Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Елтарев Д.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе: председательствующего Елкановой И.А.,
судей Ефимовой И.В., Петровой Н.А.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. дело по иску Л.В. к Е. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки, восстановлении права собственности на земельный участок, признании недействительной и аннулировании записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о восстановлении записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по апелляционной жалобе Л.В. на решение Аткарского городского суда Саратовской области от 23 мая 2013 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя Л.В. - Ф., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Е. - К., возражавшей относительно удовлетворения жалобы и отмены решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
Л.В. обратился в суд с иском к Е. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки, восстановлении права собственности на земельный участок, признании недействительной и аннулировании записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о восстановлении записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту ЕГРП).
В обоснование заявленных требований истец указал, что он являлся собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 400000 кв. м на основании постановления администрации Аткарского муниципального образования <адрес> от <дата>. Земельный участок расположен по адресному ориентиру: <адрес>
<дата> истцом была выдана нотариальная доверенность на имя И.В.В. для представления его интересов в различных организациях, учреждениях, предприятиях, в том числе с правом регистрации земельного участка. По утверждению истца, полномочия И.В.В. были предоставлены для проведения межевания, постановки земельного участка на кадастровый учет и осуществление регистрации права собственности.
<дата> между И.В.В., действующим на основании доверенности от лица Л.В., и Е. был заключен договор купли-продажи данного земельного участка. Истцу о заключенной сделке стало известно в мае 2012 года, при выяснении причины неначисления ему земельного налога. По мнению истца, он не давал И.В.В. распоряжений на отчуждение земельного участка, документов по совершенной сделке не получал, денежные средства, вырученные от продажи земельного участка, ему не передавались, в связи с чем то заключенная сделка является недействительной, а договор купли-продажи ничтожным.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил основания заявленных требований, указав дополнительно, что при продаже земельного участка не было соблюдено право преимущественной покупки, предоставленное законом органу местного самоуправления. Кроме того, истцу земельный участок был предоставлен органом местного самоуправления для организации крестьянского (фермерского) хозяйства (далее по тексту КФХ), в состав которого помимо Л.В. входили на момент продажи земельного участка и другие члены хозяйства. Земельный участок принадлежал членам КФХ на праве совместной собственности, в связи, с чем истец не имел права распоряжаться земельным участком. Истец считает, что совершенная сделка по продаже земельного участка нарушает права и законные интересы всех членов КФХ, так как проведена без их участия.
Истец просил суд (учетом уточнения требований):
- признать недействительным договор купли-продажи от <дата> земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (пашня), заключенный от имени Л.В. с Е.;
- применить последствия недействительной ничтожной сделки, восстановить право собственности Л.В. на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (пашня) общей площадью 400000 кв. м с кадастровым номером 64:03:040106:34, расположенный по адресному ориентиру: <адрес> севернее села Даниловка; признать недействительным зарегистрированное в ЕГРП право собственности Е. на спорный земельный участок, аннулировать в ЕГРП запись о праве собственности Е. на земельный участок;
- восстановить в ЕГРП запись о праве собственности Л.В. на земельный участок.
Решением Аткарского городского суда Саратовской области от 23 мая 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Л.В. подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой содержится просьба решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Автор жалобы полагает, что решение суда незаконно и необоснованно, подлежит отмене, поскольку факты, установленные судом, не соответствуют обстоятельствам дела и не подтверждаются исследованными судом доказательствами. Судом неправильно оценены доказательства, в решении отсутствуют мотивы, по которым судом приняты одни и опровергнуты другие доказательства, решение вынесено с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
По мнению автора жалобы, нарушение процессуальных норм выразилось в том, что при замене судьи рассмотрение дела не было начато сначала, не выполнен ряд процессуальных действий, обязательных при подготовке дела к судебному разбирательству.
Судом необоснованно отказано в ходатайстве о привлечении в качестве третьих лиц членов КФХ, являющихся сособственниками земельного участка, и нотариуса ФИО10, которые могли бы дать пояснения по представленным в дело доказательствам, по протоколу общего собрания членов КФХ от <дата> и по содержанию доверенности. К исковому заявлению была приложена только копия первого листа доверенности, на котором подпись истца и окончание текста отсутствуют.
