Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Алексеева С.В.,
судей Дунаевой Н.Ю., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
- от истца Месропян В.А. доверенность от 01.08.2013 г., Кузнецов А.В. доверенность от 01.08.2013 г.;
- от ответчика Клоков Е.В.. доверенность от 16.09.2013 г. N 33-Д-614/13;
- от третьего лица Ланда В.М. доверенность от 09.10.2013 г. N 4-14-841/3,
рассмотрев 28 ноября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "ПроЭль"
на постановление от 04 сентября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Барановской Е.Н., Красновой С.В., Панкратовой Н.И.,
по иску ЗАО "ПроЭль"
к Департаменту земельных ресурсов города Москвы
о признании сделки недействительной
третье лицо Правительство Москвы
установил:
ЗАО "ПроЭль" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы о признании недействительной односторонней сделки - действия Департамента земельных ресурсов города Москвы по досрочному расторжению договора аренды земельного участка от 18.11.2003 г. N М-06-021084, выраженное в уведомлении исх. N 33-И-1890/12 от 05.06.2012.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.03.2013 иск удовлетворен.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2013 решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.03.2013 отменено, в иске отказано.
В кассационной жалобе истец просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. В обоснование жалобы заявитель сослался на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и на несоответствие вывода суда фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству, ссылаясь на то, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая принятое по делу постановление законным и обоснованным.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ правильность применения судами норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанция пришел к выводу о том, что на основании ч. 1 ст. 288 АПК РФ в связи с несоответствием выводов суда, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дел, установленным арбитражным судом апелляционной инстанции и неправильном применении норм материального и процессуального права судебный акт суда апелляционной инстанции подлежит отмене, решение суда первой инстанции - оставлению в силе.
Как следует из материалов дела, 18 ноября 2003 года между ЗАО "ПроЭль" (арендатором) и Москомземом (правопреемник - Департаментом земельных ресурсов города Москвы) (арендодателем) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-06-021084, предметом которого является земельный участок площадью 6942 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, на пересечении проспекта Вернадского и Ломоносовского проспекта у восточного выхода станции метро "Университет", предоставляемый в пользование на условиях аренды для проектирования, строительства и последующей эксплуатации многофункционального торгового центра.
Срок действия договора составляет 14 лет 11 месяцев.
Договор в установленном законом порядке 24.04.2004 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Разделом 4 договора предусмотрено, что арендатор обязуется разработать проект строительства многофункционального торгового комплекса в установленные сроки, представить в Москомархитектуру для согласования архитектурно-градостроительного решения и последующим представлением в Мосгосэкспертизу проект строительства объекта с благоустройством территории и транспортным обслуживанием, согласованный в установленном порядке, с указанием сроков строительства и разбивкой на очереди строительства, в недельный срок после утверждения проекта Мосгосэкспертизой представить в Москомзем раздел проекта организации строительства и архитектурно-конструктивный раздел проекта для оформления дополнительного участка под размещение строительной площадки, провести государственную экологическую экспертизу проекта строительства, обеспечить проектирование и строительство объекта.
Кроме того, в связи с частичным демонтажем конструкций выхода станции метро "Университет" в ходе строительства п. 4.8 договора на арендатора возлагается обязанность передать эквивалентные по площади помещения в объекте Департаменту имущества города Москвы для последующего оформления в хозяйственное ведение ГУП "Московский метрополитен" под размещение технических служб.
В связи с неосвоением земельного участка, отсутствием у ответчика разрешения на строительства, на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ) Департамент земельных ресурсов города Москвы направил в адрес ЗАО "ПроЭль" уведомление от 05.06.2012 г. N 33-И-1890/12 о расторжении договора аренды земельного участка от 18.11.2003 г. N М-06-021084, на которое ответчик 03.07.2012 направил возражения.
Рассмотрев указанные возражения, Департамент земельных ресурсов города Москвы подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды, уведомив об этом ответчика письмом от 07.08.2012 г. N 33-И-1890/12-91)-1, в котором также указал, что вышеназванный договор аренды считается расторгнутым со дня направления настоящего уведомления.
Истец, полагая, что у арендодателя не имелось оснований для издания и направления уведомления о расторжении договора, обратился в суд с требованиями о признании упомянутого выше уведомления от 05.06.2012 г. N 33-И-1890/12 недействительным.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о том, что истец не допустил существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, установленного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ), в связи с чем оснований для расторжения договора аренды у ответчика не имелось, признал одностороннюю сделку - уведомление от 05.06.2012 N 33-И-1890/12 - недействительной.
Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске указал, что данный вывод суда первой инстанции не соответствует требованиям, установленным пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Суд кассационной инстанции не соглашается с указанным выводом апелляционного суда исходя из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Так, п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, под которым признается нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации кроме указанных в п. 1 ст. 46 случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование).
В соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в следующих случаях:
1) существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка
2) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
Договором аренды от 18.11.2003 N М-06-021084 срок исполнения обязательств по строительству многофункционального торгового комплекса (срок окончания строительства) не установлен.
Истец представил суду доказательства того, что после заключения договора аренды приступил к проектированию объекта. Так, в деле имеется договор на выполнение проектных работ от 30.08.2005 N 05-05/ПР, заключенный с ООО "Экопроект +", согласно которому последнее приняло на себя обязательство разработать и согласовать предпроектную документацию и документацию на стадии "Проект" для многофункционального торгового комплекса; в 2006 году истец получил технические условия от 21.03.2006 N 2006-521 на присоединение к тепловым сетям ОАО "Московская теплосетевая компания", технические условия от 18.05.2006 N 22-10Э185 на телефонизацию ОАО "МГТС"; технические условия на организацию учета тепловой энергии от ОАО "Мосэнергосбыт" от 24.05.2006 N ОПУТЭ-437, на водоснабжение и канализование от ГУП "Мосводоканал" от 11.05.2006 N 21-289/6-(0)-1.
Из заключения Москомархитектуры от 14.02.2006 N 03-06-0554-05/301-06 следует, что размещение многофункционального торгового комплекса соответствует утвержденным градостроительным требованиям использования территории. Аналогичное заключение (от 12.12.2006 N 03-06-0554-05/301-06) дано ГлавАПУ Москомархитектуры.
