Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 04 сентября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Н.А. Скрипки, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска, открытого акционерного общества "Сахалин-Инжиниринг"
апелляционное производство N 05АП-7963/2013, 05АП-8357/2013
на решение от 05.06.2013 судьи О.Н. Боярской
по делу N А59-763/2013 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску (заявлению) Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510 ИНН 6501053780)
к открытому акционерному обществу "Сахалин-Инжиниринг" (ОГРН 1026500521497 ИНН 6501092074)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31 января 2012 года N 12327 и пени за просрочку уплаты средств
при участии: стороне не явились
установил:
Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к открытому акционерному обществу "Сахалин-Инжиниринг" (далее ОАО "Сахалин-Инжиниринг", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.01.2012 N 12327 в сумме 1 295 233,68 рублей и пени за просрочку уплаты средств в сумме 299 293,05 рублей.
Решением суда от 05.06.2013 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды в сумме 1 255 257,33 рубля, пеня за просрочку оплаты средств в сумме 286 860,40 рублей, всего 1 542 117,73 рубля 73 копейки. С ответчика в доход государства в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в сумме 28 421,18 рублей 18 копеек.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы указал на невозможность использования спорного земельного участка, переданного 31.01.2012, в спорный период, в том числе с учетом вида разрешенного использования спорного участка, закрепленного в кадастровом паспорте "для формирования земельного участка с целью проведения торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка". Отметил необходимость для начала ведения проектных работ на участке наличие правоустанавливающих документов на участок, которые отсутствовали у ответчика до государственной регистрации договора аренды.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование жалобы указал на добровольное подписание ответчиком договора с учетом пункта 1.1, согласно которому арендатор принял участок с 26.01.2012, в связи с чем арендная плата должна начисляться с указанной даты.
Определением от 13.08.2013 рассмотрение дела откладывалось на 04.09.2013.
Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционные жалобы в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Как следует из материалов дела, 31.01.2012 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (правопреемником которого в области земельных отношений и заключенных договоров аренды земельных участков является истец), арендодателем, и ОАО "Сахалин-Инжиниринг", арендатором заключен договор N 12327, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 26.01.2012 по 25.01.2015 земельный участок, имеющий кадастровый номер 65:01:0307003: 14 площадью 6 172 кв. м, расположенный по адресу г. Южно-Сахалинск, XXII жилой микрорайон, южная сторона ул. Украинской, под строительство группы жилых домов.
Договор заключен на основании протокола итогов аукциона N 308 от 26.01.2012, зарегистрирован в установленном порядке 06.07.2012.
Полагая ответчика вносившим арендную плату с нарушениями срока, в силу чего образовалась задолженность в размере 1 295 233,68 рублей, истец обратился в суд с настоящим иском.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения аренды земельного участка, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка. Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом РФ и настоящим Кодексом.
Удовлетворяя заявленный иск, суд первой инстанции основывался на положениях статьи 614 ГК РФ, пункте 2.4. договора аренды, согласно которому арендная плата вносится Арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года, обязательными разъяснениями пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).
Судом первой инстанции отвергнуты доводы ответчика о применении положений пункта 1 статьи 611 ГК РФ, указав на недоказанность ответчиком обстоятельства, что отсутствие регистрации договора аренды означает ненадлежащее состояние переданного имущества, препятствие в его использовании в целях, для которых оно было арендовано.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 11.03.2012, вынесенному Управлением Росреестра по Сахалинской области было государственная регистрация договора аренды была приостановлена, поскольку на этот же объект было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (т. 1 л.д. 99).
Право постоянного (бессрочного) пользования Департамента было прекращено Постановлением администрации г. Южно-Сахалинска N 885 от 15.05.2012 (т. 1 л.д. 95), 19.06.2012 зарегистрировано прекращение регистрационной записи, 06.07.2012 проведена государственная регистрация аренды ОАО "Сахалин-Инжиниринг" (том 1 л.д. 87-93).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В содержании Постановления Администрации г. Южно-Сахалинска от 22.11.2011 N 2222 отсутствовали сведения об обременении выставляемого на торги по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка, имеющий кадастровый номер 65:01:0307003: 14 площадью 6 172 кв. м, расположенный по адресу г. Южно-Сахалинск, XXII жилой микрорайон, южная сторона ул. Украинской (т. 1 л.д. 52), какими либо вещными правами третьих лиц, включая Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Указанная статья не определяет порядка выбора и последовательности реализации указанных средств защиты законных интересов арендатора, не исключая их осуществление в том числе путем заявления соответствующих возражений по предъявляемым требованиям арендодателя о взыскании задолженности.
