Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Рыжих А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Богданова А.П.,
судей Борисовой О.В., Доценко Е.В.,
при секретаре С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 июля 2013 года
апелляционные жалобы ООО "Алексеевское", ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород"
на решение Алексеевского районного суда Белгородской области от 06 июня 2012 года по гражданскому делу по иску П. к обществу с ограниченной ответственностью "Алексеевское" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, прекращении записи в Едином государственном реестре прав.
Заслушав доклад судьи Борисовой О.В., объяснения представителя третьего лица - ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" Б., поддержавшей жалобу, представителей истца: Ч., Ш., считавших жалобу необоснованной, поддержавших свои возражения, судебная коллегия
установила:
ООО "Алексеевское" (арендатор) заключил с участниками долевой собственности (арендодатель), одним из которых является истец, договор аренды N 1 от 10 апреля 2006 года (зарегистрированный 10.08.2006 года) на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 15 лет.
10 сентября 2010 года ООО "Алексеевское" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство (т. 1 л.д. 76-77).
29 декабря 2011 года участники общей долевой собственности на общем собрании приняли решение о необходимости расторжения договора аренды от 10 апреля 2006 года, о чем уведомили арендатора (т. 1 л.д. 36-44).
Дело инициировано иском П. к ООО "Алексеевское" о расторжении договора и прекращении соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10 августа 2006 года.
Иск обоснован существенным нарушением арендатором своих обязательств и отсутствием ответа на предложение о расторжении договора в добровольном порядке.
Решением суда иск признан обоснованным и удовлетворен.
В апелляционных жалобах ответчик ООО "Алексеевское" и ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" просят решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Исследовав материалы дела по доводам, приведенным в апелляционных жалобах (как того требует ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.
Судом первой инстанции в результате надлежащей оценки доказательств в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ установлено, что арендатор не выполнил принятых на себя обязательств, отказался от исполнения условий договора в части своих обязательств об использовании земельного участка по его назначению. Как следует из решения Арбитражного суда Белгородской области от 10.09.2010 года, ООО "Алексеевское" с 05.05.2010 года находилось под процедурой наблюдения, и 10.09.2010 года признано банкротом (несостоятельным) с открытием конкурсного производства. С 05.02.2010 года ответчик не ведет хозяйственную деятельность, не использует спорный земельный участок по назначению. Иное со стороны ответчика не доказано, несмотря на то, что обязанность по доказыванию исполнения обязательств арендатора возложена на ООО "Алексеевское", исходя из положений ст. ст. 407, 408 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. ст. 450, 619 ГК РФ). В п. 2 статьи 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды, в том числе аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ).
Со стороны ответчика не доказан факт использования земельного участка по назначению в течение трех лет, в том числе по состоянию на день рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.
В силу пункта 2 статьи 450 и пункта 3 статьи 615 ГК РФ арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды, в случае если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Из спорного договора аренды следует, что арендатор принял на себя обязанность использовать арендованный земельный участок исключительно по его целевому назначению - для производства сельскохозяйственной продукции (п. 4.2). Арендодатели вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае ненадлежащего использования арендатором земельного участка, в том числе при неиспользовании земельного участка в течение 1 года, при использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, а также в случае двукратного невыполнения обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв (п. 4.3 договора аренды). При этом, доказательств надлежащего использования в соответствии с условиями договора аренды земельного участка в границах СПК "Алексеевское" не представлено.
Факт непроведения арендатором вышеуказанных обязательных мероприятий по улучшению земель и предотвращению ухудшения состояния почвы (что является основанием досрочного расторжения договора аренды, согласно п. 4.3 спорного договора), - подтверждается сообщением управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Белгородской области, из которого следует, что в результате проверки выявлен факт смыва из-за воздействия водной эрозии плодородного слоя почвы на земельных участках, расположенных в границах <адрес>, <адрес>, <адрес> (т. 1, л.д. 227). На л.д. 232 т. 1 имеется план границ земельного участка, арендуемого ООО "Алексеевское", в отношении которого проводилась проверка. Не доверять сообщению управления оснований не имеется. Названные письменные доказательства не оспорены со стороны ответчика.
