "Самарагорсвет", "Самтелеком", МП "Спецремстройзеленхоз", ЗАО "Самарские городские электрические сети", с жителями близлежащего дома, о чем свидетельствует подпись Председателя Совета ТОС N 1.
Вывод суда, что при строительстве магазина нарушены разрешенные виды использования земельного участка, а также имеются ограничения в использовании объекта по топографическим материалам Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара (земельный участок принадлежит к территории общего пользования), также не подтвержден материалами дела.
Согласно ответу Департамента строительства и архитектуры г.о.Самара, земельный участок площадью 169 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, находится в зоне среднеэтажной жилой застройки 3 - 6 этажей (Ж-3) по Карте правового зонирования действующих Правил застройки и землепользования в г. Самара, утвержденных Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 г. N 61.
Разрешенные виды использования земельного участка - магазины первой необходимости в отдельно стоящем здании общей площадью не более 300 кв. м.
Ограничения в использовании объекта по топографическим материалам: ливневая канализация, водопровод, канализация.
Иные ограничения в использовании объекта - п. 4 ст. 85 ЗК РФ.
Согласно п. 4 ст. 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
- виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
- их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
Из приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области N 157 от 04.10.2007 г. "Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства" следует, что строительство магазина соответствует основным разрешенным видам использования земельных участков в указанной зоне.
Согласно разрешению N К11 63301000-195, выданного ИП М.Л., строительство магазина осуществляется на земельном участке, площадью 169,00 кв., со следующими проектными характеристиками: этажность - 2 эт. + тех. эт.; общая площадь здания - 281 кв. м,
Согласно техническому паспорту от 10.04.2012 г., составленному ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" Самарское отделение Самарского филиала", застроенная площадь земельного участка составляет 210,4 кв. м, общая площадь здания составляет 538,2 кв. м.
Доказательств того, что земельный участок и возведенный на нем объект недвижимости находится в границах красных линий, в материалах дела не имеется.
Наличие коммуникаций на земельном участке и расположение объекта на территории проезда между многоквартирными домами не может служить ограничением в признании права собственности ООО "КапиталСтройНедвижимость" на возведенное двухэтажное здание магазина, поскольку само по себе увеличение площади объектов не свидетельствует о том, что они не могут использоваться по назначению. Нарушения прав третьих лиц не установлено. Расположение здания на местах общего пользования связано с выделением земельного участка именно на данной территории.
При наличии указанных обстоятельств, судебная коллегия считает, что у ООО "КапиталСтройНедвижимость" возникло право собственности на возведенное двухэтажное здание магазина и его требования являются обоснованными, подлежащими удовлетворению.
В связи с чем, судебная коллегия считает возможным решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО "КапиталСтройНедвижимость" отменить, удовлетворить требования ООО "КапиталСтройНедвижимость" в полном объеме.
В остальной части решение не обжалуется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Самары от 05 февраля 2013 года в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО "КапиталСтройНедвижимость" отменить.
Постановить в этой части новое решение.
Исковые требования ООО "КапиталСтройНедвижимость" к М.Р., Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самары, Администрации г.о. Самары о признании права собственности на нежилое здание магазина, расположенного по адресу: <адрес> удовлетворить в полном объеме.
Признать за ООО "КапиталСтройНедвижимость" право собственности на нежилое здание магазина, общей площадью 538,2 кв. м, состоящее из: помещение подвала, N, площадью 140,10 кв. м, помещение N, 1 этаж, площадью 47,20 кв. м, помещение N, 1 этаж, площадью 78,30 кв. м, помещение N, 1 этаж, площадью 73,40 кв. м, помещение мансардного этажа N, площадью 199,20 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)