Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Лебедева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Кошелевой И.Л.
судей Кабировой Е.В., Куликовой О.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.И.С. на решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 10 апреля 2013 года, которым отказано в удовлетворении его исковых требований к Ш. о признании права собственности на земельный участок с расположенным на нем жилым домом и надворными постройками, признании недействительными (ничтожными) дополнительные соглашения; удовлетворены, в части, встречные исковые требования Ш. к К.И.С. об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом и надворными постройками по прилагаемому проекту договора.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л., представителя Ш.И. И. К.И.С., его представителя К.А., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
К.И.С. первоначально обратился в суд с иском к Ш. об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка, площадью <...> кв. м, кадастровый номер N, с расположенным на нем жилым домом и надворными постройками, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, утвердить проект договора купли-продажи земельного участка, признании за ним права собственности на названные земельный участок и жилой дом, признании недействительными дополнительных соглашений N и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований истец указал, что <...> между ним и ответчицей заключен предварительный договор купли-продажи спорных дома и земельного участка по указанному адресу. Он обязался купить у ответчицы указанные объекты недвижимости за <...> руб., уплатить в качестве задатка <...> руб. и <...> они должны были заключить основной договор купли-продажи недвижимости.
<...> он передал ответчице задаток в сумме <...> руб.. а <...> года ответчица передала ему в пользование по акту приема-передачи земельный участок с жилым домом и надворными постройками.
Основной договор купли-продажи не был заключен, поскольку не было получено согласие бывшего супруга ответчицы на отчуждение общего совместного супружеского имущества. <...> он выплатил ответчице еще <...> руб. в счет исполнения обязательств по договору.
Впоследствии он неоднократно обращался к ответчице с просьбой заключить основной договор купли-продажи, но она только требовала дополнительно денежных средств, в результате чего он выплатил ей <...> еще <...> руб.
После этого ответчица стала требовать ежемесячную оплату за аренду дома в сумме <...> руб. и продолжала уклоняться от заключения основного договора купли-продажи дома и земельного участка. Затем она повысила ежемесячную оплату, угрожая выселением его семьи из дома.
Его претензия с требованием заключить основной договор купли-продажи до <...>, была оставлена ответчицей без внимания.
Ответчица, получив от него <...> руб., уклоняется до настоящего времени от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома и надворных построек, нарушая условия предварительного договора.
Денежные средства, полученные ею по дополнительным соглашениям N, являются неосновательным обогащением, в сами дополнительные соглашения ничтожными сделками, поскольку объекты недвижимости были переданы ему по акту приема-передачи.
В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил о признании недействительными дополнительных соглашений N к предварительному договору купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, признании за ним права собственности на земельный участок и жилой дом с надворными постройками, возмещении судебных расходов - государственной пошлины в сумме <...> руб., денежных средств, внесенных в счет оплаты услуг представителя в сумме <...> руб. (л.д. 74 - 76).
Ответчица Ш. исковые требования не признала, предъявила встречные исковые требования к К.И.С. об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома с надворными постройками по предлагаемому проекту основного договора купли-продажи.
В обоснование иска указала, что действительно <...> между нею и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи спорных земельного участка и жилого дома, которые К.И.С. обязался купить за <...> руб. В соответствии с указанным предварительным договором истец выплатил ей задаток в сумме <...> руб., и <...> по акту приема-передачи имущество было передано ему.
В срок до <...> стороны обязались заключить основной договор купли-продажи. Однако, по причине того, что у истца не было всей суммы денежных средств, к предварительному договору были составлены дополнительные соглашения и сумма задатка увеличилась на <...> руб., которую К.И.С. выплатил ей <...>. В пункте 3 дополнительного соглашения от <...> он обязался за два дня до готовности заключить основной договор купли-продажи сообщить об этом ответчику.
До настоящего времени такого сообщения не поступило от истца по основному иску. В настоящее время по предварительному договору сумма задатка составляет <...> руб., кроме того ей выплачена сумма в размере <...> руб.
