Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.10.2013 по делу N А76-9368/2013 (судья Мрез И.В.).
В заседании приняли участие представители:
- Акционерного Челябинского инвестиционного банка "Челябинвестбанк" (Открытое акционерное общество) - Батуева М.М. (доверенность от 19.06.2013);
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Бадретдинова А.А. (доверенность от 16.01.2013).
Акционерный Челябинский инвестиционный банк "Челябинвестбанк" (Открытое акционерное общество) (далее - банк, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа от 06.05.2013 N 41/021/2013-104 в государственной регистрации договора залога недвижимости от 28.03.2013 N 102, обязании Управления Росреестра зарегистрировать ипотеку гаража общей площадью 16,6 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, район жилого дома N 24 по ул. Свердлова, гараж N 961, и права аренды земельного участка площадью 39 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, в 34 м на северо-восток от жилого дома N 24 по ул. Свердлова, в пользу банка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Богатова Татьяна Михайловна, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Администрации Озерского городского округа (в настоящее время - Управление имущественных отношений Администрации Озерского городского округа (л. д. 127)) (далее также - третьи лица).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 02.10.2013 (резолютивная часть объявлена 25.09.2013) заявленные требования банка удовлетворены.
С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление Росреестра (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неверный вывод суда о том, что передача залогодателем в залог залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору права аренды земельного участка, расположенного в границах закрытого административно-территориального образования (далее - ЗАТО), не противоречит требованиям действующего законодательства. Указывает на предусмотренное подпунктом 6 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничение оборотоспособности земельных участков, расположенных в границах ЗАТО, в связи с чем их ипотека не допускается в соответствии с пунктом 1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Со ссылкой на пункт 1 статьи 8 Закона Российской Федерации от 14.07.1992 N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" указывает на возможность совершения сделок с недвижимым имуществом на территории ЗАТО только юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории такого образования. Между тем, постановление Администрации Озерского городского округа Челябинской области от 08.08.2012 N 2251, которым банк включен в перечень кредитных организаций, допущенных к участию в совершении сделок, предметом которых является залог недвижимого имущества, находящегося на территории Озерского городского округа, на государственную регистрацию представлено не было.
Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. В судебное заседание представители третьих лиц не явились. С учетом мнения представителей заявителя и заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель банка против доводов апелляционной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 28.03.2013 между банком (кредитор) и Богатовой Т.М. (заемщик) заключен кредитный договор N 102, согласно которому кредитор предоставляет заемщику кредит в сумме 100 000 руб. на потребительские нужды (л. д. 7-13).
28 марта 2013 года между банком (залогодержатель) и Богатовой Т.М. (залогодатель) подписан договор залога недвижимости (ипотеки) N 102, согласно пункту 2 которого в обеспечение своевременной уплаты заемщиком указанного кредита, неустоек и всех издержек, связанных с погашением долга, залогодатель заложил в пользу залогодержателя недвижимое имущество: гараж общей площадью 16,6 кв. м, кадастровый номер 74:41:01 01 009:0032:000004:1961/А, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, район жилого дома N 24 по ул. Свердлова, гараж N 961, и право аренды земельного участка, на котором располагается указанный гараж, а именно - земельного участка площадью 39 кв. м, с кадастровым номером 74:41:0101009:32, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, в 34 м на северо-восток от жилого дома N 24 по ул. Свердлова, категория земель - земли населенных пунктов (л. д. 14-18).
Указанный земельный участок принадлежит Богатовой Т.М. на правах арендатора на основании договора от 20.07.2009 N 8242 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды, заключенного между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Администрации Озерского городского округа (арендодатель) и Богатовой Т.М. (арендатор) (л. д. 19-27).
В силу пункта 2.1 договора аренды он заключен сроком по 25.06.2014.
Право собственности залогодателя на гараж, а также договор аренды зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л. д. 24, 28).
28 марта 2013 года Богатова Т.М. и представитель банка обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора залога (л. д. 95-98).
Сообщением от 06.05.2013 N 41/021/2013-104 Управление Росреестра уведомило об отказе в государственной регистрации договора залога на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) (л. д. 29, 30). В качестве причины отказа в государственной регистрации указано, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку право аренды земельного участка на территории ЗАТО не может быть предметом ипотеки ввиду ограничений оборотоспособности, установленных статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 62 Закона об ипотеке.
Не согласившись с указанным отказом в государственной регистрации, заявитель обратился в арбитражный суд с названными выше требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции указал, что в настоящем случае в ипотеку передан не сам земельный участок, а право аренды земельного участка, что не противоречит положениям статьи 62 Закона об ипотеке. Кроме того, ипотека права аренды земельного участка имеет место в связи с ипотекой объекта недвижимого имущества, расположенного на данном участке. При этом в силу пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Суд отметил, что положения статьи 62 Закона об ипотеке применяются в случаях, когда земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является здание или сооружение и принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка. Установив, что постановлением Администрации Озерского городского округа Челябинской области от 08.08.2012 N 2251 банк включен в перечень кредитных организаций, допущенных к участию в совершении сделок, предметом которых является залог недвижимого имущества, находящегося на территории Озерского городского округа, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отказа в государственной регистрации договора ипотеки.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность принятого заинтересованным лицом решения об отказе в государственной регистрации и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеет место совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
В силу абзацев 3, 4 пункта 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если представленные на государственную регистрацию прав документы не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации).