Таким образом, арендатором не выполнена обязанность по поддержанию качественных характеристик земель и экологической обстановки на земельном участке вследствие невыполнения мероприятий по улучшению качества земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и других процессов, ухудшающих качественное состояние земель. Данное нарушение договора аренды является существенным, поскольку ведет к снижению качественных характеристик земельного участка, а потому влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).
Передача спорного земельного участка в субаренду ООО "Транс-Сервис" по договору субаренды от 05 февраля 2010 года (т. 1 л.д. 173-174) произведена ответчиком в нарушение п. 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку не выполнено условие обязательного уведомления собственников земельного участка.
ООО "Транс-Сервис" также уклонилось от использования земельного участка для сельскохозяйственного производства и обязанности по поддержанию качественных характеристик земель и экологической обстановки на земельном участке, что касается выполнения мероприятий по улучшению качества земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и других процессов, ухудшающих качественное состояние земель. Иное не доказано. Таблица севооборота (т. 1 л.д. 168) является недостаточным доказательством использования земельного участка по назначению, поскольку составлена ООО "Транс-Сервис" - лицом, заинтересованным в отклонении иска, и объективно не отражает обстоятельства фактического использования предмета договора аренды.
Исходя из условий договора и положений ст. 450 ГК РФ, предусматривающей, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных договором, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных истцом требований о расторжении договора.
ООО "Алексеевское" является стороной арендатора по договору аренды N 1 от 10.04.2006 года, поэтому именно к данному юридическому лицу должны быть адресованы требования о расторжении названного договора аренды, по смыслу ст. ст. 450, 452 ГК РФ. В связи с чем, довод в жалобе о предъявлении иска к ненадлежащему ответчику судебная коллегия признает несостоятельным.
Допущенные судом описки основанием к отмене решения не являются. Они подлежат исправлению по правилам ст. 200 ГПК РФ.
Доводы о нарушении судом первой инстанции требований ст. 619 ГК РФ и ст. 450 ГК РФ приведены при неправильном толковании указанных положений закона (согласно вышеизложенному).
Досудебный порядок расторжения договора аренды соблюден. Решение общего собрания арендодателей от 29.12.2011 года о расторжении договора аренды и предложение подписать соглашение о расторжении договора вручено конкурсному управляющему ООО "Алексеевское" 25.01.2012 года. Неполучение ответа на данное предложение обусловило обращение в суд с данным иском. После 25.01.2012 года ответчик располагал достаточным количеством времени для устранения причин, послуживших основанием досрочного расторжения договора аренды. Однако, доказательства надлежащего использования земельного участка ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции представлены не были.
Признание ООО "Алексеевское" банкротом и все последующие процессуальные действия, связанные с указанным решением, не имеют преюдициального значения для разрешения настоящего спора.
Включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы о непривлечении к участию в деле кредиторов не свидетельствуют о нарушении норм процессуального права, обжалуемым судебным постановлением вопрос о правах и обязанностях указанных лиц не разрешен.
Утверждения о нарушениях, допущенных при принятии решения общего собрания собственников земельных долей, не опровергают правильность выводов суда, поскольку решение собственников не оспорено в установленном порядке и не признано незаконным или недействительным.
Ссылки автора жалобы о нарушении судом первой инстанции принципа относимости доказательств не могут повлечь отмену правильного по существу решения (ч. 3 ст. 330 ГПК РФ), поскольку исключение из числа доказательств постановления по делу об административном правонарушении в отношении ООО "Транс-Сервис", допустившего нарушение земельного законодательства (т. 1 л.д. 235), не влечет незаконность или необоснованность выводов суда.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции апелляционным судом, при разрешении спора не допущено. Оснований к отмене решения не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Алексеевского районного суда Белгородской области от 06 июня 2012 года по гражданскому делу по иску П. к обществу с ограниченной ответственностью "Алексеевское" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, прекращении записи в Едином государственном реестре прав оставить без изменения, апелляционные жалобы, - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2562
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2013 г. по делу N 33-2562
Судья: Рыжих А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Богданова А.П.,
судей Борисовой О.В., Доценко Е.В.,
при секретаре С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 июля 2013 года
апелляционные жалобы ООО "Алексеевское", ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород"
на решение Алексеевского районного суда Белгородской области от 06 июня 2012 года по гражданскому делу по иску П. к обществу с ограниченной ответственностью "Алексеевское" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, прекращении записи в Едином государственном реестре прав.
