Судебные решения, арбитраж
Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.А. Логвиненко
Судей: С.Н. Новиковой, Л.Б. Шариповой
при участии:
от Общества с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест": Шалякин А.А., представитель по доверенности от 12.11.2012 N б/н
от Муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости": Барлева О.Н., представитель по доверенности от 06.03.2013 N 1-13/727
от Управления муниципальной собственности города Владивостока: Морошкин А.Н., представитель по доверенности от 28.11.2012 N 28/1-6697
от Администрации города Владивостока: Морошкин А.Н., представитель по доверенности от 03.12.2012 N 1-3/3769
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013
по делу N А51-5431/2012
Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья А.К.Калягин, в суде апелляционной инстанции - судьи С.М. Синицына, А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышев
По исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест"
к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"; Управлению муниципальной собственности города Владивостока
о государственной регистрации перехода права собственности
третьи лица: Администрация города Владивостока
Общество с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест" (ОГРН 1052503029028, г. Владивосток, ул. Суханова, 4 б; далее - ООО "Восток Бизнес Инвест", Общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (ОГРН 1022501294551; г. Владивосток, Партизанский проспект, 3; далее - МКУ "АПМЗН", Учреждение), Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602; г. Владивосток, ул. Западная, 15, далее - УМС г. Владивостока, Управление) о государственной регистрации перехода права собственности на двухэтажное здание общей площадью 736,40 кв. м (лит. А), расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Ковальчука, д. 26.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечена Администрация г. Владивостока (ОГРН 1022501302955; 690091, г. Владивосток, Океанский пр., 20, далее - Администрация).
Решением суда от 27.08.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 решение от 27.08.2012 отменено. В иске ООО "Восток Бизнес Инвест" отказано.
Не согласившись с судебным актом апелляционной инстанции, Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и оставить в силе решение суда от 27.08.2012. В обоснование жалобы ООО "Восток Бизнес Инвест" указывает на неправильное применение апелляционным судом норм Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в совокупности с нормами Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), а также на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению Общества, принцип единства объекта и земельного участка в данном случае не нарушен, поскольку действует только в отношении сформированных земельных участков; в связи с тем, что земельный участок под спорным зданием не поставлен на кадастровый учет, его одновременное отчуждение со зданием законом не требуется. Также указывает, что принятием оплаты за продажу земельного участка продавец выразил волю на его отчуждение. Кроме того, заявитель жалобы полагает, что в соответствии с законодательством, действовавшим на момент продажи спорного объекта недвижимости, при его отчуждении к покупателю переходило право и на испрашиваемый земельный участок.
Представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, настаивал на ее удовлетворении.
Администрация, МКУ "АПМЗН" в своих отзывах от 30.04.2013 N 10090б, от 06.05.2013 N 1-13/1397 на кассационную жалобу, а их представители в судебном заседании опровергают приведенные в жалобе доводы и просят постановление апелляционного суда от 05.03.2013 оставить без изменения, как обоснованный и законный судебный акт.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.
Как видно из материалов дела, по результатам торгов между МКУ "АПМЗН" (покупатель) и ООО "Восток Бизнес Инвест" (продавец), заключен договор купли-продажи недвижимости от 26.12.2005 N 183-КП. Исходя из условий договора, продавец обязался передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества - здание общей площадью 736,40 кв. м (лит. А), этажность: 2, подвальный, назначение: нежилое, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Ковальчука, д. 26, находящийся в собственности муниципального образования г. Владивосток.
В силу пункта 5.1 договора от 26.12.2005 право собственности на объект возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Указанное недвижимое имущество передано по акту приема-передачи объекта недвижимости от 28.12.2005. Стоимость спорного имущества оплачена в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.
Вместе с тем, государственная регистрация перехода права собственности на спорное здание не производилась в связи с наличием ареста, наложенного на спорное имущество постановлением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 13.02.2006, а также принятием Арбитражным судом Приморского края обеспечительных мер по делу N А51-19130/2011.
После снятия ареста и отмены обеспечительных мер арбитражного суда, письмом N 723/2012 от 21.03.2012 ООО "Восток Бизнес Инвест" обратился к Учреждению с просьбой организовать совместную подачу необходимых документов на государственную регистрацию перехода права собственности на спорное имущество.