Указанные заключения входят в состав Акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции от 27.12.2006 N А-3022/98 (в акте указано, что он действителен в течение года с даты регистрации (09.01.2007) для принятия решения о строительстве, реконструкции градостроительного объекта).
05.03.2007 истцом получено заключение Мосгосэкспертизы N 4-П5/07 МГЭ, согласно которому согласован для получения разрешения на строительство представленный истцом проект подготовительного периода (вынос наружных инженерных сетей из пятна застройки, ограждение котлована (стена в грунте). В п. 4.2 заключения указано на то, что сводное заключение по проекту строительства будет подготовлено после рассмотрения проектной документации в полном объеме.
Решением муниципального Собрания внутригородского муниципального образования Гагаринское в г. Москве от 21.03.2006 N 21/1 согласован проект строительства многофункционального торгового комплекса с указанием ряда замечаний (предусмотреть сохранение на период строительства зону торговли продовольственными товарами, предусмотреть мероприятия по благоустройству и озеленению внутридомовой территории д. 23 по Ломоносовскому пр-ту и д. 9/10 по пр-ту Вернадского и др.).
В деле имеется разрешение на строительство Мосгосстройнадзора от 24.05.2007 N 22273, выданное на подготовительный период для устройства ограждения котлована, вынос наружных инженерных сетей из пятна застройки для строительства многофункционального торгового центра, согласно которому истцу разрешено устройство ограждения котлована по внешним границам в виде "стены в грунте" траншейного типа толщиной 600 мм, глубиной 15...16 м, ограждение котлована по периметру существующего павильона из буросекущихся свай Д 750 мм, длиной 15...16 м с предварительным устройством монолитной железобетонной форшахты.
Таким образом, истец разработал предпроектную и проектную документацию, согласовал ее со всеми заинтересованными органами и организациями, получил разрешение на строительство на подготовительный период и приступил к освоению земельного участка, заключив договоры на выполнение функций технического заказчика от 30.06.2006 с ООО "СТИНКОМ-ИНВЕСТ", подряда от 30.03.2007 N 01-у с ООО "ТАШИР-Костракшн".
По состоянию на дату судебного разбирательства торговый комплекс истцом не построен. Частично просрочка в строительстве объекта обусловлена изменением регионального законодательства, которое потребовало получения истцом градостроительного плана земельного участка.
Так, в соответствии со ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам, в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
В составе градостроительного плана земельного участка указываются в том числе информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент).
Ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка, утверждает его и бесплатно предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы, к которому прилагается градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории.
Аналогичное требование установлено и Градостроительным кодексом города Москвы, ст. 43 которого предусмотрено, что градостроительный план земельного участка является обязательным документом, который представляется застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом несоответствие проектной документации градостроительному плану земельного участка является основанием для отрицательного заключения государственной экспертизы проектной документации, для отказа в выдаче разрешения на строительство, а несоответствие созданного в результате строительства, реконструкции объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам; подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется в составе проектов межевания территории или в виде отдельного документа.
Ст. 28 Градостроительного кодекса города Москвы установлено, что регулирование в соответствии с Генеральным планом города Москвы использования земельных участков, использования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами - правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства осуществляется посредством градостроительного зонирования территории города Москвы, межевания территории, подготовки градостроительных планов земельных участков.
Согласно ст. 78 Градостроительного кодекса города Москвы (в редакции Закона города Москвы от 11.04.2012 N 12) до вступления в силу правил землепользования и застройки подлежащие внесению в градостроительные планы земельных участков сведения о разрешенном использовании земельных участков, о требованиях к назначению, параметрам и размещению на земельных участках объектов капитального строительства определяются в соответствии с Генеральным планом города Москвы, территориальными и отраслевыми схемами, проектами планировки территории, проектами межевания территории, правовыми актами Правительства Москвы об утверждении режимов использования земель и градостроительных регламентов на территориях зон охраны объектов культурного наследия, историко-культурным опорным планом, а также с учетом результатов публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки, одобренных Правительством Москвы.
В соответствии с п. 8 ст. 43 Градостроительного кодекса города Москвы градостроительные планы земельных участков утверждаются Правительством Москвы или органом, уполномоченным в области градостроительного проектирования и архитектуры в случае наделения его соответствующими полномочиями. Таким органом, как это следует из п. 2.21 Административного регламента предоставления государственной услуги "Подготовка, утверждение и изменение градостроительных планов земельных участков" в городе Москве", утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.05.2011 N 229-ПП, является Москомархитектура.
Из представленных копий судебных актов по делу N А40-20414/12-92-227 следует, что истец в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса города Москвы 14.10.2011 (после издания распоряжения Правительства Москвы от 24.09.2007 N 2073-РП) обратился за градостроительным планом земельного участка, в выдаче которого ему отказано письмом от 20.10.2011 N 001-02-2566/9-0-(44)-7 по причине того, что земельный участок находится в границах улично-дорожной сети. Отказ в выдаче градостроительного плана оспаривался истцом в судебном порядке и признан судом незаконным, при этом в постановлении суда кассационной инстанции по названному делу указано, что "спорный земельный участок был предоставлен в аренду заявителю в установленном законом порядке, при прохождении им процедуры торгов, размещение на земельном участке многофункционального торгового комплекса было предусмотрено Постановлением Правительства Москвы от 17.07.2001 N 666-ПП "О градостроительном плане развития территории Юго-Западного административного округа до 2020 года", застройщиком получен Акт разрешенного использования участка от 27.12.2006 N А-3022/98".
Другой причиной просрочки в строительстве торгового комплекса согласно материалам дела явилось выявление объекта культурного наследия.
Из распоряжения Правительства Москвы от 24.09.2007 N 2073-РП следует, что в качестве объекта культурного наследия выявлен ансамбль "Станция Московского метрополитена Сокольнической (Кировско-Фрунзенской) линии "Университет", в том числе оба наземных вестибюля.
