Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Новороссийский автокомбинат" (ИНН 2315007268, ОГРН 1022302386920) - Барыбина А.А. (доверенность от 22.06.2011) и Никитиной Т.Ю. (доверенность от 22.06.2011), от ответчиков: администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635) и муниципального казенного учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" (ИНН 2315101013, ОГРН 1032309093893) - Мокина И.Я. (доверенности от 01.02.2013), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Новороссийск и муниципального казенного учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2013 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2013 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу N А32-38390/2012, установил следующее.
ОАО "Новороссийский автокомбинат" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования г. Новороссийск (далее - администрация) и МКУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск" (далее - управление) с иском об обязании администрации заключить договор от 01.11.2012 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:47:0113022:92 площадью 77 232 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Луначарского, 21, в редакции протокола разногласий от 01.11.2012 на следующих условиях:
- - пункт 1.1 "Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора из земель населенных пунктов для эксплуатации гаража N 1 земельный участок площадью 77 232 кв. м с кадастровым номером 23:47:0113022:92, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Луначарского, 21 (далее - участок)";
- - пункт 2.1 "Вследствие того, что покупатель приобретает участок в порядке переоформления принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования на участок и заявление на выкуп участка было подано покупателем в адрес продавца до 01.07.2012, цена его выкупа определена на основании части 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и составляет 6 290 430 рублей 55 копеек";
- - приложение к договору "Расчет цены выкупа земельного участка": "Администрацией муниципального образования г. Новороссийск произведен расчет цены выкупа земельного участка площадью 77 232 кв. м с кадастровым номером 23:47:0113022:92, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Луначарского, 21 (далее - участок), для эксплуатации гаража N 1.
Площадь земельного
участка
Кадастровая
стоимость
земельного
Расчет стоимости
выкупа земельного
Цена выкупа
земельного участка
Цена выкупа участка составляет 6 290 430 рублей 55 копеек.
Вследствие того, что покупатель приобретает участок в порядке переоформления принадлежащего ему права постоянного бессрочного пользования на участок и заявление на выкуп участка было подано покупателем в адрес продавца до 01.07.2012, цена его выкупа определена на основании части 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и составляет 6 290 430 рублей 55 копеек. Кадастровая стоимость участка указана в кадастровом паспорте земельного участка от 30.08.2012 N 2343/12/12-566752, выданном филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю".
Иск мотивирован следующим. При заключении договора купли-продажи земельного участка (в порядке переоформления обществом права постоянного (бессрочного) пользования) у сторон возникли разногласия по условиям, касающимся определения размера выкупной цены участка. Общество является собственником объектов недвижимости, приобретенных в порядке приватизации, обратилось с заявлением о выкупе до 01.07.2012. Поэтому в силу норм статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) к нему применим специальный (льготный) порядок определения выкупной цены в пределах 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2013, иск удовлетворен. Пункты 1.1, 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 01.11.2012 и приложение к договору (расчет цены выкупа земельного участка) изложены в редакции истца на условиях протокола разногласий от 01.11.2012. С администрации в пользу общества взыскано 4 тыс. рублей расходов по оплате государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что в связи с переоформлением обществом права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0113022:92 площадью 77 232 кв. м, расположенным по адресу: г. Новороссийск, ул. Луначарского, 21, на право собственности, у сторон возникли разногласия по условиям договора, относящимся к определению размера выкупной цены участка. В выполненном ответчиками проекте договора купли-продажи выкупная цена участка определена в размере 37 742 583 рублей 30 копеек. Общество подписало проект договора с протоколом разногласий, изложив спорные условия (пункты 1.1, 2.1, приложение к договору) исходя из цены выкупа в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Разрешая преддоговорной спор, суды установили, что общество владеет спорным земельным участком, на котором расположены объекты (литеры А, Б, Б1, В, Д, Ж, З, И, Й, К, Л, Н, О, О1, П, У, Ф, Ч, Ш, Щ), приобретенные истцом в порядке приватизации имущественного комплекса государственного предприятия. С заявлением о выкупе земельного участка общество обратилось 27.06.2012. Таким образом, истец относится к субъектам, на которые распространяет свое действие пункт 1 статьи 2 Вводного закона; к нему применимы установленные законом ограничения размера выкупной цены (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка). Выкупная цена участка в размере 37 742 583 рублей 30 копеек установлена администрацией без правовых оснований. Предложенная истцом кадастровая стоимость земельного участка площадью 77 232 кв. м (251 617 222 рубля) подтверждена кадастровым паспортом от 30.08.2012. Следовательно, льготная цена выкупа земельного участка должна составлять 6 290 430 рублей 55 копеек. Поэтому спорные условия договора (пункты 1.1, 2.1 и приложение к договору - расчет цены выкупа земельного участка) суд принял в редакции истца на условиях протокола разногласий от 01.11.2012 (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)). Апелляционный суд отклонил довод управления о недоказанности приобретения обществом расположенных на участке объектов недвижимости в порядке приватизации, поскольку данный довод в суде первой инстанции им не заявлялся (часть 3.1 статьи 70.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Кроме того, в свидетельствах о государственной регистрации права на объекты недвижимости, представленных обществом с заявлением о выкупе участка, в качестве основания возникновения права собственности на недвижимое имущество указан план приватизации от 07.12.1993. Не принят и довод управления об отсутствии оснований для установления льготной цены в связи с тем, что земельный участок не передавался в собственность истцу до 01.07.2012. Общество обратилось с заявлением о выкупе до 01.07.2012. Обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка возникает у уполномоченного органа с момента подачи заявления о приобретении права на землю, в связи с чем, выкупная цена земельного участка должна быть определена в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи обществом заявления о предоставлении участка в собственность. Поскольку общество с заявлением о выкупе земельного участка обратилось в администрацию до 01.07.2012, на правоотношения сторон распространяется норма Вводного закона о льготной цене приобретения. Документально не подтвержденный довод ответчиков о представлении обществом кадастрового паспорта от 02.05.2012 (с указанием в нем сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере 663 795 138 рублей 24 копеек) апелляционный суд также отклонил. Из содержания проекта договора купли-продажи, предложенного уполномоченным муниципальным органом к подписанию и направленного в адрес общества, следует, что кадастровая стоимость земельного участка определялась продавцом в размере 251 617 222 рублей. Расходы по государственной пошлине на основании статьи 110 Кодекса возложены на администрацию (т. 1, л.д. 138; т. 2, л.д. 26).