Заслушав доклад судьи Борисовой О.В., объяснения представителя третьего лица - ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" Б., поддержавшей жалобу, представителей истца: Ч., Ш., считавших жалобу необоснованной, поддержавших свои возражения, судебная коллегия
установила:
ООО "Алексеевское" (арендатор) заключил с участниками долевой собственности (арендодатель), одним из которых является истец, договор аренды N 1 от 10 апреля 2006 года (зарегистрированный 10.08.2006 года) на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 15 лет.
10 сентября 2010 года ООО "Алексеевское" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство (т. 1 л.д. 76-77).
29 декабря 2011 года участники общей долевой собственности на общем собрании приняли решение о необходимости расторжения договора аренды от 10 апреля 2006 года, о чем уведомили арендатора (т. 1 л.д. 36-44).
Дело инициировано иском П. к ООО "Алексеевское" о расторжении договора и прекращении соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10 августа 2006 года.
Иск обоснован существенным нарушением арендатором своих обязательств и отсутствием ответа на предложение о расторжении договора в добровольном порядке.
Решением суда иск признан обоснованным и удовлетворен.
В апелляционных жалобах ответчик ООО "Алексеевское" и ООО "АВАНГАРД-АГРО-Белгород" просят решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Исследовав материалы дела по доводам, приведенным в апелляционных жалобах (как того требует ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.
Судом первой инстанции в результате надлежащей оценки доказательств в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ установлено, что арендатор не выполнил принятых на себя обязательств, отказался от исполнения условий договора в части своих обязательств об использовании земельного участка по его назначению. Как следует из решения Арбитражного суда Белгородской области от 10.09.2010 года, ООО "Алексеевское" с 05.05.2010 года находилось под процедурой наблюдения, и 10.09.2010 года признано банкротом (несостоятельным) с открытием конкурсного производства. С 05.02.2010 года ответчик не ведет хозяйственную деятельность, не использует спорный земельный участок по назначению. Иное со стороны ответчика не доказано, несмотря на то, что обязанность по доказыванию исполнения обязательств арендатора возложена на ООО "Алексеевское", исходя из положений ст. ст. 407, 408 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. ст. 450, 619 ГК РФ). В п. 2 статьи 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды, в том числе аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ).
Со стороны ответчика не доказан факт использования земельного участка по назначению в течение трех лет, в том числе по состоянию на день рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.
В силу пункта 2 статьи 450 и пункта 3 статьи 615 ГК РФ арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды, в случае если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Из спорного договора аренды следует, что арендатор принял на себя обязанность использовать арендованный земельный участок исключительно по его целевому назначению - для производства сельскохозяйственной продукции (п. 4.2). Арендодатели вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае ненадлежащего использования арендатором земельного участка, в том числе при неиспользовании земельного участка в течение 1 года, при использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, а также в случае двукратного невыполнения обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв (п. 4.3 договора аренды). При этом, доказательств надлежащего использования в соответствии с условиями договора аренды земельного участка в границах СПК "Алексеевское" не представлено.
Факт непроведения арендатором вышеуказанных обязательных мероприятий по улучшению земель и предотвращению ухудшения состояния почвы (что является основанием досрочного расторжения договора аренды, согласно п. 4.3 спорного договора), - подтверждается сообщением управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Белгородской области, из которого следует, что в результате проверки выявлен факт смыва из-за воздействия водной эрозии плодородного слоя почвы на земельных участках, расположенных в границах <адрес>, <адрес>, <адрес> (т. 1, л.д. 227). На л.д. 232 т. 1 имеется план границ земельного участка, арендуемого ООО "Алексеевское", в отношении которого проводилась проверка. Не доверять сообщению управления оснований не имеется. Названные письменные доказательства не оспорены со стороны ответчика.