В деле имеется выписка из протокола Регламента рассмотрения проектных решений Главным архитектором г. Москвы от 07.09.2001 N 28, из которого следует, что центром композиции здания торгового комплекса является южный вестибюль ст. м. "Университет", 2-этажная часть комплекса запроектирована вокруг вестибюля метро и отделена от него широким пассажем, платформа 3-го этажа, перекинутая над вестибюлем, опирается на крылья 2-этажного объема. В выписке из протокола Регламентной комиссии у Главного архитектора города по рассмотрению предпроектных материалов, представленных УПСП, для подготовки исходно-разрешительной документации (ИРД) от 30.01.2004 N 2 указано, что объект формируется вокруг реконструируемого вестибюля ст. м. "Университет", в объект включается 1-этажное служебное здание конечной станции трамвая.
Кроме того, проектом предусмотрен снос временных сооружений рынка и трамвайного депо ГУП "Мосгортранс".
При этом в заключении Москомархитектуры от 14.02.2006 N 03-06-0554-05/301-06 указано, что площадь объекта составляет 47 730 кв. м (без учета общей площади метрополитена).
В деле имеется письмо ГУП "Московский метрополитен" от 13.02.2007, адресованное истцу, из которого следует необходимость дополнительно согласовать с ОАО "Метрогипротранс" и ГУП "Московский метрополитен" рабочую документацию на устройство "стены в грунте" и вскрытие котлована.
В заключении Мосгосэкспертизы от 05.03.2007 N 4-П5/07 МГЭ также указано на сохранение павильона метро и встраивание его в проектируемое здание, снос некапитальных строений (палаток), магазина и здания конечной станции трамвая, частичную перекладку подземных коммуникаций.
В соответствии со ст. 7 Закона города Москвы от 09.07.2003 N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве", действовавшего по состоянию на дату выявления объекта культурного наследия (ансамбля "Станция Московского метрополитена Сокольнической (Кировско-Фрунзенской) линии "Университет"), требования разрешенного использования участков территории градостроительных объектов устанавливаются на основании утвержденных градостроительных планов развития территорий районов города Москвы, проектов планировки, проектов межевания территорий, градостроительных обоснований строительства, реконструкции отдельных градостроительных объектов, иной градостроительной документации, предусмотренной законодательством города Москвы о градостроительстве, в которой исходя из градостроительных, экологических, санитарно-эпидемиологических, историко-культурных, социально-экономических и правовых условий строительства, реконструкции определены в числе прочих условия обеспечения требований охраны объектов культурного наследия и необходимые в связи со строительством, реконструкцией изменения границ и требований разрешенного использования прилегающих к участку территории градостроительного объекта земельных участков. Эта градостроительная документация должна соответствовать Генеральному плану развития города Москвы, градостроительным планам развития территорий административных округов города Москвы, градостроительным регламентам особого регулирования градостроительной деятельности на территориях историко-культурного назначения, градостроительным нормативам и правилам города Москвы, а также городским целевым программам, иным программам, планам развития города в части решаемых в них вопросов развития территорий и размещения объектов строительства, реконструкции, принятым в соответствии с законодательством.
Статья 8 указанного Закона города Москвы предусматривала, что требования разрешенного использования участка территории градостроительного объекта устанавливаются в случаях, установленных законодательством, на основании заключения уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы в области государственной охраны и использования объектов культурного наследия по вопросам, относящимся к компетенции указанного органа.
В соответствии с Законом города Москвы от 09.07.2003 N 50 строительство на территории города Москвы допускалось на основании решения о строительстве и при наличии разрешения на строительство, при этом п. 5 ст. 19 устанавливал, что срок действия разрешения на строительство, реконструкцию подлежит обязательному продлению в случаях возникновения не зависящих от застройщика (заказчика) обстоятельств, воспрепятствовавших завершению строительства в установленный срок и в установленном порядке.
Ст. 62 Градостроительного кодекса города Москвы, введенного в действие в 2008 году, устанавливает запрет на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства на территориях охранных зон объектов культурного наследия, за исключением мероприятий по регенерации исторической среды, осуществляемых в соответствии с установленным режимом охранной зоны в целях сохранения, восстановления, воссоздания исторического облика территорий, в том числе планировочной структуры, ландшафта, застройки, благоустройства и озеленения.
Из материалов дела следует, что с момента выявлении объекта культурного наследия (ансамбля "Станция Московского метрополитена Сокольнической (Кировско-Фрунзенской) линии "Университет") истец предпринимал действия по корректировке документации по строительству многофункционального торгового комплекса, тем самым проявлял необходимую в данных условиях осмотрительность и заботливость, поскольку отсутствие таковой могло привести к возникновению для него убытков в случае изменения границ охранной зоны или установления такого режима использования земель и такого градостроительного регламента, при которых, предоставленный истцу в аренду для строительства, мог оказаться непригодным для данного вида деятельности.
Так, из выписок из протоколов заседания секций Историко-культурно экспертного совета при Москомнаследии следует, что по заявлениям ООО "Экопроект +" в качестве проектировщика неоднократно рассматривались вопросы о проекте границ территории объекта культурного наследия регионального значения, установлении границ охранной зоны объекта культурного наследия и зоны регулирования застройки, установлении режимов использования земель и градостроительного регламента на территории, включаемой в границы охранной зоны N 369, а затем - охранной зоны N 388.
Из выписки из протокола от 29.04.2009 N 3/26 заседания секции N 3 "экспертиза земель историко-культурного значения и зон охраны объектов культурного наследия" следует, что регламентная комиссия Москомархитектуры приняла решение о понижении высоты проектируемого здания торгового комплекса истца до 15 м.
Из письма Москомархитектуры от 23.06.2009, адресованного истцу, следует, что последнему поручено разработать новые варианты архитектурного решения фасадов проектируемого комплекса в стилистике архитектурных приемов решения фасадов окружающей застройки.
В письме Москомнаследия от 16.04.2010 в адрес истца указано на необходимость утвердить разработанный проект Постановления Правительства Москвы "Об утверждении границ территории объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) "Станция Московского метрополитена Сокольнической линии "Университет", 1959 г.", что обусловлено требованиями федерального законодательства. Так, в соответствии с Положением о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.04.2008 N 315, на сопряженной с объектом культурного наследия территории может быть установлена одна или несколько зон охраны: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта; необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется соответствующим проектом, который представляет собой документацию в текстовой форме и в виде карт (схем), содержащую описание границ проектируемых зон и границ территорий объектов культурного наследия, расположенных в указанных зонах, проекты режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон. Согласно п. 6 Положения проекты режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия разрабатываются с учетом требования, указанных в п. 10 - 12 Положения. В соответствии с п. 10 Положения особый режим использования земель и градостроительный регламент в границах охранной зоны устанавливаются с учетом такого требования, как запрет строительства, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и восстановление (регенерацию) историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия; согласно п. 11 Положения режим использования земель и градостроительный регламент в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности устанавливаются с учетом таких требований, как ограничение строительства, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия, в том числе касающееся размеров, пропорций и параметров объектов капитального строительства и их частей, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений, обеспечение визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде.