Администрация и управление обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявители просят судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке статьи 36 Земельного кодекса осуществляется по цене, установленной органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Статьей 10 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ) выкупная стоимость таких земельных участков определена в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (кроме г. Краснодара). Решением городской Думы муниципального образования г. Новороссийск от 22.11.2011 N 154 установлены ставки земельного налога для земельных участков, расположенных на территории муниципального образования. В соответствии с пунктом 2.13 указанного решения для спорного участка установлена ставка налога, равная 1,5% от его кадастровой стоимости. Таким образом, выкупная стоимость земельного участка (37 742 583 рубля 30 копеек) определена в соответствии с действующими нормативными положениями (1,5% от его кадастровой стоимости в размере 251 617 222 рублей 30 копеек х 10). Выводы судебных инстанций об установлении льготной цены (в связи с подачей обществом заявления о выкупе участка до 01.07.2012) неправомерны. По смыслу пункта 1 статьи 2 Вводного закона продажа земельного участка по льготной стоимости могла быть осуществлена только до 01.07.2012. Договор продажи земельного участка является реальным и считается заключенным с момента передачи имущества покупателю (статьи 433, 454, 455, 549, 550 Гражданского кодекса). При этом на принятие соответствующего решения и направление проекта договора органу муниципальной власти предоставлено 60 дней (пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса). Поскольку земельный участок не был передан в собственность истцу до 01.07.2012, у муниципального органа отсутствовали основания для установления льготной цены, равной 2,5% от его кадастровой стоимости. Суды также не учли, что при обращении с заявлением о приобретении земельного участка от 27.06.2012 общество не представило полный перечень документов, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475 (далее - Перечень). В частности, не представлены документы, подтверждающие обстоятельства, дающие право приобретения земельного участка на особых условиях. Общество не представило документы, свидетельствующие о том, что расположенные на земельном участке здания были получены им при приватизации имущества. Кадастровый паспорт земельного участка, содержащий сведения о кадастровой стоимости в размере 251 617 222 рублей (исходя из которой истцом рассчитана выкупная стоимость), получен позже обращения (30.08.2012) и не мог быть представлен администрации. Факт изменения кадастровой стоимости спорного участка после подачи заявления от 27.06.2012 подтверждается сведениями, размещенными в общедоступных источниках информации. По данным Управления Росреестра по Краснодарскому краю (раздел кадастровая оценка) спорному земельному участку решением комиссии от 12.07.2012 N 24/4 установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости. Таким образом, стоимость земельного участка должна рассчитываться на основании сведений о кадастровой стоимости, указанной в кадастровом паспорте от 02.05.2012 (663 795 138 рублей 24 копейки), представленном истцом вместе с заявлением 27.06.2012.