Все дополнительные соглашения были составлены по инициативе и по просьбе К.И.С., подписаны сторонами, поэтому являются действующими.
Основной договор купли-продажи не заключен по вине истца по основному иску, поскольку он не оплатил всю сумму по договору.
Решением Тосненского городского суда Ленинградской области от 10 апреля 2013 года исковые требования К.И.С. оставлены без удовлетворения.
Встречный иск Ш. удовлетворен частично.
Суд понудил К.И.С. в срок 1 (один) месяц после вступления решения суда в законную силу к заключению с Ш. основного договора купли-продажи земельного участка площадью <...> кв. м, кадастровый номер N, с расположенным на нем жилым домом, площадью <...> кв. м (кадастровый условный номер N) и надворными постройками, находящимися по адресу: <адрес>, за цену, определенную предварительным договором - <...> руб., при этом сумма в размере <...> руб. считается выплаченной истцом ответчику согласно распискам, расчет между сторонами договора купли-продажи невыплаченной суммы стоимости указанного недвижимого имущества в сумме <...> руб. производится следующим образом:
истец (покупатель) К.И.С. в срок 1 (один) месяц после вступления решения суда в законную силу закладывает невыплаченную денежную сумму по основному договору купли-продажи в размере <...> руб. в ячейку банка при подписании сторонами основного договора купли-продажи указанного недвижимого имущества для выплаты ответчику (продавцу) Ш.,
Ш. получает оставшуюся денежную сумму в счет оплаты стоимости имущества по основному договору купли-продажи в размере <...> руб. из банковской ячейки в присутствии истца К.И.С. под расписку в день регистрации права собственности на земельный участок, жилой дом и надворные постройки по адресу: <адрес>, и получения К.И.С. свидетельств о регистрации права собственности на указанные земельный участок и жилой дом, расходы по оплате банковской ячейки возлагаются на стороны в равных долях, расходы по оплате регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности на имущество по договору купли-продажи несет истец К.И.С.
Суд взыскал с К.И.С. в пользу Ш. расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> руб., расходы по оплате услуг представителей в сумме <...> руб.
В апелляционной жалобе К.И.С. просит решение суда отменить, считая его незаконным.
В жалобе указано на безосновательность вывода суда о том, что основной договор купли-продажи не был заключен по его вине, поскольку все необходимые для сделки документы были получены им только <...>.
Суд пришел также к безосновательному выводу о том, что ответчица вправе была взимать с него арендную плату за пользование жилым домом и земельным участком. Суд не учел, что с момента заключения предварительного договора ответчица пользовалась принадлежащими ему денежными средствами, выплаченными в качестве задатка.
Судебная коллегия, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ определено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.
При этом по смыслу положений ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре стороны только указывают на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора. При этом никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается.
Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключенного договора и в обеспечение его исполнения.
Пункт 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Как следует из материалов дела, <...> между ответчицей Ш. (продавец) и истцом К.И.С. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом и хоз. постройками, расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого продавец обязуется продать покупателю указанные жилой дом с надворными постройками и земельный участок, или любому третьему лицу, указанному им, а покупатель обязуется купить вышеуказанные земельный участок с жилым и хоз. постройками на свое имя или в пользу третьего лица, указанного им, в соответствии с условиями предварительного договора (пункт 1); стороны договорились, что основной договор купли-продажи будет заключен в срок до <...>. Данный срок может быть продлен, по договоренности сторон, при уведомлении покупателем продавца за 5 дней до его заключения (пункт 2); стороны пришли к соглашению, что указанный земельный участок с жилым домом и хоз. постройками будет продан за <...> руб. (пункт 3); в доказательство твердых намерений покупатель выдает продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере <...> руб. до подписания предварительного договора (пункт 4); в случае, если покупатель откажется от приобретения указанного земельного участка с жилым домом и хоз. постройками, он не вправе требовать возврата задатка от продавца (пункт 5); в случае, если продавец откажется от приобретения указанного земельного участка с жилым домом и хоз. постройками, то он обязуется уплатить покупателю сумму полученных денежных средств в двойном размере (пункт 6); договор прекращается после выполнения сторонами всех его условий. В случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения предусмотренного договора купли-продажи, другая сторона вправе обратиться в суд (пункт 8); односторонний отказ от настоящего договора не допускается (пункт 9) (л.д. 15).