МКУ "АПМЗН" уклонилось от обращения с соответствующим заявлением и требуемыми документами в регистрирующий орган.
Данное обстоятельство явилось основанием к обращению Общества в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя заявленные ООО "Восток Бизнес Инвест" требования, суд первой инстанции исходил из действительности договора купли-продажи от 26.12.2005 N 183-КП и возникновения у продавца обязанности по совершению действий, направленных на государственную регистрацию права собственности покупателя. При этом суд первой инстанции указал на соблюдение в настоящем деле принципа единства земельного участка и расположенного на нем объекта при отсутствии оснований полагать, что продавец не выразил при продаже здания воли на одновременное отчуждение земельного участка. Арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих обстоятельство формирования земельного участка, расположенного под спорным имуществом на момент заключения договора от 26.12.2005, поскольку на несформированные земельные участки не распространяется требование об их обязательном отчуждении одновременно с расположенными на них объектами.
Проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, повторно рассмотрев дело, апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции.
В соответствии с частью 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Из части 1 статьи 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 настоящего Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
При этом, пунктом 3 статьи 551 ГК РФ устанавливается, что в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности при уклонении продавца по договору от подачи соответствующего заявления и документов в регистрирующий орган, в предмет доказывания по спору входит проверка судом действительности сделки, являющей основанием для возникновения права.
Одним из основных правовых принципов земельного законодательства в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ), со дня введения в действие ЗК РФ (30.10.2001) приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
При этом, пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации также предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Законом о введении действие ЗК РФ (пункт 7 статьи 3) установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены.
Таким образом, при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).
Принимая во внимание вышеизложенное, коллегией апелляционного суда правильно установлено, что договор купли-продажи от 26.12.2005 N 183-КП здания, расположенного в г. Владивостоке по ул. Ковальчука, д. 26, был заключен после вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, следовательно, стороны обязаны были им руководствоваться, и приватизация здания должна была проводиться одновременно с приватизацией земельного участка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Материалами настоящего дела подтверждается, что земельный участок, на котором расположено спорное здание, на момент проведения торгов не был сформирован, на кадастровый учет не поставлен на аукцион не выставлялся и не был предметом сделки по договору купли-продажи от 26.12.2005 N 183-КП, в связи с чем апелляционным судом сделан обоснованный вывод о том, указанный договор заключен в нарушение земельного законодательства, а также законодательства о приватизации. Следовательно, по правилу статьи 168 ГК РФ сделка является ничтожной.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие правовые основания для отнесения спорного земельного участка к федеральной либо краевой собственности. Следовательно, орган местного самоуправления являлся уполномоченным лицом на распоряжение спорным земельным участком.
Таким образом, предметом продажи по договору от 26.12.2005 N 183-КП, заключенному на торгах в процессе приватизации муниципального имущества, являлось только отдельно стоящее здание, продажа которого в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации, пунктом 7 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ должна была быть произведена одновременно с продажей занимаемого им земельного участка.
В этой связи, судом апелляционной инстанции обоснованно отклонен вывод арбитражного суда первой инстанции относительно того, что договор от 26.12.2005 не нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, поскольку отсутствуют доказательства того, что на основании спорного договора не произошло одновременное отчуждение земельного участка по воле продавца, а также того, что земельный участок подлежал отчуждению иному лицу.
В силу пункта 5 статьи 28 Закона о приватизации земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 - 4 настоящей статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка.
Из анализа приведенной нормы права следует, что при приватизации здания, являющегося самостоятельным объектом недвижимости, в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации, границы отчуждаемого вместе со зданием земельного участка определяются на основании кадастрового паспорта земельного участка, предоставляемого покупателем, то есть формирование земельного участка по смыслу данной нормы должно предшествовать сделке приватизации.
Не согласившись с выводами арбитражного суда первой инстанции о том, что установленное в пункте 1 статьи 28 Закона о приватизации, пункте 7 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ требование о единстве судьбы здания и земельного участка относится только к земельным участкам, которые сформированы в установленном законом порядке, в противном случае возможно отчуждение здания без одновременной продажи земельного участка, апелляционный суд правомерно указал на противоречие этого вывода названным нормам, поскольку иной порядок приватизации муниципального имущества законодательно не установлен, а именно отчуждение отдельно здания, отдельно земельного участка.