Общество в отзыве сослалось на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность обжалуемых судебных актов. Истец указывает на следующее. Обязанность подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи заявления о приобретении права на землю. Поэтому выкупная цена земельного участка должна быть определена в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи обществом заявления о предоставлении земельного участка в собственность. Поскольку общество обратилось в администрацию до 01.07.2012, испрашиваемый земельный участок должен быть выкуплен по льготной цене. Согласно пункту 6 Перечня общество приложило к заявлению кадастровый паспорт земельного участка от 02.05.2012 N 2313/12/12-256242. Указанная в нем кадастровая стоимость (663 795 138 рублей 20 копеек) внесена в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) на основании акта определения кадастровой стоимости от 30.03.2012. По правилам статьи 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости были оспорены истцом в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. Решением комиссии от 12.07.2012 кадастровая стоимость участка (251 617 222 рубля) определена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 30.03.2012, установленной в отчете об оценке от 29.05.2012 N ОКР-12-30, получившем положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков. Сведения о новой кадастровой стоимости участка внесены в ГКН 09.08.2012. Постановлением главы администрации г. Новороссийска от 21.08.2012 N 4865 участок предоставлен обществу на праве собственности. С указанной в проекте договора выкупной ценой общество не согласилось, направив протокол разногласий, в котором выкупная стоимость участка рассчитана исходя из 2,5% актуальной (измененной с применением специальной (установленной Законом об оценочной деятельности) процедуры и внесенной в ГКН 09.08.2012) кадастровой стоимости участка. В рассматриваемом случае цена выкупа регламентируется не только пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, но и нормами Гражданского кодекса (статьи 422, 424), а также статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности, согласно которой сведения о кадастровой стоимости используются с момента их внесения в ГКН. Довод ответчиков о недоказанности приобретения обществом объектов недвижимости в порядке приватизации государственного (муниципального) имущества опровергается материалами дела, в том числе представленным истцом планом приватизации Автотранспортного акционерного общества открытого типа "Новороссийский автокомбинат". В свидетельствах о государственной регистрации права на недвижимое имущество (приложения NN 21-38 к заявлению о приобретении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0113022:92) в качестве основания возникновения права собственности также указан план приватизации от 07.12.1993.
В судебном заседании представитель администрации (представляющий также интересы управления) поддержал доводы жалобы, просил обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать.
Представители общества возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок площадью 77 246 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский рай, г. Новороссийск, ул. Луначарского, 21, что подтверждается Решением Малого совета Новороссийского совета народных депутатов от 14.10.1992 N 41 (пункт 2) в редакции постановления администрации от 29.11.2011 N 5714 (т. 1, л.д. 76, 100).
На основании плана приватизации Автотранспортного акционерного общества открытого типа "Новороссийский автокомбинат" от 07.12.1993 (т. 1, л.д. 83-99) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесены записи о регистрации права собственности общества на объекты недвижимого имущества (литеры А, Б, Б1, В, Д, Ж, З, И, Й, К, Л, Н, О, О1, П, У, Ф, Ч, Ш, Щ), расположенные по адресу: г. Новороссийск, ул. Луначарского, 21. В подтверждение этого истцом в дело представлены свидетельства о государственной регистрации права, в которых в качестве документа-основания для государственной регистрации указан план приватизации от 07.12.1993 (т. 1, л.д. 33-50).
27 июня 2012 года общество обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 77 232 кв. м, закрепленного за ним на праве постоянного (бессрочного) пользования, в собственность за плату. К заявлению общество приложило учредительные и регистрационные документы юридического лица, выписки из ЕГРП в отношении объектов недвижимости и земельного участка, копии свидетельств о государственной регистрации права на объекты недвижимости, а также кадастровый паспорт земельного участка от 02.05.2012 N 2313/12/12-256242 (т. 1, л.д. 78-80).
Постановлением главы администрации от 21.08.2012 N 4865 право постоянного (бессрочного) пользования заявителя на участок площадью 77 232 кв. м прекращено, участок предоставлен обществу в собственность за плату (т. 1, л.д. 81, 82).
Администрация подготовила и направила обществу для подписания проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:47:0113022:92 площадью 77 232 кв. м (т. 1, л.д. 54-57). В пункте 1.1 проекта указаны адресные ориентиры приобретаемого участка (г. Новороссийск, ул. Луначарского). Согласно пункту 2.1 цена выкупа определена на основании Земельного кодекса, Вводного закона, Закона N 532-КЗ и решений городской думы г. Новороссийска в размере 37 742 583 рублей 30 копеек. Согласно расчету выкупа земельного участка (приложение к договору) цена земельного участка определена как произведение 1,5% от его кадастровой стоимости (251 617 222 рубля) и десятикратной ставки земельного налога (т. 1, л.д. 58).
Полномочия администрации на заключение договора купли-продажи основаны на положениях пункта 10 статьи 3 Вводного закона, согласно абзацу второму которого распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Общество подписало проект договора с протоколом разногласий по пунктам 1.1, 2.1 и приложению к договору (т. 1, л.д. 60, 61). Спорные условия общество предложило сформулировать в следующей редакции: продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора из земель населенных пунктов для эксплуатации гаража N 1 участок площадью 77 232 кв. м с кадастровым номером 23:47:0113022:92, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Луначарского, 21 (пункт 1.1); вследствие того, что покупатель приобретает участок в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на участок и заявление на выкуп участка было подано покупателем до 01.07.2012, цена выкупа участка определена на основании части 1 статьи 2 Вводного закона и составляет 6 290 430 рублей 55 копеек (пункт 2.1); цена выкупа участка составляет 6 290 430 рублей 55 копеек, кадастровая стоимость участка указана в кадастровом паспорте от 30.08.2012 N 2343/12/12-566752 (расчет цены выкупа участка).
Администрация уклонилась от подписания договора купли-продажи земельного участка с учетом протокола разногласий, поэтому на основании статьи 446 Гражданского кодекса общество передало разногласия, возникшие при заключении договора, на разрешение арбитражного суда.
Статьей 3 (пункты 1 и 2) Вводного закона предусмотрена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.