Таким образом, арендатором не выполнена обязанность по поддержанию качественных характеристик земель и экологической обстановки на земельном участке вследствие невыполнения мероприятий по улучшению качества земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и других процессов, ухудшающих качественное состояние земель. Данное нарушение договора аренды является существенным, поскольку ведет к снижению качественных характеристик земельного участка, а потому влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).
Передача спорного земельного участка в субаренду ООО "Транс-Сервис" по договору субаренды от 05 февраля 2010 года (т. 1 л.д. 173-174) произведена ответчиком в нарушение п. 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку не выполнено условие обязательного уведомления собственников земельного участка.
ООО "Транс-Сервис" также уклонилось от использования земельного участка для сельскохозяйственного производства и обязанности по поддержанию качественных характеристик земель и экологической обстановки на земельном участке, что касается выполнения мероприятий по улучшению качества земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и других процессов, ухудшающих качественное состояние земель. Иное не доказано. Таблица севооборота (т. 1 л.д. 168) является недостаточным доказательством использования земельного участка по назначению, поскольку составлена ООО "Транс-Сервис" - лицом, заинтересованным в отклонении иска, и объективно не отражает обстоятельства фактического использования предмета договора аренды.
Исходя из условий договора и положений ст. 450 ГК РФ, предусматривающей, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных договором, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных истцом требований о расторжении договора.
ООО "Алексеевское" является стороной арендатора по договору аренды N 1 от 10.04.2006 года, поэтому именно к данному юридическому лицу должны быть адресованы требования о расторжении названного договора аренды, по смыслу ст. ст. 450, 452 ГК РФ. В связи с чем, довод в жалобе о предъявлении иска к ненадлежащему ответчику судебная коллегия признает несостоятельным.
Допущенные судом описки основанием к отмене решения не являются. Они подлежат исправлению по правилам ст. 200 ГПК РФ.
Доводы о нарушении судом первой инстанции требований ст. 619 ГК РФ и ст. 450 ГК РФ приведены при неправильном толковании указанных положений закона (согласно вышеизложенному).
Досудебный порядок расторжения договора аренды соблюден. Решение общего собрания арендодателей от 29.12.2011 года о расторжении договора аренды и предложение подписать соглашение о расторжении договора вручено конкурсному управляющему ООО "Алексеевское" 25.01.2012 года. Неполучение ответа на данное предложение обусловило обращение в суд с данным иском. После 25.01.2012 года ответчик располагал достаточным количеством времени для устранения причин, послуживших основанием досрочного расторжения договора аренды. Однако, доказательства надлежащего использования земельного участка ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции представлены не были.
Признание ООО "Алексеевское" банкротом и все последующие процессуальные действия, связанные с указанным решением, не имеют преюдициального значения для разрешения настоящего спора.
Включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы о непривлечении к участию в деле кредиторов не свидетельствуют о нарушении норм процессуального права, обжалуемым судебным постановлением вопрос о правах и обязанностях указанных лиц не разрешен.
Утверждения о нарушениях, допущенных при принятии решения общего собрания собственников земельных долей, не опровергают правильность выводов суда, поскольку решение собственников не оспорено в установленном порядке и не признано незаконным или недействительным.
Ссылки автора жалобы о нарушении судом первой инстанции принципа относимости доказательств не могут повлечь отмену правильного по существу решения (ч. 3 ст. 330 ГПК РФ), поскольку исключение из числа доказательств постановления по делу об административном правонарушении в отношении ООО "Транс-Сервис", допустившего нарушение земельного законодательства (т. 1 л.д. 235), не влечет незаконность или необоснованность выводов суда.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции апелляционным судом, при разрешении спора не допущено. Оснований к отмене решения не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Алексеевского районного суда Белгородской области от 06 июня 2012 года по гражданскому делу по иску П. к обществу с ограниченной ответственностью "Алексеевское" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, прекращении записи в Едином государственном реестре прав оставить без изменения, апелляционные жалобы, - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)