Суд в решении пришел к выводу об отсутствии нарушений преимущественного права покупки земельного участка, сославшись на допущенную техническую ошибку в письме главы администрации Даниловского муниципального образования и на наличие отказа администрации Даниловского муниципального образования от покупки земельного участка. Данные выводы суда не соответствуют нормам материального права.
Вывод суда о том, что истец не является заинтересованным лицом по оспариванию сделки по данному основанию, также основан на неверном и неправильном толковании нормы права. Судом не учтено, что соглашением о разделе имущества членами КФХ предусмотрен режим общей долевой собственности на земельный участок, что предполагает наличие согласия всех дольщиков на отчуждение земельного участка.
Представленный стороной ответчика протокол общего собрания от <дата>, который признан судом в качестве допустимого доказательства, является сфальсифицированным, но суд не исследовал доказательства его недостоверности. Судом не были исследованы обстоятельства, связанные с наличием у истца в собственности еще одного земельного участка, предоставленного в тех же границах, в связи, с чем суд не располагал достоверными данными о том, в отношении какого земельного участка выдана доверенность на имя И.В.В.
Вывод суда о недобросовестности истца и злоупотреблении им правом, автор жалобы считает несостоятельным, поскольку позиция истца подтверждается письменными объяснениями и возражениями, имеющимися в материалах дела. Истец не отрицал подлинности подписи и печати в протоколе от <дата>, но отрицал содержание протокола, напечатанного поверх печати.
Вывод суда о том, что истцом получены денежные средства, вырученные от продажи земельного участка, не подтверждается допустимыми доказательствами по делу. В договоре купли-продажи предусмотрен расчет между ответчиком и третьим лицом, сведений о том, что денежные средства были переданы истцу, не имеется.
Суд в решении в качестве основания для отказа в удовлетворении исковых требований сослался на указанные в доверенности полномочия, которые дают право доверенному лицу на совершение и проведение государственной регистрации сделок, не давая оценки фактическим обстоятельствам дела.
Е. подал отзыв на апелляционную жалобу, в котором содержится просьба решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Л.В. - Ф. в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержала, просила жалобу удовлетворить.
Представитель Е. - К. возражала относительно удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Статья 485 ГК РФ предусматривает обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Статья 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Как следует из материалов дела, Л.В. на основании постановления администрации Аткарского муниципального образования <адрес> от <дата> N для организации крестьянского (фермерского) хозяйства "Рассвет-Луцкий" (далее по тексту КФХ "<данные изъяты>") в собственность предоставлен земельный участок площадью 40 га в границах <адрес>". <дата> на имя Л.В. выдано свидетельство на право собственности на землю. В число членов КФХ наряду с истцом вошли: ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16
По данным, предоставленным Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N по <адрес>N ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 вышли из состава КФХ, что подтверждается написанными ими заявлениями от <дата> и выпиской из протокола собрания членов КФХ от <дата>.
<дата> между Л.В., ФИО11 и ФИО12 был заключен договор о совместной деятельности членов КФХ, в котором указано, что КФХ создается на базе земельных участков, выделенных постановлением администрации Аткарского муниципального образования <адрес> от <дата> N, имущество находится в совместной собственности членов хозяйства.
<дата> Л.В. выдал доверенность, заверенную нотариусом нотариального округа <адрес> и <адрес> ФИО10, на имя И.В.В., которого уполномочил быть своим представителем во всех учреждениях и организациях, в том числе осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, со всеми правами, предоставленными собственнику действующим законодательством РФ - с правом регистрации принадлежащего ему земельного участка сельскохозяйственного назначения, с правом управлять, пользоваться и распоряжаться земельным участком, в том числе продать его за цену и на условиях по своему усмотрению, обменивать, вносить в уставной капитал, сдавать в аренду, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия сделок по своему усмотрению, производить расчеты по заключенным сделкам, заключать и подписывать договора купли-продажи. В доверенности было указано, что земельный участок сельскохозяйственного назначения расположен на территории Даниловского муниципального образования <адрес>. Срок действия доверенности определен продолжительностью в три года.