Согласно п. 13 Положения проект зон охраны объекта культурного наследия подлежит в установленном порядке государственной историко-культурной экспертизе, положительное заключение которой является основанием для утверждения границ зон охраны объекта культурного наследия, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон. П. 17 Положения установлено, что на основании проекта и положительного заключения экспертизы границы зон охраны, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен объект культурного наследия регионального значения. Положение предусматривает, что утвержденные границы зон охраны, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон обязательно учитываются и отображаются в документах территориального планирования, правилах землепользования и застройки, документации по планировке территории (в случае необходимости в указанные документы вносятся изменения). П. 24 Положения устанавливает, что при отнесении объекта недвижимого имущества, расположенного в пределах территорий зон охраны объекта культурного наследия, к памятникам истории и культуры ранее утвержденные границы зон охраны объекта культурного наследия, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон уточняются в порядке, установленном п. 28, согласно которому изменение производится путем разработки нового проекта зон охраны в порядке, установленном Положением.
В соответствии со ст. 25 Закона города Москвы от 14.07.2000 N 26 "Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры" зоны охраны недвижимых памятников истории и культуры устанавливаются на территориях, прилегающих к территории памятника, в целях обеспечения сохранности недвижимых памятников истории и культуры и объектов исторической застройки, выявленных на основании их историко-архитектурных и историко-культурных исследований. К зонам охраны памятников относятся:
- - охранная зона памятника истории и культуры - территория, непосредственно окружающая территорию недвижимого памятника истории и культуры, предназначенная для обеспечения сохранности памятника и его эстетического восприятия, с особо строгим режимом использования земель;
- - зона регулирования застройки - территория, окружающая охранную зону недвижимого памятника, необходимая для сохранения или восстановления характера исторической планировки, пространственной структуры, своеобразия архитектурного облика, для закрепления значения памятника в застройке или ландшафте, для обеспечения архитектурного единства новых построек с исторически сложившейся средой; в ее границах устанавливаются ограничения на новое строительство, определяются требования по реконструкции существующей застройки и режим регулирования хозяйственной деятельности.
Ст. 26 названного Закона города Москвы устанавливает порядок определения и утверждения границ зон охраны недвижимых памятников истории и культуры в городе Москве, согласно которому состав зон охраны определяется на стадии проектирования и согласовывается соответствующим государственным органом охраны памятников в зависимости от категории недвижимого памятника истории и культуры; границы зон охраны недвижимых памятников истории и культуры в городе Москве и режимы их содержания утверждаются Правительством Москвы по согласованию с соответствующим государственным органом охраны памятников в зависимости от категории памятников; градостроительная документация подлежит реализации только при наличии в ее составе проектов зон охраны недвижимых памятников истории и культуры, разработанных и утвержденных в установленном порядке. Разработка проектов зон охраны памятников предваряет разработку любой другой градостроительной документации. Зоны охраны недвижимых памятников истории и культуры становятся неотъемлемой составной частью градостроительной документации с момента утверждения границ зон охраны памятников и режимов их содержания.
Граница территории объекта культурного наследия "Станция Московского метрополитена Сокольнической (Кировско-Фрунзенской) линии "Университет" утверждена Постановлением Правительства Москвы от 16.03.2011 N 66-ПП "Об утверждении границ территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения", при этом из протокола заседания секции N 3 Историко-культурного экспертного совета от 29.04.2009 N 3/26 следует, что в зоне охраны предполагалось установить зону охраны памятника с режимом Р1 (режим научной реставрации) и зону регулирования застройки с режимом Р3 (2) (режим ограниченного преобразования, который в данном случае предусматривает сохранение линий застройки пр-та Вернадского и допускает адаптивное строительство).
По состоянию на дату судебного разбирательства имеется лишь Постановление Правительства Москвы об утверждении границ территории объекта культурного наследия регионального значения "Станция Московского метрополитена Сокольнической (Кировско-Фрунзенской) линии "Университет", сведения об утверждении в установленном законом порядке границ зон охраны (зоны регулирования застройки с соответствующими режимами использования земель и градостроительными регламентами) не представлены.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что строительство многофункционального торгового комплекса в период после выявления объекта культурного наследия, до разработки и утверждения в установленном законом порядке границ территории данного объекта являлось невозможным не по вине истца, в связи с чем истец не допустил существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, указанного в п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Кроме того, как усматривается из материалов дела 16.07.2007 в адрес истца была направлена факсограмма N 278, подписанная заместителем префекта ЮЗАО г. Москвы Финаевой Л.Н., с предписанием о прекращении производства работ подготовительного периода на строительной площадке до окончательного решения вопроса по проекту строительства многофункционального торгового центра и демонтаже ограждения площадки (т. 2 л.д. 13).
17.07.2007 в адрес истца направлено требование первого заместителя Мэра Москвы Ресина В.И., о незамедлительном прекращении работ подготовительного периода на объекте и демонтаже ограждения строительной площадки (т. 2 л.д. 14).
Содержание текстов вышеуказанных требований подтверждают, что истец производил освоение и использование земельного участка и приступил к производству строительных работ на нем, однако дальнейшие действия истца по проведению на земельном участке строительных работ оказались невозможными по независящим от него обстоятельствам.
На основании изложенного, суд первой инстанции также правомерно пришел к выводу, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.
При изложенных выше обстоятельствах постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2013 подлежит отмене, а решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.03.2013 - оставлению в силе.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2013 года по делу N А40-6297/13 отменить.
Решение арбитражного суда города Москвы от 26 марта 2013 года оставить в силе.