Правильно также отмечено судом апелляционной инстанции, что из текста договора не усматривается, что стороны, согласовывая предмет договора купли-продажи, определенно выразили волю на то, что отчуждению подлежит как здание по ул. Ковальчука, 26 в г. Владивостоке, так и земельный участок, расположенный под названным зданием и необходимый для его использования.
Из согласования сторонами договора купли-продажи от 26.12.2005, его предмета в пункте 1.1 договора, переписки сторон, правовой позиции ответчиков по настоящему делу, протокола об итогах аукциона N 10/2 от 22.12.2005, факта отсутствия принятого в порядке статьи 29 ЗК РФ решения органа местного самоуправления об отчуждении земельного участка в собственность покупателя здания, следует, что воля сторон была направлена на отчуждение объекта недвижимого имущества без земельного участка. Кроме того, в нарушение требований статьи 554 ГК РФ в договоре купли-продажи отсутствуют данные, определяющие расположение здания на соответствующем земельном участке. Доказательства обратного, Обществом не приведены, в материалы дела и в заседания судов не представлены.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными по смыслу статей 454, 549 ГК РФ являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе как необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В силу положений статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Остальным доводам Общества о том, что принятием оплаты по платежному поручению N 78 от 28.04.2006 Продавец выразил волю на отчуждение именно спорного земельного участка, а также относительно правомерности применения к настоящим правоотношениям действовавших на момент продажи спорного объекта положений статьи 552 ГК РФ судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки указанных обстоятельств у арбитражного суда кассационной инстанции нет.
Таким образом, судом апелляционной инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, изложенные в оспариваемом постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда, соответствуют обстоятельствам настоящего дела, а также сложившейся судебной практике.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы Общества, доводы которой направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных арбитражным апелляционным судом на основании всесторонней и полной оценки имеющихся в деле доказательств.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 по делу N А51-5431/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.А.ЛОГВИНЕНКО
Судьи
С.Н.НОВИКОВА
Л.Б.ШАРИПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 20.05.2013 N Ф03-1922/2013 ПО ДЕЛУ N А51-5431/2012
Разделы:Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 мая 2013 г. N Ф03-1922/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.А. Логвиненко
Судей: С.Н. Новиковой, Л.Б. Шариповой
при участии:
от Общества с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест": Шалякин А.А., представитель по доверенности от 12.11.2012 N б/н
от Муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости": Барлева О.Н., представитель по доверенности от 06.03.2013 N 1-13/727
от Управления муниципальной собственности города Владивостока: Морошкин А.Н., представитель по доверенности от 28.11.2012 N 28/1-6697
от Администрации города Владивостока: Морошкин А.Н., представитель по доверенности от 03.12.2012 N 1-3/3769
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013
по делу N А51-5431/2012
Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья А.К.Калягин, в суде апелляционной инстанции - судьи С.М. Синицына, А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышев
По исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест"
к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"; Управлению муниципальной собственности города Владивостока
о государственной регистрации перехода права собственности
третьи лица: Администрация города Владивостока
Общество с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест" (ОГРН 1052503029028, г. Владивосток, ул. Суханова, 4 б; далее - ООО "Восток Бизнес Инвест", Общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (ОГРН 1022501294551; г. Владивосток, Партизанский проспект, 3; далее - МКУ "АПМЗН", Учреждение), Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602; г. Владивосток, ул. Западная, 15, далее - УМС г. Владивостока, Управление) о государственной регистрации перехода права собственности на двухэтажное здание общей площадью 736,40 кв. м (лит. А), расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Ковальчука, д. 26.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечена Администрация г. Владивостока (ОГРН 1022501302955; 690091, г. Владивосток, Океанский пр., 20, далее - Администрация).
Решением суда от 27.08.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 решение от 27.08.2012 отменено. В иске ООО "Восток Бизнес Инвест" отказано.