Рассмотрение заявлений о приобретении земельных участков в собственность или в аренду (заключение соответствующих договоров) для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"; далее - постановление от 24.03.2005 N 11). Таким образом, администрация является лицом, для которого заключение договора с обществом является обязательным.
Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса. Согласно пункту 2 указанной нормы в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса). Вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора указывается в резолютивной части решения (статья 173 Кодекса).
В пункте 9 постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснено следующее. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Вводного закона до 1 июля 2012 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти объекты были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.
Из содержания приведенной нормы следует, что ее действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08).
Федеральным законом от 18.07.2011 N 214-ФЗ пункт 1 статьи 2 Вводного закона дополнен абзацем четвертым, предусматривающим возможность выкупа земельных участков юридическими лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по льготной цене. Выкуп осуществляется до 01.07.2012 (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) вне зависимости от факта отчуждения зданий, строений, сооружений из государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, применительно к правоотношениям сторон критериями для применения льготных цен при выкупе земельного участка с кадастровым номером 23:47:0113022:92 являются: наличие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у обратившегося за выкупом юридического лица; нахождение на таком участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих заинтересованному лицу на праве собственности.
При приобретении лицами, указанными в абзацах 2-5 пункта 1 статьи 2 Вводного закона, таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Как видно из материалов дела, договор заключается сторонами в связи с переоформлением обществом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности. На испрашиваемом земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности (свидетельства о государственной регистрации права). С заявлением о выкупе участка с кадастровым номером 23:47:0113022:92 площадью 77 232 кв. м истец обратился до истечения предельного срока, установленного Вводным законом (01.07.2012). Общество относится к субъектам, указанным в пункте 1 статьи 2 Вводного закона, поэтому к правоотношениям сторон применимы установленные законом ограничения размера выкупной цены (в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка).
Установив названные обстоятельства, судебные инстанции приняли условия договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:47:0113022:92, регулирующие предмет договора и порядок определения выкупной цены участка (пункты 1.1, 2.1 договора и приложение) в редакции общества.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы заявителей об отсутствии оснований для применения льготой цены выкупа участка в связи с истечением установленного законом предельного срока проверялся судебными инстанциями и был обоснованно отклонен.
Размер выкупной цены земельного участка определяется на дату подачи заявления о приватизации земельного участка, так как согласно пунктам 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса право заявителя требовать заключения договора купли-продажи возникает именно с момента подачи заявки. Уполномоченный орган обязан в месячный срок со дня поступления такого заявления совершить действия необходимые для оформления земельного участка в собственность.
Как установили судебные инстанции, общество относится к субъектам, указанным в пункте 1 статьи 2 Вводного закона, для которых предусмотрен льготный порядок определения выкупной цены земельных участков. С заявлением о приобретении прав на испрашиваемый земельный участок обратился в администрацию до истечения срока, установленного законом (01.07.2012). С учетом изложенного, суды не усмотрели оснований для неприменения к правоотношениям сторон абзаца седьмого пункта 1 статьи 2 Вводного закона.
Довод жалобы о непредставлении обществом в уполномоченный орган всех документов, предусмотренных Перечнем, отклоняется как противоречащий установленным судами при разрешении спора обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (заявление общества от 27.06.2012 с приложениями к нему). Ссылаясь на непредставление истцом в уполномоченный орган документов, подтверждающих приобретение им объектов недвижимости из государственной (муниципальной) собственности, ответчики также не учитывают буквальное содержание абзаца четвертого пункта 1 статьи 2 Вводного закона, предусматривающего возможность выкупа земельного участка вне зависимости от факта отчуждения зданий (строений, сооружений) из публичной собственности.
Довод заявителей о неприменимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, отраженных в кадастровом паспорте от 30.08.2012 (т. 1, л.д. 73-75), кассационным судом не принимается. Расчет цены выкупа участка (приложение к проекту договора купли-продажи) выполнен органом местного самоуправления с применением кадастровой стоимости земельного участка в размере 251 617 222 рубля, что соответствует актуальным сведениям о его кадастровой стоимости. Кроме того, как следует из пояснений общества и данных Управления Росреестра по Краснодарскому краю, размещенных в общедоступных источниках информации, кадастровая стоимость участка (в размере 663 795 138 рублей 20 копеек) внесена в ГКН на основании акта определения кадастровой стоимости от 30.03.2012. Результаты определения кадастровой стоимости были оспорены истцом в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, решением которой кадастровая стоимость участка (251 617 222 рубля) определена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 30.03.2012, установленной в отчете об оценке от 29.05.2012 N ОКР-12-30. Учитывая, что органом кадастрового учета в отношении объекта недвижимости была установлена его рыночная стоимость на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, общество правомерно применило в расчете цены выкупа стоимость участка в размере 251 617 222 рублей.