Председательствующий судья
С.В.АЛЕКСЕЕВ
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 05.12.2013 N Ф05-14853/2013 ПО ДЕЛУ N А40-6297/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2013 г. по делу N А40-6297/13
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Алексеева С.В.,
судей Дунаевой Н.Ю., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
- от истца Месропян В.А. доверенность от 01.08.2013 г., Кузнецов А.В. доверенность от 01.08.2013 г.;
- от ответчика Клоков Е.В.. доверенность от 16.09.2013 г. N 33-Д-614/13;
- от третьего лица Ланда В.М. доверенность от 09.10.2013 г. N 4-14-841/3,
рассмотрев 28 ноября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "ПроЭль"
на постановление от 04 сентября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Барановской Е.Н., Красновой С.В., Панкратовой Н.И.,
по иску ЗАО "ПроЭль"
к Департаменту земельных ресурсов города Москвы
о признании сделки недействительной
третье лицо Правительство Москвы
установил:
ЗАО "ПроЭль" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы о признании недействительной односторонней сделки - действия Департамента земельных ресурсов города Москвы по досрочному расторжению договора аренды земельного участка от 18.11.2003 г. N М-06-021084, выраженное в уведомлении исх. N 33-И-1890/12 от 05.06.2012.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.03.2013 иск удовлетворен.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2013 решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.03.2013 отменено, в иске отказано.
В кассационной жалобе истец просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. В обоснование жалобы заявитель сослался на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и на несоответствие вывода суда фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству, ссылаясь на то, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая принятое по делу постановление законным и обоснованным.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ правильность применения судами норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанция пришел к выводу о том, что на основании ч. 1 ст. 288 АПК РФ в связи с несоответствием выводов суда, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дел, установленным арбитражным судом апелляционной инстанции и неправильном применении норм материального и процессуального права судебный акт суда апелляционной инстанции подлежит отмене, решение суда первой инстанции - оставлению в силе.
Как следует из материалов дела, 18 ноября 2003 года между ЗАО "ПроЭль" (арендатором) и Москомземом (правопреемник - Департаментом земельных ресурсов города Москвы) (арендодателем) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-06-021084, предметом которого является земельный участок площадью 6942 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, на пересечении проспекта Вернадского и Ломоносовского проспекта у восточного выхода станции метро "Университет", предоставляемый в пользование на условиях аренды для проектирования, строительства и последующей эксплуатации многофункционального торгового центра.
Срок действия договора составляет 14 лет 11 месяцев.
Договор в установленном законом порядке 24.04.2004 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Разделом 4 договора предусмотрено, что арендатор обязуется разработать проект строительства многофункционального торгового комплекса в установленные сроки, представить в Москомархитектуру для согласования архитектурно-градостроительного решения и последующим представлением в Мосгосэкспертизу проект строительства объекта с благоустройством территории и транспортным обслуживанием, согласованный в установленном порядке, с указанием сроков строительства и разбивкой на очереди строительства, в недельный срок после утверждения проекта Мосгосэкспертизой представить в Москомзем раздел проекта организации строительства и архитектурно-конструктивный раздел проекта для оформления дополнительного участка под размещение строительной площадки, провести государственную экологическую экспертизу проекта строительства, обеспечить проектирование и строительство объекта.
Кроме того, в связи с частичным демонтажем конструкций выхода станции метро "Университет" в ходе строительства п. 4.8 договора на арендатора возлагается обязанность передать эквивалентные по площади помещения в объекте Департаменту имущества города Москвы для последующего оформления в хозяйственное ведение ГУП "Московский метрополитен" под размещение технических служб.
В связи с неосвоением земельного участка, отсутствием у ответчика разрешения на строительства, на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ) Департамент земельных ресурсов города Москвы направил в адрес ЗАО "ПроЭль" уведомление от 05.06.2012 г. N 33-И-1890/12 о расторжении договора аренды земельного участка от 18.11.2003 г. N М-06-021084, на которое ответчик 03.07.2012 направил возражения.
Рассмотрев указанные возражения, Департамент земельных ресурсов города Москвы подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды, уведомив об этом ответчика письмом от 07.08.2012 г. N 33-И-1890/12-91)-1, в котором также указал, что вышеназванный договор аренды считается расторгнутым со дня направления настоящего уведомления.
Истец, полагая, что у арендодателя не имелось оснований для издания и направления уведомления о расторжении договора, обратился в суд с требованиями о признании упомянутого выше уведомления от 05.06.2012 г. N 33-И-1890/12 недействительным.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о том, что истец не допустил существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, установленного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ), в связи с чем оснований для расторжения договора аренды у ответчика не имелось, признал одностороннюю сделку - уведомление от 05.06.2012 N 33-И-1890/12 - недействительной.
Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске указал, что данный вывод суда первой инстанции не соответствует требованиям, установленным пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Суд кассационной инстанции не соглашается с указанным выводом апелляционного суда исходя из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Так, п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, под которым признается нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации кроме указанных в п. 1 ст. 46 случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование).
В соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в следующих случаях:
1) существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка
2) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
Договором аренды от 18.11.2003 N М-06-021084 срок исполнения обязательств по строительству многофункционального торгового комплекса (срок окончания строительства) не установлен.
Истец представил суду доказательства того, что после заключения договора аренды приступил к проектированию объекта. Так, в деле имеется договор на выполнение проектных работ от 30.08.2005 N 05-05/ПР, заключенный с ООО "Экопроект +", согласно которому последнее приняло на себя обязательство разработать и согласовать предпроектную документацию и документацию на стадии "Проект" для многофункционального торгового комплекса; в 2006 году истец получил технические условия от 21.03.2006 N 2006-521 на присоединение к тепловым сетям ОАО "Московская теплосетевая компания", технические условия от 18.05.2006 N 22-10Э185 на телефонизацию ОАО "МГТС"; технические условия на организацию учета тепловой энергии от ОАО "Мосэнергосбыт" от 24.05.2006 N ОПУТЭ-437, на водоснабжение и канализование от ГУП "Мосводоканал" от 11.05.2006 N 21-289/6-(0)-1.
Из заключения Москомархитектуры от 14.02.2006 N 03-06-0554-05/301-06 следует, что размещение многофункционального торгового комплекса соответствует утвержденным градостроительным требованиям использования территории. Аналогичное заключение (от 12.12.2006 N 03-06-0554-05/301-06) дано ГлавАПУ Москомархитектуры.