Как следует из предварительного договора, стороны договорились о предмете будущего договора купли-продажи - жилого дома и хоз. построек и земельного участка по вышеназванному адресу, о цене объектов, о сроке заключения основного договора купли-продажи.
Согласно расписке от <...> ответчик Ш. получила от истца сумму задатка в размере <...> руб. (л. д. 17).
<...> ответчик получила от истца денежную сумму в размере <...> руб. по предварительному договору от <...> и дополнительному соглашению от <...> (л.д. 19, 25).
<...> ответчик получила от истца денежную сумму в размере <...> руб. по предварительному договору от <...> за продаваемый дом и земельный участок (л.д. 22).
Дополнительными соглашениями к предварительному договору стороны неоднократно изменяли срок заключения основного договора купли-продажи, окончательно срок заключения основного договора установлен ими <...> (л.д. 31).
Как следует из акта приема-передачи имущества, <...> земельный участок и жилой дом, являющиеся предметом спора, переданы в пользование истцу (л.д. 18).
Вместе с тем, в установленный в предварительном договоре, а затем в дополнительных соглашениях к нему срок - <...>, основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами не был заключен.
Судом проверены и не нашли подтверждения доводы истца о том, что основной договор купли-продажи не заключен по вине продавца - Ш., которая своевременно не получила согласия бывшего мужа на отчуждение имущества, приобретенного в период брака.
Как следует из материалов дела, на момент подписания предварительного договора купли-продажи, истица не состояла в браке, в связи с чем, необходимости получать согласие бывшего мужа на отчуждение недвижимого имущества, приобретенного в период брака, у нее не было. Кроме того, такое согласие было получено ею <...> (л.д. 37).
Доводы истца об отсутствии у ответчицы иных документов, необходимых для заключения сделки, являются бездоказательными и обоснованно не приняты судом во внимание.
Как установлено судом, договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен сторонами по той причине, что истец не располагал необходимой денежной суммой для оплаты стоимости имущества, указанной в договоре.
Общая сумма выплаченная истцом в счет оплаты стоимости участка, составила <...> рублей. Денежной суммы в размере <...> рублей у него не было, в связи с чем, стороны откладывали заключение договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен по вине покупателя - истца по делу.
Учитывая, что истец в счет оплаты стоимости приобретаемого имущества выплатил ответчице <...> рублей, то есть, не оплатил полной стоимости имущества, суд пришел также к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания за ним права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.
Поскольку уклоняясь от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества истец с семьей с <...> постоянно проживают в спорном доме, требования продавца об уплате арендной платы являются обоснованными.
Как следует из предоставленных дополнительных соглашений к предварительному договору купли-продажи, стороны договорились об уплате арендной платы сначала в размере <...> рублей, затем в размере <...> рублей. Указанные дополнительные соглашения истцом подписаны, денежные средства за аренду помещения им выплачены в размере <...> рублей.
Суд пришел к правильному выводу о том, что подписанные дополнительные соглашения соответствуют характеру сложившихся между сторонами правоотношений и требованиям действующего законодательства, оснований для признания их недействительными не имеется. Также не имеется оснований для признания денежной суммы в размере <...> рублей внесенной в счет оплаты недвижимого имущества по договору купли-продажи.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований К.И.С. в части признания недействительными дополнительных соглашений N к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от <...> и применении последствий недействительности сделки.