<дата> между Л.В. (в лице представителя И.В.В.) и Е. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 400000 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>. По условиям договора цена продаваемого земельного участка составила 40000 рублей, расчет сторонами за проданную недвижимость произведен полностью до подписания договора.
<дата> произведена государственная регистрация права собственности Е. на спорный земельный участок, о чем выдано свидетельство, о государственной регистрации права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судебная коллегия критически относится к доводам жалобы о том, что из представленной доверенности невозможно установить, о каком земельном участке идет речь, а также о том, что истец не уполномочивал И.В.В. распоряжаться спорным земельным участком, поскольку доводы истца противоречат исследованным доказательствам.
Статья 185 ГК РФ (пункты 1 - 2) предусматривает, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из текста доверенности от <дата> следует, что доверенность выдана Л.В. в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного на территории Даниловского муниципального образования <адрес>. Судом установлено, что на момент выдачи доверенности истцу принадлежал спорный земельный участок, а также земельный участок, расположенный в <адрес>. Сведений об иных земельных участках сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Даниловского муниципального образования <адрес>, принадлежащих истцу на праве собственности на дату выдачи доверенности, стороной истца суду не представлено.
Доверенность совершена в надлежащей форме, в доверенности прямо оговорены полномочия представителя на заключение сделок по распоряжению земельным участком за цену и на условиях по своему усмотрению. В период действия доверенности она не была отозвана истцом, а также не была оспорена по основаниям, предусмотренным ГК РФ.
Доводы истца о нарушении права преимущественной покупки, судебная коллегия также полагает несостоятельными, поскольку оспаривать сделку по данному основанию вправе только то лицо, чье право было нарушено, в данной ситуации - Даниловское муниципальное образование Аткарского муниципального района <адрес>.
В ходе судебного разбирательства Даниловское муниципальное образование Аткарского муниципального района <адрес> было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора. Главой Даниловского муниципального образования Аткарского муниципального района <адрес> представлено письмо, направленное И.В.В. перед заключением сделки купли-продажи земельного участка с предложением приобрести земельный участок за 40 000 рублей, в материалах регистрационного дела имеется ответ главы Даниловского муниципального образования Аткарского муниципального района <адрес> об отказе от права преимущественной покупки. В суде первой инстанции глава Даниловского муниципального образования Аткарского муниципального района <адрес> также пояснял, что орган местного самоуправления не был заинтересован в приобретении спорного земельного участка. В ответе, направленном И.В.И. <дата>, допущена техническая ошибка при указании цены земельного участка (50000 рублей вместо 40000 рублей).
Доводы жалобы о наличии между членами КФХ соглашения об изменения режима собственности - с общей совместной собственности на общую долевую собственность - также не могут повлиять на правильность принятого судом решения.
Согласно ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
По смыслу приведенных норм согласие участников совместной собственности при распоряжении общим имуществом презюмируется. Оспаривать сделку по мотивам отсутствия согласия на совершение сделки вправе только другие участники совместной собственности при условии представления доказательств того, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
По сведениям, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, истец снят с налогового учета как индивидуальный предприниматель <дата> на основании заявления о государственной регистрации прекращения КФХ.
Статьей 9 Федерального закона от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" предусмотрено, что при выходе из фермерского хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства фермерского хозяйства разделу не подлежат.
Гражданин в случае выхода его из фермерского хозяйства имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле в праве общей собственности на имущество фермерского хозяйства. Срок выплаты денежной компенсации определяется по взаимному согласию между членами фермерского хозяйства или в случае, если взаимное согласие не достигнуто, в судебном порядке и не может превышать год с момента подачи членом фермерского хозяйства заявления о выходе из фермерского хозяйства.
Гражданин, вышедший из фермерского хозяйства, в течение двух лет после выхода из него несет субсидиарную ответственность в пределах стоимости своей доли в имуществе фермерского хозяйства по обязательствам, возникшим в результате деятельности фермерского хозяйства до момента выхода его из фермерского хозяйства.