Указанные заключения входят в состав Акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции от 27.12.2006 N А-3022/98 (в акте указано, что он действителен в течение года с даты регистрации (09.01.2007) для принятия решения о строительстве, реконструкции градостроительного объекта).
05.03.2007 истцом получено заключение Мосгосэкспертизы N 4-П5/07 МГЭ, согласно которому согласован для получения разрешения на строительство представленный истцом проект подготовительного периода (вынос наружных инженерных сетей из пятна застройки, ограждение котлована (стена в грунте). В п. 4.2 заключения указано на то, что сводное заключение по проекту строительства будет подготовлено после рассмотрения проектной документации в полном объеме.
Решением муниципального Собрания внутригородского муниципального образования Гагаринское в г. Москве от 21.03.2006 N 21/1 согласован проект строительства многофункционального торгового комплекса с указанием ряда замечаний (предусмотреть сохранение на период строительства зону торговли продовольственными товарами, предусмотреть мероприятия по благоустройству и озеленению внутридомовой территории д. 23 по Ломоносовскому пр-ту и д. 9/10 по пр-ту Вернадского и др.).
В деле имеется разрешение на строительство Мосгосстройнадзора от 24.05.2007 N 22273, выданное на подготовительный период для устройства ограждения котлована, вынос наружных инженерных сетей из пятна застройки для строительства многофункционального торгового центра, согласно которому истцу разрешено устройство ограждения котлована по внешним границам в виде "стены в грунте" траншейного типа толщиной 600 мм, глубиной 15...16 м, ограждение котлована по периметру существующего павильона из буросекущихся свай Д 750 мм, длиной 15...16 м с предварительным устройством монолитной железобетонной форшахты.
Таким образом, истец разработал предпроектную и проектную документацию, согласовал ее со всеми заинтересованными органами и организациями, получил разрешение на строительство на подготовительный период и приступил к освоению земельного участка, заключив договоры на выполнение функций технического заказчика от 30.06.2006 с ООО "СТИНКОМ-ИНВЕСТ", подряда от 30.03.2007 N 01-у с ООО "ТАШИР-Костракшн".
По состоянию на дату судебного разбирательства торговый комплекс истцом не построен. Частично просрочка в строительстве объекта обусловлена изменением регионального законодательства, которое потребовало получения истцом градостроительного плана земельного участка.
Так, в соответствии со ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам, в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
В составе градостроительного плана земельного участка указываются в том числе информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент).
Ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка, утверждает его и бесплатно предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы, к которому прилагается градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории.
Аналогичное требование установлено и Градостроительным кодексом города Москвы, ст. 43 которого предусмотрено, что градостроительный план земельного участка является обязательным документом, который представляется застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом несоответствие проектной документации градостроительному плану земельного участка является основанием для отрицательного заключения государственной экспертизы проектной документации, для отказа в выдаче разрешения на строительство, а несоответствие созданного в результате строительства, реконструкции объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам; подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется в составе проектов межевания территории или в виде отдельного документа.
Ст. 28 Градостроительного кодекса города Москвы установлено, что регулирование в соответствии с Генеральным планом города Москвы использования земельных участков, использования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами - правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства осуществляется посредством градостроительного зонирования территории города Москвы, межевания территории, подготовки градостроительных планов земельных участков.
Согласно ст. 78 Градостроительного кодекса города Москвы (в редакции Закона города Москвы от 11.04.2012 N 12) до вступления в силу правил землепользования и застройки подлежащие внесению в градостроительные планы земельных участков сведения о разрешенном использовании земельных участков, о требованиях к назначению, параметрам и размещению на земельных участках объектов капитального строительства определяются в соответствии с Генеральным планом города Москвы, территориальными и отраслевыми схемами, проектами планировки территории, проектами межевания территории, правовыми актами Правительства Москвы об утверждении режимов использования земель и градостроительных регламентов на территориях зон охраны объектов культурного наследия, историко-культурным опорным планом, а также с учетом результатов публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки, одобренных Правительством Москвы.
В соответствии с п. 8 ст. 43 Градостроительного кодекса города Москвы градостроительные планы земельных участков утверждаются Правительством Москвы или органом, уполномоченным в области градостроительного проектирования и архитектуры в случае наделения его соответствующими полномочиями. Таким органом, как это следует из п. 2.21 Административного регламента предоставления государственной услуги "Подготовка, утверждение и изменение градостроительных планов земельных участков" в городе Москве", утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.05.2011 N 229-ПП, является Москомархитектура.
Из представленных копий судебных актов по делу N А40-20414/12-92-227 следует, что истец в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса города Москвы 14.10.2011 (после издания распоряжения Правительства Москвы от 24.09.2007 N 2073-РП) обратился за градостроительным планом земельного участка, в выдаче которого ему отказано письмом от 20.10.2011 N 001-02-2566/9-0-(44)-7 по причине того, что земельный участок находится в границах улично-дорожной сети. Отказ в выдаче градостроительного плана оспаривался истцом в судебном порядке и признан судом незаконным, при этом в постановлении суда кассационной инстанции по названному делу указано, что "спорный земельный участок был предоставлен в аренду заявителю в установленном законом порядке, при прохождении им процедуры торгов, размещение на земельном участке многофункционального торгового комплекса было предусмотрено Постановлением Правительства Москвы от 17.07.2001 N 666-ПП "О градостроительном плане развития территории Юго-Западного административного округа до 2020 года", застройщиком получен Акт разрешенного использования участка от 27.12.2006 N А-3022/98".
Другой причиной просрочки в строительстве торгового комплекса согласно материалам дела явилось выявление объекта культурного наследия.
Из распоряжения Правительства Москвы от 24.09.2007 N 2073-РП следует, что в качестве объекта культурного наследия выявлен ансамбль "Станция Московского метрополитена Сокольнической (Кировско-Фрунзенской) линии "Университет", в том числе оба наземных вестибюля.