При разрешении спора судебные инстанции исследовали обстоятельства, имеющие значение для дела, дали оценку представленным сторонами доказательствам, правильно применили к спорным отношениям нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявители (органы местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы освобождены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2013 по делу N А32-38390/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 11.09.2013 ПО ДЕЛУ N А32-38390/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2013 г. по делу N А32-38390/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Новороссийский автокомбинат" (ИНН 2315007268, ОГРН 1022302386920) - Барыбина А.А. (доверенность от 22.06.2011) и Никитиной Т.Ю. (доверенность от 22.06.2011), от ответчиков: администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635) и муниципального казенного учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" (ИНН 2315101013, ОГРН 1032309093893) - Мокина И.Я. (доверенности от 01.02.2013), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Новороссийск и муниципального казенного учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2013 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2013 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу N А32-38390/2012, установил следующее.
ОАО "Новороссийский автокомбинат" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования г. Новороссийск (далее - администрация) и МКУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск" (далее - управление) с иском об обязании администрации заключить договор от 01.11.2012 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:47:0113022:92 площадью 77 232 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Луначарского, 21, в редакции протокола разногласий от 01.11.2012 на следующих условиях:
- - пункт 1.1 "Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора из земель населенных пунктов для эксплуатации гаража N 1 земельный участок площадью 77 232 кв. м с кадастровым номером 23:47:0113022:92, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Луначарского, 21 (далее - участок)";
- - пункт 2.1 "Вследствие того, что покупатель приобретает участок в порядке переоформления принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования на участок и заявление на выкуп участка было подано покупателем в адрес продавца до 01.07.2012, цена его выкупа определена на основании части 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и составляет 6 290 430 рублей 55 копеек";
- - приложение к договору "Расчет цены выкупа земельного участка": "Администрацией муниципального образования г. Новороссийск произведен расчет цены выкупа земельного участка площадью 77 232 кв. м с кадастровым номером 23:47:0113022:92, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Луначарского, 21 (далее - участок), для эксплуатации гаража N 1.
Площадь земельного
участка
Кадастровая
стоимость
земельного
Расчет стоимости
выкупа земельного
Цена выкупа
земельного участка
Цена выкупа участка составляет 6 290 430 рублей 55 копеек.
Вследствие того, что покупатель приобретает участок в порядке переоформления принадлежащего ему права постоянного бессрочного пользования на участок и заявление на выкуп участка было подано покупателем в адрес продавца до 01.07.2012, цена его выкупа определена на основании части 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и составляет 6 290 430 рублей 55 копеек. Кадастровая стоимость участка указана в кадастровом паспорте земельного участка от 30.08.2012 N 2343/12/12-566752, выданном филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю".
Иск мотивирован следующим. При заключении договора купли-продажи земельного участка (в порядке переоформления обществом права постоянного (бессрочного) пользования) у сторон возникли разногласия по условиям, касающимся определения размера выкупной цены участка. Общество является собственником объектов недвижимости, приобретенных в порядке приватизации, обратилось с заявлением о выкупе до 01.07.2012. Поэтому в силу норм статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) к нему применим специальный (льготный) порядок определения выкупной цены в пределах 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2013, иск удовлетворен. Пункты 1.1, 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 01.11.2012 и приложение к договору (расчет цены выкупа земельного участка) изложены в редакции истца на условиях протокола разногласий от 01.11.2012. С администрации в пользу общества взыскано 4 тыс. рублей расходов по оплате государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что в связи с переоформлением обществом права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0113022:92 площадью 77 232 кв. м, расположенным по адресу: г. Новороссийск, ул. Луначарского, 21, на право собственности, у сторон возникли разногласия по условиям договора, относящимся к определению размера выкупной цены участка. В выполненном ответчиками проекте договора купли-продажи выкупная цена участка определена в размере 37 742 583 рублей 30 копеек. Общество подписало проект договора с протоколом разногласий, изложив спорные условия (пункты 1.1, 2.1, приложение к договору) исходя из цены выкупа в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Разрешая преддоговорной спор, суды установили, что общество владеет спорным земельным участком, на котором расположены объекты (литеры А, Б, Б1, В, Д, Ж, З, И, Й, К, Л, Н, О, О1, П, У, Ф, Ч, Ш, Щ), приобретенные истцом в порядке приватизации имущественного комплекса государственного предприятия. С заявлением о выкупе земельного участка общество обратилось 27.06.2012. Таким образом, истец относится к субъектам, на которые распространяет свое действие пункт 1 статьи 2 Вводного закона; к нему применимы установленные законом ограничения размера выкупной цены (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка). Выкупная цена участка в размере 37 742 583 рублей 30 копеек установлена администрацией без правовых оснований. Предложенная истцом кадастровая стоимость земельного участка площадью 77 232 кв. м (251 617 222 рубля) подтверждена кадастровым паспортом от 30.08.2012. Следовательно, льготная цена выкупа земельного участка должна составлять 6 290 430 рублей 55 копеек. Поэтому спорные условия договора (пункты 1.1, 2.1 и приложение к договору - расчет цены выкупа земельного участка) суд принял в редакции истца на условиях протокола разногласий от 01.11.2012 (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)). Апелляционный суд отклонил довод управления о недоказанности приобретения обществом расположенных на участке объектов недвижимости в порядке приватизации, поскольку данный довод в суде первой инстанции им не заявлялся (часть 3.1 статьи 70.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Кроме того, в свидетельствах о государственной регистрации права на объекты недвижимости, представленных обществом с заявлением о выкупе участка, в качестве основания возникновения права собственности на недвижимое имущество указан план приватизации от 07.12.1993. Не принят и довод управления об отсутствии оснований для установления льготной цены в связи с тем, что земельный участок не передавался в собственность истцу до 01.07.2012. Общество обратилось с заявлением о выкупе до 01.07.2012. Обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка возникает у уполномоченного органа с момента подачи заявления о приобретении права на землю, в связи с чем, выкупная цена земельного участка должна быть определена в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи обществом заявления о предоставлении участка в собственность. Поскольку общество с заявлением о выкупе земельного участка обратилось в администрацию до 01.07.2012, на правоотношения сторон распространяется норма Вводного закона о льготной цене приобретения. Документально не подтвержденный довод ответчиков о представлении обществом кадастрового паспорта от 02.05.2012 (с указанием в нем сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере 663 795 138 рублей 24 копеек) апелляционный суд также отклонил. Из содержания проекта договора купли-продажи, предложенного уполномоченным муниципальным органом к подписанию и направленного в адрес общества, следует, что кадастровая стоимость земельного участка определялась продавцом в размере 251 617 222 рублей. Расходы по государственной пошлине на основании статьи 110 Кодекса возложены на администрацию (т. 1, л.д. 138; т. 2, л.д. 26).