Учитывая, что истец отказывается от совершения основного договора купли-продажи, ответчица, на основании положений, предусмотренных п. 4 ст. 445 ГК РФ, вправе требовать его заключения на предварительно согласованных сторонами условиях, в связи с чем, суд обоснованно удовлетворил встречные исковые требования в указанной части.
Как следует из содержания предварительного договора от <...>, порядок расчетов им не предусмотрен.
Как установлено судом, обе стороны заинтересованы в заключении договора купли-продажи и на момент рассмотрения дела у них имеются разногласия только в части порядка внесения оставшейся не оплаченной суммы по договору в размере <...> рублей.
Так, истец полагает, что указанная сумма должна быть выплачена продавцу после получения им документов о регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости (л.д. 93), ответчица полагает, что оставшаяся денежная сумма должна быть выплачена ей при подписании договора (л.д. 103).
Принимая во внимание, что обе стороны заинтересованы в заключении договора, порядок расчетов не является существенным условием договора, суд, с учетом баланса интересов сторон и пресечения возможного злоупотребления правом, определил порядок расчетов сторон, указав что истец (покупатель) в срок 1 (один) месяц после вступления решения суда в законную силу закладывает невыплаченную денежную сумму по основному договору купли-продажи в размере <...> руб. в ячейку банка при подписании сторонами основного договора купли-продажи указанного недвижимого имущества для выплаты ответчику (продавцу) Ш. Ш. получает указанную сумму из банковской ячейки в присутствии истца К.И.С. под расписку в день регистрации права собственности на земельный участок, жилой дом и надворные постройки и получения К.И.С. свидетельств о регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество, возложив расходы по оплате банковской ячейки на стороны в равных долях, а расходы по оплате регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности на имущество по договору купли-продажи на истца К.И.С.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется. Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке выводов суда, соответствующих нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.
Руководствуясь статьями 321 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 10 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.И.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.07.2013 N 33-3262/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2013 г. N 33-3262/2013
Судья Лебедева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Кошелевой И.Л.
судей Кабировой Е.В., Куликовой О.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.И.С. на решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 10 апреля 2013 года, которым отказано в удовлетворении его исковых требований к Ш. о признании права собственности на земельный участок с расположенным на нем жилым домом и надворными постройками, признании недействительными (ничтожными) дополнительные соглашения; удовлетворены, в части, встречные исковые требования Ш. к К.И.С. об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом и надворными постройками по прилагаемому проекту договора.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л., представителя Ш.И. И. К.И.С., его представителя К.А., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
К.И.С. первоначально обратился в суд с иском к Ш. об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка, площадью <...> кв. м, кадастровый номер N, с расположенным на нем жилым домом и надворными постройками, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, утвердить проект договора купли-продажи земельного участка, признании за ним права собственности на названные земельный участок и жилой дом, признании недействительными дополнительных соглашений N и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований истец указал, что <...> между ним и ответчицей заключен предварительный договор купли-продажи спорных дома и земельного участка по указанному адресу. Он обязался купить у ответчицы указанные объекты недвижимости за <...> руб., уплатить в качестве задатка <...> руб. и <...> они должны были заключить основной договор купли-продажи недвижимости.
<...> он передал ответчице задаток в сумме <...> руб.. а <...> года ответчица передала ему в пользование по акту приема-передачи земельный участок с жилым домом и надворными постройками.
Основной договор купли-продажи не был заключен, поскольку не было получено согласие бывшего супруга ответчицы на отчуждение общего совместного супружеского имущества. <...> он выплатил ответчице еще <...> руб. в счет исполнения обязательств по договору.
Впоследствии он неоднократно обращался к ответчице с просьбой заключить основной договор купли-продажи, но она только требовала дополнительно денежных средств, в результате чего он выплатил ей <...> еще <...> руб.