В деле имеется выписка из протокола Регламента рассмотрения проектных решений Главным архитектором г. Москвы от 07.09.2001 N 28, из которого следует, что центром композиции здания торгового комплекса является южный вестибюль ст. м. "Университет", 2-этажная часть комплекса запроектирована вокруг вестибюля метро и отделена от него широким пассажем, платформа 3-го этажа, перекинутая над вестибюлем, опирается на крылья 2-этажного объема. В выписке из протокола Регламентной комиссии у Главного архитектора города по рассмотрению предпроектных материалов, представленных УПСП, для подготовки исходно-разрешительной документации (ИРД) от 30.01.2004 N 2 указано, что объект формируется вокруг реконструируемого вестибюля ст. м. "Университет", в объект включается 1-этажное служебное здание конечной станции трамвая.
Кроме того, проектом предусмотрен снос временных сооружений рынка и трамвайного депо ГУП "Мосгортранс".
При этом в заключении Москомархитектуры от 14.02.2006 N 03-06-0554-05/301-06 указано, что площадь объекта составляет 47 730 кв. м (без учета общей площади метрополитена).
В деле имеется письмо ГУП "Московский метрополитен" от 13.02.2007, адресованное истцу, из которого следует необходимость дополнительно согласовать с ОАО "Метрогипротранс" и ГУП "Московский метрополитен" рабочую документацию на устройство "стены в грунте" и вскрытие котлована.
В заключении Мосгосэкспертизы от 05.03.2007 N 4-П5/07 МГЭ также указано на сохранение павильона метро и встраивание его в проектируемое здание, снос некапитальных строений (палаток), магазина и здания конечной станции трамвая, частичную перекладку подземных коммуникаций.
В соответствии со ст. 7 Закона города Москвы от 09.07.2003 N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве", действовавшего по состоянию на дату выявления объекта культурного наследия (ансамбля "Станция Московского метрополитена Сокольнической (Кировско-Фрунзенской) линии "Университет"), требования разрешенного использования участков территории градостроительных объектов устанавливаются на основании утвержденных градостроительных планов развития территорий районов города Москвы, проектов планировки, проектов межевания территорий, градостроительных обоснований строительства, реконструкции отдельных градостроительных объектов, иной градостроительной документации, предусмотренной законодательством города Москвы о градостроительстве, в которой исходя из градостроительных, экологических, санитарно-эпидемиологических, историко-культурных, социально-экономических и правовых условий строительства, реконструкции определены в числе прочих условия обеспечения требований охраны объектов культурного наследия и необходимые в связи со строительством, реконструкцией изменения границ и требований разрешенного использования прилегающих к участку территории градостроительного объекта земельных участков. Эта градостроительная документация должна соответствовать Генеральному плану развития города Москвы, градостроительным планам развития территорий административных округов города Москвы, градостроительным регламентам особого регулирования градостроительной деятельности на территориях историко-культурного назначения, градостроительным нормативам и правилам города Москвы, а также городским целевым программам, иным программам, планам развития города в части решаемых в них вопросов развития территорий и размещения объектов строительства, реконструкции, принятым в соответствии с законодательством.
Статья 8 указанного Закона города Москвы предусматривала, что требования разрешенного использования участка территории градостроительного объекта устанавливаются в случаях, установленных законодательством, на основании заключения уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы в области государственной охраны и использования объектов культурного наследия по вопросам, относящимся к компетенции указанного органа.
В соответствии с Законом города Москвы от 09.07.2003 N 50 строительство на территории города Москвы допускалось на основании решения о строительстве и при наличии разрешения на строительство, при этом п. 5 ст. 19 устанавливал, что срок действия разрешения на строительство, реконструкцию подлежит обязательному продлению в случаях возникновения не зависящих от застройщика (заказчика) обстоятельств, воспрепятствовавших завершению строительства в установленный срок и в установленном порядке.
Ст. 62 Градостроительного кодекса города Москвы, введенного в действие в 2008 году, устанавливает запрет на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства на территориях охранных зон объектов культурного наследия, за исключением мероприятий по регенерации исторической среды, осуществляемых в соответствии с установленным режимом охранной зоны в целях сохранения, восстановления, воссоздания исторического облика территорий, в том числе планировочной структуры, ландшафта, застройки, благоустройства и озеленения.
Из материалов дела следует, что с момента выявлении объекта культурного наследия (ансамбля "Станция Московского метрополитена Сокольнической (Кировско-Фрунзенской) линии "Университет") истец предпринимал действия по корректировке документации по строительству многофункционального торгового комплекса, тем самым проявлял необходимую в данных условиях осмотрительность и заботливость, поскольку отсутствие таковой могло привести к возникновению для него убытков в случае изменения границ охранной зоны или установления такого режима использования земель и такого градостроительного регламента, при которых, предоставленный истцу в аренду для строительства, мог оказаться непригодным для данного вида деятельности.
Так, из выписок из протоколов заседания секций Историко-культурно экспертного совета при Москомнаследии следует, что по заявлениям ООО "Экопроект +" в качестве проектировщика неоднократно рассматривались вопросы о проекте границ территории объекта культурного наследия регионального значения, установлении границ охранной зоны объекта культурного наследия и зоны регулирования застройки, установлении режимов использования земель и градостроительного регламента на территории, включаемой в границы охранной зоны N 369, а затем - охранной зоны N 388.
Из выписки из протокола от 29.04.2009 N 3/26 заседания секции N 3 "экспертиза земель историко-культурного значения и зон охраны объектов культурного наследия" следует, что регламентная комиссия Москомархитектуры приняла решение о понижении высоты проектируемого здания торгового комплекса истца до 15 м.
Из письма Москомархитектуры от 23.06.2009, адресованного истцу, следует, что последнему поручено разработать новые варианты архитектурного решения фасадов проектируемого комплекса в стилистике архитектурных приемов решения фасадов окружающей застройки.