Администрация и управление обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявители просят судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке статьи 36 Земельного кодекса осуществляется по цене, установленной органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Статьей 10 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ) выкупная стоимость таких земельных участков определена в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (кроме г. Краснодара). Решением городской Думы муниципального образования г. Новороссийск от 22.11.2011 N 154 установлены ставки земельного налога для земельных участков, расположенных на территории муниципального образования. В соответствии с пунктом 2.13 указанного решения для спорного участка установлена ставка налога, равная 1,5% от его кадастровой стоимости. Таким образом, выкупная стоимость земельного участка (37 742 583 рубля 30 копеек) определена в соответствии с действующими нормативными положениями (1,5% от его кадастровой стоимости в размере 251 617 222 рублей 30 копеек х 10). Выводы судебных инстанций об установлении льготной цены (в связи с подачей обществом заявления о выкупе участка до 01.07.2012) неправомерны. По смыслу пункта 1 статьи 2 Вводного закона продажа земельного участка по льготной стоимости могла быть осуществлена только до 01.07.2012. Договор продажи земельного участка является реальным и считается заключенным с момента передачи имущества покупателю (статьи 433, 454, 455, 549, 550 Гражданского кодекса). При этом на принятие соответствующего решения и направление проекта договора органу муниципальной власти предоставлено 60 дней (пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса). Поскольку земельный участок не был передан в собственность истцу до 01.07.2012, у муниципального органа отсутствовали основания для установления льготной цены, равной 2,5% от его кадастровой стоимости. Суды также не учли, что при обращении с заявлением о приобретении земельного участка от 27.06.2012 общество не представило полный перечень документов, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475 (далее - Перечень). В частности, не представлены документы, подтверждающие обстоятельства, дающие право приобретения земельного участка на особых условиях. Общество не представило документы, свидетельствующие о том, что расположенные на земельном участке здания были получены им при приватизации имущества. Кадастровый паспорт земельного участка, содержащий сведения о кадастровой стоимости в размере 251 617 222 рублей (исходя из которой истцом рассчитана выкупная стоимость), получен позже обращения (30.08.2012) и не мог быть представлен администрации. Факт изменения кадастровой стоимости спорного участка после подачи заявления от 27.06.2012 подтверждается сведениями, размещенными в общедоступных источниках информации. По данным Управления Росреестра по Краснодарскому краю (раздел кадастровая оценка) спорному земельному участку решением комиссии от 12.07.2012 N 24/4 установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости. Таким образом, стоимость земельного участка должна рассчитываться на основании сведений о кадастровой стоимости, указанной в кадастровом паспорте от 02.05.2012 (663 795 138 рублей 24 копейки), представленном истцом вместе с заявлением 27.06.2012.