При этом судебная коллегия учитывает переписку сторон по вопросу прекращения права постоянного (бессрочного) пользования Департамента на спорный земельный участок (л.д. 60-64), включая предложение ответчика о внесении изменений в договор аренды в части расчета арендной платы за 2012 год до даты государственной регистрации договора. Письмом от 24.08.2012 истец отказал в указанных изменениях, отметил, что отсутствие государственной регистрации договора не препятствовало осуществлению проектирования и строительства на спорном земельном участке.
По мнению судебной коллегии, позиция о возможности осуществления ответчиком пользования спорным земельным участком с момента подписания договора аренды, передаточного акта к договору от 31.01.2012 является необоснованной с учетом действия презумпции добросовестности участников гражданского оборота (пункт 5 статьи 10 ГК РФ) ввиду невозможности легального пользования земельным участком на праве аренды, в отношении которого зарегистрировано ограниченное вещное право иного субъекта гражданского оборота.
Кроме того, согласно сведений кадастрового паспорта, приложенного истцом к исковому заявлению, по состоянию на июнь 2011 года разрешенным использованием спорного земельного участка указано "формирование земельного участка с целью проведения торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка" (т. 1 л.д. 19). Аналогичное целевое назначение участка отмечено в представленной истцом выписке из ЕГРП от 22.08.2012 (т. 1 л.д. 23), при этом данное разрешенное использование спорного участка установлено с даты постановки объекта на кадастровый учета 26.09.2006 (т. 1 л.д. 155)
При этом в пункте 1.1. договора аренды разрешенным использованием участка определено "строительство группы многоквартирных жилых домов" (т. 1 л.д. 13). Однако закрепление в кадастровом паспорте спорного земельного участка разрешенного использования земельного участка "для строительства группы многоквартирных жилых домов" осуществлено только 26.12.2012 (т. 2 л.д. 8).
Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии у ответчика возможности правомерного использования спорного земельного участка согласно целям договора аренды в период по меньшей мере до государственной регистрации договора аренды.
Кроме того, о невозможности использования спорного земельного участка для целей, указанных в пункте 1.1. договора аренды в указанный период свидетельствует необходимость наличия правоустанавливающих документов на земельный участок, подтверждаемая материалами дела, в частности, формами заявлений на выдачу градостроительного плана, утвержденного ДАГУН (т. 2 л.д. 12), формой заявки на технологическое присоединение объектов, утвержденной ОАО "Сахалинэнерго" (т. 2 л.д. 16).
Судебная коллегия применительно к пункту 1 статьи 69 АПК РФ признает общеизвестным обстоятельство необходимости наличия правоустанавливающих документов на земельный участок для правомерного и добросовестного совершения различных действий, связанных с освоением такого участка, проектированием, техническим подключением, совершением иных действий в сфере строительства.
Обстоятельство первого обращения ответчика с заявкой на технологическое присоединение объектов в ОАО "Сахалинэнерго" только 12.11.2012 в данном случае не имеет правового значения, поскольку ответчик не оспаривал необходимости исполнения обязанности по оплате аренды после государственной регистрации договора, исполнял данную обязанность.
Таким образом, на основании вышеизложенного, установив невозможность использования спорного земельного участка для целей договора аренды от 31.01.2012, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о взыскании арендной платы за период до государственной регистрации договора аренды (06.07.2012), после которой арендная плата вносилась ответчиком, в связи с чем заявленные исковые требования о взыскании задолженности по договору удовлетворению не подлежат.
Отказ в удовлетворении требований о взыскании задолженности является основанием также для отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки.
Оценивая доводы жалобы истца о необоснованном отказе во взыскании задолженности по спорному договору аренды с 26.01.2012, судебная коллегия отклоняет их с учетом вышеизложенным обстоятельств, а также принимая во внимание обоснованные выводы суда первой инстанции по данному вопросу.
В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба ответчика является обоснованной, решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать в полном объеме. Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. В силу части 5 статьи 110 АПК РФ по данному правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 05.06.2013 по делу N А59-763/2013 отменить.
В удовлетворении требований Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска отказать.
Взыскать с Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска в пользу открытого акционерного общества "Сахалин-Инжиниринг" 2000 (две тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.