При прекращении фермерского хозяйства в связи с выходом из него всех его членов имущество фермерского хозяйства подлежит разделу между членами фермерского хозяйства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Таким образом, в период существования КФХ имущество хозяйство должно находиться в общей совместной собственности всех его членов и только при прекращении деятельности хозяйства оно подлежит разделу. Деятельность хозяйства была прекращена <дата>, однако до настоящего времени другие участники совместной собственности сделку по распоряжению имуществом не оспорили и о своих правах на спорный земельный участок не заявили.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Представленное стороной истца соглашение о разделе имущества (в том числе земельного участка), заключенное между членами КФХ <дата>, не было исполнено сторонами, поскольку право общей долевой собственности не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Утверждения автора жалобы о неисполнении сторонами сделки не могут являться основанием для признания сделки недействительной, поскольку истец не лишен права обращаться с требованиями о взыскании денежных средств по сделке.
При данных обстоятельствах судебная коллегия полагает вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований законным и обоснованным.
Доводы жалобы о допущенных судом нарушениях норм процессуального права - о необходимости начала судебного разбирательства с самого начала при передаче дела от одного судьи к другому, о непривлечении лиц к участию в деле, - судебная коллегия полагает несостоятельными, поскольку они основаны на неправильном толковании норм процессуального права.
Действующее гражданское процессуальное законодательство (ст. 169 ГПК РФ) предусматривает, что судебное разбирательство начинается сначала при отложении судебного разбирательства, т.е. в рамках судебного заседания (со стадии судебного разбирательства), при этом закон не содержит требования повторно проводить подготовку дела к судебному разбирательству при смене председательствующего по делу судьи, если подготовка по делу уже окончена.
Непривлечение кого-либо из лиц к участию в деле само по себе не влечет нарушения прав истца, поскольку не влияет на реализацию истцом предоставленных ему законом процессуальных прав.
Апелляционная жалоба не содержит фактов, которые бы не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы правовое значение для рассмотрения спора по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции. Доводы жалобы направлены на переоценку исследованных по делу доказательств. Судом правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для дела, представленным сторонами доказательствам дана объективная оценка. Выводы суда подробно аргументированы с применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Аткарского городского суда Саратовской области от 23 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 31.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4742
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 июля 2013 г. по делу N 33-4742
Судья: Елтарев Д.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе: председательствующего Елкановой И.А.,
судей Ефимовой И.В., Петровой Н.А.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. дело по иску Л.В. к Е. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки, восстановлении права собственности на земельный участок, признании недействительной и аннулировании записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о восстановлении записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по апелляционной жалобе Л.В. на решение Аткарского городского суда Саратовской области от 23 мая 2013 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя Л.В. - Ф., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Е. - К., возражавшей относительно удовлетворения жалобы и отмены решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
Л.В. обратился в суд с иском к Е. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки, восстановлении права собственности на земельный участок, признании недействительной и аннулировании записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о восстановлении записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту ЕГРП).
В обоснование заявленных требований истец указал, что он являлся собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 400000 кв. м на основании постановления администрации Аткарского муниципального образования <адрес> от <дата>. Земельный участок расположен по адресному ориентиру: <адрес>
<дата> истцом была выдана нотариальная доверенность на имя И.В.В. для представления его интересов в различных организациях, учреждениях, предприятиях, в том числе с правом регистрации земельного участка. По утверждению истца, полномочия И.В.В. были предоставлены для проведения межевания, постановки земельного участка на кадастровый учет и осуществление регистрации права собственности.
<дата> между И.В.В., действующим на основании доверенности от лица Л.В., и Е. был заключен договор купли-продажи данного земельного участка. Истцу о заключенной сделке стало известно в мае 2012 года, при выяснении причины неначисления ему земельного налога. По мнению истца, он не давал И.В.В. распоряжений на отчуждение земельного участка, документов по совершенной сделке не получал, денежные средства, вырученные от продажи земельного участка, ему не передавались, в связи с чем то заключенная сделка является недействительной, а договор купли-продажи ничтожным.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил основания заявленных требований, указав дополнительно, что при продаже земельного участка не было соблюдено право преимущественной покупки, предоставленное законом органу местного самоуправления. Кроме того, истцу земельный участок был предоставлен органом местного самоуправления для организации крестьянского (фермерского) хозяйства (далее по тексту КФХ), в состав которого помимо Л.В. входили на момент продажи земельного участка и другие члены хозяйства. Земельный участок принадлежал членам КФХ на праве совместной собственности, в связи, с чем истец не имел права распоряжаться земельным участком. Истец считает, что совершенная сделка по продаже земельного участка нарушает права и законные интересы всех членов КФХ, так как проведена без их участия.