После этого ответчица стала требовать ежемесячную оплату за аренду дома в сумме <...> руб. и продолжала уклоняться от заключения основного договора купли-продажи дома и земельного участка. Затем она повысила ежемесячную оплату, угрожая выселением его семьи из дома.
Его претензия с требованием заключить основной договор купли-продажи до <...>, была оставлена ответчицей без внимания.
Ответчица, получив от него <...> руб., уклоняется до настоящего времени от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома и надворных построек, нарушая условия предварительного договора.
Денежные средства, полученные ею по дополнительным соглашениям N, являются неосновательным обогащением, в сами дополнительные соглашения ничтожными сделками, поскольку объекты недвижимости были переданы ему по акту приема-передачи.
В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил о признании недействительными дополнительных соглашений N к предварительному договору купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, признании за ним права собственности на земельный участок и жилой дом с надворными постройками, возмещении судебных расходов - государственной пошлины в сумме <...> руб., денежных средств, внесенных в счет оплаты услуг представителя в сумме <...> руб. (л.д. 74 - 76).
Ответчица Ш. исковые требования не признала, предъявила встречные исковые требования к К.И.С. об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома с надворными постройками по предлагаемому проекту основного договора купли-продажи.
В обоснование иска указала, что действительно <...> между нею и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи спорных земельного участка и жилого дома, которые К.И.С. обязался купить за <...> руб. В соответствии с указанным предварительным договором истец выплатил ей задаток в сумме <...> руб., и <...> по акту приема-передачи имущество было передано ему.
В срок до <...> стороны обязались заключить основной договор купли-продажи. Однако, по причине того, что у истца не было всей суммы денежных средств, к предварительному договору были составлены дополнительные соглашения и сумма задатка увеличилась на <...> руб., которую К.И.С. выплатил ей <...>. В пункте 3 дополнительного соглашения от <...> он обязался за два дня до готовности заключить основной договор купли-продажи сообщить об этом ответчику.
До настоящего времени такого сообщения не поступило от истца по основному иску. В настоящее время по предварительному договору сумма задатка составляет <...> руб., кроме того ей выплачена сумма в размере <...> руб.
Все дополнительные соглашения были составлены по инициативе и по просьбе К.И.С., подписаны сторонами, поэтому являются действующими.
Основной договор купли-продажи не заключен по вине истца по основному иску, поскольку он не оплатил всю сумму по договору.
Решением Тосненского городского суда Ленинградской области от 10 апреля 2013 года исковые требования К.И.С. оставлены без удовлетворения.
Встречный иск Ш. удовлетворен частично.
Суд понудил К.И.С. в срок 1 (один) месяц после вступления решения суда в законную силу к заключению с Ш. основного договора купли-продажи земельного участка площадью <...> кв. м, кадастровый номер N, с расположенным на нем жилым домом, площадью <...> кв. м (кадастровый условный номер N) и надворными постройками, находящимися по адресу: <адрес>, за цену, определенную предварительным договором - <...> руб., при этом сумма в размере <...> руб. считается выплаченной истцом ответчику согласно распискам, расчет между сторонами договора купли-продажи невыплаченной суммы стоимости указанного недвижимого имущества в сумме <...> руб. производится следующим образом:
истец (покупатель) К.И.С. в срок 1 (один) месяц после вступления решения суда в законную силу закладывает невыплаченную денежную сумму по основному договору купли-продажи в размере <...> руб. в ячейку банка при подписании сторонами основного договора купли-продажи указанного недвижимого имущества для выплаты ответчику (продавцу) Ш.,
Ш. получает оставшуюся денежную сумму в счет оплаты стоимости имущества по основному договору купли-продажи в размере <...> руб. из банковской ячейки в присутствии истца К.И.С. под расписку в день регистрации права собственности на земельный участок, жилой дом и надворные постройки по адресу: <адрес>, и получения К.И.С. свидетельств о регистрации права собственности на указанные земельный участок и жилой дом, расходы по оплате банковской ячейки возлагаются на стороны в равных долях, расходы по оплате регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности на имущество по договору купли-продажи несет истец К.И.С.