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации).
Рассматриваемые спорные отношения связаны с оценкой соответствия закону соглашения об установлении ипотеки права аренды земельного участка, расположенного в границах ЗАТО.
Из содержания подпункта 6 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки, расположенные в границах ЗАТО, относятся к земельным участкам, ограниченным в обороте.
В силу пункта 2 статьи 27 названного Кодекса земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законом.
В пункте 1 статьи 62 Закона об ипотеке предусмотрено, что по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что предметом договора залога от 28.03.2013 N 101 является не земельный участок как объект права, а право аренды на земельный участок, на котором находится принадлежащий залогодателю объект недвижимости - гараж.
В силу пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 4, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", положения главы XI Закона об ипотеке применяются в случаях, когда земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяются на случаи, когда единым предметом ипотеки является здание или сооружение и принадлежащее залогодателю право аренды на земельный участок.
На основании изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой объекта недвижимого имущества, расположенного на данном участке.
Таким образом, вывод арбитражного суда первой инстанции об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации договора залога является правильным.
Кроме того, из представленного банком в материалы дела и принятого во внимание арбитражным судом первой инстанции постановления Администрации Озерского городского округа Челябинской области от 08.08.2012 N 2251 "О допуске кредитных организаций к совершению сделок с недвижимым имуществом на территории Озерского городского округа" следует, что банк включен в перечень кредитных организаций, допущенных к участию в совершении сделок, предметом которых является залог недвижимого имущества (договор об ипотеке, ипотека в силу закона - вследствие кредитных либо иных договоров, содержащих обеспеченные ипотекой обязательства), находящегося на территории Озерского городского округа.
Ссылка подателя жалобы на то, что постановление от 08.08.2012 N 2251 на государственную регистрацию представлено не было, не может быть принята, так как в оспариваемом отказе в государственной регистрации непредставление указанного постановления не было указано в качестве основания для отказа.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.10.2013 по делу N А76-9368/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.12.2013 N 18АП-12135/2013 ПО ДЕЛУ N А76-9368/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2013 г. N 18АП-12135/2013
Дело N А76-9368/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.10.2013 по делу N А76-9368/2013 (судья Мрез И.В.).
В заседании приняли участие представители:
- Акционерного Челябинского инвестиционного банка "Челябинвестбанк" (Открытое акционерное общество) - Батуева М.М. (доверенность от 19.06.2013);
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Бадретдинова А.А. (доверенность от 16.01.2013).
Акционерный Челябинский инвестиционный банк "Челябинвестбанк" (Открытое акционерное общество) (далее - банк, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа от 06.05.2013 N 41/021/2013-104 в государственной регистрации договора залога недвижимости от 28.03.2013 N 102, обязании Управления Росреестра зарегистрировать ипотеку гаража общей площадью 16,6 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, район жилого дома N 24 по ул. Свердлова, гараж N 961, и права аренды земельного участка площадью 39 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, в 34 м на северо-восток от жилого дома N 24 по ул. Свердлова, в пользу банка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Богатова Татьяна Михайловна, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Администрации Озерского городского округа (в настоящее время - Управление имущественных отношений Администрации Озерского городского округа (л. д. 127)) (далее также - третьи лица).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 02.10.2013 (резолютивная часть объявлена 25.09.2013) заявленные требования банка удовлетворены.
С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление Росреестра (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неверный вывод суда о том, что передача залогодателем в залог залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору права аренды земельного участка, расположенного в границах закрытого административно-территориального образования (далее - ЗАТО), не противоречит требованиям действующего законодательства. Указывает на предусмотренное подпунктом 6 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничение оборотоспособности земельных участков, расположенных в границах ЗАТО, в связи с чем их ипотека не допускается в соответствии с пунктом 1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Со ссылкой на пункт 1 статьи 8 Закона Российской Федерации от 14.07.1992 N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" указывает на возможность совершения сделок с недвижимым имуществом на территории ЗАТО только юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории такого образования. Между тем, постановление Администрации Озерского городского округа Челябинской области от 08.08.2012 N 2251, которым банк включен в перечень кредитных организаций, допущенных к участию в совершении сделок, предметом которых является залог недвижимого имущества, находящегося на территории Озерского городского округа, на государственную регистрацию представлено не было.
Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. В судебное заседание представители третьих лиц не явились. С учетом мнения представителей заявителя и заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель банка против доводов апелляционной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 28.03.2013 между банком (кредитор) и Богатовой Т.М. (заемщик) заключен кредитный договор N 102, согласно которому кредитор предоставляет заемщику кредит в сумме 100 000 руб. на потребительские нужды (л. д. 7-13).