Истец просил суд (учетом уточнения требований):
- признать недействительным договор купли-продажи от <дата> земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (пашня), заключенный от имени Л.В. с Е.;
- применить последствия недействительной ничтожной сделки, восстановить право собственности Л.В. на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (пашня) общей площадью 400000 кв. м с кадастровым номером 64:03:040106:34, расположенный по адресному ориентиру: <адрес> севернее села Даниловка; признать недействительным зарегистрированное в ЕГРП право собственности Е. на спорный земельный участок, аннулировать в ЕГРП запись о праве собственности Е. на земельный участок;
- восстановить в ЕГРП запись о праве собственности Л.В. на земельный участок.
Решением Аткарского городского суда Саратовской области от 23 мая 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Л.В. подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой содержится просьба решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Автор жалобы полагает, что решение суда незаконно и необоснованно, подлежит отмене, поскольку факты, установленные судом, не соответствуют обстоятельствам дела и не подтверждаются исследованными судом доказательствами. Судом неправильно оценены доказательства, в решении отсутствуют мотивы, по которым судом приняты одни и опровергнуты другие доказательства, решение вынесено с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
По мнению автора жалобы, нарушение процессуальных норм выразилось в том, что при замене судьи рассмотрение дела не было начато сначала, не выполнен ряд процессуальных действий, обязательных при подготовке дела к судебному разбирательству.
Судом необоснованно отказано в ходатайстве о привлечении в качестве третьих лиц членов КФХ, являющихся сособственниками земельного участка, и нотариуса ФИО10, которые могли бы дать пояснения по представленным в дело доказательствам, по протоколу общего собрания членов КФХ от <дата> и по содержанию доверенности. К исковому заявлению была приложена только копия первого листа доверенности, на котором подпись истца и окончание текста отсутствуют.
Суд в решении пришел к выводу об отсутствии нарушений преимущественного права покупки земельного участка, сославшись на допущенную техническую ошибку в письме главы администрации Даниловского муниципального образования и на наличие отказа администрации Даниловского муниципального образования от покупки земельного участка. Данные выводы суда не соответствуют нормам материального права.
Вывод суда о том, что истец не является заинтересованным лицом по оспариванию сделки по данному основанию, также основан на неверном и неправильном толковании нормы права. Судом не учтено, что соглашением о разделе имущества членами КФХ предусмотрен режим общей долевой собственности на земельный участок, что предполагает наличие согласия всех дольщиков на отчуждение земельного участка.
Представленный стороной ответчика протокол общего собрания от <дата>, который признан судом в качестве допустимого доказательства, является сфальсифицированным, но суд не исследовал доказательства его недостоверности. Судом не были исследованы обстоятельства, связанные с наличием у истца в собственности еще одного земельного участка, предоставленного в тех же границах, в связи, с чем суд не располагал достоверными данными о том, в отношении какого земельного участка выдана доверенность на имя И.В.В.
Вывод суда о недобросовестности истца и злоупотреблении им правом, автор жалобы считает несостоятельным, поскольку позиция истца подтверждается письменными объяснениями и возражениями, имеющимися в материалах дела. Истец не отрицал подлинности подписи и печати в протоколе от <дата>, но отрицал содержание протокола, напечатанного поверх печати.
Вывод суда о том, что истцом получены денежные средства, вырученные от продажи земельного участка, не подтверждается допустимыми доказательствами по делу. В договоре купли-продажи предусмотрен расчет между ответчиком и третьим лицом, сведений о том, что денежные средства были переданы истцу, не имеется.
Суд в решении в качестве основания для отказа в удовлетворении исковых требований сослался на указанные в доверенности полномочия, которые дают право доверенному лицу на совершение и проведение государственной регистрации сделок, не давая оценки фактическим обстоятельствам дела.
