Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03.12.2008
В полном объеме постановление изготовлено 09.12.2008
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Кустовой Т.С., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Ковтун А.Ю.
при участии в судебном заседании:
от истца: Заводчиков Д.В., доверенность от 02.12.2008 б/н
от третьего лица: Заводчиков Д.В., доверенность от 16.06.2008 N 850/4
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Витязь"
на решение от 15 октября 2008 года
Арбитражного суда Амурской области
по делу N А04-5906/08-15/267
принятое судьей Дорощенко Г.А.
по иску Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного
к обществу с ограниченной ответственностью "Витязь"
о возврате земельного участка
третье лицо: Администрация г. Свободного
Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Амурской области к обществу с ограниченной ответственностью "Витязь" с иском, учитывая принятое судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнение, о возврате по акту приема-передачи земельного участка площадью 1 135, 98 кв. м, расположенного по адресу: Амурская обл., г. Свободный, ул. Ленина, 76, кадастровый номер 28:05:010653:0030.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г. Свободного (определение от 14.08.2008).
Решением арбитражного суда от 15.10.2008 иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе ООО "Витязь" просит отменить решение суда от 15.10.2008 и принять новый судебный акт об отказе в иске. Указывает на то, что договор аренды спорного земельного участка, с учетом дополнительного соглашение к нему, заключен на срок более года (12 месяцев и 10 дней), при этом не зарегистрирован, что в силу ст. 165 ГК РФ влечет его недействительность (ничтожность). В этой связи считает неверным выводы суда первой инстанции о незаключенности данного договора и возможности применения норм, регулирующих отношения сторон по договору аренды, заключенному на неопределенный срок.
В отзыве на апелляционную жалобу, представленном в заседание суда апелляционной инстанции, Управление просит в ее удовлетворении отказать, решение оставить в силе.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления и Администрации г. Свободного высказался в поддержку отзыва на апелляционную жалобу. От ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представитель не явился.
Проверив законность решения от 15.10.2008, Шестой арбитражный апелляционный суд оснований для его отмены не установил.
Как следует из материалов дела, постановлением Администрации г. Свободного Амурской обл. от 29.03.2006 N 283 ответчику предоставлен в аренду сроком на 11 (одиннадцать) месяцев земельный участок площадью 1 135,98 кв. м, расположенный в квартале 46 по адресу: РФ, Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, 76, кадастровый номер 28:05:010653:0030, из категории земель - земли поселений, для эксплуатации торгового рынка.
Во исполнение названного постановления между Администрацией г. Свободного в лице Управления (Арендодатель) и ООО "Витязь" (Арендатор) 29.03.2006 заключен договор N 38 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду указанный в постановлении земельный участок. Срок аренды земельного участка установлен пунктом 2.1. договора с 29 марта 2006 по 28 февраля 2007 года. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 1 месяц до истечения срока действия договора (п. 4.3.3 договора). Согласно п. 6.3 при прекращении договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.
По акту приема-передачи от 29.03.2006 обусловленный договором земельный участок передан Арендодателем Арендатору.
22.02.2007 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в котором продлили срок его действия с 01.03.2007 по 10.04.2007.
После 10.04.2007 ООО "Витязь" продолжил использование земельного участка.
18.04.2008 Управление направило в адрес ООО "Витязь" уведомление N 190, в котором указало о действии договора аренды земельного участка от 29.03.2006 N 38 с 10.04.2004 на неопределенный срок; предупредило о прекращении указанного договора с 19.07.2008; просило вернуть земельный участок по акту приема-передачи.
Уведомление получено адресатом 21.04.2008, что подтверждается отметкой о вручении на карточке почтового отправления к заказному письму.
Поскольку требование об освобождении земельного участка ответчиком добровольно не исполнено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Положения ст. 622 ГК РФ закрепляют обязанность арендатора возвратить арендованное имущество арендодателю при прекращении договора аренды.
По правилам ст. ст. 610, 621 ГК РФ договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращается по истечении срока его действия, за исключением случаев, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения установленного срока и арендодатель против такого пользования не возражает, в таких случаях договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
В рассматриваемом случае правоотношения сторон по поводу спорного имущества основаны на договоре аренды от 29.03.2006 N 38 с определенным сроком действия - до 28.02.2007. Впоследствии срок действия договора продлен до 10.04.2007 дополнительным соглашением от 22.02.2007.
Суд первой инстанции сделал соответствующий требованиям ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Земельного кодекса РФ вывод о том, что вышеуказанный договор аренды земельного участка не подлежит государственной регистрации как заключенный на срок менее чем один год.