Апелляционную жалобу Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска оставить без удовлетворения
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
Н.А.СКРИПКА
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.09.2013 N 05АП-7963/2013, 05АП-8357/2013 ПО ДЕЛУ N А59-763/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2013 г. N 05АП-7963/2013, 05АП-8357/2013
Дело N А59-763/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 04 сентября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Н.А. Скрипки, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска, открытого акционерного общества "Сахалин-Инжиниринг"
апелляционное производство N 05АП-7963/2013, 05АП-8357/2013
на решение от 05.06.2013 судьи О.Н. Боярской
по делу N А59-763/2013 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску (заявлению) Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510 ИНН 6501053780)
к открытому акционерному обществу "Сахалин-Инжиниринг" (ОГРН 1026500521497 ИНН 6501092074)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31 января 2012 года N 12327 и пени за просрочку уплаты средств
при участии: стороне не явились
установил:
Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к открытому акционерному обществу "Сахалин-Инжиниринг" (далее ОАО "Сахалин-Инжиниринг", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.01.2012 N 12327 в сумме 1 295 233,68 рублей и пени за просрочку уплаты средств в сумме 299 293,05 рублей.
Решением суда от 05.06.2013 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды в сумме 1 255 257,33 рубля, пеня за просрочку оплаты средств в сумме 286 860,40 рублей, всего 1 542 117,73 рубля 73 копейки. С ответчика в доход государства в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в сумме 28 421,18 рублей 18 копеек.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы указал на невозможность использования спорного земельного участка, переданного 31.01.2012, в спорный период, в том числе с учетом вида разрешенного использования спорного участка, закрепленного в кадастровом паспорте "для формирования земельного участка с целью проведения торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка". Отметил необходимость для начала ведения проектных работ на участке наличие правоустанавливающих документов на участок, которые отсутствовали у ответчика до государственной регистрации договора аренды.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование жалобы указал на добровольное подписание ответчиком договора с учетом пункта 1.1, согласно которому арендатор принял участок с 26.01.2012, в связи с чем арендная плата должна начисляться с указанной даты.
Определением от 13.08.2013 рассмотрение дела откладывалось на 04.09.2013.
Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционные жалобы в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Как следует из материалов дела, 31.01.2012 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (правопреемником которого в области земельных отношений и заключенных договоров аренды земельных участков является истец), арендодателем, и ОАО "Сахалин-Инжиниринг", арендатором заключен договор N 12327, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 26.01.2012 по 25.01.2015 земельный участок, имеющий кадастровый номер 65:01:0307003: 14 площадью 6 172 кв. м, расположенный по адресу г. Южно-Сахалинск, XXII жилой микрорайон, южная сторона ул. Украинской, под строительство группы жилых домов.
Договор заключен на основании протокола итогов аукциона N 308 от 26.01.2012, зарегистрирован в установленном порядке 06.07.2012.
Полагая ответчика вносившим арендную плату с нарушениями срока, в силу чего образовалась задолженность в размере 1 295 233,68 рублей, истец обратился в суд с настоящим иском.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения аренды земельного участка, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка. Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом РФ и настоящим Кодексом.
Удовлетворяя заявленный иск, суд первой инстанции основывался на положениях статьи 614 ГК РФ, пункте 2.4. договора аренды, согласно которому арендная плата вносится Арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года, обязательными разъяснениями пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).
Судом первой инстанции отвергнуты доводы ответчика о применении положений пункта 1 статьи 611 ГК РФ, указав на недоказанность ответчиком обстоятельства, что отсутствие регистрации договора аренды означает ненадлежащее состояние переданного имущества, препятствие в его использовании в целях, для которых оно было арендовано.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 11.03.2012, вынесенному Управлением Росреестра по Сахалинской области было государственная регистрация договора аренды была приостановлена, поскольку на этот же объект было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (т. 1 л.д. 99).
Право постоянного (бессрочного) пользования Департамента было прекращено Постановлением администрации г. Южно-Сахалинска N 885 от 15.05.2012 (т. 1 л.д. 95), 19.06.2012 зарегистрировано прекращение регистрационной записи, 06.07.2012 проведена государственная регистрация аренды ОАО "Сахалин-Инжиниринг" (том 1 л.д. 87-93).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В содержании Постановления Администрации г. Южно-Сахалинска от 22.11.2011 N 2222 отсутствовали сведения об обременении выставляемого на торги по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка, имеющий кадастровый номер 65:01:0307003: 14 площадью 6 172 кв. м, расположенный по адресу г. Южно-Сахалинск, XXII жилой микрорайон, южная сторона ул. Украинской (т. 1 л.д. 52), какими либо вещными правами третьих лиц, включая Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Указанная статья не определяет порядка выбора и последовательности реализации указанных средств защиты законных интересов арендатора, не исключая их осуществление в том числе путем заявления соответствующих возражений по предъявляемым требованиям арендодателя о взыскании задолженности.