Не согласившись с судебным актом апелляционной инстанции, Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и оставить в силе решение суда от 27.08.2012. В обоснование жалобы ООО "Восток Бизнес Инвест" указывает на неправильное применение апелляционным судом норм Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в совокупности с нормами Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), а также на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению Общества, принцип единства объекта и земельного участка в данном случае не нарушен, поскольку действует только в отношении сформированных земельных участков; в связи с тем, что земельный участок под спорным зданием не поставлен на кадастровый учет, его одновременное отчуждение со зданием законом не требуется. Также указывает, что принятием оплаты за продажу земельного участка продавец выразил волю на его отчуждение. Кроме того, заявитель жалобы полагает, что в соответствии с законодательством, действовавшим на момент продажи спорного объекта недвижимости, при его отчуждении к покупателю переходило право и на испрашиваемый земельный участок.
Представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, настаивал на ее удовлетворении.
Администрация, МКУ "АПМЗН" в своих отзывах от 30.04.2013 N 10090б, от 06.05.2013 N 1-13/1397 на кассационную жалобу, а их представители в судебном заседании опровергают приведенные в жалобе доводы и просят постановление апелляционного суда от 05.03.2013 оставить без изменения, как обоснованный и законный судебный акт.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.
Как видно из материалов дела, по результатам торгов между МКУ "АПМЗН" (покупатель) и ООО "Восток Бизнес Инвест" (продавец), заключен договор купли-продажи недвижимости от 26.12.2005 N 183-КП. Исходя из условий договора, продавец обязался передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества - здание общей площадью 736,40 кв. м (лит. А), этажность: 2, подвальный, назначение: нежилое, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Ковальчука, д. 26, находящийся в собственности муниципального образования г. Владивосток.
В силу пункта 5.1 договора от 26.12.2005 право собственности на объект возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Указанное недвижимое имущество передано по акту приема-передачи объекта недвижимости от 28.12.2005. Стоимость спорного имущества оплачена в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.
Вместе с тем, государственная регистрация перехода права собственности на спорное здание не производилась в связи с наличием ареста, наложенного на спорное имущество постановлением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 13.02.2006, а также принятием Арбитражным судом Приморского края обеспечительных мер по делу N А51-19130/2011.
После снятия ареста и отмены обеспечительных мер арбитражного суда, письмом N 723/2012 от 21.03.2012 ООО "Восток Бизнес Инвест" обратился к Учреждению с просьбой организовать совместную подачу необходимых документов на государственную регистрацию перехода права собственности на спорное имущество.
МКУ "АПМЗН" уклонилось от обращения с соответствующим заявлением и требуемыми документами в регистрирующий орган.
Данное обстоятельство явилось основанием к обращению Общества в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя заявленные ООО "Восток Бизнес Инвест" требования, суд первой инстанции исходил из действительности договора купли-продажи от 26.12.2005 N 183-КП и возникновения у продавца обязанности по совершению действий, направленных на государственную регистрацию права собственности покупателя. При этом суд первой инстанции указал на соблюдение в настоящем деле принципа единства земельного участка и расположенного на нем объекта при отсутствии оснований полагать, что продавец не выразил при продаже здания воли на одновременное отчуждение земельного участка. Арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих обстоятельство формирования земельного участка, расположенного под спорным имуществом на момент заключения договора от 26.12.2005, поскольку на несформированные земельные участки не распространяется требование об их обязательном отчуждении одновременно с расположенными на них объектами.
Проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, повторно рассмотрев дело, апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции.
В соответствии с частью 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Из части 1 статьи 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 настоящего Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
При этом, пунктом 3 статьи 551 ГК РФ устанавливается, что в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности при уклонении продавца по договору от подачи соответствующего заявления и документов в регистрирующий орган, в предмет доказывания по спору входит проверка судом действительности сделки, являющей основанием для возникновения права.
Одним из основных правовых принципов земельного законодательства в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ), со дня введения в действие ЗК РФ (30.10.2001) приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
При этом, пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации также предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Законом о введении действие ЗК РФ (пункт 7 статьи 3) установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены.
Таким образом, при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).