Вывод суда первой инстанции о том, что дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, в соответствии с которым общий срок аренды превысил один год, является незаключенным, суд апелляционной инстанции признает ошибочным ввиду несоответствия его положениям ст. 452 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор; при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Установлено, что договор аренды не требовал государственной регистрации, следовательно, вносимые в него соглашением сторон изменения, в том числе относящиеся к условию о сроке действия, также не подлежали регистрации. Между тем ошибочный вывод не привел к принятию неправильного по существу решения, так как вопрос о дате начала действия договора аренды на неопределенный срок в данном случае не имеет значения для дальнейших выводов.
Поскольку после истечения срока действия договора (после 10.04.2007) Арендатор продолжил пользование имуществом, а Арендодатель против этого не возразил, договор аренды земельного участка с указанной даты считался заключенным на неопределенный срок.
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом заблаговременно другую сторону - при аренде недвижимого имущества за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
В рассматриваемом случае данное условие Арендодателем соблюдено - Арендатор уведомлен об отказе от договора заказным письмом от 18.04.2008, что, учитывая положения п. 3 ст. 450 и ст. 610 ГК РФ, означает прекращение договора с 19.07.2008.
Доказательств того, что у ответчика имеются иные основания для занятия спорного земельного участка, вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ не представлено.
Таким образом, с 19.07.2008 ответчик использует спорный земельный участок в отсутствие правовых оснований.
Право истца на заявление соответствующего иска следует из условий договора и Положения об Управлении.
При изложенном суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований и правомерности их удовлетворения судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о недействительности договора аренды земельного участка, учитывая внесенные в него дополнительным соглашением изменения в части срока действия, подлежат отклонению. Согласно ст. 165 ГК РФ сделка, подлежащая государственной регистрации, является недействительной (ничтожной) только в случаях, установленных законом. Действующие нормы права не предусматривают для договора аренды земельного участка, заключенного на срок более одного года и не прошедшего государственную регистрацию, последствия в виде недействительности договора. Кроме того, в данном случае, как указывалось выше, договор аренды заключен на срок менее одного года.
Довод заявителя апелляционной жалобы о неприменимости в данном случае норм, регулирующих отношения сторон по договору аренды с неопределенным сроком действия, несостоятельны, учитывая установленные по делу обстоятельства.
В этой связи основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 15 октября 2008 года по делу N А04-5906/08-15/267 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
Т.С.КУСТОВА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.12.2008 N 06АП-4052/2008 ПО ДЕЛУ N А04-5906/08-15/267
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 декабря 2008 г. N 06АП-4052/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 03.12.2008
В полном объеме постановление изготовлено 09.12.2008
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Кустовой Т.С., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Ковтун А.Ю.
при участии в судебном заседании:
от истца: Заводчиков Д.В., доверенность от 02.12.2008 б/н
от третьего лица: Заводчиков Д.В., доверенность от 16.06.2008 N 850/4
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Витязь"
на решение от 15 октября 2008 года
Арбитражного суда Амурской области
по делу N А04-5906/08-15/267
принятое судьей Дорощенко Г.А.
по иску Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного
к обществу с ограниченной ответственностью "Витязь"
о возврате земельного участка
третье лицо: Администрация г. Свободного
Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Амурской области к обществу с ограниченной ответственностью "Витязь" с иском, учитывая принятое судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнение, о возврате по акту приема-передачи земельного участка площадью 1 135, 98 кв. м, расположенного по адресу: Амурская обл., г. Свободный, ул. Ленина, 76, кадастровый номер 28:05:010653:0030.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г. Свободного (определение от 14.08.2008).
Решением арбитражного суда от 15.10.2008 иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе ООО "Витязь" просит отменить решение суда от 15.10.2008 и принять новый судебный акт об отказе в иске. Указывает на то, что договор аренды спорного земельного участка, с учетом дополнительного соглашение к нему, заключен на срок более года (12 месяцев и 10 дней), при этом не зарегистрирован, что в силу ст. 165 ГК РФ влечет его недействительность (ничтожность). В этой связи считает неверным выводы суда первой инстанции о незаключенности данного договора и возможности применения норм, регулирующих отношения сторон по договору аренды, заключенному на неопределенный срок.
В отзыве на апелляционную жалобу, представленном в заседание суда апелляционной инстанции, Управление просит в ее удовлетворении отказать, решение оставить в силе.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления и Администрации г. Свободного высказался в поддержку отзыва на апелляционную жалобу. От ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представитель не явился.
Проверив законность решения от 15.10.2008, Шестой арбитражный апелляционный суд оснований для его отмены не установил.
Как следует из материалов дела, постановлением Администрации г. Свободного Амурской обл. от 29.03.2006 N 283 ответчику предоставлен в аренду сроком на 11 (одиннадцать) месяцев земельный участок площадью 1 135,98 кв. м, расположенный в квартале 46 по адресу: РФ, Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, 76, кадастровый номер 28:05:010653:0030, из категории земель - земли поселений, для эксплуатации торгового рынка.