Е. подал отзыв на апелляционную жалобу, в котором содержится просьба решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Л.В. - Ф. в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержала, просила жалобу удовлетворить.
Представитель Е. - К. возражала относительно удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Статья 485 ГК РФ предусматривает обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Статья 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Как следует из материалов дела, Л.В. на основании постановления администрации Аткарского муниципального образования <адрес> от <дата> N для организации крестьянского (фермерского) хозяйства "Рассвет-Луцкий" (далее по тексту КФХ "<данные изъяты>") в собственность предоставлен земельный участок площадью 40 га в границах <адрес>". <дата> на имя Л.В. выдано свидетельство на право собственности на землю. В число членов КФХ наряду с истцом вошли: ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16
По данным, предоставленным Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N по <адрес>N ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 вышли из состава КФХ, что подтверждается написанными ими заявлениями от <дата> и выпиской из протокола собрания членов КФХ от <дата>.
<дата> между Л.В., ФИО11 и ФИО12 был заключен договор о совместной деятельности членов КФХ, в котором указано, что КФХ создается на базе земельных участков, выделенных постановлением администрации Аткарского муниципального образования <адрес> от <дата> N, имущество находится в совместной собственности членов хозяйства.
<дата> Л.В. выдал доверенность, заверенную нотариусом нотариального округа <адрес> и <адрес> ФИО10, на имя И.В.В., которого уполномочил быть своим представителем во всех учреждениях и организациях, в том числе осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, со всеми правами, предоставленными собственнику действующим законодательством РФ - с правом регистрации принадлежащего ему земельного участка сельскохозяйственного назначения, с правом управлять, пользоваться и распоряжаться земельным участком, в том числе продать его за цену и на условиях по своему усмотрению, обменивать, вносить в уставной капитал, сдавать в аренду, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия сделок по своему усмотрению, производить расчеты по заключенным сделкам, заключать и подписывать договора купли-продажи. В доверенности было указано, что земельный участок сельскохозяйственного назначения расположен на территории Даниловского муниципального образования <адрес>. Срок действия доверенности определен продолжительностью в три года.
<дата> между Л.В. (в лице представителя И.В.В.) и Е. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 400000 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>. По условиям договора цена продаваемого земельного участка составила 40000 рублей, расчет сторонами за проданную недвижимость произведен полностью до подписания договора.
<дата> произведена государственная регистрация права собственности Е. на спорный земельный участок, о чем выдано свидетельство, о государственной регистрации права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судебная коллегия критически относится к доводам жалобы о том, что из представленной доверенности невозможно установить, о каком земельном участке идет речь, а также о том, что истец не уполномочивал И.В.В. распоряжаться спорным земельным участком, поскольку доводы истца противоречат исследованным доказательствам.
Статья 185 ГК РФ (пункты 1 - 2) предусматривает, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из текста доверенности от <дата> следует, что доверенность выдана Л.В. в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного на территории Даниловского муниципального образования <адрес>. Судом установлено, что на момент выдачи доверенности истцу принадлежал спорный земельный участок, а также земельный участок, расположенный в <адрес>. Сведений об иных земельных участках сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Даниловского муниципального образования <адрес>, принадлежащих истцу на праве собственности на дату выдачи доверенности, стороной истца суду не представлено.
Доверенность совершена в надлежащей форме, в доверенности прямо оговорены полномочия представителя на заключение сделок по распоряжению земельным участком за цену и на условиях по своему усмотрению. В период действия доверенности она не была отозвана истцом, а также не была оспорена по основаниям, предусмотренным ГК РФ.
Доводы истца о нарушении права преимущественной покупки, судебная коллегия также полагает несостоятельными, поскольку оспаривать сделку по данному основанию вправе только то лицо, чье право было нарушено, в данной ситуации - Даниловское муниципальное образование Аткарского муниципального района <адрес>.