Общество в отзыве сослалось на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность обжалуемых судебных актов. Истец указывает на следующее. Обязанность подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи заявления о приобретении права на землю. Поэтому выкупная цена земельного участка должна быть определена в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи обществом заявления о предоставлении земельного участка в собственность. Поскольку общество обратилось в администрацию до 01.07.2012, испрашиваемый земельный участок должен быть выкуплен по льготной цене. Согласно пункту 6 Перечня общество приложило к заявлению кадастровый паспорт земельного участка от 02.05.2012 N 2313/12/12-256242. Указанная в нем кадастровая стоимость (663 795 138 рублей 20 копеек) внесена в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) на основании акта определения кадастровой стоимости от 30.03.2012. По правилам статьи 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости были оспорены истцом в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. Решением комиссии от 12.07.2012 кадастровая стоимость участка (251 617 222 рубля) определена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 30.03.2012, установленной в отчете об оценке от 29.05.2012 N ОКР-12-30, получившем положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков. Сведения о новой кадастровой стоимости участка внесены в ГКН 09.08.2012. Постановлением главы администрации г. Новороссийска от 21.08.2012 N 4865 участок предоставлен обществу на праве собственности. С указанной в проекте договора выкупной ценой общество не согласилось, направив протокол разногласий, в котором выкупная стоимость участка рассчитана исходя из 2,5% актуальной (измененной с применением специальной (установленной Законом об оценочной деятельности) процедуры и внесенной в ГКН 09.08.2012) кадастровой стоимости участка. В рассматриваемом случае цена выкупа регламентируется не только пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, но и нормами Гражданского кодекса (статьи 422, 424), а также статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности, согласно которой сведения о кадастровой стоимости используются с момента их внесения в ГКН. Довод ответчиков о недоказанности приобретения обществом объектов недвижимости в порядке приватизации государственного (муниципального) имущества опровергается материалами дела, в том числе представленным истцом планом приватизации Автотранспортного акционерного общества открытого типа "Новороссийский автокомбинат". В свидетельствах о государственной регистрации права на недвижимое имущество (приложения NN 21-38 к заявлению о приобретении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0113022:92) в качестве основания возникновения права собственности также указан план приватизации от 07.12.1993.
В судебном заседании представитель администрации (представляющий также интересы управления) поддержал доводы жалобы, просил обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать.
Представители общества возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок площадью 77 246 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский рай, г. Новороссийск, ул. Луначарского, 21, что подтверждается Решением Малого совета Новороссийского совета народных депутатов от 14.10.1992 N 41 (пункт 2) в редакции постановления администрации от 29.11.2011 N 5714 (т. 1, л.д. 76, 100).
На основании плана приватизации Автотранспортного акционерного общества открытого типа "Новороссийский автокомбинат" от 07.12.1993 (т. 1, л.д. 83-99) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесены записи о регистрации права собственности общества на объекты недвижимого имущества (литеры А, Б, Б1, В, Д, Ж, З, И, Й, К, Л, Н, О, О1, П, У, Ф, Ч, Ш, Щ), расположенные по адресу: г. Новороссийск, ул. Луначарского, 21. В подтверждение этого истцом в дело представлены свидетельства о государственной регистрации права, в которых в качестве документа-основания для государственной регистрации указан план приватизации от 07.12.1993 (т. 1, л.д. 33-50).
27 июня 2012 года общество обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 77 232 кв. м, закрепленного за ним на праве постоянного (бессрочного) пользования, в собственность за плату. К заявлению общество приложило учредительные и регистрационные документы юридического лица, выписки из ЕГРП в отношении объектов недвижимости и земельного участка, копии свидетельств о государственной регистрации права на объекты недвижимости, а также кадастровый паспорт земельного участка от 02.05.2012 N 2313/12/12-256242 (т. 1, л.д. 78-80).
Постановлением главы администрации от 21.08.2012 N 4865 право постоянного (бессрочного) пользования заявителя на участок площадью 77 232 кв. м прекращено, участок предоставлен обществу в собственность за плату (т. 1, л.д. 81, 82).
Администрация подготовила и направила обществу для подписания проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:47:0113022:92 площадью 77 232 кв. м (т. 1, л.д. 54-57). В пункте 1.1 проекта указаны адресные ориентиры приобретаемого участка (г. Новороссийск, ул. Луначарского). Согласно пункту 2.1 цена выкупа определена на основании Земельного кодекса, Вводного закона, Закона N 532-КЗ и решений городской думы г. Новороссийска в размере 37 742 583 рублей 30 копеек. Согласно расчету выкупа земельного участка (приложение к договору) цена земельного участка определена как произведение 1,5% от его кадастровой стоимости (251 617 222 рубля) и десятикратной ставки земельного налога (т. 1, л.д. 58).
Полномочия администрации на заключение договора купли-продажи основаны на положениях пункта 10 статьи 3 Вводного закона, согласно абзацу второму которого распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Общество подписало проект договора с протоколом разногласий по пунктам 1.1, 2.1 и приложению к договору (т. 1, л.д. 60, 61). Спорные условия общество предложило сформулировать в следующей редакции: продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора из земель населенных пунктов для эксплуатации гаража N 1 участок площадью 77 232 кв. м с кадастровым номером 23:47:0113022:92, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Луначарского, 21 (пункт 1.1); вследствие того, что покупатель приобретает участок в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на участок и заявление на выкуп участка было подано покупателем до 01.07.2012, цена выкупа участка определена на основании части 1 статьи 2 Вводного закона и составляет 6 290 430 рублей 55 копеек (пункт 2.1); цена выкупа участка составляет 6 290 430 рублей 55 копеек, кадастровая стоимость участка указана в кадастровом паспорте от 30.08.2012 N 2343/12/12-566752 (расчет цены выкупа участка).
Администрация уклонилась от подписания договора купли-продажи земельного участка с учетом протокола разногласий, поэтому на основании статьи 446 Гражданского кодекса общество передало разногласия, возникшие при заключении договора, на разрешение арбитражного суда.