Суд взыскал с К.И.С. в пользу Ш. расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> руб., расходы по оплате услуг представителей в сумме <...> руб.
В апелляционной жалобе К.И.С. просит решение суда отменить, считая его незаконным.
В жалобе указано на безосновательность вывода суда о том, что основной договор купли-продажи не был заключен по его вине, поскольку все необходимые для сделки документы были получены им только <...>.
Суд пришел также к безосновательному выводу о том, что ответчица вправе была взимать с него арендную плату за пользование жилым домом и земельным участком. Суд не учел, что с момента заключения предварительного договора ответчица пользовалась принадлежащими ему денежными средствами, выплаченными в качестве задатка.
Судебная коллегия, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ определено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.
При этом по смыслу положений ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре стороны только указывают на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора. При этом никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается.
Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключенного договора и в обеспечение его исполнения.
Пункт 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Как следует из материалов дела, <...> между ответчицей Ш. (продавец) и истцом К.И.С. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом и хоз. постройками, расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого продавец обязуется продать покупателю указанные жилой дом с надворными постройками и земельный участок, или любому третьему лицу, указанному им, а покупатель обязуется купить вышеуказанные земельный участок с жилым и хоз. постройками на свое имя или в пользу третьего лица, указанного им, в соответствии с условиями предварительного договора (пункт 1); стороны договорились, что основной договор купли-продажи будет заключен в срок до <...>. Данный срок может быть продлен, по договоренности сторон, при уведомлении покупателем продавца за 5 дней до его заключения (пункт 2); стороны пришли к соглашению, что указанный земельный участок с жилым домом и хоз. постройками будет продан за <...> руб. (пункт 3); в доказательство твердых намерений покупатель выдает продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере <...> руб. до подписания предварительного договора (пункт 4); в случае, если покупатель откажется от приобретения указанного земельного участка с жилым домом и хоз. постройками, он не вправе требовать возврата задатка от продавца (пункт 5); в случае, если продавец откажется от приобретения указанного земельного участка с жилым домом и хоз. постройками, то он обязуется уплатить покупателю сумму полученных денежных средств в двойном размере (пункт 6); договор прекращается после выполнения сторонами всех его условий. В случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения предусмотренного договора купли-продажи, другая сторона вправе обратиться в суд (пункт 8); односторонний отказ от настоящего договора не допускается (пункт 9) (л.д. 15).
Как следует из предварительного договора, стороны договорились о предмете будущего договора купли-продажи - жилого дома и хоз. построек и земельного участка по вышеназванному адресу, о цене объектов, о сроке заключения основного договора купли-продажи.
Согласно расписке от <...> ответчик Ш. получила от истца сумму задатка в размере <...> руб. (л. д. 17).
<...> ответчик получила от истца денежную сумму в размере <...> руб. по предварительному договору от <...> и дополнительному соглашению от <...> (л.д. 19, 25).
<...> ответчик получила от истца денежную сумму в размере <...> руб. по предварительному договору от <...> за продаваемый дом и земельный участок (л.д. 22).
Дополнительными соглашениями к предварительному договору стороны неоднократно изменяли срок заключения основного договора купли-продажи, окончательно срок заключения основного договора установлен ими <...> (л.д. 31).
Как следует из акта приема-передачи имущества, <...> земельный участок и жилой дом, являющиеся предметом спора, переданы в пользование истцу (л.д. 18).
Вместе с тем, в установленный в предварительном договоре, а затем в дополнительных соглашениях к нему срок - <...>, основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами не был заключен.
Судом проверены и не нашли подтверждения доводы истца о том, что основной договор купли-продажи не заключен по вине продавца - Ш., которая своевременно не получила согласия бывшего мужа на отчуждение имущества, приобретенного в период брака.