В ходе судебного разбирательства Даниловское муниципальное образование Аткарского муниципального района <адрес> было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора. Главой Даниловского муниципального образования Аткарского муниципального района <адрес> представлено письмо, направленное И.В.В. перед заключением сделки купли-продажи земельного участка с предложением приобрести земельный участок за 40 000 рублей, в материалах регистрационного дела имеется ответ главы Даниловского муниципального образования Аткарского муниципального района <адрес> об отказе от права преимущественной покупки. В суде первой инстанции глава Даниловского муниципального образования Аткарского муниципального района <адрес> также пояснял, что орган местного самоуправления не был заинтересован в приобретении спорного земельного участка. В ответе, направленном И.В.И. <дата>, допущена техническая ошибка при указании цены земельного участка (50000 рублей вместо 40000 рублей).
Доводы жалобы о наличии между членами КФХ соглашения об изменения режима собственности - с общей совместной собственности на общую долевую собственность - также не могут повлиять на правильность принятого судом решения.
Согласно ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
По смыслу приведенных норм согласие участников совместной собственности при распоряжении общим имуществом презюмируется. Оспаривать сделку по мотивам отсутствия согласия на совершение сделки вправе только другие участники совместной собственности при условии представления доказательств того, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
По сведениям, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, истец снят с налогового учета как индивидуальный предприниматель <дата> на основании заявления о государственной регистрации прекращения КФХ.
Статьей 9 Федерального закона от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" предусмотрено, что при выходе из фермерского хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства фермерского хозяйства разделу не подлежат.
Гражданин в случае выхода его из фермерского хозяйства имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле в праве общей собственности на имущество фермерского хозяйства. Срок выплаты денежной компенсации определяется по взаимному согласию между членами фермерского хозяйства или в случае, если взаимное согласие не достигнуто, в судебном порядке и не может превышать год с момента подачи членом фермерского хозяйства заявления о выходе из фермерского хозяйства.
Гражданин, вышедший из фермерского хозяйства, в течение двух лет после выхода из него несет субсидиарную ответственность в пределах стоимости своей доли в имуществе фермерского хозяйства по обязательствам, возникшим в результате деятельности фермерского хозяйства до момента выхода его из фермерского хозяйства.
При прекращении фермерского хозяйства в связи с выходом из него всех его членов имущество фермерского хозяйства подлежит разделу между членами фермерского хозяйства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Таким образом, в период существования КФХ имущество хозяйство должно находиться в общей совместной собственности всех его членов и только при прекращении деятельности хозяйства оно подлежит разделу. Деятельность хозяйства была прекращена <дата>, однако до настоящего времени другие участники совместной собственности сделку по распоряжению имуществом не оспорили и о своих правах на спорный земельный участок не заявили.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Представленное стороной истца соглашение о разделе имущества (в том числе земельного участка), заключенное между членами КФХ <дата>, не было исполнено сторонами, поскольку право общей долевой собственности не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Утверждения автора жалобы о неисполнении сторонами сделки не могут являться основанием для признания сделки недействительной, поскольку истец не лишен права обращаться с требованиями о взыскании денежных средств по сделке.
При данных обстоятельствах судебная коллегия полагает вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований законным и обоснованным.
Доводы жалобы о допущенных судом нарушениях норм процессуального права - о необходимости начала судебного разбирательства с самого начала при передаче дела от одного судьи к другому, о непривлечении лиц к участию в деле, - судебная коллегия полагает несостоятельными, поскольку они основаны на неправильном толковании норм процессуального права.
Действующее гражданское процессуальное законодательство (ст. 169 ГПК РФ) предусматривает, что судебное разбирательство начинается сначала при отложении судебного разбирательства, т.е. в рамках судебного заседания (со стадии судебного разбирательства), при этом закон не содержит требования повторно проводить подготовку дела к судебному разбирательству при смене председательствующего по делу судьи, если подготовка по делу уже окончена.
Непривлечение кого-либо из лиц к участию в деле само по себе не влечет нарушения прав истца, поскольку не влияет на реализацию истцом предоставленных ему законом процессуальных прав.
Апелляционная жалоба не содержит фактов, которые бы не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы правовое значение для рассмотрения спора по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции. Доводы жалобы направлены на переоценку исследованных по делу доказательств. Судом правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для дела, представленным сторонами доказательствам дана объективная оценка. Выводы суда подробно аргументированы с применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Аткарского городского суда Саратовской области от 23 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)