Статьей 3 (пункты 1 и 2) Вводного закона предусмотрена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.
Рассмотрение заявлений о приобретении земельных участков в собственность или в аренду (заключение соответствующих договоров) для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"; далее - постановление от 24.03.2005 N 11). Таким образом, администрация является лицом, для которого заключение договора с обществом является обязательным.
Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса. Согласно пункту 2 указанной нормы в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса). Вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора указывается в резолютивной части решения (статья 173 Кодекса).
В пункте 9 постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснено следующее. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Вводного закона до 1 июля 2012 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти объекты были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.
Из содержания приведенной нормы следует, что ее действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08).
Федеральным законом от 18.07.2011 N 214-ФЗ пункт 1 статьи 2 Вводного закона дополнен абзацем четвертым, предусматривающим возможность выкупа земельных участков юридическими лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по льготной цене. Выкуп осуществляется до 01.07.2012 (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) вне зависимости от факта отчуждения зданий, строений, сооружений из государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, применительно к правоотношениям сторон критериями для применения льготных цен при выкупе земельного участка с кадастровым номером 23:47:0113022:92 являются: наличие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у обратившегося за выкупом юридического лица; нахождение на таком участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих заинтересованному лицу на праве собственности.
При приобретении лицами, указанными в абзацах 2-5 пункта 1 статьи 2 Вводного закона, таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Как видно из материалов дела, договор заключается сторонами в связи с переоформлением обществом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности. На испрашиваемом земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности (свидетельства о государственной регистрации права). С заявлением о выкупе участка с кадастровым номером 23:47:0113022:92 площадью 77 232 кв. м истец обратился до истечения предельного срока, установленного Вводным законом (01.07.2012). Общество относится к субъектам, указанным в пункте 1 статьи 2 Вводного закона, поэтому к правоотношениям сторон применимы установленные законом ограничения размера выкупной цены (в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка).
Установив названные обстоятельства, судебные инстанции приняли условия договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:47:0113022:92, регулирующие предмет договора и порядок определения выкупной цены участка (пункты 1.1, 2.1 договора и приложение) в редакции общества.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы заявителей об отсутствии оснований для применения льготой цены выкупа участка в связи с истечением установленного законом предельного срока проверялся судебными инстанциями и был обоснованно отклонен.
Размер выкупной цены земельного участка определяется на дату подачи заявления о приватизации земельного участка, так как согласно пунктам 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса право заявителя требовать заключения договора купли-продажи возникает именно с момента подачи заявки. Уполномоченный орган обязан в месячный срок со дня поступления такого заявления совершить действия необходимые для оформления земельного участка в собственность.
Как установили судебные инстанции, общество относится к субъектам, указанным в пункте 1 статьи 2 Вводного закона, для которых предусмотрен льготный порядок определения выкупной цены земельных участков. С заявлением о приобретении прав на испрашиваемый земельный участок обратился в администрацию до истечения срока, установленного законом (01.07.2012). С учетом изложенного, суды не усмотрели оснований для неприменения к правоотношениям сторон абзаца седьмого пункта 1 статьи 2 Вводного закона.
Довод жалобы о непредставлении обществом в уполномоченный орган всех документов, предусмотренных Перечнем, отклоняется как противоречащий установленным судами при разрешении спора обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (заявление общества от 27.06.2012 с приложениями к нему). Ссылаясь на непредставление истцом в уполномоченный орган документов, подтверждающих приобретение им объектов недвижимости из государственной (муниципальной) собственности, ответчики также не учитывают буквальное содержание абзаца четвертого пункта 1 статьи 2 Вводного закона, предусматривающего возможность выкупа земельного участка вне зависимости от факта отчуждения зданий (строений, сооружений) из публичной собственности.
Довод заявителей о неприменимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, отраженных в кадастровом паспорте от 30.08.2012 (т. 1, л.д. 73-75), кассационным судом не принимается. Расчет цены выкупа участка (приложение к проекту договора купли-продажи) выполнен органом местного самоуправления с применением кадастровой стоимости земельного участка в размере 251 617 222 рубля, что соответствует актуальным сведениям о его кадастровой стоимости. Кроме того, как следует из пояснений общества и данных Управления Росреестра по Краснодарскому краю, размещенных в общедоступных источниках информации, кадастровая стоимость участка (в размере 663 795 138 рублей 20 копеек) внесена в ГКН на основании акта определения кадастровой стоимости от 30.03.2012. Результаты определения кадастровой стоимости были оспорены истцом в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, решением которой кадастровая стоимость участка (251 617 222 рубля) определена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 30.03.2012, установленной в отчете об оценке от 29.05.2012 N ОКР-12-30. Учитывая, что органом кадастрового учета в отношении объекта недвижимости была установлена его рыночная стоимость на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, общество правомерно применило в расчете цены выкупа стоимость участка в размере 251 617 222 рублей.
При разрешении спора судебные инстанции исследовали обстоятельства, имеющие значение для дела, дали оценку представленным сторонами доказательствам, правильно применили к спорным отношениям нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявители (органы местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы освобождены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2013 по делу N А32-38390/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)