Как следует из материалов дела, на момент подписания предварительного договора купли-продажи, истица не состояла в браке, в связи с чем, необходимости получать согласие бывшего мужа на отчуждение недвижимого имущества, приобретенного в период брака, у нее не было. Кроме того, такое согласие было получено ею <...> (л.д. 37).
Доводы истца об отсутствии у ответчицы иных документов, необходимых для заключения сделки, являются бездоказательными и обоснованно не приняты судом во внимание.
Как установлено судом, договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен сторонами по той причине, что истец не располагал необходимой денежной суммой для оплаты стоимости имущества, указанной в договоре.
Общая сумма выплаченная истцом в счет оплаты стоимости участка, составила <...> рублей. Денежной суммы в размере <...> рублей у него не было, в связи с чем, стороны откладывали заключение договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен по вине покупателя - истца по делу.
Учитывая, что истец в счет оплаты стоимости приобретаемого имущества выплатил ответчице <...> рублей, то есть, не оплатил полной стоимости имущества, суд пришел также к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания за ним права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.
Поскольку уклоняясь от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества истец с семьей с <...> постоянно проживают в спорном доме, требования продавца об уплате арендной платы являются обоснованными.
Как следует из предоставленных дополнительных соглашений к предварительному договору купли-продажи, стороны договорились об уплате арендной платы сначала в размере <...> рублей, затем в размере <...> рублей. Указанные дополнительные соглашения истцом подписаны, денежные средства за аренду помещения им выплачены в размере <...> рублей.
Суд пришел к правильному выводу о том, что подписанные дополнительные соглашения соответствуют характеру сложившихся между сторонами правоотношений и требованиям действующего законодательства, оснований для признания их недействительными не имеется. Также не имеется оснований для признания денежной суммы в размере <...> рублей внесенной в счет оплаты недвижимого имущества по договору купли-продажи.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований К.И.С. в части признания недействительными дополнительных соглашений N к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от <...> и применении последствий недействительности сделки.
Учитывая, что истец отказывается от совершения основного договора купли-продажи, ответчица, на основании положений, предусмотренных п. 4 ст. 445 ГК РФ, вправе требовать его заключения на предварительно согласованных сторонами условиях, в связи с чем, суд обоснованно удовлетворил встречные исковые требования в указанной части.
Как следует из содержания предварительного договора от <...>, порядок расчетов им не предусмотрен.
Как установлено судом, обе стороны заинтересованы в заключении договора купли-продажи и на момент рассмотрения дела у них имеются разногласия только в части порядка внесения оставшейся не оплаченной суммы по договору в размере <...> рублей.
Так, истец полагает, что указанная сумма должна быть выплачена продавцу после получения им документов о регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости (л.д. 93), ответчица полагает, что оставшаяся денежная сумма должна быть выплачена ей при подписании договора (л.д. 103).
Принимая во внимание, что обе стороны заинтересованы в заключении договора, порядок расчетов не является существенным условием договора, суд, с учетом баланса интересов сторон и пресечения возможного злоупотребления правом, определил порядок расчетов сторон, указав что истец (покупатель) в срок 1 (один) месяц после вступления решения суда в законную силу закладывает невыплаченную денежную сумму по основному договору купли-продажи в размере <...> руб. в ячейку банка при подписании сторонами основного договора купли-продажи указанного недвижимого имущества для выплаты ответчику (продавцу) Ш. Ш. получает указанную сумму из банковской ячейки в присутствии истца К.И.С. под расписку в день регистрации права собственности на земельный участок, жилой дом и надворные постройки и получения К.И.С. свидетельств о регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество, возложив расходы по оплате банковской ячейки на стороны в равных долях, а расходы по оплате регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности на имущество по договору купли-продажи на истца К.И.С.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется. Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке выводов суда, соответствующих нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.
Руководствуясь статьями 321 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 10 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.И.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)