Принимая во внимание вышеизложенное, коллегией апелляционного суда правильно установлено, что договор купли-продажи от 26.12.2005 N 183-КП здания, расположенного в г. Владивостоке по ул. Ковальчука, д. 26, был заключен после вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, следовательно, стороны обязаны были им руководствоваться, и приватизация здания должна была проводиться одновременно с приватизацией земельного участка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Материалами настоящего дела подтверждается, что земельный участок, на котором расположено спорное здание, на момент проведения торгов не был сформирован, на кадастровый учет не поставлен на аукцион не выставлялся и не был предметом сделки по договору купли-продажи от 26.12.2005 N 183-КП, в связи с чем апелляционным судом сделан обоснованный вывод о том, указанный договор заключен в нарушение земельного законодательства, а также законодательства о приватизации. Следовательно, по правилу статьи 168 ГК РФ сделка является ничтожной.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие правовые основания для отнесения спорного земельного участка к федеральной либо краевой собственности. Следовательно, орган местного самоуправления являлся уполномоченным лицом на распоряжение спорным земельным участком.
Таким образом, предметом продажи по договору от 26.12.2005 N 183-КП, заключенному на торгах в процессе приватизации муниципального имущества, являлось только отдельно стоящее здание, продажа которого в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации, пунктом 7 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ должна была быть произведена одновременно с продажей занимаемого им земельного участка.
В этой связи, судом апелляционной инстанции обоснованно отклонен вывод арбитражного суда первой инстанции относительно того, что договор от 26.12.2005 не нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, поскольку отсутствуют доказательства того, что на основании спорного договора не произошло одновременное отчуждение земельного участка по воле продавца, а также того, что земельный участок подлежал отчуждению иному лицу.
В силу пункта 5 статьи 28 Закона о приватизации земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 - 4 настоящей статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка.
Из анализа приведенной нормы права следует, что при приватизации здания, являющегося самостоятельным объектом недвижимости, в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации, границы отчуждаемого вместе со зданием земельного участка определяются на основании кадастрового паспорта земельного участка, предоставляемого покупателем, то есть формирование земельного участка по смыслу данной нормы должно предшествовать сделке приватизации.
Не согласившись с выводами арбитражного суда первой инстанции о том, что установленное в пункте 1 статьи 28 Закона о приватизации, пункте 7 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ требование о единстве судьбы здания и земельного участка относится только к земельным участкам, которые сформированы в установленном законом порядке, в противном случае возможно отчуждение здания без одновременной продажи земельного участка, апелляционный суд правомерно указал на противоречие этого вывода названным нормам, поскольку иной порядок приватизации муниципального имущества законодательно не установлен, а именно отчуждение отдельно здания, отдельно земельного участка.
Правильно также отмечено судом апелляционной инстанции, что из текста договора не усматривается, что стороны, согласовывая предмет договора купли-продажи, определенно выразили волю на то, что отчуждению подлежит как здание по ул. Ковальчука, 26 в г. Владивостоке, так и земельный участок, расположенный под названным зданием и необходимый для его использования.
Из согласования сторонами договора купли-продажи от 26.12.2005, его предмета в пункте 1.1 договора, переписки сторон, правовой позиции ответчиков по настоящему делу, протокола об итогах аукциона N 10/2 от 22.12.2005, факта отсутствия принятого в порядке статьи 29 ЗК РФ решения органа местного самоуправления об отчуждении земельного участка в собственность покупателя здания, следует, что воля сторон была направлена на отчуждение объекта недвижимого имущества без земельного участка. Кроме того, в нарушение требований статьи 554 ГК РФ в договоре купли-продажи отсутствуют данные, определяющие расположение здания на соответствующем земельном участке. Доказательства обратного, Обществом не приведены, в материалы дела и в заседания судов не представлены.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными по смыслу статей 454, 549 ГК РФ являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе как необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В силу положений статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Остальным доводам Общества о том, что принятием оплаты по платежному поручению N 78 от 28.04.2006 Продавец выразил волю на отчуждение именно спорного земельного участка, а также относительно правомерности применения к настоящим правоотношениям действовавших на момент продажи спорного объекта положений статьи 552 ГК РФ судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки указанных обстоятельств у арбитражного суда кассационной инстанции нет.
Таким образом, судом апелляционной инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, изложенные в оспариваемом постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда, соответствуют обстоятельствам настоящего дела, а также сложившейся судебной практике.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы Общества, доводы которой направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных арбитражным апелляционным судом на основании всесторонней и полной оценки имеющихся в деле доказательств.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 по делу N А51-5431/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.А.ЛОГВИНЕНКО
Судьи
С.Н.НОВИКОВА
Л.Б.ШАРИПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)