28 марта 2013 года между банком (залогодержатель) и Богатовой Т.М. (залогодатель) подписан договор залога недвижимости (ипотеки) N 102, согласно пункту 2 которого в обеспечение своевременной уплаты заемщиком указанного кредита, неустоек и всех издержек, связанных с погашением долга, залогодатель заложил в пользу залогодержателя недвижимое имущество: гараж общей площадью 16,6 кв. м, кадастровый номер 74:41:01 01 009:0032:000004:1961/А, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, район жилого дома N 24 по ул. Свердлова, гараж N 961, и право аренды земельного участка, на котором располагается указанный гараж, а именно - земельного участка площадью 39 кв. м, с кадастровым номером 74:41:0101009:32, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, в 34 м на северо-восток от жилого дома N 24 по ул. Свердлова, категория земель - земли населенных пунктов (л. д. 14-18).
Указанный земельный участок принадлежит Богатовой Т.М. на правах арендатора на основании договора от 20.07.2009 N 8242 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды, заключенного между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Администрации Озерского городского округа (арендодатель) и Богатовой Т.М. (арендатор) (л. д. 19-27).
В силу пункта 2.1 договора аренды он заключен сроком по 25.06.2014.
Право собственности залогодателя на гараж, а также договор аренды зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л. д. 24, 28).
28 марта 2013 года Богатова Т.М. и представитель банка обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора залога (л. д. 95-98).
Сообщением от 06.05.2013 N 41/021/2013-104 Управление Росреестра уведомило об отказе в государственной регистрации договора залога на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) (л. д. 29, 30). В качестве причины отказа в государственной регистрации указано, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку право аренды земельного участка на территории ЗАТО не может быть предметом ипотеки ввиду ограничений оборотоспособности, установленных статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 62 Закона об ипотеке.
Не согласившись с указанным отказом в государственной регистрации, заявитель обратился в арбитражный суд с названными выше требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции указал, что в настоящем случае в ипотеку передан не сам земельный участок, а право аренды земельного участка, что не противоречит положениям статьи 62 Закона об ипотеке. Кроме того, ипотека права аренды земельного участка имеет место в связи с ипотекой объекта недвижимого имущества, расположенного на данном участке. При этом в силу пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Суд отметил, что положения статьи 62 Закона об ипотеке применяются в случаях, когда земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является здание или сооружение и принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка. Установив, что постановлением Администрации Озерского городского округа Челябинской области от 08.08.2012 N 2251 банк включен в перечень кредитных организаций, допущенных к участию в совершении сделок, предметом которых является залог недвижимого имущества, находящегося на территории Озерского городского округа, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отказа в государственной регистрации договора ипотеки.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность принятого заинтересованным лицом решения об отказе в государственной регистрации и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеет место совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
В силу абзацев 3, 4 пункта 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если представленные на государственную регистрацию прав документы не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации).
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации).
Рассматриваемые спорные отношения связаны с оценкой соответствия закону соглашения об установлении ипотеки права аренды земельного участка, расположенного в границах ЗАТО.
Из содержания подпункта 6 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки, расположенные в границах ЗАТО, относятся к земельным участкам, ограниченным в обороте.
В силу пункта 2 статьи 27 названного Кодекса земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законом.
В пункте 1 статьи 62 Закона об ипотеке предусмотрено, что по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что предметом договора залога от 28.03.2013 N 101 является не земельный участок как объект права, а право аренды на земельный участок, на котором находится принадлежащий залогодателю объект недвижимости - гараж.
В силу пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 4, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", положения главы XI Закона об ипотеке применяются в случаях, когда земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяются на случаи, когда единым предметом ипотеки является здание или сооружение и принадлежащее залогодателю право аренды на земельный участок.
На основании изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой объекта недвижимого имущества, расположенного на данном участке.
Таким образом, вывод арбитражного суда первой инстанции об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации договора залога является правильным.
Кроме того, из представленного банком в материалы дела и принятого во внимание арбитражным судом первой инстанции постановления Администрации Озерского городского округа Челябинской области от 08.08.2012 N 2251 "О допуске кредитных организаций к совершению сделок с недвижимым имуществом на территории Озерского городского округа" следует, что банк включен в перечень кредитных организаций, допущенных к участию в совершении сделок, предметом которых является залог недвижимого имущества (договор об ипотеке, ипотека в силу закона - вследствие кредитных либо иных договоров, содержащих обеспеченные ипотекой обязательства), находящегося на территории Озерского городского округа.
Ссылка подателя жалобы на то, что постановление от 08.08.2012 N 2251 на государственную регистрацию представлено не было, не может быть принята, так как в оспариваемом отказе в государственной регистрации непредставление указанного постановления не было указано в качестве основания для отказа.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.10.2013 по делу N А76-9368/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)