При этом судебная коллегия учитывает переписку сторон по вопросу прекращения права постоянного (бессрочного) пользования Департамента на спорный земельный участок (л.д. 60-64), включая предложение ответчика о внесении изменений в договор аренды в части расчета арендной платы за 2012 год до даты государственной регистрации договора. Письмом от 24.08.2012 истец отказал в указанных изменениях, отметил, что отсутствие государственной регистрации договора не препятствовало осуществлению проектирования и строительства на спорном земельном участке.
По мнению судебной коллегии, позиция о возможности осуществления ответчиком пользования спорным земельным участком с момента подписания договора аренды, передаточного акта к договору от 31.01.2012 является необоснованной с учетом действия презумпции добросовестности участников гражданского оборота (пункт 5 статьи 10 ГК РФ) ввиду невозможности легального пользования земельным участком на праве аренды, в отношении которого зарегистрировано ограниченное вещное право иного субъекта гражданского оборота.
Кроме того, согласно сведений кадастрового паспорта, приложенного истцом к исковому заявлению, по состоянию на июнь 2011 года разрешенным использованием спорного земельного участка указано "формирование земельного участка с целью проведения торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка" (т. 1 л.д. 19). Аналогичное целевое назначение участка отмечено в представленной истцом выписке из ЕГРП от 22.08.2012 (т. 1 л.д. 23), при этом данное разрешенное использование спорного участка установлено с даты постановки объекта на кадастровый учета 26.09.2006 (т. 1 л.д. 155)
При этом в пункте 1.1. договора аренды разрешенным использованием участка определено "строительство группы многоквартирных жилых домов" (т. 1 л.д. 13). Однако закрепление в кадастровом паспорте спорного земельного участка разрешенного использования земельного участка "для строительства группы многоквартирных жилых домов" осуществлено только 26.12.2012 (т. 2 л.д. 8).
Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии у ответчика возможности правомерного использования спорного земельного участка согласно целям договора аренды в период по меньшей мере до государственной регистрации договора аренды.
Кроме того, о невозможности использования спорного земельного участка для целей, указанных в пункте 1.1. договора аренды в указанный период свидетельствует необходимость наличия правоустанавливающих документов на земельный участок, подтверждаемая материалами дела, в частности, формами заявлений на выдачу градостроительного плана, утвержденного ДАГУН (т. 2 л.д. 12), формой заявки на технологическое присоединение объектов, утвержденной ОАО "Сахалинэнерго" (т. 2 л.д. 16).
Судебная коллегия применительно к пункту 1 статьи 69 АПК РФ признает общеизвестным обстоятельство необходимости наличия правоустанавливающих документов на земельный участок для правомерного и добросовестного совершения различных действий, связанных с освоением такого участка, проектированием, техническим подключением, совершением иных действий в сфере строительства.
Обстоятельство первого обращения ответчика с заявкой на технологическое присоединение объектов в ОАО "Сахалинэнерго" только 12.11.2012 в данном случае не имеет правового значения, поскольку ответчик не оспаривал необходимости исполнения обязанности по оплате аренды после государственной регистрации договора, исполнял данную обязанность.
Таким образом, на основании вышеизложенного, установив невозможность использования спорного земельного участка для целей договора аренды от 31.01.2012, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о взыскании арендной платы за период до государственной регистрации договора аренды (06.07.2012), после которой арендная плата вносилась ответчиком, в связи с чем заявленные исковые требования о взыскании задолженности по договору удовлетворению не подлежат.
Отказ в удовлетворении требований о взыскании задолженности является основанием также для отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки.
Оценивая доводы жалобы истца о необоснованном отказе во взыскании задолженности по спорному договору аренды с 26.01.2012, судебная коллегия отклоняет их с учетом вышеизложенным обстоятельств, а также принимая во внимание обоснованные выводы суда первой инстанции по данному вопросу.
В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба ответчика является обоснованной, решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать в полном объеме. Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. В силу части 5 статьи 110 АПК РФ по данному правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 05.06.2013 по делу N А59-763/2013 отменить.
В удовлетворении требований Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска отказать.
Взыскать с Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска в пользу открытого акционерного общества "Сахалин-Инжиниринг" 2000 (две тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.
Апелляционную жалобу Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска оставить без удовлетворения
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
Н.А.СКРИПКА
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)