Во исполнение названного постановления между Администрацией г. Свободного в лице Управления (Арендодатель) и ООО "Витязь" (Арендатор) 29.03.2006 заключен договор N 38 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду указанный в постановлении земельный участок. Срок аренды земельного участка установлен пунктом 2.1. договора с 29 марта 2006 по 28 февраля 2007 года. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 1 месяц до истечения срока действия договора (п. 4.3.3 договора). Согласно п. 6.3 при прекращении договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.
По акту приема-передачи от 29.03.2006 обусловленный договором земельный участок передан Арендодателем Арендатору.
22.02.2007 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в котором продлили срок его действия с 01.03.2007 по 10.04.2007.
После 10.04.2007 ООО "Витязь" продолжил использование земельного участка.
18.04.2008 Управление направило в адрес ООО "Витязь" уведомление N 190, в котором указало о действии договора аренды земельного участка от 29.03.2006 N 38 с 10.04.2004 на неопределенный срок; предупредило о прекращении указанного договора с 19.07.2008; просило вернуть земельный участок по акту приема-передачи.
Уведомление получено адресатом 21.04.2008, что подтверждается отметкой о вручении на карточке почтового отправления к заказному письму.
Поскольку требование об освобождении земельного участка ответчиком добровольно не исполнено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Положения ст. 622 ГК РФ закрепляют обязанность арендатора возвратить арендованное имущество арендодателю при прекращении договора аренды.
По правилам ст. ст. 610, 621 ГК РФ договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращается по истечении срока его действия, за исключением случаев, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения установленного срока и арендодатель против такого пользования не возражает, в таких случаях договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
В рассматриваемом случае правоотношения сторон по поводу спорного имущества основаны на договоре аренды от 29.03.2006 N 38 с определенным сроком действия - до 28.02.2007. Впоследствии срок действия договора продлен до 10.04.2007 дополнительным соглашением от 22.02.2007.
Суд первой инстанции сделал соответствующий требованиям ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Земельного кодекса РФ вывод о том, что вышеуказанный договор аренды земельного участка не подлежит государственной регистрации как заключенный на срок менее чем один год.
Вывод суда первой инстанции о том, что дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, в соответствии с которым общий срок аренды превысил один год, является незаключенным, суд апелляционной инстанции признает ошибочным ввиду несоответствия его положениям ст. 452 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор; при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Установлено, что договор аренды не требовал государственной регистрации, следовательно, вносимые в него соглашением сторон изменения, в том числе относящиеся к условию о сроке действия, также не подлежали регистрации. Между тем ошибочный вывод не привел к принятию неправильного по существу решения, так как вопрос о дате начала действия договора аренды на неопределенный срок в данном случае не имеет значения для дальнейших выводов.
Поскольку после истечения срока действия договора (после 10.04.2007) Арендатор продолжил пользование имуществом, а Арендодатель против этого не возразил, договор аренды земельного участка с указанной даты считался заключенным на неопределенный срок.
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом заблаговременно другую сторону - при аренде недвижимого имущества за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
В рассматриваемом случае данное условие Арендодателем соблюдено - Арендатор уведомлен об отказе от договора заказным письмом от 18.04.2008, что, учитывая положения п. 3 ст. 450 и ст. 610 ГК РФ, означает прекращение договора с 19.07.2008.
Доказательств того, что у ответчика имеются иные основания для занятия спорного земельного участка, вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ не представлено.
Таким образом, с 19.07.2008 ответчик использует спорный земельный участок в отсутствие правовых оснований.
Право истца на заявление соответствующего иска следует из условий договора и Положения об Управлении.
При изложенном суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований и правомерности их удовлетворения судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о недействительности договора аренды земельного участка, учитывая внесенные в него дополнительным соглашением изменения в части срока действия, подлежат отклонению. Согласно ст. 165 ГК РФ сделка, подлежащая государственной регистрации, является недействительной (ничтожной) только в случаях, установленных законом. Действующие нормы права не предусматривают для договора аренды земельного участка, заключенного на срок более одного года и не прошедшего государственную регистрацию, последствия в виде недействительности договора. Кроме того, в данном случае, как указывалось выше, договор аренды заключен на срок менее одного года.
Довод заявителя апелляционной жалобы о неприменимости в данном случае норм, регулирующих отношения сторон по договору аренды с неопределенным сроком действия, несостоятельны, учитывая установленные по делу обстоятельства.
В этой связи основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 15 октября 2008 года по делу N А04-5906/08-15/267 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
Т.С.КУСТОВА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)