В письме Москомнаследия от 16.04.2010 в адрес истца указано на необходимость утвердить разработанный проект Постановления Правительства Москвы "Об утверждении границ территории объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) "Станция Московского метрополитена Сокольнической линии "Университет", 1959 г.", что обусловлено требованиями федерального законодательства. Так, в соответствии с Положением о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.04.2008 N 315, на сопряженной с объектом культурного наследия территории может быть установлена одна или несколько зон охраны: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта; необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется соответствующим проектом, который представляет собой документацию в текстовой форме и в виде карт (схем), содержащую описание границ проектируемых зон и границ территорий объектов культурного наследия, расположенных в указанных зонах, проекты режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон. Согласно п. 6 Положения проекты режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия разрабатываются с учетом требования, указанных в п. 10 - 12 Положения. В соответствии с п. 10 Положения особый режим использования земель и градостроительный регламент в границах охранной зоны устанавливаются с учетом такого требования, как запрет строительства, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и восстановление (регенерацию) историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия; согласно п. 11 Положения режим использования земель и градостроительный регламент в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности устанавливаются с учетом таких требований, как ограничение строительства, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия, в том числе касающееся размеров, пропорций и параметров объектов капитального строительства и их частей, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений, обеспечение визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде.
Согласно п. 13 Положения проект зон охраны объекта культурного наследия подлежит в установленном порядке государственной историко-культурной экспертизе, положительное заключение которой является основанием для утверждения границ зон охраны объекта культурного наследия, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон. П. 17 Положения установлено, что на основании проекта и положительного заключения экспертизы границы зон охраны, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен объект культурного наследия регионального значения. Положение предусматривает, что утвержденные границы зон охраны, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон обязательно учитываются и отображаются в документах территориального планирования, правилах землепользования и застройки, документации по планировке территории (в случае необходимости в указанные документы вносятся изменения). П. 24 Положения устанавливает, что при отнесении объекта недвижимого имущества, расположенного в пределах территорий зон охраны объекта культурного наследия, к памятникам истории и культуры ранее утвержденные границы зон охраны объекта культурного наследия, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон уточняются в порядке, установленном п. 28, согласно которому изменение производится путем разработки нового проекта зон охраны в порядке, установленном Положением.
В соответствии со ст. 25 Закона города Москвы от 14.07.2000 N 26 "Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры" зоны охраны недвижимых памятников истории и культуры устанавливаются на территориях, прилегающих к территории памятника, в целях обеспечения сохранности недвижимых памятников истории и культуры и объектов исторической застройки, выявленных на основании их историко-архитектурных и историко-культурных исследований. К зонам охраны памятников относятся:
- - охранная зона памятника истории и культуры - территория, непосредственно окружающая территорию недвижимого памятника истории и культуры, предназначенная для обеспечения сохранности памятника и его эстетического восприятия, с особо строгим режимом использования земель;
- - зона регулирования застройки - территория, окружающая охранную зону недвижимого памятника, необходимая для сохранения или восстановления характера исторической планировки, пространственной структуры, своеобразия архитектурного облика, для закрепления значения памятника в застройке или ландшафте, для обеспечения архитектурного единства новых построек с исторически сложившейся средой; в ее границах устанавливаются ограничения на новое строительство, определяются требования по реконструкции существующей застройки и режим регулирования хозяйственной деятельности.
Ст. 26 названного Закона города Москвы устанавливает порядок определения и утверждения границ зон охраны недвижимых памятников истории и культуры в городе Москве, согласно которому состав зон охраны определяется на стадии проектирования и согласовывается соответствующим государственным органом охраны памятников в зависимости от категории недвижимого памятника истории и культуры; границы зон охраны недвижимых памятников истории и культуры в городе Москве и режимы их содержания утверждаются Правительством Москвы по согласованию с соответствующим государственным органом охраны памятников в зависимости от категории памятников; градостроительная документация подлежит реализации только при наличии в ее составе проектов зон охраны недвижимых памятников истории и культуры, разработанных и утвержденных в установленном порядке. Разработка проектов зон охраны памятников предваряет разработку любой другой градостроительной документации. Зоны охраны недвижимых памятников истории и культуры становятся неотъемлемой составной частью градостроительной документации с момента утверждения границ зон охраны памятников и режимов их содержания.
Граница территории объекта культурного наследия "Станция Московского метрополитена Сокольнической (Кировско-Фрунзенской) линии "Университет" утверждена Постановлением Правительства Москвы от 16.03.2011 N 66-ПП "Об утверждении границ территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения", при этом из протокола заседания секции N 3 Историко-культурного экспертного совета от 29.04.2009 N 3/26 следует, что в зоне охраны предполагалось установить зону охраны памятника с режимом Р1 (режим научной реставрации) и зону регулирования застройки с режимом Р3 (2) (режим ограниченного преобразования, который в данном случае предусматривает сохранение линий застройки пр-та Вернадского и допускает адаптивное строительство).
По состоянию на дату судебного разбирательства имеется лишь Постановление Правительства Москвы об утверждении границ территории объекта культурного наследия регионального значения "Станция Московского метрополитена Сокольнической (Кировско-Фрунзенской) линии "Университет", сведения об утверждении в установленном законом порядке границ зон охраны (зоны регулирования застройки с соответствующими режимами использования земель и градостроительными регламентами) не представлены.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что строительство многофункционального торгового комплекса в период после выявления объекта культурного наследия, до разработки и утверждения в установленном законом порядке границ территории данного объекта являлось невозможным не по вине истца, в связи с чем истец не допустил существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, указанного в п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Кроме того, как усматривается из материалов дела 16.07.2007 в адрес истца была направлена факсограмма N 278, подписанная заместителем префекта ЮЗАО г. Москвы Финаевой Л.Н., с предписанием о прекращении производства работ подготовительного периода на строительной площадке до окончательного решения вопроса по проекту строительства многофункционального торгового центра и демонтаже ограждения площадки (т. 2 л.д. 13).
17.07.2007 в адрес истца направлено требование первого заместителя Мэра Москвы Ресина В.И., о незамедлительном прекращении работ подготовительного периода на объекте и демонтаже ограждения строительной площадки (т. 2 л.д. 14).
Содержание текстов вышеуказанных требований подтверждают, что истец производил освоение и использование земельного участка и приступил к производству строительных работ на нем, однако дальнейшие действия истца по проведению на земельном участке строительных работ оказались невозможными по независящим от него обстоятельствам.
На основании изложенного, суд первой инстанции также правомерно пришел к выводу, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.
При изложенных выше обстоятельствах постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2013 подлежит отмене, а решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.03.2013 - оставлению в силе.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2013 года по делу N А40-6297/13 отменить.
Решение арбитражного суда города Москвы от 26 марта 2013 года оставить в силе.
Председательствующий судья
С.В.АЛЕКСЕЕВ
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)